讀者做錯買樓決定仲有冇得救?(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=9939讀者所作的是一般人的思維，即現樓升值再係旺市換樓。由於讀者未有提供入息，亦只係隨便講左幾句，所以不能因幾十字而斷定讀者應作何法。不過讀者的感覺(即決定太魯莽)應是沒錯的多了，原本讀者可能手握一間4-5百萬之居屋而現在upgrade到6百萬私樓，實是大眾思維，部署純為消費考慮而漠視投資考慮。剛套出的2.9mil在除去首期雜費後應只剩幾十萬。
由於樓唔係股票，做錯就係做錯，就因為咁本樣先出書寫blog，希望由接觸不同人仕望大家作決定前多想一遍。當初套了2.9mil就應買入4-5百萬私樓，除非讀者月入是豐厚起碼每年交到十幾萬稅，再加上儲蓄力強大，咁先至適宜在旺市賣樓再換大之法。不過人生是漫長的，筆者和不少同儕盡量希望在年青時住得儉樸一點，至於丟落海的稅款就是能省就省了。假如讀者肯先屈就換入4-5百萬樓房九成上會自住，好處是留二百萬現金在手，等時機最起碼可以添一間樓，進取些少用作買兩間樓之首期亦足夠。
現在只好寄望樓價上升，或希望唔好跌，而家SSD長達三年令轉身難度大增。只要樓價跌30%(其實都係返回2011年頭的位)，賬面虧損近二百萬，已將之前「修行」摧毀。好希望你入手既係單邊高層罕有單位，咁你有機會將新樓在幾個月後放盤，賣價可以係現價再加15%，然後推出成交期達一年之買賣條款，睇下有冇人接受，賣點當然係同買家對睹一年樓價唔會升超過10%。
如果樓價一年後升超過15%
那賣方就輸了，不過仍獲利15%，用筆錢用作SSD支出(第二年放要比20%)，來回輸5%，你由賣居屋後贏既錢仍超過二百萬
如果樓價一年後不升超過15%
那賣方就贏了，如果差距大買家更不會成交，殺訂10%，到時你再出同一招希望可以捱夠個SSD
如果樓價一年後樓價跌
咁你就好似成功沽空樓市咁! 因為買家一定唔會搵你買。你間樓價值跌左但仍可以有10%訂金補償。
由於此法最難是搵個人肯同你簽成年合約，不過重賞下必有勇夫，加經紀傭金試一試吧! 希望此招能幫到已做錯決定的你!
樓市短打(27)：新世代買樓模式之簡化需求付令買樓更容易 梁隼
http://notcomment.com/wp/?p=17034過去好多人買樓只有一個概念，就係買到自己的心頭好，所以又要考慮居住條件，又要考慮返工去街方唔方便，更甚係又要新淨又要抵買，結果就係甚麼都買不到。
另外眾多發展商都表示樓價難以大跌，因為建築成本上升，查實唔只建築成本，裝修及大小工程的人工都上漲了不少，就算買到樓，都還要花錢去裝修，買樓真係要勇氣外還要金錢！
成本上升同時令人聯想起通漲問題，再加上持續低息環境，中港股票市場表現呆滯，資金一係在銀行收低息，一係在股票市場胡裡胡塗地蝕去，要保持購買力，唯有買樓。
又返回第一個point，好多人只會考慮新樓，或入伙數年的半新盤，貪其新淨又有會所，換來的代價就係捱貴樓，因為過去數年新樓往往比二手樓有兩至三成溢價，就算最近發展商劈價兼打折當送稅，賣價仍然與二手樓差一截。結果就係捱貴樓。
筆者有一位朋友曾說道：麥當勞D野好食，你去幫襯咪得囉，唔駛自己開番間卦？！其實住新樓亦如是，只要租便可以了。
在投資角度而言，買新樓是嚴重犯本的行為，因為新樓的收樓時間十分接近，即係話市場上會一下子有好多相似的貨物流出市面，結果就係令到市場供應增加而要減價，我們都不難見到每逢新樓入伙，都有不少劈租劈到平過舊樓的報導吧。
咁就有條好簡單的數學，舊樓同新樓差唔多租金，但係舊樓賣得比新樓平兩三成，咁點解唔買間舊樓收租，再租新樓？
在租新買舊呢個概念下，買樓再也不用考慮太多個人需要，因為買左都唔係自己住，只需要考慮易唔易租出去同埋回報率多少便可，咁買樓的機會便會增加，無需要為無件實物揸手而煩惱。
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有人會質疑，舊樓的升值潛力會唔會比新樓差呀？蝕折舊都蝕死了。
要回應此點，首先同大家討論一下香港的資金流向。
雖然外地買家要比BSD，而按數據在BSD實施後外地資金買樓的確少左，但係總不會消失掉。
外地資金在香港買樓，鑑於隔山買牛，只會買一線物業或者新盤，結果就係大部份香港人將來買樓都會自動降一級。
即係原本買到太古城，而家只可以買康怡或南豐；原來買德福就要退一步考慮淘大得寶。
加上SSD同雙倍印花稅效應下，將資金一拆幾買多幾間細樓成本比買一間大樓平，在市場需求一下子大變下，舊樓的吸引力並唔比新樓差。
稅局騎呢要求 買樓要宣誓係香港人
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「何謂香港人？」這條問題在政治或法律層面可能有不同解讀，稅務局卻選擇了一個最不可思議的方式，由市民自己宣誓加以證明。 自上月底立法會正式通過《2012年印花稅（修訂）條例》及刊憲後，稅局立即發信給全港律師樓，要求所有申請豁免繳交「買家印花稅」（BSD）的買家，宣誓自己是香港人，由於條例追溯至一二年十月實施BSD後的個案，所有之前已完成交易的買家，都要親身到律師樓補回宣誓，估計牽涉超過六萬五千宗交易。 負責審議該條例的立法會議員李卓人直斥，稅局要求「戇居」兼荒謬，認為立法原意是限制境外炒家買賣，執行起來卻變成要求港人宣誓是本末倒置。有受影響的市民及律師亦質疑政府做法擾民，即使交稅多年，「身份證有三十粒星都無用」。 稅局煞有介事要求港人買家宣誓「證明自己是港人」，原來就連當日有份審議BSD的立法會議員亦毫不知情。本週一，記者向身為《2012年印花稅（修訂）條例草案》委員會成員的王國興查詢，由於他剛於去年尾以五百八十萬購入海怡半島單位，按規定須補回宣誓，但王聽到記者提問後先是一怔，然後坦言自己未做宣誓，亦未收到稅局通知，甚至連是否須宣誓亦「冇聽過」。「唔係好清楚喎！當初條例冇講得咁具體……但如果係永久居民（身份證持有人）應該好清楚o架喇！」王表示當日審議時並沒提及宣誓，卻拒絕評論稅局做法是否擾民，聲稱要等稅局澄清。 同屬草案委員會成員的李卓人更直言宣誓「戇居」：「唔係嘛，咁黐線？好荒謬喎！買樓本身已經要影印身份證，有曬證明，照計唔應該再宣誓。（審議條例時有討論過嗎？）唔知喎，當時冇人諗到有咁戇居嘅做法，所以根本冇人問過；就好比之前派六千蚊，都係用三粒星身份證就證明到喇。」 李卓人愈說愈氣，批評「辣招」的立法原意本是限制境外炒家的買賣，執行起來卻變成要求港人宣誓證明身份，實屬本末倒置，「我哋唔需要證明自己係香港人，從來都唔需要；譬如去（急症室）睇醫生，係咪要先宣誓做香港人，至可以俾港人價錢？唔可能嘛！所以一定要稅局解釋、要求稅局取消呢啲擾民做法！」 與立法原意本末倒置 細閱稅局向律師樓提供的宣誓格式，除了要求買家申明是聯名或單獨購入物業、屬自己名義持有而並非代他人持有等，其中一項則要宣誓自己是香港永久居民，以及提供真實的身份證副本，稅局又要求已經完成交易的買家，若想申請豁免BSD，必須於四月三十日前補回宣誓。「我覺得都幾可笑，我攞住我張身份證，已經係一個身份證明文件，點解佢唔能夠發揮佢嘅作用，證實我嘅身份，而我需要去宣誓，先至有法律效力？」去年九月向長實一手購入樓花的廖小姐表示，上年已按律師要求宣誓，證明自己並無持有其他物業，想也沒想過連永久居民身份也同樣需要以宣誓證明，由於法例訂明宣誓過程須於律師或認可人士面前進行，廖小姐本月初接到律師樓通知，須親身到律師樓補辦手續。「每日都有咁多人買賣樓宇，如果大家都要咁做呢個重複嘅步驟，個必要性喺邊度呢？」雖然宣誓過程簡單，但對於一班特別的買家，卻是艱難的任務。有年過九旬的買家，最近因病陷入神志不清，無法進行宣誓，須由醫生發信證明，授權他人代辦手續，正等待稅局回覆。亦有已離港並居於外國的買家，無法於限期前返港宣誓，結果須在外地找律師樓進行宣誓，手續比在香港進行更繁複。有網民則直斥，部分律師樓懷疑嫌手續麻煩，每宗宣誓竟收費五百至二千元不等，有人為了慳回律師費，自行到民政處宣誓。記者上週曾到觀塘民政事務處觀察，處方逢週一至週五，均設九個時段供市民免費申請宣誓。宣誓服務開始前，職員會向已登記的市民派發相關文件，然後依次逐一召入房間進行儀式，屆時職員會派發一份「聲明稿」，由宣誓的市民讀出，整個程序僅數十秒，職員承認最近多了市民應稅局要求申請免費宣誓。 什麼是BSD？ 一二年本地樓價愈升愈有，政府認為外來資金炒起樓市，同年十月廿七日宣佈實施「雙辣招」，當中包括徵收每宗物業成交價15%的買家印花稅（BSD），本地永久居民買樓則獲豁免。「辣招」按先訂立後審議方式推出，直至今年二月廿八日條例正式刊憲後，稅務局即向本港律師樓發信，要求將來所有港人買家必須按稅局提供的格式宣誓是香港人。至於「雙辣招」實施後、條例刊憲前的港人買家，則須於兩個月內補回宣誓，以證明其香港永久居民身份，方可獲豁免。 律師行收費二千蚊 旗下擁有十五間分行的律師樓老闆謝連忠坦言，自BSD實施至今，該行累積近千宗港人樓宇買賣，暫定補回宣誓不另收費，同事做到無停手。「有啲客係唔容易聯絡到，我覺得呢個係稅局擾民嘅安排，因為呢個情況其實身份證已經證明到（港人身份），再要人宣誓係架床疊屋，對律師樓、市民、稅局都係加重咗負擔。」他解釋，以往樓宇買賣涉及繳交印花稅，資料均由律師樓提供，例如證明買家購買的物業屬住宅用途等，不會要求買家另籤文件證明，而且證明方式亦有多種，並不一定要宣誓。「再想加深啲，都可以要求律師去certify個副本係真嘅，法例無呢個要求（宣誓），係稅局嘅行政安排，將責任放咗喺香港人身上。」專責物業買賣的律師溫浩基指，措施令律師樓工作量大增之餘，稅局突如其來提供的文件，格式亦有混亂。他解釋指，稅局的宣誓文件專為永久居民申請豁免BSD而設，內容要求宣誓者證明自己是香港永久居民買家。但假設一對夫婦聯名購買物業，只有丈夫是永久居民，根據稅局要求，只要夫婦二人並非代他人買樓，該宗買賣同樣無須繳納BSD。然而此情況之下，該妻子仍要以同一份申請豁免BSD的文件宣誓，卻無須宣誓為香港永久居民，「呢個情況我哋會刪咗香港永久居民嗰part，但咁樣其實會有矛盾，因為唔係永久居民，就唔會有得申請豁免BSD，稅局又無指引講明要點處理，所以我哋惟有自己準備番資料，證明兩個客係夫妻。」不過，條例草案委員會副主席涂謹申卻認為宣誓有其必要，用意是確保購入的單位確實由港人用家持有，「重點唔係宣誓自己係香港人，最重要係講明佢哋買賣係為自己買，並非為他人做秘密信託、或者啲錢係來自他人。」就要求港人買家宣誓，稅務局截稿前未有回應。 |
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財務智商(27)：四叔，買股票定買樓好？ 脫苦海
http://notcomment.com/wp/?p=22615這個問題，不好答，但恆基主席李兆基兩年前已經答：買股票好。今年他又再一次回答這個問題。以兩三年為期，投資地產股可能有數十個百分點、甚至「一個開」（一倍）回報。他的理據是地產股資產折讓高，「某些地產股股價只是一百元，但資產淨值可能高達二百元，將公司的資產拆售，甚至拆骨，都會遠比股價為高。」
先比較一下現時各大地產股的股價與資產淨值的折讓：
| | | 股價 | P/E | 息率 | 派息比率 | NAV | 折讓 |
| 0001 | 長江實業 | $139.50 | 9.17 | 2.49% | 22.8% | $205.00 | 68.0% |
| 0012 | 恆基地產 | $50.20 | 8.41 | 2.11% | 17.7% | $81.30 | 61.7% |
| 0016 | 新鴻基地產 | $106.10 | 6.94 | 3.16% | 21.9% | $140.00 | 75.8% |
| 0017 | 新世界發展 | $8.96 | 4.17 | 4.41% | 18.4% | $17.50 | 51.2% |
| 0083 | 信和置業 | $12.00 | 6.09 | 4.17% | 25.4% | $19.40 | 61.9% |
其中，以新世界的折讓最高，新鴻基的折讓最低，只有新世界只及資產的一半。如果以往績計算，中小型地產股是長年累月都低於資產淨值，甚至很多時私有化都是以資產大折讓進行。藍籌地產股會好一點，在旺市時都有機會反映到資產值，甚至高於資產淨值。
秘密在於他們有龐大的非地產收益，就以恆地為例，不少盈利都來自中華煤氣以及其他非地產業務，長實就更不用說，一半盈利來自和黃，由於很多非地產行業的收益和資產沒有直接的關係，自然這一部份以盈利收益估值，才加入資產折讓的地產業務，結果拉高了資產折讓。
我們又看看，買樓的收益率，根據差餉物業估價處的網頁（http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_15.xls），現時住宅的租金回報是2.1%（豪宅）到3.2%（上車盤），比較之下，部份本地地產股其實比買樓收租更見吸引，而且香港並沒有股息稅，但買樓收租則要交物業稅。
順帶一提，近來多了很多宣傳海外置業的廣告，例如聲稱在日本買中古樓，租金回報可達7-10%，數十萬就有一層云云。又例如一些東南亞、澳州紐西蘭，甚至歐洲的物業，也拿到香港出售。
筆者就沒有足夠的資料去評論海外置業的升值回報，但是有兩個風險是需要指出的，就是匯率風險和稅制風險，比如日本最近又將銷售稅增加到8%，並建議下次加到10%，那麼會不會有其他稅制改動出台呢？整個「海外人士置業稅」相信阻力不大吧！
置業信箱(48)：加按買樓收租一定掂？ 脫苦海
http://notcomment.com/wp/?p=24208問：兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍（付3成首期，供30年，H+1.3，Cap P-2.95）自己1個上左會。現在升到約500萬左右，能加按來買多層小樓收租呢？想法是新買的小樓自住，四小龍出租，新樓用老婆名上會。
答：若以正路的思維，將物業加按，500萬可以按七成借到350萬，以讀者提供的資料，供了兩年，欠本金應減到270萬左右，大約可以借到75萬（要扣大約5-6萬駛費）。
如果用物業申請二按又會不會借到更多呢？按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限，400萬以上物業已經不能借到九成：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 90% |
| (貸款上限為360萬港元) |
| 400萬港元以上至450萬港元以下 | 80% - 90% |
| (貸款上限為360萬港元) |
| 450萬港元或以上至600萬港元 | 80% |
| (貸款上限為480萬港元) |
假定讀者沒有其他現金投入，75萬七成按，只可以買到230萬左右的物業；若果做二按的話，大約可以買到420萬的物業。
假定業主將現有物業賣給妻子，然後用妻子名義去借二按按揭，以500萬成交價計，無需要給佣金，印花稅6%是30萬，按揭保險上會，樓契連律師費5-6萬，以下就是供款計算：
出售物業得款500萬，扣除欠銀行270萬，差額是230萬，其中100萬支付二按的首期，30萬支付印花稅，樓契連律師費5-6萬，七除八扣之下，得款是94萬左右，每月供款將會增加4,000元左右。
可見搞一大輪手續，相差的只是19萬，而所得款項所買到的物業，又是否適合讀者用作自住？一定要買多一層樓，就要另作資金投入才見穩健，還要計及未來加息之後，供款會進一步增加。
筆者以為，買樓收租是一項投資賬，要計清楚所有的開支，並且要衡量或然的風險，是否足以彌補？若約以租金收入計算，只有3%的租金回報，連買藍籌股都不如，若果期望物業增值，又會否變成紙上富貴？
全球最大主權基金全球買樓，收縮新興市場投資
來源: http://wallstreetcn.com/node/105862
全球最大的主權財富基金挪威主權財富基金正調整投資方向，放緩在新興市場的擴張步伐，將大手筆投資全球房地產市場。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)
周三，挪威主權財富基金首席執行官Yngve Slyngstad對彭博新聞社表示：
我們在逐步進入新的市場，但是速度比今年早些時候要慢一些。
在其資產組合中，表現最好的當屬房地產資產，二季度收益率為3%。不過，Yngve Slyngstad對此不甚滿意：“看看最近三年我們在房地產領域的投資，基本上沒有跟上整體基金的增長步伐。”
該基金設立了野心勃勃的房地產投資增長目標。周三，《華爾街日報》報道稱，盡管當前比重僅為1.2%，但他們的目標是在2016年前將房地產領域的投資比重提升至5%。
該基金的操作管理人——挪威央行投資管理公司計劃在2016年前每年拿出超過1%的資金來投資房地產，這意味著，該基金每年有超過81億美元的資金將流入房地產行業。
挪威央行投資管理公司甚至將為房地產業務設立一個獨立的領導團隊，雇傭更多職員。他們希望從高端寫字樓、以及倫敦、巴黎和紐約的零售房產業務中獲取更多回報。
不僅是在全球買樓，挪威主權基金還對中國持有濃厚興趣。Yngve Slyngstad表示，投資者將看到，基金會將中國作為目標購買更多相關資產，並將在中國的合格境外投資者(QFII)配額制度下增加持倉。目前，該基金資產對中國的投資占比約為2.4%，這是其對新興市場的最大投資比重。
我們投資一個國家的比例大致取決於這個國家的經濟規模及其基本面。
此外，該基金的交易規則之一是，一旦發現有地緣政治風險，將暫停買入或賣出的交易活動。不過，在提及俄羅斯時他指出，過去八個月，基金一直在觀察烏克蘭局勢發展以及歐美對俄羅斯制裁措施的影響，並沒有交易俄羅斯資產。
挪威主權基金資產規模高達8800億美元。自18年前成立之初，該基金就開始穩步布局全球資產。1998年，基金進入股市；2000年，基金進入新興市場。2012年，挪威宣布對歐洲投資份額從54%縮減至41%。該基金自此擴大新興市場投資；2001年，基金滲入房地產領域。
挪威主權財富基金以投資收益保衛著全球第七大石油出口國的財富。華爾街見聞網站昨日提及，挪威主權基金二季度狂賺310億美元，投資回報率達3.3%，能 源股和新興市場功不可沒。截止今年6月底，該基金源自新興市場的股市收益率為9.9%，債市收益率為13.4%。自1998年成立以來，該基金實際年化回 報率為3.75%，名義回報率為5.83%。
戳破買樓必升兼保值的神話 by Ricky
來源: http://www.hunghuk.com/2014/09/19/%E6%88%B3%E7%A0%B4%E8%B2%B7%E6%A8%93%E5%BF%85%E5%8D%87%E5%85%BC%E4%BF%9D%E5%80%BC%E7%9A%84%E7%A5%9E%E8%A9%B1/
四年前，筆者仍在澳洲居住。一次聚餐中，朋友告訴我，澳洲的樓市可以每年升值約10%。最近，筆者在報章上看到一篇關於本地樓市的評論，該文章的作者指出：「只要經濟平穩向上，每年樓價會平均上升半成，十年後又可再升一倍。 」
聽上去很理想，對吧？但其實只是作出假設前不願去計計數而帶出的假象。相信我，假如日後要用數字去支持自己的論點，不妨先計計數，才會萬無一失。
以下就讓我們好好的來「計數」。首先是澳洲樓市每年以10%升值的假設。當時我朋友以40萬澳元買入一幢洋房，以每年10%增長計算，他的洋房在10年後會值多少錢？答案就是94.3萬澳元。以目前澳元兌港元7.24去換算，就是值682.9萬港元。再計下去吧，20年後便會值1,771.2萬港元，30年後就值4,593.9萬港元。
然後，我們又將本地樓市以每年5%的增長去計一計。例如說現在買入一層527呎的將軍澳中心單位，市值約450萬元。10年後，這層可算是上車盤的單位將將升值至698萬元，累計升值了55%，而不是1倍。而20年後它便會值1,137.1萬元，30年後便是1,852.3萬元。上述該文章的作者說可以升值1倍，明顯是沒有認真計數才會有的結論。
另一方面，現在的40萬澳元的澳洲洋房及450萬元的將軍澳中心，基本上僅是上車入場費，若然未來可以升值至我上述計出來的10年後、20年後及30年後的價值，究竟這種「上車盤」又可由誰來承接？就以20年後的將軍澳中心527呎單位來說，你必要儲起341.1萬元作首期，7成按揭，借貸796萬元，分20年還款。以較正常的3.5厘息口計，每月供款就需要46,163元。換句話說，想要做業主成家立室？你必須月入9萬元。
再看看實際情況。過去10年，工資幾乎沒有升幅，與30年前的情況截然不同。八十年代，香港經濟起飛，工資每年平均增加兩至三成，也很難請人，樓價也正好是在這段時間升得最勁，皆因人人都有足夠的收入去支撐樓市。現在呢？走出來的專家紛紛只單純地用過去的數據去分析現時樓市的升值潛力，無疑是沒有想過這樣的假設成真的話，可以由哪一群人來接貨。一個這樣的「上車盤」，你想由誰來接貨？達官貴人嗎？抑或是你認為20年後新一代的普通白領會有9萬元月薪？那麼一個經理級的月薪豈不是會有27萬元？如果你認為未來20年後的月薪會變成這樣，那麼樓價每年升值5%才不是夢！
現職分析師, 以查理.萬格(Charlie Munger)為終身學習對象，冀望把「多元思維模型」發揚光大, 與知心人分享投資心得。
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樓市短打(63)：以租養租，買樓可以很簡單
來源: http://notcomment.com/wp/?p=29998
報章每隔一段時間就會分析一下樓市，按筆者觀察，無論樓市上升或下跌，報章總是傾向叫人不要買樓，樓市下跌當然不用說，輕易找到不少案例指出樓市仍未見底，至於樓市上升呢？不是說樓價就來會跌，就是說人工和儲蓄不足夠付首期，供樓更加不用說。
近日又有兩個買樓很危險的案例，其中一個是大公司高層一直擔心工作不穩定而選擇租樓，直到財政上稍為充裕，卻又追不上樓價令買樓計劃遙遙無期。另一個案例是有年青測量師，家庭總月入達到五萬，為了申請居屋而甘願減人工一萬。
很多人買樓只會從自住角度出發，揀樓只會從自己的喜好出發，例如作為公司高層，無論居住地區、單位面積，甚至物業硬件配套等都要中上水平，該等物業價格當然也屬市場上中上水平，本來要擁有都有一定難度，例如要有一定水平入息才能負擔每月供款，最近數年政府打壓樓市而收緊中上價樓的首期水平，想擁有中上價樓的置業人士，除了要有高收入外也要有能力付出高昂的首期開支，以1200萬的物業為例，現時銀行只可以按最高5成，也就是說，想買1200萬樓，請先準備600萬首期，再加上印花稅、律師費、經紀傭的開支，中六合彩頭獎（800萬）也只能夠俾首期。也難怪公司高層也要租樓。
可是只要改變買樓目標，由買樓自住改為買樓收租，再以租金津貼自己的住屋開支（即交租），情況就不一樣，舉個例子，假如公司高層改為買間600萬樓收租，雖然也要5成首期，不過首期開支就大幅降低至300萬，連同雜費開支大幅降低至330萬左右。現時價值600萬的樓大概可以每月收租1.8萬元左右，有了這筆收入，一方面可幫補自己的租金，另一方面又可以與樓市同步，避免樓價再升令置業夢再一步被拋離，也總好過純粹租樓只有消費沒有投資。
想實踐買樓夢想，其實有很多方法，下篇再分享下年輕測量師應該向上流還是向下流。
作者網誌：http://www.ccomentary.com
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想知多D？不如睇埋
中國富豪轉戰澳大利亞 年花45億美元買樓推高房價
http://www.xcf.cn/500frb/xwbd/201409/t20140926_641850.htm瑞士信貸銀行發佈的一份報告估計，中國人一年花費約50億澳元(約合45億美元)在澳購買房產，這相當於該國新造房屋中有1/8被中國人買走。
「澳大利亞的房地產和抵押貸款市場已處於『失衡』狀況。」澳大利亞儲備銀行(澳央行)24日發出警告。
澳大利亞大城市的房價近一年來大漲。澳央行稱，考慮採取措施阻止房地產投資的瘋漲。
已有一些機構表示，以中國人為代表的亞洲購房者是澳大利亞房價大漲的主因之一。
瑞士信貸銀行發佈的一份報告估計，中國人一年花費約50億澳元(約合45億美元)在澳購買房產，這相當於該國新造房屋中有1/8被中國人買走。
目前，澳大利亞國會參議院的一個委員會已經開始調查外國購房者是否加劇了本國人首次購房的困難。
房價大漲
澳大利亞諮詢企業RP數據公司發佈的數據顯示，過去12個月中，悉尼的房價漲了16%，墨爾本漲了11%。國際貨幣基金組織的一份報告稱，按照房價、收入之比來衡量，澳大利亞房價被高估的程度在全球排第三，僅次於比利時和加拿大。
澳大利亞目前的基準利率為其史上最低的2.5%，再加上澳政府對居住型房屋投資的大額稅收優惠，以及房屋供應不足，都助推了房價的上漲。
澳央行表示，低利率和放貸機構間的激烈競爭導致房產投資者所獲貸款大增。房地產投資者目前佔用了澳房屋貸款約40%的份額，而7月單月的份額更是達到創紀錄的49%。
澳央行警告稱，放貸寬鬆的趨勢如果持續下去，將威脅該國金融機構的穩定性，因此正在考慮加強監管放貸的措施，特別是針對發放給投資者的貸款。
據彭博社報導，仲量聯行澳大利亞研究部門主管戴維·裡斯15日在該社主辦的一次會議上表示：「很有理由擔憂人們是否能買到房子，現在在悉尼想要買套房太難了，特別是對於首次購房者來說。」
直到目前為止，澳央行還不願採取特殊的宏觀審慎管理措施來限制房地產投資，也沒有提高利率——因為澳大利亞礦業蕭條，整體經濟仍然增長乏力。
澳財政部長喬伊·霍奇(JoeHockey)則說，他不太擔心房價的上漲。他不認為悉尼的樓市存在泡沫，「這(房價上漲)主要是因為供應不足。」
中國富豪轉戰澳大利亞
也有機構稱，中國投資者在澳購房是該國房價大漲的主要原因之一。
據澳大利亞《悉尼先驅晨報》報導，在過去的12個月裡，中國投資者已經超過美國公民成為澳大利亞房地產市場的最大投資者。澳大利亞外國投資審查委員會數據顯示，2013年中國買家共在澳大利亞房地產市場投資了59億澳元，增幅達42%。
仲量聯行澳大利亞中國房產部銷售經理PaulZhang對《第一財經日報》記者表示，中國人近幾年在澳大利亞買房的增勢非常明顯。之所以如此熱衷在澳大利亞買房，主要還在於當地極富有吸引力的貸款利息和貸款成數。除了較低的房貸利息，海外投資人在澳大利亞銀行最高可獲得80%的房地產貸款額。再加上澳元的貶值，中國人覺得在澳大利亞買房是件「太划算」的事。
除了移民和為孩子提供國際教育的考慮，中國國內對房地產投機的打擊也迫使中國富豪將目光轉向澳大利亞等海外市場。
PaulZhang告訴本報記者，澳大利亞政府的確有計劃增加房產交易的印花稅以抑制房價的上漲，但在貸款利息和成數的吸引力面前，他並不認為這一稅收的調節會對中國人在澳大利亞的買房熱情有明顯影響。
澳大利亞《布里斯班時報》表示，由於美國每年分配給中國人的EB-5投資移民簽證有限(今年8月就因為2014財年名額用完而暫停簽發)，中國人對澳大利亞房屋的需求還將上升。
中國的海外房產搜索網「居外網」數據顯示，在中國人搜索的海外房產中，美國、澳大利亞、加拿大分別居熱門程度(搜索量)前三位。
居外網聯席CEO安德魯·泰勒表示，將有更多中國人申請澳大利亞的重大投資簽證(SIV)，因此，中國人對澳大利亞房地產的需求將更旺盛。
澳大利亞2012年11月開始發放SIV以來，所簽發的343個此類簽證中有87.4%發給了中國人。SIV項目要求申請者在澳至少投資500萬澳元，項目包括政府債券、受澳證券投資管理局監管的基金等。如果SIV投資保持4年，簽證將轉換成為永久居留資格。
房地產不在SIV項目規定的投資之列，但這些拿到此類簽證的外國人往往會在澳購買自己的房屋。
今年2月，加拿大一刀切停止了聯邦投資移民項目，其背景之一就是民眾抱怨外國富人推高了加拿大房價。
房價上漲應歸咎於中國人嗎？
澳央行副行長克里斯多弗·肯特說，「我們一直在告誡人們：你們決定投資房地產時一定要謹慎，不要以為房價會一直上升，不要以為利率會在你們還貸期間一直處於低位。」她還呼籲出台更嚴的措施，限制外國人在澳買房。肯特指責澳大利亞外國投資審查委員會「尸位素餐」。
而澳新銀行澳大利亞分行CEO菲利普·克羅尼肯(PhilipChronican)的觀點則和財長霍奇一樣。他表示，不應把澳房價上漲歸咎於亞洲投資者，存在問題的是供應端，而非需求端。
克羅尼肯本月上旬在一次商務午餐上說：「事實上，拋開個別小地方不論，沒有哪一種力量能夠大到單獨支配整個房地產市場。」
克羅尼肯表示，一部分中國人在澳購房是因為他們的子女在澳讀書。他還說，澳大利亞這樣一個開放市場不能挑挑揀揀來選取自己想要的投資。而且，隨著亞洲金融體系趨於開放，澳大利亞企業將受益於來自亞洲日益增長的外國直接投資(FDI).
澳新銀行估計，中國對澳FDI到2030年將達到2000億美元。目前中國對澳投資集中於房地產和採礦業，但漸漸會擴散到製造、銀行和服務行業。
仲量聯行國際住宅部海外地產負責人張宏對《第一財經日報》記者表示，中國投資者在澳大利亞的買房行為並不一定是房價上漲的決定性因素，但確實會對當地人的購房心態造成影響。當地的剛需群體可能會受此刺激而紛紛進入房地產市場。這和近期因受到中國買家影響，越來越多倫敦人開始提前買房類似。作為中國人最喜歡的移民國家之一，澳大利亞的情況尤為明顯。
而提到海外購房的風險，張宏認為，最大的風險還是在於貸款的成數和利率的變化。在產權交易流程上，因為法律的完善反而比國內還要安全，無需擔心。
有200萬會買樓還是買股票？ 止凡
來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/01/200.html
既然有止凡專訪的imoney還在售賣中（應該到星期六才出下一期），不如就繼續談談這篇專訪所引起的一些討論。其中一些在imoney facebook page內的留言：「有200萬都不會投資這些啦」、「有200萬都會買樓先啦」，你有200萬又會怎樣做呢？
其實我對投資什麼項目沒有既定立場，我認為投資物業、股票、生意、債券、商品期貨、外匯等，全無問題，正所謂「行行出狀元」，每個投資領域都有達人，重點是自己的能力圈在那裡，就應該投資那裡。每項投資都應該看風險與回報，絕對不會標籤了什麼數額就應該投資什麼，又或者投資項目中每個比例佔多少，這是給了自己無謂的限制。
這些留言的概念有兩個層面，第一是數額問題，第二是應該投資物業。我先說第一個，有200萬都不會投資「這些」，我想留言者可能是指「股票」，又或者指在雜誌中「所例出的股票」，可能對不少人來說，不同的數額會有不同的投資範圍，200萬的投資額是不應該投資這些的。
以前都分享過，多年前有朋友聽見我買匯控，第一時間就話：「這不是我們買的」，我好奇地問個原因，朋友解釋說：「匯控這類上落波幅有限，有很大個本金來賺股息就有著數，我們本金小嘛，應該買細價股，賺波幅，搏取第一桶金，之後才保本，再考慮買匯控這類公司」，記得這個對話還在金額海嘯前，已經七八年了。
我當時深深迷上了股神的理論，對複利率的威力十分著迷，對朋友的意見亦不以為然，投資沒有對錯，只有自己選擇自己的路。我選擇的就是多年來努力累積資產，註意現金流，註意股息回報，今天的股息收入算是相當穩當，而這位朋友呢？他選擇賺取波幅這條路，七八年過後，還是在「搏」第一桶金的階段，忙碌於買貨走貨的遊戲之中，每星期聽股票行情一定比我多亦比我勤力，終日為了賺取三兩萬的盈利。這令我反思，把股票標籤成多少本金才能買，真的有好處嗎？
富人的世界，他們的財富都跟日常生活支出、收入、薪酬沒有多大關聯，考慮問題都會以百分率。就拿其中一支內銀股來看，股息6厘，1萬的投資是6厘，10萬的投資又是6厘，100萬的投資也是6厘，就算中央的匯金公司數以千億計的投資亦是收6厘，我看不到200萬不應該投資這些的理據何在，200萬是多是少，又在關聯著自己的薪金及支出數額嗎？
至於，是否應該投資物業？我本身早已經擁有自住物業的，所以先假設這是指投資物業，不是指買入自住物業。投資物業與否，跟其他投資工具一樣，要視乎對這投資工具的認知，又要視乎個人財商，同一個投資工具放到不同人手上可有不同功效。今天還在投資物業的朋友，亦有幾位著名blogger，都不斷能透過買賣物業制造到好的現金流。
不過對我來說，投資物業的功力不算高深，在今天中原指數達135之時未能貪婪，反而變得有點恐懼。相比之下，這些年來的股票價值及價格反映出頗吸引的投資機遇，近月A股狂升，股票組合的升幅可想而知。按上升空間的預期，樓市、股市，相形見絀，還認為有200萬在手應該立即投資樓市的朋友，我想他定必對樓市有極高深的了解，若不，單從金額決定投資操作，這不可取。
另外，我曾寫過一篇《重視股息就是「食息派」？》的文章，點出一個多數人都誤會的概念，其實重視股息收入不代表賺得不深。人人都常把股息看待成5厘，就算派超高息的股票，可能10厘吧，這都是要資產本身很龐大才能起到作用，不是嗎？其實股息是其中一個投資指標，又拿200萬資產來看，買入5厘息的股票組合時，年收10萬，這個股票組合的股價每天都在變化，升也好、跌也好，都不太影響心情，因為每年穩賺的是六位數股息。當股災時，股價大跌，息率颯升，投資者有多餘資金不妨加註，增持股息率高於5厘的股票。到股市大熱時，股價大升，令股息率大跌，例如只剩3厘，同樣派10萬股息計，這個資產今值333萬，股息率被股價升跌而影響了2厘而已，帳面就賺了133萬，貪心的投資者可以有很多操作方法，套現？減持？換馬？繼續收息？
誰說這個投資策略不行，很希望聽到他有更具體的理據，最好是評論者本身有這個能力，有足夠財商，甚至是過來人給意見。相反，若是能力不足，未夠財商，又或者入世多年仍苦無方法累積可觀資產的，看到別人的個案時，建議不妨虛心研究學習討論，這比每事先否定來得更實際，對自己亦有最大好處。
另外，今天yahoo把imoney整篇專訪內容分享了，沒有頭像，只有內容，更好！
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