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深圳土地使用權延期實驗： 50年可續期，70年怎麽辦？

“深圳模式”的意義在於，50年期土地使用權的年限可以順延至70年，而不需要重新購買20年的土地使用權。（視覺中國/圖）

根據物權法，土地使用權到期後“自動續期”，但自動續期的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，以及交納多少費用，是全國人民關註的大事。

因為延期成本很小或者為零，所以深圳並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。但無論是自動延期，還是補錢延期，50年的土地使用權年限，只能延續到70年。

敏感的土地續期

“自動續期”的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，交納多少費用，是全國人民關註的大事。

2016年9月14日，深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規土委”）發布公告稱，即日起至2021 年12月31日，在全市行政區域內開展地籍調查和土地總登記工作，2021年基本完成全部土地確權和登記。

深圳作為經濟特區，在土地管理模式方面曾做過許多探索、改革，不可避免也留下大量歷史遺留問題，造成目前不少土地權屬關系混亂、複雜的局面。比如位於羅湖區人民南路和嘉賓路交會的國際商業大廈，就出現過同一幢樓有20、30、40、50年等四種土地使用權年限不一的房產證。

1981年，深圳特區作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行地，出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》，首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，同時規定了相應用途土地的使用年期，其中，工業用地年限為30年，商業用地20年，商品住宅用地50年。

深圳規土委在2016年6月的一次新聞發布會上透露，此類特殊行政劃撥用地總計78平方公里，占特區總面積395.81平方公里的約20%。

除了行政劃撥土地外，1988年，《深圳經濟特區土地管理條例》出臺實施，明確特區國有土地使用權實行有償使用和有償轉讓，有償出讓國有土地使用權可采取協議、招標和公開拍賣三種方式。土地使用年限根據實際需要確定，但同樣不得超過50年。

1995年9月，深圳市人大對《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第11條進行了修改，規定：“土地使用權的最高使用年限為70年，不同用途的土地使用年限按國家規定執行。”此後，深圳流入市場的居住用地使用權年限統一為70年。

在中國，居民擁有住宅的永久所有權，但是住宅下方土地的所有權歸屬國家，居民只享有最長達70年的使用權。根據物權法，土地使用權到期後“自動續期”，但自動續期的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，以及交納多少費用，是全國人民關註的大事。

2016年4月，溫州首先觸動了這根敏感的神經。當時，溫州一批期限僅20年的老公房土地使用權即將到期，溫州市國土部門工作人員表示，土地證過期的，按照現在的基準地價乘以用地面積，繳納相應的土地出讓金。一位業主算了下，她一處總價不過100萬的房產大概要補繳19萬元土地出讓金，一時間輿論嘩然。

隨後，國土資源部調研組、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴溫州調研指導，溫州市國土局向媒體澄清，上述“收取幾十萬元出讓金”的說法是交流過程中發生的誤會，溫州正在研究但還沒有出臺相應政策，“最後怎麽定，也不是我們這個層面能決定的”。此事再無下文。

深圳田貝地鐵站附近的愉天小區，內有一批50年期土地使用權的商品住宅。（南方周末記者 李在磊/圖）

免費續期或小額續費

無論自動順延，還是補繳小額度地款，50年期土地延期都極為順暢，但使用權年限最多順延至國家法定最高年期70年。

相較於溫州的“無所適從”，深圳在特殊年限土地的續期問題上早早做出了政策探索。

自2015年深圳房價一路攀升，人們對土地到期問題也開始變得敏感。假如購置一套1980年代建造的老房子，土地使用年限僅為50年，客戶則不得不考慮土地年期，因為只有二十余年土地使用權就將到期。

“50年產權的房子能不能買？土地到期後能不能續？”在深圳一家地產機構做政策研究的黃一萍，今年多次被客戶問及這一問題。

2016年年初，深圳樓市開始領漲全國時，媒體便聚焦過這一問題。面對輿論關切，2016年4月，深圳規土委對土地使用權續期有關規定進行公開說明：50年期土地使用權可以續期20年，至70年。

實際上，深圳對土地續期問題早有政策。2004年4月23日，深圳發布實施《深圳市到期房地產續期若幹規定》（以下簡稱“73號文”），規定特殊劃撥土地可以按照公告基準地價的35%補繳標準續期。

具體的計算方式較為複雜，一般為宗地公告基準地價乘以面積得出初始地價，再乘以修正後的年限系數與容積率系數，再乘以35%，最後得出業主需要繳納的延期費用。

具體公告基準地價與年限系數、容積率系數，地段不同每個地塊均不一致，市民可自行在深圳規土委官方網站上查詢。

以福田區長城大廈某處居所所在的B215-0022宗地為例，其屬於行政劃撥用地，在辦理延期手續時，按規定計收該房產延期20年的地價共44940元。而據市場價格推算，長城大廈該處房產的當時市值約645萬元，因此，補交地價款僅為總房價的0.7%。

此外，深圳市還規定，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局簽訂土地使用權出讓合同書的土地，自動順延至國家法定最高年期（70年），不用補交地價款，不須另簽合同或換發房地產證。

黃一萍告訴南方周末記者，因為延期成本很小或者為零，所以深圳房地產市場並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。

但無論是自動延期，還是補錢延期，50年的土地使用權年限，只能延續到70年。

“物權法里的相關規定是到期‘自動續期’，這是國家對土地價值權屬問題的妥協式表達，留下了明顯隱患，溫州和深圳的案例就是這種法理漏洞的差異化代表作。”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受《深圳商報》采訪時說，“顯然，溫州做法更保守和傳統，深圳做法更開放和理性，迎合時代精神。總的方向，應該是深圳模式。”

50年給續70年不遠

還剩6年時間，深圳又將迎來一輪“土地到期後，房子怎麽辦”的考驗。

在深圳市田貝地鐵站附近一家鏈家門店做中介的韓非，對周邊的二手房信息了如指掌。他向南方周末記者介紹，50年年限的住宅在深圳比比皆是，“羅湖、福田的老房子差不多都是。”他所在的門店櫥窗就張貼著幾條50年使用權年限的房產信息，同一小區內，因為土地使用權年限的不同，價格差別微乎其微。“就我知道的，還沒有超過5萬的。”韓非說。

付麗莉是深圳田貝四路愉天小區的業主，她對南方周末記者回憶，五年前，她動過賣掉該處房產的念頭，掛單的時候被中介無意中提到50年土地年限的問題，為了避免節外生枝，就去辦理了土地延期手續。“開始以為事情很嚴重，誰知道花幾十塊錢手續費就搞掂了。”她說。

在深圳工作多年的80後女孩曾靜，2015年3月底在南山區創業路貸款購置了一套總價三百余萬元的二手房。在交易之前，房主、中介就明確告知她，該套房產土地使用權年限只有50年，但是可以免費延期到70年，所以絲毫沒有降價出售的意願。

50年土地使用權年限能產生的最直接後果，是有可能影響到購房者的貸款年限。深圳房價較高，為了降低月供壓力，購房者通常會選擇30年還款期限。然而，深圳一些50年期的二手樓，已經居住二十多年，所剩土地使用權年限不足30年，造成購房者不能貸到30年期限的房貸。

曾靜的房子延期不用補繳地價，但是使用權年限已經不到30年，最後她選擇了20年的房貸期限。

一般而言，有賣房需求的業主，為了增加成交幾率，會主動到土地部門延期。韓非就經手過大量此類情況的二手樓。他介紹，免費續期的二手樓價格幾乎不受影響，需要補繳地價的二手樓，價格波動基本與補繳款持平。

與此類可續期的房屋不同，深圳市面上還有一些土地性質為商業用地的公寓房，土地使用權年限也是40年。韓非介紹，這批住宅的價格要比同地段的商品房便宜很多，價差甚至達到三分之一。因為這批土地最高使用權年限是40年，不在可續期為70年使用權年限的政策之內。

深圳規土委公布的信息顯示，從2004年發布73號文至2016年4月，規土委第一直屬管理局所轄的羅湖、福田共辦理719單續期申請（其他幾個區由於涉及案例較少，暫未統計）。

73號文還規定，到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批準的，原有劃撥土地使用權消滅，其土地使用權無償收回，其地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。

不過據《南方都市報》報道，目前已有因城市規劃改變，不予辦理續期的原劃撥土地使用權被無償收回，但還沒有出現過“拆房”的案例。

深圳規土委在新聞發布會上透露，對於1995年9月18日後簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權，也就是統一為居住用地使用權70年的土地。“至於滿了70年後該怎麽辦，這將上升到國家層面，需要國家出臺相關的細則才行。”

即便還未突破70年的土地大限，深圳的做法仍極具參考意義。深圳模式的意義在於，50年期土地使用權的年限，可以順延至70年期，而不是公眾所擔心的，一定要重新購買20年的土地使用權。

然而，與住宅70年土地使用權到期問題更迫在眉睫的，是40年的商業用地使用權到期的問題。屬於原劃撥用地屬性的深圳環宇大廈，用途為商業用地性質，土地使用年期為20年，2005年12月，業主深圳寰宇貿易有限公司通過補繳地價的方式，申請將環宇大廈土地使用權年限從20年延長至40年。這已經是通常情況下商業用地的最高年限。

但辦理了延期之後，這處物業的土地使用權也將於2022年2月3日到期，這意味著還剩6年時間，深圳又將迎來一輪“土地到期後，房子怎麽辦”的考驗。

（應受訪者要求，黃一萍、曾靜為化名。）