日前，在做客中國經濟網2017兩會特別報道節目時，全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授稱，應該允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉。
宅基地使用權應擴大流轉範圍
中國農村集體建設用地分成三塊，一塊用於鄉鎮村企業建設用地，鄉鎮企業或者村辦企業。第二塊是公益性用於公共設施的建設用地，比如村公所、村委會、衛生院或衛生站，還有學校。最大的一塊是宅基地。
根據國土資源部最新數據，我國城鎮用地合計91612平方公里，村莊用地為191158平方公里，農村集體建設用地是城鎮國有建設用地2倍以上，其中70%以上是宅基地，而全國總人口中56.1%的常住人口在城鎮，只有43.9%的常住人口在農村。
特別是隨著大量農民進城務工落戶，大量農村住宅和宅基地閑置，一些村已成為空心村。
不久前，蔡繼明到珠海調研發現，有一個村有300多戶，其中250戶的居民均把房子租出去了。“出租給誰呢?肯定不是出租給本村人，本村人都有房子，實際上都出租給周邊外來的務工人員。”他認為，農村閑置的大量宅基地只限定在集體所有制成員內部流轉，是不符合市場在土地資源配置中起決定性作用的原則的。
2016年9月，考慮到農村土地制度改革的聯動性，經中央批準，全國33個縣統籌協調推進三項試點任務。具體來說，把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區。
蔡繼明評價稱，相對於此前彼此孤立的“三塊地”改革試點來說，這無疑是一個很大的改進，但宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。而“三塊地”改革試點，關鍵是在縮小征地範圍的同時允許農村宅基地入市。
蔡繼明認為，構建競爭有序的城鄉統一的建設用地市場需要農村宅基地入市。但是，目前的“三塊地”改革試點，只允許農村集體經營性建設用地入市，農村宅基地只能在集體所有制成員內部流轉，而農村集體建設用地中真正屬於經營性建設用地即鄉鎮和村辦企業用地只占10%，僅靠這些土地入市還不足以構建“競爭有序的城鄉統一的建設用地市場”。
在他的建議中提到，如果允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉，至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權可以通過抵押擔保、出租轉讓以及城鄉建設用地增減掛鉤等方式進入市場，那麽城鎮建設用地就可以增加70%以上，從而不僅會拓寬農民財產收入的渠道，促進農村集體建設用地節約集約使用，而且會有效地遏制城鎮房價的增長，有助於農民工進城落戶，加快農民工市民化進程。
賦予農民宅基地使用權完整物權
此前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳頒布了《關於完善保護產權制度依法保護產權的意見》落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。
蔡繼明稱，國有建設用地使用權作為一種用益物權，不論是誰均可以出租、抵押、繼承和轉讓。同樣被我國《物權法》認定為用益物權的農民宅基地使用權，理應具有與城市國有宅基地同等的權能，應允許農村居民的住房連同集體宅基地使用權出租、抵押並轉讓給城市居民。
由此，既然我國城市除了公共利益用地和劃撥的保障房用地，其他土地均可視為經營性建設用地，那麽，農村除了公共利益用地外，其他建設用地(包括農民個體或集體興建的非自住房宅基地)均可視為經營性建設用地，而只要符合規劃和用途管制，農村集體經營性建設用地就可以用於商業和房地產開發。蔡繼明認為，按照這種劃分標準，所謂城鄉統一的建設用地市場，就是城鄉統一的經營性建設用地市場，農村集體經營性建設用地應該與城市國有經營性建設用地同等入市、同權同價。
蔡繼明表示，因為農村宅基地所有權是集體的，但使用權是農民個人的，作為我國《物權法》所保護的用益物權，農民有權出租、抵押、繼承和轉讓，城鎮居民到農村買房或租用宅基地建房，是有償有期、兩廂情願、共享共贏的。
他認為，賦予農民宅基地使用權完整物權是農民土地權益在經濟上的實現形式，是農民獲得財產收入的渠道，不僅對農村集體土地所有權沒有任何侵害，反而有利於改善城鄉居民收入分配關系，促進城鄉融合。