📖 ZKIZ Archives

海嘯買倚巒撈底稱王　親述買樓秘訣 名人專訪：馬榮成吼準調整期入市

1 : GS(14)@2010-09-14 22:04:51

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14443731

近月政府出招打壓樓市，但豪宅仍創天價，樓市是否已出現泡沫？ 08年金融海嘯，一筆過以 7600萬元，摸底購入山頂倚巒的漫畫家馬榮成說：「任何嘢去到最高嘅地方，都會有調整，我們要掌握佢嘅調整期。」這位海嘯撈底王親述買樓秘訣。
記者：陳皓怡


近日樓價越升越有，多個屋苑的樓價紛突破 97價，樓市泡沫之說高唱入雲，馬榮成接受本報專訪時說︰「再升未必樂觀，家陣升到澎澎聲，如果平穩番少少，會好點！」不過，他補充：「當然要分開嗰市嚟睇，豪宅同埋小型單位係有分別嘅。」可能因為這個原因，他未待樓市平穩，已率先入市，斥資逾 7400萬元購入新地（ 016）位於鴨脷洲的新盤南灣兩個特色單位。

記者（記）　馬榮成（馬）

記：不怕樓市會出現調整？
馬：任何嘢去到最高的地方，都會有調整，我們要掌握它的調整期。

記：對後市有信心嗎?
馬：對香港有信心，香港面對世界各地嘅金融風暴，都好多時回復過來，有很大嘅能力 back up（支持）住佢。
樓市逾兩成機會　出現調整

記：現時看，有沒有大跌市的機會?
馬：還有逾 20%（機會）。不過，任何時間都只可叫作調整，任何嘢去到最高嘅地方，要掌握佢嘅調整期。 97是一個調整， 02年金融風暴調整，經過 10至 20年。 89民運都是一個調整，都跌得好緊要。

記：樓市尚未平穩，便買入南灣單位，是否對本港物業前景樂觀？
馬：我對香港物業都幾樂觀，買人民幣話升值，美金驚貶值，日圓又話冇息。看投資工具，股票、基金要睇好多嘢，投資物業最簡單，得一樣嘢。如果經濟許可，這是比較容易。撈底買入倚巒，現時賬面已賺超過一倍，其實馬榮成一向有投資物業，並非單單等待撈底機會。像較早前入市購買南灣特色單位，作長線收租。對於物業投資，他有一套獨家的心得。
入市睇價錢呎數　利覓租客


記：你購買南灣時，選擇了特色單位，有特別原因嗎？
馬：我買樓第一睇價錢；第二係呎數，呢個（南灣）特式戶呎數不大，有 2000幾呎，找租客較容易。收租咁多年，知道邊個呎數，較容易找到客源。

記：無論係倚巒，抑或係南灣，發展商都是新地，又有特別原因嗎？
馬：我投資不一定睇發展商，但發展商的確影響投資，一個盤佢哋要部署整件事，佢哋嘅樓製作，好影響質素。

記：如果要入市，你有何建議？
馬：每個人投資不一樣，因為各人經濟條件不一樣。前景、外圍環境，個人承擔能力得唔得，息口、租金回報、有冇客源、本身物業有無升值空間、地點，所有因素都必須要整體評估。

記：你如何分配時間去投資物業呢？
馬：最多時間，用喺寫稿同埋公司出版；投資物業，要經常留意事情，睇多啲報紙，做多啲數據。想投資邊個地方，必須對嗰個區熟悉，嗰個區嘅運作，道路好唔好，人好唔好，這些都很重要。
最後，馬榮成形容自己是保守投資者，買樓大部份都以現金支付樓價。對於香港首富李嘉誠早前提醒有意置業人士，最好已儲到五至六成首期，才去買樓，馬榮成說：「個人來說，保守過李嘉誠，唔鍾意擁有咁多嘢，但欠住一身債，咁寫畫好唔暢快，唔想咁樣選擇人生。如果日日借錢去炒樓，緊張個市，咁樣度日，會過得好唔暢快。」不過，他不反對其他人這樣做，「若覺得好刺激、好快樂又夠膽嘅話，可以試吓。」
累積經驗
投資親力親為拒絕買基金

一對巧手，為馬榮成畫出彩虹，繪出財富，但他深明只有投資才能保存財富。
「投資是擁有後必須做的事。擁有是一種麻煩，有 3個老婆很煩，但有 4架車都要走去買，有錢去買幾樣嘢，就要面對，有些事不可以不面對，因人生希望擁有，擁有後，便要面對擁有後的問題，所以要學投資。」
「擁有是要累積好多智慧，如明天中頭獎，突然擁有，未必可以 keep好耐，一點一滴擁有 1000萬元，一定識點樣控制 1000萬元，這是一個過程。」投資是如何學習得來？「投資經驗全都是實戰，看書是空談。」
「自己買　輸都知點解輸」

正因如此，雖然工作繁忙，但馬榮成堅持投資必須親力親為，原因是即使虧損，也要從失敗中吸取經驗。「有人問我買唔買基金，我話唔買。如果要買基金，不如自己去買，輸都知自己點解輸，基金很煩，跌了，究竟買咩跌都唔知。投資不要懶到咁樣，為甚麼仆親都唔知，都要賺番一個結果。買和黃（ 013） 10年不升，都有一個結果，任何嘢賺唔到錢，都係一個經驗，所以不要懶到搵基金做。」
雖然拒絕買基金，但在投資物業以外，馬榮成亦有其他投資，「股票、債券、人民幣都有買一點。買人民幣，是方便內地找數，為免港元過份貶值。不過，個人投資比較大比例在樓市；個人習慣，好怕花時間看股票、基金。我會買股票，只有擁有股票，才對恒生指數有點反應，但不想佢起起跌跌。物業投資，收租好容易看到大氣候，生死在於大氣候，感受大氣候良好，不需要太怕。」馬榮成的股票投資組合全部是藍籌股，「盈富基金（ 2800）由第一日揸到家陣，另有小量近年上市的內銀股。」
眼光獨到
投資物業 20年不敗

2008年 10月，市場最恐慌的日子，馬榮成以 7600萬元海嘯價，成功撈底買得超級豪宅倚巒 17號屋，當時他接受傳媒訪問時說：「寧願買貴，都唔好買錯。」結果翌日便有買家出價 8500萬元向他洽購，單日升值 12%。不過，馬榮成並未動容。時至今日，該洋房市值至少達 1.65億元，升值逾 1.2倍。
要馬榮成數代表作，馬榮成不假思索便說：「成功，倚巒！雖然未賣出。因緣際會，當日經紀說，呢個價係必須，雖然市場氣氛話俾你聽係死，但長遠是否好呢?就係咁樣。」
賬面獲利逾三億


倚巒一役，為馬榮成贏得本港樓市「海嘯撈底王」的美譽，但這位「撈底王」亦有失敗經驗。談到失敗的買樓投資，他說：「有，我買樓習慣鍾意，例如筲箕灣好平，便買了 30個單位。不過，日日為 30個單位做嘢，好煩。」
總結成敗經驗，馬榮成認為，做任何投資，最重要是兩件事，「要自己鍾意嘅嘢，自己感覺好。其次要計數。」
根據土地註冊署資料顯示， 90年代以來，馬榮成買賣物業贏多輸少，甚具心得。最經典非倚巒洋房莫屬，身價兩年來升值逾倍。計及馬氏擁有未賣的七項豪宅物業，賬面漲價逾三億。
馬榮成多年來買樓集中港島，除了 90年初曾購入元朗加州花園洋房外，近年僅 07年以 2520萬元購入西貢溱喬洋房。 1990至 2000年，雖然經歷金融風暴，樓價急瀉，但馬榮成期間買賣物業從未輸過，賬面賺走 7296萬元。
搞電子漫畫放眼全球


以往從事出版業的都希望一紙風行，但隨着網絡科技一日千里，要吸納更多讀者，「電子化」是必然發展。剛於 7月舉行的書展，馬榮成的名著《風雲》，推出了 iPhone及 iPad版，他怎樣看這道「電子漫畫」洪流呢？

記者（記）　馬榮成（馬）

記：書展上看到《風雲》 iPhone或 iPad軟件，有聲有動作，對這產品滿意嗎?
馬：坦白說，現在只是第一步，未到最滿意，一定需要由製作到後勤配合，應該有機會做得更好。

記：你覺得現在的手機，如 iPhone、 iPad是否已具備成熟條件，做到這個地步？
馬：成熟，尤其 iPad。看書的感覺很好，夠大，可放大，質素比印刷更好。

記：怎樣看讀者群，是同一班人？抑或是另一群？
馬：這是推出前考慮的，出版人考慮電子版會否影響現時生意模式，出紙會否少了？《風雲》的讀者較成熟，消費力很強，我一個月都出兩本，兩本 28元，其實很少錢，買書的人未必轉看電子版，有些兩樣都買。香港讀者不會有很大影響，但海外版權可能有影響，如新加坡、馬來西亞、台灣。
增特別效果　撼盜版


記：為甚麼？因為閱讀習慣不同？
馬：因為他們（海外讀者）慢點收到書，而且銷售不容易，相反香港人因為買書易，要改變習慣對成年人不容易。做 iPhone、 iPad漫畫，市場不只香港，是面對世界各地，例如台灣和內地，尤其內地。我們在內地遇到不少困難，收錢難，印刷難，而且內地亦較少報攤，又沒有「回書」制度，拿幾多就要「食晒佢」，由於是小本經營，如果沒有人訂購，報販便不拿書，對連續劇來說比較困難，讀者可能今期看不到就不買。

記：不過，內地有很多山寨版 iPhone，盜版問題嚴重嗎？
馬：內地網上看《天下》很容易，習慣看免費漫畫，我們無能為力，當宣傳。將來 iPhone版增加 Flash和自己特色版，比平面較難 Copy。

記：怎樣定價？
馬：不想定得太貴，定低點接近印刷版本，是生意策略。不過，定得太便宜，會影響印刷版，這個我會介意。

記： iPhone版本，蘋果公司要三七分佣，合理嗎？
馬：沒有合理與否，要用別人的平台，他有他的優點，要畀入場費，等如去便利店上書都要畀錢。

記：好多大老闆對創作行業不看好， iPad是否出路？
馬：根本冇得擋，上網看《風雲》，今日出版，晚上網站都有。出版有兩個原則，希望收錢，有生意才能維生；作為漫畫家，想多點人看，只有這樣才開心。
馬榮成簡歷

• 1961：香港出生，祖籍潮陽，父親於三歲多時病逝，童年於油塘徙置區長大
• 1976： 14歲輟學後，毅然投稿，後被取錄。先後加入漫畫公司喜報、金漫畫、青報及新浪潮等任學徒或助理， 76年發表第一部作品《白日夢》
• 1982：加入玉郎集團，編繪早期作品《中華英雄》，一年後成為全港銷量最高漫畫書
• 1989：年初與助手遇刀手伏擊，馬氏右手被狂斬受重創。同年約滿後即離開玉郎及成立天下出版，先後出版《天下畫集》、長篇漫畫《黑豹列傳》等。《風雲》已出版逾十年
• 1998：電影《風雲》上映，成為該年票房冠軍，及後更製作成電腦遊戲。同年，搬入山頂布力徑獨立屋居住
• 2008：同年 11月，以$7600萬買入山頂倚巒 17號屋，被稱為「撈底王」

---

2 : abbychau(1)@2010-09-14 23:04:32

升市真係大把"王"

---

3 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 23:24:01

出左高追王未?

---

4 : 龍生(798)@2010-09-15 01:55:28

平心而論, 佢係有實力既...
咁多浪都淘佢唔出, 佢做法絕對有參考價值

---

5 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 12:10:06

帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

---

6 : GS(14)@2010-09-15 21:26:15

5樓提及

---

帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

Cash is king

---

7 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 22:31:44

6樓提及

---

5樓提及

---

帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

Cash is king

BUT CASH貶值中

---

8 : 龍生(798)@2010-09-16 01:17:30

佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

---

9 : 鄉下佬(3667)@2010-09-16 14:58:02

8樓提及

---

佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

---

10 : GS(14)@2010-09-16 22:45:11

9樓提及

---

8樓提及

---

佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

至少自己錢有得守

---

11 : 鄉下佬(3667)@2010-09-18 18:32:46

10樓提及

---

9樓提及

---

8樓提及

---

佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

至少自己錢有得守

沒有他的財力,可以學他的投資觀念(full pay)
例如千萬別買公屋/居屋
跌就一齊跌,升就慢過人...

---

12 : 龍生(798)@2010-09-18 21:21:03

死....
我岩岩買左的唔會升值既樓....
但我遲下另開topic 再講

---

13 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 10:36:10

12樓提及

---

死....
我岩岩買左的唔會升值既樓....
但我遲下另開topic 再講

今日apply已經話有人放賣97摸頂貨
愉景新城-37%
仲有其他唔多講...

---

14 : 龍生(798)@2010-09-19 14:14:27

我CASE 又真係另類左少少既, 今日我打埋出黎啦, 反正都簽左臨約,
圖片遲下補上,

---

15 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:46:51

14樓提及

---

我CASE 又真係另類左少少既, 今日我打埋出黎啦, 反正都簽左臨約,
圖片遲下補上,

特色屋可以賣好貴,睇下有冇心頭好既客人搵啦

---

16 : 龍生(798)@2010-09-19 15:18:42

己貼, 置頂, 請參閱

---

17 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:47:51

16樓提及

---

己貼, 置頂, 請參閱

咁繼續講番之前既topic啦

---