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碧桂园现金告急 三线城市寻找机会


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【核心提示:碧桂园董事会主席杨国强日前亲自前往四川达州考察,此前他还曾派人前往四川泸州考察。虽然碧桂园被外界认为走出广东“水土不服”,但从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。】

不穿袜子的杨国强出现在达州,寻找“三线奶酪”

地产大鲨鱼”现金告急从深海转向浅滩,还有泸州。

碧桂园杨国强陡然出现在川东小城达州,独自神情轻松地坐在CA4355的头等舱里,这位富人开始在“三线城市”寻找新奶酪。

川东的达州河石坝机场是一个没有廊桥的机场,一条跑道一个停机坪,到达厅与出发厅就隔着一道墙。这个机场每天仅有三个航班往返:至广州,至北京,至成都。

达州机场100平米左右的候机室里,隔出了一间空间不大的贵宾室,里面不断传出谈话声和笑声。这个贵宾室随着达州成为“中国气都”及当地人挂在嘴上的“中国石化城”后,就一直热闹非凡。

8月4日,中雨,气温25摄氏度,17时25分。CA4355航班将由达州机场起航,目的地广州。

17时左右,中国女首富之父、碧桂园(2007.HK)董事会主席杨国强在数人陪同下走出贵宾室,最后一个登上飞机。还是那身典型的杨氏打扮——灰白色的夹克衫,黑色皮鞋不穿袜子,一个LV小行李袋。

“你是最后一个登机的了。”空乘女服务员说,她走进机舱,用标准的普通话说:“人都到齐了,马上就飞了。”

杨国强一边往里走,一边用广东味的普通话说:“飞了,飞了”。

杨国强坐在头等舱A1位置,临窗,神情悠闲,全程没有起身。

18时40分,飞机抵达广州新白云机场。杨国强第一个从飞机头等舱下机上摆渡车,选择一个位置坐下。但很快,一辆金灰色“VIP贵宾接待车”,把杨从摆渡车上接走。

其间,杨国强不停地用摩托罗拉手机打着电话。杨国强达州之行确有玄机。

杨国强此行,显然不是徜徉巴山蜀水。这位55岁、“洗脚上田”的广东企业家,看中的是达州区域经济支撑下的房地产消费市场。

达州,地处川渝鄂陕四省市结合部。又名“中国气都”,为巴人故里。

达州的宣汉、开江,以及临近的重庆开县、梁平,是世界第二大天然气基地。

根据四川省统计局的数字,达州2007年GDP就位列四川省第五位。

达州市统计局数字显示,今年一季度城镇居民人均可支配收入3051元,城镇居民一季度人均工资性收入2100元,增长13.3%。达州市区房地产业刚刚起步,房价约2000元。

杨国强“觊觎”达州已久。去年9月,达州市长何健率人赶赴广州顺德、增城等地,参观考察碧桂园。而在更早前的2007年,碧桂园就曾派员去达州考察洽谈,并与达州方面达成投资意向。

“据说,杨老板有去四川看过地。”碧桂园内部一名人士对记者如是说。

但截至目前,理财周报记者在达州工商局、四川企业信用网,均未查找到关键字为“碧桂园”的企业登记,而碧桂园在外省成立的项目公司,一般都冠以“××市碧桂园房地产开发有限公司”。

不仅是川东北的达州,杨国强还把眼光投向了川南的泸州。

有报道称,去年7月杨国强在广东顺德的碧桂园集团总部,会见了泸州市委书记朱以庄一行。杨国强表示,此前曾派人到泸州考察,“对泸州印象很好,期待能尽快赴泸州考察”。 

从项目绝对数量上看,碧桂园在广东省内和省外的项目相差无几——均为20多个,但对公司的业绩贡献却有天壤之别。

作为“国内著名的综合性房地产开发企业”(碧桂园官网介绍),碧桂园的广东省外开发和销售无疑是它的短板。

有报道指出,今年上半年碧桂园旗下仅有一个广东省外——湖北荆门项目新开盘,虽然当时的140多套房开盘即售罄,但因为货量太小,对碧桂园的整体业绩贡献并不大。而在去年全年,碧桂园在广东省外就有20多个项目开盘,销售金额达40亿元。

碧桂园上半年收入中,绝大部分来自广东省内项目——大约60亿。

今年早期,在房地产市场仍交投惨淡之际,关于碧桂园旗下众多项目停工的传闻很多。彼时,理财周报以“大鲨鱼搁浅”为题,进行过专题报道。

查看碧桂园的项目地图,东北、中部、华南地区项目密集,而西南地区仅重庆长寿区有一个“长寿碧桂园”。该项目销售人员对记者表示,“已经开发了600多亩”。 

值 得注意的有两点:一是碧桂园在项目开发权益上,倾向“单打独斗”——省外项目均由碧桂园集团持有100%权益,而广东省内有3个项目属于合作开发,但由碧 桂园控股;二是在建项目预期竣工日期普遍较晚,除广东省内5个项目预期于今年第四季度竣工外,其他省内外项目交楼日期大都在2010-2012年,最晚的 到2013年第四季度。

有报道直指,碧桂园今年以来的表现是“低调拿地、二线潜行”。逻辑在于:“大盘开发”是碧桂园的标志之一,碧桂园往 往选择面积较大、可开发数年甚至十年以上的土地,而土地面积仅数万平方米的土地,似乎从不在碧桂园的考虑之列;此外,碧桂园甚少现身“招拍挂”市场,因土 地面积较大,其拿地方式以协议为多。

没有人怀疑碧桂园在广东省内的开发能力。

就在今年5-6月,增城市碧桂园物业发展公司分别以8100万元和6500万元竞得广州增城的两宗土地。此前的4月,碧桂园以超过1亿元的价格竞得广东肇庆高要一面积仅为5244平方米的商业地块。

但在广东省外,由于先前张家界“零地价拿地”事件曝光,聚焦高倍放大镜之下的碧桂园,省外扩张脚步已经放缓。

碧桂园走出广东“水土不服”?但即便如此,从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。

于是有了此次达州之行。 

在其他“老臣”纷纷减持股份的背景下,杨惠妍今年5月和7月两度斥资3亿多港币增持近9000万股碧桂园股份。市场人士解读此举为杨国强和杨惠妍父女的“自救”。

此前,有媒体认为,碧桂园今年以来再次呈现“广东重心化”趋势。

理由是杨国强在2008年度业绩说明会上的表态——碧桂园接下来拿地会更倾向经济发展活跃的区域。碧桂园4-5月份的广东拿地行为,似可视为佐证。

碧桂园函复理财周报时曾称,“二三四线楼市发展更为平稳。今年重点关注广东项目的稳定及发展,在经济快速增长,同时又是碧桂园品牌具有影响力的广东省内选择规模适中、条件齐全的地块,配置容积率合理的产品进行发展。”

广 州房地产观察人士韩世同对记者表示,碧桂园在省外扩张遭遇人、财、物的瓶颈。“比如它在增城拿地,2-3个月后即可销售,本地经营当无问题,但在外地有无 这样的速度?”“此外,碧桂园在省外扩张,还有品牌知名度的问题。像大家都知道的深圳万科,来广州开盘还要打出‘广州你好’这样的广告,碧桂园的地域性局 限,应该更明显。”

“贪大求快是大忌,站稳脚跟最重要。”韩世同的这番话,想必精明的杨国强早有考虑。

碧桂园内部人士对记者透露,碧桂园的省内外项目管理体制并不相同,“省内由总部垂直管理,而省外实行项目总经理负责制。总经理负责,相当于分公司管理性质,应该出于成本考虑吧。”该人士并透露,“杨老板一向行事低调,省外开项目这样的大事,都只会选择着去。”

碧桂园上半年的产品销售均价约为4580元/平方米。低价拿地、滚动开发,是碧桂园的典型开发模式。一名资深广州房地产销售人士对记者表示,碧桂园的产品以中低档为主,大而杂,“我们都叫它社会主义新农村”。

上述所言,都没有影响到外界对曾经的中国内地首富杨国强家族的关注——更多是财富方面的。

理财周报两周年《中国3000新富家族排行榜》特刊中,杨国强之女杨惠妍代持的家族财富高达308亿元,排名第三。其首富的地位已经不保。

目前,碧桂园已发行股本164.51亿股,市值计约490亿人民币。对比内地上市的房地产企业,其市值仅次于万科、保利、招商以及陆家嘴,排名第五。



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