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房企赴港上市:春天來了嗎?

http://www.yicai.com/news/2012/11/2227097.html
日,證監會負責人表示,證監會積極支持符合香港上市條件的內地企業赴港上市,讓更多的中小企業能夠到香港上市。

一時間,內地房地產企業塵封已久的資本市場融資大門似乎透進了一縷誘人的芬芳,赴港上市再次成為媒體和房企關注的焦點。有媒體據此推測房企上市的門檻存在下降的可能,認為政策放鬆給具有境外上市融資需求的房企帶來了曙光,甚至以此推斷可能迎來內地房企赴港上市熱潮。

內地房企赴港上市的春天真的來了嗎?

即使證監會此次政策放鬆惠及房地產行業,對於內地大量渴求資金和融資渠道的房地產企業而言,也並無多大實質性利好。因為政策主要針對通過H股方式赴港上市的企業,而H股上市方式對內資房企而言本無吸引力,此前內地房企在香港上市基本上是通過紅籌股上市或買殼上市。

2011年,復地成為內地首家在港交所退市的房企,低估值只是一方面,更重要的是因為H股身份導致它在境外發債融資或者進行股票發行融資,都需要中國證監會、外管局等部門的批准,程序複雜且受行業政策調控,從而基本喪失了融資功能。

拋棄轉勢幻想

近期在歐美主要國家的貨幣寬鬆政策和人民幣短期升值預期的帶動下,熱錢湧入香港資本市場,正出現一個難得的融資窗口。根據市場流傳的信息,目前已有旭輝地產、江蘇新城、南京金輪、當代集團等多家內地房企已過或即將接受聆訊,等候11月中旬港市可能出現的IPO「窗口期」。

但個人認為,在內地持續調控房地產和金融風暴余寒尚存的大背景下,以機構投資者為主體的香港資本市場依然謹慎,投行想必也會抓住企業焦急的心理,壓低上市價格。因此,從融資規模和可能的發行價格來看,都不大可能重演2009年內資房企在港上市的熱潮。因為從基本面上看,無論是國際資本從中國等新興經濟體回流的趨勢,還是國內房地產調控政策的取向,都不可能快速逆轉。

此刻,如果內資房企寄望於香港資本市場大勢反轉,鋌而走險步入先擴張再圈錢的賭局,必會陷入萬劫不復;如果因為資金鏈扛不住,把融資當作救命稻草,或者面對千載難逢的優質稀缺地塊,當下確實是稍縱即逝的機遇,但必須心甘情願地接受煎熬,做好低於3~5倍市盈率發行、破淨破發乃至簽署對賭條款的心理準備;如果有條件,不妨學習當年卓越置業「臨門一腳」主動放棄,回頭看倒也未必是壞事。

冷靜權衡利弊

紅籌上市或者香港買殼上市最大的好處,正是在內地資本市場大門因政策和程序幾乎關閉的背景下,打開通向境外資本市場多元融資的大門。融資的效率和成本對於房企這樣的類金融企業至關重要,香港融資渠道比較多元化,發股、發債以及其他金融產品程序也很簡單,銀行貸款利率也較低。

2012年,面對發債發股無望、銀行信貸緊縮、信託規模縮水的內地資本市場,內地房企幾乎只剩下了降價賣房、賣地賣股權這些極端生存方式,而那些在境外上市的房企則相對從容,拿地也相對積極。尤其最近在美國第三輪量化寬鬆貨幣政策推出之後,部分企業更是搶抓機遇加快步伐融資。

據媒體報導,10月19日方興地產發行的5年期美元債年息僅4.7%。11月1日,SOHO中國宣佈發行的5年期美元債年息也不過5.75%。

「有得必有失」。紅籌上市或者買殼也有各自的不利之處。紅籌IPO赴港上市目前面臨的問題在於耗時長、費用高、定價低;而買殼上市最大的問題在於短期內難以滿足融資需求,因為根據香港相關的法律,在兩年以內,對新收購的公司所做的操作對其五項核心指標的影響不能超過100%,這意味著殼公司兩年之內只能做大一倍。

冷靜權衡利弊,不難得出結論:目前並非赴港上市的春天。但是,對於那些未雨綢繆、志在推開境外融資大門的房企,確實是短期難得的機遇。

(作者係正略鈞策管理諮詢合夥人副總裁)


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