九合一大選開票結果，綠軍大勝，不只藍軍支持者臉都綠了，房地產市場也正式進入紅翻綠的軟著陸階段！ 選前即認為，因房市超額供給、銀行貸款審核趨嚴，全台房價已觸頂下修的淡江產經系副教授莊孟翰指出，執政黨敗選，加上以新任台北市長柯文哲為首的第三勢力，入主市政建設，朝廣設社會住宅、公辦都更等施政方向，房地產市場將出現新一波修正。 以台北市為例，平均議價空間將擴大至一○％到一五％；餘屋量相對較多的新北市，有機會上看二○％。至於政權變天的台中市、桃園縣（編按：將於十二月二十五日升格直轄市），建商手上庫存的建地，則恐因內政部明年七月起，將實施都市計畫容積上限總量管控，掀起搶建潮，房價下修幅度不無超過二○％的可能。 莊孟翰認為，房市軟著陸可以期待，但不會發生價格崩盤，因為除日本、歐洲等國，繼美國之後接棒實施寬鬆貨幣政策，中國官方持續打貪造成的資金外流效應，都使得房地產市場仍充斥游資。亦如同台股，受單一政治事件的影響越來越有限，即便二○一六年綠營上台執政，房市也不致因兩岸關係的變數，出現大幅波動。 地產大亨式開發退位地方政商關係洗牌改變規則 住商不動產企研室主任徐佳馨表示，這次選舉結果，對房地產市場最具指標意義的，是最後一刻選情逆轉的桃園縣。儘管新當選的桃園市長鄭文燦政見上仍將延續航空城建設，但當地農地、土地炒作不斷，行情過度膨風已是市場共識，不管蛋白區或蛋黃區，都極可能成為選後房市泡沫化的起點。 徐佳馨指出，正如這次選舉，選民投票邏輯丕變，看待下一階段的房地產市場，也應要有新思維，特別是過去跟著重大建設投資買房的邏輯，也應進行修正。 過去建商跟隨政府重大建設，出手高價獵地，插旗重劃區，再找來代銷拉高行情，由職業投資客通吃預售屋紅單，再倒貨給自住客的地產遊戲。一來因政商合作默契不再，二來房價再創新高也無空間，「未來這樣戲碼很難再玩，」房產專家田大權表示，房地產發展與地方政治密不可分，地方政治輪替，政商關係重新洗牌，將改變房地產市場遊戲規則。 因此，「地產大亨」式的開發造鎮，未來幾年內全台將不復見；政府標售或外包指標性資產，活絡市場的作為，也將在公眾的監督下被限縮。取而代之的，是實際解決「居住」而非「買房」問題的社會住宅興建，以及低總價自住需求的推案，將成為市場主流產品。尤其，由北到南的高總價豪宅和商用不動產，市場買氣退潮更是難再回溫。 中部建商、總太建設董事長吳錫坤則認為，房地產市場要緊要放，地方首長影響力有限，最終仍取決中央政府。 中央打房不得民心 續推房地合一稅陷兩難 然而，祭出奢侈稅等一連串打房政策的馬政府，不但得不到年輕選票認同，更因打掉市場買氣，今年以來全台房屋買賣移轉件數，恐將創下近十三年新低，帶來房仲業全面不景氣。 因此，在未能討好任何選民的情況下，隨敗選內閣改組，以「居住正義」為訴求的政策性打房，預料也將畫下休止符。 莊孟翰認為，原本預定明年送立法院審議、後年上路的「房地合一稅」這項重大稅制變革，將會是下一波房價的轉捩點。 根據內閣總辭前的「財政部版」草案，一旦實施這項稅制，多屋族未來轉手賣屋，包括持有房價在三千萬元以上的自住屋，都將依實際買賣價格，課徵交易所得稅，最高稅率達四五％，被認為是破壞房價的震撼彈。 然而，選後的政治情勢，卻讓目前在立法院仍擁過半優勢的國民黨，是否該續推此法案，深陷進退兩難窘境。 房仲公會全國聯合會榮譽理事長李同榮便抨擊，房地合一稅原是江宜樺力推的政策大菜，藉以宣示居住正義，但因選前倉卒成案，各方歧見極大；更可議的是，原本就該進行的稅制改革，卻與打房畫上等號，扭曲了透過供需決定房價的市場機制。 「國民黨推或不推，看來都不對，」莊孟翰說，馬政府若延續打房思維，續推房地合一稅，勢必遭利益團體強大反彈，且未必能換來選票；但若撤案不推，則喊了半天的「居住正義」前功盡棄，坐實公民團體改革缺乏魄力的批評。 儘管政策面走向，仍須看新財經內閣的施政方向，以及政黨角力結果，但毫無疑問，這次選舉結果，各地候選人推出的社會住宅政見，雖不見得能全盤落實，但已經成為台灣房地產發展的一個新主流方向，將有機會讓台灣房地產市場，朝向擺脫政商操作的黑箱。 【延伸閱讀－圖表資訊】五都市長，都端出社會住宅政見——選後六都房地產行情走勢 ◎台北市長 柯文哲 ■房地產政見(1) 建5萬戶社會住宅，增加1萬戶租金補貼(2) 公辦都更，由政府公開遴選建商，民眾自選補貼及興建方式 ■區域行情走勢(1) 捷運路網完成，房價高檔盤旋，暫無任何資金、建設點火的行情條件(2) 公寓都更題材停止發酵，價格修正比率最高 ※ 議價空間最多10%至15% ◎新北市長 朱立倫（連任） ■房地產政見(1) 興建社會住宅目標18萬4千戶，提供捷運青年住宅租金補貼(2) 簡易都更容積獎勵爭取提高至30%或35% ■區域行情走勢(1) 捷運站周邊產品仍獲青睞，低價區仍有比價補漲趨勢(2) 未受惠交通效益區域，價格趨勢受生活機能、供需條件檢驗 ※ 議價空間可達15%至20% ◎桃園市長 鄭文燦 ■房地產政見(1) 成立航空城拆遷戶組織重建委員會，先建後拆(2) 興建2萬戶只租不售社會住宅。補貼1萬戶在地就業青年房租，每月5千元 ■區域行情走勢(1) 航空城計畫將採公民審議程序，回歸在地利益，題材利多引擎暫熄火，周邊市場變化最大(2) 中長線仍看多機場捷運題材，獲利了結潮帶動價格修正，但幅度有限 ※ 航空城利多暫歇，周邊變化大 ◎台中市長 林佳龍 ■房地產政見(1) 4年任期內籌建1萬戶社會住宅，只租不賣(2) 推動中區再生，發債成立百億基金進行舊市區更新開發 ■區域行情走勢(1) 環台中市的74號快速道路、快捷巴士（BRT）與興建中的捷運綠線等交通系統建置完成，低價區仍有吸引買方移動的魅力，維持價量平穩(2) 七期、商用不動產在地需求降低，量縮價平 ※ 七期豪宅難再創新高價 ◎台南市長 賴清德（連任） ■房地產政見市區公辦都市更新，並適度保留公有住宅，做為出租社會住宅 ■區域行情走勢以區域買盤為主，交易量價最為穩定 ※ 短期創新高個案將下修 ◎高雄市長 陳菊（連任） ■房地產政見(1) 主打海洋文化及流行音樂中心、國際會展中心等灣區等重大建設(2) 建設南高雄金融經貿核心區 ■區域行情走勢(1) 配合環狀輕軌捷運，亞洲新灣區計畫加速南高雄行情推進(2) 高總價產品市場轉冷，價格滯漲 ※ 新灣區成未來3年至5年熱區 註：桃園縣將於12/25升格為直轄市資料來源：永慶房屋、信義房屋、各候選人官網整理：尤子彥 | ||||