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二三線股估值降 黃國英

2001-11-30   AppleDaily

筆者有較多機會接觸一些上市公司的管理層,十之八九都認為自己公司的股價偏低,公司發展潛質不差,財政又健全,可是卻只得六七倍PE,表面看的確是不合理。似乎大家都被迫接受一個現實,就是二三線股整體估值較前幾年下滑,經濟基礎大不如前,通縮期因與南中國整合而會變得特別漫長固然有影響,但上述公司大部分是在海外或國內發展,亦有如此情況,最大的理由是太多投資者於過去幾年於二三線股上損手。本來願賭服輸,分析行業或公司前景錯誤而輸錢是沒有問題,但香港太多財技高手,也太多精心設計的交易,早已令較資深的一批股民起了極大戒心,二三線股的PE,比起幾年前來講是低了不少,業績紀錄這項無形資產,亦變得更加重要。有一些公司六七倍PE,如果換轉在三四年前,可能已無甚懷疑值得買入,但遇人不淑的經驗太多下,難免令人變得戰戰兢兢。宜小注揸長線在 這種情況下,不少股份變成不上不落,有批人認同前景好肯於低位吸納,但當升至六七倍PE卻又再難覓知音,形成股價呈膠着狀態。面對這個形勢,唯一辦法是一 定要有心理準備作長線持有,希望公司陸續交出業績之後,令市場認識到公司的質素而獲得重估,屆時才可望由業績帶動下突破悶局。由於管理層的 取向,是其中一個主要關鍵,分析員亦未必可以顯著改善這個情況,這一類公司頗多是股權集中的家族式生意,就算市場認同行業有增長潛質,管理大公司與小公司 所要求的技巧也大不同,這方面的憂慮,亦會令估值打個折扣,所以買入這些公司,最好是小注揸長線,當折讓隨時日消失後,回報會甚豐厚,不過當然也有遇人不 淑的危險。

三線 估值 國英
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二三線公司清盤潮 德發主動申請宜進利被荷銀入稟

2008-09-12  AppleDaily


【本 報訊】本地二三線上市公司掀起清盤潮!同樣問題多多的德發集團(928)及宜進利(304),雙雙進入清盤程序,意味持有兩者股票的投資者,可能要等到有 「白武士」出手才有望脫困。據法庭資料顯示,德發於前日申請自動清盤,而宜進利則由主要債權銀行荷蘭銀行入稟申請清盤。記者:陳健文

法庭資料披露,德發已委任何君柱.方燕翔律師樓,代為入稟申請清盤。本報曾查詢該律師樓有關清盤一事,惟對方指目前不便評論。日前再有執董辭職的德發,自今年7月30日起停牌,之前公司核數師畢馬威曾對其07年度業績給予保留意見,並於去年8月辭任公司核數師。

德發無力還債

德 發曾表示無力償還債務,其附屬公司德發製造廠,本周二更被理想拉鏈亞洲有限公司入稟高院,追討367.81萬元生意欠款。另一家同樣進入清盤程序的宜進 利,據其臨時清盤人、富理誠執行董事沈仁諾及霍義禹發出的新聞稿稱,委任臨時清盤人,目的是為所有利益相關者保護及保存宜進利的資產與營運。臨時清盤人正 聯繫宜進利的管理層、債權人及其他利益相關者,並審查其財務和營運狀況,以釐定最合適的策略。沈仁諾表示,現正評估宜進利情況,以尋求更多可行方案。他向 路透社透露,清盤程序需時數星期,目前仍絕對有機會拯救公司;而債權銀行決定委任臨時清盤人,主要因為其中數家債權銀行對公司重組缺乏信心。

宜進利旗下先施錶行不受牽連

臨 時清盤人強調,宜進利旗下的Sincere Watch(下稱SW)、即本港上市公司先施錶行(444)的控股公司,並未受事件影響,SW維持正常運作。臨時清盤人並重申,SW沒有向宜進利的債權人 提供任何形成的擔保,亦未涉及宜進利的債務問題。臨時清盤人亦不會要求SW派發股息,或尋求任何形式的財務支援,對SW的基本業務及管理層充滿信心。沈仁 諾保證,SW營運獨立,不受宜進利影響,將維持正常運作,營運方式不會改變,該公司的僱員、供應商及顧客可放心。有分析員指出,由於宜進利的零售業務以銷 售中價時尚手錶為主,故其存貨「不是太值錢」,反而先施錶行應是現時其手上最值錢的資產,位於內地的廠房及機器亦有一定價值。日前東亞(023)旗下東亞 中國,已率先自行接管宜進利內地3家分店。

德發爆煲事件簿

‧07年8月5日:7月時沒有對全年業績表示保留意見的核數師畢馬威,在年報中對業績給予保留意見,其後更拒絕連任

‧8月6日:David Webb撰文,質疑德發賬目有不少疑團,當日股價急瀉逾13%

‧11月12日:委任NCN CPA Limited為核數師

‧08年7月15日:以總代價3億元收購一家柬埔寨木材公司40%權益,德發以同等價值的應收賬支付

‧7月21日:有報章收到匿名信,質疑公司收購的柬埔寨木材公司之股東身份

‧7月21日:發通告澄清報章所載的股東名冊副本為偽造,已報警處理

‧7月30日:因未能在限期前刊發全年度業績,在開市前停牌

‧8月8日:再延期公佈業績

‧8月8日:司徒澤樺、黎文良及周計良等3名非執董離任,原因包括對會計事務不滿

‧8月13日:發盈警,指截至08年3月止全年業績將大幅倒退,亦接獲若干催債函件

‧8月14日:委任Kristi Swartz及陳仕鴻為獨立非執行董事,James D. McMullen為非執行董事

‧9月8日:就司徒澤樺、黎文良及周計良的請辭作進一步解釋,指前兩者曾就應否發出盈警,與執董Douglas Gary Drew意見分歧

‧9月10日:林益勝及何益堅辭去執董職位,林氏指8月視察深圳廠房時曾被拘禁,及後患上嚴重創傷後壓力心理障礙症,不能再履行職務
三線 公司 清盤 德發 主動 申請 宜進 進利 利被 荷銀 入稟
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立論:資金流向二三線 林少陽



2009-05-18  AppleDaily





 

上 周港股表現呆滯,然而二三線股份卻各自各精采。指數回落超過3%,只反映資金由大藍籌流向二三線股份。過剩的資金遇上恐慌情緒逆轉,帶動今次環球股市大幅 反彈。熱錢流入衝擊聯繫滙率,上周金管局繼續向銀行體系注資,港元結餘正逼近三千億,利率已跌近零息水平。投資者除了拋售現金搶購磚頭外,不妨靜思那個行 業最能受惠超低利率水平?超低利率水平對高負債的企業特別有利,因為只要回報稍微高於借貸利率,借錢投資(或做生意)有助提升股東回報。越是高負債的企 業,股價在今個反彈浪的升幅越是明顯,當中包括過去兩年備受拋售的跨國金融機構,其中一家是我不看好的滙豐控股(005)。滙控的股價,由宣佈供股前的 56.95元,相比上周五收市價64.15元,升逾12%,連供股權總回報66%,表現跑贏大市。其他跨國金融股表現更加出色,同期宏利(945)股價升 85%,渣打(2888)未計股息回報仍升1倍。若與3月中低位比較,升幅更勁。

高負債企業受惠低息

滙控的投資建議,可說是 近年我Timing最差的Call。然而,這些跨國金融機構的危機是否已經過去?滙控差不多30倍的財務槓桿可以維持多久?如果各國政府因為它們Too Big to Fail而繼續放水,有各國政府的Blessing,則跨國金融企業將繼續成為全世界最賺錢的企業,投資者不應與政府對着幹。若我們不能打敗對方,唯有參 與其中。然而,我對未來銀行壞賬上升仍然有頗大的戒心。反而一些靠同業拆息借錢再放數給債仔的「大耳窿」,在經濟不景之下生意可能越做越旺,利錢比金融海 嘯前高幾倍,頂得住壞賬上升有餘。林少陽以立投資管理投資總監



立論 資金 流向 三線 少陽
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三線股 行賄造市內幕


2004-03-04   NextMagazine


廉署在上週三展開代號「無比敵」的拘捕行動,調查人員偵騎四出,共拘捕二十名人士,涉及廣興及利來兩間上市公司。被捕或助查人士包括廣興國際董事李萬德、瑞銀集團分析員陳財成(Nicholas Tan),此外還有前港姐李嘉慧男友,位居證券行董事的任偉成(Vincent Yum),以及女星吳文忻男友,凱基證券要員陳劍陵(Kim Chan)。被捕人士涉嫌透過行賄,造市控制股價,或在配股事宜中貪污。這次被廉署揪出的廣興及利來,原來早已問題多多。其中廣興在上市後不久,已開始有異動,還被證監發現貨源歸邊,而被勒令停牌達半年。不專心正業的廣興,其後還因炒股搞網,至連年蝕錢。至於利來,大股東在上市前原來欠下一屁股債,要靠公司上市套現解困。


廣興及利來今次爆煲,正正暴露了香港上市公司的質素問題。港交所與證監會,幾年來一直只懂爭奪上市審批權,但實質監管工作,原來都是講多過做。廉署今次展開的「無比敵」行動共拘捕十三男七女,包括廣興國際董事李萬德、瑞銀分析員陳財成,基金經理及駁腳的中間人。其中廉署Z組調查人員,在上週三預先在一間夜店埋伏,當李萬德與陳財成見面交易時,廉署當場採取行動。調查又發現,李萬德涉嫌在去年七月,透過一間金融機構的董事及投資顧問,利用行賄手法,達成協議,要求一基金經理,買入超過一千萬股廣興股份。涉案的兩名中間人及基金經理,事後獲分二百萬元。廉署人員在被捕人士的家中及銀行保險箱,搜獲共六百萬元賄款,及一輛平治汽車。從事漂染及紡織的廣興國際,由李萬程、李美蓮、李萬順及李萬德四兄弟姐妹,於九一年創辦。廣興在九七年上市以來一直籍籍無名,直至去年中起,突然變身基金愛股,股價兩月間飆升一倍,市值暴漲至六億。原來這一切,都可能有人在幕後監製。

廣興規模奀豬上週六,已獲准保釋的廣興董事李萬德,和姐姐李美蓮如常返回公司,逗留至下午六時才離去。二人的父母當日亦急忙趕回公司開會,商討對策。廣興的總部設於葵涌道美順工業大廈八樓,據大廈看更表示,李氏兄弟出入,不是揸法拉利就是保持捷跑車,升把只可泊兩部車的車位,泊上四部車,跟管理處阿頭說聲便算數。廣興國際本身有不少問題,而行事放任的李氏兄弟,在公司上市前後,便開始有古怪。李萬程兄弟早年接受傳媒訪問時,聲稱家族四九年從上海到港,一直從事紡織行業。然而記者多番在紡織界打聽,行家都未曾聽見過廣興及李家的名字。而廣興在位於南海西樵鎮的廠房,面積僅三分二個標準球場般大,只聘有八百個工人。雖然規模只勝過山寨廠少許,但九七年上市時,廣興公佈每年有三億多生意額,淨賺二千多萬。上市前,李氏四兄弟開始部署攞着數,他們把九二至九四年購入,用來自住的三個華景山莊單位及匡湖居洋房,售予一海外註冊的Manlifield公司,然後要上市公司租屋作為四人的員工宿舍。四位董事每年還有十萬元假期津貼,上市公司又要提供汽車給他們代步。

被證監停牌半年廣興在九七年三月上市時,招股價一元二角。半年後已開始炒上,至九七年九月底,股價升至一元六角八,其間廣興配股集資三千八百多萬,然而卻引起證監會的注意。九八年四月中,廣興被證監會勒令停牌,並指廣興的街外流通股份大部分已歸邊,股價受七間經紀行操控。廣興停牌半年才得以解禁,復牌後,廣興股價狂瀉五成。廣興稍靜下來後,不久遇上網股熱潮,廣興又再身痕,不單染指互聯網甚至電訊業務,還搭上抽水大王官永義。原來,廣興與官永義甚有淵源。廣興自九一年成立時,官永義旗下的永義國際一直是廣興的大客仔,佔廣興營業額一成多。廣興於九八年三月,街外股份被密密吸納,至貨歸邊,傳聞買家與官永義有關。九九年初,永義國際透露持有廣興近一成股權。

搞網損手爛腳


永義國際借勢炒廣興一鋪,但科技網股還未爆破時,廣興已第二度爆煲。九九年七月,廣興因有意發新股收購國內互聯網公司,市場傳出證監出手調查,廣興股價一日之內狂跌五成三。廣興搞網無料到,故此永義國際,亦馬上把手頭廣興股份全部沽清,官永義更聲言無意再與廣興在生意上合作。不專注於正業的廣興,於○一年因炒燶股票,蝕千六萬;在二○○二年,又因投資互聯網業務,蝕近二千萬,股價一沉不起。直至去年三月全年業績,公司才轉虧為盈,賺二千二百萬元,每股盈利五仙七。一般紡織股,市盈率多為十倍左右,以此推算,廣興股價應值五毫左右,然而廣興今天股價一元七角,明顯不尋常。適逢虧轉盈這個利好消息,有人便部署食大茶飯,炒高股價骨水。本來成交淡靜,五月份曾試過一日只得七、八萬股成交的廣興,在六月份開始躍躍欲升,還突然在六月十六日有大手成交。當日,有人透過證券行軟庫金匯,配售一批四千萬舊股,每股造價八毫四仙,佔已發行股本的一成。跟着,廣興成交繼續暢旺,股價在兩個月間,由九毫升至一元七,升足一倍。Arisaig基金默默在市場吸納,最終持有廣興一成股份。

配股三部曲李嘉慧男友,軟庫金匯財資部董事任偉成,原來與廣興關係密切。廣興股價被炒高後,有人便開始第二步行動。市場人士透露,有人在去年中,聘請公關公司,教授李萬德在公司推介時,如何應付基金經理及分析員的質詢,更教他如何接受傳媒訪問。例如若有人問起為何以前染指互聯網業務時,就應該表現懺悔,表明已經痛定思痛,以改善形象。李萬德一邊接受演講集訓,另一方面,《蘋果日報》、《經濟日報》及《星島日報》等報紙的專欄作家,也開始紛紛推介讀者買入廣興。


一時間,廣興就變成了當紅基金愛股。毫無疑問,廣興還要火乘風勢,部署最後一步——配股抽水行動。此際,有中間人出面,利誘分析員撰寫有利廣興的研究報告。上月十二日,瑞銀集團分析員陳財成發出研究報告,指廣興目標價可達二元三角一仙,又指廣興已經自去年「轉勢」,預計○四年收入,有六成五升幅,廣興的估值被低估,未來將會與同樣從事布料針織、漂染的冠華一樣飛升(冠華自去年中,由一元六角升至今年二月四元水平)。「他們將自己與冠華相比,其實都係想配股,冠華早幾日才抽水集資了兩億幾。」市場人士說。然而,上得山多終遇虎,廣興的配股大計尚未實現,便被廉署一網成擒。

李嘉慧男友勁豪爽涉案的任偉成,約卅三歲,畢業於美國南加州大學,獲經濟學碩士,在投資銀行界打滾七年,曾任職里昂亞洲及荷銀。任本身家底不俗,祖父是香港六十年代小報《紅綠日報》的社長任護花。任偉成從美國回來,已一個人住在半山麥當奴道,他的前女友任職律師,二人自小青梅竹馬,女方喜歡管束男方,但最後仍分手收場。此後任偉成便常常夜蒲中環Drop等地方,曾與模特兒奀妹傅天穎邂逅。在三年多前,任偉成認識前港姐亞軍李嘉慧,兩人火速發展起來。李嘉慧當年是港姐冠軍大熱,最終敗於楊婉儀手下,近年以當模特兒為生。任與李嘉慧拍拖數月,任偉成便送上十五萬元的Franck Muller手錶,二人還結伴到大溪地著名島嶼Bora Bora度假。這兒以手製珠寶首飾馳名,物價指數甚高,是荷李活大明星的度假勝地。本週一,本刊致電任偉成,詢問有關他被廉署拘捕一事,他以開會繁忙為由說:「不作回應。」至於持有一成廣興股份的Arisaig Partners基金公司,於九六年成立,總部設於新加坡。其中四名基金經理曾在香港的外資證券行如法興、大和證券等任職。本刊不斷透過電郵,及致電向該公司,查詢有沒有基金經理被廉署拘捕,多日來一直未獲回應。

利來老細之前周身債涉及今次廉署「無比敵」行動的另一間上市公司利來,其被捕董事涉嫌在上市時賄賂證券經紀,以配售股份。市值兩億多的利來,於○二年上市,公司業務十分單薄,主要在大陸市場,設計二十至四十歲的女士上班套裝。然而該公司既無自己廠房,只靠與大陸的蚊型製衣廠簽訂承包協議,再在大陸透過六十六間加盟店出售。利來控股於○二年上市,公司主席蘇智曉,在上市前原來已經一屁股債。八七年,蘇曾經因欠債而被一名譯名梁齡人士申請破產,而公司上市前一年,蘇智曉亦被中銀香港入稟高院,追討欠款二千二百六十萬。另外,他亦欠永亨銀行二百四十萬按揭貸款。蘇智曉在如此缺水的情況下,唯有將利來上市,套現減債。

南丫島王子協助上市利來上市時的保薦人,是金利豐財務顧問。利來的集資額只有二千八百多萬,但公眾持有的兩成二股份,竟由十五名投資者持有,其餘百分之二點五,才由百七名股東持有。利來甫上市便出現貨源歸邊,也實在罕見。當年有份負責利來上市一事的,就是吳文忻男友,現為凱基金融亞洲董事的陳劍陵(Kim Chan)。陳有「南丫島王子」稱號,母親是南丫島的原居民,在島上有不少物業。三年前,陳與九八年港姐季軍吳文忻搭上,曾與吳回南丫島上燒烤,還被記者拍得二人在露台濕吻。本刊致電陳劍陵時,他身在國內公幹,對於被廉署拘捕一事,只說:「不作回應。」至去年,利來股價突然倍升,蘇智曉先後四次配售舊股,套現六千多萬,但市場人士相信,當中不少用來支付當年上市的「安排」費用,蘇真正落袋的,估計只得一千萬左右。


三線 行賄 造市 內幕
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碧桂园现金告急 三线城市寻找机会


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-10/HTML_LWY5AV79WHBO.html


【核心提示:碧桂园董事会主席杨国强日前亲自前往四川达州考察,此前他还曾派人前往四川泸州考察。虽然碧桂园被外界认为走出广东“水土不服”,但从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。】

不穿袜子的杨国强出现在达州,寻找“三线奶酪”

地产大鲨鱼”现金告急从深海转向浅滩,还有泸州。

碧桂园杨国强陡然出现在川东小城达州,独自神情轻松地坐在CA4355的头等舱里,这位富人开始在“三线城市”寻找新奶酪。

川东的达州河石坝机场是一个没有廊桥的机场,一条跑道一个停机坪,到达厅与出发厅就隔着一道墙。这个机场每天仅有三个航班往返:至广州,至北京,至成都。

达州机场100平米左右的候机室里,隔出了一间空间不大的贵宾室,里面不断传出谈话声和笑声。这个贵宾室随着达州成为“中国气都”及当地人挂在嘴上的“中国石化城”后,就一直热闹非凡。

8月4日,中雨,气温25摄氏度,17时25分。CA4355航班将由达州机场起航,目的地广州。

17时左右,中国女首富之父、碧桂园(2007.HK)董事会主席杨国强在数人陪同下走出贵宾室,最后一个登上飞机。还是那身典型的杨氏打扮——灰白色的夹克衫,黑色皮鞋不穿袜子,一个LV小行李袋。

“你是最后一个登机的了。”空乘女服务员说,她走进机舱,用标准的普通话说:“人都到齐了,马上就飞了。”

杨国强一边往里走,一边用广东味的普通话说:“飞了,飞了”。

杨国强坐在头等舱A1位置,临窗,神情悠闲,全程没有起身。

18时40分,飞机抵达广州新白云机场。杨国强第一个从飞机头等舱下机上摆渡车,选择一个位置坐下。但很快,一辆金灰色“VIP贵宾接待车”,把杨从摆渡车上接走。

其间,杨国强不停地用摩托罗拉手机打着电话。杨国强达州之行确有玄机。

杨国强此行,显然不是徜徉巴山蜀水。这位55岁、“洗脚上田”的广东企业家,看中的是达州区域经济支撑下的房地产消费市场。

达州,地处川渝鄂陕四省市结合部。又名“中国气都”,为巴人故里。

达州的宣汉、开江,以及临近的重庆开县、梁平,是世界第二大天然气基地。

根据四川省统计局的数字,达州2007年GDP就位列四川省第五位。

达州市统计局数字显示,今年一季度城镇居民人均可支配收入3051元,城镇居民一季度人均工资性收入2100元,增长13.3%。达州市区房地产业刚刚起步,房价约2000元。

杨国强“觊觎”达州已久。去年9月,达州市长何健率人赶赴广州顺德、增城等地,参观考察碧桂园。而在更早前的2007年,碧桂园就曾派员去达州考察洽谈,并与达州方面达成投资意向。

“据说,杨老板有去四川看过地。”碧桂园内部一名人士对记者如是说。

但截至目前,理财周报记者在达州工商局、四川企业信用网,均未查找到关键字为“碧桂园”的企业登记,而碧桂园在外省成立的项目公司,一般都冠以“××市碧桂园房地产开发有限公司”。

不仅是川东北的达州,杨国强还把眼光投向了川南的泸州。

有报道称,去年7月杨国强在广东顺德的碧桂园集团总部,会见了泸州市委书记朱以庄一行。杨国强表示,此前曾派人到泸州考察,“对泸州印象很好,期待能尽快赴泸州考察”。 

从项目绝对数量上看,碧桂园在广东省内和省外的项目相差无几——均为20多个,但对公司的业绩贡献却有天壤之别。

作为“国内著名的综合性房地产开发企业”(碧桂园官网介绍),碧桂园的广东省外开发和销售无疑是它的短板。

有报道指出,今年上半年碧桂园旗下仅有一个广东省外——湖北荆门项目新开盘,虽然当时的140多套房开盘即售罄,但因为货量太小,对碧桂园的整体业绩贡献并不大。而在去年全年,碧桂园在广东省外就有20多个项目开盘,销售金额达40亿元。

碧桂园上半年收入中,绝大部分来自广东省内项目——大约60亿。

今年早期,在房地产市场仍交投惨淡之际,关于碧桂园旗下众多项目停工的传闻很多。彼时,理财周报以“大鲨鱼搁浅”为题,进行过专题报道。

查看碧桂园的项目地图,东北、中部、华南地区项目密集,而西南地区仅重庆长寿区有一个“长寿碧桂园”。该项目销售人员对记者表示,“已经开发了600多亩”。 

值 得注意的有两点:一是碧桂园在项目开发权益上,倾向“单打独斗”——省外项目均由碧桂园集团持有100%权益,而广东省内有3个项目属于合作开发,但由碧 桂园控股;二是在建项目预期竣工日期普遍较晚,除广东省内5个项目预期于今年第四季度竣工外,其他省内外项目交楼日期大都在2010-2012年,最晚的 到2013年第四季度。

有报道直指,碧桂园今年以来的表现是“低调拿地、二线潜行”。逻辑在于:“大盘开发”是碧桂园的标志之一,碧桂园往 往选择面积较大、可开发数年甚至十年以上的土地,而土地面积仅数万平方米的土地,似乎从不在碧桂园的考虑之列;此外,碧桂园甚少现身“招拍挂”市场,因土 地面积较大,其拿地方式以协议为多。

没有人怀疑碧桂园在广东省内的开发能力。

就在今年5-6月,增城市碧桂园物业发展公司分别以8100万元和6500万元竞得广州增城的两宗土地。此前的4月,碧桂园以超过1亿元的价格竞得广东肇庆高要一面积仅为5244平方米的商业地块。

但在广东省外,由于先前张家界“零地价拿地”事件曝光,聚焦高倍放大镜之下的碧桂园,省外扩张脚步已经放缓。

碧桂园走出广东“水土不服”?但即便如此,从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。

于是有了此次达州之行。 

在其他“老臣”纷纷减持股份的背景下,杨惠妍今年5月和7月两度斥资3亿多港币增持近9000万股碧桂园股份。市场人士解读此举为杨国强和杨惠妍父女的“自救”。

此前,有媒体认为,碧桂园今年以来再次呈现“广东重心化”趋势。

理由是杨国强在2008年度业绩说明会上的表态——碧桂园接下来拿地会更倾向经济发展活跃的区域。碧桂园4-5月份的广东拿地行为,似可视为佐证。

碧桂园函复理财周报时曾称,“二三四线楼市发展更为平稳。今年重点关注广东项目的稳定及发展,在经济快速增长,同时又是碧桂园品牌具有影响力的广东省内选择规模适中、条件齐全的地块,配置容积率合理的产品进行发展。”

广 州房地产观察人士韩世同对记者表示,碧桂园在省外扩张遭遇人、财、物的瓶颈。“比如它在增城拿地,2-3个月后即可销售,本地经营当无问题,但在外地有无 这样的速度?”“此外,碧桂园在省外扩张,还有品牌知名度的问题。像大家都知道的深圳万科,来广州开盘还要打出‘广州你好’这样的广告,碧桂园的地域性局 限,应该更明显。”

“贪大求快是大忌,站稳脚跟最重要。”韩世同的这番话,想必精明的杨国强早有考虑。

碧桂园内部人士对记者透露,碧桂园的省内外项目管理体制并不相同,“省内由总部垂直管理,而省外实行项目总经理负责制。总经理负责,相当于分公司管理性质,应该出于成本考虑吧。”该人士并透露,“杨老板一向行事低调,省外开项目这样的大事,都只会选择着去。”

碧桂园上半年的产品销售均价约为4580元/平方米。低价拿地、滚动开发,是碧桂园的典型开发模式。一名资深广州房地产销售人士对记者表示,碧桂园的产品以中低档为主,大而杂,“我们都叫它社会主义新农村”。

上述所言,都没有影响到外界对曾经的中国内地首富杨国强家族的关注——更多是财富方面的。

理财周报两周年《中国3000新富家族排行榜》特刊中,杨国强之女杨惠妍代持的家族财富高达308亿元,排名第三。其首富的地位已经不保。

目前,碧桂园已发行股本164.51亿股,市值计约490亿人民币。对比内地上市的房地产企业,其市值仅次于万科、保利、招商以及陆家嘴,排名第五。



碧桂 桂園 現金 告急 三線 城市 尋找 機會
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十堰建城:在三线建设中复制一汽


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-28/HTML_6D7WQ7CRLLIH.html


2009年9月21日,在十堰市的青年广场上,东风汽车公司举行了建设40周年成就展。面对一辆辆崭新的汽车、一幅幅饱含故事的照片,十堰市委常委张维国满含激情:

“十堰市因车而建,因车而兴。40年前为了共和国建设需要,全国各地建设大军来到鄂西北这块热土,建成了一个举世瞩目的汽车企业,同时也让十堰这个名不见经传的偏僻小镇,发展成为一个闻名遐迩的汽车城。”

虽然脱胎于二汽的东风汽车集团应时趋势,迁往了交通更为便捷的武汉,但是东风商用车以及部分专用车生产厂仍然留驻十堰,坚守着“十堰——襄樊——武汉”这条千里工业走廊的末端。

百人小镇涌来几十万建设者

1964年,中央在制定第三个五年计划的时候,根据经济发展和国防建设需要,决定在中国南部再建一个汽车制造厂,而在历经了四川、湖南等多个地点的选择之后,中央选址在了湖北的大山深处。

“建设第二汽车制造厂是时候了!”毛主席决断一句话,中央在三线建设问题上再次明确二汽上马。1967年二汽在十堰的炉子沟举行了象征性的开工典礼,受“文革”冲击,建设拖到1969年才开始逐步动工。

“40年前,东风的老一辈创业者正是在我们脚下的这片土地上,搭起芦席棚,手工敲打制造出东风公司第一台车——东风2.5吨军用越野卡车。”40周年庆典上,东风汽车公司总经理徐平说了这样一个片段。

今天十堰青年广场附近,已经是喧嚣的商业街,宽敞的马路上,公共汽车、私家车往来穿梭。这让40年前的东风人是无法想象的——当年秦巴大山深处,一下子涌入十几万建设大军,这么多人吃住成了大问题。不管男女老幼都住芦席棚,芦席棚挡不了炎热与寒冷,建设物资和生活物资全靠人拉肩扛往山里搬。

原二汽厂长黄正夏在回忆录《艰难的历程》中回忆了当时的生活条件:“没有蔬菜吃,只有靠外面运,但对十几万建设大军来说,运输来的菜只是杯水车薪,大多数人都没有菜吃,只能以红薯叶、秆为菜。”

“军转民”闯亏损关

1966 年10月7日,在老营宫(现在的武当山特区)召开的现场会议上确定了二汽建厂范围,明确了二汽建厂的具体方案和生产布局方案,既要遵照三线建设“靠山、分 散、隐蔽”的六字方针,又要依据“工业建设经济合理”的原则,将汽车生产工艺流程特点结合十堰自然地理条件,以汽车总成为对象,把各专业生产厂组成四大 片,形成一个分散布局却又有机联系的整体。二汽专业生产厂的分片布局,形成了十堰市组团式的城市结构特征。

1969年2月襄渝铁路全线开工,1971年二汽进入土建高峰时期,从北京、江苏、浙江等地派来的施工队伍达到6万人,城市非农业人口成倍增长。

1975 年6月东风第一个基本车型——两吨半越野车定型,紧接着二汽第一个基本车型EQ240两吨半越野车生产能力胜利建成投产。但到了1970年代后期,战争的 阴影渐渐远去,二汽几万辆的军车生产能力国内无法消化,而5吨民用车生产能力还没有建设好,还有基建任务,每年“计划亏损”几千万。

后来在湖北省召开工业学大庆会议上,黄正夏表态:“首先,我们绝对不超过3200万元的计划亏损;第二我们争取超产2000辆5吨民用车,亏损不超过2000万元;第三,我们还想争取超产3000辆5吨民用车,力争今年全面扭亏为盈。”

1978年7月,首批民用东风五吨车实现批量生产。二汽当年即超过国家原定2000辆的计划,生产了5000多辆优质汽车,闯过了“亏损关”,第一次向国家上交利润279万元。这一年,东风卡车正式登上了创造市场效益、推动国产汽车业高速发展的大舞台。

随着二汽的扭亏为盈,以十堰作为区域中心城市开始形成。在这一阶段,城市处于大规模建设阶段,二汽各专业厂按工艺流程与建设方针同时建设,居民生活居住区分布在各专业厂区周围,城市布局结构分散,功能分区不明确,各项市政配套设施建设滞后。

车城回归城市

1979年国家开始对国民经济进行调整,将二汽列为“停缓建”项目,刚刚扭亏增盈的二汽再次面临艰难的关口。面对严峻形势,二汽决策者们向国家有关部门和国务院提出了“量入为出,自筹资金,续建二汽”的报告并获得批复。从此二汽走上了一条依靠自己努力,走内涵式发展的艰苦道路。

这次续建是二汽第二次创业的开始,至1985年,二汽完全建成10万辆的生产能力,提前两年完成续建二汽的任务。不仅没有要国家一分钱,而且相当于增加了国家固定资产投资3.9亿元,上缴税收4.2亿元,还生产优质汽车35万辆。

1987 年二汽成为国内第一家年产突破10万辆大关的汽车生产厂,跻身于当时世界三大卡车生产厂家行列。但是1990年代初,由于“在产品上缺乏后劲”,已经改名 “东风汽车”的二汽陷入困境,被迫开始构想出山战略。当时东风高层曾提出“三级跳”设想:第一级跳到襄樊,第二级跳到武汉,第三级跳到惠州。于是东风随后 把轻型汽车基地和发动机生产基地放在襄樊,轿车生产基地神龙公司放在武汉,基本上完成第二跳。

没有二汽就没有十堰,随着东风战略性外迁,十堰的前途在哪里?1994年原郧阳地区和原十堰市合并为新的十堰市,地市合并直接增大了十堰市对区域内城镇的辐射能力,增大了十堰市城市发展空间。

2002年下半年,东风拿出全部资产的70%与日产全面合资,新合资公司总部放在武汉。原十堰总部此时进行了一场巨大的人事变革——所有进入合资公司的人员必须与原单位解除劳动合约,与新合资公司重新签订劳动合同,共计涉及2.6万人。

出于对留守十堰的数万职工生计考虑,东风迁都武汉后,武汉被指定为对口支援十堰的城市。同时东风总部搬迁前,与汽车非直接相关的部门作为后勤单位已被剥离,下放到东风十堰管理部以及十堰市。

四十年后,十堰终于重新恢复一个城市应有的功能。目前十堰拥有国土面积2.3万平方公里,城市建成区达57.6平方公里,总人口达351万。



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布局多年 碧桂园二三线城市进入收获期


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-28/164162.html


1月22日,建设部政策研究中心主任陈淮在某论坛表示,中国房地产业未来10年的重心将转向二、三线城市。

陈淮表示,按照今年涉农“一号文件”的精神和按照中国需要走向中小城市发展来看,今后10年,城市化的重心应当转向二、三线中小城市,中央经济工作会议已提出要把农业人口在城市中就业和落户作为城镇化的重要任务。

这 无疑为那些在城乡结合部拥有大量土地储备的开发商提供了一个良好的发展契机。恒大(3333.HK)全国土储超过5100万平方米,碧桂园 (2007.HK)全国土储超过4500万平方米,这两家公司在二三线城市的土地储备,远远超过了去年一砸200亿圈地二三线城市的保利地产 (600048.SH)。

根据碧桂园2010年1月发布的公司通讯,截至2009年12月31日,碧桂园已取得用地许可证的建筑面积为 4100万平方米。根据有关机构的销售排行榜数据, 碧桂园以78.2万平方米的成交面积一举成为2009年广州房企销售面积老大,排列第二的是富力地产,成交面积为65.19万平方米。

1月 6日,碧桂园公布2009年合同销售金额约232亿元(广东省占比67%),合同销售建筑面积574万平方米,同比分别增长32%及40%。销售金额在广 州排名第一的是富力地产(2777.HK),2009年富力累计销售收入约为241.97亿元,销售面积约233.29万平方米,同比增长分别为50%与 45%。

此前,碧桂园董事局主席助理刘嘉毅接受记者采访时称,碧桂园于2009年将重点移回珠三角一带,2010年购地重点将放在广东省二三线城市。

2007 年上市之后,碧桂园开始在省外战略性布点,2008年省外项目进入全面开花阶段,20个全新项目开盘,但短期收益有所下跌,来自于基础投资者和策略投资者 的压力有所增加。于是在培育省外市场的同时,碧桂园2009年重新布局广东省内的拿地策略:在现有项目周边再增加储备,或是经济条件发展较快的二线城市布 局,以增加利润。

碧桂园目前有60多个项目开工,在城郊及二、三线城市仍然坚持快速开发模式。碧桂园项目周转速度维持在6-8个月,以项目 开工到交楼基本上需要1年时间匡算,2007年底到2008年初开工的省外项目已陆续开始交楼。很明显,随着项目的交楼及配套的完善,2011-2012 年碧桂园全国战略将会有一个明显的效果。

碧桂园目前有约1360万平方米在建面积。从碧桂园2007年、2008年的资产周转率分别为65.8%、54.1%看来,在同行中属于高水平。



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高息融资近8亿美元 恒大押注二三线城市


http://www.21cbh.com/HTML/2010-2-4/165031.html


恒大地产(3333.HK)今年1月先后两次融资,金额接近8亿美元。恒大董事局主席许家印曾在上市前对媒体说,增资扩股是恒大的最合理选择,这充分印证了恒大高周转率、规模开发的运营模式。

上 市之前,按照香港国际2009年颁布的新会计准则规定计算,同时将2006年美林银行、德意志银行、淡马锡三家战略投资者持有的4亿美元优先股的股本金计 入债务之后,恒大负债率曾经高达95%;上市之后,前述三家股东的优先股已转为普通股,加上上市前夕增资扩股6亿美金,恒大的资本金增加10亿美元,负债 率大幅下降。但有港股分析师认为,恒大一直处于高负债、高周转率之下,资金回收压力明显,在中央加大力度闲置土地清理的背景下,今年恒大土地储备也将面临 开发压力,而这些土地大部分集中于二三线城市。

持续融资

1月22日,恒大已为首次发行的五年期优先票据定下指导收益率为13%,发行额约7.5亿美元(约58.5亿元),所得净额7.3亿美元。

致 使恒大持续融资的动力,来自于尚未偿还的接近百亿人民币的结构担保贷款以及未交付地价款。恒大自2007年借入的4.329亿美元贷款。IPO以后,已偿 还1.756亿美元。上市之后的恒大,依然剩余2.573亿美元的结构担保贷款、78亿元的补地价余额有待交付,并且需要准备支撑今年业绩的拿地和建设资 金。恒大这次发行的五年期优先票据,与碧桂园去年先后两次发行的五年期、年利息为11.75%的3.75亿元美元优先票据相比,成本更高。

1月28日,恒大地产控股股东鑫鑫抵押所持2.7亿股恒大股份予工银亚洲(0349.HK),作为工银向鑫鑫批出4000万美元两年期贷款融资的担保,抵押股份占恒大1.8%权益。

富泰证劵联席董事、港股分析师黄得几认为,内地货币政策收紧,导致内房股在银行融资难度加大,从而转向高息债券市场。恒大地产连番融资,负债率和借贷成本的增加,均会加大其中长期发展压力。

是什么令恒大如此频繁高息融资?

近千万平方米可售建面

黄得几指出,恒大的优势是在二三线城市拥有庞大的土地储备。

恒大今年1月发布的公司简报显示:2009年1月-12月,集团累计实现合约销售额约303.0亿元(人民币,下同),累计合约销售面积约563.7万平方米,合约销售均价5375元/平方米,全年合约销售额及销售面积按年同比分别增长402.3%及396.5%。

是庞大的销售额在支撑恒大的高息融资。恒大于去年11月初上市时,招股书透露截至2009年9月30日,恒大有总建筑面积5120万平方米的土地储备,当时有41个项目取得施工许可证,建筑面积为1710万平方米,其中在建可售建筑面积为1660万平方米。

但 恒大获预售证的项目为32个,建筑面积710万平方米,当中250万平方米尚未预售,除去四季度销售113.5万平方米,则今年还有136.5万平方米可 售面积。按照去年销售均价5375元/平方米匡算,恒大今年还有至少73.37亿元合约销售额可入账。恒大在建而未取得预售证的建筑面积还有950万平方 米。可以肯定,随着中央加大闲置土地整治,恒大在二三线城市的土地开发压力将明显增加,分析人士称今明两年该公司在二三线城市销售份额会有较大幅度上涨。
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碧桂园降价销售提业绩 依赖二三线布局

http://www.yicai.com/news/2010/08/396924.html'

提前布局二三线城市的碧桂园(02007.HK)在应对房地产调控中显示出不错的抗风险能力。其8月24日公布的中期业绩报告显示,今年上半年实现合同销售金额约人民币132亿元,合同销售建筑面积约242万平方米,同比分别增长约50%和26%。

在中国房产信息集团和中国房地产测评中心推出的今年上半年中国房地产企业销售排行榜中,碧桂园销售金额全国排名第七,销售面积全国排名第四。

碧桂园上半年总收入同比增长27.8%达到117.65亿元,但碧桂园的净利润却同比下降4.8%至17.6亿元。公司解释称,若扣除因股份掉期所 产生的公允价值损失1.91亿元及因回购可换股债券所产生的收益0.35亿元,公司的净利润则超过19.19亿元,同比增长则超过了35%。

值得关注的是,在三四线城市急速扩张一度受挫之后,碧桂园去年实施的回归广东策略取得显著效果。碧桂园上半年在广东的合同销售金额占公司全部合同销 售金额的约72%。截至2010年6月30日,碧桂园供有78个项目处于不同发展阶段,其中广东省内项目占据48个;已经取得国土证的建筑面积约4285 万平方米,其中广东省内约占46%。

为在调控中缓解资金压力,碧桂园上半年曾经两度借新债还旧债,发债融资规模合计9.5亿美元。公告显示,碧桂园上半年净负债率由2009年底的约52.7%下降到2010年6月30日的约48.1%。

穆迪在近期报告中认为,碧桂园在二三线城市这些尚未完全被挖掘的市场里提供的产品价格属可负担水平,也较少受当前调控措施的影响。这也是碧桂园在上半年房地产调控中能取得稳健业绩增长的重要原因。

除布局二三线城市以外,降价促销成为碧桂园提升销售业绩的另一因素。尽管碧桂园未明确表态降价,但从数据上来看,今年上半年碧桂园的平均销售价格为每平方米5336元,比今年1月份的每平方米5946元均价下降了10%。


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優質二三線股有運行 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=40549

唔知點解,錯嘢特別多人學,波多人賭,馬多人買,澳門賭場日日人山人海,窩輪、牛熊證天天大成交,圖表與技術分析日日有班開,但無知散戶卻年年輸錢。

昨日我講圖表又特別多人有興趣,如果真係想搵快錢,我其實應該開班教圖表,一位$999,教足一千個一百萬,一萬個一千萬,好過出本無聊悶蛋的什麼什麼《我向中人壽取一千萬》。

 

本星期,我另外一隻愛股瑞房的股價又是穿了什麼什麼阻力 位,而且大成交配合,投機賭徒又會跟風買入,數月以來,一眾二打六見淡唱淡,無視瑞房的公司質素與盈利前景,最近,瑞房超額完成了一單可換股債券發行,獲 得現金27億,增強了公司的財政實力,大行德銀調升瑞房的投資評級由持有至買入,目標價由$4.1上調至$5.13,德銀稱,瑞房管理層正提升資產流轉的速度,這將令公司的優質資產價值,有更佳反映,收窄股價對資產淨值的折讓。德銀指,瑞安於一線城市的重點投資物業具有良好的升值潛力,而於二線、三線城市的發展專案則可提供強勁的銷售增長,使其較不受調控政策的影響。鬼唔知阿媽係女人,這些東東我已經講過無數次,不過要大行唱好,再加上大手買入,瑞房先有運行。

 

其 實瑞房的例子只是冰山一角,本年頭許多當炒二、三線股大大跑贏大市,但經過五、六月與八月基金洗倉後,散戶手上的貨已經大部份被震走,許多優質二、三線股 股價已經跌到可價值投資的區間,我看到現在二、三線股的升浪又再開始,現在至今年尾,優質二、三線股又再跑贏大藍籌,從五月開始,本人在iPhone App推薦了四隻優質二、三線股,有興趣的讀者可以一看。


優質 三線 股有 運行 CKM 001
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碧桂园300亿背后:二三线腾挪功成

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-9/wNMDAwMDIxMDAwNA.html

早年便布局二、三线城市的碧桂园,终于迎来了收获期。截至11月底,碧桂园提前完成销售任务,前11月实现合同销售金额304亿元,超 额完成年度销售目标。数据显示,碧桂园年度重心重回广东省内,战略布局已深入到乡镇一级。分析人士称,由于80%以上项目位于二、三线城市,碧桂园受今年 宏观调控影响较小,今年销售收入远超预期。预计明年公司仍可保持30%的增长。

“公司土地储备在二、三线城市所占比例为82%,受房地产调 控政策的影响较小。”碧桂园有关负责人表示。公告显示,截至2010年6月底,公司共有项目78个,其中广东省48个,已取得国土证的建筑面积约为 4285万平方米,当中取得施工许可证的建筑面积为1415万平方米。

位于广东东莞市的大朗碧桂园,可以看出碧桂园地域纵深的程度。该项目位于东莞市大朗镇,为大朗、常平、东坑三镇的交通枢纽,莞惠轻轨大朗站亦将选址于大朗碧桂园南大门附近,预计该站建成后将为该盘提供便利的交通网络,届时大朗到惠州仅需30分钟,到东莞城区仅需12分钟。

大朗碧桂园于11月20日开盘,首推370多个单位,开盘当天已基本售罄,套现约7亿元人民币。

更早前,广东市场已经发力。8月,在广州区域,碧桂园·凤凰城单月销售认购额约3.4亿元,沉寂已久的华南碧桂园于8月28日洋房新品上市,实现销售认购金额约3亿元人民币;在江门区域,五邑碧桂园“映山”美墅上市即基本售罄,实现认购额约1.8亿元。

“碧桂园今年销售超出预期,”广州地产业内人士称,碧桂园2007 年进行全国扩张后, 2008 年因受到金融危机影响,省外销售受阻。2009 年调整发展战略,将广东作为未来两年的发展重心,以广东销售的品牌效应带动外省销售。

“合 理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深布局到二、三线城市,今年业绩良好的发展商都符合这几个特点,比如恒大、碧桂园,都实现同比50%以上的增 长。”万科总裁郁亮日前接受本报记者采访时表示。而多数房企只是打个平手而已,业绩不是特别突出。走高端路线的地产商今年表现较差。

碧桂园 管理层表示,将会积极参与保障房建设,公司成本控制的优势将会在保障房建设中发挥作用。另外,碧桂园也将加入到城市综合体的建设。国元(香港)证券分析师 毛力认为,由于以往并没有参与保障房和城市综合体的建设,现在进入会使得碧桂园有短时间的阵痛期,但其低成本优势将会保证合理的毛利率。毛力预计,碧桂园 2011 年的销售收入将会维持30%的增长水平。

截至2010年6月底,碧桂园的现金为64.3亿元,总借贷余额为190亿元,净负债率由52.7%下降到48.1%,处于行业较低水平。


碧桂 桂園 300 背後 三線 騰挪 功成
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吸引嘗鮮客 三線廠平板電腦大賣

2010-12-27  TCM




台北資訊展剛過,今年在蘋果iPad帶動下,紅透半邊天的平板電腦成為展場的熱點,但國內一線PC大廠完全沒有加入戰局,意外讓幾家非以PC為主業的三線廠商竄出頭。

根據資策會產業情報研究所(MIC)預估,今年全球平板裝置(Tablet Device)市場規模將達到一千二百二十八萬台,明年約為三千四百萬台,成長超過一‧八倍,預期至二○一二年將會突破五千萬台。如此驚人的成長潛力,讓眾家廠商均搶破頭要跟進。

優派銷售最熱 九天賣近萬台,緊急調貨

主 攻顯示器領域的美商優派(ViewSonic),近年來積極跨入PC領域,接連嘗試推出自有品牌的筆電、小筆電,都未能引發市場關注,沒想到今年搭上平板 電腦風潮,推出的第一款ViewPad,在台北資訊展上大放異彩,短短九天的時間內售出近萬台,不僅得要從歐洲緊急調貨供應,每人限購台數也一日數變,從 限購兩台到限購一台。

「原本以為可以賣出千台就偷笑了,沒想到第二天就缺貨!」優派國際亞太區行銷協理劉仲宏說。

久未在市場 上露面的大眾電腦,在董事長簡明仁交棒給兒子簡民智後,主打第一炮Windows 7系統的平板電腦Tycoon,採用雙重模式銷售,在台灣以自有品牌銷售之外,在海外市場則以設計製造(ODM)、專業代工(OEM)模式,與通路、電信 商合作,同樣在展場中吸引到不少人潮。

威寶也插一腳 搭配費率,殺到萬元以下

就連電信商威寶也來插一腳,找代工廠合作推出的自有品牌Vibo VPad,搭配上網費率的優惠專案,售價殺到萬元以下,同樣引來嘗鮮消費者,九天以來也有一千五百台,比預期超出五○%的成績。

相 較於蘋果iPad背後超過十萬種應用程式的強大後援,這幾款新機在應用軟體與內容服務上,其實還有很大的改善空間,威寶的Vibo VPad雖然採用Android系統,但沒有通過Google的認證,無法直接從Android線上軟體市集下載軟體,只能另外嵌入應用程式與免費軟體, 再結合線上影音服務,嘗試做出區隔。

優派的ViewPad內容則相對豐富,除了獲得認證,可以直接連上Android的線上軟體市集之外, 同時還結合了導航、電子書、網路語音電話等功能,可以說是資訊展中除了蘋果、三星之外,最具有內容吸引力的平板電腦,加上「拿小筆電換ViewPad最高 折抵六千元」的低價行銷策略奏效,成功引爆銷售熱潮。

有趣的是,過去在每個換機世代中都能取得優先主導權的宏?痋B華碩、仁寶等PC大廠, 在這次資訊月的平板電腦熱中,卻靜悄悄的沒有任何動作。雙A(宏?眯M華碩)雖然都已推出展示機,預告明年銷售量要破百萬台,宏?眲あ亶菪X上千萬台,但 真正推出的時間都要等到明年三月過後。

換句話說,這兩大品牌在平板電腦的布局,看似在速度反應上還輸給了這些二、三線小廠,這是怎麼一回事?

雙A腳步落後 系統規格改變,優勢不再

「最主要是系統規格改變了,」拓墣產業研究所流行趨勢中心研究員李易聰指出,過去PC大廠有Wintel撐腰,在技術引進與授權金上具有高度優勢,一般小廠根本難以匹敵。

但 當前平板電腦主流多用ARM的處理器與Google開發的Android系統,這就打破過去Wintel壟斷局面,大廠優勢不再,「我們等於跟這些大廠站 在同一個起跑線上,」劉仲宏說。而且,小廠們過去「窮習慣了,沒有Wintel可靠,就只好自己鑽研Linux等開放式系統,」李易聰觀察,這反而讓他們 培養出快速應變的能力。

再者,平板電腦在製作邏輯上與PC完全不同,比較像大型的MP4或智慧型手機,重點在軟硬體整合,而非硬體規格。單 就硬體上來說,「門檻其實並不高,任何白牌手機廠都有能力可以跨入,」李易聰指出,只要外觀看來不差,流暢度夠,加上一萬元出頭的價格競爭優勢,比起蘋 果、三星便宜七、八千元,嘗鮮的消費者很快就願意埋單。

而宏?痋B華碩一方面清楚平板電腦的致勝關鍵所在,在推出前想要同時建構一個屬於自 己的軟體商店,這個耗費的心神精力,就不是單單組裝機器而已。因此,「他們放棄當前已經廝殺一片的Android 2.2系統,把火力瞄準明年推出的3.0版,」李易聰說。同時,他們也一邊布局自己的線上軟體商店,整套同時推出。如此一來,才給了這些小廠先嘗甜頭的機 會。

可預計的是,在優派、大眾等意外靠價格與速度搶得頭香後,明年陣仗才真正開打!

【延伸閱讀】小廠用低價搶攻客源 ——資訊展展出的5家平板電腦廠

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三星 Galaxy Tab 尺寸:7吋作業系統:Android2.2上網技術:Wi-Fi+3G容量:16G售價:25,900元

註:威寶Vibo VPad售價8990元須搭配指定上網費率 資料來源:各媒體


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三線城市崛起 香港內房股估值提升

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-14/xOMDAwMDIzMjQxOQ.html

持續的限購令下,不受影響的三四線城市迅速崛起。4月12日,恆大地產(3333.HK)發佈一季度業績報告,其佈局二三四線的戰略優勢顯現,一季度實現198億銷售額,佔年度銷售計劃近30%。

2011年3月恆大新開盤4個項目,分別為中山恆大綠洲、景德鎮恆大名都、南充恆大綠洲、遵義恆大城,全月合計銷售8億元。4個新開盤項目均位於三線城市。

這是恆大二三線城市戰略的縮影。恆大項目所處的大部分地區不屬於調控熱點區域,恆大已進入62個城市,三線城市佔比63%;集團擁有的112個項目中,39.3%的項目位於三線城市。年內,集團三線城市尚有30多個項目計劃陸續開盤。

恆大之外,碧桂園(2007.HK)、佳兆業(1638.HK)等深入三四線城市的地產商也取得不俗業績,三四線城市對房企的銷售和利潤貢獻佔比越來越大。

中房信報告指出,受益三、四線城市房地產業蓬勃發展,部分提前佈局的企業表現突出。如碧桂園一季度銷售約93億元,同比增長45%;一季度銷售面積約150萬平方米,位居全國房企前三。

碧桂園控股公佈的2010年報顯示,其二、三線城市的土儲佔總土儲約84%,其位於增城市(未限購)的碧桂園豪園在3月中旬推出200餘套全新洋房單位,連續數日佔據廣州樓盤簽約榜首位。

開 發深入到鎮一級的佳兆業,於2011年首季實現累計合約銷售收入約12.07億,其中大量的三線城市項目拉低了成交均價及總價,合約銷售面積約 14.5652萬平方米,同比增長20%。由第二季開始,佳兆業計劃每季度推出可銷售總建築面積約142萬平方米,大部分位於三四線城市。

一季度房企的市場表現和分化,引起了香港資本市場對於內房股的估值分歧和轉向。多家券商表示,中資概念股有機會成為港股新一波升浪的火車頭,尤其中資銀行及房地產,在去年大受打擊後,今年或將否極泰來。

其中,業績增速明顯、去化率高、佈局二三線的房企首獲認可。

自3月29日年報公佈以來,恆大地產股價連漲6天,從4.00元港幣漲至4月7日5.04元(股價為港幣,下同),漲幅高達26%。4月8日盤中最高衝至5.15元,第三次刷新盤中最高價紀錄,相比歷史最低值反彈高達181.4%。

過去一個月來,27只香港內房股已平均上漲了7.3%,除恆大外,中海外(0688.HK)等在3月也大漲了20%左右。

但香港證券分析師亦提醒,雖然恆大等公司目前在三四線城市發展,但財務增長的壓力也相應變大,尤其是在獲取了較多的土地儲備之後,其財務方面的槓桿也會增長。


三線 城市 崛起 香港 內房 房股 估值 提升
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把二三线城市“绑”起来——第四波楼市调控启动

http://www.infzm.com/content/61514

这是一场钞票与政策赛跑的游戏。当一线城市楼市被限购之后,二三线城市楼价猛涨;如果政府继续往下限购,成捆的寻找出路的钞票们会奔向哪里?

这样的调控可能无边无际。对政府来说,永无尽头的限购比管住印钞票的机器更好吗?

2011年7月16日中午,广东惠州亚婆角海滨旅游区下起了暴雨。

在这里,碧桂园的“十里银滩”滨海度假楼盘当天开放,接受认筹。一位深圳导游撑着雨伞在售楼处外呼喊着看楼的团友返程。“已经超过约定时间一个钟头了,40个人的团,现在只有五六个人来集合。”

看着售楼处人头攒动的景象,这位淋得湿透还摔了一跤的导游说,他们都排队认筹买房去了。“这里离深圳市区一个多小时车程,但可以买到海边的房子,最重要是不限购——基本上不受异地购房的限制。”

在一线城市被限购之后,这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地。7月18日,国家统计局公布6月份70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情 况,虽然房价环比下降和持平的城市数量均比5月份要多,但乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价维持近半年来的强势,涨幅抢眼。

更惊人的发现还在这70个城市之外:陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区,房价五六年间上涨六七倍甚至十倍,今年以来也是涨势惊人。

正因为此,新一轮针对二三线城市的楼市调控已经呼之欲出。

7月12日,国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”;同时,住房和城乡建设部在着手草拟新一轮的限购城市的名单。业内人士预估“上榜”的城市从目前的四十多个,增加到一百个以上。

此次重点瞄准二三线城市的措施,被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。

有人冲进,有人撤退

邹健民向南方周末记者表示,他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例,他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前除了投资商铺,没有投资于任何住宅。

水往低处流,资金也是如此。当一线城市遭遇限购之后,投资者迅速发现,二三线城市蕴藏着巨大的投资潜力。

广州限购,毗邻的清远房价上涨;深圳限购,附近的惠州房子受到青睐;北京、天津限价,而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、 一小时经济圈概念,房价涨幅名列前茅。在这些城市的旅游概念、养老概念城市的房产,更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下,这些城市的房价已向一二线 城市看齐。

还有,武汉和长沙同为限购城市,而“夹在”两者中间的岳阳,加以高铁概念,房价扶摇直上,曾以同比20%以上的房价涨幅独占大中城市房价涨幅榜头 名;福建宁德也是如此,这座位于福州和温州之间的三线城市,同属于两地各自的一小时经济圈,而自从温州、福州限购后,资金便向无限购的宁德集结,以致当地 房价涨幅半年超过30%。

越有钱的地方,催生着越高昂的房价:内蒙古鄂尔多斯户均拥有3套以上的住房,底气在于资产过亿的富豪人数超过了7000人,人均GDP超过了香港。而依靠煤炭、石油发家的陕北榆林、新疆克拉玛依等地的富豪,也在一掷千金地支撑着当地房价上扬。

据媒体报道,房地产监管部门正在对二三线城市房价快速上涨的原因进行归类,想得出判断,究竟是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高了房价。而新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标来敲定。

“假如对二三线城市的房产进行投资,那只能作长期的打算。”中原地产项目部总经理黄韬向南方周末记者表示,在大多数的二三线城市,一手房与二手房的 交易量比例为7∶3,也就是说新建的一手住宅供应多于二手房的供给。“在较长的一段时期里,在二三线城市,人们会选择买一手新房,也不会买同等条件的二手 房。”

知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限,当地的富豪最终还是 会往一线城市跑。”邹健民向南方周末记者表示,他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例,他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投 资商铺,没有投资于任何住宅。

那么,退出通道本来就狭窄的二三线城市,现在又面临着“大刀砍下”的限购令,是否会出现一众投资者异地“遥守空房”的故事呢?近期渣打银行针对二、 三线城市地产商的调查可见端倪:部分二、三线城市房地产销量下滑,库存问题日趋严重——即没有快速卖出而留存的房子。据渣打测算,到今年年底二线城市库存 水平可能高达15个月的销售量;而三线城市对购房者限制较少,库存年末可能攀升至4个月的销售量。

二三线城市救了地产商

“上半年,我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱,来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示,这就是所谓的“外围救中心”战略,这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

对于上半年的地产商而言,得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的贡献,决定了地产商们在竞争格局上的分化。

据WIND统计,截至7月18日,已发布业绩预告的A股58家上市房企中,31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。

与行业整体业绩低迷的预期截然相反,部分龙头房企表现出“强者恒强”:万科以656.5亿的半年销售额领跑全国,这超过了2009年全年销售额;恒大上半年销售额同比增长101.7%,而销售面积位列国内房企第一。

据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示,上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元,同比增幅超过八成。

同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是,标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。

以恒大为例,其董事长许家印曾经透露,上半年该公司所售项目中,只有1个位于一线城市,54个位于二线城市,33个位于三线城市。这种布局不仅避开了一线城市限购的“雷区”,还分享了二三线城市房价大涨的盛宴。

“上半年,我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱,来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示,这就是所谓的“外围救中心”战略,这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

除了恒大,万科、中国海外、保利地产、碧桂园等也因“销售周转速度高,有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市”而获益。

从总体数据看,密集的调控对地产商们似乎丝毫未损:上半年,全国商品住宅投资同比增长36%,房屋新开工增长24%,商品房累计销售额增长24%,销售面积同比增长13%。而广发证券分析师对此的解读是:这主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。

然而,这些“功勋卓著”的二三线城市,即将面临打击需求的“限购令”,地产商们该如何见招拆招呢?从一线城市的经验看,地产商们似乎并无招架之力。

以限购最严的北京为例,数据显示,上半年北京市商品房成交量下滑近三成,投资需求基本归零。根据北京市房地产交易管理网的数据,当前北京市场的商品 住宅库存已超过15万套,按照当前的销售进度,可供15个月消化。此外,当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化,深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等 城市的库存消化期均超过15个月。

更麻烦的是,大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都声称,下半年供应量远高于上半年。业内人士称,部分开发商曾期 望下半年调控松动,因此有意将货量压到下半年,但现在调控加码的信号,显然打乱了他们的算盘。北京中原的预估是,一旦占据目前市场主体的二三线城市限购, 下半年全国房地产销售面积的减少可能会超过两成。

更糟糕的是,限购未至,限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。针对地产商资金链问题,连万科董事会主席王石也说:“100%的公司都感受到压力,资金紧张。”

今年上半年,中海地产在多个一线城市进行降价快销。这样的故事会在二三线城市的地产商身上重演吗? 

地方政府的“紧箍咒”

近期的国务院常务会议指出,当前楼市调控更需引起警惕的是,由于担心住房成交量下降过快影响经济发展,少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

房地产库存积压,开发商资金回笼放缓,拿地意愿下降,土地财政收入锐减。在这个连锁反应中,受限购影响最深的,除了开发商,就是地方政府。

根据中国指数研究院的最新数据,上半年全国130个城市土地出让金为7524亿元,同比下跌了5.5%。其中上海以494.06亿土地出让金额名列第一,但同比下降了21.97%;而名列第四的北京则同比下降48.32%,成为前十名中下降幅度最大的一个城市。

值得注意的是,名列二、三的武汉和昆明,土地出让金的同比增幅分别达到77.33%和416.03%。而它们属于限购执行力度不算严厉的二线城市。

地方政府显然不愿意看到这样的限购政策维持太久。早在去年下半年各地出台限购政策之时,部分城市即刻公布限购令的“试行期”。例如,厦门、福州、海 口10月份出台限购政策时,将政策的结束期限定在了当年年底,为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。

但到了今年年初,在住建部的三令五申下,各地的限购政策得以延续,而不少城市颁布的限购令执行期为一年。

时至近日,“对限购政策进行细节调整”的呼声再起。此前,大连和海口曾传出将对限购政策进行调整的消息,但两地官方随即进行了辟谣。而北京房地产业协会副秘书长陈志也曾表示,对于北京这样的限购政策执行比较严的城市,是否可以通过调整限购年限,来支持自住型购房需求。

但近期的国务院常务会议指出,当前楼市调控更需引起警惕的是,由于担心住房成交量下降过快影响经济发展,少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

的确,有部分城市出台的限购细则相对宽松,有的则在限购区域上打折扣。例如,成都出台的限购令限购范围为本市主城区,没有涉及到上一年为成交主力的郊区郊县。贵阳的限购政策更松,限购范围只在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

而加入限购队列不久的石家庄,在出台限购令的同时,也降低了当地落户门槛,省内人员在当地购置住房并实际居住的可以办理落户手续——这都引来关于限购执行力度的质疑。

“我们还要承担保障房建设,还要偿还地方政府融资平台债务。”一位地方政府人士诉苦,处处都需要钱,还限购房地产,那真是无米之炊了。

把二 三線 城市 起來 第四 四波 樓市 調控 啟動
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小酒廠在三線市場風光難再

http://slamnow.blog.163.com/blog/static/199318236201215105940470/

林向

  在白酒業內一直有這種類似「小酒廠一年銷售幾千萬日子就可以過得很滋潤、很安逸」的說法,但是這種情況能持續多久?

  「家裡親戚送了幾瓶白酒,但是太便宜了,都倒掉了」,與本報記者相熟的一家鄂東地區知名農家菜餐館老闆說,現在自己喝酒至少要喝白云邊9年,「擔心太便宜,質量不好傷腦袋」。

  不僅如此,記者在鄂東地區的部分縣城看到,無論是在當地的銷售終端還是當地老百姓的餐桌上,與過去不同,已很難看到當地三線白酒企業的產品,在當地農曆新年期間,大部分餐桌被湖北的強勢產品如白雲邊9年、稻花香珍品一號、百年枝江等產品所佔據。記者老家所在的鄉鎮主幹道邊的廣告牌白酒企業所佔比例也比往年有了大幅增加。

  九度營銷顧問機構總經理馬斐對本報記者表示,三線市場目前主要以三線酒企產品、本省強勢地產酒或者主流酒企的低端產品為主,以自然消費為主。

  如今的三線市場似乎已經不再那麼平靜。「逼良為娼」,一位知名白酒行業諮詢公司高層曾對本報記者表達了對三線小酒廠生存狀況的擔心,他表示,部分小酒廠在大型白酒企業擠壓之下,生存壓力比以前大得多,甚至有酒廠淪為造假車間。

  某券商的一份報告指出,未來中國白酒行業深度分銷的完成將代表一個商業模式的結束,這種結束很可能需要以激烈的競爭為代價,競爭的結果是會讓現有超過20億的名酒企業獲得更大的市場份額,因為行業結構持續分化讓他們實力超群,不斷擠壓地產酒和在發展中落後的企業,即使是現在市場上所謂的三線白酒,若不趁現在打牢實力,可能將在深度分銷終結期淪為被擠壓對象,最終收縮戰線或被收購,淪為雖能生存但無增長的「地方特產」

  一知名白酒企業上市公司董事長曾指出,與真正競爭成熟的其他產業相比,白酒產業是一個比較滯後的產業,一個競爭還屬於初級階段的產業,也是一個遠遠沒有成熟的產業。儘管前幾名白酒企業所佔市場份額不到30%,但中國白酒行業已經進入了寡頭競爭時代,中小白酒企業將逐步退出競爭,行業前幾位的上市公司的增長速度遠遠高於行業的平均增長速度,這種現象說明這些企業在不斷做大的同時不僅佔有了自己應佔有的市場份額,還搶佔了別人的市場份額,這也說明市場的集中度正在不斷加強,同時,名優企業的市場主動地位也越來越強,所以大企業的擴張步伐也在不斷加快。

  以四川白酒企業為例,二三線白酒企業增長勢頭已經減弱。據報導,四川豐谷酒業在連續幾年的高速增長後,2011年上半年其增幅出現下滑,2011年上半年,豐谷主營業務收入同比增長5.49%,利潤同比下滑33.96%,其收購的豐谷火把液主營業務收入更是同比下滑56.57%。豐谷增幅下滑並非個別現象。數據顯示,二線酒前十強中,除小角樓、華夏酒業外,豐谷、高洲、仙潭等主營業務增速均低於20%,低於上半年四川省白酒平均增速。

  在企業自身高速增長的大形勢下,白酒企業都在爭先進行產能擴張。如五糧液(32.05,0.02,0.06%)(000568.SZ)正在建設6萬噸陳釀工程,貴州茅台(186.48,0.05,0.03%)(600519.SH)將茅台酒年產4萬噸的產能目標從2020年提前到了2015年,洋河股份(131.50,0.44,0.34%)(002304.SZ)則計劃斥資40億元用在基酒擴建、包裝物流等項目上,擴產完成後將新增2.65萬噸/年名優基酒產能。

  一位知名一線白酒企業總裁對本報記者表示,由於有能力擴張產能、也願意擴張產能的白酒企業多數銷售形勢都非常好,在不少白酒企業都在大肆擴張產能之時,自己並不擔心行業出現產能過剩,反而為自己的企業制定了非常高的長遠產能擴張目標

  在這種不對稱的產能擴張的背景之下,整體白酒市場消費量增長極為有限,三線酒企的市場份額很可能會逐漸被主流白酒企業的低端產品和省內強勢品牌替代。


酒廠 三線 市場 風光 難再
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Instagram影響國內二三線互聯網公司:賣掉也是一種出路

http://news.cyzone.cn/news/2012/04/30/226460.html

小而美的創業企業即使不上市,也有很好的出路。美國照片分享網站Instagram以10億美元的身價被facebook收購,印證了這一判斷。

Instagram的故事能否發生在中國?儘管在國內互聯網圈內,眾口一詞的答案是:不可能!但是,Instagram至少可以給國內的創業者帶來一些啟示:賣掉也是一種出路。

對於一些已經獲得投資,並有了一定用戶規模和品牌知名度的公司來講,雖然像Instagram一樣「輝煌」地被收購的可能性不大。但隨著資本市場的 變化,一些二三線互聯網公司在無法上市以及再融資艱難的情況下,賣掉或許是最好的選擇。事實上,已有類似公司的一些先期投資者在尋求以併購的方式退出。

併購潮來臨

2012年,許多基金陷入募資困境,中國互聯網公司也遭遇融資寒冬。湯森路透的數據顯示,2012年第一季度,風險投資機構向中國互聯網行業的投資額只有1.385億美元,比上年投資的8.665億美元驟降84%。

另一個現實是,今年的互聯網相關併購案在大幅增加。去年同期併購領域僅有9000多萬美元的小額交易,而今年併購交易金額已躍升至37億美元。

優酷與土豆的合併,成就了一樁中國最引人關注的互聯網併購案,也使得互聯網細分行業進入寡頭競爭的局面。對於那些還在苦熬等待新一輪資本進入的二三線公司來說,併購與否成為擺在他們面前的一道選擇題。

不久前,百事通斥資3000萬美元現金收購了在線視頻網站風行網絡有限公司和北京風行在線技術有限公司各35%的股權。許多研究機構認為,業內新一輪併購浪潮開始了。

風行被收購的案例有著典型的行業特徵。隨著視頻行業競爭同質化程度的加劇,在優酷、土豆以外的第二梯隊視頻網站中,很多中小型企業已經失去了募資的 機會,資金鏈普遍吃緊。資金的短缺,又使這類公司在品牌營銷、版權購買等方面捉襟見肘,因此在與第一梯隊的競爭中,已不可避免地落在下風,越強撐越虧損。

併購驅動力來自投資人

易觀國際分析師齊劍哲認為,從大趨勢上看,國內近期發生的收購和併購案會逐漸增長,這主要源於二級市場發展趨勢不明朗,投資人無法通過上市退出,一些投資人只能通過併購的方式完成退出套現,因此他們會主動撮合更多的投資併購案發生。

「最近跟很多VC見面,他們都希望我們能幫他們成功退出。」漢能投資董事長陳宏認為,2012年肯定是一個併購元年,主要因為很多基金存續期限到 了。國內基金存續期大多為5年,這部分基金幾乎都在2005年、2006年左右募集。現在雖然是全民PE熱潮,但是中國不可能有幾千家公司上市。在這種情 況下,VC要退出,要麼把投資的公司賣掉獲得回報,要麼把股權轉讓給別人實現退出。

齊劍哲分析認為,互聯網行業中,除視頻企業會繼續整合外,其他一些細分行業,比如電商服務業也會發生一系列的整合。以電商代運營為例,今年將是電商代運營企業發力搶佔市場的關鍵一年。在資本的推動下,一些大的代運營企業會通過橫向收購,提升自身實力。

另外,在移動互聯網領域,移動應用廣告平台也有可能發生一些被收購的案例,一些原有的互聯網廣告公司會通過收購的方式,進軍移動互聯網廣告市場。

「抄襲頑疾」拉低併購價值

隨著DrawSomething與Instagram分別被Zynga和facebook高價收購,讓人看到移動互聯網時代App商業模式的巨大價值,這種獨特的產品正越來越成為投資者追逐的對象。

然而,App這種商業模式能否獨立運行,則還是一個待解的難題。如果沒有被收購,Instagram將如何實現盈利?投資者如何才能從它的巨量用戶中獲得投資回報,這些都是Instagram並沒有回答的問題。

目前來看,移動應用除遊戲以外,大規模盈利的應用類型還未出現,而出高價收購的公司除了看重其用戶規模外,也更多的是出於市場競爭的戰略防禦性行為。

對於投資方來說,如非收購,則很難迅速退出。戈壁創投合夥人童偉亮表示,當企業發展不太容易找到商業模式形成營收規模時,併購也是一種很好的退出方式。

再看國內移動互聯網領域,多家創投在2010~2011年展開的撒網捕魚式投資,已經造就了一批融到A輪或B輪,但尚未找到商業模式距離上市退出遙遙無期的公司。這些創業公司的項目在資本吃緊、融資無望的現實上,能否有望通過高價併購實現投資人的成功退出呢?

對於這一問題,中國移動互聯網產業聯盟常務副理事長李易直言:國內這些移動互聯網領域的公司很多是無營收,無商業模式,無資產的「三無」公司,收購 價值並不大。對於互聯網巨頭騰訊、百度等公司來說,抄襲一個產品的成本遠遠低於收購,在這種情況下,巨頭們會迅速複製而不會去收購。

清科投資總經理葉斌也表示,去年就在國內看到了類Instagram的應用,但看了十幾款後發現:他們的用戶規模和產品體驗都相差無幾,嚴重的複製抄襲已降低了其被收購的價值,因此最終都沒投。

葉斌同時指出,如果在移動互聯網領域內出現併購的話,應該會出現在手機遊戲領域。他認為,目前國內在IOS平台上月收入過百萬元的公司已經有幾家了,遊戲行業出現一些整合的機會,是不難想像的。而在其他移動互聯領域的細分領域,大部分創業都處於積累用戶階段,而做用戶就需要看能不能找到一個好的商業模式,至於何時能轉化成現金收入,尚需要一個觀察的過程。

易觀國際分析師齊劍哲分析指出,目前發生在移動互聯網的複製和抄襲行為,已經超過了互聯網,這對於處在二線地位的公司來說,無論是獲取資本青睞還是 高成本的移動互聯網人才,都面臨著嚴峻的挑戰。因此,如果新的資本引不進來,而又無人收購,很大一部分移動互聯網公司將會活在「剃刀邊緣」——面臨被清理 出局的危險。

被國資收購不一定是好事

互聯網領域競爭形勢不斷變化,併購也逐漸顯示出新的趨勢和特點。在這種變化之下,如何評估併購的前景與風險?從創業之初就設計出一個被大佬收購的模式是否可行?《中國經營報》記者專訪了道傑資本總裁、管理合夥人俞鐵成。

《中國經營報》:2012年在互聯網領域出現的幾起併購案例,體現了什麼樣的新趨勢和新特點?

俞鐵成:百事通併購風行網絡有限公司(以下簡稱風行公司)、浙報傳媒收購杭州邊鋒網絡技術有限公司(以下簡稱邊鋒公司)及上海浩方技術有限公司(以 下簡稱浩方公司),這都顯示了國有資本進軍民營互聯網的趨勢和特點。這說明國有資本大鱷開始出手收購互聯網公司了。目前,國有資本手上有錢,對於像風行這 樣的創業型公司來說,由於傍上了國有資本,因此,可以獲得娛樂傳播行業的政策紅利。

《中國經營報》:由於機制的原因,被國有資本收購是否也存在一些風險?比如在併購後的整合與持續發展方面。

俞鐵成:浙報傳媒以35億元收購邊鋒公司和浩方公司,其公告稱邊鋒的重要價值在於其高素質管理團隊和龐大的用戶數量。可是,當邊鋒公司從一個純民營 的、高度靈活的、有大量後台資源可以支撐的娛樂集團轉為被相對封閉、保守且缺乏網絡綜合平台資源支撐的國有報業集團後,邊鋒的團隊靠什麼獲得激勵?龐大的 用戶靠什麼來維持?這些都使得收購案例面臨著非常大的風險,比如如何把人留住,怎麼在一個國有體系裡生存下去等。互聯網輕型公司的核心資產是人,因此人員 的流失將成為併購後公司能否持續發展的最大風險。

《中國經營報》:Instagram被收購的案例激勵了國內的很多創業者,認為依靠一兩款應用,或者一個細分領域的獨特模式,就會有被行業巨頭看中並收購的可能性。對於這樣一種創業心態與創業目標,你怎麼看?

俞鐵成:發生在國內互聯網領域的併購一直沒有停止過,而且還很活躍。比如騰訊、百度一直在收購一些小型的公司。在創業潮中,有很多只靠做一兩款應用 就起來公司,包括一些垂直電商,有的已經拿到了投資。這類公司的成功,帶有一定的偶然性,不會有太強的持續運營能力,其收購前景並不太好。

事實上,只有讓大佬們複製不來的模式,才有被他們高價收購的可能。美國Instagram是一個只有13個人的公司,就賣了10億美元,這在中國市 場還是難以想像的。目前中國的很多互聯網潛在買家,通常會先看一個項目團隊的模式能否被覆制,如果能,他們肯定會先找人自己來做,像百度、騰訊都是自己 做,只有自己做不了時,才會考慮收購。


Instagram 影響 國內 三線 互聯網 互聯 公司 賣掉 也是 是一 一種 出路
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大洋百貨布局二、三線城市突圍 顏思文靠數字力 笑傲大陸百貨戰場

2012-5-14  TWM



的購物樂趣,每個人手上都恨不得有計算機,邊逛邊算,就是要以最符合經濟效益的方式購買到商品。

不只與消費者玩數字遊戲,大洋能在新街口這塊商業高度集中地闖出一番名號,讓本地百貨業老大哥不敢小覷,四年度營收複合成長率達二八%,其背後有一套嚴格 管控數字的方法,是成功關鍵。

來自台灣、現任大洋百貨董事長顏思文,回想十六年來在中國打拚的日子,自認學習融入當地文化價值,是在大陸開疆闢土的第一步。「一九九一年,我進入太平洋 百貨豐原店,就是我的第一份工作。上班第一天,我被教育『服務至上』,客人是我們的上帝。但剛到大陸時,眼前所見卻完全不是這麼回事。」顏思文說,顧客選 好商品去結帳,收銀員找零錢是用丟的,賣場店員常以貌取人、高談闊論。

扭轉服務心態 營收大起飛為了教育當地員工並避免衝突,顏思文開口閉口都盡量少提台灣經驗,而是將兩岸差異巧妙的引導進管理,「我告訴員工,大洋的所有收入都是消費者給 的,之後供貨商拿走大部分,我們只拿抽成來發你們的薪水,才讓員工打從心裡覺得要服務好每一位進門的客人。」他說。

類似這樣的溝通方式,不但化解大陸員工與台籍主管間的對立情緒,也成功將服務觀念導入賣場。現在大洋百貨襄理級幹部共二百二十人,台籍主管約三十名,十八 家店中只有七位店長來自台灣。公司內部沒有海峽中線隔閡,員工向心力強是大洋營收快速起飛的第一個原因。

其次,促銷案也是營收大幅成長的主因之一。大洋營運採「店長負責制」,顏思文雖放手讓各店大玩促銷活動,自己仍每分每秒都緊盯著營收數字,「公司有套系 統,全國十八家店的營收數字每五秒會更新一次,在我的辦公室裡隨時都掌握得到。」此外,大洋管控數字還有一個祕密武器叫「手機速報」,每天中午十二點、下 午五點及晚上打烊三個時間,十八位店長的手機會固定收到其他十七家店的營收及毛利率數字。「這是利用『不落人後』的恐懼心理,因為每家店的營收數字都透 明,如果有一家店十二點的數字還好,但到下午五點營收卻大幅成長,其他家店就會想辦法提升。」顏思文避開高成本、競爭激烈的一線城市,選在二、三線城市布 局,靠著精準的數字管理,靈活的促銷手法,將大洋百貨打造成「雖非中國最高檔的百貨公司,卻是讓消費者感到最有趣的購物地點」,證明用對奇招,就能在大陸 百貨戰場殺出重圍。

大洋百貨

成立時間:2002年5月

董事長:顏思文

營運特色及現況:全中國18家店位在13個城市,平均店齡4.5年三大品牌主軸:大洋天地、大洋百貨及大洋晶典

近三年獲利:

年度 2009 2010 2011 每股稅後純益(元)3.04 2.26 5.14

大洋 百貨 布局 局二 二、 三線 城市 突圍 思文 數字 笑傲 大陸 戰場
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高端白酒量價齊跌 三線品牌爆發增長?

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前幾年一路高歌猛進的高端白酒價格終於在今年過完年後「碰壁」回調,近幾個月來終端降價幅度明顯,連銷量也開始走下坡路。誰會是下一匹市場黑馬?三線白酒品牌開始闖入視野。

一線價格普降

據 相關機構的白酒終端零售價格曲線圖統計顯示,53度飛天茅台的價格從今年3月的2046元/瓶下降至1676.5元/瓶,跌幅約為18%;52度五糧液的 零售價格從1月的1185元/瓶下降到5月的1159元/瓶,降幅約為2%;52度水井坊的零售價格從3月的826元/瓶下降到791元/瓶,降幅為 4%。

廣東粵強酒業相關負責人日前告訴記者,由於市場行情變化,上個月五糧液的批發價已經調至780元/瓶,比之前少了幾十元。

目前終端價格在1000元/瓶以上的白酒品牌僅有53度飛天茅台、五糧液、國窖1573;而紅花郎回落到800元/瓶左右,水井坊回落至700元/瓶左右,此前中國高端白酒零售價格突破千元以上的白酒超過10種。

雖 然包括茅台、五糧液、瀘州老窖等多家酒廠均沒有調整過出廠價,但卻無力阻攔經銷商們見風使舵的「自發」行為。而國都證券的分析報告認為,市場自發的調價行 為主要由三方面原因導致:一是第五次廉政會議影響逐漸顯現,不少政府部門開始落實實施,採購茅台、五糧液意願減弱;二是宏觀經濟增速放緩,消費品的後週期 性逐漸體現;三是當前正值白酒消費淡季。

企業變「陣」應對

除了價格,一線白酒的銷量也明顯下滑。「自從過完年,高端白酒的銷售就轉淡了。加上政府限購高檔酒的政策對市場信心打擊很大,這幾個月貴的酒都走得不好。」省內某知名經銷商透露,以茅台為例,3月份以來銷量比去年同期掉了起碼三成。

對此,相關白酒企業迅速開始了調整動作。據瞭解,3月之後飛天茅台的發貨量減少了70%左右,但茅台收緊貨源很大程度是為其全國鋪開直營店做準備。五糧液、郎酒等發貨量也減少了50%左右。

近 日,瀘州老窖發出緊急通知,從5月份開始,全面停止分銷獎勵和通路促銷活動,全國經典裝國窖1573的供應量在年初規劃基礎上調減1000多噸,並從5月 21日開始,瀘州老窖公司對全國經銷商客戶暫停發貨,並要求對經銷商的低價躥貨行為進行全面清理、整頓。2011年,國窖1573的銷量在4500噸左 右,今年的銷售目標略高於此,而調減1000噸則相當於降低了約三分之一的銷量預期。

白酒分析師梁永彬認為,限量保價是白酒行業應對價格下滑的通行做法,特別是高速增長後經銷商的庫存比較高,限量保價將為他們消化庫存贏得一段緩衝期。

而如何激活疲軟的市場也是企業們努力動腦筋的地方。五糧液股份有限公司旗下的超高端白酒「國五液」日前在京面市,業內人士分析,適時推出新品也是激活市場的一種方法,而且超高端新品如果成功將有力地維持高端系列的市場空間。

三線機會來了?

中信建投行業分析師黃付生認為,市場對一線白酒終端價格回落的擔心仍在,對三線白酒股超高增長的樂觀預期在加固,短期行業的熱點仍會在三線白酒股。業內專家預測,未來兩三年利潤或暴增。三線白酒迎來利潤爆髮式增長期,未來兩年利潤復合增速有望超越100%。

控 制"三公"等消費給中高端白酒帶來了更多的機會。」一位中高端白酒的銷售負責人表示,此前茅台、五糧液提價讓不少經銷商、投資者看到了獲利的機會,但降價 將這些渠道和市場都「逼了出來」,而中端白酒由於受「剛性」商務消費支撐,此時價格穩定,甚至迎來了補漲機會,反而受到部分經銷商和投資者捧場。

5月白酒終端零售價格顯示,相比4月零售價,飛天茅台、五糧液出現回落;水井坊、紅花郎、洋河天之藍等次高端酒價格回落,而劍南春、酒鬼酒反而上漲。

南方日報記者 周照

砸廣告求增長應有限度

記者觀察

目前,三線白酒品牌正在奮起直追,特別是像酒鬼酒、沱牌這樣的老牌勁旅,為了重拾輝煌,紛紛步入加速拓展階段。而最直觀的表現莫過於狠砸廣告。

根 據公司年報披露的數據,酒鬼酒在去年的廣告支出費用為1.41億元,沱牌捨得的廣告費用為7678萬元。但酒鬼酒去年淨利潤僅為1.92億元,沱牌捨得去 年的淨利潤也只有1.95億元。從數據上可以看出,酒鬼酒去年投放的廣告費接近公司的淨利潤,而沱牌捨得的廣告費接近淨利潤的一半。

我國 目前百億元身價的酒企沒有幾家,多數企業都是中小酒企,各自為王的局面讓酒行業間的競爭變得異常的激烈。為了爭搶市場,不惜投資巨額的廣告費用來做品牌。 不過,中投顧問食品行業研究員周思然指出,對白酒企業而言,廣告是否獲得預期的效果實質上並沒有一個明確的量化指標,在如此不確定情況下白酒企業仍不放棄 巨額的廣告支出,主要是基於白酒行業的特性和典型的案例刺激。眾所周知,一些白酒企業現金流非常充裕,這為企業巨額的廣告支出奠定了基礎,而秦池等企業因 廣告而在短期內成為名牌的案例也加大了企業對廣告宣傳功能的肯定。扎堆廣告主要歸因於企業經營理念的趨同化,或表現為跟隨心態、想當然心態和身不由己心 態。「面對廣告宣傳,只能猜測:也許廣告帶來的收入遠遠大於廣告費用,也許廣告並未取得效果,其帶來的收入還不及廣告費用,或者廣告費用與收入相當。」

數 據顯示,2012年央視的廣告主中酒企依然是主角,白酒企業給央視投放的廣告費高達19億元。部分中小企業不惜傾囊而出做廣告,最終變成了為電視台打工。 而在白酒的高利潤背後,消費者也被迫為高額的廣告費埋單。面對如今消費出現疲軟的現狀,白酒企業必須思考減輕「額外」負擔的推廣方式。


高端 白酒 量價 價齊 齊跌 三線 品牌 爆發 增長
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民資入股西三線 管輸費成為無風險蛋糕?

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「總部領導很重視貫徹新36條精神,將成為落實中央政策的典範。」8月21日有中石油總部人士向記者表示。

據瞭解,西氣東輸三線(西三線)是我國興建的又一條長距離輸氣管道,它包括一條幹線、五條支幹線和三條支線。其中幹線西起新疆霍爾果斯,東抵福建省福州市,全長5220公里。管線設計輸氣能力300億立方米/年,氣源來自中亞,預計2015年全線投產。

「西三線項目公司中,中石油持股52%,社保基金、寶鋼和由全國工商聯牽頭組建的城市基礎設施產業投資基金(簡稱產業基金)將各佔16%股權。」他透露道。

由於天然氣管輸項目屬於公用事業項目,其收費一般由國家發改委確定,因此「這注定是收益風險較小的項目,只是回報期較長」。安迅思息旺能源分析師王瑞琦坦言。

中石油內部消息顯示,綜合考慮管道項目長期經營的特徵,以及全國社保等投資方長期合作的訴求等因素,西三線項目合資期限初步確定為20年,期滿可再續或在具體合資協議中另行商定。

民資入股西三線

西三線投資概算為1160億元,這其中項目公司註冊資本金625億元。

據上述中石油人士透露,這個項目中,中石油投入325億元,擁有52%股權;社保基金、寶鋼及產業基金都將各投入100億元,合計佔股48%;剩餘資金將依靠定向發債、貸款等方式獲得。

「其中產業基金就是一批民營資本組成的。」他說。

產 業基金是國內唯一的、經國家發改委批准的、以基礎建設投資為主的基金。它由全國工商聯發起,掛靠在其下的城市基礎設施商會,今年3月12日正式宣佈成立。 城市基礎設施商會成立於2007年6月24日,由哈爾濱翔鷹集團、霍英東集團、科瑞集團、新奧集團、香港地鐵集團、科達集團、大通投資等基礎設施行業領軍 企業共同發起成立。

如此看來,產業基金應是由香港富豪及大批民企共同組建的。資料顯示,產業基金規模為100億元人民幣,首期為25億元人民幣,重點關注石油燃氣管網等能源領域投資項目。

然而「產業基金是由中石油和北京市國有資本控制的。」有知情人士透露。

中 國城市建設控股集團也是產業基金的投資者之一,它是全國唯一的國家級專門從事城市開發投資建設的企業,其前身是隸屬於國家建設部的中國城市建設開發總公 司,1998年後,該集團又接收了一批與軍方脫鉤的經營實體,成為具有在全國範圍內進行房地產開發經營、工程施工、裝飾裝修、道路橋樑、園林綠化工程、管 道工程、水利工程、勘察設計等方面的經營權限及建築材料等進出口經營權的基建投資運營實體。

作為產業基金的首批投資者,該集團擁有產業基金10%股權,共需投入10億元,首期已投入2億元,「而此時中石油已認購了10億元、北京市國有資本也認購了10億元」。

以此估算,中石油與北京市國有資本所持有的產業基金股權應高於10%。

「管道建設屬於公用事業,收益極其穩定。但其投資巨大,動輒投入就達數十億元,絕不是普通的民營投資者能夠承擔的,因此多數民企都不可能輕易介入。」上述知情者透露。

據他透露,由於目前西三線項目公司股東結構尚未確定,因此真正的民資會有多少介入這個項目,尚不得而知,「但我估計應該會有幾個民企以百萬元、甚至千萬元為單位介入其中」。

管輸費風險小

若有民資能入股西三線,那麼它無疑將獲得豐厚的收益,這點不但是王瑞琦等業內專業人士共同的觀點,而且也得到過去案例的佐證——在過去幾年中,北京天然氣管道公司(簡稱北京管道)已經因投資陝京天然氣管網賺得盆滿缽滿。

北京管道始建於1991年,最初稱北京天然氣集輸公司,是中石油與北京市政府合資組建的天然氣管輸企業,中石油持股60%,北京控股(00392.HK)代表地方利益持有剩餘股份。

最初它只負責陝京線(中石油長慶油田——北京)的天然氣管輸業務,隨著北京及沿線地區天然氣需求量的不斷增長,2000年後,中石油又啟動了陝京二線和陝京三線等天然氣項目,並將這些業務都置於北京管道旗下。

2010 年北京控股年報顯示,當年北京管道輸氣量172.4億立方米,同比增長19.8%,本公司應佔稅後利潤為11.7億港元,同比增長7%。2010年底陝京 三線一期正式通氣,年輸氣通氣量將達60億-70億立方米,從而使陝京線系統年綜合輸氣能力達到260億立方米以上,待陝京三線全面投產後,年總輸氣能力 將達350億立方米。

天然氣輸送量的不斷增大,意味著北京管道的業績也將得到不斷提升;更重要的是,由於北京管道只承擔天然氣管輸業務,因此不管天然氣價格如何波動,其業績都不會受到影響;而氣價正是中石油天然氣板塊未來成長性的最大隱憂。

「近期中石油重新劃分了旗下管道公司的管理範圍,因此西三線將如何獲取回報目前並不確定,可以肯定的是,通過收取管輸費,西三線項目注定是個盈利項目。」上述知情人士說。

中石油內部信息顯示,按此前國家發改委對天然氣管道項目的收益批覆,天然氣管道的收益率一般維持在12%-18%。「隨著國內天然氣價格改革的推進及社保資金對投資項目的收益要求,西三線項目規劃年收益應在15%左右,其投資回收期可在20年內完成。」


民資 入股 三線 管輸費 成為 風險 蛋糕
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三線地產僵局

http://www.eeo.com.cn/2013/0202/239727.shtml

營東新城裡那些寬闊的馬路看起來也格外空蕩——這裡鮮有車輛通過,馬路兩邊到處是修葺一半的樓房,有些地方甚至是根據土地沿線畫了個圈,沒有任何動工痕跡。即使是週末,在當地一些樓盤的看房者也寥寥無幾,那些號稱已經售罄和竣工的小區也是冷冷清清。

沿海產業基地也是如此,「你去沿海產業基地看完房子,要是沒車,你連打車回來的可能都很小。」營口居民王永強說。

營東新城、沿海產業基地都是近幾年營口市重點規劃的城市開發建設區域,隨著其開發進程的深入,諸如萬科、保利、恆大等房企大鱷都紛至沓來,一時間,買房與賣地風行營口。不過,現在的營口房地產業,已不見舊日盛景。

最近,一些全國性房企營口項目的負責人,但凡私下聚會時聊起營口房地產業,都會憂心忡忡。本報獲得的一份營口房地產市場調研報告顯示,2012年,營口市42個重點項目未來潛在供應達到1362.67萬平米,若以2011年市區現有銷售速度(年銷售量200萬平米),大概需要6-7年時間。一位東北開發商透露,作為整個遼寧房地產泡沫最為嚴重的城市,營口的存量需要六七年時間消化的說法都是保守估計,可能還不止這個數。營口不乏動輒上百萬平米的大盤,但有的項目一個月只能賣十幾套。「開發量很大,但人氣沒跟上,沒有新的產業,商業過不來,生活不便,前不著村後不著店,冷冷清清。甚至新的商業免三年五年房租都無法把商家吸引過來,因為如果沒有人氣,商家是不敢冒此風險的。」這位開發商說。

營口一家房屋中介的工作人員估計,把市區現有的大約50萬人口全部搬到沿海產業基地,都還有好多房子消化不完。

在營口市住房和城鄉規劃建設委員會副主任葛樹忠看來,營口樓市並沒有滯銷情況,部分開發商樓盤問題系市場行為,與營口樓市沒有任何關係。

營口是「中國唯一一個可以看到夕陽墜海的城市」,也是位於瀋陽和大連中間的濱海三線城市,這座城市的目標是成為一座擁有百萬人口的旅遊大城市,在這個目標還未完全實現之前,它卻無心插柳地成為了中國房地產泡沫的新焦點。

餡餅與陷阱

一位在全國知名房企營口項目的負責人記得,他們去年在營口註冊公司時,營口市區土地已所剩無幾,他們拿下的是最後一塊沿海地塊。

在營口,拿地高潮出現在2009年,這一年7月,「遼寧沿海經濟帶」被國務院確定為國家級經濟發展戰略,營口位列其中。

此時的營口,GDP已經連續5年排名遼寧省第一,工業強市和人口旅遊大市已經開始縈繞這座城市。

營口各區都開始陸續出台一些刺激地產政策,比如營口站前區,自2009年1月1日起在站前區註冊納稅的房地產業項目和企業,對含有公益性建設的房地產開發項目,經審核後給予項目貸款貼息;比如沿海產業基地針對外地人購房的優惠政策——購房送戶口,給予在沿海產業基地就業的人員醫療、教育等優先支持。

這些政策的「誘惑」下,營口的房地產開發進入高速時期。2009年、2010年兩年累計商品房施工面積高達3014萬平方米,增幅達80%左右。2010年,營口房地產投資佔到當地GDP總量的17.9%。2011年同樣是一個高速增長年,房地產施工面積是2830萬平方米,其中新開工面積是1495萬平方米,而銷售面積是613萬平方米,銷售額233億元。2012年,新開工速度比2011年有所放緩,但總量依然很大,全市新開工商品房940萬套,新增批覆500萬套,當年銷售完成640萬套。

房地產開發的興盛無疑給營口市帶來了很多的錢。營口主要的市級城投平台——營口市城市建設投資發展有限公司的一份資料顯示,2010 年,該公司約1.59 平方公里土地的開發整理投入成本3.78 億元,而土地出讓收入為31.97億元。這份資料提到,「截至2010年末,公司擁有可供開發的土地約20平方公里,保守按照1000 元/平方米的出讓價格進行估算,可獲得土地出讓收入約200 億元。」

2010 年營口市預算體系中可支配收入合計3964705 萬元,其中基金收入佔比高達61.05%。2008~2010 年,營口市基金收入飛速增長,年均複合增長率達到126.40%,2010 年達到2420636萬元。基金收入增長主要源自政府土地出讓收入的增長,營口市基金收入中土地出讓收入佔比70%左右。

接近營口市委辦人士介紹,作為人口較少的遼寧省三線城市,營口的房地產業雖然啟動遲但發展很快,目前主城區範圍可供土地已經幾乎沒有。

在營口開發項目的一家全國性房企人士坦言,近幾年來營口房地產業發展很快,主城區整體情況早已是處於飽和狀態,呈供大於求狀態。

公開資料顯示,截至2011年底,營口市新竣工住宅面積與存量住宅面積之和,已高達4800萬平方米。以每套房面積100平方米計,營口存量房已高達48萬套。這意味著,不算未來新增的供應量,營口需新增150萬人口,才可消化掉目前手中的存量房。目前,營口市的中心城區人口為56萬。按照其特大型城市規劃,「到2020年,中心城市人口達到120萬~130萬」。

當地房地產界人士認為,營口房地產市場從2011年10月份之後開始下滑,除了市民在宏觀政策不明朗下觀望情緒濃厚、營口人口基數小、市場不成熟等因素外,企圖把5~10年的規劃集中在2年完成更是不現實的。

更重要的是,地產市場躍進後的下滑,帶來了更多層面的連鎖反應。2012年6月,營口市政府召開全市重點項目融資對接會,營口市常務副市長劉煥鑫指出,營口項目儲備較多,已達1700餘個,機場項目、保障性安居工程項目等對資金需求較大,要把項目的融資作為經濟工作的重中之重抓緊、抓好。

2013年1月11日,營口市第十五屆人民代表大會第一次會議審議通過的《關於營口市2012年財政預算執行情況和2013年財政預算(草案)的報告》顯示,2012年營口市「克服經濟下行壓力」,公共財政預算收入共完成170億元。而在2012年初制定的財政預算草案中,2012年營口市一般預算收入安排了175.28億元,比原計劃少收5億多元。

財政增收的壓力加上債務規模的持續擴大,促使營口政府在樓市出現供需矛盾之後,在救市還是擠壓泡沫這道選擇題上勾選了前者。

2012年以來,營口不斷出台救市政策,連續三次推出購房者契稅全額返還、行政事業收費減免政策,並由財政出資給市直機關事業單位職工發放住房補貼,以刺激樓市消費,引發了公眾輿論的關注。

在營口市政府及下屬各區縣的2013年政府工作報告中,隨處可見「力促房地產業健康發展」、「加強融資」之類的字眼。營口市市長葛樂夫在《政府工作報告》中明確2013年的營口房地產銷售目標為「房地產投資和商品房銷售額均增長15%以上。」沿海產業基地管委會的2013年政府工作報告提出,2013年的工作重點之一是促進房地產業健康發展,「以促進房地產項目盡快復工、竣工為重點,對內逐戶梳理排查,逐項推進;對外加大宣傳推介力度,出台優惠政策,鼓勵外來人口定居,激活商業地產項目,增加商品房銷售量,提升城市活力。」當地銀行為了支持居民購房需求,也提供了一定的個貸優惠。

在樓市滯銷的困境下,一些全國性房企在營口的開發計劃變得更為謹慎小心。以萬科海港城為例,該地塊總面積達120萬平方米,預計要花12-15年之間開發完成,每期只完成8萬平方米。而另一家全國性房企的項目則基本陷入停滯狀態。

接近萬科人士的透露,萬科在三、四線城市的戰略上一直是保持謹慎狀態,如果發現當地市場出現問題就會撤離。

三四線重災區

營口的房地產泡沫並不孤單。

在易居中國發佈的2012年中國城市房地產市場風險排行榜中,營口的房地產泡沫嚴重程度在287個城市中排在第26位,風險前50城市中除了營口、保定、滄州、河池、防城港位於沿海省區之外,共有46個城市位於內陸地區,佔總數的92%。此外,在前50位中,41個城市被歸入四線城市,其他均為三線城市和資源型城市。

這份報告顯示,四線城市未來市場風險最為顯著,相當一部分城市土地放量高於住宅市場消化能力,雖然短期內住宅市場供求比並不一定顯露出來,但未來風險已經難以規避。另外,從需求角度來看,四線城市幾乎都是人口輸出城市,且不具備對外來人口的吸附能力,因此常住人口普遍較少,與三線城市拉開了較大距離,房地產市場需求嚴重不足。

在四線城市中,武威土地消化週期全國最長。甘肅省武威市年均土地出讓面積121萬方,但根據2010年第六次人口普查公報,該市城鎮居民人口僅為50萬人,就此比例而言,相當於上海的1.5倍,而從經濟發展角度來看,武威仍以能源、冶煉與食品加工為主,居民收入水平不高,市場去化能力較弱,武威市土地消化週期達到了19.87年,為土地消化週期最長的城市。

而人口密度全國最低的酒泉,排在了風險排行榜第一位。2008年-2009年,酒泉房地產開發投資增長率受次貸危機影響從62%降至10%,但2009-2011年,酒泉的消費品零售額、人均支配收入、人均消費支出三項指標的增長率基本保持平穩,唯獨房地產投資增長率卻達到32%、88%。2009年無疑是酒泉房地產市場快速起飛的一年,那也正是酒泉新能源產業基地跨越式發展的一年。

2010年中國住房和城鄉建設部副部長仇保興在談到房地產市場調控時曾點過酒泉的名,當時,正值沿海城市房價出現暴漲,他說,「內地一些城市房地產業剛剛起步,如2008年甘肅酒泉地區一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下,用『一刀切』的辦法調控房地產市場,對全國來說很難有非常好的效果。」仇保興當時並不知道,就在他講話的這一年,酒泉的房價已經從1000元漲到了3500元左右,到2011年更是漲到5000元左右,三年時間翻了5倍,其中僅2010年一年就翻了一倍。

但當地的購買力卻並未和房價一樣節節上漲。酒泉的二手房中介人士黃先生表示,「現在酒泉的二手房別說賣出去多少了,連來中介門店諮詢看房的都沒有。」

而隨著銀行對開發貸的停批,開發商資金緊張,酒泉房地產商開發項目的積極性也大幅下降,酒泉市統計局2012年1-6月統計數據顯示,酒泉房地產開發投資增速繼續回落,面積下降,銷售下滑。2012年上半年,酒泉房地產開工面積僅77萬平方米,而2011年上半年達174萬平方米。由於樓市不景氣,房地產相關行業的行情也受到了不同程度的影響。營口市統計局2012年一季度統計數據顯示,家具類零售額增速比去年同期回落185.7個百分點。

在酒泉市房地產管理局房地產市場科劉世榮看來,酒泉的房子不如2011年的時候好賣,主要是現在供應量少了,「不過,有個別的樓盤還是賣得不錯」,他說,至於開工量、待售房屋的情況,劉世榮表示自己不是做這一行的,不清楚。

下一個營口

不過,即使同樣是三線城市,地產泡沫的表現也各有不同。洲聯集團上海五合智庫投資顧問有限公司副總經理肖益民為許多城市的房地產項目提供過諮詢服務,從他的切身感受來說,各個城市的情況以及形成泡沫原因不盡相同。

在他看來,營口是三線城市泡沫最典型樣本,在這樣的三線城市,由於內生性人口需求不多,導致長期需求有一個剛性的瓶頸,而地方政府大手筆的城市開發規劃,使兩三年間大開發商紛紛湧進,導致一時間供應量大幅增長,風險就暴露出來。未來,這些城市可能會出現土地賣不出去的情況。

這些城市房地產泡沫的起點,大多是當地「跨越式發展」的城市化運動,土地放量供應,房地產投資飛速增長。2010年,全國一、二線城市處於限購泥潭中時,三、四線城市卻在鋪開奢侈的造城盛宴,655個城市計劃「走向世界」,200多個地級市中有183個正在規劃建設「國際大都市」。甚至連貧困縣也參與了此次造城狂歡——財力只有3000多萬元的內蒙古自治區呼和浩特市清水河縣,計劃斥資60多億元建設新城。

地方政府的衝動,又恰好與因為一、二線限購而「上山下鄉」求發展的全國性地產商一拍即合。中國房地產業學會副會長顧云昌表示,2010年以來,由於限購政策的影響,一些開發商紛紛上山下鄉,駐紮三、四線城市,當地政府也給了很多優惠條件,給了很多便宜的地,而開發商自己實力也比較雄厚,所以在三、四線城市開發了許多規模很大的樓盤。不過開發商的日子也並不好過,保利地產副總經理余英說,去年銷售業績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。

在肖益民看來,如果把房地產業當作拉動經濟增長引擎的思維不改變,類似營口的樓市嚴重滯銷及土地出讓的戲碼將一再上演。

易居中國2012年中國城市房地產市場風險排行榜的主要作者,上海易居房地產研究院副院長更是提醒到,有些城市如東北的營口,由於開發量很大,泡沫的風險很快就顯現了出來,但在另一些人口少、土地多的城市,有可能目前還沒有出現土地放量供應的情況,因此風險的釋放會比較平緩,不一定現在就暴露出來,但由於他們同樣有巨量的可供應建設用地面積,一旦這些土地上市,同樣也會出現房地產大量滯銷的情況。

這意味著,泡沫並未消散。

(本報記者吳娓婷、實習記者胡丹對本文亦有貢獻)

三線 地產 僵局
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