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二三線股估值降 黃國英

2001-11-30   AppleDaily

筆者有較多機會接觸一些上市公司的管理層，十之八九都認為自己公司的股價偏低，公司發展潛質不差，財政又健全，可是卻只得六七倍PE，表面看的確是不合理。似乎大家都被迫接受一個現實，就是二三線股整體估值較前幾年下滑，經濟基礎大不如前，通縮期因與南中國整合而會變得特別漫長固然有影響，但上述公司大部分是在海外或國內發展，亦有如此情況，最大的理由是太多投資者於過去幾年於二三線股上損手。本來願賭服輸，分析行業或公司前景錯誤而輸錢是沒有問題，但香港太多財技高手，也太多精心設計的交易，早已令較資深的一批股民起了極大戒心，二三線股的PE，比起幾年前來講是低了不少，業績紀錄這項無形資產，亦變得更加重要。有一些公司六七倍PE，如果換轉在三四年前，可能已無甚懷疑值得買入，但遇人不淑的經驗太多下，難免令人變得戰戰兢兢。宜小注揸長線在 這種情況下，不少股份變成不上不落，有批人認同前景好肯於低位吸納，但當升至六七倍PE卻又再難覓知音，形成股價呈膠着狀態。面對這個形勢，唯一辦法是一 定要有心理準備作長線持有，希望公司陸續交出業績之後，令市場認識到公司的質素而獲得重估，屆時才可望由業績帶動下突破悶局。由於管理層的 取向，是其中一個主要關鍵，分析員亦未必可以顯著改善這個情況，這一類公司頗多是股權集中的家族式生意，就算市場認同行業有增長潛質，管理大公司與小公司 所要求的技巧也大不同，這方面的憂慮，亦會令估值打個折扣，所以買入這些公司，最好是小注揸長線，當折讓隨時日消失後，回報會甚豐厚，不過當然也有遇人不 淑的危險。

二三線公司清盤潮　德發主動申請宜進利被荷銀入稟

2008-09-12  AppleDaily


【本 報訊】本地二三線上市公司掀起清盤潮!同樣問題多多的德發集團（928）及宜進利（304），雙雙進入清盤程序，意味持有兩者股票的投資者，可能要等到有 「白武士」出手才有望脫困。據法庭資料顯示，德發於前日申請自動清盤，而宜進利則由主要債權銀行荷蘭銀行入稟申請清盤。記者：陳健文

法庭資料披露，德發已委任何君柱．方燕翔律師樓，代為入稟申請清盤。本報曾查詢該律師樓有關清盤一事，惟對方指目前不便評論。日前再有執董辭職的德發，自今年7月30日起停牌，之前公司核數師畢馬威曾對其07年度業績給予保留意見，並於去年8月辭任公司核數師。

德發無力還債

德 發曾表示無力償還債務，其附屬公司德發製造廠，本周二更被理想拉鏈亞洲有限公司入稟高院，追討367.81萬元生意欠款。另一家同樣進入清盤程序的宜進 利，據其臨時清盤人、富理誠執行董事沈仁諾及霍義禹發出的新聞稿稱，委任臨時清盤人，目的是為所有利益相關者保護及保存宜進利的資產與營運。臨時清盤人正 聯繫宜進利的管理層、債權人及其他利益相關者，並審查其財務和營運狀況，以釐定最合適的策略。沈仁諾表示，現正評估宜進利情況，以尋求更多可行方案。他向 路透社透露，清盤程序需時數星期，目前仍絕對有機會拯救公司；而債權銀行決定委任臨時清盤人，主要因為其中數家債權銀行對公司重組缺乏信心。

宜進利旗下先施錶行不受牽連

臨 時清盤人強調，宜進利旗下的Sincere Watch（下稱SW）、即本港上市公司先施錶行（444）的控股公司，並未受事件影響，SW維持正常運作。臨時清盤人並重申，SW沒有向宜進利的債權人 提供任何形成的擔保，亦未涉及宜進利的債務問題。臨時清盤人亦不會要求SW派發股息，或尋求任何形式的財務支援，對SW的基本業務及管理層充滿信心。沈仁 諾保證，SW營運獨立，不受宜進利影響，將維持正常運作，營運方式不會改變，該公司的僱員、供應商及顧客可放心。有分析員指出，由於宜進利的零售業務以銷 售中價時尚手錶為主，故其存貨「不是太值錢」，反而先施錶行應是現時其手上最值錢的資產，位於內地的廠房及機器亦有一定價值。日前東亞（023）旗下東亞 中國，已率先自行接管宜進利內地3家分店。

德發爆煲事件簿

‧07年8月5日：7月時沒有對全年業績表示保留意見的核數師畢馬威，在年報中對業績給予保留意見，其後更拒絕連任

‧8月6日：David Webb撰文，質疑德發賬目有不少疑團，當日股價急瀉逾13%

‧11月12日：委任NCN CPA Limited為核數師

‧08年7月15日：以總代價3億元收購一家柬埔寨木材公司40%權益，德發以同等價值的應收賬支付

‧7月21日：有報章收到匿名信，質疑公司收購的柬埔寨木材公司之股東身份

‧7月21日：發通告澄清報章所載的股東名冊副本為偽造，已報警處理

‧7月30日：因未能在限期前刊發全年度業績，在開市前停牌

‧8月8日：再延期公佈業績

‧8月8日：司徒澤樺、黎文良及周計良等3名非執董離任，原因包括對會計事務不滿

‧8月13日：發盈警，指截至08年3月止全年業績將大幅倒退，亦接獲若干催債函件

‧8月14日：委任Kristi Swartz及陳仕鴻為獨立非執行董事，James D. McMullen為非執行董事

‧9月8日：就司徒澤樺、黎文良及周計良的請辭作進一步解釋，指前兩者曾就應否發出盈警，與執董Douglas Gary Drew意見分歧

‧9月10日：林益勝及何益堅辭去執董職位，林氏指8月視察深圳廠房時曾被拘禁，及後患上嚴重創傷後壓力心理障礙症，不能再履行職務

立論：資金流向二三線 林少陽

2009-05-18  AppleDaily

上 周港股表現呆滯，然而二三線股份卻各自各精采。指數回落超過3%，只反映資金由大藍籌流向二三線股份。過剩的資金遇上恐慌情緒逆轉，帶動今次環球股市大幅 反彈。熱錢流入衝擊聯繫滙率，上周金管局繼續向銀行體系注資，港元結餘正逼近三千億，利率已跌近零息水平。投資者除了拋售現金搶購磚頭外，不妨靜思那個行 業最能受惠超低利率水平？超低利率水平對高負債的企業特別有利，因為只要回報稍微高於借貸利率，借錢投資（或做生意）有助提升股東回報。越是高負債的企 業，股價在今個反彈浪的升幅越是明顯，當中包括過去兩年備受拋售的跨國金融機構，其中一家是我不看好的滙豐控股（005）。滙控的股價，由宣佈供股前的 56.95元，相比上周五收市價64.15元，升逾12%，連供股權總回報66%，表現跑贏大市。其他跨國金融股表現更加出色，同期宏利（945）股價升 85%，渣打（2888）未計股息回報仍升1倍。若與3月中低位比較，升幅更勁。 高負債企業受惠低息 滙控的投資建議，可說是 近年我Timing最差的Call。然而，這些跨國金融機構的危機是否已經過去？滙控差不多30倍的財務槓桿可以維持多久？如果各國政府因為它們Too Big to Fail而繼續放水，有各國政府的Blessing，則跨國金融企業將繼續成為全世界最賺錢的企業，投資者不應與政府對着幹。若我們不能打敗對方，唯有參 與其中。然而，我對未來銀行壞賬上升仍然有頗大的戒心。反而一些靠同業拆息借錢再放數給債仔的「大耳窿」，在經濟不景之下生意可能越做越旺，利錢比金融海 嘯前高幾倍，頂得住壞賬上升有餘。林少陽以立投資管理投資總監

三線股　行賄造市內幕

2004-03-04   NextMagazine


廉署在上週三展開代號「無比敵」的拘捕行動，調查人員偵騎四出，共拘捕二十名人士，涉及廣興及利來兩間上市公司。被捕或助查人士包括廣興國際董事李萬德、瑞銀集團分析員陳財成（Nicholas Tan），此外還有前港姐李嘉慧男友，位居證券行董事的任偉成（Vincent Yum），以及女星吳文忻男友，凱基證券要員陳劍陵（Kim Chan）。被捕人士涉嫌透過行賄，造市控制股價，或在配股事宜中貪污。這次被廉署揪出的廣興及利來，原來早已問題多多。其中廣興在上市後不久，已開始有異動，還被證監發現貨源歸邊，而被勒令停牌達半年。不專心正業的廣興，其後還因炒股搞網，至連年蝕錢。至於利來，大股東在上市前原來欠下一屁股債，要靠公司上市套現解困。

廣興及利來今次爆煲，正正暴露了香港上市公司的質素問題。港交所與證監會，幾年來一直只懂爭奪上市審批權，但實質監管工作，原來都是講多過做。廉署今次展開的「無比敵」行動共拘捕十三男七女，包括廣興國際董事李萬德、瑞銀分析員陳財成，基金經理及駁腳的中間人。其中廉署Z組調查人員，在上週三預先在一間夜店埋伏，當李萬德與陳財成見面交易時，廉署當場採取行動。調查又發現，李萬德涉嫌在去年七月，透過一間金融機構的董事及投資顧問，利用行賄手法，達成協議，要求一基金經理，買入超過一千萬股廣興股份。涉案的兩名中間人及基金經理，事後獲分二百萬元。廉署人員在被捕人士的家中及銀行保險箱，搜獲共六百萬元賄款，及一輛平治汽車。從事漂染及紡織的廣興國際，由李萬程、李美蓮、李萬順及李萬德四兄弟姐妹，於九一年創辦。廣興在九七年上市以來一直籍籍無名，直至去年中起，突然變身基金愛股，股價兩月間飆升一倍，市值暴漲至六億。原來這一切，都可能有人在幕後監製。

廣興規模奀豬上週六，已獲准保釋的廣興董事李萬德，和姐姐李美蓮如常返回公司，逗留至下午六時才離去。二人的父母當日亦急忙趕回公司開會，商討對策。廣興的總部設於葵涌道美順工業大廈八樓，據大廈看更表示，李氏兄弟出入，不是揸法拉利就是保持捷跑車，升把只可泊兩部車的車位，泊上四部車，跟管理處阿頭說聲便算數。廣興國際本身有不少問題，而行事放任的李氏兄弟，在公司上市前後，便開始有古怪。李萬程兄弟早年接受傳媒訪問時，聲稱家族四九年從上海到港，一直從事紡織行業。然而記者多番在紡織界打聽，行家都未曾聽見過廣興及李家的名字。而廣興在位於南海西樵鎮的廠房，面積僅三分二個標準球場般大，只聘有八百個工人。雖然規模只勝過山寨廠少許，但九七年上市時，廣興公佈每年有三億多生意額，淨賺二千多萬。上市前，李氏四兄弟開始部署攞着數，他們把九二至九四年購入，用來自住的三個華景山莊單位及匡湖居洋房，售予一海外註冊的Manlifield公司，然後要上市公司租屋作為四人的員工宿舍。四位董事每年還有十萬元假期津貼，上市公司又要提供汽車給他們代步。

被證監停牌半年廣興在九七年三月上市時，招股價一元二角。半年後已開始炒上，至九七年九月底，股價升至一元六角八，其間廣興配股集資三千八百多萬，然而卻引起證監會的注意。九八年四月中，廣興被證監會勒令停牌，並指廣興的街外流通股份大部分已歸邊，股價受七間經紀行操控。廣興停牌半年才得以解禁，復牌後，廣興股價狂瀉五成。廣興稍靜下來後，不久遇上網股熱潮，廣興又再身痕，不單染指互聯網甚至電訊業務，還搭上抽水大王官永義。原來，廣興與官永義甚有淵源。廣興自九一年成立時，官永義旗下的永義國際一直是廣興的大客仔，佔廣興營業額一成多。廣興於九八年三月，街外股份被密密吸納，至貨歸邊，傳聞買家與官永義有關。九九年初，永義國際透露持有廣興近一成股權。

搞網損手爛腳

永義國際借勢炒廣興一鋪，但科技網股還未爆破時，廣興已第二度爆煲。九九年七月，廣興因有意發新股收購國內互聯網公司，市場傳出證監出手調查，廣興股價一日之內狂跌五成三。廣興搞網無料到，故此永義國際，亦馬上把手頭廣興股份全部沽清，官永義更聲言無意再與廣興在生意上合作。不專注於正業的廣興，於○一年因炒燶股票，蝕千六萬；在二○○二年，又因投資互聯網業務，蝕近二千萬，股價一沉不起。直至去年三月全年業績，公司才轉虧為盈，賺二千二百萬元，每股盈利五仙七。一般紡織股，市盈率多為十倍左右，以此推算，廣興股價應值五毫左右，然而廣興今天股價一元七角，明顯不尋常。適逢虧轉盈這個利好消息，有人便部署食大茶飯，炒高股價骨水。本來成交淡靜，五月份曾試過一日只得七、八萬股成交的廣興，在六月份開始躍躍欲升，還突然在六月十六日有大手成交。當日，有人透過證券行軟庫金匯，配售一批四千萬舊股，每股造價八毫四仙，佔已發行股本的一成。跟着，廣興成交繼續暢旺，股價在兩個月間，由九毫升至一元七，升足一倍。Arisaig基金默默在市場吸納，最終持有廣興一成股份。

配股三部曲李嘉慧男友，軟庫金匯財資部董事任偉成，原來與廣興關係密切。廣興股價被炒高後，有人便開始第二步行動。市場人士透露，有人在去年中，聘請公關公司，教授李萬德在公司推介時，如何應付基金經理及分析員的質詢，更教他如何接受傳媒訪問。例如若有人問起為何以前染指互聯網業務時，就應該表現懺悔，表明已經痛定思痛，以改善形象。李萬德一邊接受演講集訓，另一方面，《蘋果日報》、《經濟日報》及《星島日報》等報紙的專欄作家，也開始紛紛推介讀者買入廣興。

一時間，廣興就變成了當紅基金愛股。毫無疑問，廣興還要火乘風勢，部署最後一步——配股抽水行動。此際，有中間人出面，利誘分析員撰寫有利廣興的研究報告。上月十二日，瑞銀集團分析員陳財成發出研究報告，指廣興目標價可達二元三角一仙，又指廣興已經自去年「轉勢」，預計○四年收入，有六成五升幅，廣興的估值被低估，未來將會與同樣從事布料針織、漂染的冠華一樣飛升（冠華自去年中，由一元六角升至今年二月四元水平）。「他們將自己與冠華相比，其實都係想配股，冠華早幾日才抽水集資了兩億幾。」市場人士說。然而，上得山多終遇虎，廣興的配股大計尚未實現，便被廉署一網成擒。

李嘉慧男友勁豪爽涉案的任偉成，約卅三歲，畢業於美國南加州大學，獲經濟學碩士，在投資銀行界打滾七年，曾任職里昂亞洲及荷銀。任本身家底不俗，祖父是香港六十年代小報《紅綠日報》的社長任護花。任偉成從美國回來，已一個人住在半山麥當奴道，他的前女友任職律師，二人自小青梅竹馬，女方喜歡管束男方，但最後仍分手收場。此後任偉成便常常夜蒲中環Drop等地方，曾與模特兒奀妹傅天穎邂逅。在三年多前，任偉成認識前港姐亞軍李嘉慧，兩人火速發展起來。李嘉慧當年是港姐冠軍大熱，最終敗於楊婉儀手下，近年以當模特兒為生。任與李嘉慧拍拖數月，任偉成便送上十五萬元的Franck Muller手錶，二人還結伴到大溪地著名島嶼Bora Bora度假。這兒以手製珠寶首飾馳名，物價指數甚高，是荷李活大明星的度假勝地。本週一，本刊致電任偉成，詢問有關他被廉署拘捕一事，他以開會繁忙為由說：「不作回應。」至於持有一成廣興股份的Arisaig Partners基金公司，於九六年成立，總部設於新加坡。其中四名基金經理曾在香港的外資證券行如法興、大和證券等任職。本刊不斷透過電郵，及致電向該公司，查詢有沒有基金經理被廉署拘捕，多日來一直未獲回應。

利來老細之前周身債涉及今次廉署「無比敵」行動的另一間上市公司利來，其被捕董事涉嫌在上市時賄賂證券經紀，以配售股份。市值兩億多的利來，於○二年上市，公司業務十分單薄，主要在大陸市場，設計二十至四十歲的女士上班套裝。然而該公司既無自己廠房，只靠與大陸的蚊型製衣廠簽訂承包協議，再在大陸透過六十六間加盟店出售。利來控股於○二年上市，公司主席蘇智曉，在上市前原來已經一屁股債。八七年，蘇曾經因欠債而被一名譯名梁齡人士申請破產，而公司上市前一年，蘇智曉亦被中銀香港入稟高院，追討欠款二千二百六十萬。另外，他亦欠永亨銀行二百四十萬按揭貸款。蘇智曉在如此缺水的情況下，唯有將利來上市，套現減債。

南丫島王子協助上市利來上市時的保薦人，是金利豐財務顧問。利來的集資額只有二千八百多萬，但公眾持有的兩成二股份，竟由十五名投資者持有，其餘百分之二點五，才由百七名股東持有。利來甫上市便出現貨源歸邊，也實在罕見。當年有份負責利來上市一事的，就是吳文忻男友，現為凱基金融亞洲董事的陳劍陵（Kim Chan）。陳有「南丫島王子」稱號，母親是南丫島的原居民，在島上有不少物業。三年前，陳與九八年港姐季軍吳文忻搭上，曾與吳回南丫島上燒烤，還被記者拍得二人在露台濕吻。本刊致電陳劍陵時，他身在國內公幹，對於被廉署拘捕一事，只說：「不作回應。」至去年，利來股價突然倍升，蘇智曉先後四次配售舊股，套現六千多萬，但市場人士相信，當中不少用來支付當年上市的「安排」費用，蘇真正落袋的，估計只得一千萬左右。

碧桂园现金告急 三线城市寻找机会

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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-10/HTML_LWY5AV79WHBO.html


【核心提示：碧桂园董事会主席杨国强日前亲自前往四川达州考察，此前他还曾派人前往四川泸州考察。虽然碧桂园被外界认为走出广东“水土不服”，但从长期因素考虑，杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。】

不穿袜子的杨国强出现在达州，寻找“三线奶酪”

“地产大鲨鱼”现金告急从深海转向浅滩，还有泸州。

碧桂园杨国强陡然出现在川东小城达州，独自神情轻松地坐在CA4355的头等舱里，这位富人开始在“三线城市”寻找新奶酪。

川东的达州河石坝机场是一个没有廊桥的机场，一条跑道一个停机坪，到达厅与出发厅就隔着一道墙。这个机场每天仅有三个航班往返：至广州，至北京，至成都。

达州机场100平米左右的候机室里，隔出了一间空间不大的贵宾室，里面不断传出谈话声和笑声。这个贵宾室随着达州成为“中国气都”及当地人挂在嘴上的“中国石化城”后，就一直热闹非凡。

8月4日，中雨，气温25摄氏度，17时25分。CA4355航班将由达州机场起航，目的地广州。

17时左右，中国女首富之父、碧桂园（2007.HK）董事会主席杨国强在数人陪同下走出贵宾室，最后一个登上飞机。还是那身典型的杨氏打扮——灰白色的夹克衫，黑色皮鞋不穿袜子，一个LV小行李袋。

“你是最后一个登机的了。”空乘女服务员说，她走进机舱，用标准的普通话说：“人都到齐了，马上就飞了。”

杨国强一边往里走，一边用广东味的普通话说：“飞了，飞了”。

杨国强坐在头等舱A1位置，临窗，神情悠闲，全程没有起身。

18时40分，飞机抵达广州新白云机场。杨国强第一个从飞机头等舱下机上摆渡车，选择一个位置坐下。但很快，一辆金灰色“VIP贵宾接待车”，把杨从摆渡车上接走。

其间，杨国强不停地用摩托罗拉手机打着电话。杨国强达州之行确有玄机。

杨国强此行，显然不是徜徉巴山蜀水。这位55岁、“洗脚上田”的广东企业家，看中的是达州区域经济支撑下的房地产消费市场。

达州，地处川渝鄂陕四省市结合部。又名“中国气都”，为巴人故里。

达州的宣汉、开江，以及临近的重庆开县、梁平，是世界第二大天然气基地。

根据四川省统计局的数字，达州2007年GDP就位列四川省第五位。

达州市统计局数字显示，今年一季度城镇居民人均可支配收入3051元，城镇居民一季度人均工资性收入2100元，增长13.3%。达州市区房地产业刚刚起步，房价约2000元。

杨国强“觊觎”达州已久。去年9月，达州市长何健率人赶赴广州顺德、增城等地，参观考察碧桂园。而在更早前的2007年，碧桂园就曾派员去达州考察洽谈，并与达州方面达成投资意向。

“据说，杨老板有去四川看过地。”碧桂园内部一名人士对记者如是说。

但截至目前，理财周报记者在达州工商局、四川企业信用网，均未查找到关键字为“碧桂园”的企业登记，而碧桂园在外省成立的项目公司，一般都冠以“××市碧桂园房地产开发有限公司”。

不仅是川东北的达州，杨国强还把眼光投向了川南的泸州。

有报道称，去年7月杨国强在广东顺德的碧桂园集团总部，会见了泸州市委书记朱以庄一行。杨国强表示，此前曾派人到泸州考察，“对泸州印象很好，期待能尽快赴泸州考察”。 

从项目绝对数量上看，碧桂园在广东省内和省外的项目相差无几——均为20多个，但对公司的业绩贡献却有天壤之别。

作为“国内著名的综合性房地产开发企业”（碧桂园官网介绍），碧桂园的广东省外开发和销售无疑是它的短板。

有报道指出，今年上半年碧桂园旗下仅有一个广东省外——湖北荆门项目新开盘，虽然当时的140多套房开盘即售罄，但因为货量太小，对碧桂园的整体业绩贡献并不大。而在去年全年，碧桂园在广东省外就有20多个项目开盘，销售金额达40亿元。

碧桂园上半年收入中，绝大部分来自广东省内项目——大约60亿。

今年早期，在房地产市场仍交投惨淡之际，关于碧桂园旗下众多项目停工的传闻很多。彼时，理财周报以“大鲨鱼搁浅”为题，进行过专题报道。

查看碧桂园的项目地图，东北、中部、华南地区项目密集，而西南地区仅重庆长寿区有一个“长寿碧桂园”。该项目销售人员对记者表示，“已经开发了600多亩”。 

值 得注意的有两点：一是碧桂园在项目开发权益上，倾向“单打独斗”——省外项目均由碧桂园集团持有100%权益，而广东省内有3个项目属于合作开发，但由碧 桂园控股；二是在建项目预期竣工日期普遍较晚，除广东省内5个项目预期于今年第四季度竣工外，其他省内外项目交楼日期大都在2010-2012年，最晚的 到2013年第四季度。

有报道直指，碧桂园今年以来的表现是“低调拿地、二线潜行”。逻辑在于：“大盘开发”是碧桂园的标志之一，碧桂园往 往选择面积较大、可开发数年甚至十年以上的土地，而土地面积仅数万平方米的土地，似乎从不在碧桂园的考虑之列；此外，碧桂园甚少现身“招拍挂”市场，因土 地面积较大，其拿地方式以协议为多。

没有人怀疑碧桂园在广东省内的开发能力。

就在今年5-6月，增城市碧桂园物业发展公司分别以8100万元和6500万元竞得广州增城的两宗土地。此前的4月，碧桂园以超过1亿元的价格竞得广东肇庆高要一面积仅为5244平方米的商业地块。

但在广东省外，由于先前张家界“零地价拿地”事件曝光，聚焦高倍放大镜之下的碧桂园，省外扩张脚步已经放缓。

碧桂园走出广东“水土不服”？但即便如此，从长期因素考虑，杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。

于是有了此次达州之行。 

在其他“老臣”纷纷减持股份的背景下，杨惠妍今年5月和7月两度斥资3亿多港币增持近9000万股碧桂园股份。市场人士解读此举为杨国强和杨惠妍父女的“自救”。

此前，有媒体认为，碧桂园今年以来再次呈现“广东重心化”趋势。

理由是杨国强在2008年度业绩说明会上的表态——碧桂园接下来拿地会更倾向经济发展活跃的区域。碧桂园4-5月份的广东拿地行为，似可视为佐证。

碧桂园函复理财周报时曾称，“二三四线楼市发展更为平稳。今年重点关注广东项目的稳定及发展，在经济快速增长，同时又是碧桂园品牌具有影响力的广东省内选择规模适中、条件齐全的地块，配置容积率合理的产品进行发展。”

广 州房地产观察人士韩世同对记者表示，碧桂园在省外扩张遭遇人、财、物的瓶颈。“比如它在增城拿地，2-3个月后即可销售，本地经营当无问题，但在外地有无 这样的速度？”“此外，碧桂园在省外扩张，还有品牌知名度的问题。像大家都知道的深圳万科，来广州开盘还要打出‘广州你好’这样的广告，碧桂园的地域性局 限，应该更明显。”

“贪大求快是大忌，站稳脚跟最重要。”韩世同的这番话，想必精明的杨国强早有考虑。

碧桂园内部人士对记者透露，碧桂园的省内外项目管理体制并不相同，“省内由总部垂直管理，而省外实行项目总经理负责制。总经理负责，相当于分公司管理性质，应该出于成本考虑吧。”该人士并透露，“杨老板一向行事低调，省外开项目这样的大事，都只会选择着去。”

碧桂园上半年的产品销售均价约为4580元/平方米。低价拿地、滚动开发，是碧桂园的典型开发模式。一名资深广州房地产销售人士对记者表示，碧桂园的产品以中低档为主，大而杂，“我们都叫它社会主义新农村”。

上述所言，都没有影响到外界对曾经的中国内地首富杨国强家族的关注——更多是财富方面的。

理财周报两周年《中国3000新富家族排行榜》特刊中，杨国强之女杨惠妍代持的家族财富高达308亿元，排名第三。其首富的地位已经不保。

目前，碧桂园已发行股本164.51亿股，市值计约490亿人民币。对比内地上市的房地产企业，其市值仅次于万科、保利、招商以及陆家嘴，排名第五。

十堰建城：在三线建设中复制一汽

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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-28/HTML_6D7WQ7CRLLIH.html


2009年9月21日，在十堰市的青年广场上，东风汽车公司举行了建设40周年成就展。面对一辆辆崭新的汽车、一幅幅饱含故事的照片，十堰市委常委张维国满含激情：

“十堰市因车而建，因车而兴。40年前为了共和国建设需要，全国各地建设大军来到鄂西北这块热土，建成了一个举世瞩目的汽车企业，同时也让十堰这个名不见经传的偏僻小镇，发展成为一个闻名遐迩的汽车城。”

虽然脱胎于二汽的东风汽车集团应时趋势，迁往了交通更为便捷的武汉，但是东风商用车以及部分专用车生产厂仍然留驻十堰，坚守着“十堰——襄樊——武汉”这条千里工业走廊的末端。

百人小镇涌来几十万建设者

1964年，中央在制定第三个五年计划的时候，根据经济发展和国防建设需要，决定在中国南部再建一个汽车制造厂，而在历经了四川、湖南等多个地点的选择之后，中央选址在了湖北的大山深处。

“建设第二汽车制造厂是时候了！”毛主席决断一句话，中央在三线建设问题上再次明确二汽上马。1967年二汽在十堰的炉子沟举行了象征性的开工典礼，受“文革”冲击，建设拖到1969年才开始逐步动工。

“40年前，东风的老一辈创业者正是在我们脚下的这片土地上，搭起芦席棚，手工敲打制造出东风公司第一台车——东风2.5吨军用越野卡车。”40周年庆典上，东风汽车公司总经理徐平说了这样一个片段。

今天十堰青年广场附近，已经是喧嚣的商业街，宽敞的马路上，公共汽车、私家车往来穿梭。这让40年前的东风人是无法想象的——当年秦巴大山深处，一下子涌入十几万建设大军，这么多人吃住成了大问题。不管男女老幼都住芦席棚，芦席棚挡不了炎热与寒冷，建设物资和生活物资全靠人拉肩扛往山里搬。

原二汽厂长黄正夏在回忆录《艰难的历程》中回忆了当时的生活条件：“没有蔬菜吃，只有靠外面运，但对十几万建设大军来说，运输来的菜只是杯水车薪，大多数人都没有菜吃，只能以红薯叶、秆为菜。”

“军转民”闯亏损关

1966 年10月7日，在老营宫(现在的武当山特区)召开的现场会议上确定了二汽建厂范围，明确了二汽建厂的具体方案和生产布局方案，既要遵照三线建设“靠山、分 散、隐蔽”的六字方针，又要依据“工业建设经济合理”的原则，将汽车生产工艺流程特点结合十堰自然地理条件，以汽车总成为对象，把各专业生产厂组成四大 片，形成一个分散布局却又有机联系的整体。二汽专业生产厂的分片布局，形成了十堰市组团式的城市结构特征。

1969年2月襄渝铁路全线开工，1971年二汽进入土建高峰时期，从北京、江苏、浙江等地派来的施工队伍达到6万人，城市非农业人口成倍增长。

1975 年6月东风第一个基本车型——两吨半越野车定型，紧接着二汽第一个基本车型EQ240两吨半越野车生产能力胜利建成投产。但到了1970年代后期，战争的 阴影渐渐远去，二汽几万辆的军车生产能力国内无法消化，而5吨民用车生产能力还没有建设好，还有基建任务，每年“计划亏损”几千万。

后来在湖北省召开工业学大庆会议上，黄正夏表态：“首先，我们绝对不超过3200万元的计划亏损；第二我们争取超产2000辆5吨民用车，亏损不超过2000万元；第三，我们还想争取超产3000辆5吨民用车，力争今年全面扭亏为盈。”

1978年7月，首批民用东风五吨车实现批量生产。二汽当年即超过国家原定2000辆的计划，生产了5000多辆优质汽车，闯过了“亏损关”，第一次向国家上交利润279万元。这一年，东风卡车正式登上了创造市场效益、推动国产汽车业高速发展的大舞台。

随着二汽的扭亏为盈，以十堰作为区域中心城市开始形成。在这一阶段，城市处于大规模建设阶段，二汽各专业厂按工艺流程与建设方针同时建设，居民生活居住区分布在各专业厂区周围，城市布局结构分散，功能分区不明确，各项市政配套设施建设滞后。

车城回归城市

1979年国家开始对国民经济进行调整，将二汽列为“停缓建”项目，刚刚扭亏增盈的二汽再次面临艰难的关口。面对严峻形势，二汽决策者们向国家有关部门和国务院提出了“量入为出，自筹资金，续建二汽”的报告并获得批复。从此二汽走上了一条依靠自己努力，走内涵式发展的艰苦道路。

这次续建是二汽第二次创业的开始，至1985年，二汽完全建成10万辆的生产能力，提前两年完成续建二汽的任务。不仅没有要国家一分钱，而且相当于增加了国家固定资产投资3.9亿元，上缴税收4.2亿元，还生产优质汽车35万辆。

1987 年二汽成为国内第一家年产突破10万辆大关的汽车生产厂，跻身于当时世界三大卡车生产厂家行列。但是1990年代初，由于“在产品上缺乏后劲”，已经改名 “东风汽车”的二汽陷入困境，被迫开始构想出山战略。当时东风高层曾提出“三级跳”设想：第一级跳到襄樊，第二级跳到武汉，第三级跳到惠州。于是东风随后 把轻型汽车基地和发动机生产基地放在襄樊，轿车生产基地神龙公司放在武汉，基本上完成第二跳。

没有二汽就没有十堰，随着东风战略性外迁，十堰的前途在哪里？1994年原郧阳地区和原十堰市合并为新的十堰市，地市合并直接增大了十堰市对区域内城镇的辐射能力，增大了十堰市城市发展空间。

2002年下半年，东风拿出全部资产的70%与日产全面合资，新合资公司总部放在武汉。原十堰总部此时进行了一场巨大的人事变革——所有进入合资公司的人员必须与原单位解除劳动合约，与新合资公司重新签订劳动合同，共计涉及2.6万人。

出于对留守十堰的数万职工生计考虑，东风迁都武汉后，武汉被指定为对口支援十堰的城市。同时东风总部搬迁前，与汽车非直接相关的部门作为后勤单位已被剥离，下放到东风十堰管理部以及十堰市。

四十年后，十堰终于重新恢复一个城市应有的功能。目前十堰拥有国土面积2.3万平方公里，城市建成区达57.6平方公里，总人口达351万。

布局多年 碧桂园二三线城市进入收获期

http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-28/164162.html


1月22日，建设部政策研究中心主任陈淮在某论坛表示，中国房地产业未来10年的重心将转向二、三线城市。

陈淮表示，按照今年涉农“一号文件”的精神和按照中国需要走向中小城市发展来看，今后10年，城市化的重心应当转向二、三线中小城市，中央经济工作会议已提出要把农业人口在城市中就业和落户作为城镇化的重要任务。

这 无疑为那些在城乡结合部拥有大量土地储备的开发商提供了一个良好的发展契机。恒大（3333.HK）全国土储超过5100万平方米，碧桂园 （2007.HK）全国土储超过4500万平方米，这两家公司在二三线城市的土地储备，远远超过了去年一砸200亿圈地二三线城市的保利地产 （600048.SH）。

根据碧桂园2010年1月发布的公司通讯，截至2009年12月31日，碧桂园已取得用地许可证的建筑面积为 4100万平方米。根据有关机构的销售排行榜数据， 碧桂园以78.2万平方米的成交面积一举成为2009年广州房企销售面积老大，排列第二的是富力地产，成交面积为65.19万平方米。

1月 6日，碧桂园公布2009年合同销售金额约232亿元（广东省占比67%），合同销售建筑面积574万平方米，同比分别增长32%及40%。销售金额在广 州排名第一的是富力地产（2777.HK），2009年富力累计销售收入约为241.97亿元，销售面积约233.29万平方米,同比增长分别为50%与 45%。

此前，碧桂园董事局主席助理刘嘉毅接受记者采访时称，碧桂园于2009年将重点移回珠三角一带，2010年购地重点将放在广东省二三线城市。

2007 年上市之后，碧桂园开始在省外战略性布点，2008年省外项目进入全面开花阶段，20个全新项目开盘，但短期收益有所下跌，来自于基础投资者和策略投资者 的压力有所增加。于是在培育省外市场的同时，碧桂园2009年重新布局广东省内的拿地策略：在现有项目周边再增加储备，或是经济条件发展较快的二线城市布 局，以增加利润。

碧桂园目前有60多个项目开工，在城郊及二、三线城市仍然坚持快速开发模式。碧桂园项目周转速度维持在6-8个月，以项目 开工到交楼基本上需要1年时间匡算，2007年底到2008年初开工的省外项目已陆续开始交楼。很明显，随着项目的交楼及配套的完善，2011-2012 年碧桂园全国战略将会有一个明显的效果。

碧桂园目前有约1360万平方米在建面积。从碧桂园2007年、2008年的资产周转率分别为65.8%、54.1%看来，在同行中属于高水平。

高息融资近8亿美元 恒大押注二三线城市

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恒大地产（3333.HK）今年1月先后两次融资，金额接近8亿美元。恒大董事局主席许家印曾在上市前对媒体说，增资扩股是恒大的最合理选择，这充分印证了恒大高周转率、规模开发的运营模式。

上 市之前，按照香港国际2009年颁布的新会计准则规定计算，同时将2006年美林银行、德意志银行、淡马锡三家战略投资者持有的4亿美元优先股的股本金计 入债务之后，恒大负债率曾经高达95%；上市之后，前述三家股东的优先股已转为普通股，加上上市前夕增资扩股6亿美金，恒大的资本金增加10亿美元，负债 率大幅下降。但有港股分析师认为，恒大一直处于高负债、高周转率之下，资金回收压力明显，在中央加大力度闲置土地清理的背景下，今年恒大土地储备也将面临 开发压力，而这些土地大部分集中于二三线城市。

持续融资

1月22日，恒大已为首次发行的五年期优先票据定下指导收益率为13%，发行额约7.5亿美元（约58.5亿元），所得净额7.3亿美元。

致 使恒大持续融资的动力，来自于尚未偿还的接近百亿人民币的结构担保贷款以及未交付地价款。恒大自2007年借入的4.329亿美元贷款。IPO以后，已偿 还1.756亿美元。上市之后的恒大，依然剩余2.573亿美元的结构担保贷款、78亿元的补地价余额有待交付，并且需要准备支撑今年业绩的拿地和建设资 金。恒大这次发行的五年期优先票据，与碧桂园去年先后两次发行的五年期、年利息为11.75%的3.75亿元美元优先票据相比，成本更高。

1月28日，恒大地产控股股东鑫鑫抵押所持2.7亿股恒大股份予工银亚洲(0349.HK)，作为工银向鑫鑫批出4000万美元两年期贷款融资的担保，抵押股份占恒大1.8%权益。

富泰证劵联席董事、港股分析师黄得几认为，内地货币政策收紧，导致内房股在银行融资难度加大，从而转向高息债券市场。恒大地产连番融资，负债率和借贷成本的增加，均会加大其中长期发展压力。

是什么令恒大如此频繁高息融资？

近千万平方米可售建面

黄得几指出，恒大的优势是在二三线城市拥有庞大的土地储备。

恒大今年1月发布的公司简报显示：2009年1月-12月，集团累计实现合约销售额约303.0亿元（人民币，下同），累计合约销售面积约563.7万平方米，合约销售均价5375元/平方米，全年合约销售额及销售面积按年同比分别增长402.3%及396.5%。

是庞大的销售额在支撑恒大的高息融资。恒大于去年11月初上市时，招股书透露截至2009年9月30日，恒大有总建筑面积5120万平方米的土地储备，当时有41个项目取得施工许可证，建筑面积为1710万平方米，其中在建可售建筑面积为1660万平方米。

但 恒大获预售证的项目为32个，建筑面积710万平方米，当中250万平方米尚未预售，除去四季度销售113.5万平方米，则今年还有136.5万平方米可 售面积。按照去年销售均价5375元/平方米匡算，恒大今年还有至少73.37亿元合约销售额可入账。恒大在建而未取得预售证的建筑面积还有950万平方 米。可以肯定，随着中央加大闲置土地整治，恒大在二三线城市的土地开发压力将明显增加，分析人士称今明两年该公司在二三线城市销售份额会有较大幅度上涨。

碧桂园降价销售提业绩 依赖二三线布局

http://www.yicai.com/news/2010/08/396924.html'

優質二三線股有運行 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=40549