ZKIZ Archives


私樓呎價較九七高四成 林本利


2012-11-15  NM
 
 

 

從不同的資料顯示,現時的樓價整體而言已超越九七年的高峰水平,問題是超越幅度有多少。市場人士一般採用三個不同的指標去量度樓價升跌,最常用的是中原城市領先指數。這個指數在每星期五公布,反映5至11日前預計簽署正式買賣合約時段的大型私人屋苑二手樓價(以建築面積計算)。一般而言,買賣雙方會在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。若以最新的中原指數116.07點計算,樓價便較1997年10月的高位102.93點,高出13%。

另一個常用的樓價升跌指標,就是美聯樓價走勢。這個指標是根據2008年之後全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案,去計算出平均呎價(以建築面積作準)。1995至2007年則以50個屋苑計算。今年十月,二手樓平均呎價是$6,667,較1997年8月的高位$6,170高出8%。第三個計算樓價升跌的指標就是差餉物業估價署提供的數字。差估署把私人住宅單位按照實用面積分為五類(A至E類),再以樓宇交易資料計算出每呎(實用面積)的平均售價。買賣日期以簽署正式買賣合約(或轉讓契)的日期為準,首次買賣及非交吉的單位不會用作計算樓價。根據差估署的資料,截至今年九月,私人住宅單位的平均呎價已較1997年10月的高位超出26%。實用面積小於430平方呎的小型單位,以及大於1,076呎的大型單位的呎價升幅,更超出33-36%。差估署的數字與中原及美聯所提供的數字,明顯出現很大差距。造成這差距主要有兩個原因。首先,差估署的數據不計算新樓首次買賣,但之後的買賣交易都會計算。而中原及美聯是計算指定大型屋苑的成交記錄,定期才會作出檢討,加入一些新落成的屋苑。美聯的數字只包括中小型屋苑,未計算一些豪宅的成交個案,以致拖低了平均樓價升幅。

另一個原因是過去十多年新樓的發水情況十分嚴重,實用率只得七成左右,故此差估署以實用面積計算樓價,自然計算得較高的樓價升幅。此外,我們若考慮到九七年前落成的二手樓,現時樓齡已增加15年,實際的樓價(包括樓宇折舊)升幅便不是兩、三成,而是四成或以上!過去15年,大型和小型單位供應不足,令樓價有較大的升幅。根據差估署數字,港島區的小型單位呎價,由1997年的平均6,800元一呎(實用面積計),升至今年九月超過10,700元一呎,升幅接近60%。港島區大型單位的平均呎價升幅,更達到一倍以上。去年底全港111萬個私人住宅單位中,只有21.6萬個實用面積大於753平方呎,而公屋單位一般小於753平方呎。去年人口普查顯示,全港共有237萬個住戶,換言之全港不足10%的住戶可以享用大於753平方呎的居所。由此可見,港人的居住空間實在與香港的經濟發展完全脫節。過去幾年政府為了壓抑樓價上升,要求發展商多建小型單位。若要改善港人的居住環境,政府實應多批土地興建較大面積的單位,令樓價回落,讓中產人士在住屋方面向上流動。這便可以騰出較多中小型單位給首次置業的年輕人,藉此改善全港市民的居住環境。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=39807

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019