就快加息，而樓價又已經去到咁高，個個買單邊跌，但上星期恒生銀行「一姐」李慧敏竟然唱反調，大拿 拿用三億七千萬買入五千幾呎嘅山頂超級豪宅Opus。李慧敏舊年喺恒生袋緊兩千萬年薪，單靠儲錢喺Opus「上車」都幾辛苦，或要同大部分香港人一樣，唔 可以去日本旅行同睇戲，仲要唔飲唔食十八年先至儲夠錢。

不過成功的男人「靠父幹」，幸福的女人「靠夫幹」。睇番往績李慧敏除咗Opus，佢仲持有現時住緊嘅白加道二十二號豪宅，另外仲有貝沙灣兩個住宅單位，同 佢老公即金融界猛人、聯交所前CEO袁天凡共同持有，好sweet sweet呢。其實「一姐」自己都好本事，○七年用兩千幾萬買入雲咸街萬祥大廈三個單位，仲要「一炮過」，唔使問銀行借o架。不過要留意「一姐」入市日 期，○七年十一月，恒指二萬七千點，當時人人套股換摟，但之後個市係點？相信嗰種肉痛，大家依然未能忘記，「一姐」入市有啟示o架。

金融逍遙客大陸異軍突起

游走於中港台併購、私募投資的金融多棲動物，現為多間上市公司主要股東及董事當今社會怨氣揮之不去，除了地產霸權、貧富不均、官員不濟、政客無良等等阿茂 都知嘅無奈事實，我哋自己又有無檢討進步的空間？逍遙客眼見，內地十四億人口的公民素質，有待提高無可爭議。但過去二十年，中國也全靠民間努力，出了阿里 騰訊百度，華為還幾乎滅了百年老店愛立信，家電的海爾到印度馬拉也是名牌。互聯網旅遊出了巨擘攜程、去哪兒和途牛。快的滴滴力擋Uber稱霸大陸，嚟到香 港，一個月已將各大call車app 收皮。airbnb遇上途家，還有類似美國分類霸主Craigslist的58同城和趕集網。香港後生仔多用OpenRice及Groupon，但有邊個 知道國內有改良混合版的美團？外賣市場鬥得難分難解，「餓了嗎」短短兩年異軍突起。瘋魔全球九億用戶的「美圖秀秀」出自草根創業家蔡文勝。短短四年歷史的 小米估值達三千億……。古語話：三人行必有我師，何況十四億人？聚焦別人缺點是不能令自己進步的，正如每間公司都有大把自認懷才不遇的「高人」，擅於喺背 後對公司或老細或同事指指點點，他們有幾多料大家心知肚明。嘲弄他人，我們會獲益麼？獅子山下故事並非香港專利，中國每日都在上演，國內憤青廢青論人數肯 定不遜香港。人哋每日在進步，我哋每日在埋怨，中港距離只會愈走愈遠。社會進步係靠一班好學肯砌並不斷自我充實的一群。我哋要做邊類人？阿彌陀佛，真係講 多無謂囉！

中環寸嘴堅唔離地老飯店

工廈大王楊耀松長子，是各大有名食肆之VIP，喜歡研究城中有錢佬對食之要求，透過美酒佳餚，細味人生百態，讓讀者「嗒」落有味。北角間「老飯店」舊到漏 晒水，兩個月前搬咗去上環以前先施百貨個位，聽講業主南豐唔肯租三樓俾「老飯店」，逼住要踎地庫，呢鋪堅唔離地，仲坐埋落去添呀。嘻，鬼唔知望住個海景夠 爽咩；呢度平吖嘛，平就冇投訴啦；訂間房最低消費都係一千銀，夠坐六條友，每人都係嚿幾兩嚿水。個部長安排我同老友坐「杭州廳」，真係睬你都「杭州」呀。 呢度啲師傅做咗廿幾年，都係蘇浙同鄉會出身，有水準o架。試咗佢兩客火瞳翅，灑兩羮醉鴿剩低嘅花雕汁落去，好鬼潤喉，唔，yummy yummy；仲有兩件烤雙方，夠香脆，個煎八寶飯好香口，有紅米，有白米，叫兩客打包返屋企慢慢歎；佢有款高力雪糕幾過癮，雖然用雀巢雪糕，但正過高力豆 沙，怪唔之週末晏晝，咁鬼多痴情老食客走到來上環搵食；啲水準同上海總會有得揮，但係上海總會要派錢俾侍應喎；啲上海婆好鬼闊綽o架，嗰度啲企枱唔使帶錢 返工o架；錢我有，不過唔會咁派法囉。嗱，醒你呀，下午茶時段去到四點，兩點後去吔，或者12:30前埋單有八五折；所以話，佢肯平我就唔嘈嘅，佢執咗笠 咪仲慘，到時飲恨食得少呀！

友邦Top Sales

早排陪住中國天然氣（931）主席簡志堅見記者嘅蔣佳良（Larry Chiang），曝光後有唔少人讚佢把口了得，貴為友邦保險香港區總裁，專sell大客仔，佢同客仔講話公司旗下有啲基金，專門投資落去大陸一啲「特別」 項目，項目嘅搞手係高官嘅二奶或三奶生嘅「富後代」，靠着哎吔老豆嘅關係自然有「特權」，項目暢通無阻，個基金揸住呢啲特別項目就sure win啦；不過個AIA客仔聽完Larry講完就冇落疊，拋下一句：「除非個高官係習大大啦！」

金牙大狀講嘢到腳痛之路

港大「等埋首副」事件愈演愈烈，雖未見血，但已經搞到有人要入院矣。「大小邊不分」處於風眼中，佢引用懵董名句「辭職係最容易嘅事」以明志，但就係唔辭 職。遲啲會唔會腳痛，或者好似盧寵茂咁膝頭哥痛，另議。「等埋首副」單嘢搞到咁大鑊，究其根本，就係因為某人俾人識穿戀棧權位，唔肯一早學得袁國勇咁使出 劈炮唔do、抗議離場呢招撒手鐧，於是俾人逼吓埋啲，再逼吓又埋啲，以致完全冇晒位企。到咗呢個時候至曉得大嗌：「我七十六歲人，Why the hell am I doing all these?」又豈非為時已晚？「等埋首副」同「等埋發叔」一樣，已淪為天下笑柄。呢場鬧劇再搞落去，即使「大小邊不分」想選擇做「最容易嘅事」，可能都 輪唔到佢揀矣。老董就係咁搞到腳痛啦。

過去三個月，本地樓價顯著下調，反映二手樓價的中原指數從高位下跌約7%，個別地區樓價跌幅更達 一、兩成。樓價下調，加上年近歲晚樓市例淡，急於套現的賣家只好「劈價」售樓。大部分的準買家則依然採取觀望態度，期望樓價進一步回落才入市。不少人會 問：到底何時可以入市買樓？

筆者既不是先知，又不是神仙，手上沒有水晶球，當然無法預知樓市日後去向。過去二十多年入市買樓主要用作自住， 或作長線收租，每次買樓都抱同一態度，就是切忌摸頂入市，不要跟從羊群去「盲搶樓」。不少樓市準買家決定是否入市時，往往只看自己是否有足夠能力供樓，若 然收入穩定，每月供樓開支佔收入低於五成，又能夠通過壓力測試，便會入市買樓，抱着早買好過遲買的心態。買樓是人生大事，特別是首次置業，差不多要耗盡積 蓄才能「上車」，一旦「搭錯車」，特別是搭上旺市尾班車，後果不堪設想。過去多年，筆者不斷提醒準買家，置業時除了要看自己的供樓負擔能力，更重要的是要 看全港市民的供樓負擔能力。若然樓價已經脫離一般市民的購買力，樓市爆煲只是遲早的問題。登入中原地產網頁，可以在樓市分析一欄中，找到自1994年1月 香港住戶的供樓負擔比率（即每月供樓開支除以收入）的數字。供樓負擔比率反映兩類住戶的情況，一類是購買一個400呎建築面積的小型住宅單位，以全港住戶 每月收入中位數作為收入指標（現時是25,000元）。另一類是購買一個600呎建築面積的中型住宅單位，以私樓住戶每月收入中位數作為收入指標（現時是 34,300元）。兩類單位都假設買家先付四成首期，餘下六成分20年供款，息率主要是以最優惠利率作準（2009年1月起加上同業拆息的資料）。

由 1994年1月至今年11月，購買400呎單位的供樓負擔比率最高是86.6%（97年6月），最低是17.5%（03年7月），平均數是42.3%。至 於購買600呎單位的供樓負擔比率，最高是113.5%（97年6月），最低是19.7%（03年7月），平均數是49.2%。過去20多年，買家若然在 平均數以下入市買樓自用，自然相對穩陣，風險較低。若然由1997年6月供樓負擔比率的最高位開始計算，直至今年6月的另一個高位，400呎單位的平均負 擔比率是37.6%，600呎則為42.6%，兩者平均約為40%。97回歸後，香港經濟表現大不如前，每年工資增長只得2至3%，遠低於97前每年平均 超過10%的增長率，市民供樓負擔能力自然較低。筆者認為歷年供樓負擔比率的平均數，可以視為入市買樓自住的指標。至於買樓投資，由於沒有急切性，可以等 待至供樓負擔比率較低時才作考慮。應用統計學方法，以平均數減半個標準差（Standard deviation）作為指標，可以等待至供樓負擔比率跌至30%水平時才考慮，勝算高達六、七成（參考過往數據）。以現時供樓負擔比率約為50%推算， 樓價大概偏高兩成。由於樓價不斷轉變，住戶收入及供樓息率亦會增減，故此我們無法預計何時供樓負擔比率會跌穿歷年平均數，甚至減一個標準差的數值。但根據 過去經驗，一旦供樓負擔比率大跌時，意味經濟欠佳，市民反而不敢入市，白白失去累積財富的大好機會。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監http://www.livingword.edu.hk作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com