利東邨未補價實呎7874元 膺全港公屋王
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GS(14)@2017-10-03 09:21:54http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6095&issue=20171003
【明報專訊】市場再現公屋王。市場消息指，鴨脷洲利東邨東昇樓高層17室，實用面積381方呎，日前以300萬元（未補地價）轉手，呎價高見7874元，創全港未補地價公屋單位呎價新高。新紀錄呎價稍高於今年4月份由香港仔華貴邨以實呎7860元所創下的紀錄。原業主於2005年以約21萬元購入（未補地價），帳面獲利279萬元或13倍。
城中駅3房925萬破頂
新盤向隅客繼續回流二手市場。市場消息稱，將軍澳城中駅9座極高層H室，實用面積650方呎，3房1套間隔，望海景，以925萬元售出，成交價創屋苑同類單位新高，較上月888萬元的高位再調升4%，實呎14,231元；原業主2006年以380萬元購入，持貨11年帳面獲利545萬元或1.4倍。
二線屋苑追落後，頻錄破頂成交。市場消息指，葵涌廣場2座高層B室，實用面積536方呎，3房間隔，以新高價798萬元成交，實呎14,888元；原業主1990年以112萬元一手購入，持貨27年，帳面獲利686萬元或6倍。
上車客438萬購第一城凶宅同層戶
另外，十大屋苑之一的沙田第一城，有另類貨獲市場承接。中原分區營業經理招錦昌表示，沙田第一城49座高層B室，屬凶宅同層單位，實用面積284方呎，2房間隔，獲上車客以438萬元承接，實呎15,423元。原業主2014年6月以338萬元買入，持貨3年，帳面獲利100萬元或30%。資料顯示，該單位成交價較正常單位市價約460萬元僅低約5%。
國慶3天長假 十大屋苑19宗成交
另外，中原統計，於剛過去的周末，十大屋苑共錄15宗成交，較上周周末7宗大幅上升逾1倍，國慶3日假期更錄得共19宗成交。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，日出康城晉海銷情熾熱，大量向隅客回流二手市場，加上國慶3天假期睇樓氣氛活躍，二手成交明顯上升。向隅客主要回流至新界上車盤，以新盤入場單位價錢可以購入新界3房單位，加快二手承接，二手業主叫價持續企硬，議價空間只有1%至3%。
美聯住宅部行政總裁布少明表示，展望10月一手盤陸續登場，預期在新盤主導下，二手交投量持續反覆。
康山兩房未補價實呎11813 屋苑新高
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GS(14)@2017-10-09 12:34:38http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6306&issue=20171009
【明報專訊】居屋成交價媲美私樓，市場消息表示，鰂魚涌居屋王康山花園2座高層E室，新近以510萬元（未補地價）成交，單位實用面積431方呎、屬兩房戶型，實呎高見11,833元，創屋苑未補地價新高。
據悉，原業主兩個月前開始放盤，同於綠表及自由市場放售，叫價分別516萬及760萬元，最終獲綠表買家購入；原業主於1986年以30.33萬元（未補地價）購入，持貨31年，帳面獲利479.67萬元或近16倍。
爾巒4房額印鬆綁售1322萬
元朗錦田爾巒新近錄得3年額印稅SSD鬆綁貨獲利個案。美聯物業區域經理鄧涇渭表示，茵羅洛斯大道6A座中層B室，屬實用面積1157方呎4房雙套房單位，享內園景，原業主半年前放盤，當時叫價1400萬元，及後調整放售價至1360萬元，經議價後終以1322萬元易手，較半年前放售價減78萬元或5.6%，實呎11,426元。資料顯示，原業主於2014年4月以1003萬元購入單位，帳面獲利約319萬元，物業期內升值32%。
晉海向隅客702萬買領凱3房
另新地（0016）日出康城晉海熱賣，帶動同區二手成交。利嘉閣地產聯席董事梁敬嚴表示，一名曾入票認購晉海的買家，日前因未能購得單位，遂轉投同區二手，新購入領凱10座極高層左翼A室，為實用面積602方呎3房戶，成交價702萬元，實呎11,661元；原業主2013年以465.6萬元購入，持貨4年轉手獲利236.4萬元，物業升值近51%。
香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳君傲灣3座高層A室，實用面積651方呎3房1套戶，以890萬元易手，實呎13,671元，為屋苑本月首宗成交；原業主於2005年以377.7萬元一手購入，現易手帳面賺逾512萬元或1.4倍。
本財年暫錄8宗矚目補價 涉逾886萬呎
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GS(14)@2017-10-15 14:12:38【明報專訊】補地價過去一直是發展商補充土地儲備的重要來源，不過自2012年梁振英上任特首後，矚目補地價項目可謂絕無僅有，惟今個年度（包括梁振英最後6個月任期），已有數個大型項目完成補地價，如新地（0016）屯門兆康第54區及西貢十四鄉，預計合共已提供超過886萬方呎樓面。
新地十四鄉最矚目 料逾百億
本報統計，今個財政年度，未計上文所提及、由恒地（0012）持有的數個項目，市場已有8宗較矚目項目（以補地價金額達1億元以上、非港鐵上蓋的住宅或商住項目計）完成補地價，涉及可建樓面達886萬方呎，創近年新高。有關情况與2012年梁振英上任特首後的情况截然不同。2012至16年間，每年完成補地價項目介乎2至7宗；2013年僅2宗， 最多為2014 年（7宗）。反觀今年，至上月15日已有8個項目完成補地價，比2014年全年多1宗。
今年已完成補地價項目中，以十四鄉最矚目，涉480萬方呎樓面，市場預計補地價勢逾百億元，其中鄰近馬鞍山濾水廠地皮，已獲批建17幢16至25層高分層住宅大廈、1幢2層高教堂及1幢2層高商業大廈，住宅樓面涉約215.5萬方呎。鄰近大洞禾寮一帶地皮，獲批建29幢6至22層高的分層住宅大廈、30幢3層高的洋房，並設1幢1層高商業設施，涉266.92萬方呎。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4990&issue=20171011
活化擬降門檻 免補價改成過渡房屋
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GS(14)@2017-10-15 15:17:16【明報專訊】林鄭月娥任內首份施政報告提出，政府正循不同方面，研究利便工廈轉型並釋放土地資源的策略，包括考慮重啓工廈活化計劃，提供誘因鼓勵舊工廈業主進行重建或整幢改裝，並探討如何在計劃下，為個別具發展潛力的產業如文化、藝術、創意產業以及合適的社區設施，提供合法及安全運作空間。
此外，針對個別舊工廈業權分散情况，政府會探討如何促進舊工廈加快集合業權，包括檢視適用於舊工廈的強拍門檻。另在顧及消防及樓宇安全的前提下，政府亦正繼續研究如何利便部分工廈改裝較低樓層，作為非工業用途，並檢討土地契約下「工業」及「倉庫」用途的定義和涵蓋面。
業界質疑成效未必理想
另報告中提及政府研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡房屋，普縉企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，參考過往活化工廈情况，若要成功改裝為過渡房屋，挑戰不小，當中有安全、交通及環境等條件需符合規格，成效未必理想。
中原工商部董事郭楚華認為，現時住宅單位需求殷切，不少舊式工廈地利位置優越，保養得宜，若政府放寬免補地價發展作住宅，讓合資格的市民入住，可短期紓緩住宅的需要，加上全幢工廈改裝，可更有系統地解決到消防等安全問題，實屬一個上佳建議，更可短期即時展開。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6807&issue=20171012
南濤閣李鄭屋邨 未補價「雙破頂」成交
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GS(14)@2017-10-18 05:15:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8335&issue=20171017
【明報專訊】特首林鄭月娥於首份施政報告中建議，將「綠置居」及「白居二」計劃恒常化，有市場人士表示或會刺激公屋及居屋第二市場的樓價。事實上，計劃實施前，居二市場上已連錄不少高價成交，其中香港仔南濤閣及深水埗李鄭屋邨，分別有單位錄得綠表「雙破頂」成交。
綠表客608萬入市南濤閣
據房委會最新公布數字顯示，本月截至16日止，公屋及居屋第二市場暫錄22宗成交，較上月同期的31宗略低29%。市場消息指，香港仔南濤閣3座高層D室，屬實用面積590方呎3房戶，單位原於綠表市場開價600萬元，最終以608萬元易手，實呎10,305元，除屬於屋苑首個做價突破600萬元的綠表單位外，其成交價及呎價均為屋苑綠表市場新高。
資料顯示，原業主2008年以197萬元（未補地價）購入單位，持貨逾9年，帳面獲利411萬元或逾2倍。
李鄭屋邨未補價實呎見7389元
此外，市場消息又稱，深水埗李鄭屋邨道德樓低層5室，實用面積494方呎，以365萬元成交（未補地價），實呎7389元。原業主2010年以140萬元買入（未補地價），持貨7年，帳面獲利225萬元或1.6倍。
南豐廣場2房實呎1.56萬破頂
另外，新地（0016）將軍澳日出康城晉海II已展開銷售部署之際，同區南豐廣場有2房戶呎價創出屋苑新紀錄。中原副分區營業經理伍錦基表示，南豐廣場5座高層G室，實用面積375方呎（建築面積511方呎），新近以585萬元成交，實呎15,600元，呎價創屋苑新高；原業主於2008年5月以204.3萬元買入，持貨9年，帳面獲利380.7萬元，單位期內升值逾1.8倍。同類單位本月亦曾以567萬元易手，實呎15,120元，是次呎價較早前成交呎價高出3.2％。
另外，中原地產高級分行經理李偉寧表示，小西灣藍灣半島2座中層F室，實用面積455方呎（建築面積650方呎），2房間隔，享園景，以755萬元易手，實呎16,593元，創屋苑2房新高成交。李續稱，原業主2014年8月以572萬元買入，持貨3年額印期已過，帳面獲利183萬元，單位升值32%。
恒地：新界項目將完成補價 建千伙
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GS(14)@2017-10-22 14:51:39【明報專訊】行政長官林鄭月娥首份施政報告未有提及新界農地轉換，但港資發展商仍積極透過換地，增加土地儲備。早前有券商指恒地（0012）有信心粉嶺、古洞北及和生圍於年底前完成補地價，其集團執行董事黃浩明雖然沒有正面回應，但「事先張揚」年底前將有完成補地價項目，並屬新界區，而相關項目將可建逾千個單位。
翻查恒地中期報告，該集團持有的新界農地土儲面積達4490萬方呎，現時已就5幅位於粉嶺北、古洞北的土地申請換地（補地價發展），5幅地皮涉及可建樓面面積達442萬方呎。
可留意的是，其中一幅位處粉嶺北的馬屎埔地皮，已於去年6月獲屋宇署批興建3幢16層高，以及另外2幢21層高住宅大廈，再加1幢兩層高住客會所及康樂設施，涉總樓面約60.28萬方呎，而涉及住宅單位約1500伙。市場預計，這幅地皮將於短期完成補地價手續。
粉嶺馬屎埔可建樓面逾60萬呎
對特首於施政報告中提出首置上車盤，黃浩明指概念是好，集團亦會支持，但一切要待政府公布詳情後再研究。另市傳恒地將大埔蕉坑項目轉作首置上車盤，他坦言早於上屆政府已就蕉坑發展向城規會申請，而首置上車盤是現屆政府提出，似暗指消息並不屬實。
此外，恒地（0012）昨日以逾10.49億元投得香港堅道73、73A、73B、73C、73D及73E號芬芳大廈，以可建樓面6.1萬方呎計，每方呎樓面地價1.73萬元，成功統一業權。
堅道芬芳大廈重建 總投資16億
黃浩明指，項目將重建商住大廈，鄰近半山自動電梯，故以細單位為主，實用面積約380方呎，投資額約15億至16億元，預計於4年多後完成整個項目。因毗鄰的伊利近街37至39號收購進度未能配合芬芳大廈，故芬芳大廈重建項目將獨立發展。
資料顯示，今年恒地積極併購舊樓，黃浩明稱，只是按進度進行，收購一般花上7年時間進行，沒計算今年用於併購所花費的金額。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3600&issue=20171018
田景邨售328萬 屯門已補價公屋之冠
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GS(14)@2017-10-23 12:34:14https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2706&issue=20171023
【明報專訊】一手新盤銷情暢旺，亦帶動二手公屋錄破頂成交。屯門一個已補價公屋單位，新近以328萬元易手，創屯門公屋自由市場新高紀錄。祥益地產營業董事胡志偉表示，上述破頂成交來自屯門田景邨日樂樓中層5室，獲外區客以328萬元（已補地價）承接，以實用面積366方呎計，折合實呎8962元，成交價創屯門已補價公屋新高。
據了解，原業主於2014年以159萬元（已補地價）購入單位，3年辣稅期滿隨即放售，最初叫價330萬元（已補地價），輕微減價2萬元後售出單位，持貨3年獲利169萬元離場，物業升值近1.1倍。
天晉3A期一房售價撲700萬
私宅方面，受惠新地（0016）開售將軍澳日出康城晉海II，將軍澳南二手市場亦屢創新高價。中原地產副分區營業經理伍錦基表示，同由新地發展的天晉3A期新錄1宗一房戶成交，為3A期高層C室、實用面積362呎，可望少海景，以696萬元易手，實呎19,227元，除創屋苑1房戶售價新高紀錄外，呎價相信亦是屋苑標準戶新高。
伍表示，原業主2014年10月以約577萬元購入單位，3年額印稅（SSD）屆滿後，早前開盤叫價700萬元，輕微減價後以696萬元售出，帳面獲利約119萬元或近21%。而對上一宗同類戶型成交，為3A座低層B室，實用面積352方呎，以620萬元售出、實呎17,614元。
天晉1期兩房945萬易手
與此同時，利嘉閣地產聯席董事梁敬嚴表示，將軍澳天晉1期6座高層C室，屬實用面積539呎2房戶，新近以945萬元易手，實呎17,532元，成交價創將軍澳全區2房戶二手新高紀錄，買家為新婚上車客。據悉，原業主2014年以665萬元購入，同樣是3年SSD額印稅期滿後便放售，持貨3年，帳面獲利280萬元，物業升值42%。
曼克頓山4房呎價2.62萬破頂
另市場消息指，荔枝角曼克頓山1座極高層B室，屬實用面積1383方呎4房大戶，連1個市值300萬元的車位出售，以3632萬元易手，實呎26,262元，新買家為區內換樓客，呎價創屋苑新高。據悉，原業主2008年8月以1700萬元購入單位，持貨9年，帳面賺1932萬元或1.1倍。就算扣除市值約300萬元車位，實呎亦高見2.4萬元，屬屋苑呎價高位。
青宏苑未補價658萬 新界居屋王
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GS(14)@2017-11-02 12:09:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5951&issue=20171102
【明報專訊】市場續錄居屋及公屋破頂成交。房委會公布，10月份全港共錄123宗居屋第二市場及公屋第二市場成交，較9月184宗下跌33%，其中青衣青宏苑A座低層2室，實用面積650方呎，3房間隔，成交價658萬元，實呎10,123元，以成交額計，貴絕新界未補地價居屋，打破沙田愉翠苑今年5月的636萬元紀錄。
黃大仙下邨實呎破萬 區內新高
另外，土地註冊處顯示，黃大仙下邨龍達樓低層15室，實用443方呎，單位原於自由市場開價約460萬，終以447萬元易手（已補地價），實呎10,090元，成交價創該邨新高外，亦創區內已補價公屋新高。代理表示，買家為持有香港身分證的印度籍買家，故不需付辣稅；原業主2011年以未補價188萬元買入，單位於今年6月已補地價。
溱柏首宗4房1015萬二手成交
至於私樓方面，元朗溱柏上月錄逾20宗成交，包括一宗入伙後首宗4房二手成交個案。中原分區營業經理王勤學表示，溱柏6座中層D室，實用面積946方呎，4房加儲物房間隔，以1,015萬元連車位易手，實呎10,729元。原業主2013年9月以892萬元向發展商一手買入，持貨4年帳面獲利123萬元或14%。
爵悅庭1房675萬沽 同類新高
荃灣西新盤熱賣過後，部分買家回流至二手市場。中原副分區營業經理郭德信表示，荃灣爵悅庭新錄得南爵軒高層A室易手，單位屬實用469方呎1房戶（建築652方呎，可間作2房），以675萬元沽出，創同類單位新高價，實呎14,392元（建呎10,353元），新買家為用家。原業主於2012年以448萬元購入，帳面獲利227萬元，持貨5年升值51%。
南灣大廈銀主盤2230萬成交
近月南區錄得個別豪宅銀主盤放售，其中淺水灣南灣大廈銀主盤剛錄易手個案。利嘉閣分行經理梁志偉表示，南灣大廈低層A室銀主盤，實用面積約1,112方呎，2房連一套房間隔，近月淪為銀主盤，最新以約2,230萬元售出，實呎20,054元。原業主於1986年8月，以約141.9萬元購入，持貨逾31年，單位帳面升值約2,088.1萬元或15倍。
黃竹坑站補價10月急升三成 2期涉逾52億 每呎10576元創鐵路新高
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GS(14)@2017-11-07 12:10:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3603&issue=20171107
【明報專訊】樓價持續破頂之餘，補地價亦見急升。港鐵（0066）上周接獲37份發展意向書的黃竹坑站2期發展項目，昨日起正式招標。市場消息指項目補地價達52.1381億元，以可建樓面約49.3萬方呎計，每呎樓面補價高見10,576元，以呎價計創歷年來鐵路上蓋項目新高，同時亦較今年1月黃竹坑站1期每呎樓面補地價8119元為高，10個月急升三成。
明報記者 甘潔瑩
上述項目將於下月1日截標，發展商除需負責補地價外，另亦需要出價競投，價高者得。黃竹坑站2期發展項目補地價大幅上漲，惟港鐵卻降低項目的分紅比例，採取固定分紅比例三成，較今年初黃竹坑站1期，固定分紅比例35%略低。資料顯示，黃竹坑站1期發展項目，今年2月底由中資中國平安保險（2318）旗下平安不動產資本，伙拍本地建築商路勁基建（1098）爆冷擊敗一眾財團奪得項目展權，據悉中標價約65億元，連同46.84億元補地價計，即總地價逾百億元，每呎樓面地價約1.9萬元。
市場料項目估值逾百億
黃竹坑站2期物業發展為純住宅項目，地盤面積92,570方呎，可建樓面約49.3萬方呎，預期可建成2座住宅，提供不少於550個、不多於600個單位。
市場估計，項目估值介乎約88.7億至103.5億元，即每方呎樓面地價約在1.8萬至2.1萬元水平。中原測量師行執行董事張競達表示，港島區地鐵上蓋地皮供應罕有，2期鄰近1期發展，料每呎樓面地價與1期相若，由於2期每呎樓面補價逾1.05萬元，故調升項目估值，項目連同補地價每呎樓面地價，由最初估算的1.9萬元，調升至2萬元，估計地價將近百億元。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文預計，除資金雄厚的發展商外，料部分發展商將合組財團競投，以便分攤發展風險。
不乏中資遞交意向書
黃竹坑站2期發展項目上周四截收意向書，當時共收到37份意向書，比今年初第一期推出時共收39份意向書少兩份，港資與中資紛遞交意向書，港資包括長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、會德豐（0020）、遠展（0035）、英皇國際（0163）、鷹君（0041）、嘉華（0173）、南豐、華懋、路勁基建（1098）、泛海（0129）、建灝地產、帝國集團、爪哇（0251）、莊士（0367）、麗展（0488）等；另中資包括中海外（0688）、海航系香港國際建投 （0687）、龍湖地產（0960）、中信泰富、龍光地產（3380）等。
新地十四鄉傳補價逾150億 歷來最大宗 呎價3200元
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GS(14)@2017-11-08 07:19:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1917&issue=20171108
【明報專訊】新地（0016）今年9月透露已完成西貢十四鄉補地價項目，新地及地政總署一直未有公布補地價金額，昨日市場傳出，有關補地價金額逾150億元，以483萬呎樓面計，每呎樓面補價約3200元，總金額打破2009年恒地（0012）馬鞍山落禾沙項目、以約96億元所創下最大宗農地轉住宅的補價紀錄，每呎樓面補價則略低於8年前落禾沙每呎補價3252元水平。
明報記者 甘潔瑩
本報就西貢十四鄉補地價事宜向地政總署查詢，地政總署回覆指，相關發展屬一宗換地申請，評估土地補價是以土地當時的十足市值為評估基礎，評估土地價值時，會考慮各方面因素，包括市場物業價格及地契條款限制，例如地契中要求為發展所進行的基礎設施，以及根據城規會給予規劃許可所訂的各項條件等。
地政署指評估地價考慮多方因素
對於市傳補價金額逾150億元，新地副董事總經理雷霆回應稱，數字不評論，只謂非常高興能與政府達成補地價，項目正進行前期設計中，稍後會公布更多細節。另集團積極爭取農地轉用途，希望增加更多住宅供應，對樓價平穩發展有幫助。新地副董事總經理黃植榮昨出席另一場合時亦指，十四鄉項目的補地價協議是根據建築成本而定，強調價錢「絕對合理」。他又指，項目屬「生地」，與「熟地」不同，目前未有基建網絡，前期規劃、時間、設計和施工費用均龐大，發展至少需3至4年，故不能與「熟地」直接比較。
雷霆：續爭取農地轉用途
對於西貢十四鄉每方呎樓面補價較8年前的落禾沙低，高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，項目補地價合理，不認為政府估價偏低，因以現時建築成本每呎逾5300元計，加上基建發展開支等，該地每呎發展成本已逾1萬元，連同發展利潤計算，日後推售每呎最少逾1.5萬元。
西貢十四鄉項目涉及約483萬方呎，相等於一個天水圍嘉湖山莊，可見規模龐大，為近年罕見，項目已獲屋宇署批出兩份發展圖則，包括去年12月鄰近馬鞍山濾水廠的地皮，獲批建17幢16至25層高分層住宅大廈、1幢2層高教堂及1幢2層高商業大廈，住宅樓面涉約215.5萬方呎。
測量師料每呎成本逾萬元
而今年4月，位於鄰近大洞禾寮一帶的地皮，獲批建29幢6至22層高的分層住宅大廈、30幢3層高的洋房，並設有1幢1層高商業設施，涉及266.92萬方呎。
與此同時，項目北面地皮將建逾27萬方呎康樂設施，包括高爾夫球會、運動中心、公眾停車場等。
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GS(14)@2017-11-08 07:20:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3462&issue=20171108
【明報專訊】新地（0016）今年積極補充土儲，於今年先後完成兩個大型項目的補地價，分別為屯門兆康第54區的商住項目及西貢十四鄉項目，另於上周成功以50.6億元購得長沙灣興華街西對出臨海酒店地，涉資逾266億元，3個項目合共提供805.6萬方呎的發展樓面。
長沙灣住宅地王志在必得
新地副董事總經理雷霆昨日亦表示，將積極競投本周五截標的長沙灣住宅地，而測量師預計臨海住宅地每方呎樓面地價可達1.4萬至1.8萬元，估值138億至178億元。若新地成功投得該地皮，預料投放於發展地皮的金額將逾400億元，明顯對本地樓市投下信心一票。
5項目全數未推出市場
新地對上一次瘋狂吸納地皮，要追溯至2015年，當時新地於年內吸納5幅全新地皮，包括港鐵西鐵線元朗站發展項目、輕鐵天榮站發展項目、大埔白石角科進路與博研街交界地皮、屯門第16區海榮路與恆富街交界地皮，以及市建局馬頭角北帝街及新山道重建項目，涉及資金逾150億元，可建總樓面涉逾381萬方呎，無論地皮數量及金額均居發展商之冠，成當年買地大贏家。值得留意，上述五個項目全數未推出市場。
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