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你開始計劃儲錢結婚買樓了嗎? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=4862
朗尼: 諗樣兄你好,本人睇左你寫的文章真係好到肉,獲益良多,小第有D問題想請教,還望指教.
本人27歲,月入不穩定,因為剛剛在年頭到人合資開了影樓,所以講好左拎人工1W,其他留在公司營運,同埋無做AUTOPAY所以無入息證明(如果我計劃買樓是否要做數呢?).
另外,女友收入1.5W,來緊想轉份高D收入的工,應該年尾就走人,起薪點有1.2W再追數,應該2,3W無問題,但坦白講要時間,目標想快點搵多D人工一齊買樓租出去,現在都住在洋樓,斷供了(多得父母).自己手頭上還有35W資金,加埋女友的40W,有75W,想搵D 240W樓做7成租出去來增加非工資收入,唔做9成係因為怕每個月要自己拎多左錢出來,寧願首期比多D都唔想每月負錢,除左影相,樓市呢樣野真係知識不足,希望諗樣兄點醒小第,萬分感激!

 

共同理財既一步

如果一對有志向既戀人，希望早著先機，係結婚之前就踏出共同理財既一步，應該有咩地方要注意呢?

未儲到錢既戀人，又決定開始共同理財的話，可到銀行開個理財戶口。兩年內諗住結婚的話，你只宜存錢咩都唔好做。若未諗住短期結婚既可以月供股票，雖月供傭金計埋要1%(比平時0.125%-0.25%貴)，但在此淡市(成交不足500億)買貨擺兩年衰極有個譜，不願冒風險或其中一方未有買賣股票經驗者不宜入貨。冇咩諗到可以供盈富基金或內銀H股。

下一個問題係每人要夾幾多落個戶口呢? 如果冇儲錢習慣請由人工三成逐漸加上去，三成都儲唔到睇黎你要每人月入5-6萬先可以唔使儲咁多。在此諗樣建議年青人，就算搵到幾錢都應該養成儲錢習慣，一時因人工大增而自我膨脹猛fing錢好多人都試過，通常以負上更多卡數告終。本身仲有卡數係身既要問自己係咪中左marketing人既計，買埋成堆無謂野。

討論家用問題

成家要男女都要有所犧牲，連錢都唔肯開始commit去儲實在困難。當然有人屋企傳統係儲係自己戶口度，冇問題! 係另一家銀行開個單名戶口分開儲比埋internet banking 密碼大家知就可以。再而進之後討論家用問題，係單親家庭或女權當道成長既男子真係冇比家用既概念，佢未必係扮哂野唔比錢，而實需時間去解決。睇到呢度你可能覺得使唔使咁煩? 諗樣認為財務問題係結婚前要一步步解決，總好過米已成炊後才恍然大悟去面對。

朗尼同女友夾埋都儲左七十幾萬，算叫唔錯。九池灣既麗晶花園、新麗花園可搵到符合budget既選擇。但留意資金睇落較緊絀，買完2.4mil價值既樓比完洗費如印花稅、傭金、些少裝修費後所餘無幾。想收租而budget又向下行一格係本樣介紹過既翠屏花園，或荃德花園可以係個好選擇。

 

令浮薪被承認

至於上會方面，女友要比過去六個月糧單最好有埋稅單先可令浮薪被承認，若資料不足只會用底薪計算。朗尼自己當然叫到partner出autopay比自己就最好，如果唔係工資證明書，每月乖乖地將出糧支票入哂去同一戶口都有幫助。睇你地兩個人工加埋，如出面無重大負債都可以上到會。假設佢地買2.3mil既樓借七成，分25年還就當加埋壓力測試都係月供八千幾蚊，應該無問題。所以入好D票同埋女友六個月proof最重要，開個file有系統地儲起佢吧! 用statement，唔好再用銀行薄仔啦，會唔記得打薄!

「 聯權共有」 及「 分權共有」

當然未結婚咩野都唔可以諗得咁idle。買樓時唔好用長命契，用分權共有去共同擁有呢間樓，有咩事都可以賣走自己一半權益「走人」。

【問對職場】求職之路：你的敲門磚準備好了嗎？

http://www.infzm.com/content/81486

時值十月，諸多應屆畢業生們儼然已經開始迫不及待的在自己的職場起跑線上摩拳擦掌了。想想自己在幾年前的那個秋天裡，因為對未來滿是期待，又因為每 一步都是未知，所以既激動好奇、又徬徨焦慮，真是一段令人難忘的時光呵。時光荏苒，當年師兄師姐以及諸位前輩們的指點依然歷歷在目，而今自己身為過來人又 能為大家做點什麼呢？就以我的理解寫點什麼吧，螢火之光不足以照亮大家的求職之路，只是希望能夠給諸位學弟學妹們一兩點啟示便罷。

第一件事便是簡歷。原因很簡單，好比跟用人單位相親的「第一印象」，沒有人會覺得不重要吧？可是很多同學卻沒有給予足夠的重視，在見過的簡歷當中就不乏錯別字、語法錯誤等等低級錯誤層出不窮的例子。那麼，應該如何讓這塊職場敲門磚有夠份量呢？

1.簡歷的形式：

——結構：簡歷的模板到處都有，以簡潔清晰、體現職業化為最佳，最好的辦法就是找一個往屆的「大牛」師兄師姐的簡歷作為模板，絕對不容易出錯。簡歷 通常來說就是一頁紙的篇幅，在標題處應寫明求職人的姓名和聯繫方式，簡歷的主要結構應該包括教育背景、工作經歷/實習經歷兩大塊主要內容，如有必要也可加 入技能和興趣愛好章節。一般而言每個章節的內容都是按照時間倒序排列，除非你想特別突出某一段經歷。

——段落：每一段經歷為一個段落。每個段落需要標明時間期限（例如2012.06-2012.09）和段落大意（也就是你這段經歷的主要內容，例如 xx公司xx部門行業研究員，就是說這段時間裡你的主要工作就是在xx公司裡的xx部門從事行業研究員的工作），之後以兩到三句話概括你在這段經歷裡的主 要成就，通常來說一句話不超過一行，每句話用項目符號做斷行。有需要再進一步深入介紹的部分可以再用下一層級的項目符號做遞進式的闡述，但層級不宜過多。

——字體：儘可能的在簡歷正文使用統一字體和大小，可以在少量關鍵字加黑處理。避免使用過於花哨的字體甚至藝術字，因為你要吸引用人單位的是文字所體現的內容而非文字本身對吧？

2.簡歷的內容：

一個很重要的提醒是，千萬不要拿著一份簡歷橫掃所有用人單位，要有針對性的結合自己的目標方向，準備不同的簡歷。為什麼呢？還拿相親做比較，假若你明知道你要相親的對象

喜歡溫婉淑女型，你卻偏偏打扮成lady gaga前往，結果不言而喻。簡歷內容也是一樣，作為你的第一張臉，你需要有的放矢的強調你希望用人單位注意的方面。這並不是說弄虛作假，而是說在有限的 篇幅裡你需要強調你的最對用人單位胃口的部分。通常建議大家準備好針對不同目標方向的幾份底稿，在每次投遞簡歷之前再在相應的底稿上結合用人單位特色略作 修改便可。

在每一個段落的內容選擇上，同樣秉承「突出自己」的原則，儘可能的強調自己與眾不同的優點，切忌寫日記一般為了充字數而寫上一句白開水一樣淡而無味 的話，連自己看了都覺得沒有第二句話好補充的。若對某一部分的經歷實在沒有自信而又飛寫不可，建議多增加信息量，避免過於籠統的描述，以顯得內容豐富。

另外需要強調的一點是，簡歷屬於正式的應用文，所以文字應當言簡意賅、儘可能的避免使用過多的口語化用詞。同時每一個句子儘量以動詞開頭，使用較為有力度的詞彙（例如「獨立負責xxx」而非「從事xxx」），起到讓人印象深刻的作用。

簡歷沒有一次完成的，無數次修改簡歷的過程其實也是一次次自我反省和認識，更是你自己之後準備面試過程的基礎，所以一定要熟悉你寫的每一句話，並且 每一句話基本上都能掰開講出一兩個亮點。記住，簡歷的作用在於讓你與眾不同，所以其他人都能寫的話沒有必要放在上面。全文一定要有亮點，你可以自己選擇在 那一個段落突出，同時記住在面試是可以引導面試官重點強調該亮點。準備好了你的敲門磚，你才能更自信的走在求職之路上。

【問對職場】職場女人：懷孕那些事兒，你做好打算了嗎？

http://www.infzm.com/content/81904

懷孕生子，是一個圍繞職場女性亙古不變的話題。雖說現如今男女平等，家庭和事業對雙方都權責均等，但到了懷孕生子這個關口，職場女性顯然需要考慮更 多。從懷孕到生子、哺乳，算算也得影響兩年吧，什麼時候生，在現在的崗位上、單位裡生還是等換了崗位或者跳了槽再生？生孩子會不會影響自己的職位陞遷、薪 資漲幅甚至砸了手中這個小飯碗？一切的一切都需要結合自己的實際情況計劃周詳，想想就知道不是件容易的事情，難怪事業有成、家庭美滿的職場女人總是能夠得 到更多羨慕的眼光。很多職場女性往往就是到了考慮懷孕的時候才幡然醒悟般的感嘆：悔不該當初進了外企呀！你瞧瞧，還是國企福利好，崗位穩定產假長，工作清 閒福利強……果真如此還是一切只是圍城呢？國企外企大PK，究竟哪裡才是職場女性懷孕生子的風水寶地呢？ 

國企：人性化的溫情與陰暗

不得不承認，國企的確有比較人性化的一面，比如說大多數國企對女性懷孕的事情相對來說還是更為照顧的，譬如在得知懷孕後通常會減少工作量或者調整到 較為輕鬆的崗位、除了法定產假之外往往還可以保留基本工資繼續休假、哺乳期同樣給予照顧保證哺乳時間等等，再加上國企大都工作相對不那麼緊張，節奏拿捏的 很好，這些對於孕婦和新媽媽們來說無疑都是好的。

但是，國企中的福利待遇永遠是被神話了的，這一點相信身在國企的同仁們一定深刻認同吧。事實上，很多國企雖然會有上述福利，但與此同時伴隨的是女性 在國企的職業發展永遠是有些制約的，同等條件下男性往往會有更多的主動權和提升機會，而且隱藏在高福利背後的往往是只有少得可憐的基本工資，至於各種各樣 的津貼獎金等收入主要組成部分是否也能對孕婦一視同仁就很難說了，這也許就是人性化的陰暗面吧。

外企：標準化的公平與冷酷

多數外企在國內還是中規中矩的按照國家法定條款來執行的，在對待職場女性懷孕生子的事情上也是一樣，公平的給予法定所應給予的薪酬待遇，產假也基本 嚴格按照法定執行。但是在公平的同時，也將西方文化的平等觀念徹頭徹尾的貫徹到了對待職場女性的每一個細節，譬如很少聽到外企孕婦受到

崗位調整、工作減量等禮遇，更不用提延長產假或者哺乳期中途溜回家喂奶之類的好處了。所以說，公平對於懷孕生子的職場女性其實也是一把雙刃劍，雖然可能沒有黑下主要收入的陰暗面，有時候卻也同樣冷酷得不近情理。

很顯然，甘蔗難得兩頭甜。在懷孕生子的問題上，大多數的國企和外企相比，很難說哪類企業對職業女性更為優待，更不用說實際情況是不同企業（不論國 企、外企）甚至不同部門不同崗位對待女性懷孕生子的處理情況多少都會不同，這也難怪一提到懷孕生子這個話題，多數職場女性都忍不住豔羨傳說中的「某某企 業」的「某某待遇」，別人家碗裡的飯總是更香一些嘛！

事實上，只有充分考慮自己事業和家庭兩方面的實際情況，做好周詳的長期規劃，才能找到適合自己的「最優解」，而至於什麼情況下才能懷孕生子之類的問題，答案也只有你自己才知道。既然你選擇了要做一個偉大的母親，那就首先讓自己成為一個聰明的職業女性吧！

房企赴港上市：春天來了嗎？

http://www.yicai.com/news/2012/11/2227097.html
近日，證監會負責人表示，證監會積極支持符合香港上市條件的內地企業赴港上市，讓更多的中小企業能夠到香港上市。

一時間，內地房地產企業塵封已久的資本市場融資大門似乎透進了一縷誘人的芬芳，赴港上市再次成為媒體和房企關注的焦點。有媒體據此推測房企上市的門檻存在下降的可能，認為政策放鬆給具有境外上市融資需求的房企帶來了曙光，甚至以此推斷可能迎來內地房企赴港上市熱潮。

內地房企赴港上市的春天真的來了嗎？

即使證監會此次政策放鬆惠及房地產行業，對於內地大量渴求資金和融資渠道的房地產企業而言，也並無多大實質性利好。因為政策主要針對通過H股方式赴港上市的企業，而H股上市方式對內資房企而言本無吸引力，此前內地房企在香港上市基本上是通過紅籌股上市或買殼上市。

2011年，復地成為內地首家在港交所退市的房企，低估值只是一方面，更重要的是因為H股身份導致它在境外發債融資或者進行股票發行融資，都需要中國證監會、外管局等部門的批准，程序複雜且受行業政策調控，從而基本喪失了融資功能。

拋棄轉勢幻想

近期在歐美主要國家的貨幣寬鬆政策和人民幣短期升值預期的帶動下，熱錢湧入香港資本市場，正出現一個難得的融資窗口。根據市場流傳的信息，目前已有旭輝地產、江蘇新城、南京金輪、當代集團等多家內地房企已過或即將接受聆訊，等候11月中旬港市可能出現的IPO「窗口期」。

但個人認為，在內地持續調控房地產和金融風暴余寒尚存的大背景下，以機構投資者為主體的香港資本市場依然謹慎，投行想必也會抓住企業焦急的心理，壓低上市價格。因此，從融資規模和可能的發行價格來看，都不大可能重演2009年內資房企在港上市的熱潮。因為從基本面上看，無論是國際資本從中國等新興經濟體回流的趨勢，還是國內房地產調控政策的取向，都不可能快速逆轉。

此刻，如果內資房企寄望於香港資本市場大勢反轉，鋌而走險步入先擴張再圈錢的賭局，必會陷入萬劫不復；如果因為資金鏈扛不住，把融資當作救命稻草，或者面對千載難逢的優質稀缺地塊，當下確實是稍縱即逝的機遇，但必須心甘情願地接受煎熬，做好低於3~5倍市盈率發行、破淨破發乃至簽署對賭條款的心理準備；如果有條件，不妨學習當年卓越置業「臨門一腳」主動放棄，回頭看倒也未必是壞事。

冷靜權衡利弊

紅籌上市或者香港買殼上市最大的好處，正是在內地資本市場大門因政策和程序幾乎關閉的背景下，打開通向境外資本市場多元融資的大門。融資的效率和成本對於房企這樣的類金融企業至關重要，香港融資渠道比較多元化，發股、發債以及其他金融產品程序也很簡單，銀行貸款利率也較低。

2012年，面對發債發股無望、銀行信貸緊縮、信託規模縮水的內地資本市場，內地房企幾乎只剩下了降價賣房、賣地賣股權這些極端生存方式，而那些在境外上市的房企則相對從容，拿地也相對積極。尤其最近在美國第三輪量化寬鬆貨幣政策推出之後，部分企業更是搶抓機遇加快步伐融資。

據媒體報導，10月19日方興地產發行的5年期美元債年息僅4.7%。11月1日，SOHO中國宣佈發行的5年期美元債年息也不過5.75%。

「有得必有失」。紅籌上市或者買殼也有各自的不利之處。紅籌IPO赴港上市目前面臨的問題在於耗時長、費用高、定價低；而買殼上市最大的問題在於短期內難以滿足融資需求，因為根據香港相關的法律，在兩年以內，對新收購的公司所做的操作對其五項核心指標的影響不能超過100%，這意味著殼公司兩年之內只能做大一倍。

冷靜權衡利弊，不難得出結論：目前並非赴港上市的春天。但是，對於那些未雨綢繆、志在推開境外融資大門的房企，確實是短期難得的機遇。

（作者係正略鈞策管理諮詢合夥人副總裁）

話劇值得投資了嗎

http://magazine.caixin.com/2012-11-16/100461383.html

　　「希望人藝也能像鐵道部一樣賣站票！」一位話劇發燒友幽怨地說道。

　　由北京人民藝術劇院（下稱人藝）出品，陳道明、何冰聯袂出演的話劇《喜劇的憂傷》火爆異常。10月26日至11月15日該劇在首都劇場二輪公演，早在10月9日上午正式開票的兩小時內全部售罄。據人藝官網數據，12場近一萬張票票房總銷售額達536萬元，刷新了中國票房的單日峰值。同年人藝上演的《甲子園》，26 場演出票房達801.7萬元。

　　話劇市場原本一直低迷。但是今年以來話劇市場持續升溫，似乎展示了泛娛樂時代觀眾對於話劇藝術的渴求。在十八大再次強調要將文化產業確立為支柱型產業的背景下，話劇是否會成為資本青睞的目標？

　　今年5月，中國文化產業投資基金與北京開心麻花文化發展有限公司（下稱開心麻花）簽署了投資意向協議，最近有可能就最終入股金額和比例達成最終協議。

　　不過，像開心麻花這樣走喜劇路線、純娛樂的商業演出團隊，在抖包袱時亦忌憚敏感話題，終被業界認為藝術價值有限。《喜劇的憂傷》大熱，更多依靠的也是話劇舞台的明星效應，劇本雖改編自日本喜劇大家《笑的大學》，保證了一定的藝術價值，但內容實際相對平淡，而人藝這樣的話劇「主流」機構，仍屬事業單位，並無改制意願與計劃。話劇藝術魅力的釋放，與資本市場的有效對接，還有待時日。

開心麻花效應

　　中國文化產業投資基金已對開心麻花完成盡職調查。該基金主持工作的董事總經理陳杭對財新記者表示，目前交易的金額和股權比例還沒有最終確定，很快將見分曉。

　　如果沒看過開心麻花，那麼你多半看過2012年央視春晚的穿越題材小品《今天的幸福》。該小品由開心麻花團隊創作表演，貼近現實的表演風格，構成開心麻花系列舞台劇的喜劇特色。

　　開心麻花成立於2003年，作為一家民營劇團，首創了「賀歲舞台劇」的概念，在此後九年裡，陸續推出了《索馬里海盜》《烏龍山伯爵》等19部舞台劇，在北京及全國中心城市上演1500餘場。

　　「中國最好的喜劇創作者就在開心麻花。」開心麻花總經理劉洪濤稱在北京已有十萬會員。「我們一直堅持做大劇場的喜劇。」所謂大劇場，指1000個座位以上的劇場。開心麻花最便宜的票價80元，最貴的1080元，平均票價在200元到300元之間。

　　「2011年，全國範圍內話劇的三個指標我們都是領先者。」劉洪濤頗為自信，「演出場次337場，觀眾人數30萬以上，純粹的票房收入也是第一名。」劉洪濤稱。

　　道略文化產業研究中心發佈的報告稱，2011年中國全年話劇市場票房總收入為6.3億元。開心麻花佔全國話劇票房收入的十分之一。由此可估算出開心麻花2011年的收入在五六千萬元左右。

　　據人藝院長張和平在內部會議上透露，北京人藝2011年全年票房是3300萬元，今年截至到11月中旬，票房已經超過5000萬元。財新記者向劉洪濤求證開心麻花今年票房收入是否仍能超過人藝時，劉洪濤表示，「人藝很強大。但我們與人藝不在一個市場體系裡，商業模式也完全不同，不好直接比較。」

　　關於成長性，劉洪濤透露，「營業收入增長速度連續三年都超過50%，今年也是。」

　　劉洪濤透露，中國文化產業投資基金對開心麻花投資的財務模型，依據是去年北京、天津、深圳的演出。「但今年上海的勢頭迅猛，廣州也開始演了，其他地區如瀋陽、長春、哈爾濱、杭州、煙台等地的巡演場次也在快速增加，今年在全國的大劇場演出場次將超過400場，明年肯定再放量。」劉洪濤表示。

　　目前演出行業最大的問題是成本和規模的矛盾。劉洪濤坦承，「這個行業的利潤率比較低。話劇很難同時複製，最大的問題在於成本不斷往上走，但票房收入增加其實存在天花板。」

　　「去年年初就有風投機構來接觸。」劉洪濤介紹，「但我們對於資本運作比較陌生，也比較謹慎。中國文化產業投資基金介入較晚，是今年年初，但推進得特別快。之後還有五六家找過我們。」

　　業內人士透露，九鼎投資曾主動找到開心麻花，但後者已與中國文化產業投資基金簽訂了排他協議，故未有下文。

　　「這一輪只引入了一家基金。」劉洪濤強調，「在這個領域的基金裡，中國文化產業投資基金是惟一的國字號。」

　　2011年7月，中國文化產業投資基金由財政部、中銀國際控股有限公司、中央電視台的子公司中國國際電視總公司和深圳國際文化產業博覽交易會有限公司共同發起成立，總規模為200億元，首期募集60億元，董事長是中國銀行副行長陳四清，副董事長是中銀國際控股公司CEO李彤。

　　關於融資金額，劉洪濤暫不願披露，他解釋，「他們想多投。我們有明確的上市思路，考慮到未來第二輪融資和上市，很難給出太多股份。」

　　至於融資用途，劉洪濤表示將主要用於演出資源投入，「另外會做電視劇，低成本電影。中國現在喜劇電影幾乎是空白。我們想認認真真做喜劇。」

　　據劉洪濤介紹，目前一部話劇的前期成本已達到幾百萬元，比一些低成本的電影還要高。與其他製作人中心制的大劇院不同，「除了少量廣告，我們從來沒有為單獨一部戲進行票房分賬融資。我們的資金鏈一直都比較穩健，收入的90%來自票房，基本量入為出。」

　　無論是中國文化產業投資基金還是開心麻花都對財新記者表示，交易在最終敲定前，還存在變數。

資本如何選擇

　　陳杭介紹，文化產業發展潛力巨大。今年電影業票房在160億元左右；話劇、演唱會、音樂會、旅遊演出等票房為130億元；文化產業總體票房規模在300億左右。換言之，演出市場的容量已快佔到三分之一強。

　　話劇《黎明之前》導演王曉鑫介紹，近兩年各類民營資本投資話劇增多。每部戲的投資從幾十萬元到幾千萬元不等，有些旅遊類劇目甚至達到上億元。

　　一位投資人表示，在文化創意產業裡，像開心麻花這樣盈利穩定、持續快速成長、現金流狀況良好的，很少見。

　　「有些話劇投資已經出現過熱現象。」一位文化產業投資人說。「大城市比較有市場，但好劇寥寥無幾。跟電影業一樣，沒有名導演、好劇本、好演員，普通話劇的票房比較勉強。」

　　投中集團研究部總監李瑋棟認為，對中心城市消費者而言，話劇還沒成為休閒娛樂的首選，更沒變成剛性需求。中國小劇場文化研究中心主任、詩人舒子原認為，當社會的文化環境較為寬鬆自由時，小劇場話劇才會繁榮發展，目前受眾面很窄，觀眾需要培養，沒有那麼快形成規模效應。

　　還有不少業內人士對這些初步獲得市場成功的公司嗤之以鼻，認為其作品大多摘抄自網上的段子，缺乏藝術價值。「孟京輝說過：寧咬仙桃一口，不吃爛桃一筐。」一位劇評人說，「他們就是爛桃，沒思想沒內容。」目前，導演孟京輝被奉為話劇業的領軍人物。不久前在北京保利劇院舉行了他導演的第1000場紀念演出《戀愛的犀牛》。一位文化產業投資人亦感嘆，「無奈亞洲二十年才出一個孟京輝！」

　　三拓旗劇社負責人、《壹光年》製作人王建秋表示，「中國話劇行業的繁榮需要的絕對不是短平快的熱錢，我們也不會以上市為目的追求票房收入。」

　　一位投資人認為，無法用藝術水準去評判商業價值。資本投文化創意產業，看重的是整個團隊，而不是某個藝術家。創意產業更需要真正懂經營的人來管理團隊。他舉例稱，導演張藝謀骨子裡是藝術家，而喜劇明星趙本山兼具商業和資本運作方面的頭腦。

　　陳杭表示，投資做內容的企業，看重的是「三屏合一」的概念，即內容從舞台搬到螢幕，再輸送到互聯網、電視、移動終端等。比如《中國好聲音》不僅電視、網絡貼片廣告熱銷，手機彩鈴還有6億元的收入。再如開心麻花，已與樂視網聯合推出了全國首部周播網絡情景劇《開心麻花劇場》。

　　「內容為王，但渠道是帝王，前提是產業鏈要足夠完善。」一位文化產業投資人表示，「要加上時間維度，讓內容在電視、互聯網、移動終端之間逐漸試錯和磨合。目前來看，各個板塊之間的產業鏈接還不夠規範、清晰。」

　　陳杭介紹，今年中國文化產業投資基金正在調研一家做音樂劇的公司，一家做實景演出的公司，以及一家做財經欄目的公司。這些項目均未完成投資，他未能透露具體細節。

　　據財新記者多方瞭解，中國文化產業投資基金擬投資的音樂劇公司是亞洲聯創（上海）文化發展有限公司，曾出品中文版音樂劇《貓》和《媽媽咪呀》。該公司是由上海東方傳媒集團、中國對外文化集團、韓國CJ集團於2010年共同出資組建，號稱要打造中國「百老匯」。

不投國有劇院

　　「包括話劇在內的演出產業的復甦是大趨勢，絕對不是曇花一現。」日信證券文化行業首席分析師趙越對財新記者樂觀表示，剛剛斬獲諾貝爾文學獎的莫言為人藝創作的《我們的荊軻》即將再度上演，或可展示話劇市場的潛力。

　　一些文化產業投資人對財新記者表示，雖然看好話劇行業，但更願意投資民營劇團，而不是國營劇院。因為話劇行業並不像出版行業，無壟斷之利，國有劇院雖然盤子大，但無法滿足資本市場對高成長的偏好。

　　更重要的是，目前國家話劇院和人藝均為事業單位。兩家機構的相關負責人均明確告訴財新記者，目前沒有任何轉制和上市計劃。

　　人藝副院長崔寧介紹，人藝是差額補貼、預算管理的事業單位，「比如明年需要花銷8000萬元，估算明年的票房收入3000萬元，國家補貼5000萬元。」

　　北京人藝有三個劇場，每年還獲財政補貼，但給演創團隊的薪酬與市場化院團相比非常低。濮存昕等大牌演員基本月工資僅幾千元左右，一些不知名的演員每月只有二三千元。崔寧解釋說，人藝需要嚴格執行國家對事業單位人事和財務方面的規定，合法支出事業經費，除此，還有很多非盈利性的負擔。首先，離退休人員數量較多，約佔總人數的三分之一。同時，人藝從成立到現在已排演了300多部劇目，其中30多部經典劇目可以隨時上演，需要大批人才儲備。此外，人藝每年還要走進校園、基層進行慰問演出，票價低廉甚至不收門票，支出很大。再者，演出場館的維護費用也很高。

　　目前人藝在小劇場劇目嘗試採用「製作人中心制」，以製作人為核心完成話劇的社會融資、創作團隊搭建和宣傳營銷。但在首都劇場上演的大劇目，還是由人藝的黨委、藝術委員會全面統籌和協調，「除了商業化要求，還要保證人藝的戲劇質量」，崔寧說，人藝目前只接受了方正集團每年500萬元的公益贊助，設立方正文化藝術發展基金，用於對演員的獎勵和補助。

　　對於轉企改制，引入戰略投資的可能，崔寧說，「對於文化單位的企業化改革，我們絕對擁護，但這不由我們自己說了算。目前北京市委市政府還沒有這方面的指令。」

　　一位文化行業分析師表示，大劇院出品現在還不能成為票房保證，演藝市場更多是靠名導演，或是內容題材的品牌。《甲子園》火爆，是因為人藝老演員的全明星陣容，宣傳成本也頗大。她並稱，很多劇目表面上看是大劇院出品，但卻僅是掛靠關係，背後是幾個人單獨弄的，利益如何分賬，外人無從得知。

　　國家話劇院演出中心負責人對財新記者表示，國家話劇院全部採用「製作人中心制」。

　　據知情人透露，孟京輝、田沁鑫雖任職於國家話劇院，但都有自己的工作室，孟京輝的製作人是他的老搭檔——國家話劇院院長助理戈大立。這些名導演在國家話劇院是「定項制」，即每年按規定為國家話劇院完成幾個話劇項目，掛上「國家話劇院出品」的牌子。「定項」之外的項目，則實際與國家話劇院分賬經營，如最近的《初戀》。「國話就是半公半企的單位。」

　　對此，國家話劇院演出中心該位負責人稱，雖然導演和製作人班底會和工作室之間有所重合，但國家話劇院出品的劇目全部是由國家話劇院的工作人員完成。票房如何分配，是投資人關心的問題，目前不存在透明的披露機制。

　　在人藝，林兆華等著名導演也有自己的工作室或公司。崔寧表示，「比如林兆華工作室出品的《海淀之北》，票房全部是他們的，人藝僅是以社會價格為之提供劇場。」

　　林兆華、孟京輝、田沁鑫等這類有票房號召力的導演，其私人公司雖引起眾多投資人的興趣，但他們同時掛靠國營單位的身份也造成了一定障礙。一位文化產業投資人表示，「如果我們要投資，肯定要做清理，不可能讓他們在兩邊都做。他們需要把工作室做實，並且投入主要精力，否則就與國家劇院構成同業競爭，這是證監會不允許的。」■

你開始計劃儲錢結婚買樓了嗎?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5713

共同理財既一步

如果一對有志向既戀人，希望早著先機，係結婚之前就踏出共同理財既一步，應該有咩地方要注意呢?

未儲到錢既戀人，又決定開始共同理財的話，可到銀行開個理財戶口。兩年內諗住結婚的話，你只宜存錢咩都唔好做。若未諗住短期結婚既可以月供股票，雖月供傭金計埋要1%(比平時0.125%-0.25%貴)，但在此淡市(成交不足500億)買貨擺兩年衰極有個譜，不願冒風險或其中一方未有買賣股票經驗者不宜入貨。冇咩諗到可以供盈富基金或內銀H股。

下一個問題係每人要夾幾多落個戶口呢? 如果冇儲錢習慣請由人工三成逐漸加上去，三成都儲唔到睇黎你要每人月入5-6萬先可以唔使儲咁多。在此諗樣建議年青人，就算搵到幾錢都應該養成儲錢習慣，一時因人工大增而自我膨脹猛fing錢好多人都試過，通常以負上更多卡數告終。本身仲有卡數係身既要問自己係咪中左marketing人既計，買埋成堆無謂野。

討論家用問題

成家要男女都要有所犧牲，連錢都唔肯開始commit去儲實在困難。當然有人屋企傳統係儲係自己戶口度，冇問題! 係另一家銀行開個單名戶口分開儲比埋internet banking 密碼大家知就可以。再而進之後討論家用問題，係單親家庭或女權當道成長既男子真係冇比家用既概念，佢未必係扮哂野唔比錢，而實需時間去解決。睇到呢度你可能覺得使唔使咁煩? 諗樣認為財務問題係結婚前要一步步解決，總好過米已成炊後才恍然大悟去面對。

朗尼同女友夾埋都儲左七十幾萬，算叫唔錯。牛池灣既麗晶花園、新麗花園可搵到符合budget既選擇。但留意資金睇落較緊絀，買完2.4mil價值既樓比完洗費如印花稅、傭金、些少裝修費後所餘無幾。想收租而budget又向下行一格係本樣介紹過既翠屏花園，或荃德花園可以係個好選擇。

 

令浮薪被承認

至於上會方面，女友要比過去六個月糧單最好有埋稅單先可令浮薪被承認，若資料不足只會用底薪計算。朗尼自己當然叫到partner出autopay比自己就最好，如果唔係工資證明書，每月乖乖地將出糧支票入哂去同一戶口都有幫助。睇你地兩個人工加埋，如出面無重大負債都可以上到會。假設佢地買2.3mil既樓借七成，分25年還就當加埋壓力測試都係月供八千幾蚊，應該無問題。所以入好D票同埋女友六個月proof最重要，開個file有系統地儲起佢吧! 用statement，唔好再用銀行薄仔啦，會唔記得打薄!

「 聯權共有」 及「 分權共有」

當然未結婚咩野都唔可以諗得咁idle。買樓時唔好用長命契，用分權共有去共同擁有呢間樓，有咩事都可以賣走自己一半權益「走人」。

透明的智能手機真的要來了嗎？！

http://www.iheima.com/archives/33387.html

我們什麼時候才能看到透明的智能手機呢?這個問題已經存在很多年了，正是像《少數派報告》和《鋼鐵俠2》這樣的電影，激發了我們對於透明手機的渴望。現在，10年多的時間過去了，我們依然沒有答案。索尼愛立信的Xperia Pureness在2009年推出時遭遇了失敗，隨後的概念設計便再也沒有被實現，只留下破滅的希望和半透明的功能手機。

現在，台灣的Polytron科技公司正在嘗試實現這個夢想，他們已經開始將透明的多點觸控顯示屏銷售給設備製造商們了。

根據Mobile Geeks的報導，Polytron原型產品的關鍵正是被稱作可轉換玻璃的技術–一塊具有傳導性的OLED，其使用液晶分子來顯示圖片。當手機關機時，這些分子會形成一種白色渾濁的成分，但一旦接通電流(流經透明線路)，這些分子又會重新形成文字、圖標或者其他影像。

「在2013年底這款產品就會實現，相信我。」

在目前的狀態下，這款設備並非完全透明化。最明顯的就是在手機左下方的SD卡，在它旁邊的是SIM卡。麥克風、攝像頭以及電池也是可見的，Polytron計劃在這款設備正式投產時，將這些部件隱藏在一塊深色的玻璃下方。從這款產品的成品可以看出，這部手機將會支持雙屏多點觸控顯示(前面和背面)，這也為OS和UI設計創造了新的可能性。

不過，此時的顯示屏依然需要進一步的開發。這款原型產品並不支持軟件或者任何操作系統，這也使得真正的實踐會非常困難。在Verge對Polytron總經理Sam Yu的採訪中，他表示該公司正在致力於整合一種更小，也更不顯眼的鋰電池。這種透明鋰電子技術已經研發了一段時間，但是目前，Yu的原型產品仍在運行的是兩塊小的(而且非常顯眼)的電池。

目前沒有明顯的跡象表明這款產品會很快投入生產，但是Yu對於其前景非常自信。「在2013年底這款產品就會實現，相信我。」Yu上週對Macworld這樣表示。之後他又告訴我們Polytron正在與美國、歐洲、日本以及韓國的「主流智能手機製造商」進行認真的探討。

不過，迫在眉睫的問題卻是，市場究竟是不是需要這樣一款透明的設備。三星、LG以及其他製造商多年來一直在宣傳透明大顯示屏，但是除了偶爾曝光的原型產品，他們對於更小屏幕的產品卻並未做過更多努力。

在更小的屏幕上使用這種技術的一個主要障礙源自物理性的約束。在這個範圍的一端有Tokyoflash，最近該公司推出了一款名為Kisai Spider的腕錶，就採用了透明的液晶顯示屏，其面臨的難題就是將硬件部分整合進這樣的一個小框架內。「在腕錶中使用透明顯示屏的挑戰在於，你需要將電池放到其他地方，(通常電池都會放置在LCD面板的後面)，同理，在其他可穿戴設備中也是一樣。」Tokyoflash市場經理Paul Cooper在一封郵件中這樣說，在設備中加入透明顯示屏或許會為廣告商們帶來更明顯的好處。

「顯示質量是最重要的。」

Polytron還有更多的工作要做，僅僅透明一個要素是否能夠吸引消費者目前尚不明確。該產品除了具有雙屏的特點–這種設計在新產品和老產品中都已經出現過，–並沒有顯示出明顯不同的功能。它的外形可能會吸引一些目光(Polytron表示它的設備目前「比iPhone 5還要薄」)，行業分析師則認為Polytron原型機的成功，或者說任何透明設備的成功，最終都取決於除了新奇之外其是否能夠為用戶帶來更大的價值。

「顯示質量是最重要，」Current Analysis的市場調研總監Avi Greengart這樣說，「如果透明顯示屏的質量不能達到AMOLED和LCD顯示屏的質量標準，使用了它的手機也不會有銷量，儘管這是一種新奇的材料。」

拋開一些懷疑的言論不談，Polytron似乎執意將它的技術帶向主流市場，由於這款顯示屏能夠輕鬆擴大，他們還在考慮拓展其他形式的可能性。事實上，Yu就告訴The Verge，該公司計劃在接下來幾週的時間推出一款透明平板原型產品。

 

Pivot：創業者最重要的本領！你掌握了嗎？

http://www.iheima.com/archives/35591.html

來源：i黑馬 作者：Steve Blank（硅谷創新大師）

【i黑馬導讀】博客的產生與Pivot有關；Twitter的誕生Pivot有關……Pivot是什麼？它字面意義是指創業時的關鍵轉折。通俗的講就是，你本來是按菜譜做一個菜，但亂七八糟之後，卻頓悟出來了一個新菜品。Pivot有規可循嗎？請看硅谷創新大師@Steve_Blank的布道。

有些創始人拜訪完客戶後，總是確信自己找到了關於公司未來的「真正」解決方案，接下來卻是一片混亂。

如何在短時間內發現新的模式，找到pivot(指創業時的關鍵轉折、關鍵轉向)，是公司創始人必須掌握的技能。可有的時候，某些所謂的模式其實是干擾，只會讓你的願景化為幻境。知道如何區別願景與幻境，可以避免創業公司陷入混亂。

尤里(Yuri)是我過去的學生之一，2011年他創立了一家大數據分析公司。他將自己的博士論文成功轉化為殺手級產品，並獲得投資，現在是一家30人公司的CEO了。我很高興地看到他擁抱以客戶為中心的企業精神，並付諸實踐。他總是在客戶面前，聆聽，銷售，安裝，學習。

可這正是問題所在。

我用他們的軟件分析早期風險投資時，在他的公司裡待了一陣。在那裡看到的一切，讓我想起自己作為一名創始人時做過的最棒的事情和最糟的事情。

名詞解釋——Pivot：創業家最重要的本領

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很多創業者都聽說過pivot這個詞，也大概知道它的含義。 不過，台灣創業公司appWorks合夥人林之晨(mrjamie.cc)在其博客中稱，這個詞很難翻譯。字面上，pivot是「轉軸」之意，是機械構造賴以旋轉的基礎。在創業上，pivot比較接近「關鍵轉折」之意，是創業家最重要的本領。

博客(blog)的產生就與pivot有關。林之晨舉例說，Pyra Labs在1999年創立時，創始人依凡·威廉斯(Evan Williams)本來想開發一個在線項目管理軟件，結果軟件本身不怎麼受歡迎，其中的「網絡記事本」 (Web Log) 功能大家特別愛用。Pyra Labs決定來個 Pivot (轉換跑道)，專心做博客，最終被谷歌買下。

Twitter的產生也與pivot有關。林之晨說，依凡·威廉斯離開谷歌創辦Odeo公司時，本想做一個Podcasting (網絡個人隨選廣播)平台。結果開發產品的同時，創辦團隊成員發現有大量互相傳簡訊的需求，所以做了一個簡訊轉發/廣播平台twttr。不久後發現 Podcasting 並不是市場所需的「未來廣播」，twttr 反倒紅了。於是，整個公司又來了一個 pivot，才有了今天如日中天的 Twitter。

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差不多每一週，尤里結束與客戶的會面後都會滿載而歸，帶回各種新見解。他也許會這麼宣佈：「我們正在開發錯誤的產品!」「現在要先找準pivot。」然後輕易地顛覆的他們原本靈巧的開發進程，有時甚至顛覆的是整個商業模式，使公司處於火警狀態，上上下下都忙於應對尤里的新洞見—無論它到底是什麼。

還有一些時候，尤里會因為燒錢速度、銀行賬戶金額的下降，以及客戶的負面意見而深受打擊。這種時候他回到公司就宣佈：「要是我們不能一起採取行動，3個月內就會破產。」我甚至聽到他對一個客戶說：「要不是您的訂單，我們3個月內就該關門大吉了。」

結果就是，公司裡每個人都不敢擅作決定，因為他們猜不准尤里那一週又想幹嘛。一部分工程師還認為，如果創始人宣佈公司會在3個月內完蛋，他們就該準備跳槽了。正因為此，這家公司落下了「缺乏連貫策略」的名聲。

看到這一切時我很尷尬—這就像創業初期的我。那時，拜訪完客戶後，我總是確信自己找到了關於公司未來的「真正」解決方案，接下來卻是一片混亂。

尤里的公司有些不幸。雖然還有其他三位聯合創始人，可尤里才是CEO，他們中沒有人的份量足以影響尤里，讓他意識到自己的「洞見」正在讓公司受損。

因此，當我們獨處時，我提醒尤里，他濫用了pivot這個詞，將它與「那一刻的感悟」(whatever I feel like at the moment)混為一談。我說：「你先要認識到，自己不再只是個聰明的工程師了;你一宣佈什麼，30個人就得放下手中的一切。」

拿pivot當藉口

尤里辯解的時候我並不意外，「我走出辦公室就是去聽取客戶的意見，我所做的一切都是在他們反饋的基礎上找pivot。」這種話我已經聽厭倦了。「尤里，讓你成為偉大創始人的要素之一是，你有別人不具備的洞見。不過對所有偉大的創始人來說，這些洞見有一部分其實只是虛幻的見解。問題在於，每次你一有新想法，你和另外幾個創始人就希望立即看到行動。」

「這是錯的。」

「所謂pivot，是對你商業模式的一個部分或多個部分帶來實質性改變。你拿pivot當藉口，想跳過那些棘手的問題—專注於你最初的願景和商業模式，只有你覺得聽到的那些東西能對現有商業模式帶來實質性改進時，再去考慮整合。只聽取一個客戶的反饋，根本不可能收集到足夠的信息來定位pivot，20個客戶也不行。你需要確認新的方向會比你已經在前進的方向更好。」

暫時擱置「洞見」

我說，「先把你那些了不起的洞見放上3天，反思之後，再來看它們是否還那麼棒。最好能在那段時間與你信任的人來點頭腦風暴，如果不是和聯合創始人，就找公司以外的人。」

我在《四步創業法》(The Four Steps to the Epiphany，亦譯為《頓悟的四個步驟》)一書中提過，每當我覺得自己有了新的「洞見」，我首先會去我的合夥人本(Ben)的辦公室。接下來幾天,我們會把這些問題討論透徹而不讓別人知道。絕大多數時候，經過幾天思考，這些洞見真的不如公司現有的路徑好。或者，到時候又有別的客戶帶給我們完全不一樣的反饋。我們約定，除非我和本都同意，否則產品構架保持不變。這當然需要本也去接觸那些和我聊過的客戶，聽聽他們的意見。

最後再改變價值主張

其次，尤里需要明白，改變價值主張—即他提供的產品或服務的特性—對一個初創公司造成的創傷，比改變商業模式裡的任何一部分都要嚴重。

在宣佈「我們正在開發錯誤的產品」之前，他應該確保商業模式裡已經沒有其他部分(如收益模式、定價、合夥人、渠道等)可以改進了。搜尋產品/市場配比(即價值主張和客戶細分之間的正確匹配)時，產品應該是你最後才要去改變的，而不是在一開始。這是因為，顛覆產品開發架構的代價相當高。

還要確保公司每個人都知道他正在做什麼，他也許願意讓整個公司都知道「別為我每週都說要改變我們的商業模式而擔憂—這是公司在探尋階段很自然的部分—當我每個月都要求你們改變價值主張的時候，才需要擔憂。」

找一個頭腦風暴夥伴

最後，我建議在顧問委員會裡找一個他尊敬的人，這個人與他頭腦風暴時他要感覺輕鬆，並能在他想法很糟糕的時候提醒他。

尤里靜靜地坐了一會兒。也不知道他聽進去了多少，直到他回應：「等3天嗎?我能做到。那我有了新的想法，可以給你打電話嗎?」

小結

 ·創始人擅長發現一些別人忽略的東西—有時是願景，但通常是幻境。

·創始人總想馬上看到行動—他們自己把這叫做pivot。

·Pivot不是缺乏連貫策略和難以控制衝動的藉口。

·3天之內暫時別說出你的洞見。

·要是你能單方面否決你的聯合創始人，你就剎不住車了。

·董事會成員不是頭腦風暴的夥伴，去找一些你信任的人。

商業地產泡沫了嗎

2013-04-08  NCW

20個重點城市2015年前新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中55%的增量集中在中西部的新城——如何消化？ ◎ 本刊記者 朱以師 文zhuyishi.blog.caixin.com 始於2010年的商業地產投資開 發熱潮，如今正進入收官階段，城市綜合體、購物中心等大量商業地產項目集中入市、遍地開花，而盲目投資、跟風轉型、過度開發所帶來的諸多問題也開始逐步顯現。 過去幾年，住宅市場連續遭遇嚴厲 調控，地方政府供地結構向商業地產傾 斜，大量住宅開發商、零售商、製造商集體轉型或多元化發展商業地產。大規模投資湧入後，商業地產的供應量急劇增加，但與此對應的是項目招商困難、同質化現象嚴重、空置率過高等問題。 近幾年來，商業地產投資的增長速度遠高於零售行業的增長，使得商業項目空置率大幅升高。而線上零售的迅速崛起，更令這一局面雪上加霜。 「一些城市的商業地產市場已經出現泡沫化傾向，如瀋陽、成都、天津等，供應量巨大，短期內難以消化。 」中國商業地產聯盟秘書長王永平對財新記者表示，過去幾年的商業地產更多是非理性、粗放型的增長， 「講數量，但不太講質量」 。 恆隆地產董事長陳啟宗對財新記者稱，愈是在泥沙俱下的時代，那些擁有雄厚資金實力、成熟運營模式和經驗的發展商越能夠吸引租戶和消費者，成為最後的贏家。在行業經歷近三年的井噴式增長之後，商業地產的玩家已開始走向分化。 失衡 在近期舉辦的第十屆中國商業地產行業發展論壇上，被討論最多的一個關鍵詞 是 「泡沫化」 。這是商業地產行業的普遍焦慮。 現實已刻不容緩。王永平告訴財新記者， 「招商難」已經成為商業地產的一大心病，每天都有來自全國各地的商業地產開發商主動找到商業地產聯盟，要求幫助對接招商資源。 「現在，品牌商與零售商在地產商面前非常強勢。 」王永平說，以前只有高端奢侈品品牌能夠要求地產商提供裝修補貼，如今這樣的強勢已經蔓延到快消品牌和餐飲品牌。類似 H&M、ZARA 等快消品牌在進駐一些二線城市商場時，都會向地產商要每平方米幾千元不等的裝修補貼。此外，品牌商和零售商不僅對進駐的樓層和麵積更加挑剔，還開始要求將固定租金轉為流水抽成，讓地產商分擔開店風險。 造成這一局面的主要原因是商業地產項目數量劇增且同質化現象嚴重。 據中國購物中心產業資訊中心的預計，2013年中國新增的購物中心面積將超過4400萬平方米；到2013年底，中國購物中心的累計存量將超過2.5億平方米。易居中國的統計也顯示，2011年至2015 年，中國20個重點城市新增的城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中55% 的增量集中在中西部的新城。 世邦魏理仕的一份報告稱，全球在建購物中心面積排名前十位的城市，中國佔據八席，其中在建面積最大的三個城市均在中國——天津有16個在建購物中心，總面積達245萬平方米；瀋陽有18個在建的購物中心，面積總計218萬平方米；成都共有24個在建購物中心，總面積約189萬平方米。 金地集團穩盛投資管理有限公司總經理吳濤對財新記者稱，從投資價值角度而言，目前中國商業地產的泡沫很大。寫字樓毛租金收益率不足7%，商場收益率更低到3%，甚至不夠支付銀行貸款的利息。 中坤集團總裁焦青也認為，商業地產目前存在一定的泡沫，一些二三線城市的人口及經濟發展水平，還不足以支撐如此大體量商業地產的開發。但是，蜂擁而入的開發商和投資者，將土地和商舖的價格都抬得很高。 凱德商用中國首席執行官駱偉漢的觀點則相對樂觀。他認為，泡沫還未形成，中國商業地產還有很大的空間。 「目前國內人均購物中心的面積只有1.2平方米，而美國的平均面積是2.3平方米。 」「零售行業的增長速度最近兩年大概是13%-15%，而商業地產投資的增速為27%。 」九州遠景商業機構董事長王敬認為，這兩個速度的不匹配，造成商業地產發展失衡。同時在區域上也出現失衡，過度集中於一二線等中心城市，扎堆開發，結果「旱的旱死，澇的澇死」 。 地產商與零售商在供需結構上也存在失衡現象。 「雖然購物中心、綜合體遍地開花，但是真正優質的、好的項目還不多，很多零售商在選址過程中找不到自己想要的地方，這種矛盾很多。 」王永平表示，很多商業地產項目位置偏遠，規劃不合理，讓商家難以入駐。 失衡導致空置率上升。仲量聯行的報告顯示，截至2012年底，二線城市購物中心的平均空置率為10.5%，高於2011年的10.2%；而一線城市的空置率也從2011年7.9% 增至8.4%。其中，瀋陽的空置率高達24.3%，鄭州次之，為20.7%，成都為12.6%。另外，成都的寫字樓空置率全國最高，達34.6%。 混亂 商業地產在局部區域的泡沫化以及空置率的高企，主要是由地方政府的不合理規劃、開發商的盲目投資導致。 在瀋陽，超過10萬平方米規模的商業地產項目在55個以上，其中金廊沿線有25家，恆隆地產、嘉裡中心、茂業國際等大牌雲集。 「對於瀋陽這樣的城市，想消化如此體量的商業項目，在不再批建新商業項目的前提下，至少得五年。 」王永平預計。 來自四川商業地產聯盟的數據也顯示，截至2012年底，成都規劃、在建與開業運營的商業綜合體達到118家，總體量超過1000萬平方米。 世聯地產預計，北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都等七大城市在未來五年內購物中心的面積至少翻一番，達到8700萬平方米。其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。 「在市內建設摩天大樓和宏大商場，往往被視為現代化及官員能力的證明，有利於官員的未來擢升。 」陳啟宗在今年的致股東函中表示。 近兩年，地方政府在土地供應結構上，明顯傾向於商業地產，大量的商業用地被推出。即使是住宅用地，通常也會要求配建10%-20% 的商業面積。同時，在住宅市場遭遇調控的背景下，很多開發商視商業地產為避風港，加大了對商業地產的投資，這與地方政府不謀而合。 此外，地方政府還多以低價土地用於商業項目的招商引資，吸引各行各業的投資。例如，四川簡陽市政府就給海底撈規劃了20萬平方米的土地，用於商業開發。娃哈哈集團宣佈進軍商業地產之後，也接到了很多地方政府的邀請。 王永平認為，在過去三年的商業地產投資大潮中，有清晰戰略、主動轉型的開發商只是少數，更多的是被動、盲動或「心動」轉型， 「地方政府給了三四百畝的便宜土地，企業會覺得不拿白不拿，於是就都進了商業地產」 。 吳濤也表示，很多開發商做商業地產，更多是將其作為拿地或避稅的工具，或者以此來套取經營性物業貸款。 商業地產項目一般不賣完不清盤，只要項目公司不註銷，政府就不會清算土地增值稅。另外，經營性物業貸款一般都是接近十年期的長期貸款，也很受開發商的歡迎。 「很少有開發商真的關心商場經營的好壞。 」吳濤說，因為資金的關係，很多商業地產項目最終都難逃被散售的命運。而散售會使商業地產項目在招商、經營上陷入混亂，降低其投資收益。 分化 一邊是失衡所導致整體空置率上升，另一邊優質項目還在不斷提價。王敬對財 新記者稱，由於資金實力、運營方式的不同，商業地產行業的分化逐步顯現。 廣百集團董事長荀振英稱，很多商業地產項目佈局不合理，經營模式同質化，這會給購物中心的運營帶來挑戰。 銀泰百貨副總裁王銳也說，優質的商業地產項目很稀缺，且租金在不斷上漲。 駱偉漢透露，凱德商用在中國的所有商場2012年同店客流量平均增加7%，銷售額增加15.5%。 「這主要得益於專業的管理，能夠帶來客流，租戶也會繼續 選擇這個商場。 」目前凱德商用有超過8000家品牌客戶，形成了一個規模龐大的租戶網絡。 恆隆的物業租金也在上漲。陳啟宗說，不考慮銀行貸款利息，中國的購物中心每100元租金的收益，業主可以拿走67元，這是行業平均水平。但恆隆的項目可在每100元租金中獲得84元收益。 差距來源於項目整體的運營管理。陳啟宗也認為， 「但凡切割成豆腐塊散售的商業地產項目，都不會成功」 。真正的商業地產必須整體持有運營，控制租戶組合，通過運營逐步提高租金收益。通過12年的運營，上海恆隆廣場的淨租金收益率已經達到了40%。 大部分的商業地產項目面臨招商與經營困境，人流冷清，商舖空置。大連萬達集團董事長王健林在2012年9月曾表示，商場人流的增長速度從兩位數降到了個位數，客人的單一消費額迅速下降，商戶開店的意願也在降低。 吳濤認為，資金實力不強，貿然進入商業地產領域的小開發商將面臨問 題，招不到租，甚至也賣不出去。另外，那些位於新城區、遠郊區的純商業項目，沒有住宅銷售補貼，也可能會遇到問題。 「但短期內還不會集中爆發，等貸款期限到期，問題會顯現出來。 」「十年前，人們問，什麼是商業地產；五年前，人們問，誰在做商業地產；今天，人們在問，誰還沒有做商業地產；也許五年後，人們要問，誰還在做商業地產？」王永平認為，商業地產行業不久將出現洗牌，併購會增多。

陳一舟稱微信是最大對手，他找對對手了嗎？

http://www.iheima.com/archives/40441.html

昨日(5月14日)，人人公司公佈了第一季度財報顯示，本季度的淨虧損依然高達310萬美元，不過好消息是相對去年同期的1360萬美元淨虧損，這已經算是不錯的業績了。

「我們認為微信是人人最大的競爭對手之一。」在出席第一季度財報分析師會時，人人公司董事長兼CEO陳一舟拋出了這樣一個觀點。在陳看來，人人的最大競爭對手一直在變化幾年前是開心網，一年半以前是微博，過去一年半時間裡主要是微信。

微信真正是人人網的最大對手嗎？旁觀者不得而知，不過微信確實是讓陳一舟如臨大敵。2012年3月，人人網發佈了幾乎是微信的克隆版應用「私信」，並強制用戶安裝該軟件。然而在用戶的怨聲載道中，私信於今年初宣佈停止服務，持續時間前後不到一年。

不過「私信」的匆匆夭折並不妨礙陳一舟在移動互聯網上的暢想，昨日在接受媒體採訪時候，陳一舟公開表示，人人今年的主要任務是回歸社交本質，其中最核心的點在社交通信方面，這將在人人的移動客戶端集中體現。然而人人網真能做出和微信分庭抗禮的移動產品嗎？我們拭目以待。

以下為陳一舟在財報分析師會上的觀點摘錄：

我們以前談過這個領域的競爭局面，我們認為微信是人人最大的競爭對手之一，當然主要的競爭對手每年都在發生變化，幾年前是開心網，一年半以前是微博，過去一年半時間裡主要是微信，微信背後是中國市值最高的公司之一騰訊，騰訊在即時通信方面非常有經驗，微信與騰訊過去十年來的核心業務密切相關，所以他們非常有優勢。往好的一面看，微信大概是最後和最強大的對手，我們如果過了微信這一關，估計前途就會一片光明。

(i黑馬註：陳一舟去年在接受創業家雜誌專訪時，曾就移動互聯網的圈地戰略進行過個人的闡述：

去年我們剛上市的時候，有一個季度稍賺了點錢。這好日子也沒過幾天，等到二季度，智能手機又火。我說完了，又要開始折騰了，又到圈地的時候了。移動互聯網的圈地，這個過程其實特別折騰也特別累，你的馬能跑多快你就能圈多大的地。可是圈到的地是鹽鹼地，很可能要付出幾倍的努力才能得到原來一樣的收成。不僅如此，很多小公司不像巨頭們有那麼大的現金流，經不起折騰。人人還沒享受到移動互聯網帶來的紅利，微博又來了;微博才火了沒有幾天，微信又起來了。)

微信一推出朋友圈功能我們就注意到了，也一直在觀察朋友圈的表現，在圖片分享領域我們奪取了很多市場份額，特別是在白領用戶階層。人人網這樣的社交網絡和即時通訊以及類似Twitter的社交服務有很大的區別，就權限和分享開放程度來看，社交網絡服務位於類Twitter服務和即時通訊服務之間，類Twitter的平台完全開放，類似微信和Line這樣的即時通訊服務比較私密，社交網絡基本算是兩者的結合，在PC時代非常有優勢，人們想找地方去旅遊，對分享圖片需求很大。

而在移動端，通訊在智能手機沒出現的時候就是功能手機的主要應用，人們用手機主要就是打電話、發短信，智能手機時代依然如此，所以移動端現在的競爭主要集中在「社交通訊」(social messaging)方面，我覺得機會在招手，我們需要進一步進行產品創新，將社交網絡產品移動化，如果有進展我們會公佈。

(i黑馬註：陳一舟在接受創業家專訪時，曾介紹人人網的移動互聯網方面的重點在應用層：

移動互聯網公司多數壽命都不長，早期可以快速佔據一個位置。短平快的東西可以很快速地衝起來，但是現在大家都會，長期效果沒有。計算機互聯網裡，最難的產品是操作系統。 歷史上來說，最賺錢的公司都是操作系統公司，比如說微軟，蘋果，以及谷歌。從PC的歷史經驗看，要在移動互聯網有所建樹，一定要離操作系統更近，這樣才能掌握入口。這裡最典型的是小米，小米相當於給安卓OS包了一個皮，這個皮是最成功的一個。雷軍有技術優勢，這個仗不是一般人能打過的。甚至強過其他一些相對傳統硬件公司，小米的融資能力、宣傳能力和互聯網理解都強很多。

我們在移動互聯網就更多專注在應用層。往上跑，研發做產品。雖然這條路很難，有很多企業也在做，不過人人網就像一個大飛船，大家都圍繞著這個飛船，補一補窟窿，讓飛船更快些。事實上，在一個大的平台上做升級還是比較划算的，很多小公司還停留在怎麼找到更多用戶的問題上。)