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證監會建議推動六項舉措完善投資者損害賠償制度

8月24日,證監會在南京召開了證券投資者民事損害賠償救濟法律制度完善座談會。此次會議研究提出,圍繞投資者損害賠償救濟這一核心,下一步應當加強六個方面的工作。

首先,會議提出加快推進證券法修訂、期貨法制定等法律法規制定修改工作,進一步完善投資者損害賠償救濟的專門法律制度;其次,進一步完善證券市場虛假陳述、操縱市場、內幕交易民事損害賠償司法解釋,加強對投資者損害的司法救濟保護;三是探索完善適應投資者保護特點需要的訴訟機制,研究開展支持訴訟、示範訴訟、公益訴訟等試點工作;四是在總結經驗基礎上,進一步完善先行賠付、行政和解金補償、專業仲裁、小額糾紛調解等制度機制,深化實踐探索;五是深入研究境外市場的經驗做法,包括責令回購股權、通過公平基金賠償投資者等,為我國建立相關制度提供參考借鑒;六是進一步加強投資者教育工作力度,增強投資者的理性投資與維權意識。

全國人大、最高人民法院、最高人民檢察院、司法部、江蘇省高級人民法院、上海市高級人民法院、南京市中級人民法院等部門的負責人,有關專家學者,證券經營機構、律師事務所等行業代表,證監會主席助理黃煒、證監會法律部及其他部門相關負責人均出席了此次會,對目前的投資者損害賠償救濟工作進行了分析及建議。

會議圍繞三個方面進行了深入討論:一是監管機構如何支持投資者維護自身民事權益,包括支持訴訟,和解金賠償制度,先行賠付制度,責令回購制度,責令公開承諾強制履行制度等;二是如何進一步完善證券領域的民事訴訟制度機制,包括訴訟機制環節的示範訴訟制度,公益訴訟制度,責任分配環節的舉證責任制度,懲罰性賠償制度等;三是如何發揮仲裁、調解等社會機制在投資者損害賠償方面的功能作用,包括專業仲裁制度,小額糾紛調解制度,訴調對接制度等。

期間,黃煒發表講話指出,證券市場投資者損害賠償制度完善是資本市場的一項基礎性、根本性工作,是實現對投資者保護的關鍵環節。而投資者損害賠償救濟面臨的實際問題,根源於證券市場公眾交易方式的特殊性、專業性和複雜性。

他認為,證券市場投資者損害賠償救濟制度需要監管權力的適度介入,這是一個重要的制度理念。而在監管權力介入私權救濟方面,如何防止和限制公權力濫用是一個必須回答的問題,“我們理解的監管權力支持投資者獲得民事損害救濟,是在法律框架內的介入,是有限度的、必要的介入,並非完全替代性的救濟,必須體系化地構建出一整套符合資本市場特殊性的制度規則。”

除了此次會議,證監會近日還於深圳召開了第三次投資者保護工作聯席會議,就如何發揮協同作用、推動落實投保重點工作進行了研究部署,證監會黨委委員、副主席閻慶民在會議上表示,投資者保護工作是資本市場重要基礎性工作,習近平總書記和劉鶴副總理在多個場合強調過保護投資者合法權益、加強投資者教育的重要性。

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責編:黃向東

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證監會主席助理黃煒:加快健全完善證券投資者損害賠償救濟制度

證監會主席助理黃煒8月24日表示,目前中國證券市場超過1億的開戶投資者中,自然人投資者占比超過99%,其中絕大部分都是持股市值不足50萬元的中小投資者。他們的合法權益能否得到充分保護,特別是因違法侵權行為受到損害的投資者是否能夠便捷、及時地獲得經濟賠償或補償,直接關系上億投資者及其家庭的切身利益,是資本市場監管工作貫徹“堅持以人民為中心”的發展思想的根本方向和要求。

黃煒表示,我們在監管實踐中深刻體會到,能不能有效保護投資者合法權益,能不能讓違法者付出違法成本,事關規範公正的市場秩序,事關市場恒久信心,是市場功能作用發揮的基礎性、根本性制度機制。

黃煒稱,證券市場投資者損害賠償救濟制度需要監管權力的適度介入,這是一個重要的制度理念。監管權力介入私權救濟,一個必須回答的問題是如何防止和限制公權力濫用。我們理解的監管權力支持投資者獲得民事損害救濟,是在法律框架內的介入,是有限度的、必要的介入,並非完全替代性的救濟,必須體系化地構建出一整套符合資本市場特殊性的制度規則。這是一項十分艱巨的任務,需要我們堅持不懈的努力,需要我們大家本著為投資者著想,對投資者負責的態度,立足於現行法律制度和文化,用創新的理念與思維,在形成市場廣泛共識基礎上,通過立法、行政、司法以及法律理論界和實務界等社會各方面共同努力,實實在在,久久為功,一步一個腳印推動完善有中國特色的資本市場投資者損害賠償救濟制度。


加快健全完善證券投資者損害賠償救濟制度——黃煒主席助理在證券投資者民事損害賠償救濟法律制度完善座談會上的發言

尊敬的各位來賓,同誌們:

大家上午好!

今天,我們在這里召開證券市場投資者侵權損害賠償救濟制度完善工作座談會。很高興能夠邀請到全國人大、最高人民法院、最高人民檢察院、司法部的領導和同誌,部分長期關註研究投資者損害賠償問題的專家、學者,近幾年積極探索實踐投資者損害賠償的市場機構和律師事務所代表,以及部分新聞媒體的朋友參加今天的座談會。我代表中國證監會黨委對各位來賓表示熱烈歡迎,對大家長期以來關心資本市場法制建設,推動投資者權益保護所做的工作和努力,表示衷心的感謝!

黨的十八大以來,習近平總書記多次、反複強調要做好投資者權益保護工作,明確提出“盡快形成融資功能完備、基礎制度紮實、市場監管有效、投資者合法權益得到有效保護的多層次資本市場體系”的工作要求。目前中國證券市場超過1億的開戶投資者中,自然人投資者占比超過99%,其中絕大部分都是持股市值不足50萬元的中小投資者。他們的合法權益能否得到充分保護,特別是因違法侵權行為受到損害的投資者是否能夠便捷、及時地獲得經濟賠償或補償,直接關系上億投資者及其家庭的切身利益,是資本市場監管工作貫徹“堅持以人民為中心”的發展思想的根本方向和要求。

我曾經看到香港研究資本市場的學者的一則研究報告信息,在眾多監管機制的環節和因素中,較高的披露要求和較低的民事訴訟舉證標準是決定金融發展效率和資本市場功能作用發揮的重要和關鍵因素。認為民事賠償舉證標準制度對於市場功能和效率有如此重要的影響,這個結論確實值得我們深入思考。我們大家都會講,資本市場是一個信心市場,維護市場信心涉及經濟宏觀和企業微觀方方面面,但投資者在受到違法侵權損害後,獲得救濟如果困難重重,所受經濟損失遲遲得不到彌補,不可能不對投資者信心造成重大負面影響。

各國資本市場普遍重視投資者損害賠償制度機制建設。我國資本市場在近三十年的發展歷程中,投資者損害賠償救濟制度從無到有,從一般的民事侵權保護到逐步形成特殊、系統化的制度安排。這方面最為重要的立法成果是現行《證券法》系統規定了虛假陳述、內幕交易、操縱市場的民事法律責任。最高人民法院在2002年、2003年針對虛假陳述民事訴訟出臺的專門司法解釋,作為中國資本市場投資者損害賠償救濟的重大制度創新,為人民法院審理複雜的虛假陳述民事賠償案件提供了重要制度遵循。以上述法律制度為基礎,人民法院站到了資本市場投資者保護的最前線,開始了令人尊敬的審理證券侵權民事賠償案件的實踐探索。15年來,人民法院審理了大量投資者民事賠償案件,大量投資者通過民事訴訟獲得了損害賠償。與此同時,中國證監會積極回應實踐需要和投資者呼聲,在立法、司法機關的指導和支持下,近年來創新推出了行政和解、訴調對接、先行賠付、公益機構支持訴訟等多種新型投資者賠償救濟機制,實踐中成功辦理了萬福生科、海聯訊、欣泰電氣等先行賠付案件和“匹凸匹”等10余起投服機構支持訴訟案件,形成了積極、正面的示範意義。

在看到我國證券市場投資者損害賠償制度和實踐進步的同時,我們更應當理性看待存在的不足和差距。有關的實證比較和深入分析,我今天還不能給大家一個系統有說服力的結論,有待在座的專家和學者去作專門的分析。我這里從我們觀察、思考問題的幾個角度跟大家作一交流和討論:

一是查處認定的證券市場欺詐案件與投資者提起民事訴訟案件的對應關系角度。2003年-2015年,證監會共查處欺詐發行和信息披露違法案件400余起,同期查處的內幕交易和操縱市場的案件700余起,理論上對這些違法行為,投資者都可以提起民事訴訟,但實際提起民事賠償訴訟的情況值得關註研究。

二是投資者實現損害賠償的路徑選擇的單一性和多元性的關系角度。我國市場的主渠道仍然是訴訟救濟,境外市場通過責令回購、行政和解、公平基金、甚至證監會直接提起民事訴訟等實現損害賠償救濟途徑和方式,要不因為缺少制度規範,要不因為實踐的具體難題或者看法爭議,而僅僅只能是個案探索。

三是通過訴訟方式實現損害賠償制度機制的針對性和適應性角度。面對原告人數眾多和中小投資者訴訟能力不足的現實問題,我國民事訴訟法規定的代表人訴訟機制如何進一步完善,能不能借鑒境外市場集團訴訟、示範訴訟等訴訟機制的合理因素進行制度優化,仍然是一個待解的理論和實踐難題。

有效的投資者損害賠償制度,不僅具有彌補投資者因違法行為遭受損失的救濟功能,而且具有讓違法者付出成本代價的懲罰功能。有數據表明,美國證券市場的責任主體因被提起集團訴訟平均每年會產生超過千億美元的經濟負擔,在實現對投資者的損害賠償的同時,極大的實現了對違法者的懲戒。如果考慮行政和解、公平基金、證監會提起民事訴訟等方式實現的投資者賠償救濟和違法者成本付出則更為可觀。

我們在監管實踐中深刻體會到,能不能有效保護投資者合法權益,能不能讓違法者付出違法成本,事關規範公正的市場秩序,事關市場恒久信心,是市場功能作用發揮的基礎性、根本性制度機制。要實現這樣的監管目標,既要通過嚴格的行政和刑事執法,制裁市場違法,實現對市場的整體保護,又要及時賠償投資者因違法侵權造成的經濟損失,實現對投資者個體民事權利的保護,相應實現對違法者的經濟懲罰。

要實現好對投資者的個體保護,僅僅依靠提起民事訴訟的方式,存在著一系列特殊的難題,市場各方有關的討論非常深入。我在去年召開的國際證券投資者保護研討會上,就此作了專門闡述,大體歸納了五個方面的問題:一是如何解決由於投資者人數眾多帶來的訴訟方式問題;二是如何解決中小投資者主張賠償的專業能力不足問題;三是如何解決證券違法多元主體的責任分配問題;四是如何解決及時穩定市場預期需要的民事賠償實現時效問題;五是如何定位和明確行政監管支持投資者獲得救濟的職責和方式問題。

投資者損害賠償救濟面臨的實際問題,根源於證券市場公眾交易方式的特殊性、專業性和複雜性。在適格原告的確認、歸責原則的要求、因果關系的認定、證明責任的分配、賠償損失的計算、糾紛解決方式的安排等方面,都不同於一般的民事侵權。資本市場交易關系本質上是買賣關系,但與普通商品買賣雙方面對面的協商、一對一的談判不同,一級市場證券化的過程,是發行人與廣大不特定投資者完成交易的過程,二級市場證券交易更是背靠背下單,多對多撮合的過程,是公眾投資者不斷換手、收益和風險不斷轉換的過程。買方不知道賣方,賣方也不知道買方。做出買賣決定,投資者依賴的是決定證券價格的有效信息。這就產生了信息對稱與公平的客觀需要,沒有信息公平,也就不可能有交易公平。而在複雜的市場環境中,公眾投資者往往處於信息劣勢地位,只是依靠投資者自己的註意和努力,單純通過合同法、侵權法等一般的民商事法律制度,顯然難以解決公眾化交易條件下可能產生的虛假披露、信息誤導、內幕交易、操縱市場等各類市場欺詐。這時候,基於強制信息披露需要的專門法律制度和公共權力的介入,就成為市場公共利益的需要。這種規制和介入不僅僅體現在事先的準入規範、事中的監督管理和事後的違法追責,也體現在因違法侵權而導致的損失填補、賠償救濟等私法責任追究方面。

因此,尋找解決問題的有效途徑,如果只是考慮私法自治的一般規則,只是依靠私力救濟的單一方法,實踐的效果並不理想。同樣是面對證券投資者損害賠償救濟的實際問題,境外市場的法律制度除了在訴訟方式和機制方面作出有針對性的創新安排外,更為重要的是賦予監管機關介入私權救濟的必要空間,美國的行政和解、公平基金方式,我國臺灣地區的支持訴訟方式,我國香港地區的證監會直接起訴、責令回購股份方式等,都體現了監管權力介入投資者私權救濟的重要理念。當然,我們有自己的國情,我們的市場有自身的特點,證券投資者保護的制度機制安排不能簡單照抄照搬其他市場的做法,還是要從我們的市場發展實際考慮,從我們的法律制度理念出發來考慮和安排。

從更深層次的法理邏輯分析,隨著經濟市場化的深入發展,法律社會化趨勢也越發明顯。主體權利的平等保障已經從形式意義上的平等向實質平等轉變。如果僅僅立足於對人格的抽象化處理,而不考慮個體在經濟地位、權利行使的可能性、文化程度等方面的差異,必然會損害處於弱勢地位當事人的利益。因此,對投資者權利的保護必須充分關註千千萬萬投資者因地位、能力和條件的差異而帶來的事實上的不平等。

證券市場投資者損害賠償救濟制度需要監管權力的適度介入,這是一個重要的制度理念。監管權力介入私權救濟,一個必須回答的問題是如何防止和限制公權力濫用。我們理解的監管權力支持投資者獲得民事損害救濟,是在法律框架內的介入,是有限度的、必要的介入,並非完全替代性的救濟,必須體系化地構建出一整套符合資本市場特殊性的制度規則。這是一項十分艱巨的任務,需要我們堅持不懈的努力,需要我們大家本著為投資者著想,對投資者負責的態度,立足於現行法律制度和文化,用創新的理念與思維,在形成市場廣泛共識基礎上,通過立法、行政、司法以及法律理論界和實務界等社會各方面共同努力,實實在在,久久為功,一步一個腳印推動完善有中國特色的資本市場投資者損害賠償救濟制度。基於這樣的定位,我們這次會議的討論,是不是可以考慮重點圍繞三個方面來進行:

一是監管支持方面,包括支持訴訟制度、和解金賠償制度、先行賠付制度、責令回購制度、責令公開承諾強制履行制度等;

二是司法救濟方面,包括訴訟機制環節的示範訴訟制度、公益訴訟制度,責任配置環節的舉證責任制度、懲罰性賠償制度等;

三是社會機制方面,包括專業仲裁制度、小額糾紛調解制度、訴調對接制度等。

接下來的會議中,證監會系統相關單位將介紹支持訴訟、示範判決、專業調解、行政和解、先行賠付、專業仲裁等方面的實踐做法。但由於受制度依據和實踐經驗的限制,這些探索還處於比較初期的階段,我們迫切希望得到來自各方的指導和支持,這也是證監會召開本次座談會的目的和初衷。希望在座的各位領導、專家、學者站在資本市場改革發展和投資者保護工作全局的角度,統籌謀劃、建言獻策,貢獻大家的寶貴思想和智慧。衷心期望通過我們大家的共同努力,能夠讓廣大的投資者真切感受到具體而又實在的支持和幫助。

謝謝大家。

責編:羅懿

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人大教授葉林:現行期貨法律存多方面不足,須加快完善以提高市場競爭力

隨著期貨市場各項創新以及國際化業務的深入推進,需要的法律支持也越來越多,“盡快出臺《期貨法》”的呼聲越來越高。

目前證監會也在推動《期貨法》的制定。今年3月30日,證監會發布2018年度立法工作計劃,制定《期貨法》是其中立法工作計劃之一。

證監會副主席方星海今年6月份在金融監管研討會上也表示,“當前,中國證監會正在積極配合中國的立法部門修改完善《證券法》,制定《期貨法》,我們非常希望能夠得到來自不同方面的指導和幫助。”

近日,中國人民大學教授葉林就我國期貨市場立法的探索、困境及出臺《期貨法》的重要意義,進行了深入解讀。

“目前初步形成了以《期貨交易管理條例》、最高人民法院司法解釋為支撐,以部門規章和規範性文件為配套,以期貨交易所、期貨業協會自律規則為補充的期貨市場法規體系。”葉林認為,這一制度體系對於規範期貨市場的穩定運行起到了積極作用,但是相較域外期貨市場法制而言,存在法律位階較低、民事規範不完整、跨境監管與協作規範缺失等問題,法律制度並不完備。

2007年3月,國務院頒布了《期貨交易管理條例》,2012年10月、2013年7月、2016年2月和2017年3月進行了四次修訂。

目前,主要發達國家基本都有關於期貨交易的基本立法。比如,美國《商品交易法》雖然在名字中沒有“期貨”,實際上卻主要是以規範期貨為主要內容的;英國《金融服務法》則將期貨公司作為金融服務提供者的角色來看待,強調期貨市場的自律監管;此外,韓國頒布《資本市場統一法》,日本頒布《金融商品交易法》,都是位階較高的期貨市場立法。

“以民事規範為例,從上個世紀60年代至今,中央對手方等制度在國外期貨法律中都已毫無爭議地被確立下來,構建了相對完整的規則體系。另外,域外司法體系也有助於推動期貨市場糾紛的解決,絕大多數期貨糾紛是通過調解和仲裁等非訴訟方式加以解決的,極少部分糾紛是通過訴訟方式解決的。所以我覺得,無論是司法還是立法,我國與這些發達國家相比相比,還存在不小差距。”葉林分析稱。

對於中國期貨市場現有的法律法規存在的主要問題,葉林認為有三個方面的不足:

一是法律層級太低。在國外市場中,法律的穩定性強,而行政法規類似總統令,穩定性差,甚至可以朝令夕改。以行政法規形式規定期貨市場法律制度,難免會影響境外交易者的信心,如果交易者對我國期貨市場不放心、沒信心,將會嚴重阻礙我國期貨市場的國際化進程。

二是現有法律規則有欠缺、不完善。一些特別重要的規則在現有《期貨交易管理條例》中沒有規定。如中央對手方已是國際金融市場的一個標準概念和通行做法,並成為評價一個市場信用狀況和風險管理能力的客觀指標。國際證監會組織(IOSCO)要求成員國針對中央對手方機制做出相應安排,並提出了關於中央對手方的國際準則,但我國期貨市場法律中並無此概念。再如,有關期貨交易部分司法解釋和規範性文件是基於十余年前我國期貨市場建設初期的歷史環境而制定的,這些司法解釋和規定的形成雖有一定的歷史原因和邏輯,卻不能適應當前期貨市場發展的客觀需求。比如,上述司法解釋和規則都沒有提到境外設立交割倉庫的問題,這不僅制約了我國期貨市場的國際化發展,也與國際市場做法不很吻合,有待在法律層面上予以補充、修正和完善。

三是現有期貨市場法律體系規定的範圍太窄。《期貨交易管理條例》主要規範的是期貨交易,而且是場內期貨,是“小期貨”的概念,這只能適用於初級的衍生品市場。隨著我國衍生品市場的不斷發展,期權等工具日益豐富,場外市場建設步伐加快,當前的法律規範已嚴重滯後。

那麽,盡快出臺《期貨法》對中國期貨市場發展有何重要的意義?葉林認為,期貨市場服務實體經濟的核心是發現價格,一個合理、有效的市場價格才能正確發揮資源配置、幫助產業對沖風險等作用。上一屆全國人大財經委在起草《期貨法》時特別強調了“服務實體經濟”的定位。

“沒有法律保障,境外交易者對參與我國期貨市場的信心就會不足,沒有境外交易者的參與,我國期貨市場就很難形成國內外均認可的、具有國際影響力的價格。在國際化的大背景下,加強期貨市場立法建設,是提高我國期貨市場對外開放的質量和核心競爭力的重要抓手。 ”葉林同時稱。

目前中國已有很多企業參與境外的期貨交易,而我國現行規定缺少與國際化相匹配的跨境監管執法安排。

葉林指出,“引入境外參與者涉及跨境監管,為了保護“走出去”的本國投資者,我們也需要遵循國際慣例對有我國交易者參與他國市場而實施跨境監管。因此,應當站在保護交易者利益的基礎上,按照對等原則構建跨境監管規則,為有效參與國際間跨境監管合作與協調提供法律支撐。”

關於當前《期貨法》的落地主要面臨的障礙,葉林認為,一是觀念方面的障礙。法律是大多數人的共識,由於期貨市場是個小眾的市場,知道和真正了解的人較少,這使得《期貨法》在制定中容易產生觀念上的分歧,客觀上很難求得“多數”一致的意見,即求得所謂的充分的共識。

二是爭議是否應該實現衍生品立法的統一性。不同衍生品之間的規則和監管思路有一定差異,即不同衍生品對應的基礎產品可以是商品、期貨合約、外匯、利率等不同類型,但不同衍生品交易是存在一套相對統一的邏輯和原則。在立法中,若過於關註不同衍生品之間的產品特點、監管思路及交易規則的差異,就會對《期貨法》設置哪些內容產生不同看法。

如何解決上述兩大障礙,葉林認為,對於觀念上的障礙,除了需要期貨交易所等不斷向公眾推廣解釋外,在立法上,應當盡力吸收專家意見,尊重專家的科研成果,減少觀念差異,盡力達成共識。

“對於不同衍生品之間的差異,《期貨法》完全可以將行業內認可的最重要的主要規則予以整合和規定,盡量擴大《期貨法》的適用範圍,提供規範場外市場交易的基礎規範,這樣,可以抓大放小,拽住牛鼻子,其他內容可以更多地交給市場去解決。”葉林稱。

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責編:杜卿卿

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【動大事】居屋潛在供應 天水圍粉嶺最多 涉近五千伙 交通配套未完善

1 : GS(14)@2015-01-02 08:58:27





■天水圍居屋地皮可提供單位達2,500伙,估計可於2018年落成。 謝榮耀攝



【居屋專題】新居屋供應共2,160伙成為2014年底的樓市焦點,市場預期超額認購比例隨時以數十倍計算。但值得留意的是,多個地區未來都會有潛在新供應,其中天水圍橋昌路、粉嶺前皇后山軍營用地,加上私樓重災區的將軍澳及東涌,四區合共提供逾7,000伙新居屋供應,小市民不愁無選擇,但要留意交通配套問題。記者:黃嘉銘



雖說天水圍居屋近年來飽受短樁醜聞影響,但位處天水圍橋發街、橋昌路及屏廈路交界的居屋地皮,估計可於2018年落成,料成為下一批新居屋的焦點。資料顯示,港府已落實將地皮規劃發展成3幢新居屋,提供單位數目約2,500伙,估計可以容納7,700名人口。



將軍澳建1,200伙居屋

該幅用地位於西鐵天水圍站旁,交通基建配套看似不太差,但西鐵票價出名貴,用八達通出中環要25.4元,一來一回超過50元,而且班次又不太頻密,走一班車隨時要等8至10分鐘,車程車費都為區內居民帶來不少負擔。另一個值得關注的項目是粉嶺前皇后山軍營用地,總佔地達254萬方呎,原本計劃發展私立大學,但政府最後為紓緩本港的住屋問題,最終將地皮改劃作公私營房屋發展,將來合共可以興建1.29萬個單位,合共容納3.95萬人口,其中1.1萬伙為公營房屋,而居屋佔約2,400伙。目標入伙期為2019/20年度。


■將軍澳65C2區佔地約2公頃,將可興建4座住宅物業。 謝榮耀攝


地區人士原則上不反對地皮發展住宅,但指政府在交通配套上只是少修少補,目前沙頭角至粉嶺道路經常擠塞,日後皇后山進行發展後,可能會令交通擠塞情況進一步惡化。至於私樓重災區的將軍澳,其中第65C2區,佔地約2公頃,房委會計劃興建1,200伙居屋,興建3座27層高、以及1座12層高的住宅大廈,地盤位處至善街(寶盈花園後方),預計工程將於2016年展開,並於2019/20年度落成。區議員原則上大多同意發展居屋,但質疑政府未有詳細交代停車場的車位數目或比例,擔心區內車位不足問題進一步惡化。


■東涌第27區用地將興建1,100伙,平均每伙面積517方呎。 何柏佳攝

觀塘居屋料享海景

另東涌第27區用地,位於裕東路北大嶼山醫院對面,預計2019/20年落成;興建1,100個單位,平均每伙面積517方呎。市區方面,未來亦會有大型新居屋供應,其中最令人關注的觀塘安達臣道石礦場,享有無敵海景,規劃上將興建超過9,000個住宅單位,居屋單位約佔近1,880伙。第一期的發展用地可望於2019/2020年度推出。另鑽石山大磡村、啟德第1G區等亦是焦點項目。



鑽石山啟德受惠沙中綫

鐵路沿綫樓盤吃香的原因就不用多說,雖然造價近800億元的沙中綫,建造過程問題多多,但無阻區內私樓及住宅地皮升值,居屋項目亦然。當中鑽石山大磡村及啟德1G區兩幅居屋項目亦會受惠。翻查同區現時的居屋市況,鑽石山龍蟠苑兩房普遍貼近400萬元,平均呎價過萬元,相信日後供應量達920伙的大磡村居屋挾沙中綫上蓋優勢,呎價亦最起碼要8,000元,500呎單位售價或需400萬元入場。另啟德1G區用地,將建3幢17至25層高居屋,預計可以提供680伙,預計2018年落成,或最快2016年已經可以預售。市場同樣估計呎價8,000元「走唔甩」,呎價過萬元都不出奇,成新一代居屋王。



大圍火炭配套佳料受捧

沙田近年來已經可以成為中高尚住宅區,加上交通購物配套不比市區差,現實點講,可以予小市民上車的沙田樓已買少見少,故此,大圍顯田街項目及火炭禾上墩街,雖合共只有1,000多伙新供應,及不上半個天水圍橋昌路的一半,但可肯定將會成下一批居屋焦點。翻查同區現時的居屋市況,火炭穗禾苑近期實用呎價約6,800元,日後禾上墩街項目距離港鐵站只需10分鐘路程,估計呎價最少5,000元,但對港人而言甚有吸引力。至於大圍顯田街項目曾因地盤要設置護土牆,料最遲於2018年才能完工,該項目約250個單位,鄰近仁安醫院,市場估計呎價可達6,000至7,000元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150101/18987637
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內地擬完善化妝品關稅

1 : GS(14)@2015-04-29 18:02:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150429/news/ea_eaa5.htm
【明報專訊】內地旅客近年湧往海外購物,國務院昨日召開常務會議,計劃降低外國日用消費品關稅,增加或恢復關口的免稅店,希望鼓勵更多內地消費者留國購物。同時,稀土稅制及成品油質量,亦有相應改革,中央目的或是「肥水不流別人田」,希望保留國內消費力。

  據內地傳媒引述消息表示,會議決定要提高境內消費,包括服飾、化妝品等消費品的稅率會進一步完善。最重要是計劃6月底前,開始試行降低海外日用消費品的關稅,受惠的商品範圍亦會逐步擴大。

日後,民眾在關口的免稅店內購物時,免稅購物額及免稅貨品種類將會增加,此舉是為了方便消費者於境內購買外國產品。

增免稅購物額 資源改按價徵稅

至於,稀土、鎢及鉬等資源稅,亦會由以往按量計算,改為按價格來徵稅。同時,這類礦產資源的補償費會降至零,並停止收取價格調節基金,防止地方政府違規設立收費基金,影響行業的發展。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=290059

配套完善 樓王擁無遮擋海景

1 : GS(14)@2015-07-22 02:27:14

【記者直擊】由太古地產於上世紀80年代末期興建的鯉景灣,向來以實用率高見稱,屬港島區老牌屋苑,17座樓宇分四期發展,依次為觀、逸、怡、安字閣,當中昨以破紀錄價錢易手的觀暉閣單位屬於第一期。如今觀暉閣樓齡高達26年,就記者現場所見,物業外牆保養完好,而且距離西灣河海濱公園僅一街之隔,前方無任何建築物遮擋下單位能夠享受開揚鯉魚門海景,遠眺對岸油塘、觀塘一帶,惟中低層單位或受太康街車輛噪音影響。另外,屋苑有大型公園,綠化帶多,包括西灣河遊樂場、鰂魚涌公園、愛秩序灣公園等,就記者昨日傍晚所見,不乏居民於海旁或公園騎單車及慢跑。



8分鐘到西灣河站

觀暉閣距離西灣河地鐵站約8分鐘,屋苑亦有多條巴士及小巴線前往港九各處,交通相當便捷,另外鄰近的西灣河渡輪碼頭有渡船往來鯉魚門三家村及觀塘。鯉景灣各座樓宇均設有商舖,以食肆及酒吧居多,飲食選擇多元化,故又稱「蘇豪東」,至於較平民化的食肆則集中於太安樓及西灣河市政大廈一帶。由於屋苑不設住客會所,所以住戶休閒娛樂要使用公用設施,例如室內體育館。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150714/19218743
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大角嘴帝柏海灣望泳池景 配套完善

1 : GS(14)@2016-08-08 00:13:23

■大廳筆直無斜角,容納大碼傢俬問題不大。



【搵屋指南】大角嘴港鐵奧運站一帶以商場奧海城2期為中心,齊備商舖食肆,商場上蓋屋苑帝柏海灣地利賣點鮮明,租務市場承接力強,主打三房戶,月租叫價2.8萬元起,面積大一點兼多一個工人房的單位,月租3萬元有交易,向會所平台免受公路車聲影響,住得清靜一點。記者:伍志輝攝影:朱家駿


帝柏海灣共有4座物業,呈一字形排列,標準單位中約八成為三房連套房間隔,戶型有多種,包括淨連套房、加士多房、加工人房、工人套房再加士多房等,後者為標準單位中最大碼之選,僅1座供應,廚房內附士多房的單位僅分佈3及5座,其餘戶型各座均有提供,當中加工人房的一類全部向會所平台,環境相對主要向馬路的淨連套房戶清靜,座向西南或東南亦較為吸引。



■細房間隔不規則,入牆家具正好修正間隔。

■套房建有偌大的地台,連床板亦完好無缺。



連裝修 附入牆家具

介紹的加工人房單位座落2座,亦是同類單位月租起步價的選擇,廳房大致向東南,外望會所泳池及同系物業柏景灣樓景,由於單位樓層較附近居屋富榮花園為高,可遠望尖沙嘴及港島北部地標物業,景物尚算遠近有致,不乏開揚感。單位附連裝修及部份入牆家具,以睡房傢俬較多,對於沒有自備大型寢具習慣的租客有一定吸引力。入牆傢俬可以活用有限甚至不規則的睡房空間,款式並非時尚,對於實際用家而言,問題應該不大。廚房及浴室設備俱屬原裝,經過徹底清潔後可用性無疑問。







資料來源:利嘉閣地產帝柏海灣分行電郵:mailto:[email protected]





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160807/19725673
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304784

澳洲經濟改善 加息或遏樓巿升勢 政治穩定法例完善 吸海外買家

1 : GS(14)@2017-01-13 08:07:50

【明報專訊】澳洲地產是很多海外投資者鍾情的資產,因為除了澳洲沒有霧霾,環境也十分悠閒,早幾年澳元下跌更覺吸引,現時澳元有所回升,外匯專家認為澳洲今年有機會加息。澳洲統計局周二公布的數據令人失望,去年11月零售銷售僅增長0.2%,不及10月的0.5%增幅。但10月和11月合計增幅為1.5%,仍高於上一季同期,讓人愈發冀望經濟在經歷7至9月的萎縮後已轉勢。周二的數據將給澳洲央行帶來一些安慰;澳洲央行一直仰賴家庭消費加速增長,來抵消礦業投資疲弱造成的拖累。所有迹象都表明經濟在9月當季大幅萎縮後已經恢復增長,利率期貨市場顯示,預計澳洲央行進一步降息的可能性幾乎沒有,反倒預期2017年有可能加息,加息當然對物業市場有負面影響。

明報記者 龍彩霞

據澳洲樓巿專家認為,當地房產最吸引海外投資者是因為投資風險相對較小,回報亦不俗。首先,澳洲是一個政治經濟都非常穩定的國家,有相當完善的民主政治和社會管理體系。其次,澳洲對海外移民不抗拒,尤其是悉尼市區不斷膨脹向外擴張,悉尼地產物業格外受投資者和物業發展商青睞的原因。澳洲有完整的法規保障消費者權益,尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善,因此,在澳洲購置物業的風險比起很多亞洲國家和地區都要小得多,而樓盤出現「爛尾」的機會幾乎是零。

在澳洲的買樓程序,要經過律師安排買樓相關的手續。買家的委託律師有責任向發展商或業主的律師索取售樓的合約,並審核該出售物業的相關檔案是否齊全,並向客人解釋條款的含意,然後按客人的意願與對方律師協商對其中某些條款比如付款辦法的安排做出修訂,從而形成一份買賣雙方都接受的合同。

樓盤「爛尾」機會低

一般情况下,買家簽訂合約之後須先付10%房款作為首期訂金,其餘的90%在對方律師通知交房時起,一周內付清。作為購房首期的訂金不是直接支付給售樓的業主,而是匯入買家律師或者代理商受政府有關部門監管的信託銀行戶口內,其間可獲取相應的利息。收樓時,由發展商聘請有執照的合格測量師根據合同規定的標準驗收,出示完工證明;市政廳有關部門再驗收並出示合格證書;如果驗收不合格可終止合約,律師會退還前期所支付的10%訂金以及銀行利息。

可做逾六成按揭 租金可抵利息

如果投資者有需要,貸款額可達樓價的65%至80%。只要買家提供足夠的證明檔,就可以為買家開設一個澳洲銀行的帳戶。買家可以將供樓的款項期匯入該帳戶,所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通過該帳戶處理。購置物業之後,澳洲當地也可以為客人提供樓盤管理服務。如果買家貸款低於房價的60%,以目前澳洲利率計算,大致租金收入已經足以支付貸款的利息。個人申請建房貸款,與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間,銀行貸出的款額按施工進度分期支付,監督實施。在抵押貸款期限內,不影響房屋買賣交易,只要辦理了抵押物更換手續即可,甚至還可以追加貸款數額。寬鬆的住房金融政策,促進澳洲住房市場的活躍。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2362&issue=20170113
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=322403

指涉及國安法例過時梁愛詩:不應有人叛國才完善

1 : GS(14)@2017-06-18 11:09:17

【本報訊】政界盛傳候任特首林鄭月娥5年內的任務,包括為《基本法》23條立法。身兼基本法委員會副主任的前律政司長梁愛詩(圖)接受電視台訪問時明言,特區回歸20年至今,仍然未就23條立法的情況十分不理想,強調不應等到有人叛國,才研究如何完善法律。梁愛詩接受由立法會前主席曾鈺成主持、有關回歸20周年的有線電視節目訪問時,被問及23條立法是否有逼切性?她指出,任何國家都有國家安全法,指香港現時涉及國安的法律,「有啲過時、又唔能夠應用,而且冇清晰法律,呢個係十分唔理想」,明言「唔係等真係有人叛國,先睇我哋法律係咪完善。」


稱不應匆匆處理23條立法

她指下次重推23條時,必須吸取2003年的教訓,不應為趕及立法會休會前通過而匆匆處理,「(應該)逐條逐條嚟,慢慢等人消化,成熟咗先通過」。梁愛詩亦透露特區政府於2003年擬就23條立法前,曾經研究設立《邪教法》。問及高鐵一地兩檢爭議,梁愛詩指最重要是達致香港與中央都能接受的協議,指不一定要修改《基本法》,以當時成立臨時立法會為例,指這也是基本法沒有的事,也被認定合法,又指香港長遠應與內地解決移交逃犯協定等問題。■記者許偉賢



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170618/20059792
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=335693

【旅遊籽】首爾最大滑雪場昆池岩 生態環境美spa配套完善

1 : GS(14)@2017-12-18 04:31:34

昆池岩以美麗的生態環境著稱,酒店外的花園美景令人精神為之一振,環繞花園走一圈約需時20分鐘。


【旅遊籽:浪迹遊蹤】河川流水潺潺,晶瑩的薄冰鋪在石上,深秋遺下的紅葉掛在枝頭上——這是我們早上在韓國昆池岩生態河川小徑散步看到的風光,令我差點忘了此行主要目的是滑雪。昆池岩是韓國首都圈內最大型的滑雪場,距離首爾市中心約40分鐘,以美麗的生態環境著稱。步出酒店大堂走下樓梯,就到達生態河川步道的入口,沿蜿蜒的小徑來回一圈,需時約20分鐘。甫步入滑雪場,發現明顯比一般滑雪場寬敞。昆池岩為了縮減等候滑雪道時間,又顧及旅客安全,限定了滑雪場人數,在同一時間不得多於7,000人。若非滑雪場會員,可在網站事先預約,預約未滿情況下才會開放現場買票。本來在寬敞的場內更盡興,不過採訪當日場內雪質頗硬,感覺像溜冰多於滑雪,就有點美中不足了。乘坐纜車上山,只見白皚皚的雪場旁邊一片廣闊樹林,紅黃葉相間,風景優美。這片森林名為和談樹林,孕育了不同品種的植物,特別在春季會舉辦賞花慶典。昆池岩另一特色是有完善的spa配套,設有桑拿房、家庭式spa及廣受女士歡迎的Whoo spa,提供臉部護膚、精油全身護膚等服務,可以一洗滑雪後的疲勞。


儘管早已入冬,枝頭上仍掛着黃葉,驟眼看有深秋的感覺。

昆池岩有入場人次規定,同時間最多只可有7,000人進入滑雪場,明顯比其他滑雪場寬敞。


廣州昆池岩滑雪渡假村

開放日期:暫定即日起至2018年3月初地址:京畿道廣州市都尺面都尺上路278查詢:https://konjiamresort.co.kr/en/main/main.dev

Travel Memo

機票:乘大韓航空往仁川國際機場,來回機票連稅約5,506港元簽證:持特區護照及BNO可免簽證逗留90日匯率:1,000韓圜約兌7.1港元旅遊資訊:http://big5chinese.visitkorea.or.kr/鳴謝:韓國觀光公社、Expedia


記者:洪慧冰攝影:伍慶泉編輯:陳慧玲



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171214/20243492
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345529

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