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深圳土地使用權延期實驗: 50年可續期,70年怎麽辦?

來源: http://www.infzm.com/content/119952

“深圳模式”的意義在於,50年期土地使用權的年限可以順延至70年,而不需要重新購買20年的土地使用權。(視覺中國/圖)

根據物權法,土地使用權到期後“自動續期”,但自動續期的條件究竟是免費續期,還是須交費續期,以及交納多少費用,是全國人民關註的大事。

因為延期成本很小或者為零,所以深圳並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。但無論是自動延期,還是補錢延期,50年的土地使用權年限,只能延續到70年。

敏感的土地續期

“自動續期”的條件究竟是免費續期,還是須交費續期,交納多少費用,是全國人民關註的大事。

2016年9月14日,深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱“深圳規土委”)發布公告稱,即日起至2021 年12月31日,在全市行政區域內開展地籍調查和土地總登記工作,2021年基本完成全部土地確權和登記。

深圳作為經濟特區,在土地管理模式方面曾做過許多探索、改革,不可避免也留下大量歷史遺留問題,造成目前不少土地權屬關系混亂、複雜的局面。比如位於羅湖區人民南路和嘉賓路交會的國際商業大廈,就出現過同一幢樓有20、30、40、50年等四種土地使用權年限不一的房產證。

1981年,深圳特區作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行地,出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》,首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地,同時規定了相應用途土地的使用年期,其中,工業用地年限為30年,商業用地20年,商品住宅用地50年。

深圳規土委在2016年6月的一次新聞發布會上透露,此類特殊行政劃撥用地總計78平方公里,占特區總面積395.81平方公里的約20%。

除了行政劃撥土地外,1988年,《深圳經濟特區土地管理條例》出臺實施,明確特區國有土地使用權實行有償使用和有償轉讓,有償出讓國有土地使用權可采取協議、招標和公開拍賣三種方式。土地使用年限根據實際需要確定,但同樣不得超過50年。

1995年9月,深圳市人大對《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第11條進行了修改,規定:“土地使用權的最高使用年限為70年,不同用途的土地使用年限按國家規定執行。”此後,深圳流入市場的居住用地使用權年限統一為70年。

在中國,居民擁有住宅的永久所有權,但是住宅下方土地的所有權歸屬國家,居民只享有最長達70年的使用權。根據物權法,土地使用權到期後“自動續期”,但自動續期的條件究竟是免費續期,還是須交費續期,以及交納多少費用,是全國人民關註的大事。

2016年4月,溫州首先觸動了這根敏感的神經。當時,溫州一批期限僅20年的老公房土地使用權即將到期,溫州市國土部門工作人員表示,土地證過期的,按照現在的基準地價乘以用地面積,繳納相應的土地出讓金。一位業主算了下,她一處總價不過100萬的房產大概要補繳19萬元土地出讓金,一時間輿論嘩然。

隨後,國土資源部調研組、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴溫州調研指導,溫州市國土局向媒體澄清,上述“收取幾十萬元出讓金”的說法是交流過程中發生的誤會,溫州正在研究但還沒有出臺相應政策,“最後怎麽定,也不是我們這個層面能決定的”。此事再無下文。

深圳田貝地鐵站附近的愉天小區,內有一批50年期土地使用權的商品住宅。(南方周末記者 李在磊/圖)

免費續期或小額續費

無論自動順延,還是補繳小額度地款,50年期土地延期都極為順暢,但使用權年限最多順延至國家法定最高年期70年。

相較於溫州的“無所適從”,深圳在特殊年限土地的續期問題上早早做出了政策探索。

自2015年深圳房價一路攀升,人們對土地到期問題也開始變得敏感。假如購置一套1980年代建造的老房子,土地使用年限僅為50年,客戶則不得不考慮土地年期,因為只有二十余年土地使用權就將到期。

“50年產權的房子能不能買?土地到期後能不能續?”在深圳一家地產機構做政策研究的黃一萍,今年多次被客戶問及這一問題。

2016年年初,深圳樓市開始領漲全國時,媒體便聚焦過這一問題。面對輿論關切,2016年4月,深圳規土委對土地使用權續期有關規定進行公開說明:50年期土地使用權可以續期20年,至70年。

實際上,深圳對土地續期問題早有政策。2004年4月23日,深圳發布實施《深圳市到期房地產續期若幹規定》(以下簡稱“73號文”),規定特殊劃撥土地可以按照公告基準地價的35%補繳標準續期。

具體的計算方式較為複雜,一般為宗地公告基準地價乘以面積得出初始地價,再乘以修正後的年限系數與容積率系數,再乘以35%,最後得出業主需要繳納的延期費用。

具體公告基準地價與年限系數、容積率系數,地段不同每個地塊均不一致,市民可自行在深圳規土委官方網站上查詢。

以福田區長城大廈某處居所所在的B215-0022宗地為例,其屬於行政劃撥用地,在辦理延期手續時,按規定計收該房產延期20年的地價共44940元。而據市場價格推算,長城大廈該處房產的當時市值約645萬元,因此,補交地價款僅為總房價的0.7%。

此外,深圳市還規定,1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局簽訂土地使用權出讓合同書的土地,自動順延至國家法定最高年期(70年),不用補交地價款,不須另簽合同或換發房地產證。

黃一萍告訴南方周末記者,因為延期成本很小或者為零,所以深圳房地產市場並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。

但無論是自動延期,還是補錢延期,50年的土地使用權年限,只能延續到70年。

“物權法里的相關規定是到期‘自動續期’,這是國家對土地價值權屬問題的妥協式表達,留下了明顯隱患,溫州和深圳的案例就是這種法理漏洞的差異化代表作。”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受《深圳商報》采訪時說,“顯然,溫州做法更保守和傳統,深圳做法更開放和理性,迎合時代精神。總的方向,應該是深圳模式。”

50年給續70年不遠

還剩6年時間,深圳又將迎來一輪“土地到期後,房子怎麽辦”的考驗。

在深圳市田貝地鐵站附近一家鏈家門店做中介的韓非,對周邊的二手房信息了如指掌。他向南方周末記者介紹,50年年限的住宅在深圳比比皆是,“羅湖、福田的老房子差不多都是。”他所在的門店櫥窗就張貼著幾條50年使用權年限的房產信息,同一小區內,因為土地使用權年限的不同,價格差別微乎其微。“就我知道的,還沒有超過5萬的。”韓非說。

付麗莉是深圳田貝四路愉天小區的業主,她對南方周末記者回憶,五年前,她動過賣掉該處房產的念頭,掛單的時候被中介無意中提到50年土地年限的問題,為了避免節外生枝,就去辦理了土地延期手續。“開始以為事情很嚴重,誰知道花幾十塊錢手續費就搞掂了。”她說。

在深圳工作多年的80後女孩曾靜,2015年3月底在南山區創業路貸款購置了一套總價三百余萬元的二手房。在交易之前,房主、中介就明確告知她,該套房產土地使用權年限只有50年,但是可以免費延期到70年,所以絲毫沒有降價出售的意願。

50年土地使用權年限能產生的最直接後果,是有可能影響到購房者的貸款年限。深圳房價較高,為了降低月供壓力,購房者通常會選擇30年還款期限。然而,深圳一些50年期的二手樓,已經居住二十多年,所剩土地使用權年限不足30年,造成購房者不能貸到30年期限的房貸。

曾靜的房子延期不用補繳地價,但是使用權年限已經不到30年,最後她選擇了20年的房貸期限。

一般而言,有賣房需求的業主,為了增加成交幾率,會主動到土地部門延期。韓非就經手過大量此類情況的二手樓。他介紹,免費續期的二手樓價格幾乎不受影響,需要補繳地價的二手樓,價格波動基本與補繳款持平。

與此類可續期的房屋不同,深圳市面上還有一些土地性質為商業用地的公寓房,土地使用權年限也是40年。韓非介紹,這批住宅的價格要比同地段的商品房便宜很多,價差甚至達到三分之一。因為這批土地最高使用權年限是40年,不在可續期為70年使用權年限的政策之內。

深圳規土委公布的信息顯示,從2004年發布73號文至2016年4月,規土委第一直屬管理局所轄的羅湖、福田共辦理719單續期申請(其他幾個區由於涉及案例較少,暫未統計)。

73號文還規定,到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批準的,原有劃撥土地使用權消滅,其土地使用權無償收回,其地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。

不過據《南方都市報》報道,目前已有因城市規劃改變,不予辦理續期的原劃撥土地使用權被無償收回,但還沒有出現過“拆房”的案例。

深圳規土委在新聞發布會上透露,對於1995年9月18日後簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權,也就是統一為居住用地使用權70年的土地。“至於滿了70年後該怎麽辦,這將上升到國家層面,需要國家出臺相關的細則才行。”

即便還未突破70年的土地大限,深圳的做法仍極具參考意義。深圳模式的意義在於,50年期土地使用權的年限,可以順延至70年期,而不是公眾所擔心的,一定要重新購買20年的土地使用權。

然而,與住宅70年土地使用權到期問題更迫在眉睫的,是40年的商業用地使用權到期的問題。屬於原劃撥用地屬性的深圳環宇大廈,用途為商業用地性質,土地使用年期為20年,2005年12月,業主深圳寰宇貿易有限公司通過補繳地價的方式,申請將環宇大廈土地使用權年限從20年延長至40年。這已經是通常情況下商業用地的最高年限。

但辦理了延期之後,這處物業的土地使用權也將於2022年2月3日到期,這意味著還剩6年時間,深圳又將迎來一輪“土地到期後,房子怎麽辦”的考驗。

應受訪者要求,黃一萍、曾靜為化名。

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