📖 ZKIZ Archives

FK鄰居何處尋? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5056
拜讀閣下之文章, 獲益良多。希望諗樣兄賜教。
本人2008年頭以190萬買入一700呎村屋地下單位(A), 現值360萬, 尚欠銀行97萬, 公司有津貼至2019年, 津貼每月約7,300元。 領取津貼條件(i)自住; (ii)如換樓要將所賺用於購買新單位, (但可保留新樓樓價一成支付買樓費用); (iii)不可加按。如換樓可向公司借130萬,1.7%,分10年還。
另丈夫於2008年中以200萬買入一3房單位(B), 分30年供, H+0.5%, 現市值約400萬, 欠銀行124萬, 因某些原因租予親戚, 每月租金剛好夠供樓, 預計3-5年後才可收回。
本人月入5.4萬, 丈夫3.1萬。有現金120萬。要供養父母, 沒有兒女。
因頂唔順樓上住客自私不顧公德行為, 本人想搬屋, 買一個較大及更保值的單位(C), 約640萬。但丈夫喜歡A單位, (老實說如不是樓上住客衰, 現單位是很不錯的)不太想賣。暫時仍未有共識。目前有以下方案, 不知如何是好:
1) 賣出A, 向公司借130萬換入C。保留現金, 待樓市下跌時買多一個單位收租。這方案好處是可以搬出現居, 並繼續領取津貼。但頭10年負擔較重(因同時要還公司貸款及銀行貸款), 但仍屬可負擔範圍。
2) 將B單位加按150萬, 再加手上的現金購入C,借7成,先出租幾年(約3年), 再收回自住。這方案可保留A單位及繼續領幾年津貼。但要繼續忍受樓上無公德鄰居。預計應可於3年後儲夠錢贖回A。到時即使不能繼續領取津貼, 出租A可幫補C供款。
3) 用手上現金, 再加按約50萬, 買入一個480萬單位, 將A出租(租值約9,500元)。這方案可搬出現居, 保留A及擁有多一個單位。 但不能繼續領取津貼。
4) 唔好搞咁多野, 繼續住在A,忍受樓上住客, 用手頭現金買多個300萬單位收租算了。
究竟如何是好? 現在是否換樓時機? 實在令我非常頭痛。諗兄有何高見, 或其他更好方案。萬分感激。
煩惱人上

煩惱人主要係煩樓上個FK鄰居。大家買樓租樓要盡量避免。屋企係一個休養生息既地方，如果返到屋企仲要去同鄰居PK，你整體運勢好極有限。所以睇樓要睇埋走廊，睇下鄰居有冇以八卦刀劍亙向，如果你係出劍既一個，諗樣勸你都係還劍入劍鞘。另外寵物真係因人而異，如果你喜歡聞狗味，同一個養幾隻狗狗既鄰居住有好處，話唔定可以搵佢幫手放狗。

先睇你地現時總借貸力，以家庭月入$85000計，減去現時A單位月供7300及供B單位，估計$5500，剩餘仲可借3.61*2.65mil=九百五十萬。你自住A有公司津貼但一樣要計落借貸比率。照咁睇你確實可加貨，只要攪哂咁多野後你每月供款不超過你家庭月入25%即可!(即$22500)。原因係當你現時「持貨量」等於25%，升市你又開心，跌市相對都開心。咁講係因冇人想蝕錢，有樓係手絕對想個市升到你死為止! 但如市跌你又有子彈入貨既話，咁跌市都唔係點怕。

當然有人話對於借貸力既估計，即每月供一萬即可借走2.65mil既說法，係假設息口唔上升同樣家庭收入不變(即係淡市唔會失業)，可以係逆市好唔同(絕對係財爺口吻)。上文已提及理財係因人而異，每個case答案都會唔同，如果你做平民飯盒生意係經濟下滑時生意會更好添! 所以另建議大家留個buffer位比自己，就係而家盡量用少D手上現金去買樓，同埋盡量「有套即用」! 即係有得套現就先套，只要套完唔好令自己負擔比率過25-30%。

綜合上述睇法，請將自住A賣走賺錢，將B套現，買入C，但C單位最好唔好貴過4.50mil。賣A係因為A根本唔值市場估價，原因係你(業主)知得比街外人更多，即附近有個麻煩鄰居，如佢地騎呢起上黎你keep間樓落去隨時出事。如租左出去恐怕租客都會成日問侯你，做咩搵野黎煩呢?

當然住開有感情，其實唔建議係而家換大樓，不過你有能力所以換到4.5mil都好穩當。比諗樣就會買返間差唔多大，或索性租樓。因為你有$7300每月津貼，假設你租一間$13000蚊既屋你每月都係比多六千蚊，但係你一買屋C你要比七萬蚊印花稅，另外要比人綁三年。今日先講一半，下回分解。

「垃圾級」索尼往何處去

http://magazine.caixin.com/2012-11-30/100467134.html
 

　　上世紀80年代至90年代初，擁有一台屬於自己的「Walkman」（索尼隨身聽）是很多中國大學生的夢想。此後，Discman（CD 播放器）和MD（MiniDisc，微型CD機）繼續引領著數碼隨身聽的風尚。那時候，日本索尼（SONY）是頂尖電子科技與時尚的代名詞。

　　1998年，MP3出現了。這種原本為壓縮音樂而開發的音頻格式，因容量小、可快速有效傳播，迅速成為上網台式電腦的首選。2001年後，蘋果推出1.8英吋高容量iPod，同時搭配開創性的「iTunes」線上音樂商店平台，在兩年內席捲全球隨身聽市場，一舉擊敗了索尼的Walkman系列。

　　數字IT代表者蘋果的崛起，拉開了模擬技術代表者索尼衰落的序幕。而互聯網的快速發展，推動後者以令人難以置信的速度沉沒。2000年，索尼市值超過1200億美元，如今跌至110億美元。蘋果、三星目前的市值則分別是5600億美元和1750億美元。

　　2012年11月22日，更糟糕的消息傳來。全球三大國際信用評級機構之一惠譽宣佈，首次將索尼和松下兩家公司的長期信用評級下調至「垃圾級」，且預期今後仍有進一步下調信用評級的可能。10月底，索尼最新財報顯示，第二財季淨虧損為155億日元（約合1.94億美元），這已是索尼連續七個季度虧損。

　　但在業界看來，當前索尼面臨的最大挑戰不止於虧損，而是「想不出一條什麼樣的產品線或者一個什麼樣的產品，能夠讓它扭虧」。惠譽認為，「索尼已失去了關鍵產品的技術領導力。」

　　事實上，索尼在觀念上並未落後於數字時代。早在1998年10月的索尼技術節上，索尼時任CEO出井伸之就斷言：「在網絡時代，硬件將失去其一貫的價值，電視屏幕是否有美麗的分辨率已無關緊要，重要的是內容，誰創造了它，誰控制了發行內容的網絡。」

　　但硬件時代的霸主要邁出自我革命的一步並不容易。創新工場創始人李開復在談到為何顛覆性的創新很少在大公司產生時曾表示，大公司的人是為KPI（關鍵績效指標）而活的，對於所有影響本部門KPI的技術創新都會被圍剿。

　　索尼內部對信息產業轉型戰略的羈絆重重，也最終令公司錯失最佳的轉型時機。2005年已卸任索尼CEO的出井伸之在今年10月底接受財新記者專訪時表示，索尼應往IT方向做更為激烈的改革。「未來佔據行業領導地位的企業一定是將硬件和軟件（互聯網）完美融合的企業。」他認為，索尼在家電業的沒落是產業革命大勢所趨，更重要的是索尼如何抓住將來。

如果再給索尼一個機會

　　在硬件領域深耕還是向互聯網方向轉型，是索尼內部改革最為糾結之處。出井伸之告訴財新記者，「如果我再領導索尼，我會將索尼的新老業務一分為二。老索尼叫『第一索尼』，新索尼叫『第二索尼』。前者做以往的傳統業務，而後者要變成IT企業。」

　　這位曾執掌索尼十年的CEO，是索尼公司史上最具爭議的人物。1995年，出井伸之就任索尼首席執行官，他前瞻性地發現IT產業將代替電子產業，希望讓索尼從一個電子產品公司轉型成為IT公司。2000年後，他大力打造 「索尼夢幻世界」，提出將索尼轉變為「傳媒和技術企業」。

　　事後看，這一理念方向雖對，但為時過早。2003年，出井伸之寄予厚望的三大業務都表現不佳：哥倫比亞影業公司僅僅收支平衡；PS遊戲機銷量和利潤下滑；網絡連接卡的投入產出也極不成比例。這一年的前三個月，索尼創下了八年來的最大季度淨虧損1111億日元（約合9.26億美元）。

　　到2004年，索尼陷入內憂外患——從外部看，在液晶面板和數字電視領域，不敵三星；在電腦和音樂播放器領域，不敵蘋果；遊戲機領域，則受制於任天堂和微軟。而內部問題更為嚴重。索尼內部的技術派（研發新產品和新技術的技術人員）向來佔據公司核心地位，但出井伸之的轉型戰略讓這一部分人地位不保。索尼內部協商機制陷入失靈狀態，導致其產品體系臃腫和資源配置混亂。

　　2005年，出井伸之被迫告退，舉薦索尼美國分公司的負責人霍華德·斯金格繼任，寄望「外來的和尚」能對索尼內部管理進行徹底改造。斯金格上任之初的確顯示了更大的魄力，頂住壓力，打破日本終身僱傭制度進行裁員，關閉工廠，收縮戰線，出售了價值7億美元左右的業務和資產。

　　延續此前出井伸之的改革思路，斯金格提出索尼將以電子、娛樂、遊戲三大核心業務為中心，通過內容來拯救技術。但和出井伸之所遭遇的阻力一樣，斯金格的「內容為王」策略也未在內部得到廣泛認同，尤其受到技術工程師們的排斥。斯金格曾表示，只要他一提內容，同事們就會質疑：「索尼說到底是一家消費電子公司，內容只佔次要地位。」

　　派系鬥爭讓索尼內部「山頭林立」。當數字時代來臨，蘋果、三星都輕裝上陣，全力開發新業務，而索尼卻因新業務可能危及某個舊部門的利益，總有多股內部勢力竭力抵制新的業務格局。比如，索尼本身在數字音樂播放器上實力雄厚，但由於索尼唱片公司是世界三大唱片公司之一，發展MP3播放器勢必直接危及其利益。索尼遲疑之際，蘋果抓住了機會，從iPod開始，爆髮式的成功一直延續到後來的iPhone、iPad。

　　技術派內部也各自為政。在今年4月索尼新CEO平井一夫上任之前，索尼不同的業務團隊均彼此獨立地做產品規劃。平井一夫的副手，視頻遊戲和消費電子產品部門負責人鈴木國發現，索尼內部有四個產品部門在各自研發一款能挑戰蘋果iPad的平板電腦。

　　為改變這種狀況，平井一夫在今年8月建立了一個新的集中化部門——綜合用戶體驗部（Integrated UX），並令其在數碼相機、電視、PlayStation遊戲機、視聽產品和Vaio電腦生產規劃上的權力，高於各部門的產品規劃經理。

　　「索尼畢竟是曾經的王者，各個業務板塊依然強大。」清華大學經管學院領導力中心研究員秦合舫認為。但正是這種強大，讓斯金格在試圖發動根本變革時遇到了更大的阻力，最終錯失了智能電視和智能手機的發展時機。斯金格自2005年上任到今年4月離任的七年，被業界認為是索尼「對不准焦距」的七年。

　　內部阻力太大，缺乏權威而有決斷力的領導，是業內認為索尼無法走出虧損的原因之一。日本學者三品和廣曾表示，擁有領袖型經營者的韓國三星能夠簡單快速地做出決策或改變方針；鴻海等台灣企業的創始人健在，做決策時也不會搖擺不定。但索尼等日本老牌企業，被內部固有的計劃性規制所束縛，中途一旦改變方向就會引發內部巨大混亂。

　　有業內人士指出，近十年來的「軟硬件融合」，在索尼內部無異於左右手互搏，被內耗折損得事倍功半。再加上數字時代，電子產品在工藝製造上的難度和差異化被顯著降低，令擁有高端製造技術優勢的索尼喪失優勢。而在內容端，索尼自產的唱片和影視內容，也難與互聯網開放體系產生的龐大資源比拚，令用戶逐步失去了溢價購買的興趣。

　　「所以，索尼整合內容和硬件的一體化融合戰略，看起來宏大，但由於在兩個競爭點上都和行業的競爭特徵相違，不但難以互相支持，反而陷入了互相掣肘。」秦合舫表示。

平井一夫的復興計劃

　　2012年年初，斯金格在索尼獨立董事的壓力下離任。曾經通過削減基礎零件成本，扭轉索尼遊戲業務連續五個財年虧損的平井一夫繼任。上任伊始，平井一夫即宣佈裁員1萬人，同時關閉部分工廠，出售相關資產給合作方甚至競爭對手。他承諾，未來將圍繞遊戲、數字成像和移動設備等產業重建索尼，同時培育醫療設備等新業務。

　　電視機曾是索尼電子業務繁榮時期的基石，但平井一夫宣佈，索尼將把過去每年出售4000萬台電視的銷售目標削減一半，並把推向日本和美國市場的Bravia系列電視機的款式從79款縮減至39款。他希望，電視給索尼帶來的損失將會在下一個財年減半，在截止於2014年3月的財年恢復盈利。

　　平井一夫還在視頻遊戲業務上押下賭注。今年7月，索尼斥資約3.8億美元買下美國遊戲平台公司Gaikai，準備擴展基於云計算的娛樂業務。視頻遊戲業務將是索尼三大增長支柱之一，目標是截至2015年3月財年營業利潤率達到8%。但業內人士認為這是一個很難實現的目標，因為智能手機遊戲的普及，面向傳統視頻遊戲業的市場正在縮水。

　　平井一夫也很看中智能手機。今年2月，索尼收購了索尼愛立信的全部股權，更名為索尼移動通信。根據索尼2012財年二季度的財報，索尼集團銷售收入同比增長1.9%，為16047億日元（205.7億美元），其中主要得益於移動產品及通信業務銷售收入的大幅增長。但根據互聯網數據中心（IDC）公佈的2012年三季度數據，三星智能手機在全球市場份額達31.3%，蘋果為15%，隨後是RIM、中興和HTC，索尼未能進入前五。

　　醫療業務復興計劃也在進行中。今年9月，索尼宣佈向在醫療領域有著深厚積累的奧林巴斯影像公司投資500億日元（約合6.45億美元），成其最大股東。索尼預計，在截至2015年3月的財年，醫療顯示器、打印機以及其他設備的銷售額將達到6.3億美元左右。

　　今年以來，索尼的虧損額度在不斷收窄。2011年，索尼、夏普、松下分別虧損56億、47億、96.4億美元；而對2012財年的業績，夏普預計將出現淨虧損56.2億美元，松下全年預虧95.5億美元；但索尼卻做出了盈利預期：200億日元（2.438億美元）的淨利潤和1300億日元（15.844億美元）的營業利潤。預計電視機業務收益改善超出預期，以及智能手機用圖像傳感器銷量增加是主力。

　　但這些並沒有給市場太多信心。惠譽就認為，儘管索尼的圖像影像業務和音樂業務仍能為公司提供穩定的營業收入和利潤來源，但這不足以抵消索尼在家庭娛樂、移動電話和個人電腦產品方面的市場頹勢。特別是在以移動互聯技術為潮流的移動終端市場上，索尼幾乎完敗蘋果、三星甚至是聯想。

敗在「獨食」模式

　　事實上，打敗索尼的正是自己。

　　由於索尼組織體系過於龐大，業務轉換速度緩慢，即便取得了技術上的突破，也難以快速搶佔市場。以LED、OLED顯示技術為例，索尼最先取得硬件的突破，但競爭對手三星，卻通過更快速的技術改進，在產品中集成直觀簡便的軟件和在線服務，更巧妙地削減成本和推出更靈活的營銷信息，搶先佔領了市場。

　　雖然索尼是日本最早國際化的企業之一，但商務部國際貿易經濟合作研究院研究員王志樂認為，日本企業的全球化，大都以日本為中心。和韓國三星等企業將研發、製造、銷售、服務等整個產業鏈移植境外的發展模式不同，大多數日本企業都是「保守的技術派」，習慣於在本國建立一體化價值鏈。索尼的全球分公司實質上只是銷售公司。

　　這種一體化價值鏈曾發揮重要作用。過去，從Walkman、特麗瓏彩電，到PS遊戲機，索尼都善於以獨創性的產品引領消費時尚。但電子產業進入數字時代後，協作性的價值鏈更具優勢。

　　秦合舫分析稱，在模擬電視時代，元器件的選擇或銲接工藝質量跟產品質量的關聯度很大。索尼的上述產品均勝在製造工藝的差異化優勢上。但在數字化時代，電路處理以芯片和軟件設計為主，標準化程度和自動化程度越來越高，製造難度降低。現在，一體化生產和代工生產的質量差別不大，成本差別卻很大。

　　而索尼是一個喜歡「吃獨食」的公司，由此錯失了借勢產業轉移降低製造成本的時機。相反，蘋果、Google、微軟更喜歡構建平台，只抓核心價值鏈，並以此驅動整個產業體系發展。

　　在這樣的戰略下，索尼變得異常龐大。有資料顯示，索尼現有產品線多達兩千條，資源分佈極為分散。

　　對於索尼等日本家電企業近幾年巨虧的境況，日本佳能中國區總裁小澤秀樹曾在接受財新記者採訪時表示，日本家電企業創新動力不足，總是依靠現有產品的銷售來扭虧，而爭相降價的結果是利潤日益受到擠壓，問題也越來越多。

　　「日本企業將逐步退出消費電子領域，這一領域的主要競爭者將是韓國企業和中國企業。」秦合舫將日本消費電子產業的沉沒歸因於日本電子企業的保守、謹慎和封閉。但出井伸之則預言，日系家電的沒落是產業階段變化的結果，「中國家電企業以後一定也會這樣，在十年內將迎來敗給越南和緬甸等國家的時代」。■

上藥向何處去--上藥深度研究報告 草根分析師

http://xueqiu.com/6782590087/22653602
上藥向何處去--上藥深度研究報告

一、財務指標分析

EBIT（息稅前利潤）這個指標剔出利息收入及稅收負擔的變化，對於上藥這種剛剛募集巨額資金、利息收入巨大的公司來講，這個指標更能反映公司的實際盈利狀況。剔除廣天普會計處理產生的一次性因素，上藥2011年1-9月EBIT為232,910萬元，2012年1-9月EBIT為246,203萬元，同比僅增長5.71%。進一步分析利潤表結構表明，淨利潤大幅度增長完全依賴於巨額募集資金帶來的財務收入。2011年1-9月，上藥財務費用32,893萬元。2012年1-9月，財務費用降至15,481萬元。結合2012年1-9月資產負債表顯示貨幣資金有132億之多，可以肯定財務費用的下降完全是因為巨額現金帶來的利息收入。這樣說明，上藥本身業務的盈利實際增長緩慢。如果扣除2011年初併購進入的科園的盈利貢獻（2012年上半年僅淨利潤貢獻已達1.13億，如換算成EBIT應該有1.5億左右），原有業務2012年1-9月EBIT實際已經同比輕微下降。

再仔細分析今年1-9月財務費用結構，可以發現上藥面臨極大匯兌風險。中期報告附註顯示港幣存款近90億，當時匯率為0.8152，財務費用淨額4,858萬元。到了三季報，一個季度財務費用便達到10,623萬元，淨額達到15,481萬元。三季度從9月份開始人民幣大幅度升值，可以確定匯兌損失大幅度增加導致財務費用大幅度上升。第四季度開始，人民幣升值幅度更大，可以想像第四季度財務費用將持續上升，最終導致淨利潤顯著下降。

然後看看淨利潤，我的結論是剔出科園以後上藥原有業務的淨利潤貢獻已經呈現下降趨勢。三季度報告沒有列出子公司盈利貢獻，因此我拿中期報告數據進行分析。扣除科園貢獻的淨利潤以後，2011年中期淨利潤為96,440萬元，2012年中期淨利潤為103,444萬元，同比增長僅為7.26%。中期報告顯示上藥母公司財務費用為-19,176萬元（即為淨財務收入），而去年同期為3,494萬元，H股募集資金至少帶來利息等淨財務收入1.5億元。扣除這個因素，原有業務淨利潤很明顯已經呈現負增長趨勢。

二、工業

分析之前先看幾組數據。2012中期為49.65億元，同比增長僅5.80%；毛利率46.55%，同比上升2.44%。2012年-9月，工業實現銷售收入73.44億元，同比增長9.25%。這個數據雖然遠遠落後於行業平均，但對上藥來講卻不簡單，2011年度工業銷售收入比2010年度增長僅8.47%，2012年三季報工業增速看起來已經回升。最大的亮點是毛利率上升，根據公司的解釋是調整品種結構和營銷方式，克服了基藥降價、滑坡的影響，實現了整體盈利能力的提升。但是，實際情況或許並非如此。

先看銷售收入增長，這樣就須先搞明白增量情況。上藥年初收購常州康麗、上海金和生物兩家原料藥企業，估計2012年全面貢獻銷售收入3億元左右，其中常州康麗約2億，金河生物約1億。因為併入報表時點不一，估計三季報合計貢獻約1.5億元。今年二季度，上藥以資產收購方式收購新先鋒抗生素資產，因此無須對報表進行重述，新先鋒業務產生的銷售收入就完全變成增量。這宗交易疑點很多，下文將重點分析。新先鋒應該是在二季度末併入上藥報表，根據新先鋒歷史業績並扣除與新亞重複銷售部分，估計全年不低於5個億，三季報貢獻銷售收入不低於1.5億。增量相加，金額約3億，2012年1-9月存量工業銷售收入實際約70億左右，比去年同期增長約5%，與一二季度5%左右增長持平，欲去年相比繼續維持小幅回落態勢。

再看盈利能力。上藥表示，毛利率上升是因為對毛利高的重點產品加大營銷力度，減少了低毛利品種。然而，如果我們對EBIT進一步進行分析，問題就出來了。上藥工商業兩大業務板塊中，隨著銷售規模的擴大，商業板塊近幾年盈利貢獻的增幅遠大於工業，我估計商業板塊EBIT同比增幅至少超過20%。前面已經分析過，扣除廣天普一次性因素，2012年1-9月整體EBIT增幅僅為5.71%，再考慮母公司財務收入大增因素，可以得出工業業務整體利潤率明顯降低的結論。為什麼銷售上升、毛利率上升，利潤率卻在下降呢？唯一的解釋就是費用率上升。原因在哪裡？主要是兩點。一是上藥基本上都是老品種，在目前的市場環境中唯有加大費用投入，才能換取銷售收入，因此規模擴大利潤率反而下降。二是一定存在高開返利的情況，多出來的稅款計入成本，導致利潤率下降。所以，沒有新品種支持的銷售收入增長，利潤率非但不會提高，反而降低。看一看上藥的在研品種，5年內不會有大品種出來，因此我認為工業利潤率將繼續下降，盈利貢獻比例和絕對值也將繼續下降。這裡我要對上藥中報的工業營業利潤率提出質疑，中報顯示工業營業利潤率上升2.50%，按中報銷售收入50億，工業營業利潤絕對額增長1.25億。根據前文數據，2012年1-9月EBIT增加值僅為13293萬元，這兩個數字怎麼說也碰不到一起啊！

我們選取5家核心工業子公司，信誼、第一生化、正大青春寶、新亞、中西三維作為樣本進一步分析，將驗證上述結論。2011年中期，除新亞以外（2011年中期報告沒有新亞數據，故將其單獨分析），上述4家實現工業銷售收入266181萬元，實現營業利潤41123萬元。2012年中期， 4家子公司實現工業銷售收入274989萬元（佔工業總收入約55%），同比增長3.3%；實現營業利潤39940萬元，同比下降2.88%。再看看新亞。2011年實現銷售收入86858萬元，營業利潤12855萬元，淨利潤10324萬元。2012年中期，實現銷售收入36751萬元，營業利潤3720萬元。我們沒有2011年中期數據進行對比，但根據行業一般規律分析，新亞的負增長確鑿無疑。並且，新亞、新先鋒於三季度開始新版GMP改造，以在2013年底大限來臨以前完成認證，對經營必然造成影響。可以想像，新亞在2013年底以前，營業收入、利潤將大幅度下降。通過上述分析，可以看到這上藥工業的核心業務已經陷入營收微增、盈利加速下滑的態勢，其它子公司因為規模體量較小，即便增長也無法彌補缺口。

上藥工業未來面臨的結構性矛盾突出。一是品種老化，上藥未來5年基本看不到重量級高附加值產品上市，與復旦張江合作的4個品種遠水解不了近渴。更令人擔憂的是，即使有新品種出來，上藥本身缺乏新藥營銷、推廣能力，只能用老辦法交給大包商，無法實現預期的經濟效益。這樣一來，在國家繼續打壓普藥價格的政策大背景下，尤其是未來可能出現的醫院二次招標，上藥幾乎100%的普藥產品線將繼續受到打擊，不斷落標流失市場，銷售收入亦由此受到影響。二是成本的急劇上升，上藥宣稱未來要投資30億元用於GMP改造，加上目前已經投資的抗生素等部門，再考慮國企項目的超支、超期、通貨膨脹風險，固定資產投入估計應在50億元左右。如果按平均25年折舊、攤銷計算，每年至少減利2億以上，還不考慮增加的日常營運成本。一頭產品結構沒有改善導致銷售上不去，另一頭成本大幅上升，目前的毛利水平必然難以維持，亦將大幅度下降。因此，上藥如果不貫徹梯度轉移戰略，還在上海本地大規模投資建廠，5年以後工廠建成之日，工業盈利水平將大幅度滑坡。

最後看研發，上藥號稱有中央研究院，子公司層面還有好幾個分院，每年科研經費3-4個億。但從前看五年，沒有一個像樣的產品推向市場；從後看5年，也是同樣的情況。這樣的研發效率，實在是令人難以理解。

綜上所述，上藥工業前景暗淡，未來3-5年銷售收入徘徊不前、盈利逐年下降將是大概率事件。

三、商業

還是先分析幾個數字。2012年1-9月，商業銷售收入439.30億元，同比增長29.82%。由此可見，上藥目前的銷售增長主要還是依靠商業。同時，商業佔總銷售收入的比重已經上升至85.89%，所以投資者將上藥歸在醫藥流通業而不是他們自己宣稱的工商一體化集團是完全有道理的。商業內部發展也不平衡。拿2012年中期報告數據分析，2011年初收購的科園銷售收入同比增長35.94%，營業利潤增長23.59%；上藥分銷收入同比增長27.03%，營業利潤增長22.55。科園基本沒有併購，完全依靠內生增長，而上藥分銷是主要的商業併購平台，其增量部分不小，因此實際內生增長應弱於科園。

相比於簡單明了的科園，上藥分銷就有些神秘，所以我們有必要深入研究一下。上藥分銷前身是重組以前的上醫股份（600849），我們來看一組有趣的數字。重組前三年即2007年、2008年、2009年底，上醫股份帳面資產減值損失分別為3740萬元、12716萬元、11735萬元，可以看出2008、2009兩年數字大增，而實際上那兩年確是上藥分銷日子最好過的時期。相比之下，重組以後2010、2011、2012年1-9月，資產減值損失分別為4112萬元、1967萬元、1165萬元，反差不可謂不巨大。再看後面發生的一系列事件，有助於搞清事實真相。2009年開始，上藥推行子公司層面的超額利潤分成，2012年10月，原總經理余金琦退休。我的結論是，重組前大筆計提資產減值準備，固然有甩掉歷史包袱輕裝上陣的考慮，但主要是當時上醫股份的管理層知道殼資源將被集團運作，所以要為自己留下一點糧草。加上要搞超額分成，自然有動力洗個大澡，藏一塊利潤以備後用。實際上，上藥分銷在主要市場上海受到國控競爭影響，市場份額已經連年下降，估計現在已經不足45%。又受到上海控費、行業毛利率下降影響，淨利潤不可能維持高速增長。所以，將歷年儲藏的利潤翻出來，好維持好看的報表。但這一任總經理既然交班，估計藏的利潤也就翻得差不多了。這樣明年的形勢就變得嚴峻，利潤基數那麼高，控費及毛利率下降影響仍然不變，併購陷於停頓；上海本地市場競爭對手不但有國控，華潤借收購申威、金衛也加入競爭，市場佔有率不出意外將進一步下降，盈利增長率必然同比下降。

回過頭來看科園，這是一塊質地優良的業務，彌補了上藥北方市場的空白。從這個角度講，2年前用35億收購並不虧，按照今年科園2.3億淨利潤，收購PE已經降到15倍。但是，文化衝突始終是巨大的風險，看起來上藥與科園是強扭的瓜不甜。2011年中，爆出前副總裁葛劍秋借收購科園牟利的傳聞。雖然目前看起來屬於子虛烏有，但事情涉及科園核心人物總經理孫長森，可以說這個事件讓雙方的信任感蕩然無存。果然，今年中孫長森辭職，這就是整合失敗的信號。未來不能否認可能還有核心管理層離開，這樣一來科園這個市場化平台的價值將大大降低，直接影響到未來的業績成長。從這個角度說，當初葛在做這個收購的時候根本沒有考慮到整合風險，核心是上藥的國企病對科園價值造成損害的風險。因此，這單收購不能說成功。

整體來講，商業的問題與工業不同，不是滑坡的風險，而是自身業務成長空間有限，行業性毛利率降低以及整合前景不明導致效率無法提升、利潤率繼續降低。

四、整合、併購與市場化改革

上藥的工業雖然有資源，但是業績乏善可陳；商業不能說完成全國佈局，規模與國控相差甚遠，效率也未見得優越。重組為什麼獲追捧？H股發行為什麼成功？原因在於投資者對整合及市場化有預期，一是通過整合降低成本提升營運效率，二是通過戰略併購擴大業務規模並取得增量利潤，三是通過市場化改革帶來制度紅利，這樣憑藉上藥的資源優勢，其業績將爆髮式增長。現在看起來，這三個預期毫無疑問已經完全落空。

先看整合。有幾個突出的跡象表明，上藥的整合已經完全停頓。一是GMP改造，2010年上藥曾啟動在浦東周康的中央工廠計劃，目前已經無疾而終。根據現在零星的信息，可以肯定上藥將重複以前的老路，各核心子公司各自為政，各搞各的GMP認證。此外原先講的梯度轉移戰略也基本沒有蹤影，看來主體還是在上海原拆原建。國企關廠拔點最難，因為這會危及各個諸侯的切身利益，所以遭到抵制不奇怪。只是這樣一來，生產和營運成本就不可能降低，因此原拆原建也就意味著死路一條。二是內部之間的品種、營銷資源的整合，上藥目前仍然與過去一樣，各子公司各幹各的，井水不犯河水。比如，放著正大青春寶現成的心血管針劑醫院終端推廣團隊不用，第一生化居然把利潤豐厚、終端市場超過10億規模的丹參酮IIA以20扣的低價給大包商，導致超過2個億的利潤外流。再比如，常藥、信誼、中西三維之間多個相同品種在招標時互相壓價，多個仿製藥在研品種重複投資等等。工業如此，商業也存在同樣的問題。常藥、信誼、青島國風、藥材公司均繼續維持分銷業務，2012年中期規模就達25億之多，還是各幹各的，至今沒有統一的整合協調平台。上藥宣稱建立了內部銀行性質的資金平台，膽但2012年9月底，現金132億，借款卻還有49億，資金平台基本沒有起到實質性作用。至於另一項整合工程中藥材採購平台，也沒有看到量化的整合協同效應。由此可見，實質性的產業資源的全面整合、協同還停留在起跑線上。

再看併購。2010年以前，上藥併購停頓六年，市場份額在此期間被國控追上乃至到現在遙遙領先。2010年以後，上藥開始跑馬圈地，基本確定商業的全國戰略格局框架。尤其是2010年底收購科園，創下醫藥商業史上最大收購。平心而論，這一階段雖然上藥也還是沿著國控的老路在走，但畢竟一掃之前的頹勢。資本市場由此開始對上藥的併購能力產生預期，2011年H股發行也因此賣了天價。2011年科園併購受賄傳聞開始，上藥併購戛然而止，直到現在沒有恢復。年初周傑替代呂明方，更是表示將不再進行商業併購，轉向工業併購，反映出國企因人廢事的痼疾。現實一點講，上藥商業競爭力遠高於工業，且商業佈局遠遠沒有完成，因此併購是絕對必要的。當然整合有困難，但在整體效率無法明顯提升的行業背景下，必須先保持市場份額，因此不能停止併購。停止併購的後果就是被國控再次拉開，未來在行業整合中的話語權將因此下降。2010年，上藥商業銷售收入相當於國控的45.27%，2011年上升到47.75%，2012年預計將回落到42%左右，表明惡果已經出現。上藥聲稱將重點放在工業併購，我認為基本會落空，因為工業併購要求具備整合能力、營銷和產品等資源的協同能力，這些上藥都無法提供。內部都無法整合，談不上整合外部資源。更何況現在上藥醜聞產生，除非急於套現（上藥不敢接盤），明智的企業不會願意與上藥這樣充滿不確定性的公司合作。所以，我斷定如果整體情況沒有改觀，不可能預期上藥完成重量級的併購交易。

最後看市場化，那更是無從談起。現在的管理層基本上來自上藥、上實系統，基本上與市場化不沾邊。倒是上藥歷來是人才流出大戶，流到國控、跨國公司。這也不難理解，既是國企，又醜聞纏身，市場化專業人士為什麼要來趟渾水呢。這樣一來，上藥也只能在華源、上藥的遺老們手裡繼續一貫的老朽國企作風了。

五、公司治理

從體制角度講，上藥最大的軟肋就是公司治理完全沒有達到法律和市場的要求，這也是業務停滯不前、市場信心喪失的根本原因。

我們先看大股東上實集團。上實集團早就不是大家印象中的香港紅籌大佬，轉折點就在滕一龍出任上實集團董事長以後。在他任期裡，上實集團除了投資一些基礎設施項目如公路、水廠還勉強有些回報，大力發展房地產始終不見起色，其他業務更是乏善可陳。最近幾年更是淪落到出讓當年蔡來興手裡積攢的家當，換取一次性盈利撐門面的地步。上實集團的管理層基本都是政工系統出身，內部爭權奪利在行，企業經營自然無能為力，所以上海市政府將上藥集團交給上實集團管理，實在是重大失誤。今年3月免去呂明方的董事長職務，更是公然違法法定程序之舉，這類事件在中國資本市場上亦屬罕見。這件事充分說明上實集團根本視市場規則為無物。有這樣的大股東，上藥的公司治理水平可想而知。

再看管理層。現任董事長周傑的履歷只能證明他曾經是資本市場專業人士，但沒有主導大項目的經歷，也沒有管理產業公司的經驗，實在難以想像他能夠執掌上藥在這樣複雜的產業集團。從3月底實際掌管上藥到今天來看，除了喊一些官樣口號，基本沒做實事。總裁徐國雄更不被業界看好。政工幹部出身，傍上華源周玉成進了上藥。原來主管投資，收購青島國風踩上大地雷，賬面資產一半不實，主要管理層入獄，連續虧損5年之久。後任處方藥事業部總裁，託了前任陸培康的福，也因為大包商運作第一生化的丹參酮IIA連年增長，處方藥事業部成了上藥內部的頭號明星。吳建文因貪腐事發倒台後，徐國雄榜上呂明方坐了總裁位子。華源倒台，徐便轉向給周玉成扣屎盆子。呂扶他上位，結果他也起勁將呂拱倒。上藥職工平均收入目前尚不到上海平均線，徐個人2011年度收入達到306萬，在中國醫藥上市公司中可以排入前三。論人品和能力，徐國雄做總裁是上藥的一大悲劇，也是呂明方最大的失誤。

上藥管理層能力差是業內共識，其誠信記錄也非常差。就拿今年引起市場軒然大波的抗生素造假事件來說，這裡面有些問題實在令人難以信任管理層。比如2011年在抗生素全行業陷入衰退，同業盈利大幅度滑坡甚至巨虧的背景下，新亞仍然實現銷售收入86858萬元，淨利潤10324萬元，淨利潤率達12%。這個業績絕對是中國抗生素行業的奇葩，也大大超過上藥工業的平均利潤率。上藥抗生素業務因沒有原料配套，抗風險能力較同業更弱，試問上藥到底有什麼靈丹妙藥能夠抵抗行業週期？如果真有這樣的能力，為何新先鋒同樣做抗生素業務、且品牌品種好於新亞，2011年銷售收入大幅下降近50%，經營性虧損達2個億之多（扣除出售新亞一次性收益）？綜合種種信息，我認為上藥通過關聯交易、不合理地分攤利潤認為做高新亞利潤是確鑿無疑的。今年收購新先鋒業務，上藥採用資產收購方式規避披露前三年新先鋒經營業績，應該是害怕暴露操縱利潤行為。可是投資人因此對新先鋒的巨大風險毫無認識，這些都是業內盡人皆知的，比如銷售曾達4億的頭號產品頭孢曲松納因基藥落標而銷售大幅萎縮，高毛利產品頭孢替安零售價腰斬因此銷量大幅下降，高毛利產品舒血寧於2011年初即被停止生產等等。如果不繼續操縱報表，新先鋒將成為上藥一個巨大的黑洞。再舉一個小例子。年初關於上藥收購常州康麗並表是否妥當有過爭議，當時上藥管理層信誓旦旦認為，雖然收購於5月份完成，但根據協議從年初就實現控制，因此從1月1日合併報表沒有問題。但到了今年中報，又改口從5月開始並表。這雖是小事，但也可印證管理層缺乏誠信已經到了何種地步。

還有就是貪腐過甚。國企領導貪腐是常態，按理說只要把企業搞好，大家也就容忍了。但上藥在業內聞名的是領導太貪，前有吳建文，把抗生素業務幾乎搞垮。雖然他被抓，但上藥的貪腐沒有解決，還是非常嚴重。舉個例子，前面提到的第一生化的丹參酮IIA，是業內無人不知的好品種，雖說是老藥，但卻是心血管病的一線用藥且基本沒有競爭。2011年銷量超過1億支，終端市場規模12-15個億，是上藥最大的單品品種。這類產品業內的普遍做法是採用地區代理制也就是小包，如四環、哈藥等。但上藥卻將這個品種以每支3元總代給南京某大包公司，該大包公司轉手以每支5.5元批給地區代理，從中獲利2.5億元。2010年合併進入上藥的正大青春寶擁有20年心血管針劑的終端推廣銷售經驗，其推廣團隊在業內也屬於一流，丹參酮IIA完全可以交給這支團隊推廣。在推廣隊伍覆蓋不到的地區，完全可以學四環、哈藥，直接尋找地區代理，這樣上藥至少可以增加2個億以上的稅前利潤。但為什麼做不到，還是讓大包商賺錢，恐怕不是一句整合不力那麼簡單，其中吳建文的影子若隱若現。

五、動盪

上藥將於明年3月換屆，這次換屆必然動盪，各種勢力將一一登場角力。

我們先來分析一下今年年中發生的變故，央企寶鋼集團副總裁樓定波空降上藥。這個事件表明上海市政府已經對上實集團極為不滿，起因就是免去呂明方職務以及隨之發生的抗生素造價一事引起的市場強烈反彈，讓曾經視上藥為國企改革樣板的市政府感到壓力。然而，一方面市場期待新人出手整頓上藥，而另一方面樓定波僅僅掛個上藥集團董事長的虛職，黨委書記、上市公司董事長仍是上實方面的人，這樣就變成了夾生飯。從這點看出，上實集團、上藥內部形成默契，合力抵制樓定波入局。上海市政府為何容忍這種局面，讓人也百思不得其解。

從上實集團講，上藥目前已經成為集團財務報表的支柱，當然希望牢牢抓在自己手中。當初呂明方意圖脫離上實集團投奔國資委，所以被滕一龍免職。市政府空降樓定波，上實集團一定極為不爽，因此極力將樓定波排除在上藥決策中樞以外。而上藥內部以徐國雄為代表的老班底，早已形成利益共同體，自然不希望外人插手，因此必然與上實集團一起合力排除樓定波。

凡此種種，這次換屆錯綜複雜，極有可能因為內部鬥爭的計劃，派生出令人意想不到的變故，這是目前最大的風險因素。

六、結論觀點

上藥目前陷入內憂外患，這是不爭的事實，估值也充分反映了這種擔憂。說老實話，從各方面講，上藥都是被低估的。比如上藥目前手持近100億現金，如能發揮效益，增量前景可觀。比如上藥有很多潛力巨大的品種，像前面提到的丹參酮IIA、六神丸等，只要改變營銷方式，適當投入就可成為大品種。比如上藥擁有帳面價值低估的地產等資產，如果變現增值巨大。凡此種種，不一而足。但低估並不成為股價必然上升的理由。除非排除導致低估的根本性因素，股價才有可能上升。

短期而言，我認為股價低估並非源於業務的不確定性。僅僅這個因素，股價不可能低到目前價位。癥結還是市場失去信心，主因是上藥的治理結構。如果換屆以後繼續維持上實集團控制，徐國雄等老班底經營，即使樓定波入局，也於事無補，股價沒有上升空間。反之則不然。因此，我認為投資者應該靜待三月份換屆，如果樓定波入局，總裁也由外部專業人士擔任，那就毫不猶豫買入。即使業務走上正軌仍需時日，股價也至少應該回升至13-15元一線。

長期來講，上藥必須脫離上實集團這樣的官僚機構。出路無非兩條，一是被國藥集團這樣的央企合併，雖說仍未擺脫國企體制，但畢竟能夠擺脫老上藥的泥潭。二是遵循家化模式，走去國有化的道路，這樣才有可能實現市場化。果真如此，那上藥就是千載難逢的金股。

熱錢向何處

http://magazine.caixin.com/2012-12-28/100478008.html
美聯儲第三輪量化寬鬆（QEⅢ）以來，亞洲國家普遍遭遇本幣升值壓力，一些對外賬戶和外匯交易自由開放的經濟體更是首當其衝，香港恰是其中之一。

　　10 月以來，為維持港元對美元幣值穩定，香港金管局接連入場干預匯率。儘管金管局信誓旦旦，稱「干預能力無限」，可市場仍心存疑慮。在聯繫匯率制下，如資本頻繁進出，貨幣當局勢必要以購匯和售匯干預匯價，以求將匯率保持在穩定區間。然而，香港是否有足夠的「彈藥」來捍衛經濟安全？

　　實際上，有相同處境的經濟體還不僅僅是香港。在亞洲範圍內，很多國家都面臨著同樣的處境，本幣升值，股市、房市大幅上漲，諸多因素均可能助推海外資本向這些國家流動。包括菲律賓、馬來西亞、泰國等國在內的亞洲新興經濟體，在未來一年，同樣可能面臨「熱錢」的嚴峻考驗。另一方面，伴隨著亞洲經濟復甦，區域內或將重新面臨通脹壓力，如政策再度轉向緊縮，套利交易是否又會助長「熱錢」快進快出的衝動？

套利衝動

　　對於很多套利投資者而言，短線投資收益主要來源於匯兌收益和投資收益，前者取決於投資幣種升值幅度，後者則往往取決於當地股市、房地產市場表現。在此輪危機中，多數亞洲國家經濟增長雖有所下滑，但較之美國和歐洲2%的增速甚至負增長來說，仍極具吸引力，而新興經濟體普遍面臨的城市化和經濟轉型契機，或是政治局勢的改變，也為「短線客」提供了投資機會。

　　「熱錢」進入香港的理由，也不外乎此。不過，在港府對房地產短期交易課以重稅後，樓市對海外資金的吸引力已經不大。「資金主要湧向股市和債市，因為樓市的流動性沒那麼好，現在港府又推出招數，增加交易成本，如果從炒家（角度）而言，還未炒就虧了15%，這對炒家而言實在吸引力不大。」美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興對財新記者稱。

　　對「熱錢」而言，介入某個市場投資的前提就是政策預期和價格趨勢較為明確。但在陳坤興看來，今年以來香港樓市註冊量波動非常明顯，這主要與港府政策有關。「香港樓市已成政策市，而預計明年，港府仍會繼續出招穩定樓市。」陳坤興稱。

　　在匯信資本有限公司董事總經理葉翔看來，前期流入香港的資金更多是流向股市和債市。「部分板塊確實已經跌了很多，同時，也是因為看好中國經濟。」他認為中國經濟指標近期顯現見底的信號，足以讓很多「熱錢」以此為目標進入。而等到明年，一旦更為可信的數據顯示，中國經濟已經見底，屆時將會有更多長線資金進入中國。

　　「遏制資金不斷流入的最有效辦法，也許就是降低海外對中國經濟見底的預期，這樣熱錢就不會持續流入，但這個應該是中國政府最不願意看到的。」葉翔稱。

　　在很多海外投資者眼中，現實的國際金融環境，讓中國內地和香港獲得了「對比溢價」。「這波資金來香港，一方面是海外投資人對風險資產偏好提升，進行全球資產再配置；另一方面也是海外資金抄底中國，因為美國有『財政懸崖』，歐洲有歐債危機，中國經濟也差不多見底了，但中國內地和香港股市之前也沒怎麼漲，落後其它市場，股票估值便宜，因此資金湧向內地和香港市場。」某海外機構投資人稱。

　　香港作為全球重要的金融中心，不僅具有資金進出便捷、跨境成本低，投資工具豐富的優勢，更是因為和內地聯繫日益密切而兼具了「人民幣概念」。由於在香港有大量中國概念股上市，也有以人民幣計價的債券品種，和跨境進入內地相比，在港投資對一些海外投資者來說，可謂「可攻可守」的選擇。

　　一些學者指出，「熱錢」堵不如疏，與其放任，不如擴大海外資金准入規模，讓這些希冀投資內地的資金在有監管的模式下進入。同時，擴大人民幣波幅，減弱升值預期，並對房地產市場持續調控，避免房價再度出現報復性上漲，也將弱化「熱錢」的湧入熱情。

　　對香港而言，除了資產價格低估的誘惑力，讓香港市場成為「熱錢」目標的另一個原因在於聯繫匯率制。今年6月中旬，香港金融管理局前任總裁任志剛撰文質疑聯繫匯率制，該文引發市場的遐想，而押注港元升值的行為也驟然增加。

　　「如果港元變成浮動，資金大量湧入，港元強勢，會影響香港金融中心和貿易中心的地位，波及經濟。因此在這個時候取消聯匯，似乎不太適宜。而如果要跟人民幣掛鉤，人民幣現在又不可完全自由兌換。」某海外機構投資人稱。

風險主導

　　毫無疑問，市場風險情緒的轉變，將成為影響「熱錢」流動路徑的最重要因素。從以往市場運行軌跡來看，「熱錢」流入壓力加大，往往伴隨著風險情緒提升，風險資產價格大幅走高。

　　也正因為此，在美聯儲宣佈增持國債購買量以替代到期的「扭曲操作」後，市場對亞洲增長報以更為樂觀預期的同時，對「熱錢」的擔憂也開始逐漸升溫。一旦「財政懸崖」安然度過，歐債危機又無太大波折，資金可能會重新返迴風險市場，並推動亞洲貨幣大幅上漲。

　　實際上，從三季度開始，「熱錢」已經開始對一些國家表現出濃厚的興趣。以印度和菲律賓為例，二者均在近期出現較為明顯的「熱錢」流入跡象，前者因政府改選引發政改預期，而後者則因經濟顯現加速跡象，使得市場看好未來增長前景，本幣升值壓力也明顯增加。

　　美銀美林曾在近期做出預測，菲律賓比索未來一年升值幅度可能達到10%，做出這種判斷的依據就是，比索仍被大幅低估，海外勞工大量匯款流入和逐步改善的宏觀經濟狀況。今年三季度，菲律賓GDP反彈至7.1%，明顯高於前三季度的6.5%。即使四季度經濟有所回落，全年增長仍會超過菲律賓政府此前5%-6%的增長目標。

　　從套利角度來看，那些經濟基本面好，又有明顯升值預期的國家，無疑將是「熱錢」的第一目標。

　　野村證券亞洲(除日本外)首席經濟學家蘇博文(Rob Subbaraman)認為，亞洲貨幣在明年升值幅度會比較明顯，菲律賓比索和馬來西亞林吉特會表現更加出眾，韓元、人民幣、新加坡元和泰銖次之，而盧比、印尼盾和台幣的表現最差。在其看來，在明年上半年，伴隨著「財政懸崖」問題解決、中國經濟企穩，市場風險情緒可能推動資金回流亞洲，也使本幣升值壓力明顯增加。而到了下半年，菲律賓和馬來西亞等國家更是可能因為高通脹、加息和經常賬戶改善等因素，令其貨幣升值幅度更為明顯。

　　野村證券此前曾經指出，亞洲國家2013年通脹壓力可能會明顯提升，部分貨幣政策寬鬆的國家可能轉向從緊，而一旦加息的口子打開，對於這些升值壓力本就很大的國家而言，無疑將是「雪上加霜」。

　　另一方面，資產價格的大幅走高，也將成為吸引海外游資的重要因素。「從股市來看，未來更看好新興市場。」中金公司首席策略師黃海洲認為，今年亞洲新興經濟體表現較好的多為二線國家，如泰國、印尼、土耳其。但明年資金可能會重新青睞一線國家。

　　「資金還是會從發達國家向新興經濟體流動，但那些能大力推動改革的國家，會更加受到關注。」黃海洲稱，印度政府改組後，股市受刺激大幅走高，而比較而言，中國改革執行力更強，這可能成為中國A股重獲海外資金青睞的原因。

舊樓做按揭要注意點?舊樓平在何處? (答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5534

雖然你用英文問，我都係用中文答。諗樣由半年前都提及過大西北會跑贏大市，原因不外乎地運西移同低息口拓寬了資金池因素。筆者在前文已介紹過叠茵庭，今日(十月三日)見報紙已提及該屋苑兩房已成了二百五十萬，而屋苑兩房新叫價提升至二百八十萬。雖難免少許誇張，但新界樓價錢拾級而上確是事實。要投資而金額有限，可向新界西及東涌發展，兩房有交易，三房就冇得傾。連最平既荃灣中心三房都要3.30mil，可見香港日後全纖二百萬價既樓宇，指日可待。

至於你講舊樓多數回報好，確實是的。而真係越舊就會回報越高。有人話屋苑太殘舊，冇人想住令價錢平而提昇租金回報率確實其一原因。另一個重要原因係三十年樓齡上既樓做唔到太長按揭，令樓房既可抵押力下降而冇咁值錢，此為解釋你所見現象另一因素。銀行見到你幾中年樓，就算批按揭比你都要搵人驗樓，清楚冇潛建同結構冇問題先借比你。如果你間樓真係上五十年都借得幾百萬咁少，幾千(或萬)蚊驗樓費有機會係你比! 樓房可以係消費品，可以係投資品，亦因你點做而成為抵押品，幾方面都會影響樓價。

至於你話五十年樓賣唔賣到? 其實就冇賣唔到既樓，爭在賣幾錢。而你上網留意下五十年樓幾何有成交? 相信你自己連開個價都唔知貴定平，所以除非有時間有經驗，否則太舊住宅或工廈請勿隨便購入。而家有一類舊樓係勁HIT既，就係銅鑼灣附近一排唐樓，比人炒貴哂做樓上鋪，已經過哂入市時刻。

解答完你關於新舊樓，五十年，三百萬買邊處既問題，講下應唔應該買同埋target兩房定三房。如果買埋呢間樓投資，計埋所有按揭借貸供款都唔過你25%入息，可加碼講入樓宇。此乃諗樣一貫原則，即於旺市時用不多於家庭總借貸力既一半去運用槓桿買樓，而跌市(即你見到有地產執)時可用至八成，往後樓市反彈，終歸你都羸(詳情回去投資必勝法啄磨)，今次你冇提及人工，咩有你自己衡量。

其實買左間樓唔係就咁算，有裝修雜務要跟。初心者真係買大屋苑就好。單幢樓你好難分辦價錢抵唔抵。睇下元朗蝶翠鋒有冇你搵既野，大埔中心或沙田河畔、荃灣一帶希望有選擇。至於買兩房定補些少錢買三房，其實後者為佳，買入地段注意最好避居屋。所以諗樣好少介紹將軍澳，其實唔係話差只不過升值能力平平。至於三房租客勝在多數有仔女，一般問題較少。政府已用限呎地及居屋力逼兩房供應，而家就逼起左細單位價，但兩年後供應增加對細單位不利。相信有能力一定選三房，客路同保值一般較好。

低水屋苑何處尋(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5468

先計算最大購買力
讀者加上太太月入共12萬，係申請按揭時入息夠數上會好少因往後轉職而要收樓。為保守計，假設家庭入息會往後降低至8萬。
 
太太有8000蚊要幫屋企供，銀行唔太理你要供幾多間樓，只要入息同負債比率不過50%(第一間樓及樓換樓自住者適用)，銀行就會批比你。另外，樓齡同借款人年齡都係考慮因素。一般你四十歲或樓下，做廿五至三十年按揭應冇問題。樓齡當然唔好大於三十年，同埋有lift有馬路到既樓一般問題不大。呢幾年多左人問就係危險斜坡同大廈維修令呢兩樓野，因樓而異。不過只要識字既你知道有以上既野要注意，買幾百萬樓之前我信你一定會問到篤。
 
講返最大購買力，即係如果你每月可還一萬元既按揭金額下究竟你可以借幾多? 係息口收實2.15%，拉長到30年，應可借2.65mil。而每月還到一萬元既家庭(人)，最少都一齊夾埋搵兩萬蚊啦。
 
而讀者夾埋80000，減去老婆要供8000蚊樓，每月可還32000，即佢可負擔一間3.2*2.65mil = 8.48mil。係呢段旺市日子，只用你借貸能力一半比較合適，即係應target市價4.5mil既樓。呢個價錢係市淨連何文田都買得到，可以你而家係青衣連灝景灣都冇得諗。而再加碼雖然你有能力，不過市跌你睇住自己蝕然又冇子彈再「溝貨」，會非常冇癮。
 
呢個budget如果係東九龍如麗港城、德福，將軍澳一帶，會海闊天空，前兩者更附合你保值之意。沙田都保值而大兩房應該係價錢上仲有得諗。麗港城係前十年大幅跑輸個市，但「今時唔同往日」，現時反而較低水，加上用家多係跌市防守力高。青衣或奧海城或西九四小龍，已唔使諗三房，兩房都好勉強，同埋價錢高水。所以要同太太傾下會唔會搬去九龍東或新界東沙田。如可即睇樓及買入樓宇作九成上會，但年期可減低至15年。因讀者入息高，九成上會而年期短可減低按揭保費支出。但會否減低借成數呢? 諗樣認為不必。因政府收緊按揭下你放左入去做首期既錢好難套返出黎，有cash緊係留係身好。而開始做短既年期想往後拉長則十分客易，因拉長左你就還少左錢，幾乎一定批。所以做九成上會，有能力就做短個期，錢「跟身」最好。
 
萬一你地唔想搬，咁又可以出買半間樓之策。即係某區域買間樓收租，用「租金幫補租金」。咁做既壞處係至少要比三成首期上會，跟足更要比五成首期。其實七成上會因銀行做生意，你不太張揚又準時還佢都唔想告發你。一經發現，九成九都係加息。(咁你你可以轉走)。當然最高懲罰係即時還錢。而九成按揭有半官方按揭證券公司擔保，係而家一咪收緊借貸下咪試。
 
收租樓買邊? ，除左前文所列，東涌亦可選。升值能力同樣高，而校綱同偏遠係現時障礙，四百幾萬仲有選擇。至於咩都唔做，難免要捱多幾年貴租，冇樓係手等同做空物業市場，相信你已經聽過。

四川630億地方債從何處來，向何處去 四年全國第一

http://www.infzm.com/content/85748

「准國債」融資630億

2009年首期發行的四川地方債被稱作「09四川01」，發行量90億元，投標量134.4億元，認購倍數1.49倍。

這一年是中國第一次正式發行地方債。

地方債是指地方政府發行的公債，通常是地方政府籌集資金的一項重要融資手段，全世界53個主要國家中，有37個允許地方政府舉債。

但在中國，這一直是個禁區（除了1998年亞洲金融危機後，曾經試過一次國債轉貸——中央發了1000億國債，由商業銀行轉貸給地方政府使用）。直到2009年，國務院首次同意發行地方債，並在當年給出了2000億的額度。

彼時，地方債的出現，被認為是地方債務走向市場的一條陽光通道。因為，與變相發債不同的是，地方債有一整套流程，要經過發債方、保薦方、擔保方、評級方等不同的主體，在市場上公開發行，債務列入地方預算。更重要的是，地方債並不是想發就能發，市場上得有人買才行。

而且，當時地方政府仍然沒有自行發債的權利，只能在財政部核定的額度範圍內，由中央代理發行，直到2011年國務院才允許上海市、浙江省、廣東省、深圳市四地開展自行發債試點。

四川省財政廳向南方週末記者介紹，每年初，財政部會核定四川的額度，四川根據這一額度編制預算方案報省人大。當人大批准了方案，四川編制好發行計劃，便可申請財政部代理發行。隨後，債券進入人民銀行的招投標系統進行招標。

地方債被稱為「准國債」，競標者主要根據同期國債利率作參考報價。由於各省經濟狀況和項目不一，債券利率不同。但幾年下來，收益都不高。

以財政部發行2009年記賬式（一期）國債為例，期限7年，經投標確定的票面年利率為2.76%。四川省首批地方債票面期限三年，年利率為1.65%。

一名債券分析師介紹，購買地方債的多是銀行，因為盈利能力不高，其他投資機構和個人購買很少。

不過，近幾年也從未聽說過地方債發行不出去的情況。只有2011年曾經發生過一個小插曲，由於市場上資金緊張，財政部曾將部分地方的發債時間推遲了近一個月。

就在這樣的波瀾不驚中，四川通過連續蟬聯地方債冠軍，完成了630億的融資計劃。

地方債用來幹什麼

四川為什麼能拿到如此多的額度？

《關於四川省2009年財政預算調整方案的報告》曾披露，四川省2009年地方債能獨佔鰲頭是財政部根據地方綜合情況「並特別考慮我省地震災後重建因素」而作出的決定。

正是這一因素，為四川省在此後兩年繼續領先全國發債做了鋪墊。

這些地方債用來幹什麼？

國務院《關於發行地方政府債券有關問題的通知》規定，「限定用於中央財政投資地方配套的公益性項目以及難以吸引社會投資的公益性項目，不得用於經常性支出」。

這被普遍解讀為，基礎設施工程建設是最重要的流向。

四川省財政廳提供給南方週末記者的數據佐證了這一投向：在四川這四年的630億地方債中，地震災後重建項目投入88億元，保障房等民生項目投入252億元，基礎設施項目投入則共有290億元。

對四川來說，這些地方債資金被當作槓桿。時任四川省常務副省長魏宏曾公開表示，「省本級將委託四川發展控股有限責任公司組織項目實施，通過其融資平台吸引銀行信貸和社會資金投入，從而放大債券資金的乘數效應。」

2009年，四川省級的90億元地方債資金實現放大，規模做到了270億元以上。

魏宏提出的方法被拷貝。四川省自貢市，2009年獲得地方債券轉貸資金2.1億元後，全部委託市國投公司組織實施，資金規模達到了10億元。

不過，原本主要投向基礎設施建設的地方債，資金用途隨著國務院的規定而在2012年發生了變化。

這年，四川省政府債券安排給省本級重點項目的資金規模大幅降低，僅15億元，而轉貸市州、擴權縣市的資金規模達到120億元。四川省財政廳公開信息顯示，資金的使用也向保障性安居工程傾斜。

還債壓力

四年之後，還債的壓力漸漸逼近。目前，四川已償還2009年180億元地方債。

2012年5月，四川迎來首個地方債還款期。

四川省財政廳公開資料顯示，從2011年開始，省財政就對市縣還款準備情況進行統計，截至2012年3月，全省所有市（州）及擴權縣都已經明確了2009年債券的還款來源。

「從2011年下半年開始，我們就開始籌集償債資金，已全部籌齊。」德陽市財政局局長劉龍春接受媒體採訪時介紹，德陽市2012年5月需還本付息6.69億元，德陽市、縣兩級財政通過調整支出結構，從公共財政預算中安排了2.3億元，基金預算安排3.5億元，其餘的則從償債準備金中提取。

從2005年開始，為了應對規模越來越大的地方債務，四川建立了省級償債準備金制度，要求按照當期政府性債務餘額的一定比例設立。兩年後，這一制度擴大到市與縣。到目前為止，這一準備金的規模已達到100億。

按目前同期國債利率測算，預計今後三年，四川省每年需支付地方政府債券利息4.02億元；2016年至2017年每年需支付利息2.12億元，2015年、2017年各需償還本金67.5億元，本息合計151.3億元。

這些地方債中，四川省本級的地方債，基礎設施建設類項目的還本付息由四川省發改委協調「四川發展」組織項目業主籌集資金來源，社會公共服務類項目由省財政籌集還本付息資金。

省級以下主要通過地方財政調整支出結構；從公共財政預算中安排部分資金，此外基金預算和償債準備金中還將提取剩餘部分。這也是各地地方債通行的還款來源。

不過，作為主要還款來源之一的預算收入，其實高度依賴於土地出讓金。比如，2011年成都一般預算收入中，土地出讓金佔比高達46%。

這一主要還款來源正在萎縮。來自中原地產的數據顯示，2010年成都市住宅類與商業類土地出讓金為510億元，2011年則為362億元，預估流失148億元。

這是地方政府普遍面臨的窘境。於是，在一些地方，「借新還舊」成為新的地方債還款方式。

比如，2012年甘肅省獲准發行的70億元地方債中，有55億元用於償還到期的2009年地方政府債券本金。云南省的98億債券資金，則安排了84億用於償還2009年地方政府債券到期本金。

目前，地方債尚未出現一例違約情況。而四川省財政廳給南方週末記者的回覆稱，「如個別市縣無法按時足額還款，省財政也將足額向財政部還款，並按照債券轉貸協議在辦理年度財政結算時予以扣收。」

一位知情人士則告訴南方週末記者，「哪怕省裡不行了，也有中央財政兜底」。

自行發債衝動

四年第一，四川並不滿足。他們的新目標是自行發債——2011年3月，四川省財政廳國庫處已經成立了相關科室，從具體操作層面為自行發債做準備。

自行發債，而不是由財政部代理發行，給予地方的自主權顯然大大增加。

《2011年地方政府自行發債試點辦法》規定，自行發債是指試點省（市）在國務院批准的發債規模限額內，自行組織發行本省（市）政府債券的發債機制。

2011年10月，經國務院批准，上海市、浙江省、廣東省、深圳市進行了試點。

不過，當年的第一單便引發爭議。上海地方債的發行利率，低於二級市場上同期國債利率，也不及同期定期存款利率，引發爭議。

「這麼低的利率還有資金追捧，顯然沖的不只是票面利率，而是為了與地方政府建立特殊關係。」一位債券研究員告訴南方週末記者，「也不排除有承銷商為了以後繼續合作而壓低價格。」

這顯然不是空穴來風。上海市財政局此前公佈的《2011年上海市政府債券招標發行和考核規則》明確，將承銷商在此次發債中的表現，作為以後年度上海組建市政府債券承銷團的重要依據。

不僅是上海，廣東和浙江披露的承銷商考核規則，也做出了類似的規定。

給予地方自行發債的權力，引發了外界的許多擔憂。

擔憂的理由是，地方融資管理運作不規範，政府財務不透明，很可能為借債和償債帶來潛在風險。

這樣的案例在四川不是沒有發生過。2002年5月23日，財政部監察局發文到四川省政府，要求嚴肅處理成都市青羊區政府違規發放地方政府債券37557萬元的問題。

該文件透露，青羊區1992至1997年共發行地方政府債券2.43億元，期限為2至3年，利率有的高達22%，最低的為6.84%；而為兌付前期債券，該區在1998至2001年10月又繼續向社會發行1.32億元地方政府債券。

這些資金幾乎都流向該區招商引資的企業。2001年，財政局在「一般預算支出－企業挖潛改造支出」中列支3376萬元，用於兌付債券本息。根據公開報導，當年青羊地方財政總收入僅為3.21億元，其中還包括2001年10月發行的500萬元債券。

地方自主發債，看起來依然是一個危險的話題。全國人大財經委副主任賀鏗就曾公開表示，不主張地方自主發債：現在的體制、機制擺在那，地方政府的借債衝動很大，一旦讓地方政府發債，投資衝動更難以控制。

2012年的最後一個下午，財政部、國家發改委、央行、銀監會聯合發文《關於制止地方政府違法違規融資行為的通知》，再次強調對地方政府融資行為進行規範。

住房信息查詢何處去

2013-04-08  NCW

住房信息系統應以為民服務為本，反腐訴求當交予官員財產公開制度◎ 本刊記者 汪蘇 任重遠 文wangsu.blog.caixin.com｜renzhongyuan.blog.caixin.com 民間要求徹查“房叔” “房姐”呼聲猶在，被視為“徹查”貪腐關鍵工具的全國住房信息系統，卻未能按預定時間完成全國數據的整合上線。 全國個人住房信息系統，于2010年4月國務院“房產限購令”出台後正式開建。按住房和城鄉建設部（下稱住建部）原先設計，要統一標準，以市為單 位，以原有的住房登記數據為基礎，將房屋預售、登記、二手房等數據納入統一平台，並接入省級、部級數據庫，實現部、省、市系統聯網。據此可執行限購、差別化信貸等調控政策，長遠而言則能為房產稅方案等政策提供依據，亦便於公衆查詢房屋登記信息。 住建部2010年6月曾宣佈，當年為全國網絡開通運行階段，至年底要初步實現部、省、市系統聯網，基本建成系統。此後住建部推遲要求至2011年底前完成包括各省會城市在內的40個重點城市的聯網。但實際上，聯網至2012年才基本完成。 2013年2月底，俗稱“國五條”的房地產調控文件出台，將地級市聯網期限放寬至“十二五”期末。一位參與多地住房信息系統建設的業內人士告訴財新記者，目前和住建部聯網的城市總計已達到約90個。不過，這些城市雖然實現了和住建部數據共享及實時上傳，但只是“物理聯網” ，關鍵信息仍不完整。 一些城市只接入了主城區的數據，就好比“一條高速公路通了車，車上卻沒有貨。 ”兩年多來，系統建設需求迫切，卻步履遲遲，原因何在？ 缺乏頂層設計 多位住建部相關人士告訴財新記者，系統建設並無技術障礙。但“缺少系統建設的資金、人力、技術力量仍然是一個重要問題” ，浙江奧維智能系統集成有限公司總經理李建明說，由於建設資金主要靠各地房管部門自行解決，不少地方並無積極性。李建明的公司參與了常州、海口、武漢等城市住房信息系統的建設。 全國住房信息系統建設涉及大量對紙質檔案的電子化及歷史信息的補充和標準化工作。按照住建部2010年6月的調查結果，全國尚有891個縣未建立房屋登記信息系統，占全國的55%，不少城市依舊採取紙質檔案進行新房信息的登記。而已實行住房交易網上登記的城市， 主要是針對2000年以後的房產交易，早期或歷史產權情況尚未完成數字化管理。並且，中國房屋登記為屬地管理，長期未建立統一登記標準，各城市往往登記辦法不一，市、區、縣以及開發區又往往分設信息系統，房屋預售、房屋登記、二手房等數據常分散在不同的平台。全國住房信息系統建設則要統一規劃、統一標準，將這些數據轉化或錄入統一的平台。 在一位參與系統建設的人士看來，住建部2010年部署系統建設時仍缺乏頂層設計，各地沒有統一的可供執行的標準。國家級的系統標準至2012年《房地產登記技術規程》 《房地產市場基礎信息數據標準》等實施後才得以解決。這些標準一般以上海等大城市原有標準為基礎，許多城市都涉及轉化工作。 李建明建議，應開展全國性的房屋普查來解決資金、人力問題，並真正把房子搞清楚，使數據更加準確、完整。 北京的住房信息系統建設即以房屋普查為基礎。一位親身參與北京住房信息系統建設的人士介紹，北京在2006年啓動普查工作，回答“有多少房？在哪？是誰的？怎麼用？”等基本問題。在此基礎之上才建立住房信息系統，實現動態更新及管理。中國僅在1984年開展過一次全國住房普查。全國人大代表、江蘇省住房和城鄉建設廳廳長周嵐也在2013 年全國“兩會”期間呼籲，儘快開展全國第二次城鎮房屋普查，並把房屋普查與全國城鎮房屋管理動態數據庫構建結合起來。 近年來雖有包括原建設部副部長劉志峰、宋春華在內的人士多方呼籲，但全國第二次城鎮房屋普查遲遲未能展開。北京的普查結果也未詳細公開。住建部住宅產業化促進中心副主任文林峰曾對媒體表示，可能是普查結果觸及到一些不便公開的“敏感信息” 。 多位接近住建系統人士表示，一些地方缺乏推動住房信息系統建設的積極性。一位房管局人士即表示，出于對信息安全的擔憂，當地並不願將住房信息共享出去。 “敏感信息” 難處理 2013年3月，北京居民謝女士欲核查自己名下房產信息，遭北京建委有關部門拒絕。因錄入錯誤，住房交易記錄顯示謝女士名下有兩套住房。 《新京報》據此報道稱， “限購令”下，謝女士只有更正房產信息才能購房，但當她要求對名下住房信息進一步核查時，北京建委有關部門工作人員卻表示任何人均無權以個人身份證信息查詢自己名下住房。 住房信息查詢服務似有偏緊之勢。 一位接近住建部的專家表示，住建部門非常擔心信息被濫用。而所謂“濫用” ，也和反腐有關。隨著2012年底以來“房家族”成員不斷曝光，地方的擔憂和公衆的反腐熱情都在提升。 2012年10月，網絡和媒體曝光稱廣州市番禺區城管分局政委蔡彬及其家人名下擁有21處房產，其財產合法性引起質疑。後查出其擁有房產22套， “房叔”蔡彬被“雙規” ，成為一個典型案例。 經廣州市紀委披露，房產信息即為廣州市房地產檔案館相關人員泄露。之後的“房嬸”事件，該信息是番禺區交易登記中心的一名編外人員受人所托違規查詢。而“房嬸”經查並無違規違紀現象。 “房家族”事件後，官方和公衆之間的張力凸現，也使住房信息系統成為一個敏感詞。一位知情人告訴財新記者，北京開始建這個系統時就遇到反對和不理解， “很多人問幹這個做啥？查房子，不是紀檢、公安做的嗎？”廣東省則在建設信息系統工作中承諾，省里集中的住房信息數據只做數據統計、分析和匯總，並嚴格按照有關規定設置查詢服務權限。各地要消除顧慮，積極主動按要求完成數據集中。 住建部此前多次就系統使用辦法徵求專家意見。據財新記者瞭解，目前這些已聯網的地方城市，只能查詢當地住房信息，不能直接查詢其他城市信息。 對於如何查詢，住建系統已經建立起一套使用程序。 北京市住建系統人士透露，在進行購房資格審查時，買房人在建委窗口或中介向系統提交申請後，系統將自動審核社保、稅務、戶籍、房產等情況。對系統審核結果有異議的，可以申請複審，提交申請表後，由特定人員根據系統頁面審核。每個有鑰匙盤的工作人員都要簽署保密協議。每一次查詢系統都會留有痕跡。不過一位技術專家告訴財新記者，技術上可以通過局部加密等方式保障信息安全，但人的因素不可能完全管控。 “系統查詢留痕只能起到一個制度威懾” 。 官方這些“嚴控”措施引起公衆強烈質疑。2013年2月新浪網一項1.3萬多名網友參與的調查顯示，逾七成網友不支持約束“以人查房” ，要求公開查詢房產信息。 據一位參與去年６月住建部就住房信息系統與其他部門共享辦法徵詢意見的專家透露，相對於公衆的“反腐”需求，住建部更頭疼的是如何與其他部門特別是紀檢等部門共享信息，如何平衡查詢程序， “有了這套系統，很多部門都想用，壓力都集中在住建部。 ”“是否紀委一個電話就可以要求查詢，還是需要一定的正式手續？是任何階段都可以查還是必須立案才可以查？”這位專家表示，當天的討論並沒有答案。 爭議查詢底線 爭議之中，亟待明確規則。多位接受財新記者採訪的法學專家表示，公衆要求開放“以人查房”並沒有法理上的正當性。個人住房信息屬於隱私權保護範疇，應予以嚴格保護，不應允許他人隨意查詢、散佈。 中國社科院法學所研究員周漢華更認為，中國若是為了反腐這麼做，將和世界潮流背道而馳，付出犧牲隱私的巨大代價。 但也有專家指出，政府應回應民間的反腐正當訴求，儘快建立官員財產公開制度，並應建立規則，利用住房信息系統為之服務。公民查詢房屋信息法理上依據于物權公示原則。實行不動產登記及查詢制度是世界各國通行的方式。 通過物權登記公示，可保護當事人權利，也使第三人知曉物權變動情況，以保障產權清晰、交易安全。信息查詢是不動產登記制度的應有之義。 北京大學法學院副教授樓建波表示， “以房查人”——即查詢某一房屋的權屬狀況是世界上主要的房屋信息查詢方式。普通公民不能“以人查房”是世界通行的一種做法。據他介紹，進行不動產登記時，登記簿的編成有兩種方式，即以人為中心編成和以土地或房屋等物為中心編成。樓建波稱，物的編成方式更為科學，目前世界上多數國家採取這一方式，中國的不動產登記主要借鑒德國、澳大利亞，採取以物編成，登記簿上記有房屋位置等自然信息、權屬信息及負擔、權利限制等信息。這種編成方式天然更傾向于“以房查人” 。採取以人為中心登記的主要有法國、原法屬殖民地及美國多數州。但這些地方通常會設定隔離制度，在法國，只有律師、公證人等通過一定手續才能查詢，職業要求這些人具有保密義務。 中國此前不實行“以人查房”制度，目前地方出台的規定只是對這一原則的執行、強調和細化。中國政法大學副教授王軍指出，公衆對限制“以人查房”表現出強烈的敏感正是因為中國沒有適當的官員財產公開制度。他認為，官員的個人財產不屬於隱私權保護範圍，中國建立這一制度已不可迴避。可以利用住房信息系統，但不應讓“反腐”需求成為住房信息系統的不可承受之重。 中國政法大學教授王湧則認為，可以開放對一定級別官員的住房信息查詢，在官員財產公開上形成公衆監督。 北京大學法學院教授王錫鋅亦表示，紀委等部門使用住房信息系統應不限于案件調查需要。他說，反腐敗也包括預防腐敗，應該給予相關機構核查、查詢信息權利，如對目前官員在內部申報的房產信息進行抽查核實，但這樣的查詢應先立法，在法律框架內執行。 其實，在“以房查人”方面，中國已經有一系列規則。2007年出台的《物權法》將查詢、複制登記資料限于利害關係人，但由於對利害關係人缺乏清晰定義（如潛在購房者是否屬於利害人關係人） ，各地執行情況不一。值得注意的是，一些地方趨於嚴格。廣州當地媒體報道，此前廣州產權查冊只要有房產證編號、房產地址任何一個信息就可查詢，今年1月起則需同時提供房產證編 號、地址、登記字號等。據財新記者瞭解，在北京市朝陽區查詢房屋產權信息須有交易合同。此外，部分地方傾向于提高門檻，如規定只有律師才能查。 《物權法》最主要的起草者、中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠表示，為更好實現物權公示功能，應該將利害關係人界定清楚。 廣西大學法學院的研究者黃瑩、吳鵬則撰文呼籲放開對查詢主體的限制。 因在市場經濟條件下, 任何人都可能成為交易主體。 他們認為，中國的《物權法》師從德國，對查詢主體作出一定限定。但俄羅斯、意大利、法國、英國、中國台灣等許多國家和地區都不對此設限。黃瑩、吳鵬提出，為了擴大公示影響和降低查詢成本，應建立網上系統, 方便社會公衆查詢。

創業者的尊嚴來自何處?

http://www.iheima.com/archives/39587.html

某天中午，去珠寶店修一件首飾。正站著等，店裡進來一對二十七八歲的年輕人。圍著櫃檯轉了一圈之後，女生小聲地說：「請問有沒有那種不帶鑽石、寶石，完全素圈的戒指?」一聽就知，到了定情的緊要關頭，男生要送一件貴重的信物，女生則是奧黛麗•赫本的粉絲。而且，彼此又頗為對方著想：男生讓女朋友自己來挑一枚可心的戒指，而女生則想著儘量替男朋友省錢。這種甜蜜、羞澀而又動人的微妙感覺，在旁觀者看來，簡直是每一則珠寶廣告裡拼了老命才能營造出來的煽情氛圍。

可惜，此時身著漂亮制服的店員非但不解風情，反而「一秒鐘cosplay」白雪公主的後媽，擺出了國內奢侈品商店裡最常見的「晚娘臉」：雖然勉強維持著僵硬的微笑，但是從身體語言到每一句對話，傲慢而又略帶不耐煩地應付著。偌大的店堂裡其實並沒有其他客人，我一邊替這對小情侶感到不值，一邊又對這個店員的行為感到遺憾，她只配給暴發戶服務。其實珠寶銷售本身是一個十分甜蜜的工作，因為你永遠都在隨喜和見證客人們的美好時刻。而此時善待一下囊中略顯羞澀的情侶，舉手之勞，成人之美，贈人玫瑰，手留餘香，我相信隨著日後的發展，這樣的客人會給品牌帶來有可能是終其一生的持續回饋。

我們不要把話題扯到年輕人究竟該不該買奢侈品上面去，那是每個人生活方式的選擇自由。我感興趣的是店員這個研究樣本。永遠無法理解那些板著臉撅著嘴工作的人，因為無論你表現得有多不情願，你都得做這件事，而你的不高興除了導致對方不高興從而讓你自己更不高興之外，別無它用。這樣的人，即使天天在嘴上喊著「傳播正能量」，他也不知道什麼叫做職業尊嚴。(i黑馬註：創業公司和創業者的尊嚴也是如此獲取。只有全面的客戶導向，通過創新、陽光創富才是有尊嚴的創業，而那些指望通過坑蒙拐騙來快速積累財富的人，那些用三聚氰胺賺錢的人，他們連臉都沒有了，更何況尊嚴?)

在當下的語境中，「尊嚴」變成了一個很大的詞兒，而且歧義頗多。有些人對於「尊嚴」的理解就是：辦事兒不用求人，人們都得求我，到哪兒都是VIP，一張嘴就有話筒往前遞。竊以為，這是「特權」，絕非「尊嚴」。對特權的追求，恰恰是沒有尊嚴的人才拚命去做的事。

有一年到青海湖旅行，包車認識一個司機。只有小學文化程度，但是每天穿著筆挺的西裝襯衫，永遠提前十分鐘到門口等，車子每天擦、座套每天換，車上免費準備垃圾桶、礦泉水、濕紙巾和睡覺蓋的薄毯。自帶單反相機一台，默默拍下客人觀景時的背影或遠景，分別時送給客人。竊以為，這是職業尊嚴。

做家具認識一個木匠。生意很大，手工極慢，對於我所想出來的所有省事兒提速的主意都嗤之以鼻。雖然我訂的兩件東西並不貴重，就相當於「不帶鑽石的素圈兒戒指」，但是量尺寸時他親自來，為的是要「看看你家的壁紙究竟啥顏色，用這個木料行不行」，送貨時他也親自帶著徒弟來，生怕安放得不合適，連我放的位置不合他意都焦慮得要命，撫摸著光滑的木頭滿眼愛意。竊以為，這是職業尊嚴。

剪頭髮認識一個髮型師。收費比大部分人貴，但是絕不染髮，絕不燙髮，絕不向客人推銷任何東西。他的理由是：第一，用最簡單的方式能讓客人滿意才算手藝;第二，我的專業是剃頭的，不是推銷的。竊以為，這是職業尊嚴。

十年來用同一個保姆。前幾天她第一次跟我請假一週。回家之後我發現她給廚房的垃圾桶認真地套上了七層垃圾袋。竊以為，這是職業尊嚴。

反覆看杭州的大巴司機吳斌在人生最後時刻的視頻資料，每看一遍都沉默良久，對於這樣的人，沉默是無以復加的致敬。他被擊中之後的那一瞬間，根本沒有時間做價值觀判斷，沒有可能做是非得失的取捨，完全是十萬小時級別的專業、嚴謹的積累而產生的直覺反應。他在生死之交展現出最高水準的職業尊嚴。

這些人身上有一種引而不發然則綿綿不絕的力量。職業尊嚴在今天儼然已經成為一種稀缺資源。我常常為很多「社會精英」級的人物工作。但是，即使在這個人群中，「端起碗來吃肉，放下筷子罵娘」者有之，「賣弄風情扮演公知」者有之，「常在河邊走，主動去濕鞋」者亦有之。可見，職業尊嚴跟教育程度、社會地位甚至眼界都沒有必然聯繫。

我深深地迷戀每一個人全情投入於自己手藝時的樣子，無關這手藝是寫代碼還是掃大街。不為任何人，自己就是最大的理由，不苟且、不應付、不模糊，把自己正在做的事情當做與世界呼吸吐納的接口。這，就是尊嚴的來處。

本文摘自《公司的壞話》一書

炒股難在何處？ 向洋二號

http://xueqiu.com/1598500957/24348902