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Wind統計數據顯示，截止4月4號，已公佈2011年年報的1336家上市公司，2011年共計實現歸屬於母公司股東的淨利潤1.64萬億元，同比2010年的1.45萬億元增長13%。其中，12家上市銀行實現了8415億元的淨利潤，同比2010年的6531億元增長了29%。而剔除了12家上市銀行之後，1324家上市公司的淨利潤僅為8005億元，較2010年的8015億元下降了10億元，銀行業利潤高增長與實體經濟陷入困境對比鮮明。

在4月2號的博鰲論壇「民間金融與銀行業開放」分論壇上，中華民營企業聯合會會長保育鈞說：「在中國沒有為中小企業和微型企業真正進行服務的金融機構，銀行金融業的監管垂直導致上面管得越多越死，下面越活越亂」。他還認為，吳英案的根源就是「銀行機構不合理，監管不到位的結果」，對吳英案定性為金融詐騙被判死刑「很有意見」。

4月1日至3日，溫總理在廣西、福建等地調研時說：「關 於融資成本，其實我這裡坦率地講，我說我們銀行獲得利潤太容易了。為什麼呢？就是少數幾大銀行處於壟斷地位，只能到它那兒貸款才貸得來，別的地方很困難。 我們現在所以解決民營資本進入金融，根本來講，還是要打破壟斷。中央已經統一了這個思想，你也看到了在溫州進行試點。我想，溫州的試點，有些成功的，要在 全國推廣，有些立即可以在全國進行。」 

從民間到官方，從學術界到輿論媒體，現在大家似乎已經對銀行業的壟斷和畸形發展達成了一致的看法。銀行的利潤始終是建立在實體經濟之上的，如果實體經濟陷入困境，銀行業的利潤也會成為無源之水，銀行侵蝕實體經濟的局面將難以為繼。

過去二十年，中國的廣義貨幣M2以年均20.2%的複利速度增長，但其中僅有10.3%是gdp可比價增長，剩餘的9.9%則是遠高於官方公佈的CPI的真實通脹率。通脹構成中，貨幣乘數增大約30%，鑄幣稅年均7%。長年7%的鑄幣稅在世界範圍內應該是數一數二的，其絕對額毫無疑問是全球第一，詳情請看下表：

下文寫於一個月前，是受人之邀用一天時間倉促完成的，在此之前本人極少關注地產股，工作中亦從未接觸過地產業的經營，對這個行業的運營幾乎一無所知。我之所以上傳這篇比較幼稚的分析，主要是希望能夠拋磚引玉，藉機向大家學習補課，畢竟地產是個大行業，牽連甚廣。

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HK1777花樣年控股成立於1996年，立足深圳，花開中國，是花樣年控股的企業夢想。自2009年上市後，其總資產由上市前的50億人民幣激增到目前的180億，公司於2009年和2010年分別購入土地200萬平米和445萬平米，總土地儲備面積由上市前的300多萬平，增長到目前的827萬平，並且尚有496萬平的購入框架協議。其發展重心也由深圳這個大本營，轉移到成都，雖然近兩年深圳和成都的在建和銷售面積及金額佔比都是4成多，但目前的土地儲備中，成都已經佔到61%，花樣年已經成為成都地區最有影響力開發商之一。花開中國尚需努力，花開成都已然實現。

房地產股的估值方法

讓我們先看一下HK1777過去5年的杜邦分析表：

表1：HK1777的杜邦分析

從上表我們可以發現，HK1777過去5年的基本財務指標趨勢向好，以目前3.5倍的PE，0.68的PB，4.26%的派息率，對應20%的ROE，看起來估值是明顯偏低的。

但是，房地產是一個受政策影響很大的週期性行業，其市場估值與普通的製造業公司區別很大，簡單的PE和PB估值，可能並不是太有參考價值。另一方面，目前國內絕大部分房地產公司，由於近些年都在開足馬力拿力和開發，其經營現金流和自由現金流幾乎都是負數，所以用DCF來做絕對估值也不合適。

筆者此前從未接觸過房地產業，對其具體經營幾乎一無所知，但房地產業對我們的經濟生活影響巨大，上市公司中的房地產股，以及有地產業務的其它行業股票比重非常大，這都使得我們有必要對這個行業的股票做一些學習和瞭解。

在查閱華樣年過去三年的財務報表，並對比國內地產業的龍頭萬科（000002SZ）的財報後，筆者認為以地產公司的土地儲備，按它過去和現在的銷售淨利率，推算出土地的淨資產價值，再按一定的安全邊際折成現值，可能是一個比較合理的估值方式。

而對於地產公司股價中短期的目 標值，則主要以在建項目可售面積、預計竣工面積和已簽約的合同銷售金額及預收的按金為依據，結合公司自身的開發進度和特點，估算出未來一年的營業收入及淨 利潤，從而得出市盈率，並與地產同行的平均估值比較，來推算股價的目標值和估值水平的高低。

巴菲特說，股票估值只是求得一 個模糊的正確，不需要精確的錯誤。事實上，由於股票市場動盪多變，而房價漲跌和成交量對地產股的淨利率影響又極大，所以地產股的研究分析尤其困難。當然， 本人從未接觸過房地產業的營運，也沒有深入研究分析過地產股，能力圈可能才是問題的關鍵。無論如何，還請容筆者先做一些稚嫩的推算和分析，希望能拋磚引 玉。

花樣年的兩種估值

通過查看花樣年2011年的年度報告，筆者簡單整理了如下土地數據：

表2：HK1777的土地情況

注1、       大溪谷項目共156萬平，地價281元/平米；桂林項目223萬平，地價393元/平，其它項目均價不到1000元/平米。

注2、       花樣年2011年合同銷售金額70億元，面積74.6萬平米，銷售均價為9383元/平米，按2011年21%的淨利率計，每平米建成出售利潤約為1970元。

花樣年目前在建和待建的土地，基本處於三四線城市，一二線城市比例極少，詳情可以參閱2011年年報和中報。雖然花樣年的土地位置三四線居多，但它的開發項目在當地偏高檔，如下圖：

因此，花樣年的項目，整體受「三限」（ 限購、限貸、限價）影響相對要小，故其土地建設和變現情況相對樂觀。

我們假設未來5-10年，房價能基本維持目前水平不變，建安成本及稅費率也基本維持現有水平，那麼花樣年827萬平米的土地儲備，可實現利潤163億元，加上目前的淨資產58億元，淨資產價值合計為221億人民幣。考慮到折現率，我們給予50%折扣，故估值110億人民幣，折每股2.6港元，較現價有175%的上升空間。如果未來房價下跌10%左右，按每平米1400元利潤估算，則每股折現價約為2港元。

我們再測算一下花樣年2012年的營業收入和淨利潤。筆者查閱萬科的財報，發現萬科的資產負債表上的預收賬款，基本與次年損益表上的營業收入一致。比如2010年末的預收賬款與2011年的營業收入都是700多億，而2011年的預收賬款是1100多億，由此我們可以簡單估算出萬科2012年的營業收入大概是1100億左右。

萬科的特點是周轉高、開發短、毛利低、回款快，其土地儲備基本只夠3年的開發量，其動工到封頂預售的期間約1年，簽約收款到交房確認收入的期間也是1年左右。萬科的這種模式的優點是對政策和市場的應變和適應能力強，財務風險小。缺點是享受土地增值額小，不過繳納的土地增值稅相對也要少些。在近兩年中央對房地產的堅決調控下，萬科聲稱已經準備2012全年過冬，並且對國家政策表示全力支持，這種表態也證明了其經營模式的優越性。

反觀花樣年，2011年竣工面積約70萬平米，預計今年竣工80萬平米左右，按這個進度，現有的土地儲備能開發10年以上。如果扣除成都大溪谷和桂林2個計劃按15年期開發的項目，那也可以開發6年以上。在目前房價走勢不明朗的背景下，儲備過多無疑增大了風險和不確定性。

筆者曾致電花樣年，投資者關係部的工作人員說，公司每年的合同銷售金額中，有4成左右為現房，也就是說這部分合同銷售不會像萬科那樣進入預收賬款科目，而是直接列入了當期的營業收入。另外，簽訂的合同中，由於寫字樓和商舖等商業地產較多，所以有40%的合同是一次性付款的，整體可以達到70%左右的劃款率。

按目前資產負債表上預收按金26.2億來推算，對照上邊的比例，估計2012年營業收入為62億元。由於公司2011年營業收入為56億元，但實際合同銷售達到70億元，公司聲稱2012年保守規劃合同銷售72億元，我們取70億元做營業收入，並假設今年因房價小幅下跌，毛利率下滑10%左右，淨利率由2011年的21%下降到15%，則2012年淨利潤約為10.5億元（略低於2011年的11.5億元），EPS0.25港幣，按目前香港主要地產股7倍左右平均的PE估值，合理價位1.75港元。

1.75港元對照前邊按淨資產價值法估算的2.6元、2元，我們取中間數2港元，相較目前市場價0.96元有108%的估值空間。

風險和不確定因素

通過上邊的兩種推算方法，我們基本能對花樣年的估值有一個方向的判斷，但有一些風險因素也是必須重視的：

風險一：花樣年2011年的負債率較2010年有所下降，有息負債也維持在55億人民幣左右未變，但最近三年手持現金額逐年下降，目前已經只有13億元。雖然公司今年新開工項目也從去年的188萬平減小到100萬平，並且從去年起已經不再大幅拿地，公司也對項目建設和完工銷售表示樂觀，但流動比率從去年的1.73倍下降到目前的1.51倍，表明短期償債能力有隱憂，故不排除公司增加貸款或採取其它融資手段；

風險二：公司在目前規模尚不是太大的情況下，重點開發城市綜合體項目，並且自有的酒店等投資物業迅速增長，目前已經達到24億元，由於這些投資物業前期回報低下（2011年綜合回報僅2%），故佔用公司資金比例相對較大。雖然公司表示開發酒店等自有物業長期有利於提高住宅和寫字樓價位，也可以籌劃調劑土地增值稅，但是這對於公司的現金流來說，無疑是一種考驗。當然，大股東的背景和實力也許可以提供一些保障。

風險三：國內外經濟的不景氣，特別是國家對房地產價格合理回歸的調控政策，給公司的開發和銷售，以及毛利率和淨利率帶來了較大的不確定性。並且，由於公司在09年和10年拿地較多，目前土地儲備可開發時間較長，這也給公司的長期現金流和償債能力帶來壓力。

總的來看，花樣年以重點發展城市綜合體，以三四線城市為核心，有意突圍「三限」的戰略符合公司的長遠利益，而今年前2個月的銷售情況也不錯，目前的股價對比上述估值，似乎具有較大的安全邊際。但是，房地產業對政策的高敏感性，決定了股價的高不確定性。因此，對房地產股的判斷，也許信心比估值來得更重要。

申明：以上估值分析僅為學術探討，不構成投資建議，本人未持有上述相關股票。

今早看了一個報導，國家能源局近日發佈了3月份全社會用電量等數據。3月份，全社會用電量4160億千瓦時，同比增長7%。1—3月，全社會用電量累計 11655億千瓦時，同比增長6.8%，增速比上年同期回落5.9個百分點。分類看，第一產業用電量190億千瓦時，同比下降3.0%；第二產業8385 億千瓦時，增長4.5%；第三產業1398億千瓦時，增長13.0%；城鄉居民生活1683億千瓦時，增長15.5%。

如果除去城鄉居民生活用電，企業等非居民用電實際增長只有5.5%。過去10年來，中國的GDP可比價格增長率一直和用電量增長率差不多，金融危機以來， 用電量還明顯超過了GDP增長率，按照這一規律，我們可以推斷，1季度中國的GDP可比價增長率，估計沒有8.1%，很可能在5%以下。

按國家統計局公佈的數據，2011年1季度GDP是9.63萬億，今年1季度是10.8萬億，絕對量增長12%，那麼，大家認為中國真實的CPI是 3.8%還是可能達到10%呢？如果把通脹扣除後，GDP有8.1%嗎？是統計局公佈的8.1%可信，還是用電量增長率做參照更可信？

很多人都預計中國的GDP增速可能在二季度見底，但目前看來，似乎並無拐點跡象。上個月，溫總理在做政府工作報告時把今年的GDP增速主動下調到了7.5%，這也表明2季度GDP未必能見底。

從當前的宏觀環境來看，出口形勢仍然極不明朗，消費一時半會難見效果，所以投資這劑毒藥不排除再度祭用。鴉片抽慣了，想戒不容易，在既得利益集團的威逼利誘下，我看飲鴆止渴的概率不小。

今年M2的計劃是要增長14%，一季度實際增長13.4%，高於GDP實際金額12%的增長率，其中3月份貢獻較大。現在的情況是很多想貸款的企業沒資格 沒抵押品，有能力貸款的企業沒意願，所以央行想放水，都還不見得容易。央行放水也意味著通脹難消，中國經濟很可能演變成滯脹。發展委說，適當通脹有利於經 濟增長，那蒼井老師還說適當SY有意心身健康呢。

對A股的影響，我覺得一方面是貨幣投放增長，錢沒地方投資，資金推動股市；另一方面是經濟增長逐季下滑，去年3季報時A股除銀行股外，非銀行股利潤同比增 長還有9.2%，到四季度時非銀行股的利潤同比已經沒有增長了，而中報時還有近2成的增長，可見下滑速度非常快。按這個速度推測，今年一季報非銀行股的利 潤很可能同比負增長一成，今年二季度不排除同比下滑2成。

資金的增加和利潤的減少，會從多空兩個方向影響股市，由於目前A股大盤估值水準處於歷史低位，但與此同時，估值結構又非常畸形，除銀行外的其它股，特別是 中小盤股的估值並不低，所以今年A股很可能會維持窄幅震盪，上下兩難。我個人還是比較樂觀的預計，今年會是小牛市，至少有些個股是可以持有和買入的。

操作方面，我一直是滿倉換股，去年下半年將20塊的格力換成20塊的宇通後，產銷增長和校車事故的雙重利好，催使宇通走出了一波獨立行情，對我今年A股的收益貢獻巨大。另外，蘇寧也開始轉為盈利，另兩個股中國神華和中國平安（用招商銀行換入）目前略虧，組合表現良好。

港股就沒有這麼幸運了，估值習慣和資金運動規律以及其它的一些市場規則不瞭解，使得A股的經驗反倒起了負作用，節奏一直都調整不過來，很是讓人迷茫。去年 大幅跑輸恆指，今年恆指沒跌，但我的組合也沒漲多少，重倉股956新天綠色能源和8058羅欣藥業業績增長都放緩，好在分紅大幅增長，但股價還是持續低 迷。傷心股1068雨潤食品更是如墮深淵，按公司的說法是今年中報業績都沒法復原，不知道大股東要調賬到幾時，做多的小散似乎沒人站出來抗議和控告。

A股相對港股單純，不論是大股東還是小股東，是機構還是散戶，大家基本都只能一門心思往上炒，做空動能小。港股大股東與小股東經常是對手，機構與散戶共同 利益也少，反正上漲和做空都能獲利。特別是大股東，上漲可以高位配股套現，跌殘了可以落井下石再來個私有化，股價怎麼走都有從容應對之策。大股東橫衝直撞 完全不需要遵守什麼規則，小散一天到晚如同槍林彈雨中穿行，香港市場簡直比舊社會的上海灘還糟糕。

想來想去，炒港股，要麼就跟隨大流搞投機玩趨勢。要麼就完全鑽進去，真正把公司吃透，並且還要給自己加多幾層防護罩，否則分分都可能被流彈擊中，被地雷掀 翻。不過，我還是安慰自己，塞翁失馬，焉知非福，失之東隅，收之桑隅。看問題得多個角度，缺點可能也是優點，強處往往也是短處，價值投資者不應該畏懼市場 波動，而應該利用這種波動，市場的強大往往也正是它的脆弱之處，關鍵還是要在失敗後調整好自己的位置。

綜合分析地產股的淨利潤率、周轉率、權益槓桿，雖然目前地產股估值低、業績好，但整個行業很可能已經過了鼎盛時期，估值方式將重建。

                                         證券市場週刊特約作者  歲寒/文

雖然近兩年房地產上市公司的收入和利潤表現驚豔，但在國家對商品房「三限」（ 限購、限貸、限價）和促進房價合理回歸的政策背景下，地產股始終無法重振雄風，估值水平的不斷下降讓投資者對地產股的困惑與日俱增。抽取A、H股中10家地產股來分析，從它們的基本財務指標中可以看到，平均7.7倍的PE和1.6倍的PB，22.7%的ROE，估值似乎很有吸引力。

地產股真的便宜嗎？現在的財務指標中有哪些隱憂，未來的業績是否可以持續支撐其估值？

時間：截止4月20號       單位： 收入單位為億元（部分香港上市地產股記賬本位幣為港幣，此處忽略）

淨利潤率接近極限

筆者嘗試從杜邦分析法的三個方面來做一些簡單的論證。

先看淨利潤率，表一中的均值為20.8%，最高值為中海外發展（00688. HK）的31%，最低值為萬科（000002.SZ）的15%。這樣的淨利潤率在各行業中明顯處於較高水平，因為A股的整體淨利率只有9.3%，其中非金融業只有5.5%，那麼地產股的淨利率還有提升的空間嗎？

在此之前，有必要先瞭解一下房地產的稅收政策。房地產業主要有三種稅，其一是營業稅及附加，徵收率為銷售收入的5%+0.6%；其二是所得稅，徵收率為稅前利潤的25%；三是土地增值稅，這個稅是房地產業特有的，且影響特別大。

土地增值稅的主要作用，就是用來調控房價，其計稅方法為超率累進，即增值比例越高，稅率也就越高。在銷售收入扣除開發成本和費用後，毛利與成本費用的比例在20%以下的，稅率為0；50%以下的，稅率為30%，100%以下的稅率為40%，200%以下的為50%，200%以上的為60%。

土地增值稅的存在使得房產地開發企業的淨利率受到了限制。我們可以簡單計算一下淨利率的最高限值。假設一套商品房的銷售價為100萬元，開發成本為0，那麼首先要交5.6萬元的營業稅及附加，然後應交土地增值稅（100-5.6）*60%-5.6*35%=54.68萬元（35%為速算扣除比率），最後還要交所得稅（100-5.6-54.68）*25%=9.93萬元。所以稅後淨利潤為100-5.6-54.68-9.93=29.79萬元，即淨利率的極限是29.79%，而應繳各種稅收的極限是房價的70.21%。實際操作中，可能因為稅款徵收的時間性差異，以及一些稅收優惠和補貼，會有短期內超過這一極限的可能性。

儘管目前的房地產企業的土地成本普遍不到房價的10%，但畢竟還是需要成本的，加上建安和管理、銷售、財務等費用，所以20.8%的均值，恐怕已經是接近行業極限了。萬科以前一直實行少拿地、速開發、快回款的策略，通過提高周轉，在減小毛利率放棄一些土地增值額的同時也少交了土地增值稅，用薄利多銷規避了行業和政策變化的風險。在近兩年政府對房地產的調控力度不減的背景下，萬科聲稱已經準備2012年全年過冬，並且對國家政策表示全力支持，這種表態似乎證明了其經營模式的優越性。

周轉率提升困難

A股上市公司在扣除銀行股後，周轉率的均值大概是0.8。表一中地產股的平均總資產周轉率只有0.29，非常低，萬科的周轉率還低於行業均值，不過如果扣除預售款後，其周轉率提高到了0.37（即萬科的資產和負債兩邊同時減少1111億元預收購買款，而當期結算銷售收入不變，所以周轉率會上升）。

要提高周轉率，途徑主要是兩個，一是提高銷售收入，包括房價和面積的提高；二是減少在建和待建土地，即減少存貨和土地預付款的佔用。那麼，目前的儲備用地情況如何呢？

在4月17日國土資源部的一次會議上，有官員表示，目前全國在建的土地達到48億平米，相當於過去3年的年均供應量的4倍。按商品房比例及容積率換算後，同樣差不多相當於過去3年商品房銷售面積的4倍。

數據來源：國家統計局

過去10年，商品房銷售收入年複合增長率高達28.4%，面積複合增長率達到17.3%，那麼未來10年還能保持這樣的速度嗎？國土部公佈的48億平米在建土地，是目前全部的儲備土地嗎？

從表三來看，10家公司合計在建土地約為2011年簽約銷售量的3倍，上市公司的數據略好於國土部公佈的全國數據。除了在建面積外，還有一個待建面積，即已經完成招拍掛後的規劃面積，兩者合計的總土地儲備量（含已竣工面積）約為2011年簽約銷售量的10倍。有的公司如花樣年（01777. HK）還披露了框架協議面積，即政府已經做出讓規劃並與企業達成合作意向但尚未招拍掛的面積，花樣年的框架協議面積達到2011年簽約面積的7倍！

如果以此來推算，全國商品房總儲備面積（只計算已經招拍掛後的部分，框架協議不算）估計高達110億平方米以上，根據國家統計局發佈的2011年房地產數據，按住宅面積佔80%左右來推算，全國商品住宅儲備面積估計達到88億平米以上。

有一點務必注意，表二和表三隻是商品房的數據，限價房、經適房、各種個人和集資房及福利房並未包含在內。去年10月份住建部姜偉新部長曾表示，中國的城鎮人均住房面積已經從1998年的18.7平方米，增加到31.6平方米，按去年全國城鎮人口6.7億計算（佔總人口的一半），合計住房面積約為212億平米。因為終結福利房是在1998年以後，而1999年至今全國商品房總銷售面積為72億平米，按80%為住宅比例估算為58億平米。1998年末中國的城鎮人口為3.8億，那麼當時的城鎮住宅為71億平米，1999年至今興建的非商品住宅為83億平米，即非商品住宅建設量比商品住宅還要多。

以目前88億平米的商品住宅儲備量，再加上非商品住宅在建待建量，如果保持人均31.6平米的住宅面積不變，人口總量也不再大幅增長，那麼現有的總儲備量足夠完成中國的城鎮化，達到歐美發達國家80%以上的城鎮化率水平，而農村的住宅則可能大量空置。當然，如果3口之家居住95平米不夠，或者房子的使用壽命只有20年，那就另當別論。

也就是說，目前的房地產企業在不再拿新地的前提下，保持2011年的銷售水平，10年內就能完成中國的城鎮化。當土地供應足夠時，就已經沒有供需矛盾來推動房價的上漲了。實際上，中國的城鎮化率並不可能在10年內完成，所以房地產未來很可能從供不應求轉為供過於求。那麼房地產企業的銷售收入提高的空間將相當有限，甚至可能整個行業淨減少。如果房地產企業不再拿新地，則總資產和負債可以同步減少，所以總資產周轉率會基本保持不變，提高空間有限。

權益槓桿難以加大

表一顯示，10家地產股的平均負債率為73%，由於房地產公司都有大量的預收款，像萬科這樣的企業，基本上在封頂可預售時，就已經收到了房款，而實際交房結算一般是一年以後，其預收款差不多等同於下一年度的銷售結算收入。所以我在表一中單獨列了一個扣除預收房款的負債率，均值是64%。

目前A股扣除金融業後的平均負債率為63.3%，所以地產股即使扣除了預收款，其負債率也已經不低，再提高槓桿的空間有限，也很危險。儘管扣除預收款後的負債只有一半左右是應付息的貸款或債券，但那些不需付息的應付建安費、土地出讓費和稅金，也還是需要按時償付的，有償債風險。

低周轉的企業需要高槓桿和高淨利潤率來獲取一個較好的淨資產收益率，低周轉往往由企業的生意模式所決定，一般很難做出大的改變。高槓桿容易導致高財務風 險，不論這個槓桿是否需要付息，其財務風險只是大小和長短有所區別而已。而當行業的供求關係出現拐點時，高利潤率將難以維持。

結合上述利潤率、周轉率、負債率或權益槓桿的分析，雖然目前房地產業的ROE很不錯，PE和PB估值低，預收房款數據也表明今年的銷售收入和利潤應該會同比2011年繼續增長，但整個行業很可能已經過了鼎盛時期。當一個行業不再成長，估值方式就必將重建。

    2011年，全國商品房銷售金額達到5.91萬億元，如果加上非商品房銷售，合計金額可能高達近10萬億元。再算上地產直接相關的產業，房地產對GDP的影響應該已經超過4分之1。當房地產這個引擎熄火後，中國經濟將何去何從？

（作者申明：此文僅代表作者個人觀點，本人未持有文中所提及股票。）

剛才看兩個經濟學家的幾篇帖子，發現他們的數據並不是太嚴謹。比如李迅雷寫：

「從資產配置的比例看，中國投資者配置最多的資產是商品房，中國商品房總市值應該超過100萬億，而股票總市值只有20多萬億。從過去10年各類資產的年均漲幅看，房地產因各地漲幅不一，沒有權威統計，估計年均漲幅20%應該有的。」

經濟學家怎麼能在這麼重要的數據上用估計呢？我自己上次就用統計局公佈的商品房銷售面積和銷售額計算了過去10年的全國房價，年均漲幅沒有20%，應該是 10%左右。而李迅雷估計的商品房總市值超過100萬億也不對，把城鎮非商品住宅也算進去的話，那100萬億差不多，據我推算，城鎮的非商品房是超過商品 房的，因為目前城鎮存量住宅是212億平米，99年福利房退出至今新建商品房才72億平米，2011年全國商品房銷售均價是5378元/平米。

看陶冬的文章，也有錯誤，比如頁岩氣的問題：

他說自己是經濟學家分析能源，肯定不合適。結果我還真發現他一個數據錯誤了，並且他的整個分析都太樂觀。

美國2010年的頁岩氣產量他寫成48億立方英呎，而中國2015年規劃產量是65億立方米，我一看就知道數據錯了。前邊的單位是立方英呎，後邊是立方米，中國怎麼可能是美國的50倍產量呢？中國現在連勘探都沒搞呢。我搜索資料發現美國2010年的產量是1378億立方米，我把它換算成英呎，是4.8萬億立方英呎，多一個點和一個萬，我想這應該不是筆誤，應該是陶冬對數字不夠敏感。

陶冬和李迅雷的水平我是非常佩服的，很多觀點我都非常認同，他們是我學習的榜樣。我寫上邊這些東西，其實並不是有意要挑人家的刺，人有錯誤在所難免。但做 為名人，我認為說話寫文章可以儘量嚴謹些，因為很多人會把這些數據當成權威來學習和運用，所以名人會有一種責任和義務。不像我這種沒文化的草根人士，吹得 天花亂墜寫得錯誤連篇也沒多大關係，呵呵。像郎咸平這種所謂的經濟學家，我發現他就常常信口開河，數據錯誤那真是不計其數，害人不淺啊。