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20個重點城市2015年前新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中55%的增量集中在中西部的新城——如何消化？ ◎ 本刊記者 朱以師 文zhuyishi.blog.caixin.com 始於2010年的商業地產投資開 發熱潮，如今正進入收官階段，城市綜合體、購物中心等大量商業地產項目集中入市、遍地開花，而盲目投資、跟風轉型、過度開發所帶來的諸多問題也開始逐步顯現。 過去幾年，住宅市場連續遭遇嚴厲 調控，地方政府供地結構向商業地產傾 斜，大量住宅開發商、零售商、製造商集體轉型或多元化發展商業地產。大規模投資湧入後，商業地產的供應量急劇增加，但與此對應的是項目招商困難、同質化現象嚴重、空置率過高等問題。 近幾年來，商業地產投資的增長速度遠高於零售行業的增長，使得商業項目空置率大幅升高。而線上零售的迅速崛起，更令這一局面雪上加霜。 「一些城市的商業地產市場已經出現泡沫化傾向，如瀋陽、成都、天津等，供應量巨大，短期內難以消化。 」中國商業地產聯盟秘書長王永平對財新記者表示，過去幾年的商業地產更多是非理性、粗放型的增長， 「講數量，但不太講質量」 。 恆隆地產董事長陳啟宗對財新記者稱，愈是在泥沙俱下的時代，那些擁有雄厚資金實力、成熟運營模式和經驗的發展商越能夠吸引租戶和消費者，成為最後的贏家。在行業經歷近三年的井噴式增長之後，商業地產的玩家已開始走向分化。 失衡 在近期舉辦的第十屆中國商業地產行業發展論壇上，被討論最多的一個關鍵詞 是 「泡沫化」 。這是商業地產行業的普遍焦慮。 現實已刻不容緩。王永平告訴財新記者， 「招商難」已經成為商業地產的一大心病，每天都有來自全國各地的商業地產開發商主動找到商業地產聯盟，要求幫助對接招商資源。 「現在，品牌商與零售商在地產商面前非常強勢。 」王永平說，以前只有高端奢侈品品牌能夠要求地產商提供裝修補貼，如今這樣的強勢已經蔓延到快消品牌和餐飲品牌。類似 H&M、ZARA 等快消品牌在進駐一些二線城市商場時，都會向地產商要每平方米幾千元不等的裝修補貼。此外，品牌商和零售商不僅對進駐的樓層和麵積更加挑剔，還開始要求將固定租金轉為流水抽成，讓地產商分擔開店風險。 造成這一局面的主要原因是商業地產項目數量劇增且同質化現象嚴重。 據中國購物中心產業資訊中心的預計，2013年中國新增的購物中心面積將超過4400萬平方米；到2013年底，中國購物中心的累計存量將超過2.5億平方米。易居中國的統計也顯示，2011年至2015 年，中國20個重點城市新增的城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中55% 的增量集中在中西部的新城。 世邦魏理仕的一份報告稱，全球在建購物中心面積排名前十位的城市，中國佔據八席，其中在建面積最大的三個城市均在中國——天津有16個在建購物中心，總面積達245萬平方米；瀋陽有18個在建的購物中心，面積總計218萬平方米；成都共有24個在建購物中心，總面積約189萬平方米。 金地集團穩盛投資管理有限公司總經理吳濤對財新記者稱，從投資價值角度而言，目前中國商業地產的泡沫很大。寫字樓毛租金收益率不足7%，商場收益率更低到3%，甚至不夠支付銀行貸款的利息。 中坤集團總裁焦青也認為，商業地產目前存在一定的泡沫，一些二三線城市的人口及經濟發展水平，還不足以支撐如此大體量商業地產的開發。但是，蜂擁而入的開發商和投資者，將土地和商舖的價格都抬得很高。 凱德商用中國首席執行官駱偉漢的觀點則相對樂觀。他認為，泡沫還未形成，中國商業地產還有很大的空間。 「目前國內人均購物中心的面積只有1.2平方米，而美國的平均面積是2.3平方米。 」「零售行業的增長速度最近兩年大概是13%-15%，而商業地產投資的增速為27%。 」九州遠景商業機構董事長王敬認為，這兩個速度的不匹配，造成商業地產發展失衡。同時在區域上也出現失衡，過度集中於一二線等中心城市，扎堆開發，結果「旱的旱死，澇的澇死」 。 地產商與零售商在供需結構上也存在失衡現象。 「雖然購物中心、綜合體遍地開花，但是真正優質的、好的項目還不多，很多零售商在選址過程中找不到自己想要的地方，這種矛盾很多。 」王永平表示，很多商業地產項目位置偏遠，規劃不合理，讓商家難以入駐。 失衡導致空置率上升。仲量聯行的報告顯示，截至2012年底，二線城市購物中心的平均空置率為10.5%，高於2011年的10.2%；而一線城市的空置率也從2011年7.9% 增至8.4%。其中，瀋陽的空置率高達24.3%，鄭州次之，為20.7%，成都為12.6%。另外，成都的寫字樓空置率全國最高，達34.6%。 混亂 商業地產在局部區域的泡沫化以及空置率的高企，主要是由地方政府的不合理規劃、開發商的盲目投資導致。 在瀋陽，超過10萬平方米規模的商業地產項目在55個以上，其中金廊沿線有25家，恆隆地產、嘉裡中心、茂業國際等大牌雲集。 「對於瀋陽這樣的城市，想消化如此體量的商業項目，在不再批建新商業項目的前提下，至少得五年。 」王永平預計。 來自四川商業地產聯盟的數據也顯示，截至2012年底，成都規劃、在建與開業運營的商業綜合體達到118家，總體量超過1000萬平方米。 世聯地產預計，北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都等七大城市在未來五年內購物中心的面積至少翻一番，達到8700萬平方米。其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。 「在市內建設摩天大樓和宏大商場，往往被視為現代化及官員能力的證明，有利於官員的未來擢升。 」陳啟宗在今年的致股東函中表示。 近兩年，地方政府在土地供應結構上，明顯傾向於商業地產，大量的商業用地被推出。即使是住宅用地，通常也會要求配建10%-20% 的商業面積。同時，在住宅市場遭遇調控的背景下，很多開發商視商業地產為避風港，加大了對商業地產的投資，這與地方政府不謀而合。 此外，地方政府還多以低價土地用於商業項目的招商引資，吸引各行各業的投資。例如，四川簡陽市政府就給海底撈規劃了20萬平方米的土地，用於商業開發。娃哈哈集團宣佈進軍商業地產之後，也接到了很多地方政府的邀請。 王永平認為，在過去三年的商業地產投資大潮中，有清晰戰略、主動轉型的開發商只是少數，更多的是被動、盲動或「心動」轉型， 「地方政府給了三四百畝的便宜土地，企業會覺得不拿白不拿，於是就都進了商業地產」 。 吳濤也表示，很多開發商做商業地產，更多是將其作為拿地或避稅的工具，或者以此來套取經營性物業貸款。 商業地產項目一般不賣完不清盤，只要項目公司不註銷，政府就不會清算土地增值稅。另外，經營性物業貸款一般都是接近十年期的長期貸款，也很受開發商的歡迎。 「很少有開發商真的關心商場經營的好壞。 」吳濤說，因為資金的關係，很多商業地產項目最終都難逃被散售的命運。而散售會使商業地產項目在招商、經營上陷入混亂，降低其投資收益。 分化 一邊是失衡所導致整體空置率上升，另一邊優質項目還在不斷提價。王敬對財 新記者稱，由於資金實力、運營方式的不同，商業地產行業的分化逐步顯現。 廣百集團董事長荀振英稱，很多商業地產項目佈局不合理，經營模式同質化，這會給購物中心的運營帶來挑戰。 銀泰百貨副總裁王銳也說，優質的商業地產項目很稀缺，且租金在不斷上漲。 駱偉漢透露，凱德商用在中國的所有商場2012年同店客流量平均增加7%，銷售額增加15.5%。 「這主要得益於專業的管理，能夠帶來客流，租戶也會繼續 選擇這個商場。 」目前凱德商用有超過8000家品牌客戶，形成了一個規模龐大的租戶網絡。 恆隆的物業租金也在上漲。陳啟宗說，不考慮銀行貸款利息，中國的購物中心每100元租金的收益，業主可以拿走67元，這是行業平均水平。但恆隆的項目可在每100元租金中獲得84元收益。 差距來源於項目整體的運營管理。陳啟宗也認為， 「但凡切割成豆腐塊散售的商業地產項目，都不會成功」 。真正的商業地產必須整體持有運營，控制租戶組合，通過運營逐步提高租金收益。通過12年的運營，上海恆隆廣場的淨租金收益率已經達到了40%。 大部分的商業地產項目面臨招商與經營困境，人流冷清，商舖空置。大連萬達集團董事長王健林在2012年9月曾表示，商場人流的增長速度從兩位數降到了個位數，客人的單一消費額迅速下降，商戶開店的意願也在降低。 吳濤認為，資金實力不強，貿然進入商業地產領域的小開發商將面臨問 題，招不到租，甚至也賣不出去。另外，那些位於新城區、遠郊區的純商業項目，沒有住宅銷售補貼，也可能會遇到問題。 「但短期內還不會集中爆發，等貸款期限到期，問題會顯現出來。 」「十年前，人們問，什麼是商業地產；五年前，人們問，誰在做商業地產；今天，人們在問，誰還沒有做商業地產；也許五年後，人們要問，誰還在做商業地產？」王永平認為，商業地產行業不久將出現洗牌，併購會增多。 | ||||||