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揪出半山垃圾樓元兇

2011-1-20  NM




花逾千萬元購入、由上市的榮豐國際(63)發展的半山豪宅The Icon多名業主,收樓時發現單位大縮水,內籠更有如垃圾崗,事件再次引起市民對政府規範發展商賣樓花有漏洞。

這家蚊型發展商,老闆鍾斌銓其實來自顯赫有名的鍾奕莊家族,鍾家五十年代已從新加坡到港辦酒店及發展地產,其兄鍾明輝,鍾江海是香港「工廈大王」,尖沙咀的i-SQUARE亦屬另一兄長鍾輝煌持有;族人在港植根五、六十年,但鍾斌銓竟然賣垃圾樓,令鍾氏家族蒙羞!

半山豪宅The Icon變垃圾樓,事件引起社會關注政府對這類以舊契重建的新樓,賣樓花時無監管的漏洞。事件被揭發近五天,發展商榮豐一直沒有公開交代,本週二,記者到 馬己仙峽道的馬己仙大廈、榮豐老闆鍾斌銓的住所欲向他查詢,但遭到保安員驅趕,記者堅持等候,他一直躲在家中,至黃昏時仍沒有外出。

垃圾樓The Icon前身是榮豐持有的美滿大廈,○四年重建,○九年開始發售,至今賣出六十伙。今次收樓「一鑊粥」,穩袋佣金高達百分之三(共約一千五百萬)的獨家代 理中原地產,責任有待追究。不過元兇乃是發展商榮豐國際,知情人士說:「佢哋都無驗樓就交樓俾業主。」為彌補過錯,發展商只是豁免受影響業主三個月的管理 費及水電費等開支了事。

榮豐國際主席是鍾斌銓,坐在董事局大部分是鍾氏家族成員,包括鍾金榜及鍾燊榮。其家族十分顯赫,鍾斌銓的父親是建築商鍾奕莊,生於福建,後來移民新加坡, 當珠寶師傅發跡。四、五十年代,鍾奕莊在馬來西亞、印尼等地都有物業。「佢哋喺新加坡係大有錢佬,間祖屋喺當地山頂區Oxley Rise,李光耀都係住喺山腳咋。佢哋屋企張食飯枱好長,長到可以坐幾十人。」鍾氏家族親戚透露。

營商手法備受質疑

今年六十一歲的鍾斌銓,在兄弟中排行第十二,故身邊人都稱他為「十二叔」。「佢一出世就含住金鎖匙,唔似佢啲阿哥幫老豆打天下。份人都幾斯文,不過就有啲 少爺仔性格,啲嘢唔會落手落腳做。」其一名家人透露。垃圾樓事件被揭發後,鍾氏家族成員都竊竊私語,指屬三房所出的鍾斌銓,做生意手法一直值得商榷。

於○七年五月,他竟然把上市公司榮豐佔近九成的公司優質資產,包括市值九億的百分之二十鴻福股份、市值十三點五億的馬己仙峽道十五及十七號收租物業,以及廣東省兩項收租物業,注入私人持有的鴻福地產。

同時間,榮豐以一億一千四百萬元,向鍾斌銓的私人公司鴻福實業,買入於新加坡的十五個收租物業,其中二千四百萬元以現金支付,把垃圾物業注入上市公司,再把非常值錢的山頂物業放入自己袋,如此資產大轉移,小股東利益被攤薄,行徑早已被市場人士唾罵。

鍾斌銓七八年開始進軍香港地產市場。第一個發展項目是位於尖沙咀赫德道的首邦行,同年亦創辦了一間園藝公司張記花園(其後改名Sam Kee Garden),專替一些酒店及屋苑搞園藝,亦涉獵屋苑管理。翻查法庭文件,Sam Kee Garden位於北角的地鋪,於○四年九月開始欠租,業主入稟索償五十多萬元租金,Sam Kee Garden於○六年十月被強制清盤。清盤前,即○五年十月,持有Sam Kee二十多年的鍾斌銓突然把公司賣予一間由英屬處女群島註冊的公司Treasure Time Service Limited。○九年,公司發出公告指於○六年十月,Sam Kee清盤時,鍾斌銓已辭任了董事,置身事外。

兄弟爭奪凱悅股權

鍾斌銓的營商手法,令早於五十年代在港營商的鍾氏家族蒙羞。鍾奕莊有三位太太,育有二十八名子女,基本上所有子女都是做地產。其中元配所出的長子,已故的 鍾江海及次子鍾明輝活躍於香港地產界,早於五十年代東南亞排華時,他們被父親派來香港發展。兩兄弟早年與新世界主席鄭裕彤及協成行總經理方潤華一同成立萬 邦投資,中環的萬邦行及金利商業大廈就是旗下收租物業;又與霍英東及何鴻燊合作發展尖沙咀星光行。

鍾江海及鍾明輝兩兄弟還持有益新置業及怡華兩間非上市公司,在觀塘、黃竹坑一帶持有不少工業大廈,故兩兄弟也有「工廈大王」之稱。但一九八二年中英前途談判,香港的樓市大瀉,買重貨的怡華及益新,一度債台高築,被迫拋售持有尖沙咀凱悅酒店的凱聯酒店股份,以渡過難關。

二房所出的鍾輝煌,於八三年,在兩名大哥財困要變賣其凱聯股份時,則在市場吸納超過三成,後把兩名大哥擯出董事局,由他做主席。其後把凱聯改名為天德地 產,之後再分拆把凱聯國際酒店上市,持有的物業包括尖沙咀凱悅酒店,即現時改建為大型商場i-SQUARE,無獨有偶,去年十二月,i-SQUARE商場 發生爆玻璃意外,令六名逛商場人士受傷。

鍾氏家族圖

1. 生於福建,後移居新加坡,任珠寶師傅發跡,四、五十年代在馬來西亞、印尼等地發展地產項目生意;於一九八四年二月十三日去世,享年九十五歲;

2. 五十年代初因東南亞排華,被父親安排與兄弟鍾明輝來港,除興建凱悅酒店外,還大量發展地產業務,包括中環萬邦行等,二○○○年十月二日去世,享年八十八歲;

3. 90歲,萬邦投資創辦人之一,現為公司執董;

4. 與前佳寧集團主席陳松青相熟,現身在新加坡;

5. 68歲,榮豐國際執董,為新加坡上市公司鴻福實業主席兼董事總經理;

6. 63歲,凱聯國際酒店及天德地產主席及行政總裁,尖沙咀i-Square商場由凱聯國際酒店持有;

7. 61歲,凱聯國際酒店及天德地產副主席;

8. 61歲,榮豐國際主席兼董事總經理,以及新加坡上市公司鴻福實業的董事總經理;

9. 57歲,凱聯國際酒店及天德地產董事;

10. 51歲,凱聯國際酒店及天德地產董事;

11. 49歲,榮豐國際執董,鴻福實業之董事;

 


揪出 半山 垃圾 元兇
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由半山到劏房李國寶表弟淪落之路

2012-9-22  NM




鍾嘉禧出身名門望族,祖父是澳門 賭王傅老榕生意拍檔,母親是東亞銀行創辦人李冠春的姪女,李國寶是他的「表哥」。含著金鎖匙出世,住半山豪宅、讀英國名校、揸靚車戴名錶,過著Blue Blood的生活。不過,一如大部分「敗家仔」,豪花豪玩弄至傾家蕩產。千金散盡,妻離子散。今日更淪落到住劏房賣老翻,還做騙子設局呃前女友一家千萬 元,騙局更用上富豪親戚李國寶、傅厚輝做靠山招搖撞騙。一名富公子,一步步淪落,變成一隻過街老鼠。訪問期間,還笑笑口問記者:「唔該你吖,呢排好窮,借 住幾百蚊,遲啲還俾你。」

眼前這個鍾嘉禧,住油麻地碧街劏房,個子不高,一頭亂髮,睡眼惺忪,著來著去都是那幾件波衫,揹著破爛的米白色環保袋,因長期患有痛風症,走路時一拐一 拐。如此潦倒,很難與富家子扯上關係。記者一連跟蹤他多日,發現他經常百無聊賴在公園坐、去影碟店看電影,有時坐在咖啡店一整天用免費電腦上網。這天,他 提著一個黑色旅行袋離開住所,房東說,該劏房單位日租四百多元,他住了一個多月搬走。據知是因為怕追債,不停搬竇避債主。

空心老倌騙財千萬

鍾欠債纍纍,早前更因行騙惹上官非,他訛稱幫前女友和其母投資,短短一年成功騙獲過千萬元,去年九月被落案起訴欺詐罪。○七年初,鍾聯絡前女友李月華出來 見面,聲稱外婆留下二千萬遺產給他,家族信託基金亦每月給他六萬元生活費,「唔使做,領埋遺產」,同時向她介紹好友何家麟。何是鍾兒時玩伴,事發時何報住 的九肚山地址,正是鍾以前居所的隔鄰。其實,天仙騙局正式啟動,當日何駕著福士接送李月華,鍾聲稱自己住在加多利山獨立屋,事實上鍾到埗後即轉搭的士返馬 鞍山租住單位。鍾知道前女友一心「釣金龜」,其母親區月愛則貪錢要面。區二千年炒賣禮頓山樓花賺錢,有千萬元積蓄,正是落手好對象。未幾,李月華與何成為 情侶,鍾亦花言巧語取得區月愛歡心,二人更「上契」以母子相稱。成為「一家人」之後,何首先聲稱自己的公司「世紀21」賺大錢,鍾唱雙簧表示自己和親戚亦 因為分別投資五百萬和二千萬,每季派息十多萬元,相當和味。可惜鍾將要退股,便提議母女二人入局。當時兩母女欲出售駿景園物業,兩個大男人費盡唇舌遊說她 們把賣樓收益投資到何的公司收利息。兩母女起初猶豫不決,男人遂不停以各種花招氹她們落疊,「佢哋知我鍾意食榴槤,成日特登買俾我食,氹得我幾開心!」區 月愛說。

拋磚引玉左右夾攻

兩男使出銀彈戰術,豪請她們全家到曼谷玩樂,全部坐頭等機位住五星級酒店,兩母女終於答應,以三百三十萬低價出售物業,把款項給何投資。鍾何二人還未滿 足,繼續左右夾攻使出冧招。泰國遊之行不久,又請女友全家及朋友一行十八人到賭城拉斯維加斯豪玩,她們懵然不知豪花的正是自己的錢,區說︰「佢哋招呼不知 幾週到,我信曬佢哋兩隻嘢!」回港後,區再投資五百萬元到何的公司,女兒亦將一百萬定期存款乖乖交給何。數月後,做母親的開始心大心細,擔心兩母女無憑無 據借出巨款。何為求拖延時間,馬上安撫,開出一張十萬元支票、一張五百五十萬期票,後者卻是空頭支票。到○八年二月,何突然說公司周轉不靈,著女友透支多 張信用卡共六十萬元,聲稱很快歸還。兩母女對鍾何二人深信不疑,只因鍾經常「撻出」的名字太令人心動,「佢話我知周立璟、李國寶係佢表哥,有次又叫埋另一 個表哥傅厚輝出嚟食飯。」紙包不住火,○八年十月鍾向兩母女和盤托出「投資計劃」只是一個局,鍾更扮可憐趴在地上,攬著區月愛的腳求饒痛哭,事件最後報 警。

李國寶表弟

雖然鍾聲稱自己「好有錢」,但上庭當日,連二萬五千元保釋金也交不出,一度還押監房。到今年四月案件開審,鍾更告知法庭自己還未申請法援,「我原先請清洪 (資深大律師),不過炒咗佢喇!」以為他瘋人瘋語,其實這個富家子還沉醉在昔日中。鍾沒有講大話,他的確出身顯赫世家。祖父鍾子光是澳門富商,四十年代是 澳門賭王傅老榕的生意拍檔,與其他澳門富豪何賢、梁昌等人齊名,銅鑼灣英光大廈是其家族物業。鍾子光有四子一女,以鍾立雄最有名,曾任聯交所副主席,是當 時有名的「聯交所六君子」之一,有傳身家最少一百億,女兒鍾立愛的丈夫更是傅老榕兒子傅蔭鋼。鍾嘉禧父親鍾立全在四兄弟中亦不輸蝕,他是八十年代南華足 主,早年曾與林建岳注資東方足球隊,「我細細個爸爸帶我去南華會玩,尹志強成日陪我玩o架!」鍾嘉禧憶起兒時的黃金年代,還說自己直至現在仍是英超球隊利 物浦球迷。鍾嘉禧母親李慧容,是東亞銀行創辦人李冠春親弟李作禮的女兒,根據族譜,李國寶是鍾嘉禧外家的表哥。「我同媽咪感情好好,如果佢仲喺度,我就唔 使搞成咁。不過其實我同姓李嗰邊唔係好熟,唔好叫我李國寶表弟。」

Blue Blood生活

父輩是澳門富商,母輩是香港銀行世家,出身「藍血」,鍾少年時一帆風順。他是「華仁仔」,在香港華仁書院讀到中二再往英國升學,是曲棍球、足球、網球校隊 隊員。求學生活亦相當奢華:「十六歲時媽咪已經買咗部BMW(寶馬)俾我『玩』,中學都未畢業就喺英國Queensway買咗層樓俾我住。九五年再喺 Kensington買多一層樓,嗰時王妃戴安娜都係住附近咋!」鍾在倫敦大學讀經濟,他聲稱李澤楷舊愛、法官沈智慧是他校友,「佢大我四年,我哋細個成 日一齊玩,當年我仲同佢一齊響倫敦大學讀書!」這天他休庭在法院外煲煙,巧遇沈智慧即上前打招呼,但對方沒大反應。從英國返回香港,鍾繼續享樂,「我最鍾 意Canton Disco,返香港晚晚響嗰度玩,識得哥哥(張國榮)同梅姐!」當然亦不愁女伴,「溝女嘅嘢,只要你有錢,叫幾支酒,啲女就會識得排曬隊過嚟!」

藍血家族

每季豪花五十萬

一直攤大手板,從來不愁生活的鍾回港後第一次「工作」:「我返香港響AIA(美國友邦保險)做sales,我識講嘢,個個月都係top sales!但係一個月先得十幾萬。當年我買Gucci、LV,一季都使咗五十幾萬,做嘢賺得嗰少少,都唔夠我用。」一九九九年,三十歲的鍾結婚後,育有 兩子,「當年我老婆響港安生仔,住明珠套房。」過慣王子般的奢華生活,鍾放棄保險從業員的「微薄」收入,開始學人投資,先後投資數百萬在兒時好友何家麟的 公司,又試過投資百多萬於保安器材公司,但通通「一去不返」。只有支出,沒有收入,兩個兒子更被診斷出患有弱視及自閉,又花去大筆高昂費用,銀紙往大海 傾,有天終於發現父母遺產所剩無幾。錢財散盡,老婆離婚,他由一名王子變成身無分文的騙子,過程儼如石頭滾落山坡。根據法庭資料,他多次被追債:九二年廿 二歲,他住山頂豪宅翠峰園;九九年遷至沙田九肚山馬鈴徑,月租四萬六千元,被追欠租十四萬;○二年,他遷往九龍塘加多利山,又因欠租被控告;○四年,他住 大埔淺月灣獨立屋,被追收三千多元稅項;一○年賣「老翻」被起訴,至今次被捕,報稱的地址是土瓜灣劏房。過慣富豪生活的鍾,絕不甘心就此貧困一生。於是向 舊情人打主意,最後想起九九年在英國邂逅的英航空姐李月華,即今次被騙的女主角。鍾嘉禧與友人精心佈局,事後還狡辯︰「我無呃佢,係佢自己貪心。」但法官 不信他,本週一裁定他和何家麟兩項欺詐罪成,鍾另被裁定兩項逃避法律責任罪成,還柙候判。曾經是住半山的富家子,淪落踎劏房,最後被囚車送入監房。

半山 李國寶 表弟 淪落 之路
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牛市在半山腰 坐關

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_6f1d7b2e0102vivk.html

前晚降準消息出來時感覺很突然,我原先的判斷是這個周末公布,正好為新股發行打點強心劑。要放到以前,這種消息出來前股市會有明顯反應,這次保密工作做得前所未有的好,說明反腐工作確已深入金融領域。昨天股市高開低走是預料之中的事,派遊擊隊打打遊擊,開盤時賣一點,收盤前再買回來,就如民生銀行行長被協助調查一事出來開盤時買一點,但主力部隊不動。我是小散,不幹過於冒險的事。

昨天的高開低走讓很多人失望,有人開始懷疑牛已走熊來了。呵呵,瘋牛了幾個月,管理層憋不住,出手拽住了牛,但,牛還在,在半山腰。

為什麽說牛市還在半山腰呢?影響股市漲落的因素主要有三個:估值、資金和市場情緒。

股價等於市盈率(估值)乘以盈利。藍籌股的估值水平修複了不少,但還不高,仍有提高余地;至於盈利,只要經濟轉好,也會有明顯提升。中國經濟現在確實不好,這很正常。領導上臺後致力於去杠桿調結構,去桿杠調結構這種事換一種說法就是把經濟打到谷底,沒有谷底就沒有上坡路,也就體現不了政績。時間已經過了兩年多,到了谷底,自然該走上坡路。這一波牛市就是這樣來的,股市總會提前反應,也算是給領導撐腰。

強調一下,我說的是藍籌股,沒說估值很高的所謂“成長股”。

資金狀況不必多說,未來一兩年利率水平下降和更多的流動性是大概率事件。

至於市場情緒,我一般不把它當成我買入賣出的依據,人太笨,關註太多容易短視。但我相信大部分人是追漲殺跌的,銀行股價在地板上時看空的人等到漲了50%後看多的人大有人在,很多都還是明星基金經理。

滬港通之後很多人會關註滬股通每天的買賣數據,這個數據很有意思,最近的凈買入額比較大,說明國外的機構投資者看好A股,歷史經驗證明,他們是先知先覺者。不過,需要說明的是,每日盤中的滬股通資金余額正在被某些人操縱,變得越來越不真實。

讓我不放心的還是新股的供應,這事關註冊制和政府的那只手。還有就是創業板的高估值。

牛市 半山腰 半山 坐關
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2萬億成交不是夢,牛市尚處半山腰

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2201

2萬億成交不是夢,牛市尚處半山腰:從交易成本資金損耗看當前市場
作者:葛軍、李洋

總體觀點

4 月 20 日放量大跌導致市場稍顯恐慌。實際上當前市場不斷放大的成交量為較為溫和的成交量,後續市場日均成交量將超出 2 萬億的水平,當前牛市尚在半山腰。邏輯在於,高的成交量導致的高額交易成本帶來資金的損耗,我們采取年度全部 A 股歸屬母公司凈利潤(TTM)與月度交易成本構建利潤可供消耗月數。與 07 年相比,利潤可供消耗月數尚處 06 年 11 月水平,資金損耗尚不嚴重。總體而言,目前日均 1.4 萬億成交量不足為懼,在成交量達到日均 2 萬億前,牛市不輕言頂,調整即為買入良機。

交易成本影響行情空間

2013 年主要國家的換手率集中在 50%~100%的區間內,除中國外,土耳其、意大利、日本韓國和西班牙的股票換手率較高,位於 100%~200%這一區間內而中國 2014 年換手率高達 273%,遠超其他國家,過高的換手率導致了高額交易成本,高額交易成本形成的資金損耗成為行情重要的參考變量。

凈利潤支撐成交量上行

采用年度全部 A 股歸屬母公司凈利潤(TTM)除以月度 A 股交易成本構建利潤可供消耗月數。該指標衡量了全體 A 股凈利潤能夠支撐 A 股參與者耗費交易成本的月數。邏輯上,交易成本消耗掉上市公司經營的凈利潤後即會消耗 A 股參與者的本金。07 年牛市,利潤可供消耗量在 5.30 前夕達到 19.52 個月,6 月因提升印花稅,達到最低值 19.52 個月。截至 15 年 3 月,利潤可供消耗月數為 58.45 個月,為 06 年 11 月水平,我們預判 4 月將達到 41.64,為 06 年 12月水平。整體而言,當前成交量仍屬於較為溫和的區間。若要可供消耗月數降至 5.30 前水平,則需日均成交量突破2.06 萬億,否則牛市不輕言頂。

配置建議

藍籌優於成長股

在當前時點,從風險收益角度,中小創業相對主板藍籌吸引力有限,藍籌估值提升空間明顯。降準帶來資金面進一步寬松,疊加經濟初顯企穩跡象,帶來市場風格切換的契機,當前優先配置藍籌股,倉位可逐漸從成長創業移向藍籌。根據低估值、低漲幅、受益貨幣寬松的原則,我們建議優先配置銀行、地產、非銀、石油石化、煤炭、鋼鐵、建材、建築、家電、汽車。

前言

話說去年開始持續至今的這場牛市,經濟數據一直新低,股市一路自 high 到爆,市場無數解讀,但禁不住近期網絡流傳的神段子:經濟好的時候大家都出去打工,不好的時候就聚在村口賭博。的確,交易下註與賭博有相似性。恰好,最近成交量連續放大,4.20日成交量增大爆掉上證成交量顯示系統最大值,當日大跌也引發投資者對當前巨大成交量的擔憂。那麽,我們從交易成本的角度來解讀近期市場不斷放大的成交量。


交易成本影響行情空間

交易成本不容忽視


從全球角度來看,中國資本市場雖然規模並非是最大的,但是其活躍度遠高於美日德法等發達資本市場。以換手率為例(交易量/總市值),依據世界銀行的數據,2013 年主要國家的換手率集中在50%~100%的區間內,除中國外,土耳其、意大利、日本韓國和西班牙的股票換手率較高,位於 100%~200%這一區間內。而中國 A 股市場 2013 年即以 193%的換手率位居全球第一,而 2014 年更是高達 273%,遠超其他國家。過高的換手率導致了交易成本導致的資金損耗成為行情重要的參考變量。因而,我們本次從交易成本的角度去解讀市場。


前面說到賭場,我們都知道賭場是世界上除了毒品之外最賺錢生意,看看前幾年澳門的賭場業績即可,香港上市的賭場股年年新高。對的,要說的就是賭博,最受益的是賭場持有人,那麽對於賭場來說,最需要的無非是人氣,人多了交易才旺盛,才可以獲益。普通的賭場無非是通過大數定律,依靠概率帶來的正期望收益獲利。

對於 A 股,交易所與券商通過交易傭金獲得收益,國家通過印花稅不停地抽水,此所是我開,此盤是我栽,要想玩此盤,留下買盤財,大抵此意,一本萬利。當然來 A 股參與者資本金隨著經濟起伏不定,A 股參與者人數也是潮起潮落,政府本身也會根據市場行情來調整印花稅來調控市場。


那麽,終於引出今日我們要探討的問題:鑒於 A 股下註,資金在扣除交易成本後只是在參與者之間分配,那麽 A 股參與者的資本金要多久會被交易成本耗幹?這是值得關註的問題。

我們設計如下指標-凈利潤可供消耗月數,用全部 A 股年度凈利潤(TTM)除以月度交易成本。

直觀講,該指標衡量了全體 A股凈利潤能夠支撐 A 股參與者耗費交易成本的月數。邏輯上,交易成本消耗掉上市公司經營的凈利潤後即會消耗 A 股參與者的本金,從這個邏輯上,該指標對行情會有一定的指示作用。

A 股交易成本構成

首先確認交易成本。交易傭金這塊,賭徒需要感謝互聯網券商橫空出世,某某寶直接把傭金從萬分之八打到萬分之2.5 的水平。不過,鑒於各個大券商並未跟進,截至 2014年 3 季度,平均交易傭金為萬分之 6.9,但四季度及後續將下行。我們暫且把交易傭金定為萬分之五的平均水平。


印花稅,目前是千分之一,只在賣出時單邊收取。上海交易所還有額外的過戶費,收費方式為成交股數的萬分之六,由於過戶費占比較小,我們暫且忽略。

因此,考慮到每筆交易均有買有賣,那麽針對每日成交金額,我們計算交易成本的方法為,每日成交額*萬分之五+每日成交額*(萬分之五+千分之一),合並為每日成交額*千分之二。考慮到我們忽略了上海交易所的過戶費,千分之二的成本實際上有所低估了實際交易成本。歷史上的交易成本,我們跟隨當時的交易傭金水平與印花稅水平做相應調整。

全部 A 股凈利潤充當資本金

A 股交易的標的是上市公司股票。A 股參與者新增資金本身受行情走勢影響大,難以與成交額進行比較獲取不同周期之間兩者的穩定關系。


因而我們轉向尋求與市場行情不直接相關的指標。

鑒於股票代表的獲取未來上市公司利潤的憑證。不考慮分紅的比例,假設 A 股參與者全部獲得凈利潤,則這是能夠給 A 股參與者帶來的凈收入。


由於全部 A 股歸屬於母公司凈利潤增速與工業企業利潤累計增速保持一致,而工業企業利潤累計增速有較高頻率月度數據,因此,我們采取擬合的方法,使用工業企業利潤累計增速去預判全部 A 股歸屬母公司凈利潤增速,從而獲取單季度全部 A 股歸屬母公司凈利潤數據,以此來計算凈利潤(TTM)。


利潤可消耗月數考量市場

根據全部 A 股凈利潤數據與 A 股歷史交易成本,我們計算得到利潤可消耗月數數據。


從歷史上看,07 年牛市,利潤可消耗月數的最低值出現在 07 年 6 月,最低值為 11.52個月。07 年 5 月的可消耗月數為 21.14 個月。6 月相對 5 月可消耗月數出現大跌原因在於國家在 07 年 5 月 30 日大幅度上調印花稅,從0.1%調升到 0.4%,直接導致交易成本由 0.4%上升至 0.8%,而 6 月投資者尚未感受到交易成本大幅提升帶來的資金消耗,6 月仍保持非常高的成交量,7 月成交量即大幅萎縮,8 月與 9 月成交量有所回升,但由於凈利潤增速保持高位,利潤可消耗月數仍未回到 6 月的底部。


研究過去為是為了預判未來,截至 3 月,利潤可消耗月數為58.45 個月,與 06 年 11月的水平相當。成交量尚處於溫和區間。考慮到當前印花稅為單邊征收 0.1%,07 年 5.30提升印花稅之前,印花稅為雙邊征收 0.1%。若把當前印花稅設為雙邊征收,則截至 3月,利潤可消耗月數為38.97,已經接近 07 年 1 月的水平。

下面,我們來預判未來利潤可消耗月數的變化趨勢與幅度。

目前,傭金已采取萬分之五的水平,短期難以大幅下降,印花稅方面未來只存在提升或者改單邊為雙邊征收的可能,因而交易成本未來難以下降,反而因為印花稅未來有提高的可能性而可能提升。

全部 A 股凈利潤方面,截至 4 月 21 日,14 年報尚未披露完畢。根據已披露的 1982 家的年報數據,同比下降4.5%。剩余 681 家未披露,權重股四大行與中石油中石化均已披露。按 14 年 3 季度利潤看,剩余 681 家利潤占總利潤的比重僅為9.6%。考慮到這681 家 14 年 3 季度增速為 13.5%,高於已出年報的 1982 家的增速 8.3%,我們即使樂觀看,給予這 681 家 4 季度 8%的增速,全部 A 股 4 季度利潤增速在-3.3%,凈利潤為5120 億。

全部 A 股歸屬母公司凈利潤增速同比與工業企業利潤累計增速同比保持一致,我們用後者來擬合預測前者。首先是對一季度工業企業利潤累計增速同比的預判,我們認為 3 月大概率跌幅小幅收窄,一季度同比預測為-4%。而基於擬合關系,我們推演得出一季度全部 A 股歸屬母公司凈利潤為-0.4%。


截至 4 月 21 日,市場整體成交量達到 19.21 萬億。假設後續市場持續保證亢奮,成交量保持在日均 1.4 萬億的水平,則整個 4 月月度成交量將保持在 29.01 萬億的水平,則4 月利潤可供消耗月數達到 41.64,降至 06 年 12 月的水平。

若以 2015 年 1 季度的凈利潤為基礎計算,且假設國家不提升印花稅征收,即保持印花稅為單邊征收 0.1%,則要達到 07 年 5 月的凈利潤可消耗月數低值,月度累計成交量需達到 61.88 萬億的水平,按照每月 20 個交易日計算,則日度成交量需達到 3.09 萬億。

若國家調整印花稅為雙邊征收0.1%,則要達到 07 年 5 月的凈利潤可消耗月數水平,月度累計成交量需 41.2 萬億達到 2.06 萬億。因此,即使調整當前印花稅至 0.1%,當前成交量日均 1.4 萬億成交量也有充足的上升空間,未來市場極可能達到日均超 2 萬億的成交量。


因此,以凈利潤可供消耗月數看,當前看似巨大的成交量實際上仍是較為溫和的成交量,後續成交量仍有極大的上升空間。在成交量未達到日均 2 萬億前,牛市不輕言頂。

貨幣寬松推動成交量上行

我們前面探討了成交量可能達到空間,而後續貨幣持續寬松政策則推動市場成交量不斷放大。

中國人民銀行自 2015 年 4 月 20 日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率 1個百分點。3 月份糟糕的金融數據顯示了在外匯占款下降規模達到 2307 億元,這一規模僅僅在 2007 年 12 月份時達到。而自 2012 年以來,央行的歷次降準行為都是以對沖外匯占款下降為直接目標的。此次降準也不例外,在 3 月外匯占款大幅下降的情況下,通過降準來進行流動性對沖也是情理之中,而此次超出市場預期之處在於降準幅度超過普遍預期的 0.5%,而達到了 1%。

在外匯占款持續下降的背景之下,數量型貨幣政策將成為常態。從目前來看,雖然 18.5%的大型存款機構準備金率較11 年高點的 21.5%有所下降,但相較於 07 年以前的不足10%仍處於高位,隨著未來人民幣國際化的進程不斷推進,外匯占款將呈現趨勢性下降。而作為對沖外占下降的主要貨幣投放手段,降準將成為一種常態,後市寬松貨幣政策可期。


通貨緊縮仍然是目前國內經濟所面臨的重要矛盾,從一季度數據來看,GPD 平減指數自 2009 年以來第一次錄得負值,這意味著通縮已經由一種潛在的可能轉變成為現實的問題。另外一方面,一季度的名義 GDP 增速已經降至 5.9%,而 12 月份金融機構的加權平均貸款利率為 6.77%,考慮到 15 年一季度資金價格並未出現明顯下行,大概率將出現 GDP 增速低於金融機構人民幣貸款加權平均利率,這也意味著經濟的增速將首次無法覆蓋投資成本,也將倒逼央行通過進一步的寬松貨幣政策來降低企業融資成本。


(來自長江證券)

格隆匯聲明: 本文為格隆匯轉載文章,不代表格隆匯觀點。格隆匯作為免費、開放、共享的16億中國人海外投資研究交流平臺,並未持有任何公司股票。


萬億 成交 不是 牛市 尚處 半山腰 半山
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=141403

豪宅價 劣質樓 牆爆食水奶白色 半山壹號 100業主聲討長實

1 : GS(14)@2011-03-28 22:13:42

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110328&sec_id=4104&art_id=15113733【本報訊】長實以豪宅價售賣劣質樓宇,逾 100名業主憤怒了,日前舉行業主大會聲討長實。何文田「豪宅」半山壹號被多名業主批評樓宇質素欠佳,牆角滲水及牆身爆裂,單位食水離奇變「奶白水」兼有陣陣異味,根本無法飲用,商場也遲了一年仍未啟用。有「掃入」數個單位的內地投資者不滿單位質素奇差,去年向中聯辦投訴,但長實懶理,拒絕維修問題單位,該內地買家憤而罷交管理費作無聲抗議。記者:馮永堅

2 : 龍生(798)@2011-03-29 01:39:22

其實你話究竟關唔關佢事呢

有冇熟工程的朋友出黎解說下?
3 : 自動波人(1313)@2011-04-04 01:19:21

我淨係知...長期搵笨柒!
4 : 龍生(798)@2011-04-04 01:27:09

噢, 改得真不錯
5 : 自動波人(1313)@2011-04-04 01:29:27

又唔見新地樓有咁既問題...
6 : 龍生(798)@2011-04-04 01:30:53

哈哈哈

反證法
7 : hungryfoolish(4429)@2011-04-08 12:05:57

有得揀, 都唔會買長實樓......
豪宅 劣質 牆爆 食水 白色 半山 壹號 100 業主 聲討 長實
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273633

屋署查僭建 助查人員多失憶 唐太遷半山舊居避追訪

1 : GS(14)@2012-02-25 15:58:05

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16101897
【本報訊】唐英年約道 7號大屋疑入假圖則僭建地庫,屋宇署已展開調查,昨約見曾參與工程的建築師、工程師及承建商等工程人員錄取口供,據悉多名工程人員表現不合作,部份人更「失憶」,以工程竣工多年為由不願提供資料,而大宅業主唐太郭妤淺未有到屋宇署助查,署方或要派員到其辦公室或寓所索取資料。
記者:譚靜雯 袁慧妍
2 : Sunny^_^(11601)@2012-02-25 16:15:49

而家都升左唔少喇,恨死人囉
3 : honey(6546)@2012-02-25 17:32:17

如果唔失忆,就要失踪,更大件事
4 : GS(14)@2012-02-25 17:43:50

3樓提及
如果唔失忆,就要失踪,更大件事


我寧願失憶了
屋署 署查 查僭 僭建 助查 人員 失憶 唐太 太遷 半山 舊居 避追 追訪
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277954

半山 - 孤立與聚群

1 : GS(14)@2012-05-11 23:57:11

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=67490#p1699036

文章由 價值人 » 週五 5月 11日, 2012年 2:51 pm
百年前 英國人統治香港, 大多住於半山, 自此之後 大多人認為半山就係香港最靚的地段, 價格亦最高...好多人以半山 show-off 自己有錢有身份, 事實是否真的o甘值 ??? 我又同大家分析下 各個民族的習性 去睇下是否如此 ??? :mrgreen:

鬼佬面相一般 鼻高/鼻翼窄/耳高 : 代表孤立/愛思考/IQ高, 得財方式以發明實物居多
華人面相一般 鼻丰滿/鼻翼闊/耳矮 : 代表聚群/好交際/IQ低, 得財方式以人脈網絡居多

半山係鬼佬內在性格對居住的一種傾向, 佢地離鄉別井去外地辦事, 選擇該地較近似家鄉環境的地方居住, 只係一個 alternative, 並不是 absolute physical living quality好高, 觀乎99.999999%鬼佬傾向, 根本冇鬼佬選擇香港作為退休地....泰國反而大把, 這已講明香港 physical living quality 非常之低, 純以physical選擇鬼佬根本 unlike

華人係另類人種, 歷朝的達官貴人多選擇o的乜乜大街1-2-3號的大宅, 內設私家庭園, 但間屋冇view可言, 但極之方便...方便佢地的人脈網絡

to be continued :mrgreen:

文章由 價值人 » 週五 5月 11日, 2012年 6:09 pm
香港人移民多是為了 absolute physical living quality 移但點解o甘多人回流 ??? 就係佢地的習性....聚群傾向 (convenience and community support) 遠遠蓋過對生活質量要求

鬼佬覺得華人好怪, 寧要 apartment 也不要 house, o米又係先天習性影響

既然如此, 何必強求孤立而在香港大晒金錢 ??? 明明不合自己習性

旅行/渡假已可滿足你地對 absolute physical living quality的慾望, 生活 ???? 還是現實o的好....食碗雲吞面 也九曲十三灣先食到....白泡嘔埋出來 龍肉都冇味la !!!!
2 : Sunny^_^(11601)@2012-05-12 07:58:12

其實...佢都係講D唔講D.

而家多數鬼佬都係住house嫁啦
反而係香港同中國既富豪鍾意半山
3 : Ar Yan(11362)@2012-05-12 10:27:22

正如鬼佬都唔鍾意係紐約退休ja

佢地退休反鍾意搞farm多的,對佢地來講,搞farm先係享受生命
半山 孤立 聚群
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=279280

西半山解高限 呎補3600元筍價 華置與新世界合資 項目拖20載

1 : GS(14)@2013-02-04 22:52:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa1.htm


申訴專員曾批評 改地契一度陷停頓
干德道55號,可算是本港空置最長的住宅地皮之一,經歷本港樓市的數次大起大落。華置與新世界分佔項目的70%及30%權益,發展商早於1992年以1.42億元購入地盤,及至2002年,項目獲城規會批建一幢13層高(3層停車場平台另加10層住宅)、48伙的住宅大廈,可建樓面8.78萬方呎,不過於2006年申訴專員發表報告,批評地政總署批准西半山一個同類的改地契個案(見另稿),令到政府多個部門要聯手評估要如何合作執行半山發展限制令 ,使該項目的改地契一度陷入停頓。
料呎售4萬 可勁賺25億
及後,報告認為再加強半山發展限制令並不可行,干德道55號的改地契程序隨即重新啟動。近期政府批出3.1億元補地價,新地契容許發展商可建10層高住宅大廈,而停車場及經政府批准的設施則可不計算為樓層。該補地價獲發展商接納,加上購入價及其他建築成本,預料發展成本約10餘億元。由於該項目中層已享有海景,且位於近10年沒有新供應的干德道末段,若參考附近天匯的售價,預料實用呎價平均可售4萬元,可套現約35億元,發展商可獲厚利約25億元。
業界:區內項目多 料成市場焦點
有測量師認為,現時項目每方呎補價3600元,屬於筍價。項目預售需要申請預售樓花同意書。中原西半山高級營業董事李巍認為,該項目呎補3600元,實屬「筍價」,以旁邊寶珊道1號為例,有海景的最低層實呎2.5萬元,而高層特色戶實呎可逾4萬元。李表示,最該項目已空置10多年,若項目可以真的動工,認為可成為市場焦點,並有機會於年內應市。
李巍表示,西半山及西區本年將成為新盤焦點區,新地(0016)即將推售堅尼地城Imperial Kennedy、嘉里(0683)興漢道18至27號、另外太古地產(1972)衛城道項目亦可能於年內應市,而新地及新世界分別於西環南里的項目,亦為本年焦點盤。
明報記者 周偉強
2 : GS(14)@2013-02-04 22:53:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa2.htm
【明報專訊】干德道55號(華置、新世界持有)準備重建為13層高大廈,加上53號(信置持有)亦會重建,位於兩地盤後上方的寶珊道寶城大廈,住客一直反對該兩個項目。寶城大廈B座業主立案法團成員、香港大學前校長鄭耀宗接受本報訪問時表示,對政府無視該廈住戶的反對意見,表示「心淡」。

鄭表示,於1972年,寶城大廈旁的旭龢道,曾發生嚴重的山泥傾瀉,他認為政府未能說服他們附近地質,是適合打樁,興建高樓。鄭憶述,約3年前,多個政府部門派出人員,到達大廈詢問該廈住戶對干德道上述兩個項目重建的意見。他表示,當時大廈住戶幾近一致反對兩地盤重建,但政府最終沒聽他們意見。

前方建高廈 勢遮擋景觀

鄭表示,兩項目重建後的屋頂,大約是寶城大廈的6樓水平。鄭表示,他們前方一直沒有遮擋,現時突然興建多幢物業,對寶城的住戶並不公平。中西區區議員陳捷貴表示,於每天上落班時間,干德道、般咸道、列堤頓道都會大塞車。政府除非能夠解決區內的交通問題,否則不宜再批准新發展項目及解除半山發展限制令。

寶城大廈可謂星光熠熠,不足80戶,現時的業主或住客包括明星鞏俐、藝人顧紀筠、恒生銀行前董事長利國偉,以及多名上市公司高層。
3 : GS(14)@2013-02-04 22:56:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa3.htm


【明報專訊】干德道55號旁邊的寶珊道1號住宅項目,6年多前成為政府部門「隔空駁火」的主角。事緣申訴專員收到一個對寶珊道新盤的投訴,令其關注政府如何執行半山發展限制令,調查兩年後,於2006年9月發表報告指地政總署在修訂地契的態度「過鬆」,而地署即日反駁指專員有誤解,地署認為只加高度、不加樓面的改契,並沒有牴觸限制令。

申訴專員於報告則反駁,專員認為若地署不為項目改契,該等項目因不能加高,便傾向不會發展,亦即不會加重半山車流。

報告曾總結 發展限制令應暫保留

無獨有偶,寶珊道1號與干德道55號,同樣獲准經補地價,由35呎「增高」至13層。就干德道55號近期獲准「增高」,本報曾向申訴專員公署查詢,該署發言人表示在缺乏該些個案的具體細節下,該署無從置評,覑本報向地署查詢,請其直接交代。而本報於上周三晚起向地署查詢,至截稿前未獲回覆。

2006年申訴專員報告發表後,政府指會考慮是否有需要採取措施,以補充、加強或取代「半山區發展限制令」,其後政府當時的2局4署包括環境運輸及工務局、房屋及規劃地政局、地政總署、規劃署、屋宇署及運輸署,組成專責檢討小組。

報告總結認為半山發展限制令應暫時保留,待港鐵西港島線落成後,政府可於半山區的交通狀改善後,於適當時候考慮撤銷半山區發展限制。
半山 解高 高限 呎補 3600 元筍 筍價 華置 置與 新世界 合資 項目 20
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282266

兩房呎租逼60元 回報3.7厘囍滙租金媲美半山

1 : GS(14)@2015-01-07 01:06:39





■灣仔囍滙1期剛開始收樓,陸續有單位在市場委託代理出租。 陳奕釗攝



【本報訊】屬港島近10年最大規模新盤的灣仔囍滙,其中第1期剛展開收樓,部份業主急不及待鬥快放租搶客,市場速錄預租個案。一個591方呎兩房戶,月租3.5萬元,呎租逼60元媲美半山,市區新樓租金回報率有約3.7厘,洗脫過往買新樓回報衰過人民幣定存的污名。記者:朱連峰 湯家明


由信和(083)、合和(054)及市建局合作的囍滙,1及2期共提供1,275伙,是繼西環泓都2005年開售後,港島近10年最大規模新盤。2013年11月底開售時,由於首批單位折實平均呎價近1.9萬元,較市價略低一成多,掀起全城搶購潮,名人也爭相入票認購。


■灣仔囍滙第1期(第5座)提供179伙,市場現有逾20個租盤,每呎叫租56至76元。 資料圖片


其中提供179伙的第1期(第5座),業主去年底陸續獲發收樓通知,並於收樓後鬥快放租搶客。區內代理指,市場現已出現逾20個租盤,月租3萬元起,呎租介乎約56至76元,與同區樓齡較新物業差不多,如尚翹峰、尚匯、嘉薈軒及壹環等,現時平均實用呎租介乎約53至70元。囍滙1期租務成交陸續出現,其中5座中層C室兩房戶,實用面積591方呎,消息指剛以全包每月3.5萬元租出,呎租59.2元。土地註冊處資料顯示,業主去年5月以約1,071萬元購入單位,扣除每月管理費約2,070元,租金回報近3.7厘,新樓算是不錯。其呎租更媲美半山豪宅,如中半山曉峰閣及蔚皇居,實用呎價徘徊50至55元水平;西半山樂信臺呎租徘徊40餘元水平。過往新盤入伙,在大批租盤湧現的情況下,心急業主多以平價租出單位,回報率慘不忍睹。近年最經典例子有香港仔深灣9號,回報率慘見1.7厘,灣仔尚匯亦不足兩厘,買豪宅收租回報被指衰過人民幣定存。囍滙1期另一宗租務成交,為高層H室,實用面積552方呎,傳以3萬元租出,呎租54.3元。









凶案影響 嘉薈軒租務減半

另去年底被揭發雙屍命案的同區嘉薈軒,凶案陰影下,業界指屋苑租金已跌一成,租務成交跌五成,今年首宗租務成交失守2萬元。消息指凶宅樓上一單位,實用350方呎,剛劈租一成至1.8萬元租出,呎租僅51.4元。市區蚊型租盤搶手,香港置業黃慶龍表示,大角嘴奧朗.御峯中層E室,實用256方呎,剛以1.38萬元租出,呎租53.9元;業主2013年3月以約402.8萬元購入,扣除管理費,租金回報近3.9厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150106/18992573
兩房 房呎 呎租 租逼 60 回報 3.7 厘囍 租金 媲美 半山
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=287021

豪宅新盤掀搶客戰 西半山 大嶼山兩盤快推售

1 : GS(14)@2015-09-23 01:46:56

【本報訊】聯儲局暫緩加息,發展商再次啟動推盤大計,意圖盡早套現,避開加息影響。其中,信置(083)短期內開賣西半山豪宅Cluny Park,昨開放實用面積達2,369方呎大宅示範單位,一屋多達六個廁所,最大面積逾百呎。另一邊廂,太古地產(1972)大嶼山豪宅Whitesands亦準備展開銷售部署,蓄勢加入豪宅新盤戰團。記者:陳東陽



加息陰霾暫時消除,多個豪宅新盤隨即湧現。早前由The Fairmont易名為Cluny Park的干德道53號項目,樓高13層,設22伙標準戶及5伙特色戶,早前已取得入伙紙,近期開放12樓A、B室現樓單位預約參觀,過去三日累錄逾300組客參觀。當中12樓A室連裝修現樓單位,實用面積2,369方呎,私人電梯大堂納入銷售面積內。記者現場度呎,客飯廳面積約620方呎,樓底高10呎,外接98方呎露台。對比近期市場熱話的劏房新盤,例如黃大仙鑽嶺及紅磡環海.東岸,「劏」出不足200方呎的開放式單位,Cluny Park示位大廳面積等同上述新盤3個單位。



同區天匯隨時變陣反擊

示範單位屬四房四套佈局,由一條逾26呎長走廊串連房間,主人房長近18呎、闊約13呎半,面積逾240方呎,連雙邊衣帽間。每間房的套廁都有浴缸或淋浴間,不過其中兩個屬無窗黑廁設計。整個單位多達6個廁所,當中面積最大的主人套廁,面積超過100方呎。面對近期樓市疲弱,兼有大量專家唱淡樓市,信置營業部聯席董事田兆源指,干德道良久未有全新項目開售,相信市場累積一定需求。Cluny Park有機會月內開售,未定銷售方法。恒地(012)位於同一條街的天匯,則尚有餘貨可售,市場相信,視乎信置項目定價是否具競爭力,隨時掀一輪銷售戰。而華懋集團等的大潭紅山半島,本周五發售4期3伙單位。



Whitesands開放單位參觀

同區南豐放售的羅便臣道80號物業,樓齡14年,月初公佈首張價單53伙折實平均呎價約3.3萬元,至今沽出5伙,尚有40伙隨時可以公佈銷售安排發售。太古地產(1972)大嶼山長沙洋房項目Whitesands今日將開放2幢連裝修洋房單位予傳媒參觀,嘉里(683)等發展的沙田九肚玖瓏山亦會開放一個全新三房現樓單位。另外,華懋等大潭紅山半島修改價單,將6伙貨尾加價約2%。另市傳君臨天下2座71樓E室以招標形式售出,惟一切以成交紀錄冊作準。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150922/19304706
豪宅 新盤 盤掀 掀搶 搶客 客戰 半山 大嶼山 兩盤 盤快 快推 推售
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揭半山舊樓收購內幕 「釘王」持貨廿載不相讓

1 : GS(14)@2016-01-20 23:46:12

2016-01-13 EW

近期樓市確立轉勢下,部份高齡舊樓依然有運行,變身搶手貨。

港島半山羅便臣道豪宅地段,近日有個單位高價易手,樓齡六十二年,毗鄰高廈屹立,缺乏重建價值,仍然不愁買家,成交價創同廈新高。原來,當中大有內幕,該單位所位處物業,相當有來頭,早年已被發展商恒基斥資購入一伙,為收購揭開序幕,業界俗稱「儲樓」,投資者更聞風而至,紛在此「落釘」,博取日後高價收購。

不過,基於「釘王」不相讓,加上當年須集齊百分百業權,才能拆樓重建,遠較現時困難得多,收樓最後功虧一簣。但持貨逾廿載仍未離場,舊樓至今仍受追捧。同樣例子,亦見於九龍旺角彌敦道核心段,一幢「迷你舊樓」,恒基曾着手收購,眼明手快的投資者,更如火如荼進駐,但最後收購不成,恒基在毗鄰發展全幢寫字樓,放棄這個迷你地盤,並意興欄柵蝕讓所購入的單位。雖然如此,該舊樓現時已變身「樓上舖」,收租可觀,買賣亦有價有市。

港島半山羅便臣道四十九B一個低層唐樓單位,近期透過黃開基拍賣行推出,物業於一九五三年落成,實用約一千一百零一呎,開價一千五百八十萬元,雖然多次拍賣,皆未到業主意向價,拍賣場上賣不成,惟準買家極具誠意,私下透過代理與業主協商,最終單位減價一百萬元成交,作價一千四百八十萬元,成交價及呎價皆創下同廈歷史新高。

名人業主星光熠熠

現場所見,羅便臣道四十九B舊樓,與四十九C共用同一條樓梯,樓高四層,共有八伙。舊樓保養得宜,體面地在這豪宅區屹立着,盡管毗鄰高樓林立,旁邊慧豪閣樓高廿九層,不過,基於附近植有樹木,由該易手的舊樓單位外望,窗外一片綠,環境清幽。

該舊樓高價沽出,吸引區內代理注意力。有代理透露,買家並非收購財團,而是對舊樓情有獨鍾的用家。

過往,該幢舊樓曾被財團吼準,發展商恒基曾於一九八八年購入四十九C低層單位,作價三百三十萬。區內代理透露,是次收購價屬無溢價交易,以市價吸納,現已持貨逾廿年。

「當年,恒基希望將四十九B、C連同後面的華麗閣(干德道二十六至二十八號)捆綁式收購,合併羅便臣道四十三號至四十七號(現址慧豪閣)發展,擴大地盤,但因為收唔齊,最終被迫放棄。」

「住得起該地段,非富則貴,大多數專業人士,包括資深投資者及測量師,他們計算重建地積比,知道發展商獲利幾多,開價時爭取最大利益,大家傾唔掂數。」區內地膽說。收樓未竟全功,恒基於是將羅便臣道四十三至四十七號地盤自行發展,所落成的慧豪閣,一及二座,分別均高二十九層,於一九九四年入伙,涉三百三十六伙。

慧豪閣最新成交為二座高層E室,實用六百九十八方呎,去年十月以一千五百四十八萬元成交,呎價逾二萬二千元。「呢度係半山,越高景觀越靚,自然越值錢。慧豪閣設有兩個入口,一個羅便臣道,另一個干德道,由於後者較高,項目落址干德道,馬上升值不少。因此,慧豪閣登記地址為干德道二十二號。」

於區內重建慧豪閣後,恒基再沒有繼續收購毗鄰的羅便臣道「舊樓遺孤」,惟所持有的四十九C一個低層單位,至今仍未脫手。區內代理表示:「呢度舊樓單位間隔實用,樓底高逾十一呎,一向好好租,只要執得企企理理,月租可收四萬元。但租客很長情,住開唔捨得搬,起碼四、五年沒有盤源放租。」

由於租賃市場暢旺,資深投資者關秩安於二○○八年以公司名義購入四十九C高層單位,成交價七百萬元。關氏活躍於樓市,不但是投資者,還晉身物業發展,更於一二年參與汀九金臻十三幢洋房發展。

該幢舊樓亦吸引名人,歌星李玟(本名李美林) ,皆同姐姐李思林等人,於二○一一年以聯名方式,購入羅便臣道四十九號B單位,作價一千三百九十八萬元。李氏姐妺八五年由港移居美國,當年李玟才九歲,二千年她因為演唱《臥虎藏龍》主題曲,成為首位在「奧斯卡金像獎」頒獎典禮獻唱的華語歌手。區內代理表示:「外藉人士特別鍾情半山唐樓,李氏姐妹洋化,當然不例外。」

旺角舊樓「釘王」落戶

旺角彌敦道區內商廈林立,旺段地鋪更聚集珠寶店,包括周大福於該地段有三分店,舖址很接近,分別是彌敦道五百八十號、五百九十四號及六百○一號,六福及周生生亦有分店,還有近日才開張、來自上海過江龍老鳳祥。在此黃金地段卻有碩果僅存的舊樓,分別為位處彌敦道五百八十一、五八一A至五百八十三號,三小幢「迷你舊樓」樓高各五層,沒有電梯。

記者現場所見,彌敦道五八一號地舖,由中興表行承租,樓上住宅都變「樓上舖」,租戶包括眼鏡店、潮流服飾店,健身室、食品公司及紋身店等。區內代理說:「該地段地舖動輒月租數十萬元,小商戶都上樓去,該舊樓單位每個約一千呎,月租兩至三萬之間,容易負擔。」至於彌敦道五百八十三號地舖,面積一千呎,連七百呎閣樓,現時交吉,以三十萬招租。

恒基罕見蝕讓離場

該兩幢舊樓共有十六個單位,根據土地註冊署紀錄,當中十五個,於一九七七年來陸續由個人名義,改為由公司持有,「落釘」意味濃厚。買家皆是地產界的「明星」,代理對他們啷啷上口:「楊渭生除了好買舖,更專吼舊樓,有時『落釘』,有時則大手購入,然後高價賣予發展商;還有盧華,專收舊樓,幾乎舊樓都見他的踪跡,去年還申請強拍石硤尾舊樓。還有何伯陶來頭勁,他曾是周大福董事,亦頻頻買舊樓。」

消息人士續說,恒基亦早於八十年代吼準彌敦道五八一至五八五號舊樓,佔地約七千呎,由於舊樓「釘王」聚集,最後只成功併購其中的五八三A及五八五號,佔地約四千方呎,於一九九六年落成商廈富時中心。

在富時中心落成前,恒基曾於一九九○年三月,購入五八三號二樓單位,惟持貨十六年,最終於二○○六年,以一百四十六萬蝕讓,買家豐協發展有限公司,董事為何伯陶及家人。

雖然恒基早已退出收購,根據土地註冊處及公司註冊署資料顯示,近年,五八一至五八三號舊樓已「貨源歸邊」,由何伯陶及家人持有的四間公司,包括銘才發展及彩霸發展,自從一九八九年,直至最近的二○一三年,多番收購舊樓,目前持有十個單位,佔業權逾六成。當中亦不乏高價購入。二○一三年八月及九月,一口氣以二千萬元,購入五十三號兩個單位,「該舊樓每個市值約六百萬元,成交價遠高於市價。」區內代理說。原業主則為楊渭生,於二○○八年以約七百萬元購入兩單位。

羅便臣道49B及49C資料

建成年份 1953年 單位數量 8個 單位面積 約1101方呎

落釘投機者成本倍增 強拍下調門檻至八成

自從一○年四月,政府降低強拍門檻,將樓齡逾五十年的舊樓,強拍門檻由逾九成降至逾八成,令財團收樓難度大為減少。

雖然如此,以目前的狀況,半山羅便臣道及旺角彌敦道舊樓,依然不符合強拍要求。羅便臣道四十九B及C,八個單位業權各佔八分一業權,假如要達致強拍門檻,財團需購入任何七個單位,不過,現時該舊樓業權分散,分別由八名業主持有。

旺角彌敦道五百八十三號,地舖佔比七分之二,其餘單位各佔七分之一,現時何伯陶等人已持有四個樓上單位,即近六成半權,即使再購入一個樓上單位,亦未到達強拍門檻,必須購入地舖,方可成事。

至於彌敦道五百八十一號地舖,業權比例重,該地舖由宏安集團有關人士持有,佔全幢五成業權,樓上十個單位各佔二十分之一。消息人士透露,地舖業主與何伯陶關係好,不排除合作發展,何氏現時持有全幢三成半業權,不排除日後繼續收購,日後或有統一業權的時候。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?林彥博
半山 舊樓 收購 內幕 釘王 持貨 貨廿 廿載 載不 相讓
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西半山新盤開價低同區四成 帝匯豪庭屬3年樓花 折實呎價2.27萬

1 : GS(14)@2016-01-21 14:44:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160121/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】港股昨急挫749點,「四叔」李兆基旗下恒地(0012)西半山羅便臣道新盤帝匯豪庭公布首批價單,即使最高折扣率僅1%,首批30伙折實均價仍見2.27萬元,比同區干德道新盤近日售出的標準戶呎價3萬至4萬餘元,低約四成,一改恒地過往惜售兼以較高溢價開盤的慣例。不過業界認為,帝匯豪庭樓花期長達34個月,中低層單位只望樓景為主,兼且干德道位置較羅便臣道矜貴,這些都是恒地今次「低價開盤」的原因。

明報記者 張美婷、林可為

帝匯豪庭首批以定價計平均呎價2.3萬元,相關單位分佈於5至16樓中低層、實用1023至1735方呎;今批單位99折後的折實呎價,介乎2.12萬至2.67萬元,最低入場費為7樓實用1023方呎B室,折實價2390萬元。恒地已上載銷售安排,周日先售18伙。

折實2390萬入場 周日賣18伙

西半山去年底至今一手交投活躍,以干德道天匯、璈珀和Cluny Park等主要新盤而言,近期售出的中低層標準單位,實呎做價由3.1萬至4.7萬元,意味帝匯豪庭首推單位折實均價2.27萬元,比同區新盤相若樓層的標準戶的呎價水平低約四成。

須留意的是,上述新盤全屬現樓,或已獲當局批出入伙紙,帝匯豪庭預計至2018年10月才落成,目前仍進行地基工程,樓花期長達34個月,未必適合要求即買即住的買家。另上述新盤均位處干德道,中層已擁有不俗的維港景;至於帝匯豪庭所處的羅便臣道雖然亦屬傳統豪宅區,但地勢較干德道低,兼且首推單位全屬中低層,基本只以樓景為主,綜合樓花期、位置、景觀等因素,相信是帝匯豪庭「低開」原因。

擬保留26伙長線收租

恒地亦透過同系財務公司,為帝匯豪庭提供八成一按,首36個月息率P減2.75厘,第37至60個月為P減1厘,之後全期P加1厘(P現為5厘)。另恒地亦提供最高四成二按,一、二按合共不逾樓價九成,二按息率與採用八成一按計劃相同。恒地營業(一)部總經理林達民表示,股市波動屬短暫現象,樓市並不會因經濟短期波動受影響。他形容,帝匯豪庭屬「豪宅超筍價」,較同區新盤呎價3萬至4萬元為低,預料帝匯豪庭稍後加推時加幅可達10%,集團亦擬保留26伙作長線收租。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,帝匯豪庭首批開價比市場預期低,反映股市下跌等因素,估計未來其他新盤定價亦有壓力。

同系倚南增5%優惠

另恒地同系鴨脷洲倚南,變相減價促銷;據倚南最新上載價單顯示,新增5%「新春優惠」折扣,其餘優惠不變,估計項目現餘約57伙貨尾。至於香港小輪(0050)發展、恒地銷售的深水埗海柏匯,估計過去5日累收約170張入票,以周6首輪售70伙計,超額1.4倍。
半山 新盤 開價 同區 四成 帝匯 匯豪 豪庭 庭屬 年樓 樓花 折實 實呎 呎價 2.27
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恒地散貨 帝滙豪庭賣平四成西半山新盤首批呎售2.3萬

1 : GS(14)@2016-01-22 01:42:55

■帝滙豪庭被舊樓重重包圍,目前正在動工,樓花期長達33個月。 黃耀興攝



【本報訊】「四叔」李兆基新春前散貨。恒地(012)西半山被重重舊樓包到冚的羅便臣道23號「插針豪宅」帝滙豪庭,低層無景戶以「面壁價」發售。首批折實平均呎價22,784元,較同區部份新盤平逾四成,比系內旺角曉珀.御呎價2.4萬元還要平,屬半山豪宅「旺角價」。發展商提供最高九成樓按,一成首期做豪宅業主。記者:朱連峰 陳東陽


環球股災及樓市逆轉,二手樓出現劈價蝕讓潮,新盤亦滯銷,發展商要去貨唯有面對現實。由舊樓重建而成的帝滙豪庭,昨公佈首張價單共30伙,折實平均呎價22,784元,不但較去年9月信置(083)同區干德道Cluny Park賣出的6伙,平均呎價39,471元低出42%,甚至較華置(127)上月底開賣同區的干德道55號傲珀,賣出的12伙,平均呎價45,270元,低出49%。



罕見提供九成按揭

這批單位定價2,414.3萬至4,146.7萬元,呎價21,500元至27,000元,發展商提供最多1%折扣。本周日以先到先得發售其中18伙,全屬介乎5至16樓以下中低層戶。豪宅定價震撼全城,被市場指半山豪宅旺角價。恒地去年5月推售旺角界限街曉珀.御,首批30伙平均呎價2.67萬元,其後去貨慢,增設樓價一成優惠,折扣後呎價約2.4萬元。西半山二手豪宅造價向來參差,呎價仍有「一字頭」,或逾2萬元,視乎景觀、位置及樓齡。例如帝滙豪庭隔籬有22年樓齡的麗豪閣,平均呎價1.7萬元。而位於堅道、入伙只約三年的瑧環,剛錄得二手成交,為低層E室,實用447方呎,剛售1,120萬元,原業主2012年以1,135.9萬元一手購入,蝕讓呎價仍要2.5萬元,貴帝滙豪庭近一成。







恒地營業(一)部總經理林達民形容首張定價屬「超豪豪宅超筍價」,同區近期發售新盤呎價3萬至4萬元,甚至同系天匯呎價介乎約7萬至逾10萬元。至於低開是否受股災及樓市淡風影響,他指首批屬低層戶,揚言加推有巨大加價空間,幅度約一成。豪宅更罕見加入高承數按揭戰,恒地夥拍旗下「財仔」為買家借足九成按揭;二按高達四成,首按借樓價五成,首三年利息P(5厘)減2.75厘,即是一按連同二按,借足樓價90%,只須付樓價10%可做豪宅業主。以7樓B室最平單位為例,面積1,023方呎,折實售價2,390萬元,但借盡九成按揭,月供逾9萬元。



海柏匯傳加佣促銷

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,帝滙豪庭樓花期長達33個月,加上股災及加息因素,定價上已反映,平同區二手約一至兩成,甚至較預期平三至四成。他相信未來新盤定價有壓力,「貨架都賣唔郁,新盤一定要平」。區內代理表示,該盤有如「插針式」興建,被重重舊樓包到冚,主要面壁望樓景,無可能與天匯比較,「發展商邊有死錯人,平梗係有原因,你當四叔是儍的嗎,西半山都有分平和貴地段。」四叔趕散貨,市傳旗下多個新盤包括本周六開售的深水埗海柏匯加佣促銷。





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散貨 豪庭 庭賣 平四 成西 半山 新盤 盤首 首批 批呎 呎售 2.3
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五億駙馬睇西半山豪宅黎諾懿後年搬得

1 : GS(14)@2016-02-04 17:24:30

「五億駙馬」黎諾懿前年娶咗有米女友李潔瑩(Nicole),女方外家係做美容生意,身家過億,未嫁前同父母住君頤峰豪宅,但同黎諾懿結婚後,就住700呎西貢村屋。昨日有報道指黎諾懿獲老婆外家照顧,送價值4千萬嘅西半山豪宅畀佢哋兩公婆住,最快2018年可以入住。對於呢件事,黎諾懿直認不諱,佢話自己的確有同老婆仲有外父外母去睇樓,仲幾啱心水,但佢冇認到係外父外母送樓畀佢哋做愛巢,只係話投資,仲話會等樓價低啲先入巿。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160204/19478074
五億 駙馬 睇西 半山 豪宅 黎諾 諾懿 後年 搬得
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半山壹號微賺40萬

1 : GS(14)@2016-05-21 13:37:42

【本報訊】豪宅市道未見有起色,美聯前執董郭應龍持有的何文田半山壹號,新近以1,775萬元沽出,料持貨七年僅微賺約40萬元。該單位為半山徑30號中層單位,實用面積1,252方呎,新近以1,775萬元沽出,呎價1.4萬元,原業主2008年透過公司名義以1,652萬元買入,公司董事為郭應龍,為美聯前執行董事,是次沽貨賬面雖賺123萬元,扣除釐印費及佣金等使費,料只微賺約40萬元。據悉,郭氏08年買入單位後已在市場放售單位,當年曾叫價1,850萬元,去年中索價高見2,380萬元,是次成交價較高位叫價足足劈價605萬元。本報昨晚致電郭應龍了解有關情況,他只回應一句「No comment」,另加一句「(後市)唔識睇」。大埔白石角地皮平賣後,區內豪宅連環減價。消息指,康樂園E段單號屋,實用2,579方呎,原叫價4,200萬元,減至3,500萬元售出,呎價13,571元。





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半山 壹號 號微 微賺 40
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中半山豪宅逆市破頂

1 : GS(14)@2016-06-06 03:00:23

【本報訊】中半山名廈豪宅May Tower打破兩年來未聞成交悶局,市場錄一宗大額成交。消息指,該廈一個附連平台單位以約1.4億元成交,呎價達5.3萬元,無論銀碼及呎價均打破該廈新高紀錄。



May Tower II售1.4億

位於中半山梅道的May Tower,分為May Tower I及May Tower II,是次錄成交的是May Tower II,為低層連平台單位,實用面積2,641方呎,另設一個巨型平台花園,達2,393方呎。據悉,原業主開價1.6億元,今年3至4月已減價至1.5億元,最終以1.4億元成交,呎價5.3萬元,刷新該廈新高。土地註冊處資料顯示,原業主為外籍人士,於1992年以1,426萬元一手價買入單位,持貨24年,是次沽售賬面勁賺1.257億元,升幅8.8倍。世紀21上實物業梁健明指出,何文田半山壹號半山徑9號中層戶,實用面積1,975方呎,五房加工人套房,向西北,業主原開價4,000萬元,放盤三個月最終劈價500萬元以3,500萬元成交,實用呎價17,722元。原業主於2012年1月以2,850萬元購入單位,持貨四年,賬面賺650萬元,升約23%。





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半山 豪宅 逆市 破頂
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西半山璈珀大宅望海 房間細

1 : GS(14)@2016-07-12 03:16:23

近期樓市回暖,貴價豪宅有承接。西半山璈珀全幢35伙,售出近六成,前排A及B室的海景大宅,幾乎售罄。今次介紹的單位向西北,望西區海景,面積逾2500呎,當然樓價非等閒,閒閒地過億元,平均呎價約4萬。負擔不了,齋睇都開心既。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160711/19689693
半山 璈珀 大宅 望海 房間
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西營盤星鑽呎租71元媲美半山

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:56

【明報專訊】暑假向來是住宅市場的傳統租務旺季。事實上,近期3個全新入伙,分別位處西營盤、長沙灣和天后的市區樓盤,租務市况均相當活躍,3盤最近3個月來,合共錄得約140宗租務成交,單位平均實呎租金均超過50元,與九龍站豪宅現呎租水平相比,可謂不遑多讓。

主打一及兩房戶型的中海外(0688)西營盤星鑽,入伙約1個月,已累積錄得約29宗租務成交,平均實用呎租60元。星鑽位處的第三街,屬港島西舊區,毗鄰港鐵西營盤站和市政大廈,與中、上環商業區,香港大學等亦相距不遠;而星鑽近日最矚目的租務成交,為一伙高層實用面積634方呎E室兩房單位 ,以4.5萬元租出、實用呎租高見71元,為屋苑暫時最高紀錄,媲美傳統西半山豪宅呎租水平。代理解釋,由於星鑽新入伙,且上述單位連同家具出租,兼享較優質海景,因而錄得如此高呎租水平。

另恒地(0012)發展、同樣入伙約1個月的長沙灣曉悅,主打戶型正是近年坊間最時興、相當受年輕上車人士和分支家庭客歡迎的開放式及一房戶。雖然單位平均月租徘徊於1萬元水平,但由於單位迷你,平均實用呎租接近50元,與奧運站大型屋苑相若。以曉悅一伙中層實用面積193方呎開放式戶,實用呎租就高見57元。有區內代理表示,曉悅目前放租盤源,已由6月的50餘個,銳減至近日的10餘個。

至於近期新入伙盤中,累錄最多租務成交的屋苑,為新世界(0017)天后柏傲山,入伙約3個月來錄得約67宗租務成交。雖然柏傲山的市場定位為豪宅,但亦有提供實用面積590餘至730餘方呎的中型單位,平均實用呎租直撲60元關口,個別連平台特色戶實用呎租高見67元。

[樓巿數據尋真]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6310&issue=20160725
西營 星鑽 呎租 71 媲美 半山
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中半山嘉富麗苑大露台270度賞靚景

1 : GS(14)@2016-08-08 00:13:22

■特大橢圓形露台享270度廣角景致,市場鮮有提供。



【搵屋指南】要在中半山享壯闊海景,必須地勢高人一等,樓層極高,前方空曠無遮擋最佳,嘉富麗苑有此類放盤。物業分2座,1座A及B室向東北,對出為婦女會康樂會所,景致開揚有保障,樓層越高,看到維港海面越多,而6樓及以上樓層,設有特大橢圓形露台,感覺如在空中樓閣,賞景效果更震撼。記者:溫潤潔攝影:黃耀興模特兒:Cyndi(Mouton)


上述有大露台的放盤約5個,最平8,200萬元的一個位處極高層,不單較低層開價8,500萬元吸引,相比高層索價1.2億元,層數更高更低價。



四房改建五房

單位高高在上,景觀質素優勝,從客廳落地窗屏已可透視外間都會景色及海景。行出露台,位置凸出,擁270度廣角觀景,向下遠眺是一幢幢中區及灣仔地標名廈、維港大片海面、對岸尖沙嘴至啟德發展區等,呈現繁華城市非凡氣勢,待節日綻放煙花,色彩繽紛,景象萬千,另一番感受。單位為屋苑中最大戶型,實用面積2,300餘方呎,除了橢圓形露台設計獨特之外,客飯廳出名寬敞,闊度約20呎,長度約40呎,約800方呎「巨無霸」,須購置歐洲大碼家具,才合乎空間比例,相比時下新樓靠鏡及小型家具,以掩眼法顯出空間感,截然不同。原則四房已夠多,當中一房分拆為二,增至五房,惜新加的細房無窗,只於鄰房門後板間牆,開通百頁窗疏氣,有所不足。其餘四房,三間設大窗,向東北享海景,一間窗戶較小,向西北望半山樓景。當中套房最闊落見使,劃分偌大的寢區及衣帽間,套廁有齊雙洗手盆及企浴缸。中半山新樓供應極罕,老牌屋苑佔多數,嘉富麗苑樓齡22年,以區內物業屬少壯派,配套多類康樂設施,包括網球場、壁球場、泳池、桑拿浴室、健身室及桌球室等,較其他舊樓算完善。此外,嘉富麗苑有一間地舖超級市場,購買日用品及食物很就腳,另設住戶專車接駁到中環,不一定要自行揸車出入。



■單看地下石材數量之多,就知飯廳極為廣闊。

■套房衣帽間對出,加設大幅牆鏡,最適合扮靚。





■原則四房,其中一間一拆為二,變成五房戶。

■每間房造入牆櫃,妥善收納衣物。

■三間房與客廳同向,海景盡入眼簾。















資料來源:利嘉閣地產中半山分行電郵:mailto:cmidlevel@ricacorp.com





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半山 富麗 苑大 大露 露臺 270 度賞 賞靚 靚景
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胞兄有明星相洪永城曾家住半山坐Benz出入

1 : GS(14)@2016-08-13 14:50:16

「每個人心裡面都有對黃翠如同洪永城」…曾以為洪永城同黃翠如係圈中最佳螢幕情侶,最終洪永城遇上「不能錯過的女友」唐詩詠,而翠如就搵到佢嘅Mr Right—蕭正楠。翠如爸爸黃永華早前公司喺創業板新股聯旺集團(8217)上巿,黃父身為大股東兼行政總裁,賬面身家億億聲,翠如BB頓時由慳妹變有錢女,蕭正楠被網民讚揀女友眼光獨到,洪永城則被寸走寶,之不過呢…洪永城家底本身都唔差㗎!洪永城母親係台灣人,早年營商,家境殷實,洪永城喺屋企排第二,10歲起被送去新西蘭留學,「因為我讀書太差,小學考第尾嗰種」,童年時算係有錢仔,但家道中落,「屋企(由半山)越搬越落,由羅便臣道、堅道、柏道,再到尖沙嘴、天后」,家人並非炒燶樓,純因經濟差,令生意失敗,連本來持有嘅物業都要變賣。屋企曾經富貴過,住過羅便臣道,有Benz車出車入,不過家境喺2002年變差,洪永城回港工作,其後透過HKU SPACE完成澳洲Curtin University嘅市場學課程,當年喺灣仔君悅酒店行畢業禮,媽咪及兄弟都有撐場支持。睇番洪永城嘅畢業相,佢胞兄都幾有型,甚有明星相。洪永城畢業後加入有線,成為有線娛樂台節目《活得很滋味》旅遊主持之一,2008年轉去Now又係做旅遊節目主持,洪永城2012年再轉投無綫。




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胞兄 有明星 相洪 永城 曾家 半山 Benz 出入
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