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墓地使用權謎團

http://www.yicai.com/news/2011/04/721460.html

果時間能倒回到兩年前,上海的嚴女士斷不會選擇在江蘇崑山購買墓地。直到最近,她才恍然大悟,墓地的使用權只有20年。而上海的墓地使用權為70年。

清明節前後,有不少人被同樣的問題所困擾。大部分不熟悉各地殯葬條例的人都認為,買墓地就跟買房子一樣,土地使用權可以保留70年。但事實上,不少地方殯葬條例或者公募管理辦法都規定,墓穴的使用年限最長為20年。

這一知識的普及,在人群中不啻是爆響一顆驚雷。在墓地價格漲幅超過房地產的年代,人們不僅擔心自己的親人難覓安葬之地,現在又開始發愁墓地到期後將親人改葬何地。

墓地究竟是什麼性質的地塊?「買」墓地究竟是租賃行為還是購買土地使用權行為?

20年續管理費

還是20年使用權?

讓嚴女士不安的是,崑山這一墓園的背後投資者是一傢俬營企業。她擔心「到時候賣完了地,又收完了錢,私人老闆拍拍屁股就走人了,我上哪兒找人論理去?」

據上海市殯葬行業協會會長王宏階介紹,就墓園性質而言,目前有4種情形,一種是國資背景,一種是國資和集體聯營,一種是私人承包,還有一種是產權經營權均歸私人所有。

按照規定,建立公墓,需要當地民政、規劃和國土部門的批准。與房地產行業類似,公墓墓區用地的所有權屬國家或集體擁有。

然而,與購買住宅商品房不同的是,關於墓地使用權的規定卻語焉不詳。按照1992年開始頒佈實施的《公墓管理暫行辦法》,「經營性公墓的墓穴管理費一次性收取最長不得超過二十年。」

民政部社會事務司副司長李波因此表示,「墓地的使用期限為20年」的提法存在誤區,所謂「20年」的說法不是指墓地的使用年限,而是指護墓費以20年為一個繳費週期,只要按期交納護墓費用,即可繼續使用墓地。

然而民政部的上述規定事實上成為不少地方政府在制定殯葬或公墓管理辦法時規定墓穴使用年限不超過20年的依據。

《江蘇省殯葬管理辦法》的規定是:「經營性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超過20年。墓穴(塔位)的管理費一次性收取最長不得超過20年;墓穴(塔位)使用年限到期後,要求繼續使用的,按有關規定辦理續用手續,繳納使用費。」

《浙江省公墓管理辦法》則規定:「骨灰公墓墓穴使用年限以20年為一個使用週期。第一個使用年限屆滿前6個月內,用戶可以向骨灰公墓單位要求延長使用期,並就續用墓穴的有關事項達成協議,但延長期最長不得超過20年。」

顯然,兩省是將《公墓管理暫行辦法》中關於墓穴管理費一次性收取週期的規定擴充為使用年限。

而李波表示,墓地使用期限與其土地性質和使用年限有關,一般為50年或70年。

《墓穴證》並非產權證

也非土地使用權證

李波又表示,墓穴是一種租賃的關係,不是產權的關係,只有使用權,沒有所有權。但是在法律上,建立租賃關係並非擁有使用權。以房地產為例,人們在購買房屋後會同時獲得房屋所有權證和國有土地使用權證。但如果是租賃房屋,是沒有任何產權證明的。

有意思的是,不少人發現,在購買墓穴後,墓園會發給購買者一份《墓穴證》。在嚴女士拿到的《墓穴證》上,明確標示這一證件性質實為「認購憑證」。與 此同時還清晰規定了:墓穴土地所用權依法歸國家或集體所有,購買人購墓後擁有使用權,但不得轉讓或轉賣。而關於墓地使用權的歸屬並未提及。事實上,在《公 墓管理暫行辦法》以及各地的殯葬管理辦法或公墓管理辦法中,均未對此作出具體規定。

所以,購買墓地後拿到的所謂《墓穴證》絕非等同於國有土地使用權證或房產所有權證。

此外,《公墓管理暫行辦法》中所稱的墓穴管理費顯然不能等同於人們購買墓穴時所支付的費用。據媒體報導,購買者一次性交的費用主要包括墓地費、墓穴費、墓碑費、護墓費、設施費、綠化費和工本費。墓穴管理費究竟是指哪部分費用?

瞭解到上述情況後,嚴女士決心把「租賃期」才20年的墓穴堅決退掉。「即使注定只能花錢買『使用權』,我也要買期限時間長的。」

可是,在長達2年的糾結過程中,上海墓穴的價格仍在持續上漲。讓嚴女士頗為不忿,這一漲幅甚至遠遠超出了上海房地產市場在這兩年中的價格漲幅。

以上海一處墓園的出讓價格為例,1.38平方米的墓穴在2008年售價約3萬元,如今已逾8萬元。2年多時間中,價格漲幅為167%。「在經濟成本上,如今連一個人最終歸宿都無法承受了。」她的親人究竟何時才能安定下來,仍是長路漫漫。

 

「惠民殯葬」政策為何「叫好不叫座」?

新華社

臨近清明節,記者追蹤採訪發現,在有人高呼「死不起」的同時,部分地區推出的「惠民殯葬」政策卻「叫好不叫座」,陷入「推廣難」的尷尬。究竟是什麼原因造成這一怪現象?其背後又暴露出哪些問題?

「壁葬」五年賣了不到40個

3月23日,原峨眉電影製片廠演員張白等12位故人的骨灰合葬在了成都郊外一處公墓的鮮花下。張白的妻子陳昀說,用生態葬法支持環保,是愛人生前的心願。

張白等人是四川首批花葬的「主人」,也是四川「惠民殯葬」政策的「受益者」。與許多地區一樣,四川省近年來除了提供低價墓穴、百元骨灰盒以及減免困難群眾殯葬費用外,每年還向社會捐贈一定數量的樹葬、草坪葬、壁葬等環保節地墓穴。

然而,像張白那樣,選擇環保節地葬法的並不多。據統計,去年,四川省共向社會免費提供了560個環保節地墓穴,截至目前僅有200多人申請。

在北京、上海等一些墓穴價格更高的地區,公益性壁葬也同樣陷入「叫好不叫座」的尷尬。在北京長青園墓地,骨灰牆2001年建成至今,只使用了五分之一;上海市去年7家公墓計劃推出1萬個價格在2000元左右的公益性墓格,問津者也不多。

「推廣難」背後玄機

「惠民殯葬」政策緣何「推廣難」?一些業內人士道出了其中的玄機。

——「變相」拒銷。雖然大多數公墓都有廉價墓穴,但公墓業務員介紹「業務」時卻不太願意提及,有的甚至利用迷信思想,「忽悠」百姓勿買廉價惠民墓穴。

——服務「增項」。按照物價部門規定,目前殯儀館的基本火化服務收費並不高,但利用行業壟斷,強行收取附加服務費用。

——市場混亂。由於殯葬行業特殊性,公眾平時對「惠民殯葬」政策關注不多,一些殯葬「串串」便利用信息不對稱的情況,先以低價「惠民殯葬」政策吸引消費者,然後再中途亂收費,使惠民政策效果「打折扣」,導致一些群眾困惑「究竟是惠民還是坑民」。

——攀比風作祟。「惠民殯葬」政策遭遇「推廣難」,還因為傳統陋習在作怪。

「給力」行業監管 推行「厚養薄葬」

據專家介紹,我國近年來正大力推進「惠民殯葬」服務體系建設。到「十二五」末,全國80%的火葬區將建立起殯葬救助保障制度,並提倡文明綠色殯葬, 使節地葬法和不保留骨灰逐步被群眾接受。但好政策重在落實。針對一些地方「惠民殯葬」政策遭遇的困境,有關專家建議,應通過完善立法和加快改革,打破行業 壟斷,強化行業監管和問責。

四川省社會科學院教授胡光偉則認為,關鍵還在於打破行業壟斷,推進行業多元化發展。「政府應該像建設保障房一樣,保障普通老百姓的基本需求。」

從社會層面看,更重要的是進一步提倡「厚養薄葬」理念。

墓地 使用權 使用 謎團
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符合條件地方煉廠獲進口原油使用權

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4576805.html

符合條件地方煉廠獲進口原油使用權

一財網 張旭東 2015-02-16 16:39:00

通知明確,以後未經審批一律不得再新建、改擴建煉油能力,堅持多種所有制企業同等對待,一律由行業協會按統一條件進行評估確認

國家發改委網站2月16日發布《關於進口原油使用管理有關問題的通知》,涉及關於地方煉廠使用進口原油的問題。

這一問題此前兩年就開始在政府和企業層面討論,但一直沒有成型。此次出臺的方案綜合考慮了治理汙染、淘汰落後產能、鼓勵企業儲氣/油的需要。進口原油使用權並不是一概開放,而是對符合條件的企業開放。 

國家發改委有關負責人表示,在同等條件下,鼓勵采用先進汙染治理技術,2015年年底前完成有機廢氣綜合治理,且各類汙染物排放符合國家標準的原油加工企業優先使用進口原油。

具體而言,地方煉油企業的原油供應問題與淘汰落後煉油能力,優化產業結構,強化質量、環保、安全及能耗等監管,以及加快天然氣儲氣設施建設結合。允許符合條件的煉廠在淘汰一定規模落後產能或建設一定規模儲氣設施的前提下使用進口原油,同時進一步完善市場規則和監管機制,運用市場手段促進煉油行業優化結構。

這位負責人介紹說,一直以來,新建、改擴建煉油項目須經國家有關部門審批,凡是按規定程序批準建設的煉廠均可按核準能力使用國產或進口原油。

近年來,一些地方未經批準擅自新建、擴建了一些煉廠,其中相當一部分屬於規模偏小、技術水平低的落後產能,難以適應煉油產業集約化、規模化發展需要,也嚴重影響了煉油產業結構優化。

淘汰落後煉油裝置,須按照國家最新頒布的產業政策要求,淘汰的生產裝置須完全拆除銷毀,不得轉售或異地重建,獲準進口的原油僅限本企業符合條件的煉油裝置自用,不得轉售。

發改委、能源局將會同有關部門編制完善煉油行業規範,從項目選址、工藝水平、產品質量、能源消耗以及環境保護等方面規範行業發展,將新增用油企業納入現行運行監測和總量平衡體系進行動態監管。

能源咨詢公司卓創咨詢認為,地方煉廠長期受制於油源,煉油裝置開工率低,效益普遍不佳,部分企業環保不達標。截至2013年底,全國具有一次產能的煉廠,地煉占比近55%,大多數地方煉廠缺乏優質原料,影響發展。

原油進口資質和配額配合使用,實際中又需要央企煉廠的排產單,即便如此,中國的煉油產能也已嚴重過剩。國家推動的淘汰落後產能、提升油品質量缺乏嚴格的監管,過剩形勢沒有改觀。

通知明確,以後未經審批一律不得再新建、改擴建煉油能力,堅持多種所有制企業同等對待,一律由行業協會按統一條件進行評估確認,堅持違規建設行為須承擔相應責任,實現權責對等。

發改委、能源局還將會同有關部門,切實強化事中、事後監管,把新增用油企業納入現行監管體系,從工藝水平、產品質量、稅收繳納、能源消耗以及環境保護等方面加以規範,並要求企業在國家認可的征信機構建立信用記錄,如實記載其執行產業政策及守法誠信經營情況,促進煉油行業形成資源配置合理、產業結構優化、競爭公平有序的良性發展局面。

 

編輯:楊誌
符合 條件 地方 煉廠 進口 原油 使用權 使用
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巴基斯坦向中方交付瓜達爾自貿區三成土地使用權 租期43年

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4710861.html

巴基斯坦向中方交付瓜達爾自貿區三成土地使用權 租期43年

王琳 2015-11-12 16:13:00

《第一財經日報》記者了解到,瓜達爾自貿區土地租約最後確定為43年,自貿區內對企業免稅23年,自貿區進出口零關稅政策持續40年。不論是聯邦政府的稅還是地方政府的稅,進駐自貿區的企業都不用繳納。

一帶一路的旗艦項目——中巴經濟走廊戰略項目之瓜達爾港的開發在2015年11月11日這天邁出了關鍵一步。

“今天還蠻有意義的。”北京時間11日晚21點04分,巴基斯坦18點04分,忙完了當天瓜達爾自貿區土地交付儀式的曾青松如此回複《第一財經日報》記者。

曾青松是中國海外港口控股(巴基斯坦)有限公司總經理,自從中方2013年接手瓜達爾港運營時就始終在第一線。

港以城興,瓜達爾自貿區的開發是支撐瓜達爾港發展的關鍵項目。

交付三成300公頃

11日,瓜達爾港所在的俾路支省將瓜達爾自貿區規劃面積中的三成土地使用權交付給了中方開發公司——中國海外港口控股(巴基斯坦)有限公司下轄的瓜達爾自貿區有限公司。

當天中巴雙方交付的是瓜達爾自貿區目前規劃面積923公頃中的約3成——300公頃,約合4500畝,並非全部土地。既不是法新社報道的2281英畝(合923公頃,1英畝合6畝),也不是部分中文媒體編譯報道的2281畝。

曾青松告訴《第一財經日報》記者,余下的土地由於土地征收和拆遷的原因,預計6個月後也將移交給自貿區公司。

《第一財經日報》記者了解到,瓜達爾自貿區土地租約最後確定為43年,自貿區內對企業免稅23年,自貿區進出口零關稅政策持續40年。不論是聯邦政府的稅還是地方政府的稅,進駐自貿區的企業都不用繳納。

曾青松他們還在爭取更好的政策。瓜達爾港務局主席賈馬爾迪尼告訴本報記者,這樣的減免稅政策,不僅給投資者提供了好的機會,而且也將提高瓜達爾港的效率和投資。

巴基斯坦總理謝里夫和中國國家發改委副主任王曉濤赴瓜達爾出席了11日的土地交付儀式。12日,中巴雙方政府與企業代表還在卡拉奇簽署了正式的交付協議。

瓜達爾自貿區待啟

土地交付儀式讓瓜達爾港開發的配套項目——瓜達爾自貿區的建設再次進入人們的視野。

瓜達爾港務局是瓜達爾自貿區的所有者和土地征用方,中方公司中海外瓜達爾自貿區有限公司是開發者和瓜達爾港的運營方。

瓜達爾自貿區是巴基斯坦的首個自貿區。曾青松對本報記者介紹,瓜達爾自貿區的定位是以來料加工、原料和市場在外的模式,結合巴基斯坦的優勢產業進行出口,從而帶動巴基斯坦能源、電力、水、紡織、倉儲物流、漁業農產品快速消費品的輕加工等行業發展。

在中海外商務經理吳宇平看來,瓜達爾自貿區優先示範產業是商貿物流,具體優先發展的產業包括漁產品加工業、清真食品加工業、日用品及小家電制造業和紡織服裝業。

今年4月,《第一財經日報》記者到訪瓜達爾前在卡拉奇采訪曾青松,當時就談到瓜達爾自貿區是接下來瓜達爾港開發的關鍵一步,瓜達爾自貿區當時正在等待巴政府完成土地征收工作,當時的說法是已經取得99%的土地。

今年4月習近平主席訪問巴基斯坦期間,中巴雙方就簽訂了土地租賃協議,但當時土地沒有完全交付,因為上面還有兩三百戶居民。

過去的6個月里,巴方在完善土地征用相關手續並推進征地工作。據今巴媒體報道,土地征用金主要由巴基斯坦公共領域發展基金提供。

中海外公司2013年取得了瓜達爾港的運營權。瓜達爾港2002年-2007年由中國援建。港口建成後,新加坡港務局取得運營權,幾年後經巴方移交給中國公司。曾青松稱,中海外將在拿到所有土地後開始做規劃工作。

瓜達爾港務局主席賈馬爾迪尼今年4月接受《第一財經日報》記者采訪時表示,瓜達爾自貿區會在未來3-4年發展起來。他希望瓜達爾能盡早進入基礎設施建設、能源管道鋪設等各方面共同發展的時期。在他的預期里,“瓜達爾自貿區可能在10-15年後成為南亞地區最大的自貿區”。

編輯:應民吾

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巴基 斯坦 中方 交付 瓜達爾 瓜達 自貿區 三成 土地 使用權 使用 租期 43
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銀監會推農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點

來源: http://www.yicai.com/news/5023290.html

6月3日,銀監會消息稱,於近日聯合國土資源部印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》(下稱《辦法》),允許在國土資源部選取開展農村集體經營性建設用地入市的15個試點縣(市、區)地區,開展農村集體經營性建設用地僅抵押貸款。

《辦法》明確,農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中,土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日,與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月,國土資源部在全國選取了15個市(縣),開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。

“《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變,耕地紅線不突破,農民利益不受損的前提下,開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作,落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。”銀監會相關負責人在答記者問中表示,這是《辦法》的總體要求。

在這15個試點縣(市、區)地區中,究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的,同時這些用地如何進行價值評估?

銀監會表示,按照同權同價原則,參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定,《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資:

一是以出讓、租賃、作價出資(入股)方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農村集體經營性建設用地。

對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押,《辦法》也進行了範圍和前提界定。其中,一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書,符合規劃、環保等要求,具備開發利用的基本條件,所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押,試點縣(市、區)政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形;另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地,依法進行不動產登記並持有權屬證書,按相關規定辦理入市手續,簽訂土地使用合同,辦理變更登記手續的情形。

不過,對於權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地範圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形,銀監會也明令禁止這類農村集體經營性建設用地使用權進行抵押。

對於抵押的農村集體經營性建設用地使用權如何做價值評估,《辦法》銀行要建立價值評估制度。可以通過外部評估或內部評估的方式對用於抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

同時,《辦法》也考量了貸款保障機制的建立,從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系,為貸款試點工作的開展提供保障。

如果貸款到期之後,借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權,銀行可以可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行優先受償。

銀監 監會 會推 農村 集體 經營性 經營 建設 用地 使用權 使用 抵押 貸款 試點
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深圳土地使用權延期實驗: 50年可續期,70年怎麽辦?

來源: http://www.infzm.com/content/119952

“深圳模式”的意義在於,50年期土地使用權的年限可以順延至70年,而不需要重新購買20年的土地使用權。(視覺中國/圖)

根據物權法,土地使用權到期後“自動續期”,但自動續期的條件究竟是免費續期,還是須交費續期,以及交納多少費用,是全國人民關註的大事。

因為延期成本很小或者為零,所以深圳並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。但無論是自動延期,還是補錢延期,50年的土地使用權年限,只能延續到70年。

敏感的土地續期

“自動續期”的條件究竟是免費續期,還是須交費續期,交納多少費用,是全國人民關註的大事。

2016年9月14日,深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱“深圳規土委”)發布公告稱,即日起至2021 年12月31日,在全市行政區域內開展地籍調查和土地總登記工作,2021年基本完成全部土地確權和登記。

深圳作為經濟特區,在土地管理模式方面曾做過許多探索、改革,不可避免也留下大量歷史遺留問題,造成目前不少土地權屬關系混亂、複雜的局面。比如位於羅湖區人民南路和嘉賓路交會的國際商業大廈,就出現過同一幢樓有20、30、40、50年等四種土地使用權年限不一的房產證。

1981年,深圳特區作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行地,出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》,首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地,同時規定了相應用途土地的使用年期,其中,工業用地年限為30年,商業用地20年,商品住宅用地50年。

深圳規土委在2016年6月的一次新聞發布會上透露,此類特殊行政劃撥用地總計78平方公里,占特區總面積395.81平方公里的約20%。

除了行政劃撥土地外,1988年,《深圳經濟特區土地管理條例》出臺實施,明確特區國有土地使用權實行有償使用和有償轉讓,有償出讓國有土地使用權可采取協議、招標和公開拍賣三種方式。土地使用年限根據實際需要確定,但同樣不得超過50年。

1995年9月,深圳市人大對《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第11條進行了修改,規定:“土地使用權的最高使用年限為70年,不同用途的土地使用年限按國家規定執行。”此後,深圳流入市場的居住用地使用權年限統一為70年。

在中國,居民擁有住宅的永久所有權,但是住宅下方土地的所有權歸屬國家,居民只享有最長達70年的使用權。根據物權法,土地使用權到期後“自動續期”,但自動續期的條件究竟是免費續期,還是須交費續期,以及交納多少費用,是全國人民關註的大事。

2016年4月,溫州首先觸動了這根敏感的神經。當時,溫州一批期限僅20年的老公房土地使用權即將到期,溫州市國土部門工作人員表示,土地證過期的,按照現在的基準地價乘以用地面積,繳納相應的土地出讓金。一位業主算了下,她一處總價不過100萬的房產大概要補繳19萬元土地出讓金,一時間輿論嘩然。

隨後,國土資源部調研組、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴溫州調研指導,溫州市國土局向媒體澄清,上述“收取幾十萬元出讓金”的說法是交流過程中發生的誤會,溫州正在研究但還沒有出臺相應政策,“最後怎麽定,也不是我們這個層面能決定的”。此事再無下文。

深圳田貝地鐵站附近的愉天小區,內有一批50年期土地使用權的商品住宅。(南方周末記者 李在磊/圖)

免費續期或小額續費

無論自動順延,還是補繳小額度地款,50年期土地延期都極為順暢,但使用權年限最多順延至國家法定最高年期70年。

相較於溫州的“無所適從”,深圳在特殊年限土地的續期問題上早早做出了政策探索。

自2015年深圳房價一路攀升,人們對土地到期問題也開始變得敏感。假如購置一套1980年代建造的老房子,土地使用年限僅為50年,客戶則不得不考慮土地年期,因為只有二十余年土地使用權就將到期。

“50年產權的房子能不能買?土地到期後能不能續?”在深圳一家地產機構做政策研究的黃一萍,今年多次被客戶問及這一問題。

2016年年初,深圳樓市開始領漲全國時,媒體便聚焦過這一問題。面對輿論關切,2016年4月,深圳規土委對土地使用權續期有關規定進行公開說明:50年期土地使用權可以續期20年,至70年。

實際上,深圳對土地續期問題早有政策。2004年4月23日,深圳發布實施《深圳市到期房地產續期若幹規定》(以下簡稱“73號文”),規定特殊劃撥土地可以按照公告基準地價的35%補繳標準續期。

具體的計算方式較為複雜,一般為宗地公告基準地價乘以面積得出初始地價,再乘以修正後的年限系數與容積率系數,再乘以35%,最後得出業主需要繳納的延期費用。

具體公告基準地價與年限系數、容積率系數,地段不同每個地塊均不一致,市民可自行在深圳規土委官方網站上查詢。

以福田區長城大廈某處居所所在的B215-0022宗地為例,其屬於行政劃撥用地,在辦理延期手續時,按規定計收該房產延期20年的地價共44940元。而據市場價格推算,長城大廈該處房產的當時市值約645萬元,因此,補交地價款僅為總房價的0.7%。

此外,深圳市還規定,1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局簽訂土地使用權出讓合同書的土地,自動順延至國家法定最高年期(70年),不用補交地價款,不須另簽合同或換發房地產證。

黃一萍告訴南方周末記者,因為延期成本很小或者為零,所以深圳房地產市場並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。

但無論是自動延期,還是補錢延期,50年的土地使用權年限,只能延續到70年。

“物權法里的相關規定是到期‘自動續期’,這是國家對土地價值權屬問題的妥協式表達,留下了明顯隱患,溫州和深圳的案例就是這種法理漏洞的差異化代表作。”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受《深圳商報》采訪時說,“顯然,溫州做法更保守和傳統,深圳做法更開放和理性,迎合時代精神。總的方向,應該是深圳模式。”

50年給續70年不遠

還剩6年時間,深圳又將迎來一輪“土地到期後,房子怎麽辦”的考驗。

在深圳市田貝地鐵站附近一家鏈家門店做中介的韓非,對周邊的二手房信息了如指掌。他向南方周末記者介紹,50年年限的住宅在深圳比比皆是,“羅湖、福田的老房子差不多都是。”他所在的門店櫥窗就張貼著幾條50年使用權年限的房產信息,同一小區內,因為土地使用權年限的不同,價格差別微乎其微。“就我知道的,還沒有超過5萬的。”韓非說。

付麗莉是深圳田貝四路愉天小區的業主,她對南方周末記者回憶,五年前,她動過賣掉該處房產的念頭,掛單的時候被中介無意中提到50年土地年限的問題,為了避免節外生枝,就去辦理了土地延期手續。“開始以為事情很嚴重,誰知道花幾十塊錢手續費就搞掂了。”她說。

在深圳工作多年的80後女孩曾靜,2015年3月底在南山區創業路貸款購置了一套總價三百余萬元的二手房。在交易之前,房主、中介就明確告知她,該套房產土地使用權年限只有50年,但是可以免費延期到70年,所以絲毫沒有降價出售的意願。

50年土地使用權年限能產生的最直接後果,是有可能影響到購房者的貸款年限。深圳房價較高,為了降低月供壓力,購房者通常會選擇30年還款期限。然而,深圳一些50年期的二手樓,已經居住二十多年,所剩土地使用權年限不足30年,造成購房者不能貸到30年期限的房貸。

曾靜的房子延期不用補繳地價,但是使用權年限已經不到30年,最後她選擇了20年的房貸期限。

一般而言,有賣房需求的業主,為了增加成交幾率,會主動到土地部門延期。韓非就經手過大量此類情況的二手樓。他介紹,免費續期的二手樓價格幾乎不受影響,需要補繳地價的二手樓,價格波動基本與補繳款持平。

與此類可續期的房屋不同,深圳市面上還有一些土地性質為商業用地的公寓房,土地使用權年限也是40年。韓非介紹,這批住宅的價格要比同地段的商品房便宜很多,價差甚至達到三分之一。因為這批土地最高使用權年限是40年,不在可續期為70年使用權年限的政策之內。

深圳規土委公布的信息顯示,從2004年發布73號文至2016年4月,規土委第一直屬管理局所轄的羅湖、福田共辦理719單續期申請(其他幾個區由於涉及案例較少,暫未統計)。

73號文還規定,到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批準的,原有劃撥土地使用權消滅,其土地使用權無償收回,其地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。

不過據《南方都市報》報道,目前已有因城市規劃改變,不予辦理續期的原劃撥土地使用權被無償收回,但還沒有出現過“拆房”的案例。

深圳規土委在新聞發布會上透露,對於1995年9月18日後簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權,也就是統一為居住用地使用權70年的土地。“至於滿了70年後該怎麽辦,這將上升到國家層面,需要國家出臺相關的細則才行。”

即便還未突破70年的土地大限,深圳的做法仍極具參考意義。深圳模式的意義在於,50年期土地使用權的年限,可以順延至70年期,而不是公眾所擔心的,一定要重新購買20年的土地使用權。

然而,與住宅70年土地使用權到期問題更迫在眉睫的,是40年的商業用地使用權到期的問題。屬於原劃撥用地屬性的深圳環宇大廈,用途為商業用地性質,土地使用年期為20年,2005年12月,業主深圳寰宇貿易有限公司通過補繳地價的方式,申請將環宇大廈土地使用權年限從20年延長至40年。這已經是通常情況下商業用地的最高年限。

但辦理了延期之後,這處物業的土地使用權也將於2022年2月3日到期,這意味著還剩6年時間,深圳又將迎來一輪“土地到期後,房子怎麽辦”的考驗。

應受訪者要求,黃一萍、曾靜為化名。

深圳 土地 使用權 使用 延期 實驗 50 年可 續期 70 怎麼辦 怎麼
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國土部回應溫州20年住房土地使用權到期:自動續期不收費

12月23日,國務資源部舉行《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會。會上,針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題,國土資源部副部長王廣華表示,國土資源部和住建部會商後回複,采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,不需提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續。

王廣華介紹,第一“不”是不需要提出續期申請。這是《物權法》149條講的,自動續期,不需要提出續期申請,所以少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請。

第二個“不”,不收取費用。市縣國土資源主管部門不收取相關費用。我們現在是按有償怎麽收費,無償怎麽收費,就是國家法律沒有規定之前,我們不作出任何收費的決定。所以,在這種情況下,我們不收取相關的有償使用的費用。

第三是“正常”辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時,正常辦理房地產交易和不動產登記手續,涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期,並註明:“根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》(國土資源廳函[2016]1712號)辦理相關手續”。

王廣華表示,之所以是過渡性辦法,一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小,只涉及少量住房,屬於改革初期先行先試造成的個別情況,有其特殊性;另一方面,相關法律安排尚未出臺,地方行政管理部門先按特辦法操作,待相關法律安排出臺後再與之做好銜接,就是我們這個“兩不一正常”,一定不能給下一步相關部門作出法律安排不一致或者設置障礙。所以對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿後的續期問題,關系到廣大人民群眾的切身利益,國土資源部高度重視,我們將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策,配合相關部門盡早地完成研究,出臺相關的法律安排。

以下為記者會部分實錄:

國土資源部副部長王廣華:我給大家介紹一下我們近期有一個關於住宅建設用地使用權到期問題。我們對浙江有一個答複。這也是我們落實黨中央《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,我們所采取的過渡性措施。

11月27日,中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期,《意見》發布之後社會各方面很關註,一些媒體就提出來溫州等地出現的少數住房的建設用地使用權到期的問題到現在依然擱置沒有解決,中共中央、國務院的意見提出來要研究這個法律安排,這個法律安排現在開始研究,要通過什麽樣的方式最後完成?什麽時間能出來?我想各方面都在積極做工作,會用最快的速度、最有效的辦法來落實中央的意見。

但是,像溫州這樣已經出現的這些情況,目前大家可能在媒體上也關註,辦理的過程當中,交易的過程當中發現土地使用權到期了,大家迫切需要把正在辦理的交易完成。有些地方群眾也提出來,我這也馬上到期了,怎麽辦?所以對大家的期望,希望在過渡期國家的法律安排沒有出臺之前,我這些事情應該怎麽辦?總要給我一個臨時性的、過渡性的辦法。

所以,近期我們收到浙江省國土資源廳關於如何處理少數住宅用地使用權到期的請示,提出來溫州當地群眾非常期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題,方便他們辦理住房交易、過戶和不動產登記手續。為此,我們國土資源部和住建部協商之後,就複函並抄送各地國土資源管理部門,對目前在法律安排明確之前,我們提出可以采用“兩不一正常”的過渡辦法處理。

什麽是“兩不一正常”呢?第一“不”是不需要提出續期申請。這是《物權法》149條講的,自動續期,不需要提出續期申請,所以少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請。第二個“不”,不收取費用。市縣國土資源主管部門不收取相關費用。我們現在是按有償怎麽收費,無償怎麽收費,就是國家法律沒有規定之前,我們不作出任何收費的決定。所以,在這種情況下,我們不收取相關的有償使用的費用。第三是“正常”辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時,正常辦理房地產交易和不動產登記手續,涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期,並註明:“根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》(國土資源廳函[2016]1712號)辦理相關手續”。

國土資源部提出“兩不一正常”的過渡性辦法是貫徹中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權意見》的要求,主要考慮便民利民,在相關法律安排出臺前,由地方根據本地實際先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,來維護群眾的權益,解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法,一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小,只涉及少量住房,屬於改革初期先行先試造成的個別情況,有其特殊性;另一方面,相關法律安排尚未出臺,地方行政管理部門先按特辦法操作,待相關法律安排出臺後再與之做好銜接,就是我們這個“兩不一正常”,一定不能給下一步相關部門作出法律安排不一致或者設置障礙。所以對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿後的續期問題,關系到廣大人民群眾的切身利益,國土資源部高度重視,我們將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策,配合相關部門盡早地完成研究,出臺相關的法律安排。

國土 回應 溫州 20 住房 土地 使用權 使用 到期 自動 續期 收費
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國務院解決養老PPP大難題:國有建設用地使用權可作出資或入股

12月23日,國務院辦公廳印發《關於全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若幹意見》(下稱《意見》),其中提出對在養老服務領域采取政府和社會資本合作(PPP)方式的項目,可以國有建設用地使用權作價出資或者入股建設。

大嶽咨詢總經理金永祥對第一財經分析,此次《意見》將對養老PPP項目產生積極影響,一些此前養老PPP項目推進中的障礙將被掃除。

《意見》提出,各地要因地制宜設置改革過渡期,加快推進具備向社會提供養老服務條件的公辦養老機構轉制成為企業或開展公建民營,到2020年政府運營的養老床位數占當地養老床位總數的比例應不超過50%。

金永祥認為,這意味著增量部分將以民營養老機構為主,政府投資建設的養老設施也將大規模推進。養老服務在很長一段時間內完全市場化的條件還未成熟,需要政府的支持和監督,因此,未來PPP仍然將是養老院建設的主要方式。

在備受關註的定價方面,此次《意見》稱,對於政府運營的養老機構,以扣除政府投入、社會捐贈後的實際服務成本為依據,按照非營利原則,實行政府定價或政府指導價;對於以公建民營等方式運營的養老機構,采用招投標、委托運營等競爭性方式確定運營方,具體服務收費標準由運營方依據委托協議等合理確定。

金永祥認為,意見規定民營養老設施可由經營者定價,政府經營的養老設施實行政府定價。雖然未提到PPP養老設施如何定價,但是很明顯PPP屬於民營範圍,可能對一個養老PPP項目的部分床位或服務內容,政府可以對價格進行管理,但剩余部分經營者可以自主定價,這樣就可以提高養老設施的收益率和社會資本參與的積極性。

此次意見一大亮點是,養老服務領域若采取PPP方式的,可以國有建設用地使用權作價出資或者入股建設。

“這就解決長期困擾PPP養老項目的土地問題,可以有效降低土地成本從而提升老年人的承受能力。另外,也為政府與社會資本合作條件提供靈活性,政府入股在營利時可以分紅,不盈利時可不分紅,支持社會資本。”金永祥稱。

此次《意見》要求,各地要進一步擴大面向居家社區、農村、失能半失能老年人的服務資源,結合實際提出養老床位結構的合理比例,到2020年護理型床位占當地養老床位總數的比例應不低於30%。

金永祥認為,這種規定改變了以前只關註床位數而不強調床位種類,按床位數進行補貼而不考慮受益老人情況的政策取向,健康老人受政策補助將會減少。養老的政策用力方向更加合理,為養老PPP發展也明確了方向。

值得註意的是,異地結算問題已經提上日程。

金永祥認為,目前很多養老PPP項目推進不利的制約因素是醫療體制問題,該問題的解決將解決養老PPP項目發展的一大障礙,推動養老產業更加適合老人候鳥式生活和養老產業發展。

國務院 國務 解決 養老 PPP 大難 國有 建設 用地 使用權 使用 作出 資或 入股
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新華社談土地使用權到期:溫州一小步中國一大步

新華社在23日題為《溫州一小步 中國一大步》的報道中稱:

國土資源部23日正式發布過渡性安排辦法,溫州等地少數住房土地使用權到期後“兩不一正常”:不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。這是落實黨中央關於完善產權保護制度的最新行動,傳遞出“以人民為中心”,保護公民財產權益的訊息。

以下是新華社的報道全文:

國土資源部23日正式發布過渡性安排辦法,溫州等地少數住房土地使用權到期後“兩不一正常”:不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。輿論稱之為“本年度最好消息”。盡管這只涉及部分城市少量住房,但對全社會來說,這是落實黨中央關於完善產權保護制度的最新行動,傳遞出“以人民為中心”,保護公民財產權益的訊息。

如何解決住房土地使用權到期問題與群眾利益密切相關,備受關註。此前,除溫州以外,青島、濟南、深圳等城市也遇到類似情況。這些城市大多在市級層面提供了臨時性解決方案。有的方案深受權利人歡迎,也有的不盡如人意甚至引起爭議。

《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》雖應浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》而發,但同時抄送各地國土資源管理部門,這意味著地方在相關法律安排明確之前,各地均可按“兩不一正常”辦法處理住房土地使用權到期問題。國土資源部複函無異於一把理想的標尺,體現了以人為本的精神。

溫州一小步,中國一大步。這一相關法律安排出臺前的過渡性安排,符合中央精神,順應群眾期盼,對面臨不動產過戶、交易、登記困難的群眾來說,是一場及時雨,對所有公民來說,是傳遞春天信息的最早一縷暖風。

黨中央強調推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。改革開放以來,保護私有財產從寫入憲法到物權法實施,從不動產統一登記到《中共中央、國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》誕生,無不證明了中國特色社會主義一切為了人民、一切服務人民的本色。

不動產統一登記本身是物權法的法定要求,始終貫穿著便民利民的紅線。這是人民群眾期待和擁護不動產統一登記的初衷,是我們黨執政為民的初心,是憲法和物權法的法源。只要不失初心,人民為大,念茲在茲,矢誌不移,就沒有什麽難題不能通過改革實踐而解決。

新華社 新華 土地 使用權 使用 到期 溫州 小步 中國 大步
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全國人大代表蔡繼明:建議賦予農民宅基地使用權完整物權

日前,在做客中國經濟網2017兩會特別報道節目時,全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授稱,應該允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉。

宅基地使用權應擴大流轉範圍

中國農村集體建設用地分成三塊,一塊用於鄉鎮村企業建設用地,鄉鎮企業或者村辦企業。第二塊是公益性用於公共設施的建設用地,比如村公所、村委會、衛生院或衛生站,還有學校。最大的一塊是宅基地。

根據國土資源部最新數據,我國城鎮用地合計91612平方公里,村莊用地為191158平方公里,農村集體建設用地是城鎮國有建設用地2倍以上,其中70%以上是宅基地,而全國總人口中56.1%的常住人口在城鎮,只有43.9%的常住人口在農村。

特別是隨著大量農民進城務工落戶,大量農村住宅和宅基地閑置,一些村已成為空心村。

不久前,蔡繼明到珠海調研發現,有一個村有300多戶,其中250戶的居民均把房子租出去了。“出租給誰呢?肯定不是出租給本村人,本村人都有房子,實際上都出租給周邊外來的務工人員。”他認為,農村閑置的大量宅基地只限定在集體所有制成員內部流轉,是不符合市場在土地資源配置中起決定性作用的原則的。

2016年9月,考慮到農村土地制度改革的聯動性,經中央批準,全國33個縣統籌協調推進三項試點任務。具體來說,把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區。

蔡繼明評價稱,相對於此前彼此孤立的“三塊地”改革試點來說,這無疑是一個很大的改進,但宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。而“三塊地”改革試點,關鍵是在縮小征地範圍的同時允許農村宅基地入市。

蔡繼明認為,構建競爭有序的城鄉統一的建設用地市場需要農村宅基地入市。但是,目前的“三塊地”改革試點,只允許農村集體經營性建設用地入市,農村宅基地只能在集體所有制成員內部流轉,而農村集體建設用地中真正屬於經營性建設用地即鄉鎮和村辦企業用地只占10%,僅靠這些土地入市還不足以構建“競爭有序的城鄉統一的建設用地市場”。

在他的建議中提到,如果允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉,至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權可以通過抵押擔保、出租轉讓以及城鄉建設用地增減掛鉤等方式進入市場,那麽城鎮建設用地就可以增加70%以上,從而不僅會拓寬農民財產收入的渠道,促進農村集體建設用地節約集約使用,而且會有效地遏制城鎮房價的增長,有助於農民工進城落戶,加快農民工市民化進程。

賦予農民宅基地使用權完整物權

此前,中共中央辦公廳、國務院辦公廳頒布了《關於完善保護產權制度依法保護產權的意見》落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權,賦予農民更多財產權利,增加農民財產收益。

蔡繼明稱,國有建設用地使用權作為一種用益物權,不論是誰均可以出租、抵押、繼承和轉讓。同樣被我國《物權法》認定為用益物權的農民宅基地使用權,理應具有與城市國有宅基地同等的權能,應允許農村居民的住房連同集體宅基地使用權出租、抵押並轉讓給城市居民。

由此,既然我國城市除了公共利益用地和劃撥的保障房用地,其他土地均可視為經營性建設用地,那麽,農村除了公共利益用地外,其他建設用地(包括農民個體或集體興建的非自住房宅基地)均可視為經營性建設用地,而只要符合規劃和用途管制,農村集體經營性建設用地就可以用於商業和房地產開發。蔡繼明認為,按照這種劃分標準,所謂城鄉統一的建設用地市場,就是城鄉統一的經營性建設用地市場,農村集體經營性建設用地應該與城市國有經營性建設用地同等入市、同權同價。

蔡繼明表示,因為農村宅基地所有權是集體的,但使用權是農民個人的,作為我國《物權法》所保護的用益物權,農民有權出租、抵押、繼承和轉讓,城鎮居民到農村買房或租用宅基地建房,是有償有期、兩廂情願、共享共贏的。

他認為,賦予農民宅基地使用權完整物權是農民土地權益在經濟上的實現形式,是農民獲得財產收入的渠道,不僅對農村集體土地所有權沒有任何侵害,反而有利於改善城鄉居民收入分配關系,促進城鄉融合。

全國 人大 代表 蔡繼明 建議 賦予 農民 宅基地 宅基 使用權 使用 完整 物權
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姜大明回應70年住宅土地使用權到期續期:正在深入調查研究

國土資源部部長姜大明8日下午在“兩會部長通道”上表示,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應,去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

“堅持去庫存與防過熱並重,對不同地方‘分類指導、因城施策’,對重點城市‘一城一策、靶向治理’。”姜大明說。

他表示,進一步規範土地市場秩序,遏制炒作土地的投機行為。住宅用地是保障住有所居的,不能拿來炒作囤積。

在回應70年住宅土地使用權到期後的續期問題時,姜大明說:“我們正在深入調查研究,並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心,居民購買住房,其財產一定會受到法律的充分保護。”

他介紹,去年底,為貫徹落實《中共中央 國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》精神,妥善解決在續期法律安排作出前,少數地方遇到的住宅建設用地使用權到期問題,國土資源部商住建部提出了“兩不一正常”的過渡性處理辦法。一是不需要提出續期申請;二是不收取相關費用;三是正常辦理交易和登記手續。

大明 回應 70 住宅 土地 使用權 使用 到期 續期 正在 深入 調查 研究
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京牌小客車使用權可抵債 法院目前已處置12輛車

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-07-07/1125326.html

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京牌小客車使用權可抵債

法院目前已處置12輛車其中3輛車6年使用權抵77萬元欠款 價格期限由當事人協商。

繼帶牌拍賣後,北京法院對京牌小客車又有了新的處置手段。日前,北京一中院在執行辦案過程中查封、扣押了一定數量的京牌小客車,如果按照傳統的拍賣方式處置,這些小客車將面臨處置周期長、財產變現慢等問題,小客車的價值也會受到貶損。經過辦案實踐,一中院探索了新的執行方式,在不轉讓車輛所有權的情況下,以車輛使用權抵償債務。

12輛汽車被“以用抵債”

宏氏公司欠航氏公司77萬元,在兩家公司仲裁一案執行過程中,法院查明宏氏公司因經營困難,除了有3輛機動車可供執行外,名下無任何可供執行財產。

昨天上午,申請人航氏公司和被執行人宏氏公司來到法院,以宏氏公司名下3輛車6年的使用權作價抵償債務簽訂和解協議。在簽約前,法官特別就協議中車輛使用過程中可能出現的風險和費用等問題進行了提醒,並要求當事人在和解協議中作出明確。在執行法官的協調、指導下,77萬元的債務最終通過“以用抵債”的方式實現。

除了宏氏公司和航氏公司外,昨天還有另外一起案件的當事人也以相同的方式簽訂了和解協議。在王強(化名)與納氏公司民間借貸糾紛一案中,北京高院終審判決生效後,因納氏公司沒有履行法律文書所確定的義務,王強向北京一中院申請執行。

執行中,北京一中院對納氏公司的財產狀況進行了查詢。經查,納氏公司名下沒有銀行存款,也沒有不動產登記,該公司名下有車輛登記記錄,法院依法進行了查封,並實際扣押了一輛京牌阿爾法黑色小型普通客車一輛。經評估,這輛車價值人民幣60萬元。

雙方當事人向法院申請以車輛抵償債務。在執行法官的協調、指導下,案件當事人達成和解協議,將該車6年的使用權折抵60萬元的債務;對於車輛在使用過程中可能出現的風險和費用,也在和解協議中一並作出規定。

據了解,一中院已通過這種方式處置了12輛小汽車。

“以用抵債”系有權折價

據北京市一中院副院長馬來客介紹,北京一中院辦案實踐發現,雙方當事人向法院提出以車輛所有權抵債請求的情形屢見不鮮,被執行人希望盡快以京牌小客車抵債從而免除債務拖累、申請人希望盡快實現債權的願意十分強烈。但直接以車輛所有權抵債、將車輛帶牌作價過戶至申請人名下,明顯與現行政策相抵觸,因而不具有可行性。對於當事人提出的這種訴求,一中院會明確告知他們在法律上不具有可操作性。

而有的案件當事人在雙方磋商的過程中,則提出了一種不轉讓小客車所有權、僅轉讓使用權並以使用權收益抵償債務的方案,請求法院準許。

馬來客說,按照傳統的拍賣方式處置,依照現行法律和政策要求,將面臨處置周期長、財產變現慢的問題,小客車的價值也不可避免的將因此受到貶損。一中院經過論證,摸索出“京牌小客車以用抵債”的新型處置方式,雙方當事人自願協商簽署執行和解協議,將小客車使用權益作為執行標的予以折價,同時約定雙方權利義務及風險分擔,最大限度地消解機動車限購政策對京牌小客車司法處置的影響,充分保障和提升司法查封小客車的使用價值與變現價值。

當事人協商決定使用期限

據介紹,“以用抵債”的具體做法,首先是以執行和解制度為依據,充分尊重雙方當事人意思自治。是否願意抵債、以何種價值抵債、使用權轉移期限、車輛年檢等手續如何處理等問題,由雙方當事人自行協商確定。

在簽訂協議前,法官會主動釋明,提醒當事人依法完善和解協議,包括和解協議中關於風險和責任的劃分等問題不得違反法律的強制性規定;車輛必須符合交通管理部門關於車輛上路的所有要求;雙方對於如何使用車輛的規定必須符合法律規定;並提醒、監督當事人務必將上述內容作為必備條款納入和解協議之中。

需要註意的是,在簽訂“以用抵債”後,法院不會解除對車輛的司法查封,會提醒申請人辦理抵押登記,充分保障申請人權益。為避免申請人因車輛被另案查封、或者被執行人擅自將車輛抵押給第三人而遭受損失,法院在雙方轉移車輛使用權後並不解除對車輛的登記查封,而且提醒申請人辦理抵押登記,確保其合法權益不受損失。

京牌 牌小 客車 使用權 使用 抵債 法院 目前 處置 12 輛車
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住宅建設用地使用權到期怎麽辦?民法典草案首提費用繳納問題

全國老百姓密切關註的住宅建設用地使用權屆滿續期問題,在民法典中又增加了新的表述,並首次提及費用繳納問題。

27日,民法典各分編草案提請全國人大常委會審議,其中物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,先作一個原則性規定。草案規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

跟現有《中華人民共和國物權法》 第149條相比,這一次新增的“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。”的表述引人關註。

北京大學法學院副院長薛軍教授在接受第一財經記者采訪時表示,這次民法典草案,既是對此前物權法的延續,即原則性規定了屆滿自動續期的作法,同時增加了新提法,即首次提到了費用的繳納問題。

但這是否意味著將來會對住宅建設用地使用權屆滿續期進行收費呢?薛軍認為,從這個新增表述,還看不出要繳費,在具體操作上,其實跟以前比沒有突破。續期之後是需要續費,還是費改稅,國家還需要制定專門的法律或者法規來明確這個問題,現在的表述,還是把問題留給將來。

薛軍認為,因為這個問題涉及所有百姓的切身利益,所以國家非常謹慎。未來,不排除國家考慮通過一定的房產稅,以持有稅的形式和環節來進行調節。

浙江大學法學教授王冠璽也認為,現在考慮住宅建設用地使用權期間屆滿續期是否收費的問題,確實要十分謹慎,在高房價背景下,這對房子持有者會產生很大影響。而且也存在很多爭議,假如你從別人手中購買了一個使用年限已經四五十年的二手房,已經為高房價付出了很多,土地使用權只剩下二三十年,如何續費是個很大的問題。

王冠璽還認為,續期是否繳費這次沒有寫清楚,所以不好判斷,但確實為日後可能需要繳費開了一個口子。至於未來走向,王冠璽建議,根據居民房屋的套數、人均住房面積等條件征收房產稅,是一個合理方向,這對那些擁有多套住房、占有多余人均社會資源的投機客來說,是一個調節手段。

但王冠璽同時認為,如果考慮征收房產稅,這就涉及稅法的問題,需要另外規定,這就跟物權法修改沒什麽關系了。

2016年今年4月,溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關註。

2016年11月27日,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。引人註目的是,《意見》在多處對公眾關心的土地與房屋財產問題,作了說明和安排,明確提出:研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排、細化規範征收征用法定權限和程序、賦予農民更多財產權利等。

2016年12月23日,國土資源部副部長王廣華在國土部新聞發布會上表示,針對溫州當地二十年住房土地使用權到期問題,國土資源部和住建部會商後回複,可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

此外,國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函中指出,在尚未對住宅建設用地等土地使用權到期後續期作出法律安排前,少數住宅建設用地使用權期間屆滿的,可按照上述過渡性辦法處理。

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責編:楊小剛

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宅地使用權屆滿續期收費?孫憲忠:不能從物權法規定往後退

8月30日和31日,十三屆全國人大常委會五次會議分組審議了民法典各分編草案,其中物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,引發多位與會人員熱議。

2016年11月,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》提出,要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,全國人大常委會法工委主任沈春耀27日在向常委會會議作說明時表示,根據黨中央批準的有關工作安排,該項工作由國務院有關部門研究,提出方案後,國務院提出法律修改議案,修改城市房地產管理法或者物權法。

沈春耀稱,目前國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。物權編草案根據現行物權法第一百四十九條、城市房地產管理法第二十二條規定,對此先作出一個原則性規定,即:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案後,再進一步做好銜接。

在分組審議中,全國人大憲法和法律委員會委員孫憲忠表示,關於建築物區分所有權制度,我們不能從物權法的規定往後退。

“建築物區分所有權住宅70年到期自動順延,這是我2006年提的方案,物權法149條采納了。至少我們目前應該認識到這個條文不能往後退,再增加一些內容就麻煩了。”孫憲忠說。

2016年4月,溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關註。當年12月23日,原國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上表示,針對溫州當地二十年住房土地使用權到期問題,國土部和住建部會商後回複,可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

孫憲忠說,2016年溫州想再收一次出讓費,老百姓意見非常大。法律規定自動續期就是無條件的,還要收費老百姓不滿意。實際上我們國家土地所有權不是封建國家或者私有制國家所有權,是社會主義所有權,歸根到底是人民的權利,現在收了一次錢,再收幾次錢從社會主義法律思想上說不過去。

他表示對目前立法方案有點不滿意,因為現在立法方案後面又加上一句話“關於收費問題有待國務院另行規定,關於是否減免再做規定。”本來物權法149條是沒有這句話的,現在加上這句話問題就來了,認為收費是應該的,至於怎麽收、如何減免由國務院規定。

“建議這句話萬萬要不得。”孫憲忠說。

歐陽昌瓊委員說,編纂民法典是為具體的法律法規提供一個基本遵循。比如城市住宅用地的問題,至少在編纂民法典的時候提出一個帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權期滿以後如何自動續期,應該有一個基本遵循和上位法依據,而不是反過來,等住建部門提出意見,國務院作出決定以後再來修改民法典里面關於住宅用地的條款。

“比如,自動延期的提法,比物權法更進了一步,但自動延期是有償的還是無償的,也就是收不收錢,如果收錢,收的錢叫費叫稅還是叫租,至少有一個原則性、指向性的規定。”歐陽昌瓊說。

馮忠華委員說,關於住宅建設用地期限屆滿續期問題,目前的規定給大家兩個信號,第一個是自動續期,這是不能回避的。第二個是費用征繳或者免除,由有關法律規定,給大家的印象就是一定要收費了,只是征繳還是免除差別,是不是這種政策取向還要研究。另外一定要和當前正在研究的房地產稅立法工作緊密結合起來。如果這里做一個明確規定,對下一步房地產稅立法工作也會有積極意義。

全國人大憲法和法律委員會副主任委員周光權說,住宅土地使用權70年到期(問題),國務院當然要研究,現在續期的費用按照法律、行政法規來減免,按照這個考慮,把立法的很多工作推給了國務院,這不是一個好方案。按這個方案最後會發現困難還在那里,而且立法沒有往前推進,沒有進展。建議類似這樣的問題慎重研究,而且要有表態。

“住宅權70年自動到期是繞不開的問題,現在的立法還是有繞著困難走的味道。有的地方之前批出去的土地,使用權就是二、三十年,有的住宅早已到期,這在廣東、浙江已是個問題,到現在沒有一個解決方案。”周光權說。

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責編:劉展超

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