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“農地入市”義烏試點：用宅基地貸款

來源: http://www.infzm.com/content/128985

義烏市宅基地基準地價體系，把覆蓋義烏全市每個村莊的宅基地分成了九大均質區片，區片價格從最高25870元/平方米，逐步過渡到最低的2870元/平方米。（東方IC/圖）

（本文首發於2017年9月14日《南方周末》）

在“農地入市”試點中，義烏“往前走了一小步”：從試著發放宅基地抵押貸款，到為宅基地設立基準地價，使得放貸空間大大提升。

義烏推進宅基地改革，堅持了幾條原則：保障農民財產性收益不受損；不能損害居住保障功能；不能讓農民“流離失所”。其亮點在於，在保障屋有所居的前提下，解決了抵押物如何處置的問題。

2017年8月28日，浙江義烏市國土資源局對外宣布，全國首個農村宅基地基準地價體系已在義烏市建立。宅基地基準地價，是指由政府確定的，對不同均質地域的宅基地，按照法定用途評估某一時期內，其使用權區域的平均價格。

早在一年前，義烏市就與中國國土資源經濟研究院合作，率先開展農村宅基地基準地價課題研究。課題組建立的宅基地基準地價體系，把覆蓋義烏全市每個村莊的宅基地分成了九大均質區片，區片價格從最高25870元/平方米，逐步過渡到最低的2870元/平方米。

宅基地基準地價的建立，最大的作用是使銀行在辦理宅基地抵押貸款時，有了準確的價值評估標準，從而大大提升了放貸空間。

以義烏北苑街道黃楊梅村農民季建中為例，他分別在基準地價建立前後申請了宅基地抵押貸款。建立前，因為沒有基準地價，他家占地126平方米的宅基地和地上的3間半農房，經抵押在2015年12月只申請到30萬元的貸款；而建立後，他家的宅基地被列入第三檔的基準地價，義烏市農商銀行最終評估出300萬元的價值。他以評估價6折的標準申請到了180萬元的貸款。

據官方數據，截至目前，義烏市共有24家金融機構開展宅基地抵押貸款業務。累計辦理宅基地抵押登記1475宗，貸款金額共計8.6億元。

長久以來，中國物權法、擔保法明確規定，集體所有的宅基地使用權不得抵押。受制於此制度障礙，宅基地與農村建設用地使用權一律不得向銀行抵押貸款，被稱為“沈睡的土地資本”。

2013年10月，黨的十八屆三中全會決定推進“農地入市”改革。2015年12月，全國人大常委會授權義烏等試點市、縣，暫時調整實施物權法、擔保法關於宅基地不得抵押的規定。2015年12月，全國第一筆宅基地抵押貸款在義烏發放。2017年，義烏又率先正式建立宅基地基準地價體系。

但在義烏國土局副局長張黎明看來，義烏的宅基地改革“只是向前走了一小步”。

此項改革的主要操盤手，金華市委常委、義烏市委書記盛秋平告訴南方周末記者，國土部對義烏給予了充分的肯定，要求義烏作為試驗田要大膽的探索，“原來，中央要求謹慎，因為是牽一發動全身的改革，不能搞砸了，不能發生顛覆性的錯誤。現在，覺得步子還不夠大，要進一步解放思想，加快推進，不斷進行創新。”

“不用再求人了”

浙江省金華市下轄縣級市義烏，是聞名遐邇的“世界小商品之都”。義烏國土局數據顯示，全市大約擁有34.8萬戶經濟主體，“平均每六個人一個老板”，可謂全民經商。

義烏許多農民身份的中小微企業主，經常通過親友拆借、銀行貸款等方式進行小額信貸融資。宅基地抵押貸款改革，可以使他們將自家商品化程度已經很高的農房、宅基地抵押給銀行，獲得更為便捷的融資通道。但這在兩年前，還是不被允許的。

2015年9月份，季建中找到義烏農商銀行北苑支行，想要貸一筆款。他開了一家塑料包裝加工廠，小本經營，一年差不多有百十萬的銷售額。那一年，原材料價格出現了上漲，再加上嘗試轉型做電商，手頭的流動資金有些緊張。

面對老主顧，北苑支行的工作人員告訴季建中，“不著急的話可以再等等，馬上就有政策要出來。”該行行長吳曉華告訴南方周末記者，義烏市為宅基地抵押貸款做了多方面準備，銀行系統當時能感受到改革破冰已箭在弦上。

2015年3月，義烏被列為全國農村土地制度改革試點縣（市、區）。2015年12月27日，全國人大常委會授權國務院在全國59個試點縣（市、區）暫時調整實施物權法、擔保法中關於“集體所有的宅基地使用權不得抵押”的規定。義烏也被納入試點範圍。

“這個試點很解渴，我們一直在尋找契機。”張黎明向南方周末記者介紹，義烏承擔起農村宅基地制度改革試點任務，著手將農村宅基地和農房納入不動產統一登記，並於2015年7月份頒發農村宅基地不動產證書。

“農村的宅基地和房子之前是分開的，有了不動產證，兩者就是一體的。有了這個證，就可以流轉，辦理抵押。”盛秋平對南方周末記者說。

以往，農村的工商業主們缺錢，一般是通過民間借貸。小額銀行擔保貸款的融資途徑，需要提供擔保人，“都需要拿著老臉去求人。”季建中對南方周末記者說。

2015年12月27日當天，北苑支行工作人員第一時間把“宅基地（使用權）可以抵押”的消息通知了季建中。“當天晚上就給我打電話，讓我趕緊過去辦。”季建中第二天一大早直奔銀行遞交早已準備好的申請材料，經過審核，當天就拿到了貸款。

吳曉華介紹說，辦理宅基地抵押貸款，以前需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權證》，現在統一變更為農村宅基地不動產證書，再加上村集體蓋章證明，便可與銀行簽訂貸款協議。

季建中成為第一個吃螃蟹的人。他將自家126平方米宅基地，和一套四層半的樓房作為抵押物，向銀行申請了30萬元貸款，年利率5.4%，比擔保貸款低了不少。最重要的是，不需要擔保人，“不用再求爺爺告奶奶了”。

義烏市北苑街道遊覽亭村是工藝品聚集村，村民陳慶偉在國際小商品城有一爿檔口，與同村其他經營戶一樣，做小商品批發買賣。由於生意規模擴大，2017年4月份，他把家中的宅基地拿去銀行抵押貸款，貸到140萬元。“這個政策大家都知道，周圍鄰居貸多貸少，都有做的。”陳慶偉說。

中國人民銀行義烏支行辦事員余嚴軒向南方周末記者介紹，前期準備工作過程中，他們做過一番問卷調查，結果顯示八成農戶希望農房能用於抵押貸款，三成農戶有農房抵押需求。

盛秋平告訴南方周末記者，義烏有22萬戶農村宅基地，平均一套房子能評估到150萬，總共是接近3000億的固定資產。“3000億的固定資產就算折頭打低一點，也可以貸出1500億資金，就算只有三分之一的人使用這筆金融資產，那也能撬動500億的貸款。”盛秋平算了一筆賬，義烏大約是2200億的金融貸款額度，存款是2700億，“撬動500億小微貸款，整個金融結構就會變得很穩，市場體系會更為活躍。”

“向前一小步”的改革

義烏市農商銀行北苑支行風險控制部主任樓誌堅，與季建中有過多次業務往來。“他們家之前蓋房子，貸款就是我們辦的。”樓誌堅向南方周末記者介紹，按照通常步驟，銀行要對借貸人的借款用途、工廠經營狀況等信息，進行一番盡職調查。打過幾次交道之後，季建中留給樓誌堅的印象是辦事踏實、可靠，不太喜歡冒險，“是比較優質的客戶”。

除此之外，銀行敢於借貸的原因在於，作為抵押物的宅基地是值錢的資產。義烏是全球最大的小商品集散中心，樓誌堅調研發現，義烏城郊農村充斥著大量的淘寶店、批發商、工廠等類型的中小微企業，都需要租住宅基地、民房用於日常運營，宅基地成為小商品生意中不可或缺的一環。

義烏是“小商品之都”，市場經濟發達，城郊的宅基地、民房能夠充分利用，市場價值很高。（南方周末記者 李在磊/圖）

“普通農戶的房子，一年的租金差不多有20萬，經濟價值很高。”樓誌堅分析說，即便貸給季建中的30萬元資金全部賠光，也不用過於擔心會出現違約情景，“光房租就夠還了”。

“市場有需求，就要承認它的價值。宅基地有市場化價值，要承認這個屬性。一年的房租都有這麽多錢，卻不能用來抵押貸款，不符合價值規律。”2017年9月5日下午，談及宅基地改革的初衷，從農村調研歸來的義烏市國土資源局商貿聚集區分局副局長周尚誌對南方周末記者說，義烏很多地方的宅基地早已超越居住保障這一基本功能，“尤其是城中村宅基地，百分之百都是為了經濟收益。”

實際上，季建中、楊慶偉宅基地的價值，也遠遠不止30萬元。但到底評估到多少錢才算合理價位呢？當時沒有權威的評估標準，銀行想多貸也沒有依據。

宅基地基準地價體系在義烏建立後，季建中地處北苑街道的宅基地，以評估價六折的標準，最高可申請到180萬元貸款。於是今年他以宅基地作為抵押，又從銀行申請出150萬元貸款。

在推行宅基地改革的過程中，張黎明深刻感受到兩種觀點之間的激烈爭論。

一種觀點認為，允許宅基地抵押貸款，以及突破村集體進行流通，存在很大風險，有可能導致農民“流離失所”；另一方則認為，宅基地流轉範圍擴大至市域範圍之後，權屬雖然較村集體內轉讓的範圍有所擴大，但是仍遠遠不夠，要進一步擴大範圍，真正做到與商品房同權，才能保障農民利益最大化。

“第一種觀點是要給農民當保姆，什麽都要管。”張黎明通過反複調研，在與村民接觸過程中發現，經歷過市場經濟層層磨礪之後的農民商人，對風險有著深層次的認知，“農民是理智的群體，有著自己的主張”。

比如，宅基地基準地價體系建立之後，進行過不動產登記的宅基地，都給出了最高限額的貸款標準。但到目前為止，大部分抵押貸款的農民商人，並沒有用完自己的額度，而是根據自身經營情況“量入為出”。

“農民一般都會還上（貸款），不會讓把宅基地收走，收走就沒辦法在村子里混了。”樓誌堅說，相較於陌生人聚居的商品房小區，農民對宅基地大多還存有祖居意識，比較在意熟人社會鄰里之間的看法，會充分考量抵押貸款的風險。

盡管如此，由於土地制度是國家的基礎性制度，宅基地是農民唯一的不動產，義烏在改革過程中還是保持了足夠的謹慎。“改革不可能不向前邁一步，但是邁得太快了也不行。”張黎明介紹說，義烏在推進宅基地改革時，堅持了幾條原則：保障農民財產性收益不受損；不能損害居住保障功能；不能讓農民“流離失所”。

“土地是集體所有，你的房子處理流轉了之後，收益不能歸你個人，集體作為所有權擁有者，權益怎麽去保障，需要研究細化，整體上風險是可控的。”張黎明說。

結合兩種爭論，義烏拿出了當下的折衷方案。“農村宅基地改革，有義烏自己的智慧在里邊，但是改革經驗在別的地方也可以複制，尤其是發達地區。”張黎明認為，義烏的宅基地改革並非一步到位，“只是向前走了一小步”。

假如貸款還不上了

在宅基地抵押貸款政策出臺之前，義烏農民之間私下里存在著不同程度的民間抵押借款現象，但這一做法因為沒有法律保障，存在很高的風險。

“假如拿商品房抵押，貸款還不起時可以申請強制執行；如果抵押宅基地，違約了賴著不走，法院也沒辦法趕出去。”周尚誌分析說，義烏宅基地改革的亮點在於，在保障屋有所居的前提下，解決了抵押物如何處置的問題。

2016年9月至10月，義烏先後出臺了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則（試行）》和《義烏市農民住房財產權抵押貸款試點管理辦法（試行）》，對宅基地抵押貸款政策的很多細則進行了規範。

首先，農民在申請宅基地抵押貸款之前，要用書面的形式，征詢村集體的同意，並且保證擁有不少於人均15平方米的居所。“要保障有地方住，要不然不同意你去做抵押。”周尚誌解釋說。

除了先置條件之外，事後的處置環節，制度設計得更為複雜。義烏成立了1000萬元的農村宅基地風險基金，防範貸款風險。假如出現違約現象，風險基金會率先將抵押物接盤，並給予農民兩年時間的緩沖期。兩年後有條件贖回，農戶優先贖回，如果沒有能力，再進行公開處置。

兩年緩沖期過後，公開處置的時候，如若宅基地的價格出現了波動，轉讓價格達不到接盤時的標準，這中間的差價由風險基金與銀行共同承擔。“這種情況不會經常發生，但是制度設計還是要考慮到。”周尚誌說。

盛秋平介紹說，這一制度設計，是為了防範法律上的困境，保障了改革不突破底線，“萬一抵押失敗，法院要拿出來拍賣，但不能流入城市居民手里。所以我們建立風險防控機制，用風險基金的錢從銀行贖回這個地，繼續在集體經濟層面範圍內進行流轉。”

按照市場規律，宅基地使用權的公開處置過程中，流轉市場越大，價值越高，“越同權，價值越顯化”。假如宅基地像商品房一樣，全國範圍內都可以流轉，那麽宅基地的價值就會非常高，如若只能在省內、市內或者縣內流通，那麽價值會相應壓縮。“如果只能在村里流轉，價格就非常低了。”周尚誌介紹。

但作為試點地區，義烏無權無限擴大宅基地流轉範圍，所以政府把流轉範圍擴展至市域範圍內。為此，義烏設立了土地聯合會，把全市集體經濟體納入土地聯合會，這一範圍內的集體經濟成員，皆可以參與交易。這相當於把宅基地使用權的流轉範圍，由村鎮擴大至全市農村人口。

不過，跨集體經濟組織轉讓宅基地，受讓人應與村級組織簽訂宅基地有償使用合同，並按照不低於農村宅基地基準地價20%的標準，一次性繳納土地所有權收益。

“這20%的收益，還是要歸村集體所有。”周尚誌說，制度設計得很靈活，有彈性，充分考慮了滿足農民宅基地市場價值的“獲得感”。

中國國土資源經濟研究院協助義烏制定了宅基地基準地價體系，其研究員嶽永兵密切關註義烏的宅基地改革，並撰寫了調研報告。他告訴南方周末記者，目前，義烏宅基地抵押貸款政策實施過程中，還未發生違約現象。從嚴格的防範機制看，中短期內如若發生違約現象，也能夠應對相應風險。

盛秋平認為，義烏宅基地改革屬於典型的“帕累托式”改進，“沒有既得利益者，老百姓普遍滿意。”

“農地入市”五年改革：“沈睡的土地資本”被喚醒

來源: http://www.infzm.com/content/133965

從五年前開始，農地入市改革使大片拋荒土地得到集約利用。（視覺中國/圖）

（本文首發於2018年3月8日《南方周末》）

截至2015年底，全國家庭承包耕地流轉面積達到4.47億畝，占家庭承包經營耕地總面積的33.3%。

越是發達地區，土地流轉的需求越旺盛。因為經濟基礎好，消費不斷升級，一些企業為了提供市場緊俏的高品質、標準化作物，紛紛到農村“收地”，規模化經營。

2018年3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，要全面深化農村改革，落實第二輪土地承包到期後再延長30年的政策，探索宅基地三權分置等各項改革舉措。

系列改革事項中，最受矚目的當屬宅基地。自2013年10月中共十八屆三中全會公布“農地入市”決議後，五年來此項改革已經進展頗快。

在發放全國首筆宅基地抵押貸款的義烏，已經把使用權入市區域擴展至市域範圍內的集體成員之間。此前，宅基地買賣只允許在村集體內部發生。

相較而言，集體耕地的承包經營權不存在流轉範圍的限制。在浙江嘉興市海鹽縣，改革者把“經營權”從“承包經營權”中獨立出來，使所有權、承包權、經營權“三權分離”，並將土地附著物與經營權相結合，獨辟蹊徑拓展出一項單獨的權利。實現了憑借耕地經營權進行抵押貸款的突破。

義烏、海鹽皆為農地入市改革試點。其他一些試點地區則開始推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市改革，試圖打破國有土地對土地市場的壟斷，改變集體土地與國有土地“同地不同權”的歷史。

一般而言，農地入市的關鍵點包括宅基地使用權、耕地承包經營權、集體經營性建設用地使用權等。長久以來，中國土地管理法、擔保法等法規，對集體土地抵押、轉讓有多層限制，農地被稱為“沈睡的土地資本”。

2015年2月以及12月，全國人大常委會授權國務院開展試點工作，暫停實施相關法規對集體土地入市的限制條款，農地入市改革才得以在法律層面綠燈放行。

“向前走了一小步，但這一步很關鍵。”義烏市國土資源局副局長張黎明對南方周末記者說，“改革經驗在別的地方也可以複制。”

“市場推著政策往前走”

自1978年開始，家庭聯產承包責任制便成為中國農村最基本的產權制度，這項重大改革，將農村土地制度從單純的集體所有，向集體所有、家庭經營的兩權分離模式轉變，解放了生產力。

三十多年後，這種曾一舉改變農村面貌的所有制形式，漸漸顯得力不從心。

《資源科學》一篇論文對全國二十多個省份進行的抽樣調查發現，截止到2014—2015年，發生耕地撂荒的村莊數量為184個，占調查村莊總數的78.3%，大規模耕地撂荒現象發生在2000年以後的村莊數量為172個，占出現撂荒的村莊總數的93.4%，發生在2005年以後的村數量141個，占比76.7%。

農地撂荒現象，基本上與農村勞動力轉移的趨勢相吻合。該篇論文還指出，1996年以來，全國城鎮化率以平均每年約1.4%的增幅增長，鄉村人口數量也從原來的凈增加階段進入到凈減少階段；2002年—2013年期間，全國平均每年減少農業勞動力1133萬人。

農村剩余勞動力很大一部分流向了長三角、珠三角，但是抽調顯示，在經濟發達的廣東省，撂荒發生率也達到了90%左右。

“沒想到不僅老家的地沒人種，廣東的農民也不種地了。”地合網聯合創始人張浩對南方周末記者說。他是最早進行“互聯網＋農地”創業的一撥人之一，國字臉，齊平頭，戴著一副黑框眼鏡。

十多年前，張浩從武漢大學法律專業碩士畢業，來到“改革開放前沿陣地”的廣東發展。他加盟了廣東省中山市當時尚處創業階段的農地交易平臺——地合網。“感覺在做大事，對個人也是不錯的發展機會。”張浩說。

實際上，越是發達地區，土地流轉的需求越旺盛。因為經濟基礎好，消費不斷升級，一些企業為了提供市場緊俏的高品質、標準化作物，紛紛到農村“收地”，規模化經營。

國家政策的與時俱進也為土地流轉創造了條件。2003年頒布的農村土地承包法規定，土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓；2005年出臺的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》指出，農村土地承包經營權要規範有序地進行流轉，依法形成的流轉關系，受到法律保護。

地合網的商業模式，就是充當農業企業與農民之間的橋梁，撮合雙方買賣。多數情況下是客戶提出需求，地合網幫忙去找地。往往一百余畝的土地，就牽涉到幾十家農戶的承包經營權歸屬，如若某一兩戶不同意流轉，耕地就連不成片。不願交易的農戶，一類是舍不得自家土地，通常采取調地塊的途徑解決；另一類是對流轉金不滿足，可以嘗試用提供就業的方式進行補償。

適合規模化作業的耕地，一般會對坡度、平整度、交通等參數有一定要求，同時滿足多方要素的連片土地並不太好找，只要平整出200畝大小的地塊，就會遭到瘋搶。張浩在廣東清遠的項目，專門為想做稻蝦混養的大戶整合土地，客戶們排起長隊，向他預約了1000畝土地。

目前，在地合網上掛單，有流轉意向的耕地、林地等各種類型土地有30萬宗。

農業部網站數據顯示，截至2015年底，全國家庭承包耕地流轉面積達到4.47億畝，占家庭承包經營耕地總面積的33.3%。

“需求很強烈，市場推著政策往前走。”張浩說。

“種地需要技術，也需要政策”

同濟大學畢業、主修土木工程專業的伍運興沒想到，讀書時向往田園生活，畢業後真做起了農場主。他喜歡穿白色襯衫，雖然在田間勞作，衣襟卻熨燙平整，有棱有角。朋友圈里綠油油一片，貼的都是瓜果蔬菜的照片。

四年前，伍運興還就職於省城一家設計院，愛人畢業於浙江財經大學，在杭州從事財務工作，兩人一年能賺30萬元。得知老婆家鄉興起“家庭農場”之後，他們辭掉白領工作，回到海鹽縣元通街道承包了幾百畝土地，開了香禾農場，種植葡萄。比起都市生活，“種地”預期收入不比上班低，時間自由、有成就感，只是周期有些長，需要一些耐心。

為了補充農業知識，這位“高材生”到縣里聽了不少講座，遇到疑難雜癥，就去農科所參觀咨詢，海鹽縣長聽聞此事後，特地到葡萄園慰問了這對夫妻檔。

葡萄種植很多工序無法用機械代替，屬於勞動密集型產業。伍運興告訴南方周末記者，出師不利，他打算換種一些人工成本沒那麽高的大櫻桃。有了種葡萄的經驗積累，種櫻桃順利很多，但需要三四年的周期，才能有好收成，“種地需要技術，也需要政策，很缺錢”。

為了周轉資金，伍運興在空余的耕地上種植周期較短的蔬菜，補貼資金流。

融資問題一直是海鹽家庭農場式的規模化農業生產的桎梏。早在2009年左右，嘉興市海鹽縣率先為農村集體土地確權，將承包權與經營權分離，嘗試農地經營權抵押貸款。直到2015年，國家以試點的形式肯定海鹽試驗之前，這一模式都還屬於私下探索。

香禾農場開業時，領取的是海鹽縣第78塊家庭農場的營業執照。截止到2017年6月，海鹽全縣土地流轉面積20.21萬畝，流轉率達62.9%，共培育出各類農業新型經營主體909家，各農業規模經營主體共流轉土地18.01萬畝，占全縣流轉總面積的89.1%。

海鹽的一些金融機構，已經形成專門針對家庭農場放貸的業務部門。得知香禾農場的需求後，農信聯社對果園進行一番評估，給出了25萬元的授信額度。伍運興用來抵押貸款的“抵押物”，就是農場土地的“經營權”。

抵押品價值以承包經營權及租金實際支付剩余期限、流轉價款、支付價款和土地附著物的預期收入來確定，是對“預期收入變現”的有益嘗試。至2017年6月，海鹽已流轉的二十多萬畝土地中，辦理抵押登記的達5.02萬畝。“這個很好，沒想到這樣能貸到款。”伍運興說。

抵押貸款行為發生後，意味著“經營權”從“承包經營權”分離後，實現了入市，因為抵押行為一旦出現違約，銀行就要將抵押物收回，放在市場上交易。

入市改革，八仙過海

2015年，國務院關於開展農村承包土地的經營權抵押貸款試點的指導意見出臺前，海鹽縣先後出臺了《農村土地流轉經營權證登記管理辦法》和《流轉土地經營權抵押專項貸款管理辦法》，對農地經營權抵押貸款的很多細則進行了規範。

經營主體在流轉農戶耕地時，除了向農戶支付流轉費之外，還應按照每畝300元的標準繳納風險保障金，這部分費用與縣、鎮、村三級分別按照一定比例聚集的資金，一起組成風險保障金。一旦出現因經營不善無法履約的行為，由這部分基金暫時承擔流轉費的損失。截至2017年6月，風險保障金累計已達3000萬元。

不同區域，農地承包經營權價值體現不穩定，出現違約狀況後，接盤盤活的難度不盡相同。成立“風險保障金”，成為耕地承包經營權入市風險防控的慣用做法。比較而言，集體經營性建設用地價值很高，易於轉手，風險防控措施主要體現在增值部分收益的分配方面。

浙江德清縣是首批15個集體經營性建設用地入市試點，制定了《德清縣農村集體經營性建設用地入市收益分配管理規定（試行）》，將入市收益統一列入村集體公積公益金進行管理，農戶通過股權增厚的形式享受分紅。

耕地承包經營權與集體經營性建設用地入市，皆不用像宅基地入市那般受制於流轉範圍的窠臼，制度設計也相對靈活。

2016年9月至10月，義烏先後出臺了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則（試行）》和《義烏市農民住房財產權抵押貸款試點管理辦法（試行）》，對宅基地抵押貸款政策的很多細則進行了規範。

南方周末記者從義烏市國土資源局了解到，2017年，義烏市人民法院共審理農村宅基地轉讓糾紛案件33件，25件已結案，其中已判決5件，撤訴17件，調解3件。

義烏市國土資源局副局長張黎明告訴南方周末記者，判決的案例中，承認了宅基地轉讓的正當性、合法性，鮮活的判例，起到了示範作用。

細則規定，義烏可以把宅基地流轉區域擴展至市域範圍內，這意味著全市集體經濟成員間的宅基地交易，皆受到保護。2018年，義烏市人民法院已受理農村宅基地轉讓糾紛案件23件，均在審理當中，其中出現了跨村集體轉讓糾紛案例，將於近期宣判。

上海20個一手樓盤批量入市  開發商積極出貨

隨著開發商不斷拿到預售許可證，上海一手房市場交易量入春。

日前，中糧前灘海景壹號開始認籌，幾乎成為近期的熱點樓盤，因為較低的預售價格，認籌數量遠高於推出的房源。

從預售價格看，該樓盤單價從7.3萬元/平方米到8.5萬元/平方米不等，最低單套價格不到700萬元；同期，其附近二手房合生時代錦苑單價約9萬元/平方米，一手房擁有更高的性價比。

“我很早就去看了中糧前灘壹號，一直考慮要不要買，但是這個樓盤現在認籌很多，不知道是否能搖到號。”一位購房者顧聰（化名）告訴記者。

近期，包括翠湖天地、金茂府、融創濱江壹號院、上海院子、仁恒西郊花園等超過20個樓盤都相繼拿到預售證。經歷了很長一段時間的供應較少以後，上海一手房市場供應開始回暖。

 

從成交結構看雖然剛需，剛改仍是市場主力，但高端項目開始入場。

從3月數據看，成交前十榜單中，前三均是改善型產品，尤其是排名第三的項目，均價達到6.9萬元/平方米。此外值得關註的是榜單中還有一個均價只有1.7萬元/平方米的低價房，此類產品在當前市場中也不多見。基於高端房源成交比重略微提升，3月均價為45634元/平方米，環比上漲7.3%。

到了4月初，更是有更多中高端項目入市，對於改善型需求的購房者無疑是利好。

比如“萬科天空融苑”、“同濟融創玫瑰公館”，網上報價分別為5.8萬元/平方米和6.9萬元/平方米。雖然上述樓盤附近並未有新盤，但是價格均低於市場預期，同時也低於開發商的銷售預期，因此也出現供不應求場面。

“上述大部分中高端項目的價格均低於市場預期，因此大部分項目認籌情況都非常好。”上海中原地產市場研究經理盧文曦告訴記者。

此前，開發商一直在預售證價格上和市場博弈，由於很多預售證價格達不到預期，開發商銷售動力不足。

“項目沒有到我們的預期價格，但是考慮到今年的銷售壓力，我們也不得不拿到預售證就開始銷售。市場的觀望情緒嚴重，如果提前出貨可以保證現金回款，如果還不出貨擔心後來世行預期更低。”一位開發商高層透露。

事實上，開發商開始積極出貨早有端倪。以往，開發商在上海貨量並不高，很多開發商是“惜售”狀態，不過今年開始，這些開發商也都開始把自己的主力貨源進行銷售。

來自中原地產數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積48.9萬平方米，環比增加139.7%，同比減少34.1%。雖然相比以往幾年交易量下滑，但是環比增幅顯著。

從推盤量看，3月入市面積為39.4萬平方米，環比增加310.4%。當期一共有13個項目入市，格局上雖然剛需占重要比例，但是一些中高端改善項目開始入市，同時4月入市的中高端項目開始不斷變多。

這個數據不難發現，開發商的出貨訴求不斷變大。“銀行按揭貸款速度不快，我們的回款速度也越來越慢，感覺日子不好過。”一位開發商人士告訴記者。

旭輝集團林峰認為，未來的短周期可能樓市還將下行，因此需要提前出貨保證現金安全。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，很多中高端項目已經積壓很久，不僅占據了開發商的現金流，還會增加資金成本，因此開發商選擇“降價”出貨，也在情理之中。

CDR最早6月可申請，公募可入市投資

當“BATJ”出海上市時，境內監管者與投資者一樣扼腕嘆息。如今，監管層正在搭建起境內投資者投資海外創新巨頭的橋梁——境外企業回境內發行CDR（中國存托憑證）。那麽發行CDR意味著什麽？誰可以申請？誰可以投資？投資者受損失了又該怎麽辦？這些問題在最新監管規則中都將得到解答。

證監會5月4日發布《存托憑證發行與交易管理辦法(征求意見稿)》（下稱《CDR辦法》），對存托憑證的發行、交易及相關活動提供具體法律依據，打開實際操作的新路徑。該辦法不但為海外創新公司回歸A股打開路徑，還兼顧了未來滬倫通下倫交所上市公司在境內發行CDR的安排。

據證監會介紹，意見反饋截止時間為2018年6月3日。有了解政策制定流程的相關負責人告訴第一財經記者，考慮到征求意見之後還需要一周左右的時間完成後續程序，預計《CDR辦法》最快將於6月份正式發布。待相關配套規則發布之後，企業即可制定申請文件，並申請開始試點。

值得註意的是，根據辦法，只要基金合同約定可投資境內上市股票的，基金管理人就可以投資CDR。如果沒有約定，基金管理人只需要召開基金份額持有人大會表決後，即可根據表決結果投資CDR。

誰可以申請

國務院3月30日轉發證監會《關於開展創新企業境內發行股票或存托憑證試點的若幹意見》（下稱《若幹意見》），要求抓緊完善相關配套制度和監管規則，穩妥推動試點工作，其中對試點企業做出原則性規定。

這意味著，想要申請發行CDR的公司，目前必須是符合國家戰略、具有核心競爭力、市場認可度高，屬於互聯網、大數據、雲計算、人工智能、軟件和集成電路、高端裝備制造、生物醫藥等高新技術產業和戰略性新興產業，達到相當規模的創新企業。

就整體標準來說，一是已境外上市的紅籌企業，市值不低於2000億元人民幣；二是尚未在境外上市的創新企業（包括紅籌企業和境內註冊企業），最近一年營業收入不低於30億元人民幣，且估值不低於200億元人民幣；或收入快速增長，擁有自主研發、國際領先技術，同行業競爭中處於相對優勢地位。

同時，還必須滿足《CDR辦法》當中對境外基礎證券發行人的五項規定。第一，符合《證券法》第十三條第(一)項至第(三)項關於股票公開發行的基本條件，即、具備健全且運行良好的組織機構、具有持續盈利能力，財務狀況良好、最近三年財務會計文件無虛假記載且無其他重大違法行為。

第二，為依法設立且持續經營三年以上的公司,公司的主要資產不存在重大權屬糾紛；第三，最近三年內實際控制人未發生變更,且控股股東和受控股股東、實際控制人支配的股東持有的境外基礎證券發行人股 份不存在重大權屬糾紛；第四，境外基礎證券發行人及其控股股東、實際控制人最近三年內不存在損害投資者合法權益和社會公共利益的重大違法 行為；第五，中國證監會規定的其他條件。

之後，證監會將成立科技創新產業化咨詢委員會，嚴格甄選試點企業。咨詢委員會由各行業的權威專家、知名企業家、資深投資專家等組成，按照試點企業選取標準，綜合考慮商業模式、發展戰略、研發投入、新產品產出、創新能力、技術壁壘、團隊競爭力、行業地位、社會影響、行業發展趨勢、企業成長性、預估市值等因素，對申請企業是否納入試點範圍作出初步判斷。

證監會將以此為重要依據，決定申請企業是否納入試點，並嚴格按照法律法規受理審核試點企業發行上市申請。

誰可以投資

此次所指的存托憑證，是指由存托人簽發、以境外證券為基礎在中國境內發行、代表境外基礎證券權益的證券，即“參與型存托憑證”。

符合條件的境外企業申請發行CDR，需要符合交易所即將出臺的上市規則，然後提出上市申請，交易所審核同意後，雙方簽訂上市協議。存托憑證的交易，可以按照有關規定采取做市商交易方式。

上市之後，境外企業的股東、實際控制人、董監高和存托憑證的其他投資者，需要遵守境內有關上市公司股份減持的規定。另外，境外企業不能通過發行CDR的方式，在境內重組上市。

除發行企業之外，證監會還規定了存托人、托管人的條件。村托人可以由三類機構擔任，一是中國證券登記結算有限責任公司及其子公司; 二是符合一定條件並經中國銀行保險監督管理委員會同意及中國證監會批準的商業銀行; 三是符合一定條件並經中國證監會批準的證券公司。

商業銀行擔任存托人的具體資質條件，由證監會會同銀保監會另行規定；證券公司擔任存托人的資質條件由證監會另行規定。

根據《CDR辦法》，公募基金可以投資CDR，一方面，基金合同已明確約定基金可投資境內上市交易的股票的，基金管理人可以投資存托憑證；另一方面，基金合同沒有明確約定基金可投資境內上市交易的股票的,如果投資存托憑證,基金管理人應當召開基金份額持有人大會進行表決。至於公募基金投資CDR的比例限制、估值核算、信息披露等，可以依照境內上市交易的股票執行。

對於個人投資者如何投資、是否有投資門檻，前述負責人告訴第一財經記者，投資者保護具體規則還在研究制定過程中，監管部門有自己的內部工作計劃，會根據進度陸續公布。“發行一個新投資品種肯定是有一整套投資者保護制度安排的，但是是否設置保證金門檻，目前還都在研究中。”前述人士稱。

投資者受損失了怎麽辦

投資CDR與買A股股票不同，試點發行的創新企業多為 VIE 架構的紅籌公司，境外紅籌公司與境內實體運營企業在股權結構上完全獨立,其權利義務僅依靠合同約定。

如果紅籌公司在發行CDR的過程中，因損害投資者合法權益而應當承擔損害賠償責任時，投資者是很難通過起訴紅籌公司獲得賠償的。

為了加強責任承擔，《CDR辦法》有意將紅籌公司與實體運營企業關聯在一起，明確境內實體運營企業應當對與其有關的信息披露內容的真實、準確、完整承擔責任，並針對CDR及境外基礎證券發行人的特點，就存托安排、不同投票權、協議控制等事項作出特別披露要求。

同時，設置多項特有的投資者保護措施，如存托憑證持有人特別事項單獨表決機制，境外基礎證券發行人及其控股股東、實際控制人的退市回購義務等。此外，還規定了監管機構現場檢查、調查取證，采取監管措施，實施市場禁入等。

“我們現在試點企業的上市地，一定是與中國證監會簽署過跨境監管框架協議的，”前述負責人告訴記者，除規則設計上加入了很多特色的要求之外，還將通過跨境監管執法合作對境外發行主體進行約束。

根據辦法，“最牛小股東”中證中小投資者服務中心有限責任公司（下稱“投服中心”）也將購買最小交易份額的存托憑證，進行持股行權。同時，投服中心也可以支持受損害的存托憑證持有人，向人民法院提起民事訴訟。

對於相關違法行為，證監會也規定了處罰措施。比如，對於違反減持規定的相關責任人，證監會將沒收違法所得並罰款3萬；對於中介機構及從業人員在承銷期或期滿後6個月內買賣CDR、自接受境外發行人委托之日起至上述文件公開後5日內買賣CDR等短線交易操作也將依法處罰；對於存托人未按照境內相關規定履責的，沒收違法所得並罰款3萬元，情節嚴重的將被責令更換、36個月不受理相關申請文件、取消存托資質等措施。

《CDR辦法》還提到CDR與股票之間的轉換問題，但只表示“應當符合國家有關規定”。據第一財經記者了解，在當前時點發行CDR期間，暫時沒有轉換路徑。但是，未來在滬倫通方案中，會考慮轉換的具體問題。

對於市場廣泛關註的發行規模問題，目前還沒有明確規定。不過，前述人士表示，監管層在考慮推出一個新品種時，對流動性是有考慮的，但是對於具體發行比例目前還在研究。不過可以肯定的是，不會是簡單的規定一個比例“一刀切”。目前這個環節的規定，是放在證監會的規則中，還是由交易所層面的規則來限定，也還在研究中。

集體建設用地入市改革：33個地區試點，畝均超百萬

全國33個試點地區集體經營性建設用地入市情況有了新進展，官方近期披露了一些相關數據。

自然資源部近日召開農村土地制度改革三項試點工作推進會，會上透露，農村土地制度改革試點工作啟動3年多來，試點工作積極有序推進，形成了一些可複制、可推廣、利修法的制度性成果。

2015年2月全國人大常委會通過決定，授權國務院在北京市大興區等33個試點縣市區行政區域暫時調整實施有關法律規定。試點縣市區暫停實施土地管理法、城市房地產管理法的6個條款，按照重大改革於法有據的原則推進農村“三塊地”改革試點，即農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。該授權的期限於2017年12月31日屆滿。

2017年10月31日，全國人大常委會審議關於延長授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定期限的決定草案，擬將農村土地制度三項改革試點期限延長１年，至2018年12月31日。

在上述推進會上，自然資源部介紹，經營性建設用地入市積極穩妥推進，形成了比較完整的工作制度和政策體系，社會和市場對於入市集體土地的接受程度逐步提高。截至2018年3月，集體經營性建設用地入市地塊812宗，面積1.6萬畝，總價款約183億元。

以此計算，上述集體經營性建設用地入市價格每畝平均在114萬元左右。當然，這只是平均價格，每宗地塊的具體價格還要取決於其地理位置以及入市後的用途等。

按照政策要求，此處所謂集體建設用地入市，試點行政區域只允許集體經營性建設用地入市，非經營性集體建設用地不得入市。入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件。入市範圍限定在存量用地。

此舉更多的是為當地工商業提供生產經營用地，目前政策上還不允許這些土地搞房地產開發。

自然資源部介紹，在這一試點過程中，各試點地區均開展了不同形式的有益探索。摸清了試點地區農村集體經營性建設用地的底數，33個試點地區共查明農村集體經營性建設用地約11.9萬宗、141.5萬畝。

在推進集體經營性建設用地確權登記方面，33個試點地區集體經營性建設用地使用權已發證25萬多宗，發證率82%，為入市改革廓清了權屬基礎。三是積極探索多種入市途徑及配套措施，試點地區積極開展就地入市、調整入市和整治入市實踐，且均已有成功案例。

截至今年3月，試點地區共辦理78宗集體經營性建設用地抵押貸款，貸款金額約23.56億元。

自然資源部部長陸昊表示，試點工作開展以來，地方黨委政府高度重視、精心組織、統籌推進，工作力度持續加強，形成了一批重要的制度創新成果，但也存在各地工作開展不平衡、有的問題試點不充分等問題。

陸昊表示，各試點單位要敢於觸碰難點，如集體經營性建設用地入市中的實施主體、入市交易規則、入市的集體決策程序、入市與規劃關系等問題。

他要求，要邊試點邊隨時提出問題和建議，相關司局要加強過程控制，對試點問題密切關註、深入研究、及時糾偏。

養老金入市加快千億“子彈”上膛，長期回報屬性突出

隨著養老金入市節奏加快，A股的穩定性有望得到進一步改善。

今年二季度以來，養老金入市步伐明顯加快。截至6月底，地方基本養老金委托投資的資金已有3716.5億元到賬並開始投資。理論上，目前基本養老金買入股票的資金規模可以達到1100億元。

與一季度相比，資金到賬速度加快，一季度新增到賬資金335億元，二季度新增到賬資金650億元。

“有委托意向的省份和資金規模在增加。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新表示，隨著養老保險金全國統籌的推進，預計未來委托投資的資金規模還會不斷擴大。

與此同時，養老目標基金蓄勢待發。市場不時有傳言稱，養老目標基金有望在近期獲批。養老目標基金一旦獲批，有望給市場帶來長線的增量資金。

長期投資屬性突出

“辦法明確規定了投資股票、股票基金、混合基金、股票型養老金產品的比例合計不得高於基金資產凈值的30%。”人社部有關負責人表示，“30%規定的是養老保險基金投資股市的上限比例，重點仍是合理控制投資風險。”

截至6月底，全國已經有14個省（區、市）與社會保險基金理事會簽署了委托投資合同，合同總金額5850億元，其中3716.5億元資金已經到賬並開始投資，其他資金將按合同約定分年分批到位。上海還準備追加委托投資300億元，四川準備委托投資1000億元，正在與全國社保基金理事會商洽簽署投資合同。

董登新表示，截至去年底，全國基本養老保險基金總結余是4萬億元，目前委托投資運營的資金規模占總結余比重已經超過十分之一。

“2015年8月到現在2年半，目前到賬資金只有3000多億，目前養老金結余4萬多億，到賬資金不到十分之一，實際到賬資金進度有待進一步加速。”相關養老金研究人士也向第一財經分析，4萬億結余分布在2000多個歸集單位，資金結余差異很大，主要在東部沿海省份和北京上海，其余省份結余較少。由於目前還沒有全國統籌，現在地方的觀望情緒也較重。

在資本市場，在美國，以IRAs和401（k）為代表的養老金是共同基金和資本市場主要的資金來源，其資金性質的長期性、規模性和規範性推動了資本市場的穩定健康發展，提高了直接融資比重，改善了金融資產結構。

美國養老金制度的改革大力推動了機構投資者的發展。數據顯示，美國共同基金規模的增長伴隨著養老金所占份額的增長，養老金投資尤其推動了長期共同基金的發展，2016年底，養老金投資占長期共同基金的比例已高達53%。另一方面，截至2016年底，目標日期基金、生活方式基金和指數基金已經成為DC計劃配置共同基金的主要選擇。

“養老基金天生是長期的，在長期資金期限安排下，基金經理也可以更理性的安排他的投資行為，使它的投資更加偏向於價值，能夠更多投長期的混合投資，來熨平股市的波動。”北京某公募基金投資負責人稱。

業內人士進一步指出，養老金投資有很強的紀律性和原則性，對於從事養老金投資而言不能像個別明星基金經理那樣曇花一現，只有長期卓越優秀才適合管理養老金產品。

養老目標基金蓄勢待發

日前市場有消息稱，養老目標基金隨時有可能獲得批文。最新數據顯示，目前已有28家基金公司申報了57只養老目標基金。已有29只率先完成受理階段，進入審查階段，也就是說，首次獲批的養老目標基金有望從這29只產品中產生。

在談到與普通FOF產品的區別時，有基金公司人士表示，養老目標基金是屬於多資產類別的FOF，由於長錢的性質，所以就可以保持相對穩定的資產配置，主動承擔風險，長期持有便能夠賺取承擔風險的回報。

眾所周知，養老資金安全性非常重要，但也有養老金人士認為，追求資金的安全性並不是說意味著對風險的極度厭惡。相反，專業的資產管理機構在識別風險，對風險進行定價和管理風險方面正是核心競爭力。

“有正確的投資理念，有完善投研團隊支持，有完備的風險把控的流程和系統的支持下，通過投資是有機會為投資者創造穩定投資長期回報。”上海某公募基金FOF投資人士也表示。

由於市場行情低迷，今年來首批6只FOF的表現也不盡如人意，首批發行的6只公募FOF今年上半年均處於虧損狀態。

對此現象，眾多受訪人士表示，FOF投資，特別是養老金FOF的投資，一定要關註長期的投資表現，過於關註短期業績也是在誤導投資者。

“FOF成立後，基於對於頭寸和倉位的管理，剛開始是建倉期，業績表現不會很明顯。在短期內通過結果去衡量，就好像用百米賽跑的成績衡量長跑的第一個100米，肯定是不合適的。我建議用更長的時間維度來觀察這種產品的收益及回撤等。”某私募資管副總也對第一財經表示。

“希望整個基金行業生態圈，應該扶持或者是激勵基金經理投資行為和投資視角長期化，才能夠真正實現讓養老金發揮長錢的作用，更好地完成養老目標。”

在目標日期基金方面，值得關註的是，除了主動管理的目標基金之外，被動型的目標日期基金的發展也非常的迅猛。數據顯示，2006年主動型的產品占比約為82%，十年之後2016年比例下降60%，被動型的產品從2006年占比的18%增加到了40%。

鑒於被動型產品具有低費率、規則明確、質量透明等優勢逐漸受到認可，而且規模的占比趨勢還在持續，因此也有業內人士建議，提高對被動型產品的關註度。

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責編：黃向東

粵港澳大灣區專項債上市，境外金融機構首次入市參與地方債分銷

廣東省政府近日正式發行了“粵港澳大灣區土地儲備專項債券”，發行總額為341.9億元，期限為5年期，本期債券是國內首只多地市土地儲備項目集合發行的地方政府項目收益專項債券，是境外金融機構首次直接入市參與地方債券分銷。

據了解，本次發行由澳門金融機構參與廣東省地方債投資，廣東省政府在中央國債登記結算有限責任公司（以下簡稱“中央結算公司”）深圳客戶服務中心，通過財政部政府債券發行系統發行。本期債券對應粵港澳大灣區相關地市（廣州市、珠海市、佛山市、東莞市、中山市）土地儲備項目，是國內首只多地市土地儲備項目集合發行的地方政府項目收益專項債券。

值得註意的是，本次債券發行還首次吸引了多家澳門境外機構通過結算代理方式參與債券分銷，開創了境外機構投資地方債的新渠道。

伴隨我國債券市場對外開放程度不斷提高，境外機構投資者增持人民幣債券的熱情持續高漲。數據顯示，截至今年上半年，境外投資者持有境內人民幣債券超過1.6萬億元，其中持有中國國債規模近1萬億元，占國債存量的比例超過7％。

2016年2月，為進一步推動銀行間債券市場對外開放，便利境外機構投資者投資銀行間債券市場，中國人民銀行發布了公布中國人民銀行公告[2016]第3號，引入更多符合條件的境外機構投資者，取消投資額度限制，簡化管理流程。

截至7月末，中央結算公司支持了共有693家境外機構通過直接入市方式開戶，直接入市境外機構持有債券余額超過1.35萬億元，支持141家境外機構通過“債券通”間接入市方式開戶，間接入市境外機構持有債券余額超過550億元。

中央結算公司作為政府債券托管機構，為本期債券發行提供業務技術支持，以及信息披露、登記、托管、結算、付息兌付、擔保品管理、債券估值等服務。據悉，截至今年上半年，中央結算公司債券總登記托管規模超過53萬億元，占全市場總量近80％。

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責編：於艦

股指期權、養老金入市……這些熱點問題下一步怎麽做？證監會一一答複

今日，證監會公布了對十三屆全國人大一次會議相關建議的答複，涉及推動“僵屍企業”依法退市、鼓勵海外創新型企業回歸、養老金入市等眾多熱點問題。

證監會答複政協提案稱，將堅持依法全面從嚴監管理念，繼續維持對業績造假、虛假披露等欺詐行為的高壓態勢，一經發現，嚴厲打擊，決不姑息，該處罰的處罰，該退市的退市。 

證監會稱，將繼續支持符合國家產業戰略發展方向、掌握核心技術、具有一定規模的優質海外創新型上市企業參與A股公司並購重組。 

證監會表示，將繼續保持新股發行常態化，提高審核效率和透明度，支持符合條件的安防監控和芯片產業企業上市融資。

以下是涉及下一步工作開展的回複要點匯總：

▍關於上市股指期權、助力資本市場風險防範

下一步，我會將指導中金所繼續推進股指期權研發工作，待條件成熟後，選擇合適時機推出股指期權，以豐富資本市場風險管理工具，滿足投資者風險管理需求。

▍關於積極支持符合條件的大宗商品期貨品種上市

我國現有3家商品期貨交易所和1家金融期貨交易所，上市期貨和期權品種共57個。其中，商品期貨49個，商品期權2個，金融期貨5個，金融期權1個，覆蓋了農業、金屬、能源、化工、金融等國民經濟主要領域，功能發揮良好，服務實體經濟能力逐步提升。我會將一如既往地支持符合條件的大宗商品期貨品種上市交易，更好地服務實體經濟發展。

▍關於在《證券法》和《證券公司監督管理條例》將互聯網證券納入監管

我會後續將統籌考慮對互聯網形式的證券發行（如股權眾籌）等具體情形進行特別規範，適時制定或修改相關規定。

▍關於推動“僵屍企業”依法退市

下一步，我會將繼續本著“依法、全面、從嚴”監管原則，結合《證券法》修訂工作，從保護中小投資者利益的角度出發，不斷完善退市制度，指導交易所進一步嚴格落實退市決策主體責任，堅決維護退市制度的嚴肅性和權威性，推動形成“有進有出”的市場化、常態化退市工作機制，持續提高市場有效性，不斷防範化解風險，切實服務實體經濟，維護資本市場穩定健康發展。

▍關於推動股指期貨市場對外開放，吸引更多的境外專業投資者參與

下一步，我會將指導中金所在強化市場監管的前提下，認真研究股指期貨等金融衍生品對外開放的措施安排，為境外投資者管理A股市場風險提供對沖工具，進一步增加境外投資者參與A股交易的吸引力，安全穩妥推進金融期貨市場對外開放。

▍關於支持生物技術等優質創新型企業的H股全流通

下一步，我會將繼續按照黨中央國務院的決策部署，與有關部門通力合作，並始終與香港有關方面保持密切溝通，加強監管，積累經驗，積極穩妥、循序漸進推進H股“全流通”試點。

▍關於“加快養老金、退休金等長期資金的入市和專業化投資管理，改善投資者結構”

下一步，證監會將加快推進養老保障第三支柱建設，繼續發揮公募基金行業在服務社保基金、基本養老金、企業年金、職業年金投資管理方面的主力軍作用。

▍關於“引入境外的優秀資產管理公司”

下一步，證監會將繼續推動私募基金行業有序開放，包括研究允許符合條件的實際控制人為自然人的外資私募證券基金管理人登記，研究外資機構管理的私募基金在銀行間市場開戶，推動解決外資私募證券基金管理人從事QFII投資顧問業務等問題。同時，證監會將依據《私募投資基金監督管理暫行辦法》以及有關法律法規，加強對外資私募基金管理機構的事中事後監管、登記備案統計分析和現場檢查等工作，持續進行風險監測和評估，促進外資私募基金管理機構健康規範發展。

▍關於加大對貧困地區農業龍頭企業上市融資支持

下一步工作安排：一是對符合條件的貧困地區農業龍頭企業在擔保評級、征信融資等方面給予相關政策支持，將持續培育和規範企業征信市場發展，為符合條件的貧困地區農業龍頭企業在內的各方提供更優質的征信服務和融資擔保服務，促進農業現代化建設，推進鄉村振興戰略實施。

二是繼續堅持依法全面從嚴監管，有序推進首發審核工作。目前，我會審核節奏加快，整體審核周期已大幅縮短，新股發行逐步實現常態化。符合發行上市條件的貧困地區農業龍頭企業，經具有保薦資格的證券公司推薦，均可按法定程序向我會提出發行上市的申請，我會將按照“公開、公平、公正”的原則，在企業符合現行法律、法規和規章要求的前提下，予以積極支持。同時，我會將通過進一步完善掛牌審查制度和發行融資機制，簡化審核流程，改進影響發行效率的薄弱環節，提高企業融資效率，幫助貧困地區農業龍頭企業緩解融資問題，加大資本市場對貧困地區農業龍頭企業的金融支持力度。

▍關於客觀對待IPO通過後企業出現問題

下一步，我會將堅持依法全面從嚴監管理念，繼續維持對業績造假、虛假披露等欺詐行為的高壓態勢，一經發現，嚴厲打擊，決不姑息，該處罰的處罰，該退市的退市。

▍關於在發審委委員中增加稅務師專業人員比重

下一步，我會將根據審核工作發展變化和實際所需，對關於增加稅務師專業人員比重的建議予以認真研究，適時調整優化發審委委員專業結構，提高發審委的全面審核能力。

▍關於完善配套，通過產業引導基金鼓勵市場主體提高跨界創新能力

下一步，證監會將繼續研究私募基金差異化監管體制，推動出臺《私募投資基金管理暫行條例》，並指導基金業協會細化完善自律規則體系。積極推動基金業協會早期投資專業委員會、天使投資聯席會議機制發揮作用，結合分類分級監管探索，引導創業投資基金加強投後管理，提高專業化運作水平。

▍關於放開重組審批，鼓勵海外創新型企業回歸

下一步，我會將繼續支持符合國家產業戰略發展方向、掌握核心技術、具有一定規模的優質海外創新型上市企業參與A股公司並購重組。

▍關於不同市場的定位和準入標準

下一步，我會將統籌股票市場主板、中小板和創業板的市場定位和功能分工。做大做強主板市場，堅持主板藍籌板塊的定位，深化創業板改革，探索制定差異化的發行上市條件，增強對創新創業企業的包容性。堅持新三板主要為創新型、創業型、成長型中小微企業服務的市場定位，進一步完善各項制度安排。

▍關於進一步加快金融期貨市場發展步伐、豐富金融期貨產品體系

下一步，我會將繼續指導交易所深入研究股指期權、ETF期權、外匯期貨等金融期貨產品，在時機成熟時上市相關品種，以進一步滿足投資者多元化的交易和風險管理需求。

▍關於支持具有自主知識產權的信息安全和公共安全領域的企業利用資本市場進行發展

下一步，國家相關部門將繼續堅定不移貫徹國家戰略，繼續支持符合條件的安防監控和芯片產業企業發展，為國家安全戰略和現代化國家建設戰略的實施保駕護航。

1、進一步完善部際工作協調機制、加強信息交流共享，強化業務對接，穩步推進實施協調機制，確保各項合作落地生根，助力產業集群形成，促進經濟增長方式和增長動能的轉換，為盡早形成具有我國自主知識產權的視頻監控和芯片產業鏈發揮應有的作用，切實解決行業產業鏈不夠完善、產業支撐力度不足、核心芯片來源不足的突出問題，全面建設社會主義現代化國家。

2、加大對集成電路設計企業的支持力度，積極推動國家基金對集成電路設計企業的支持力度，提升設計環節的投入比例。不斷創新方式、方法，優化資源配置，加大協同創新力度，探索揭榜掛帥機制，吸引海外高層次人才回國創新創業。繼續推進電子信息領域制造業創新中心等機構建設，抓緊“芯火”雙創平臺的組織工作，助力企業快速成長，逐步建立和完善產業生態體系，推動芯片產業跨越式發展。

3、持續推動資本市場改革，提高直接融資比重，支持助力實體經濟發展的質量變革、效率變革、動力變革。

一是繼續保持新股發行常態化，提高審核效率和透明度，支持符合條件的安防監控和芯片產業企業上市融資；穩步推進創新企業境內發行股票或存托憑證試點的工作，進一步完善配套制度和監管規則，保障試點工作依法合規進行，促使已在境外上市的優秀企業回歸境內資本市場，增強資本市場的包容性，把優秀企業留在境內。

二是持續推進並購重組市場化改革，紮實開展“簡政放權”和“放管服”改革，支持信息安全和公共安全領域企業利用資本市場實現創新發展，服務實體經濟的供給側改革。

三是繼續穩步發展公司債券市場，拓寬實體企業融資渠道，繼續支持符合條件的芯片、安防等電子產業企業發債融資。

責編：顧蓓蓓

海嘯買倚巒撈底稱王　親述買樓秘訣 名人專訪：馬榮成吼準調整期入市

1 : GS(14)@2010-09-14 22:04:51

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14443731

近月政府出招打壓樓市，但豪宅仍創天價，樓市是否已出現泡沫？ 08年金融海嘯，一筆過以 7600萬元，摸底購入山頂倚巒的漫畫家馬榮成說：「任何嘢去到最高嘅地方，都會有調整，我們要掌握佢嘅調整期。」這位海嘯撈底王親述買樓秘訣。
記者：陳皓怡


近日樓價越升越有，多個屋苑的樓價紛突破 97價，樓市泡沫之說高唱入雲，馬榮成接受本報專訪時說︰「再升未必樂觀，家陣升到澎澎聲，如果平穩番少少，會好點！」不過，他補充：「當然要分開嗰市嚟睇，豪宅同埋小型單位係有分別嘅。」可能因為這個原因，他未待樓市平穩，已率先入市，斥資逾 7400萬元購入新地（ 016）位於鴨脷洲的新盤南灣兩個特色單位。

記者（記）　馬榮成（馬）

記：不怕樓市會出現調整？
馬：任何嘢去到最高的地方，都會有調整，我們要掌握它的調整期。

記：對後市有信心嗎?
馬：對香港有信心，香港面對世界各地嘅金融風暴，都好多時回復過來，有很大嘅能力 back up（支持）住佢。
樓市逾兩成機會　出現調整

記：現時看，有沒有大跌市的機會?
馬：還有逾 20%（機會）。不過，任何時間都只可叫作調整，任何嘢去到最高嘅地方，要掌握佢嘅調整期。 97是一個調整， 02年金融風暴調整，經過 10至 20年。 89民運都是一個調整，都跌得好緊要。

記：樓市尚未平穩，便買入南灣單位，是否對本港物業前景樂觀？
馬：我對香港物業都幾樂觀，買人民幣話升值，美金驚貶值，日圓又話冇息。看投資工具，股票、基金要睇好多嘢，投資物業最簡單，得一樣嘢。如果經濟許可，這是比較容易。撈底買入倚巒，現時賬面已賺超過一倍，其實馬榮成一向有投資物業，並非單單等待撈底機會。像較早前入市購買南灣特色單位，作長線收租。對於物業投資，他有一套獨家的心得。
入市睇價錢呎數　利覓租客


記：你購買南灣時，選擇了特色單位，有特別原因嗎？
馬：我買樓第一睇價錢；第二係呎數，呢個（南灣）特式戶呎數不大，有 2000幾呎，找租客較容易。收租咁多年，知道邊個呎數，較容易找到客源。

記：無論係倚巒，抑或係南灣，發展商都是新地，又有特別原因嗎？
馬：我投資不一定睇發展商，但發展商的確影響投資，一個盤佢哋要部署整件事，佢哋嘅樓製作，好影響質素。

記：如果要入市，你有何建議？
馬：每個人投資不一樣，因為各人經濟條件不一樣。前景、外圍環境，個人承擔能力得唔得，息口、租金回報、有冇客源、本身物業有無升值空間、地點，所有因素都必須要整體評估。

記：你如何分配時間去投資物業呢？
馬：最多時間，用喺寫稿同埋公司出版；投資物業，要經常留意事情，睇多啲報紙，做多啲數據。想投資邊個地方，必須對嗰個區熟悉，嗰個區嘅運作，道路好唔好，人好唔好，這些都很重要。
最後，馬榮成形容自己是保守投資者，買樓大部份都以現金支付樓價。對於香港首富李嘉誠早前提醒有意置業人士，最好已儲到五至六成首期，才去買樓，馬榮成說：「個人來說，保守過李嘉誠，唔鍾意擁有咁多嘢，但欠住一身債，咁寫畫好唔暢快，唔想咁樣選擇人生。如果日日借錢去炒樓，緊張個市，咁樣度日，會過得好唔暢快。」不過，他不反對其他人這樣做，「若覺得好刺激、好快樂又夠膽嘅話，可以試吓。」
累積經驗
投資親力親為拒絕買基金

一對巧手，為馬榮成畫出彩虹，繪出財富，但他深明只有投資才能保存財富。
「投資是擁有後必須做的事。擁有是一種麻煩，有 3個老婆很煩，但有 4架車都要走去買，有錢去買幾樣嘢，就要面對，有些事不可以不面對，因人生希望擁有，擁有後，便要面對擁有後的問題，所以要學投資。」
「擁有是要累積好多智慧，如明天中頭獎，突然擁有，未必可以 keep好耐，一點一滴擁有 1000萬元，一定識點樣控制 1000萬元，這是一個過程。」投資是如何學習得來？「投資經驗全都是實戰，看書是空談。」
「自己買　輸都知點解輸」

正因如此，雖然工作繁忙，但馬榮成堅持投資必須親力親為，原因是即使虧損，也要從失敗中吸取經驗。「有人問我買唔買基金，我話唔買。如果要買基金，不如自己去買，輸都知自己點解輸，基金很煩，跌了，究竟買咩跌都唔知。投資不要懶到咁樣，為甚麼仆親都唔知，都要賺番一個結果。買和黃（ 013） 10年不升，都有一個結果，任何嘢賺唔到錢，都係一個經驗，所以不要懶到搵基金做。」
雖然拒絕買基金，但在投資物業以外，馬榮成亦有其他投資，「股票、債券、人民幣都有買一點。買人民幣，是方便內地找數，為免港元過份貶值。不過，個人投資比較大比例在樓市；個人習慣，好怕花時間看股票、基金。我會買股票，只有擁有股票，才對恒生指數有點反應，但不想佢起起跌跌。物業投資，收租好容易看到大氣候，生死在於大氣候，感受大氣候良好，不需要太怕。」馬榮成的股票投資組合全部是藍籌股，「盈富基金（ 2800）由第一日揸到家陣，另有小量近年上市的內銀股。」
眼光獨到
投資物業 20年不敗

2008年 10月，市場最恐慌的日子，馬榮成以 7600萬元海嘯價，成功撈底買得超級豪宅倚巒 17號屋，當時他接受傳媒訪問時說：「寧願買貴，都唔好買錯。」結果翌日便有買家出價 8500萬元向他洽購，單日升值 12%。不過，馬榮成並未動容。時至今日，該洋房市值至少達 1.65億元，升值逾 1.2倍。
要馬榮成數代表作，馬榮成不假思索便說：「成功，倚巒！雖然未賣出。因緣際會，當日經紀說，呢個價係必須，雖然市場氣氛話俾你聽係死，但長遠是否好呢?就係咁樣。」
賬面獲利逾三億


倚巒一役，為馬榮成贏得本港樓市「海嘯撈底王」的美譽，但這位「撈底王」亦有失敗經驗。談到失敗的買樓投資，他說：「有，我買樓習慣鍾意，例如筲箕灣好平，便買了 30個單位。不過，日日為 30個單位做嘢，好煩。」
總結成敗經驗，馬榮成認為，做任何投資，最重要是兩件事，「要自己鍾意嘅嘢，自己感覺好。其次要計數。」
根據土地註冊署資料顯示， 90年代以來，馬榮成買賣物業贏多輸少，甚具心得。最經典非倚巒洋房莫屬，身價兩年來升值逾倍。計及馬氏擁有未賣的七項豪宅物業，賬面漲價逾三億。
馬榮成多年來買樓集中港島，除了 90年初曾購入元朗加州花園洋房外，近年僅 07年以 2520萬元購入西貢溱喬洋房。 1990至 2000年，雖然經歷金融風暴，樓價急瀉，但馬榮成期間買賣物業從未輸過，賬面賺走 7296萬元。
搞電子漫畫放眼全球


以往從事出版業的都希望一紙風行，但隨着網絡科技一日千里，要吸納更多讀者，「電子化」是必然發展。剛於 7月舉行的書展，馬榮成的名著《風雲》，推出了 iPhone及 iPad版，他怎樣看這道「電子漫畫」洪流呢？

記者（記）　馬榮成（馬）

記：書展上看到《風雲》 iPhone或 iPad軟件，有聲有動作，對這產品滿意嗎?
馬：坦白說，現在只是第一步，未到最滿意，一定需要由製作到後勤配合，應該有機會做得更好。

記：你覺得現在的手機，如 iPhone、 iPad是否已具備成熟條件，做到這個地步？
馬：成熟，尤其 iPad。看書的感覺很好，夠大，可放大，質素比印刷更好。

記：怎樣看讀者群，是同一班人？抑或是另一群？
馬：這是推出前考慮的，出版人考慮電子版會否影響現時生意模式，出紙會否少了？《風雲》的讀者較成熟，消費力很強，我一個月都出兩本，兩本 28元，其實很少錢，買書的人未必轉看電子版，有些兩樣都買。香港讀者不會有很大影響，但海外版權可能有影響，如新加坡、馬來西亞、台灣。
增特別效果　撼盜版


記：為甚麼？因為閱讀習慣不同？
馬：因為他們（海外讀者）慢點收到書，而且銷售不容易，相反香港人因為買書易，要改變習慣對成年人不容易。做 iPhone、 iPad漫畫，市場不只香港，是面對世界各地，例如台灣和內地，尤其內地。我們在內地遇到不少困難，收錢難，印刷難，而且內地亦較少報攤，又沒有「回書」制度，拿幾多就要「食晒佢」，由於是小本經營，如果沒有人訂購，報販便不拿書，對連續劇來說比較困難，讀者可能今期看不到就不買。

記：不過，內地有很多山寨版 iPhone，盜版問題嚴重嗎？
馬：內地網上看《天下》很容易，習慣看免費漫畫，我們無能為力，當宣傳。將來 iPhone版增加 Flash和自己特色版，比平面較難 Copy。

記：怎樣定價？
馬：不想定得太貴，定低點接近印刷版本，是生意策略。不過，定得太便宜，會影響印刷版，這個我會介意。

記： iPhone版本，蘋果公司要三七分佣，合理嗎？
馬：沒有合理與否，要用別人的平台，他有他的優點，要畀入場費，等如去便利店上書都要畀錢。

記：好多大老闆對創作行業不看好， iPad是否出路？
馬：根本冇得擋，上網看《風雲》，今日出版，晚上網站都有。出版有兩個原則，希望收錢，有生意才能維生；作為漫畫家，想多點人看，只有這樣才開心。
馬榮成簡歷

• 1961：香港出生，祖籍潮陽，父親於三歲多時病逝，童年於油塘徙置區長大
• 1976： 14歲輟學後，毅然投稿，後被取錄。先後加入漫畫公司喜報、金漫畫、青報及新浪潮等任學徒或助理， 76年發表第一部作品《白日夢》
• 1982：加入玉郎集團，編繪早期作品《中華英雄》，一年後成為全港銷量最高漫畫書
• 1989：年初與助手遇刀手伏擊，馬氏右手被狂斬受重創。同年約滿後即離開玉郎及成立天下出版，先後出版《天下畫集》、長篇漫畫《黑豹列傳》等。《風雲》已出版逾十年
• 1998：電影《風雲》上映，成為該年票房冠軍，及後更製作成電腦遊戲。同年，搬入山頂布力徑獨立屋居住
• 2008：同年 11月，以$7600萬買入山頂倚巒 17號屋，被稱為「撈底王」

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2 : abbychau(1)@2010-09-14 23:04:32

升市真係大把"王"

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3 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 23:24:01

出左高追王未?

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4 : 龍生(798)@2010-09-15 01:55:28

平心而論, 佢係有實力既...
咁多浪都淘佢唔出, 佢做法絕對有參考價值

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5 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 12:10:06

帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

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6 : GS(14)@2010-09-15 21:26:15

5樓提及

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帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

Cash is king

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7 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 22:31:44

6樓提及

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5樓提及

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帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

Cash is king

BUT CASH貶值中

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8 : 龍生(798)@2010-09-16 01:17:30

佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

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9 : 鄉下佬(3667)@2010-09-16 14:58:02

8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

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10 : GS(14)@2010-09-16 22:45:11

9樓提及

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8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

至少自己錢有得守

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11 : 鄉下佬(3667)@2010-09-18 18:32:46

10樓提及

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9樓提及

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8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

至少自己錢有得守

沒有他的財力,可以學他的投資觀念(full pay)
例如千萬別買公屋/居屋
跌就一齊跌,升就慢過人...

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12 : 龍生(798)@2010-09-18 21:21:03

死....
我岩岩買左的唔會升值既樓....
但我遲下另開topic 再講

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13 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 10:36:10

12樓提及

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死....
我岩岩買左的唔會升值既樓....
但我遲下另開topic 再講

今日apply已經話有人放賣97摸頂貨
愉景新城-37%
仲有其他唔多講...

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14 : 龍生(798)@2010-09-19 14:14:27

我CASE 又真係另類左少少既, 今日我打埋出黎啦, 反正都簽左臨約,
圖片遲下補上,

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15 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:46:51

14樓提及

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我CASE 又真係另類左少少既, 今日我打埋出黎啦, 反正都簽左臨約,
圖片遲下補上,

特色屋可以賣好貴,睇下有冇心頭好既客人搵啦

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16 : 龍生(798)@2010-09-19 15:18:42

己貼, 置頂, 請參閱

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17 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:47:51

16樓提及

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己貼, 置頂, 請參閱

咁繼續講番之前既topic啦

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買樓初哥入市功略

1 : GS(14)@2010-09-20 23:01:12

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=59351

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2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 10:14:08

1樓提及

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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=59351

做咩咁懶?
講咩都係假
上車唔好著重地點,價錢為大前題

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