http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-9/wNMDAwMDIxMDAwNA.html
早年便布局二、三线城市的碧桂园，终于迎来了收获期。截至11月底，碧桂园提前完成销售任务，前11月实现合同销售金额304亿元，超 额完成年度销售目标。数据显示，碧桂园年度重心重回广东省内，战略布局已深入到乡镇一级。分析人士称，由于80%以上项目位于二、三线城市，碧桂园受今年 宏观调控影响较小，今年销售收入远超预期。预计明年公司仍可保持30%的增长。
“公司土地储备在二、三线城市所占比例为82%，受房地产调 控政策的影响较小。”碧桂园有关负责人表示。公告显示，截至2010年6月底，公司共有项目78个，其中广东省48个，已取得国土证的建筑面积约为 4285万平方米，当中取得施工许可证的建筑面积为1415万平方米。
位于广东东莞市的大朗碧桂园，可以看出碧桂园地域纵深的程度。该项目位于东莞市大朗镇，为大朗、常平、东坑三镇的交通枢纽，莞惠轻轨大朗站亦将选址于大朗碧桂园南大门附近，预计该站建成后将为该盘提供便利的交通网络，届时大朗到惠州仅需30分钟，到东莞城区仅需12分钟。
大朗碧桂园于11月20日开盘，首推370多个单位，开盘当天已基本售罄，套现约7亿元人民币。
更早前，广东市场已经发力。8月，在广州区域，碧桂园·凤凰城单月销售认购额约3.4亿元，沉寂已久的华南碧桂园于8月28日洋房新品上市，实现销售认购金额约3亿元人民币；在江门区域，五邑碧桂园“映山”美墅上市即基本售罄，实现认购额约1.8亿元。
“碧桂园今年销售超出预期，”广州地产业内人士称，碧桂园2007 年进行全国扩张后， 2008 年因受到金融危机影响，省外销售受阻。2009 年调整发展战略，将广东作为未来两年的发展重心，以广东销售的品牌效应带动外省销售。
“合 理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深布局到二、三线城市，今年业绩良好的发展商都符合这几个特点，比如恒大、碧桂园，都实现同比50%以上的增 长。”万科总裁郁亮日前接受本报记者采访时表示。而多数房企只是打个平手而已，业绩不是特别突出。走高端路线的地产商今年表现较差。
碧桂园 管理层表示，将会积极参与保障房建设，公司成本控制的优势将会在保障房建设中发挥作用。另外，碧桂园也将加入到城市综合体的建设。国元（香港）证券分析师 毛力认为，由于以往并没有参与保障房和城市综合体的建设，现在进入会使得碧桂园有短时间的阵痛期，但其低成本优势将会保证合理的毛利率。毛力预计，碧桂园 2011 年的销售收入将会维持30%的增长水平。
截至2010年6月底，碧桂园的现金为64.3亿元，总借贷余额为190亿元，净负债率由52.7%下降到48.1%，处于行业较低水平。
|
||||||
|
台北資訊展剛過，今年在蘋果iPad帶動下，紅透半邊天的平板電腦成為展場的熱點，但國內一線PC大廠完全沒有加入戰局，意外讓幾家非以PC為主業的三線廠商竄出頭。 根據資策會產業情報研究所（MIC）預估，今年全球平板裝置（Tablet Device）市場規模將達到一千二百二十八萬台，明年約為三千四百萬台，成長超過一‧八倍，預期至二○一二年將會突破五千萬台。如此驚人的成長潛力，讓眾家廠商均搶破頭要跟進。 優派銷售最熱 九天賣近萬台，緊急調貨 主 攻顯示器領域的美商優派（ViewSonic），近年來積極跨入PC領域，接連嘗試推出自有品牌的筆電、小筆電，都未能引發市場關注，沒想到今年搭上平板 電腦風潮，推出的第一款ViewPad，在台北資訊展上大放異彩，短短九天的時間內售出近萬台，不僅得要從歐洲緊急調貨供應，每人限購台數也一日數變，從 限購兩台到限購一台。 「原本以為可以賣出千台就偷笑了，沒想到第二天就缺貨！」優派國際亞太區行銷協理劉仲宏說。 久未在市場 上露面的大眾電腦，在董事長簡明仁交棒給兒子簡民智後，主打第一炮Windows 7系統的平板電腦Tycoon，採用雙重模式銷售，在台灣以自有品牌銷售之外，在海外市場則以設計製造（ODM）、專業代工（OEM）模式，與通路、電信 商合作，同樣在展場中吸引到不少人潮。 威寶也插一腳 搭配費率，殺到萬元以下 就連電信商威寶也來插一腳，找代工廠合作推出的自有品牌Vibo VPad，搭配上網費率的優惠專案，售價殺到萬元以下，同樣引來嘗鮮消費者，九天以來也有一千五百台，比預期超出五○％的成績。 相 較於蘋果iPad背後超過十萬種應用程式的強大後援，這幾款新機在應用軟體與內容服務上，其實還有很大的改善空間，威寶的Vibo VPad雖然採用Android系統，但沒有通過Google的認證，無法直接從Android線上軟體市集下載軟體，只能另外嵌入應用程式與免費軟體， 再結合線上影音服務，嘗試做出區隔。 優派的ViewPad內容則相對豐富，除了獲得認證，可以直接連上Android的線上軟體市集之外， 同時還結合了導航、電子書、網路語音電話等功能，可以說是資訊展中除了蘋果、三星之外，最具有內容吸引力的平板電腦，加上「拿小筆電換ViewPad最高 折抵六千元」的低價行銷策略奏效，成功引爆銷售熱潮。 有趣的是，過去在每個換機世代中都能取得優先主導權的宏?痋B華碩、仁寶等PC大廠， 在這次資訊月的平板電腦熱中，卻靜悄悄的沒有任何動作。雙A（宏?眯M華碩）雖然都已推出展示機，預告明年銷售量要破百萬台，宏?眲あ亶菪X上千萬台，但 真正推出的時間都要等到明年三月過後。 換句話說，這兩大品牌在平板電腦的布局，看似在速度反應上還輸給了這些二、三線小廠，這是怎麼一回事？ 雙A腳步落後 系統規格改變，優勢不再 「最主要是系統規格改變了，」拓墣產業研究所流行趨勢中心研究員李易聰指出，過去PC大廠有Wintel撐腰，在技術引進與授權金上具有高度優勢，一般小廠根本難以匹敵。 但 當前平板電腦主流多用ARM的處理器與Google開發的Android系統，這就打破過去Wintel壟斷局面，大廠優勢不再，「我們等於跟這些大廠站 在同一個起跑線上，」劉仲宏說。而且，小廠們過去「窮習慣了，沒有Wintel可靠，就只好自己鑽研Linux等開放式系統，」李易聰觀察，這反而讓他們 培養出快速應變的能力。 再者，平板電腦在製作邏輯上與PC完全不同，比較像大型的MP4或智慧型手機，重點在軟硬體整合，而非硬體規格。單 就硬體上來說，「門檻其實並不高，任何白牌手機廠都有能力可以跨入，」李易聰指出，只要外觀看來不差，流暢度夠，加上一萬元出頭的價格競爭優勢，比起蘋 果、三星便宜七、八千元，嘗鮮的消費者很快就願意埋單。 而宏?痋B華碩一方面清楚平板電腦的致勝關鍵所在，在推出前想要同時建構一個屬於自 己的軟體商店，這個耗費的心神精力，就不是單單組裝機器而已。因此，「他們放棄當前已經廝殺一片的Android 2.2系統，把火力瞄準明年推出的3.0版，」李易聰說。同時，他們也一邊布局自己的線上軟體商店，整套同時推出。如此一來，才給了這些小廠先嘗甜頭的機 會。 可預計的是，在優派、大眾等意外靠價格與速度搶得頭香後，明年陣仗才真正開打！ 【延伸閱讀】小廠用低價搶攻客源 ——資訊展展出的5家平板電腦廠 威寶 Vibo VPad尺寸：7吋作業系統:Android2.2上網技術: Wi-Fi＋3G容量:16G售價:8,990元* 優派 ViewPad尺寸：7吋作業系統:Android2.2上網技術:Wi-Fi＋3G容量:16G售價:14,900元 大眾 Tycoon尺寸：10吋作業系統:Win7上網技術: Wi-Fi容量:120G售價:19,800元 蘋果 iPad 尺寸:9.7吋作業系統:iOS4.2上網技術:Wi-Fi＋3G容量:16G售價:20,900元 三星 Galaxy Tab 尺寸:7吋作業系統:Android2.2上網技術:Wi-Fi＋3G容量:16G售價:25,900元 註：威寶Vibo VPad售價8990元須搭配指定上網費率 資料來源：各媒體 |
||||||
http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-14/xOMDAwMDIzMjQxOQ.html
持續的限購令下，不受影響的三四線城市迅速崛起。4月12日，恆大地產（3333.HK）發佈一季度業績報告，其佈局二三四線的戰略優勢顯現，一季度實現198億銷售額，佔年度銷售計劃近30%。
2011年3月恆大新開盤4個項目，分別為中山恆大綠洲、景德鎮恆大名都、南充恆大綠洲、遵義恆大城，全月合計銷售8億元。4個新開盤項目均位於三線城市。
這是恆大二三線城市戰略的縮影。恆大項目所處的大部分地區不屬於調控熱點區域，恆大已進入62個城市，三線城市佔比63%；集團擁有的112個項目中，39.3%的項目位於三線城市。年內，集團三線城市尚有30多個項目計劃陸續開盤。
恆大之外，碧桂園（2007.HK）、佳兆業（1638.HK）等深入三四線城市的地產商也取得不俗業績，三四線城市對房企的銷售和利潤貢獻佔比越來越大。
中房信報告指出，受益三、四線城市房地產業蓬勃發展，部分提前佈局的企業表現突出。如碧桂園一季度銷售約93億元，同比增長45%；一季度銷售面積約150萬平方米，位居全國房企前三。
碧桂園控股公佈的2010年報顯示，其二、三線城市的土儲佔總土儲約84%，其位於增城市（未限購）的碧桂園豪園在3月中旬推出200餘套全新洋房單位，連續數日佔據廣州樓盤簽約榜首位。
開 發深入到鎮一級的佳兆業，於2011年首季實現累計合約銷售收入約12.07億，其中大量的三線城市項目拉低了成交均價及總價，合約銷售面積約 14.5652萬平方米，同比增長20%。由第二季開始，佳兆業計劃每季度推出可銷售總建築面積約142萬平方米，大部分位於三四線城市。
一季度房企的市場表現和分化，引起了香港資本市場對於內房股的估值分歧和轉向。多家券商表示，中資概念股有機會成為港股新一波升浪的火車頭，尤其中資銀行及房地產，在去年大受打擊後，今年或將否極泰來。
其中，業績增速明顯、去化率高、佈局二三線的房企首獲認可。
自3月29日年報公佈以來，恆大地產股價連漲6天，從4.00元港幣漲至4月7日5.04元（股價為港幣，下同），漲幅高達26%。4月8日盤中最高衝至5.15元，第三次刷新盤中最高價紀錄，相比歷史最低值反彈高達181.4%。
過去一個月來，27只香港內房股已平均上漲了7.3%，除恆大外，中海外（0688.HK）等在3月也大漲了20%左右。
但香港證券分析師亦提醒，雖然恆大等公司目前在三四線城市發展，但財務增長的壓力也相應變大，尤其是在獲取了較多的土地儲備之後，其財務方面的槓桿也會增長。
http://www.infzm.com/content/61514
这是一场钞票与政策赛跑的游戏。当一线城市楼市被限购之后，二三线城市楼价猛涨；如果政府继续往下限购，成捆的寻找出路的钞票们会奔向哪里？
这样的调控可能无边无际。对政府来说，永无尽头的限购比管住印钞票的机器更好吗？
2011年7月16日中午，广东惠州亚婆角海滨旅游区下起了暴雨。
在这里，碧桂园的“十里银滩”滨海度假楼盘当天开放，接受认筹。一位深圳导游撑着雨伞在售楼处外呼喊着看楼的团友返程。“已经超过约定时间一个钟头了，40个人的团，现在只有五六个人来集合。”
看着售楼处人头攒动的景象，这位淋得湿透还摔了一跤的导游说，他们都排队认筹买房去了。“这里离深圳市区一个多小时车程，但可以买到海边的房子，最重要是不限购——基本上不受异地购房的限制。”
在一线城市被限购之后，这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地。7月18日，国家统计局公布6月份70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情 况，虽然房价环比下降和持平的城市数量均比5月份要多，但乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价维持近半年来的强势，涨幅抢眼。
更惊人的发现还在这70个城市之外：陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍，今年以来也是涨势惊人。
正因为此，新一轮针对二三线城市的楼市调控已经呼之欲出。
7月12日，国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”；同时，住房和城乡建设部在着手草拟新一轮的限购城市的名单。业内人士预估“上榜”的城市从目前的四十多个，增加到一百个以上。
此次重点瞄准二三线城市的措施，被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。
有人冲进，有人撤退
邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前除了投资商铺，没有投资于任何住宅。
水往低处流，资金也是如此。当一线城市遭遇限购之后，投资者迅速发现，二三线城市蕴藏着巨大的投资潜力。
广州限购，毗邻的清远房价上涨；深圳限购，附近的惠州房子受到青睐；北京、天津限价，而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、 一小时经济圈概念，房价涨幅名列前茅。在这些城市的旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下，这些城市的房价已向一二线 城市看齐。
还有，武汉和长沙同为限购城市，而“夹在”两者中间的岳阳，加以高铁概念，房价扶摇直上，曾以同比20％以上的房价涨幅独占大中城市房价涨幅榜头 名；福建宁德也是如此，这座位于福州和温州之间的三线城市，同属于两地各自的一小时经济圈，而自从温州、福州限购后，资金便向无限购的宁德集结，以致当地 房价涨幅半年超过30％。
越有钱的地方，催生着越高昂的房价：内蒙古鄂尔多斯户均拥有3套以上的住房，底气在于资产过亿的富豪人数超过了7000人，人均GDP超过了香港。而依靠煤炭、石油发家的陕北榆林、新疆克拉玛依等地的富豪，也在一掷千金地支撑着当地房价上扬。
据媒体报道，房地产监管部门正在对二三线城市房价快速上涨的原因进行归类，想得出判断，究竟是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高了房价。而新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标来敲定。
“假如对二三线城市的房产进行投资，那只能作长期的打算。”中原地产项目部总经理黄韬向南方周末记者表示，在大多数的二三线城市，一手房与二手房的 交易量比例为7∶3，也就是说新建的一手住宅供应多于二手房的供给。“在较长的一段时期里，在二三线城市，人们会选择买一手新房，也不会买同等条件的二手 房。”
知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限，当地的富豪最终还是 会往一线城市跑。”邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投 资商铺，没有投资于任何住宅。
那么，退出通道本来就狭窄的二三线城市，现在又面临着“大刀砍下”的限购令，是否会出现一众投资者异地“遥守空房”的故事呢？近期渣打银行针对二、 三线城市地产商的调查可见端倪：部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重——即没有快速卖出而留存的房子。据渣打测算，到今年年底二线城市库存 水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。
二三线城市救了地产商
“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。
对于上半年的地产商而言，得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的贡献，决定了地产商们在竞争格局上的分化。
据WIND统计，截至7月18日，已发布业绩预告的A股58家上市房企中，31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。
与行业整体业绩低迷的预期截然相反，部分龙头房企表现出“强者恒强”：万科以656.5亿的半年销售额领跑全国，这超过了2009年全年销售额；恒大上半年销售额同比增长101.7％，而销售面积位列国内房企第一。
据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元，同比增幅超过八成。
同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是，标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。
以恒大为例，其董事长许家印曾经透露，上半年该公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局不仅避开了一线城市限购的“雷区”，还分享了二三线城市房价大涨的盛宴。
“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。
除了恒大，万科、中国海外、保利地产、碧桂园等也因“销售周转速度高，有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市”而获益。
从总体数据看，密集的调控对地产商们似乎丝毫未损：上半年，全国商品住宅投资同比增长36％，房屋新开工增长24％，商品房累计销售额增长24％，销售面积同比增长13％。而广发证券分析师对此的解读是：这主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。
然而，这些“功勋卓著”的二三线城市，即将面临打击需求的“限购令”，地产商们该如何见招拆招呢？从一线城市的经验看，地产商们似乎并无招架之力。
以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品 住宅库存已超过15万套，按照当前的销售进度，可供15个月消化。此外，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等 城市的库存消化期均超过15个月。
更麻烦的是，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都声称，下半年供应量远高于上半年。业内人士称，部分开发商曾期 望下半年调控松动，因此有意将货量压到下半年，但现在调控加码的信号，显然打乱了他们的算盘。北京中原的预估是，一旦占据目前市场主体的二三线城市限购， 下半年全国房地产销售面积的减少可能会超过两成。
更糟糕的是，限购未至，限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。针对地产商资金链问题，连万科董事会主席王石也说：“100％的公司都感受到压力，资金紧张。”
今年上半年，中海地产在多个一线城市进行降价快销。这样的故事会在二三线城市的地产商身上重演吗？
地方政府的“紧箍咒”
近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。
房地产库存积压，开发商资金回笼放缓，拿地意愿下降，土地财政收入锐减。在这个连锁反应中，受限购影响最深的，除了开发商，就是地方政府。
根据中国指数研究院的最新数据，上半年全国130个城市土地出让金为7524亿元，同比下跌了5.5％。其中上海以494.06亿土地出让金额名列第一，但同比下降了21.97％；而名列第四的北京则同比下降48.32％，成为前十名中下降幅度最大的一个城市。
值得注意的是，名列二、三的武汉和昆明，土地出让金的同比增幅分别达到77.33％和416.03％。而它们属于限购执行力度不算严厉的二线城市。
地方政府显然不愿意看到这样的限购政策维持太久。早在去年下半年各地出台限购政策之时，部分城市即刻公布限购令的“试行期”。例如，厦门、福州、海 口10月份出台限购政策时，将政策的结束期限定在了当年年底，为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。
但到了今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限购政策得以延续，而不少城市颁布的限购令执行期为一年。
时至近日，“对限购政策进行细节调整”的呼声再起。此前，大连和海口曾传出将对限购政策进行调整的消息，但两地官方随即进行了辟谣。而北京房地产业协会副秘书长陈志也曾表示，对于北京这样的限购政策执行比较严的城市，是否可以通过调整限购年限，来支持自住型购房需求。
但近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。
的确，有部分城市出台的限购细则相对宽松，有的则在限购区域上打折扣。例如，成都出台的限购令限购范围为本市主城区，没有涉及到上一年为成交主力的郊区郊县。贵阳的限购政策更松，限购范围只在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。
而加入限购队列不久的石家庄，在出台限购令的同时，也降低了当地落户门槛，省内人员在当地购置住房并实际居住的可以办理落户手续——这都引来关于限购执行力度的质疑。
“我们还要承担保障房建设，还要偿还地方政府融资平台债务。”一位地方政府人士诉苦，处处都需要钱，还限购房地产，那真是无米之炊了。
http://slamnow.blog.163.com/blog/static/199318236201215105940470/
林向
在白酒業內一直有這種類似「小酒廠一年銷售幾千萬日子就可以過得很滋潤、很安逸」的說法，但是這種情況能持續多久？
「家裡親戚送了幾瓶白酒，但是太便宜了，都倒掉了」，與本報記者相熟的一家鄂東地區知名農家菜餐館老闆說，現在自己喝酒至少要喝白云邊9年，「擔心太便宜，質量不好傷腦袋」。
不僅如此，記者在鄂東地區的部分縣城看到，無論是在當地的銷售終端還是當地老百姓的餐桌上，與過去不同，已很難看到當地三線白酒企業的產品，在當地農曆新年期間，大部分餐桌被湖北的強勢產品如白雲邊9年、稻花香珍品一號、百年枝江等產品所佔據。記者老家所在的鄉鎮主幹道邊的廣告牌白酒企業所佔比例也比往年有了大幅增加。
九度營銷顧問機構總經理馬斐對本報記者表示，三線市場目前主要以三線酒企產品、本省強勢地產酒或者主流酒企的低端產品為主，以自然消費為主。
如今的三線市場似乎已經不再那麼平靜。「逼良為娼」，一位知名白酒行業諮詢公司高層曾對本報記者表達了對三線小酒廠生存狀況的擔心，他表示，部分小酒廠在大型白酒企業擠壓之下，生存壓力比以前大得多，甚至有酒廠淪為造假車間。
某券商的一份報告指出，未來中國白酒行業深度分銷的完成將代表一個商業模式的結束，這種結束很可能需要以激烈的競爭為代價，競爭的結果是會讓現有超過20億的名酒企業獲得更大的市場份額，因為行業結構持續分化讓他們實力超群，不斷擠壓地產酒和在發展中落後的企業，即使是現在市場上所謂的三線白酒，若不趁現在打牢實力，可能將在深度分銷終結期淪為被擠壓對象，最終收縮戰線或被收購，淪為雖能生存但無增長的「地方特產」。
一知名白酒企業上市公司董事長曾指出，與真正競爭成熟的其他產業相比，白酒產業是一個比較滯後的產業，一個競爭還屬於初級階段的產業，也是一個遠遠沒有成熟的產業。儘管前幾名白酒企業所佔市場份額不到30%，但中國白酒行業已經進入了寡頭競爭時代，中小白酒企業將逐步退出競爭，行業前幾位的上市公司的增長速度遠遠高於行業的平均增長速度，這種現象說明這些企業在不斷做大的同時不僅佔有了自己應佔有的市場份額，還搶佔了別人的市場份額，這也說明市場的集中度正在不斷加強，同時，名優企業的市場主動地位也越來越強，所以大企業的擴張步伐也在不斷加快。
以四川白酒企業為例，二三線白酒企業增長勢頭已經減弱。據報導，四川豐谷酒業在連續幾年的高速增長後，2011年上半年其增幅出現下滑，2011年上半年，豐谷主營業務收入同比增長5.49%，利潤同比下滑33.96%，其收購的豐谷火把液主營業務收入更是同比下滑56.57%。豐谷增幅下滑並非個別現象。數據顯示，二線酒前十強中，除小角樓、華夏酒業外，豐谷、高洲、仙潭等主營業務增速均低於20%，低於上半年四川省白酒平均增速。
在企業自身高速增長的大形勢下，白酒企業都在爭先進行產能擴張。如五糧液(32.05,0.02,0.06%)（000568.SZ）正在建設6萬噸陳釀工程，貴州茅台(186.48,0.05,0.03%)(600519.SH)將茅台酒年產4萬噸的產能目標從2020年提前到了2015年,洋河股份(131.50,0.44,0.34%)(002304.SZ)則計劃斥資40億元用在基酒擴建、包裝物流等項目上，擴產完成後將新增2.65萬噸/年名優基酒產能。
一位知名一線白酒企業總裁對本報記者表示，由於有能力擴張產能、也願意擴張產能的白酒企業多數銷售形勢都非常好，在不少白酒企業都在大肆擴張產能之時，自己並不擔心行業出現產能過剩，反而為自己的企業制定了非常高的長遠產能擴張目標。
在這種不對稱的產能擴張的背景之下，整體白酒市場消費量增長極為有限，三線酒企的市場份額很可能會逐漸被主流白酒企業的低端產品和省內強勢品牌替代。
小而美的創業企業即使不上市，也有很好的出路。美國照片分享網站Instagram以10億美元的身價被facebook收購，印證了這一判斷。
Instagram的故事能否發生在中國？儘管在國內互聯網圈內，眾口一詞的答案是：不可能！但是，Instagram至少可以給國內的創業者帶來一些啟示：賣掉也是一種出路。
對於一些已經獲得投資，並有了一定用戶規模和品牌知名度的公司來講，雖然像Instagram一樣「輝煌」地被收購的可能性不大。但隨著資本市場的 變化，一些二三線互聯網公司在無法上市以及再融資艱難的情況下，賣掉或許是最好的選擇。事實上，已有類似公司的一些先期投資者在尋求以併購的方式退出。
併購潮來臨
2012年，許多基金陷入募資困境，中國互聯網公司也遭遇融資寒冬。湯森路透的數據顯示，2012年第一季度，風險投資機構向中國互聯網行業的投資額只有1.385億美元，比上年投資的8.665億美元驟降84%。
另一個現實是，今年的互聯網相關併購案在大幅增加。去年同期併購領域僅有9000多萬美元的小額交易，而今年併購交易金額已躍升至37億美元。
優酷與土豆的合併，成就了一樁中國最引人關注的互聯網併購案，也使得互聯網細分行業進入寡頭競爭的局面。對於那些還在苦熬等待新一輪資本進入的二三線公司來說，併購與否成為擺在他們面前的一道選擇題。
不久前，百事通斥資3000萬美元現金收購了在線視頻網站風行網絡有限公司和北京風行在線技術有限公司各35%的股權。許多研究機構認為，業內新一輪併購浪潮開始了。
風行被收購的案例有著典型的行業特徵。隨著視頻行業競爭同質化程度的加劇，在優酷、土豆以外的第二梯隊視頻網站中，很多中小型企業已經失去了募資的 機會，資金鏈普遍吃緊。資金的短缺，又使這類公司在品牌營銷、版權購買等方面捉襟見肘，因此在與第一梯隊的競爭中，已不可避免地落在下風，越強撐越虧損。
併購驅動力來自投資人
易觀國際分析師齊劍哲認為，從大趨勢上看，國內近期發生的收購和併購案會逐漸增長，這主要源於二級市場發展趨勢不明朗，投資人無法通過上市退出，一些投資人只能通過併購的方式完成退出套現，因此他們會主動撮合更多的投資併購案發生。
「最近跟很多VC見面，他們都希望我們能幫他們成功退出。」漢能投資董事長陳宏認為，2012年肯定是一個併購元年，主要因為很多基金存續期限到 了。國內基金存續期大多為5年，這部分基金幾乎都在2005年、2006年左右募集。現在雖然是全民PE熱潮，但是中國不可能有幾千家公司上市。在這種情 況下，VC要退出，要麼把投資的公司賣掉獲得回報，要麼把股權轉讓給別人實現退出。
齊劍哲分析認為，互聯網行業中，除視頻企業會繼續整合外，其他一些細分行業，比如電商服務業也會發生一系列的整合。以電商代運營為例，今年將是電商代運營企業發力搶佔市場的關鍵一年。在資本的推動下，一些大的代運營企業會通過橫向收購，提升自身實力。
另外，在移動互聯網領域，移動應用廣告平台也有可能發生一些被收購的案例，一些原有的互聯網廣告公司會通過收購的方式，進軍移動互聯網廣告市場。
「抄襲頑疾」拉低併購價值
隨著DrawSomething與Instagram分別被Zynga和facebook高價收購，讓人看到移動互聯網時代App商業模式的巨大價值，這種獨特的產品正越來越成為投資者追逐的對象。
然而，App這種商業模式能否獨立運行，則還是一個待解的難題。如果沒有被收購，Instagram將如何實現盈利？投資者如何才能從它的巨量用戶中獲得投資回報，這些都是Instagram並沒有回答的問題。
目前來看，移動應用除遊戲以外，大規模盈利的應用類型還未出現，而出高價收購的公司除了看重其用戶規模外，也更多的是出於市場競爭的戰略防禦性行為。
對於投資方來說，如非收購，則很難迅速退出。戈壁創投合夥人童偉亮表示，當企業發展不太容易找到商業模式形成營收規模時，併購也是一種很好的退出方式。
再看國內移動互聯網領域，多家創投在2010~2011年展開的撒網捕魚式投資，已經造就了一批融到A輪或B輪，但尚未找到商業模式距離上市退出遙遙無期的公司。這些創業公司的項目在資本吃緊、融資無望的現實上，能否有望通過高價併購實現投資人的成功退出呢？
對於這一問題，中國移動互聯網產業聯盟常務副理事長李易直言：國內這些移動互聯網領域的公司很多是無營收，無商業模式，無資產的「三無」公司，收購 價值並不大。對於互聯網巨頭騰訊、百度等公司來說，抄襲一個產品的成本遠遠低於收購，在這種情況下，巨頭們會迅速複製而不會去收購。
清科投資總經理葉斌也表示，去年就在國內看到了類Instagram的應用，但看了十幾款後發現：他們的用戶規模和產品體驗都相差無幾，嚴重的複製抄襲已降低了其被收購的價值，因此最終都沒投。
葉斌同時指出，如果在移動互聯網領域內出現併購的話，應該會出現在手機遊戲領域。他認為，目前國內在IOS平台上月收入過百萬元的公司已經有幾家了，遊戲行業出現一些整合的機會，是不難想像的。而在其他移動互聯領域的細分領域，大部分創業都處於積累用戶階段，而做用戶就需要看能不能找到一個好的商業模式，至於何時能轉化成現金收入，尚需要一個觀察的過程。
易觀國際分析師齊劍哲分析指出，目前發生在移動互聯網的複製和抄襲行為，已經超過了互聯網，這對於處在二線地位的公司來說，無論是獲取資本青睞還是 高成本的移動互聯網人才，都面臨著嚴峻的挑戰。因此，如果新的資本引不進來，而又無人收購，很大一部分移動互聯網公司將會活在「剃刀邊緣」——面臨被清理 出局的危險。
被國資收購不一定是好事
互聯網領域競爭形勢不斷變化，併購也逐漸顯示出新的趨勢和特點。在這種變化之下，如何評估併購的前景與風險？從創業之初就設計出一個被大佬收購的模式是否可行？《中國經營報》記者專訪了道傑資本總裁、管理合夥人俞鐵成。
《中國經營報》：2012年在互聯網領域出現的幾起併購案例，體現了什麼樣的新趨勢和新特點？
俞鐵成：百事通併購風行網絡有限公司(以下簡稱風行公司)、浙報傳媒收購杭州邊鋒網絡技術有限公司(以下簡稱邊鋒公司)及上海浩方技術有限公司(以 下簡稱浩方公司)，這都顯示了國有資本進軍民營互聯網的趨勢和特點。這說明國有資本大鱷開始出手收購互聯網公司了。目前，國有資本手上有錢，對於像風行這 樣的創業型公司來說，由於傍上了國有資本，因此，可以獲得娛樂傳播行業的政策紅利。
《中國經營報》：由於機制的原因，被國有資本收購是否也存在一些風險？比如在併購後的整合與持續發展方面。
俞鐵成：浙報傳媒以35億元收購邊鋒公司和浩方公司，其公告稱邊鋒的重要價值在於其高素質管理團隊和龐大的用戶數量。可是，當邊鋒公司從一個純民營 的、高度靈活的、有大量後台資源可以支撐的娛樂集團轉為被相對封閉、保守且缺乏網絡綜合平台資源支撐的國有報業集團後，邊鋒的團隊靠什麼獲得激勵？龐大的 用戶靠什麼來維持？這些都使得收購案例面臨著非常大的風險，比如如何把人留住，怎麼在一個國有體系裡生存下去等。互聯網輕型公司的核心資產是人，因此人員 的流失將成為併購後公司能否持續發展的最大風險。
《中國經營報》：Instagram被收購的案例激勵了國內的很多創業者，認為依靠一兩款應用，或者一個細分領域的獨特模式，就會有被行業巨頭看中並收購的可能性。對於這樣一種創業心態與創業目標，你怎麼看？
俞鐵成：發生在國內互聯網領域的併購一直沒有停止過，而且還很活躍。比如騰訊、百度一直在收購一些小型的公司。在創業潮中，有很多只靠做一兩款應用 就起來公司，包括一些垂直電商，有的已經拿到了投資。這類公司的成功，帶有一定的偶然性，不會有太強的持續運營能力，其收購前景並不太好。
事實上，只有讓大佬們複製不來的模式，才有被他們高價收購的可能。美國Instagram是一個只有13個人的公司，就賣了10億美元，這在中國市 場還是難以想像的。目前中國的很多互聯網潛在買家，通常會先看一個項目團隊的模式能否被覆制，如果能，他們肯定會先找人自己來做，像百度、騰訊都是自己 做，只有自己做不了時，才會考慮收購。
|
||||||
的購物樂趣，每個人手上都恨不得有計算機，邊逛邊算，就是要以最符合經濟效益的方式購買到商品。 不只與消費者玩數字遊戲，大洋能在新街口這塊商業高度集中地闖出一番名號，讓本地百貨業老大哥不敢小覷，四年度營收複合成長率達二八％，其背後有一套嚴格 管控數字的方法，是成功關鍵。 來自台灣、現任大洋百貨董事長顏思文，回想十六年來在中國打拚的日子，自認學習融入當地文化價值，是在大陸開疆闢土的第一步。「一九九一年，我進入太平洋 百貨豐原店，就是我的第一份工作。上班第一天，我被教育『服務至上』，客人是我們的上帝。但剛到大陸時，眼前所見卻完全不是這麼回事。」顏思文說，顧客選 好商品去結帳，收銀員找零錢是用丟的，賣場店員常以貌取人、高談闊論。 扭轉服務心態 營收大起飛為了教育當地員工並避免衝突，顏思文開口閉口都盡量少提台灣經驗，而是將兩岸差異巧妙的引導進管理，「我告訴員工，大洋的所有收入都是消費者給 的，之後供貨商拿走大部分，我們只拿抽成來發你們的薪水，才讓員工打從心裡覺得要服務好每一位進門的客人。」他說。 類似這樣的溝通方式，不但化解大陸員工與台籍主管間的對立情緒，也成功將服務觀念導入賣場。現在大洋百貨襄理級幹部共二百二十人，台籍主管約三十名，十八 家店中只有七位店長來自台灣。公司內部沒有海峽中線隔閡，員工向心力強是大洋營收快速起飛的第一個原因。 其次，促銷案也是營收大幅成長的主因之一。大洋營運採「店長負責制」，顏思文雖放手讓各店大玩促銷活動，自己仍每分每秒都緊盯著營收數字，「公司有套系 統，全國十八家店的營收數字每五秒會更新一次，在我的辦公室裡隨時都掌握得到。」此外，大洋管控數字還有一個祕密武器叫「手機速報」，每天中午十二點、下 午五點及晚上打烊三個時間，十八位店長的手機會固定收到其他十七家店的營收及毛利率數字。「這是利用『不落人後』的恐懼心理，因為每家店的營收數字都透 明，如果有一家店十二點的數字還好，但到下午五點營收卻大幅成長，其他家店就會想辦法提升。」顏思文避開高成本、競爭激烈的一線城市，選在二、三線城市布 局，靠著精準的數字管理，靈活的促銷手法，將大洋百貨打造成「雖非中國最高檔的百貨公司，卻是讓消費者感到最有趣的購物地點」，證明用對奇招，就能在大陸 百貨戰場殺出重圍。 大洋百貨 成立時間：2002年5月 董事長：顏思文 營運特色及現況：全中國18家店位在13個城市，平均店齡4.5年三大品牌主軸：大洋天地、大洋百貨及大洋晶典 近三年獲利： 年度 2009 2010 2011 每股稅後純益（元）3.04 2.26 5.14 | ||||||
前幾年一路高歌猛進的高端白酒價格終於在今年過完年後「碰壁」回調，近幾個月來終端降價幅度明顯，連銷量也開始走下坡路。誰會是下一匹市場黑馬？三線白酒品牌開始闖入視野。
一線價格普降
據 相關機構的白酒終端零售價格曲線圖統計顯示，53度飛天茅台的價格從今年3月的2046元/瓶下降至1676.5元/瓶，跌幅約為18%；52度五糧液的 零售價格從1月的1185元/瓶下降到5月的1159元/瓶，降幅約為2%；52度水井坊的零售價格從3月的826元/瓶下降到791元/瓶，降幅為 4%。
廣東粵強酒業相關負責人日前告訴記者，由於市場行情變化，上個月五糧液的批發價已經調至780元/瓶，比之前少了幾十元。
目前終端價格在1000元/瓶以上的白酒品牌僅有53度飛天茅台、五糧液、國窖1573；而紅花郎回落到800元/瓶左右，水井坊回落至700元/瓶左右，此前中國高端白酒零售價格突破千元以上的白酒超過10種。
雖 然包括茅台、五糧液、瀘州老窖等多家酒廠均沒有調整過出廠價，但卻無力阻攔經銷商們見風使舵的「自發」行為。而國都證券的分析報告認為，市場自發的調價行 為主要由三方面原因導致：一是第五次廉政會議影響逐漸顯現，不少政府部門開始落實實施，採購茅台、五糧液意願減弱；二是宏觀經濟增速放緩，消費品的後週期 性逐漸體現；三是當前正值白酒消費淡季。
企業變「陣」應對
除了價格，一線白酒的銷量也明顯下滑。「自從過完年，高端白酒的銷售就轉淡了。加上政府限購高檔酒的政策對市場信心打擊很大，這幾個月貴的酒都走得不好。」省內某知名經銷商透露，以茅台為例，3月份以來銷量比去年同期掉了起碼三成。
對此，相關白酒企業迅速開始了調整動作。據瞭解，3月之後飛天茅台的發貨量減少了70%左右，但茅台收緊貨源很大程度是為其全國鋪開直營店做準備。五糧液、郎酒等發貨量也減少了50%左右。
近 日，瀘州老窖發出緊急通知，從5月份開始，全面停止分銷獎勵和通路促銷活動，全國經典裝國窖1573的供應量在年初規劃基礎上調減1000多噸，並從5月 21日開始，瀘州老窖公司對全國經銷商客戶暫停發貨，並要求對經銷商的低價躥貨行為進行全面清理、整頓。2011年，國窖1573的銷量在4500噸左 右，今年的銷售目標略高於此，而調減1000噸則相當於降低了約三分之一的銷量預期。
白酒分析師梁永彬認為，限量保價是白酒行業應對價格下滑的通行做法，特別是高速增長後經銷商的庫存比較高，限量保價將為他們消化庫存贏得一段緩衝期。
而如何激活疲軟的市場也是企業們努力動腦筋的地方。五糧液股份有限公司旗下的超高端白酒「國五液」日前在京面市，業內人士分析，適時推出新品也是激活市場的一種方法，而且超高端新品如果成功將有力地維持高端系列的市場空間。
三線機會來了？
中信建投行業分析師黃付生認為，市場對一線白酒終端價格回落的擔心仍在，對三線白酒股超高增長的樂觀預期在加固，短期行業的熱點仍會在三線白酒股。業內專家預測，未來兩三年利潤或暴增。三線白酒迎來利潤爆髮式增長期，未來兩年利潤復合增速有望超越100%。
控 制"三公"等消費給中高端白酒帶來了更多的機會。」一位中高端白酒的銷售負責人表示，此前茅台、五糧液提價讓不少經銷商、投資者看到了獲利的機會，但降價 將這些渠道和市場都「逼了出來」，而中端白酒由於受「剛性」商務消費支撐，此時價格穩定，甚至迎來了補漲機會，反而受到部分經銷商和投資者捧場。
5月白酒終端零售價格顯示，相比4月零售價，飛天茅台、五糧液出現回落；水井坊、紅花郎、洋河天之藍等次高端酒價格回落，而劍南春、酒鬼酒反而上漲。
南方日報記者 周照
砸廣告求增長應有限度
記者觀察
目前，三線白酒品牌正在奮起直追，特別是像酒鬼酒、沱牌這樣的老牌勁旅，為了重拾輝煌，紛紛步入加速拓展階段。而最直觀的表現莫過於狠砸廣告。
根 據公司年報披露的數據，酒鬼酒在去年的廣告支出費用為1.41億元，沱牌捨得的廣告費用為7678萬元。但酒鬼酒去年淨利潤僅為1.92億元，沱牌捨得去 年的淨利潤也只有1.95億元。從數據上可以看出，酒鬼酒去年投放的廣告費接近公司的淨利潤，而沱牌捨得的廣告費接近淨利潤的一半。
我國 目前百億元身價的酒企沒有幾家，多數企業都是中小酒企，各自為王的局面讓酒行業間的競爭變得異常的激烈。為了爭搶市場，不惜投資巨額的廣告費用來做品牌。 不過，中投顧問食品行業研究員周思然指出，對白酒企業而言，廣告是否獲得預期的效果實質上並沒有一個明確的量化指標，在如此不確定情況下白酒企業仍不放棄 巨額的廣告支出，主要是基於白酒行業的特性和典型的案例刺激。眾所周知，一些白酒企業現金流非常充裕，這為企業巨額的廣告支出奠定了基礎，而秦池等企業因 廣告而在短期內成為名牌的案例也加大了企業對廣告宣傳功能的肯定。扎堆廣告主要歸因於企業經營理念的趨同化，或表現為跟隨心態、想當然心態和身不由己心 態。「面對廣告宣傳，只能猜測：也許廣告帶來的收入遠遠大於廣告費用，也許廣告並未取得效果，其帶來的收入還不及廣告費用，或者廣告費用與收入相當。」
數 據顯示，2012年央視的廣告主中酒企依然是主角，白酒企業給央視投放的廣告費高達19億元。部分中小企業不惜傾囊而出做廣告，最終變成了為電視台打工。 而在白酒的高利潤背後，消費者也被迫為高額的廣告費埋單。面對如今消費出現疲軟的現狀，白酒企業必須思考減輕「額外」負擔的推廣方式。
「總部領導很重視貫徹新36條精神，將成為落實中央政策的典範。」8月21日有中石油總部人士向記者表示。
據瞭解，西氣東輸三線（西三線）是我國興建的又一條長距離輸氣管道，它包括一條幹線、五條支幹線和三條支線。其中幹線西起新疆霍爾果斯，東抵福建省福州市，全長5220公里。管線設計輸氣能力300億立方米/年，氣源來自中亞，預計2015年全線投產。
「西三線項目公司中，中石油持股52%，社保基金、寶鋼和由全國工商聯牽頭組建的城市基礎設施產業投資基金（簡稱產業基金）將各佔16%股權。」他透露道。
由於天然氣管輸項目屬於公用事業項目，其收費一般由國家發改委確定，因此「這注定是收益風險較小的項目，只是回報期較長」。安迅思息旺能源分析師王瑞琦坦言。
中石油內部消息顯示，綜合考慮管道項目長期經營的特徵，以及全國社保等投資方長期合作的訴求等因素，西三線項目合資期限初步確定為20年，期滿可再續或在具體合資協議中另行商定。
民資入股西三線
西三線投資概算為1160億元，這其中項目公司註冊資本金625億元。
據上述中石油人士透露，這個項目中，中石油投入325億元，擁有52%股權；社保基金、寶鋼及產業基金都將各投入100億元，合計佔股48%；剩餘資金將依靠定向發債、貸款等方式獲得。
「其中產業基金就是一批民營資本組成的。」他說。
產 業基金是國內唯一的、經國家發改委批准的、以基礎建設投資為主的基金。它由全國工商聯發起，掛靠在其下的城市基礎設施商會，今年3月12日正式宣佈成立。 城市基礎設施商會成立於2007年6月24日，由哈爾濱翔鷹集團、霍英東集團、科瑞集團、新奧集團、香港地鐵集團、科達集團、大通投資等基礎設施行業領軍 企業共同發起成立。
如此看來，產業基金應是由香港富豪及大批民企共同組建的。資料顯示，產業基金規模為100億元人民幣，首期為25億元人民幣，重點關注石油燃氣管網等能源領域投資項目。
然而「產業基金是由中石油和北京市國有資本控制的。」有知情人士透露。
中 國城市建設控股集團也是產業基金的投資者之一，它是全國唯一的國家級專門從事城市開發投資建設的企業，其前身是隸屬於國家建設部的中國城市建設開發總公 司，1998年後，該集團又接收了一批與軍方脫鉤的經營實體，成為具有在全國範圍內進行房地產開發經營、工程施工、裝飾裝修、道路橋樑、園林綠化工程、管 道工程、水利工程、勘察設計等方面的經營權限及建築材料等進出口經營權的基建投資運營實體。
作為產業基金的首批投資者，該集團擁有產業基金10%股權，共需投入10億元，首期已投入2億元，「而此時中石油已認購了10億元、北京市國有資本也認購了10億元」。
以此估算，中石油與北京市國有資本所持有的產業基金股權應高於10%。
「管道建設屬於公用事業，收益極其穩定。但其投資巨大，動輒投入就達數十億元，絕不是普通的民營投資者能夠承擔的，因此多數民企都不可能輕易介入。」上述知情者透露。
據他透露，由於目前西三線項目公司股東結構尚未確定，因此真正的民資會有多少介入這個項目，尚不得而知，「但我估計應該會有幾個民企以百萬元、甚至千萬元為單位介入其中」。
管輸費風險小
若有民資能入股西三線，那麼它無疑將獲得豐厚的收益，這點不但是王瑞琦等業內專業人士共同的觀點，而且也得到過去案例的佐證——在過去幾年中，北京天然氣管道公司（簡稱北京管道）已經因投資陝京天然氣管網賺得盆滿缽滿。
北京管道始建於1991年，最初稱北京天然氣集輸公司，是中石油與北京市政府合資組建的天然氣管輸企業，中石油持股60%，北京控股（00392.HK）代表地方利益持有剩餘股份。
最初它只負責陝京線（中石油長慶油田——北京）的天然氣管輸業務，隨著北京及沿線地區天然氣需求量的不斷增長，2000年後，中石油又啟動了陝京二線和陝京三線等天然氣項目，並將這些業務都置於北京管道旗下。
2010 年北京控股年報顯示，當年北京管道輸氣量172.4億立方米，同比增長19.8%，本公司應佔稅後利潤為11.7億港元，同比增長7%。2010年底陝京 三線一期正式通氣，年輸氣通氣量將達60億-70億立方米，從而使陝京線系統年綜合輸氣能力達到260億立方米以上，待陝京三線全面投產後，年總輸氣能力 將達350億立方米。
天然氣輸送量的不斷增大，意味著北京管道的業績也將得到不斷提升；更重要的是，由於北京管道只承擔天然氣管輸業務，因此不管天然氣價格如何波動，其業績都不會受到影響；而氣價正是中石油天然氣板塊未來成長性的最大隱憂。
「近期中石油重新劃分了旗下管道公司的管理範圍，因此西三線將如何獲取回報目前並不確定，可以肯定的是，通過收取管輸費，西三線項目注定是個盈利項目。」上述知情人士說。
中石油內部信息顯示，按此前國家發改委對天然氣管道項目的收益批覆，天然氣管道的收益率一般維持在12%-18%。「隨著國內天然氣價格改革的推進及社保資金對投資項目的收益要求，西三線項目規劃年收益應在15%左右，其投資回收期可在20年內完成。」
營東新城裡那些寬闊的馬路看起來也格外空蕩——這裡鮮有車輛通過，馬路兩邊到處是修葺一半的樓房，有些地方甚至是根據土地沿線畫了個圈，沒有任何動工痕跡。即使是週末，在當地一些樓盤的看房者也寥寥無幾，那些號稱已經售罄和竣工的小區也是冷冷清清。
沿海產業基地也是如此，「你去沿海產業基地看完房子，要是沒車，你連打車回來的可能都很小。」營口居民王永強說。
營東新城、沿海產業基地都是近幾年營口市重點規劃的城市開發建設區域，隨著其開發進程的深入，諸如萬科、保利、恆大等房企大鱷都紛至沓來，一時間，買房與賣地風行營口。不過，現在的營口房地產業，已不見舊日盛景。
最近，一些全國性房企營口項目的負責人，但凡私下聚會時聊起營口房地產業，都會憂心忡忡。本報獲得的一份營口房地產市場調研報告顯示，2012年，營口市42個重點項目未來潛在供應達到1362.67萬平米，若以2011年市區現有銷售速度（年銷售量200萬平米），大概需要6-7年時間。一位東北開發商透露，作為整個遼寧房地產泡沫最為嚴重的城市，營口的存量需要六七年時間消化的說法都是保守估計，可能還不止這個數。營口不乏動輒上百萬平米的大盤，但有的項目一個月只能賣十幾套。「開發量很大，但人氣沒跟上，沒有新的產業，商業過不來，生活不便，前不著村後不著店，冷冷清清。甚至新的商業免三年五年房租都無法把商家吸引過來，因為如果沒有人氣，商家是不敢冒此風險的。」這位開發商說。
營口一家房屋中介的工作人員估計，把市區現有的大約50萬人口全部搬到沿海產業基地，都還有好多房子消化不完。
在營口市住房和城鄉規劃建設委員會副主任葛樹忠看來，營口樓市並沒有滯銷情況，部分開發商樓盤問題系市場行為，與營口樓市沒有任何關係。
營口是「中國唯一一個可以看到夕陽墜海的城市」，也是位於瀋陽和大連中間的濱海三線城市，這座城市的目標是成為一座擁有百萬人口的旅遊大城市，在這個目標還未完全實現之前，它卻無心插柳地成為了中國房地產泡沫的新焦點。
餡餅與陷阱
一位在全國知名房企營口項目的負責人記得，他們去年在營口註冊公司時，營口市區土地已所剩無幾，他們拿下的是最後一塊沿海地塊。
在營口，拿地高潮出現在2009年，這一年7月，「遼寧沿海經濟帶」被國務院確定為國家級經濟發展戰略，營口位列其中。
此時的營口，GDP已經連續5年排名遼寧省第一，工業強市和人口旅遊大市已經開始縈繞這座城市。
營口各區都開始陸續出台一些刺激地產政策，比如營口站前區，自2009年1月1日起在站前區註冊納稅的房地產業項目和企業，對含有公益性建設的房地產開發項目，經審核後給予項目貸款貼息；比如沿海產業基地針對外地人購房的優惠政策——購房送戶口，給予在沿海產業基地就業的人員醫療、教育等優先支持。
這些政策的「誘惑」下，營口的房地產開發進入高速時期。2009年、2010年兩年累計商品房施工面積高達3014萬平方米，增幅達80%左右。2010年，營口房地產投資佔到當地GDP總量的17.9%。2011年同樣是一個高速增長年，房地產施工面積是2830萬平方米，其中新開工面積是1495萬平方米，而銷售面積是613萬平方米，銷售額233億元。2012年，新開工速度比2011年有所放緩，但總量依然很大，全市新開工商品房940萬套，新增批覆500萬套，當年銷售完成640萬套。
房地產開發的興盛無疑給營口市帶來了很多的錢。營口主要的市級城投平台——營口市城市建設投資發展有限公司的一份資料顯示，2010 年，該公司約1.59 平方公里土地的開發整理投入成本3.78 億元，而土地出讓收入為31.97億元。這份資料提到，「截至2010年末，公司擁有可供開發的土地約20平方公里，保守按照1000 元/平方米的出讓價格進行估算，可獲得土地出讓收入約200 億元。」
2010 年營口市預算體系中可支配收入合計3964705 萬元，其中基金收入佔比高達61.05%。2008~2010 年，營口市基金收入飛速增長，年均複合增長率達到126.40%，2010 年達到2420636萬元。基金收入增長主要源自政府土地出讓收入的增長，營口市基金收入中土地出讓收入佔比70%左右。
接近營口市委辦人士介紹，作為人口較少的遼寧省三線城市，營口的房地產業雖然啟動遲但發展很快，目前主城區範圍可供土地已經幾乎沒有。
在營口開發項目的一家全國性房企人士坦言，近幾年來營口房地產業發展很快，主城區整體情況早已是處於飽和狀態，呈供大於求狀態。
公開資料顯示，截至2011年底，營口市新竣工住宅面積與存量住宅面積之和，已高達4800萬平方米。以每套房面積100平方米計，營口存量房已高達48萬套。這意味著，不算未來新增的供應量，營口需新增150萬人口，才可消化掉目前手中的存量房。目前，營口市的中心城區人口為56萬。按照其特大型城市規劃，「到2020年，中心城市人口達到120萬~130萬」。
當地房地產界人士認為，營口房地產市場從2011年10月份之後開始下滑，除了市民在宏觀政策不明朗下觀望情緒濃厚、營口人口基數小、市場不成熟等因素外，企圖把5~10年的規劃集中在2年完成更是不現實的。
更重要的是，地產市場躍進後的下滑，帶來了更多層面的連鎖反應。2012年6月，營口市政府召開全市重點項目融資對接會，營口市常務副市長劉煥鑫指出，營口項目儲備較多，已達1700餘個，機場項目、保障性安居工程項目等對資金需求較大，要把項目的融資作為經濟工作的重中之重抓緊、抓好。
2013年1月11日，營口市第十五屆人民代表大會第一次會議審議通過的《關於營口市2012年財政預算執行情況和2013年財政預算（草案）的報告》顯示，2012年營口市「克服經濟下行壓力」，公共財政預算收入共完成170億元。而在2012年初制定的財政預算草案中，2012年營口市一般預算收入安排了175.28億元，比原計劃少收5億多元。
財政增收的壓力加上債務規模的持續擴大，促使營口政府在樓市出現供需矛盾之後，在救市還是擠壓泡沫這道選擇題上勾選了前者。
2012年以來，營口不斷出台救市政策，連續三次推出購房者契稅全額返還、行政事業收費減免政策，並由財政出資給市直機關事業單位職工發放住房補貼，以刺激樓市消費，引發了公眾輿論的關注。
在營口市政府及下屬各區縣的2013年政府工作報告中，隨處可見「力促房地產業健康發展」、「加強融資」之類的字眼。營口市市長葛樂夫在《政府工作報告》中明確2013年的營口房地產銷售目標為「房地產投資和商品房銷售額均增長15%以上。」沿海產業基地管委會的2013年政府工作報告提出，2013年的工作重點之一是促進房地產業健康發展，「以促進房地產項目盡快復工、竣工為重點，對內逐戶梳理排查，逐項推進；對外加大宣傳推介力度，出台優惠政策，鼓勵外來人口定居，激活商業地產項目，增加商品房銷售量，提升城市活力。」當地銀行為了支持居民購房需求，也提供了一定的個貸優惠。
在樓市滯銷的困境下，一些全國性房企在營口的開發計劃變得更為謹慎小心。以萬科海港城為例，該地塊總面積達120萬平方米，預計要花12-15年之間開發完成，每期只完成8萬平方米。而另一家全國性房企的項目則基本陷入停滯狀態。
接近萬科人士的透露，萬科在三、四線城市的戰略上一直是保持謹慎狀態，如果發現當地市場出現問題就會撤離。
三四線重災區
營口的房地產泡沫並不孤單。
在易居中國發佈的2012年中國城市房地產市場風險排行榜中，營口的房地產泡沫嚴重程度在287個城市中排在第26位，風險前50城市中除了營口、保定、滄州、河池、防城港位於沿海省區之外，共有46個城市位於內陸地區，佔總數的92%。此外，在前50位中，41個城市被歸入四線城市，其他均為三線城市和資源型城市。
這份報告顯示，四線城市未來市場風險最為顯著，相當一部分城市土地放量高於住宅市場消化能力，雖然短期內住宅市場供求比並不一定顯露出來，但未來風險已經難以規避。另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產市場需求嚴重不足。
在四線城市中，武威土地消化週期全國最長。甘肅省武威市年均土地出讓面積121萬方，但根據2010年第六次人口普查公報，該市城鎮居民人口僅為50萬人，就此比例而言，相當於上海的1.5倍，而從經濟發展角度來看，武威仍以能源、冶煉與食品加工為主，居民收入水平不高，市場去化能力較弱，武威市土地消化週期達到了19.87年，為土地消化週期最長的城市。
而人口密度全國最低的酒泉，排在了風險排行榜第一位。2008年-2009年，酒泉房地產開發投資增長率受次貸危機影響從62%降至10%，但2009-2011年，酒泉的消費品零售額、人均支配收入、人均消費支出三項指標的增長率基本保持平穩，唯獨房地產投資增長率卻達到32%、88%。2009年無疑是酒泉房地產市場快速起飛的一年，那也正是酒泉新能源產業基地跨越式發展的一年。
2010年中國住房和城鄉建設部副部長仇保興在談到房地產市場調控時曾點過酒泉的名，當時，正值沿海城市房價出現暴漲，他說，「內地一些城市房地產業剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用『一刀切』的辦法調控房地產市場，對全國來說很難有非常好的效果。」仇保興當時並不知道，就在他講話的這一年，酒泉的房價已經從1000元漲到了3500元左右，到2011年更是漲到5000元左右，三年時間翻了5倍，其中僅2010年一年就翻了一倍。
但當地的購買力卻並未和房價一樣節節上漲。酒泉的二手房中介人士黃先生表示，「現在酒泉的二手房別說賣出去多少了，連來中介門店諮詢看房的都沒有。」
而隨著銀行對開發貸的停批，開發商資金緊張，酒泉房地產商開發項目的積極性也大幅下降，酒泉市統計局2012年1-6月統計數據顯示，酒泉房地產開發投資增速繼續回落，面積下降，銷售下滑。2012年上半年，酒泉房地產開工面積僅77萬平方米，而2011年上半年達174萬平方米。由於樓市不景氣，房地產相關行業的行情也受到了不同程度的影響。營口市統計局2012年一季度統計數據顯示，家具類零售額增速比去年同期回落185.7個百分點。
在酒泉市房地產管理局房地產市場科劉世榮看來，酒泉的房子不如2011年的時候好賣，主要是現在供應量少了，「不過，有個別的樓盤還是賣得不錯」，他說，至於開工量、待售房屋的情況，劉世榮表示自己不是做這一行的，不清楚。
下一個營口
不過，即使同樣是三線城市，地產泡沫的表現也各有不同。洲聯集團上海五合智庫投資顧問有限公司副總經理肖益民為許多城市的房地產項目提供過諮詢服務，從他的切身感受來說，各個城市的情況以及形成泡沫原因不盡相同。
在他看來，營口是三線城市泡沫最典型樣本，在這樣的三線城市，由於內生性人口需求不多，導致長期需求有一個剛性的瓶頸，而地方政府大手筆的城市開發規劃，使兩三年間大開發商紛紛湧進，導致一時間供應量大幅增長，風險就暴露出來。未來，這些城市可能會出現土地賣不出去的情況。
這些城市房地產泡沫的起點，大多是當地「跨越式發展」的城市化運動，土地放量供應，房地產投資飛速增長。2010年，全國一、二線城市處於限購泥潭中時，三、四線城市卻在鋪開奢侈的造城盛宴，655個城市計劃「走向世界」，200多個地級市中有183個正在規劃建設「國際大都市」。甚至連貧困縣也參與了此次造城狂歡——財力只有3000多萬元的內蒙古自治區呼和浩特市清水河縣，計劃斥資60多億元建設新城。
地方政府的衝動，又恰好與因為一、二線限購而「上山下鄉」求發展的全國性地產商一拍即合。中國房地產業學會副會長顧云昌表示，2010年以來，由於限購政策的影響，一些開發商紛紛上山下鄉，駐紮三、四線城市，當地政府也給了很多優惠條件，給了很多便宜的地，而開發商自己實力也比較雄厚，所以在三、四線城市開發了許多規模很大的樓盤。不過開發商的日子也並不好過，保利地產副總經理余英說，去年銷售業績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。
在肖益民看來，如果把房地產業當作拉動經濟增長引擎的思維不改變，類似營口的樓市嚴重滯銷及土地出讓的戲碼將一再上演。
易居中國2012年中國城市房地產市場風險排行榜的主要作者，上海易居房地產研究院副院長更是提醒到，有些城市如東北的營口，由於開發量很大，泡沫的風險很快就顯現了出來，但在另一些人口少、土地多的城市，有可能目前還沒有出現土地放量供應的情況，因此風險的釋放會比較平緩，不一定現在就暴露出來，但由於他們同樣有巨量的可供應建設用地面積，一旦這些土地上市，同樣也會出現房地產大量滯銷的情況。
這意味著，泡沫並未消散。
（本報記者吳娓婷、實習記者胡丹對本文亦有貢獻）