王震宇：港府應跨部門形式增供應 倡加快農地棕地工廈轉用途
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GS(14)@2017-04-13 11:06:27http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1914&issue=20170413
【明報專訊】港府本周二宣布修訂辣招，自昨天起首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳付15%新稅率，預料對近月熾熱的樓市有降溫作用，惟專家普遍認為，本港樓價於2003年第二季以來大漲小回勁升4倍，供應不足是癥結所在，增加住宅供應才是治本。Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇接受訪問時建議，港府應成立跨部門領導小組統籌全局，推出限時折扣優惠，促使目前持有農地、棕地及工廈的私人業主，加快為有關土地補地價改成住宅用途，短期大幅增加住宅土地供應應市。
明報記者 葉創成
候任行政長官林鄭月娥本月初接受傳媒訪問時透露，她將多管齊下增加住宅土地供應，包括發展私人發展商現持有的大量新界土地，她當時說：「私人發展商現在有很多土地庫，例如新界農地及棕地，但今天政府的規條和程序，令到這些土地的潛力或許不易釋放出來。」
記者翻查部分地產股最新年報或業績報告資料，截至去年底止，恒基地產（0012）、新鴻基地產（0016）及新世界發展（0017）均持有逾千萬方呎新界農地，有關面積均高於其發展中住宅的土地儲備（見表）；假若這些農地能夠加快補地價轉換為住宅用途，本港住宅供應料將顯著增加。
以限時優惠 鼓勵發展商補地價
王震宇分析，目前各大發展商持有的新界農地大部分屬多年前已購入，成本呎價料低至數百元，故他們繼續持有農地機會成本不高，可等日後樓市回落後再補地價；故他建議，港府可推出限時優惠政策，鼓勵發展商盡快補地價，並且規定經由此優惠取得的住宅地皮，須於一段時間內興建成現樓出售，令住宅供應可盡快到位，「多年以來，農地補地價轉換成為住宅地一直是發展商與港府之間的重大博弈。近年港府不想被指賤價賣地，故在補地價的價錢上企硬，程序亦較冗長；但我覺得，假如港府真的希望增加供應，日後可提供補地價優惠，例如在1年內完成可獲8折，1至2年內完成可獲9折，並且增加仲裁專員以加快補地價的時間」。
除了以限時優惠鼓勵發展商盡快補地價外，王震宇認為，港府亦可積極以乙種換地權益書（Letter B）與發展商換地，令有關土地可以整合至更大塊地皮，發展起來更有效率。王說：「經過多年在新界儲地後，發展商目前在某一地段可能已擁有3、4塊地皮，只要再加上由政府擁有、位於中心的一塊，便可把地皮整合起來發展。發展商在上世紀90年代往往可利用另一地段的地皮與政府換地，但近年因為擔心引起爭議已較少這樣做，但我認為此方法日後多做一些也無妨，因為這樣才可增加土地發展的效益。」
棕地邊陲建工業設施 與業主換地
王震宇表示，在眾多新界土地中，可轉換為住宅用途的不止農地，亦應包括棕地。他解釋，目前業主將棕地用作劏車場、廢物回收場或其他工業用途，地積比率不高，未有地盡其用；他建議，港府可在現有棕地邊陲用地，興建樓高8至10層的大型工業設施，作為劏車、廢物回收或其他用途，跟着再以每2平方呎工業設施樓面面積換1平方呎棕地土地面積的條款，向現有棕地業主換地，從而收回棕地作住宅發展用途。
此外，目前新界原居民持有數以萬計的丁屋，每幢丁屋限建面積700方呎高25呎（約3層），即合共約2100方呎。王震宇認為，港府可與鄉議局協商，放寬這些丁屋的地積比率限制，令不同丁屋的土地可以整合起來發展，例如興建一幢樓高10層的大廈，以換取新界原居民交回部分原擬興建丁屋的土地。跟着港府可在原有丁地上興建公營房屋，從而大幅增加住宅供應。
放寬丁屋限制 換村民土地
除了在新界覓地外，王震宇亦建議加快全港活化工廈的步伐，從而增加住宅供應。他解釋，目前業主必須統一全幢工廈的業權後，才可申請改用途，而且一般是改作商業用途；惟他認為，港府可制訂一份位置及內櫳設計合適的工廈名單，容許有關工廈的業主在取得八成業權後便申請強拍，統一業權後再向港府補地價改作住宅用途。
王震宇總結說，他上述建議任何一項能夠順利推進，均可望大幅增加本港住宅供應，對穩定樓價有很大幫助。他又分析，這些建議均涉及改變土地用途，預料需要政府多個部門協議跟進，他期望林鄭月娥於7月上任行政長官後，能夠強勢領導跨部門小組予以落實。
[名人樓市論壇]
港府換屆年 憧憬中央派糖
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GS(14)@2017-04-13 22:37:31【本報訊】A股向來有「炒地圖」傳統，即資金炒起一個地域板塊後，之後會輪流炒其他地域概念。典型例子包括2013年的自貿區炒作，炒完上海股後，之後輪流炒天津、廣東、福建等被傳即將設立自貿區的區域。由於雄安新區概念股已經暴升，粵港澳大灣區成為下一個「炒地圖」目標，被視為集齊天時、人和、地利因素。天時方面，內地及香港今年均為換屆年。內地慣例，換屆前後必然大興土木，振興經濟，以利政權平穩交接。林鄭月娥以低民望當選，總理李克強在前日會見時特別提及「債券通」和粵港澳大灣區規劃，派糖意味甚濃。內地多個投資網站指，新區設立可以為香港底層年輕人提供就業機會，緩解對大陸的偏見和極端情緒。人和方面，即將升任國家領導人的現任特首梁振英，表示將在6月、即卸任前夕，向中央提交粵港澳大灣區規劃意見，除表明與林鄭為一體外，亦顯示該規劃非常迫切。地利方面，內地傳媒近期密集報道港珠澳大橋即將通車，再成為炒作催化劑。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170413/19988906
港府擬推優質的士Uber：積極研究
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GS(14)@2017-04-22 10:19:52【本報訊】政府計劃最快明年批出3個優質的士專營權，提供合共600輛專營的士，Uber香港總經理佘雋知昨日出席活動後表示，正積極研究相關的計劃，但強調公司是平台而非的士公司，研究仍處於初步階段，未決定會否投標。他指，樂見政府重視點對點交通，提供新的的士服務，公司會因應新政策為長遠發展作研究。被問到Uber重返台灣市場與當地的士合作，他表示不會評論台灣的做法，指公司在香港正積極與不同界別進行溝通。對於早前被定罪的5位Uber司機，佘雋知指，已經決定上訴，繼續為5位司機提供協助，現時不會評論案件。至於AIG保險問題，他表示投保至今已經處理多宗索償，1億元的保額足以保障乘客。他又指，保單內容屬商業合作，故不公對外公開，但如果司機有需要，可以要求查閱。另外，Uber即日起全面推出針對傷健人士的UberASSIST，一般用戶都可於App內選擇相關服務。佘雋知指，提供服務的司機都經過培訓，以協助傷健人士用Uber，價錢方面與Uber X相同，不另收費，預計今年再培訓多2,000名合資格司機。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170420/19995301
反洗錢將延至地產律師會計業 港府準備修例 分析：交易時間勢拖長
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GS(14)@2017-04-25 23:42:30【明報專訊】監管機構近期加緊反洗錢監案，證監會近月更頻密採取行動，針對證券業的反洗錢措施，加強執法及判罰。反洗錢的運作並逐步向指定非金融企業及行業（DNFBPs）領域推進，香港此前就此進行立法程序前諮詢。律師、會計及地產代理行業將要加強執行反洗錢的審查，交易所需時間勢拖長。
明報記者 陳偉燊
安永香港區糾紛協調及審查服務合伙人余文謙表示，非金融業界在執行反洗錢方面只在起步階段，預期將來業界需要先做好「認識你的客戶（KYC）」程序，預期無可避免會延長開戶及處理交易時間。
安永：開戶或需時兩三個月
余文謙說，由於反洗錢金融行動特別工作組（FATF）將在今年中進行檢討工作，加上政府立例，連同證監會採取多次執法行動，令全行警醒，需要加強反洗錢的工作，並且意識到反洗錢機制的重要性。在非金融領域，以他所見，在反洗錢工作只屬起步，不過大律師行及四大會計師行已經做好反洗錢的專業工作，連他們替客戶開戶，也可能要經過詳細審核程序，需時2至3個月去完成開戶也不奇。但對中小型行而言，會涉及巨大成本。無論如何，他認為做好KYC，是最基本的動作。安永更聯同特許秘書會着手合辦反洗錢認證課程，加強非金融業界在反洗錢方面培訓。
地監局：立法後或檢視執業指引
地產代理監管局回覆本報查詢時指，早前接獲財經事務及庫務局通知，就《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集(金融機構)條例》與DNFBPs有關的修訂建議諮詢。該局鼓勵業界向財庫局提交書面意見；同時，監管局亦已遞交書面意見。監管局將繼續密切留意相關立法程序，待立法通過後會檢視是否需要向業界發出執業指引及提供相關培訓等。
香港律師公會回應稱，正考慮就政府改進DNFBPs相關的反洗錢規例所作的諮詢提出建議。該會強調，其為唯一專業團體執行本身的反洗錢守則，並且定期舉行講座給予會員相關資訊。
香港信託人公會副主席劉嘉時稱，該會曾發指引或客戶盡職審查表格樣本，協助會員打擊清洗黑錢。 該會及相關會員亦有參與修訂條例諮詢，預期在適當時間向會員再次發出指引。
財庫局則指，已完成條例的諮詢，並且已發表總結。
證監頻執法 揭證券界意識不夠強
余文謙又指，證監會近期多項執法行動，揭露證券界在推動反洗錢機制的意識不夠強，更預期要應付反洗錢合規會為財力有限的中小型行構成壓力，形成業界的汰弱留強。至於最近創業板新股因為配股過程出現問題並且衍生市場公平的問題方面，余文謙相信，當中無可避免涉及承配人相關的KYC程序，金融業界需要提高警惕。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2184&issue=20170424
港府加辣 增加海外置業意欲 強美元助港人八折英國上車
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GS(14)@2017-04-29 22:55:49【明報專訊】本港樓價持續高企，數據顯示港人不吃不喝也平均需要19年的收入才能買斷物業，負擔水平位列全球第一。眼看樓價尚未見頂，加上美元強勢增強了港人於海外的購買力，而且「買磚頭保值」的思維早已植根港人心中，因此不少港人選擇轉戰海外地產市場，當中以英國和日本最為熱門。康宏國際地產建議，「無殼一族」可先考慮於海外上車，取得較佳回報後再於本港置業。
明報記者 王俊騏
康宏國際地產早前進行港人投資海外物業調查，訪問了1029名市民，發現已投資海外物業的被訪者中，七成人平均投放金額為100萬元以上，主要針對「上車盤」。而已擁有海外物業的受訪者中，超過55%持內地物業，其次是英國、加拿大、澳洲和日本；而有四成人未持有本地物業。此外，行政總裁張永達透露，每當政府推出樓市辣招，都會增加市民對海外樓的興趣，而且作決定時會更快，並相信本港樓價不會下跌。他表示自香港政府收緊住宅印花稅，堵塞「一約多伙」漏洞後，有關海外物業的查詢多了兩成至三成，包括來自大手客。
英澳樓租金回報率勝本港
調查又發現英國是有意投資海外物業人士的首選，比例達56.5%，澳洲和日本則緊隨其後；而匯率是吸引市民前往以上國家置業的一大誘因，因為這些國家的匯率曾大幅向下調整。值得留意的是，僅有17%人視內地物業為投資首選，相信與樓價急升有關，導致其吸引力大不如前。
建議初期購細單位 長期投資兩房
康宏發現，市民普遍傾向預算100萬至200萬元用作海外置業，當中最主要考慮租金回報保證，其次是租賃管理公司和現樓等因素。物業升值潛力和追求平穩投資回報是市民投資海外樓的主因，較少用作自住；而缺乏相關投資知識、沒有足夠資金則是窒礙市民入市的因素。張永達建議，投資者初期可選擇買入細單位，長期建議投資兩房，因為租客搬遷機會較低和升值潛力高。他相信港人海外置業是中長線投資策略，將成為新趨勢，特別吸引尚未上車但偏好「買磚頭」的市民。
在一個不熟悉的環境置業，康宏建議市民事前需要留意匯率風險、按揭貸款事項和二手市場流通量，以及選擇具公信力的發展商和透過可靠的中介公司管理租務，並需關注手續費和稅項，例如印花稅等。除了上述事項，投資者亦須觀察置業地點的租金回報率和空置率；康宏數據顯示，英國和澳洲等國的租金回報率都勝於香港，而這兩國物業的空置率也比較低。
作為港人移民熱點之一的加拿大多倫多上月樓價按月升6.2%，創下有紀錄以來最大單月升幅 ，而市政府早前計劃徵收空置稅，藉此壓抑樓價。張永達稱此舉可能令按揭收緊，但該市空置率低於1% 和居民住屋需求大，相信對樓價影響不大。至於英國脫歐和歐洲多國大選，他表示對匯率影響較大，但「買樓睇長期回報」，認為不會影響市民投資意欲。
英樓價升破去年脫歐公投水平
自去年6月英國脫歐公投後，英鎊一度大幅貶值，引起不少港人投資當地物業的興趣。地產中介公司Rightmove公布，英國今年4月樓價按月升1.1%，達31.3萬鎊（約311萬港元），突破脫歐公投時的31.04萬鎊水平（約308萬港元） ，主要受買家需求強勁帶動。不過，倫敦樓價按年下跌1.5%，見2009年5月以來最大跌幅；當中內城區樓價急跌4.2%，近郊地區則升1.7%。Rightmove主管Miles Shipside表示，以上強勁數據或能緩和今年6月英國大選前市場的恐慌情緒，並指彈性較大的倫敦高端住宅市場須以更低廉價格吸引買家，抵消相關購買稅上調的影響，令當地物業售價仍有吸引力。
料市場已消化英上調印花稅
發展商Ronson Capital Partners銷售總監Laurence Ronson則認為，英國樓市開始消化印花稅消息，海外買家又受惠於英鎊疲弱，置業時已變相獲超過20%折扣。他表示過去每當政府調高印花稅，市場需要約12至18個月消化，相信目前人們已開始理解和接受。他又建議擁有300萬元預算的海外首次置業買家，可選擇於倫敦東部或西部較偏遠地區置業。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7354&issue=20170428
香港回歸關荷蘭事 批11萬公帑當地搞高球賽港府：連繫旅歐港人 議員斥大花筒
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GS(14)@2017-06-10 13:04:19■荷蘭華人高爾夫球總會獲公帑資助，將舉行慶回歸邀請賽。互聯網
【本報訊】香港回歸，荷蘭興奮。香港駐布魯塞爾經濟貿易辦事處聯同荷蘭華人高爾夫球總會，下周將在荷蘭舉行高爾夫球邀請賽慶回歸，限約100人參加。總會一方面安排平治跑車作為大獎獎品，另一方面領取11萬元公帑資助。政府解釋活動目的是連繫旅居歐洲港人。有立法會議員認為政府資助有關活動匪夷所思，批評當局掛慶回歸銜頭亂花公帑。記者：林偉聰
■活動海報指限96人參加，「一桿入洞獎」得主可獲跑車。互聯網
遠在荷蘭舉行的「慶回歸」活動是「香港特區成立二十周年高爾夫球邀請賽」，6月12日在距離阿姆斯特丹約20公里的Naarderbos高爾夫球場舉行。根據政府慶祝回歸20周年網頁，活動由香港駐布魯塞爾經濟貿易辦事處及荷蘭華人高爾夫球總會主辦，並列明「只（限）受獲邀人士參加」。
一桿入洞獎送平治跑車
荷蘭華人高爾夫球總會在社交網站貼出活動海報，比賽限96人參加，持香港身份證者優先；報名費75歐元（即約655港元），費用已包括polo恤、小禮品、果嶺費、早餐、午餐、小食、飲品及晚宴。比賽設有15個獎項，除了各組別的冠亞季軍外，亦有最遠發球獎、最近球洞獎等獎項，並另設大獎「一桿入洞獎」，獎品是平治CLA Class跑車一部，按香港售價，價值介乎40萬至83萬港元。歐洲多國都設有華人高爾夫球總會，今次舉辦活動的荷蘭華人高爾夫球總會不常見於香港事務，上一次在香港報章出現，在參與新界鄉議局「呼籲廣大旅歐鄉僑保護香港守護家園」的反佔中聯署。商經局回覆時確認香港駐布魯塞爾經濟貿易辦事處動用了11萬公帑贊助有關活動的開支，包括場租、宣傳、餐飲及獎盃等，不過「一桿入洞獎」的跑車就由總會安排，不涉公帑。局方指活動目的是透過體育活動宣傳香港，並借機會連繫旅居歐洲的香港居民，經貿辦當日亦會派員介紹香港過去20年的發展。局方聲稱邀請賽是公開活動，但又指因場地和賽程所限，只能容許約100人參加，現時已將名額提升至120人。立法會議員許智峯認為政府以公帑資助此活動是匪夷所思，質疑政府在並非海外港人最集中的荷蘭舉辦只得少數人參與的球賽，「不如擺番喺香港，都可以搞個中型活動，可能更加用得其所。係咪掛住慶回歸呢個銜頭就點使錢都得？」他批評大量慶回歸活動都是一次性、無後續效益的項目，反映政府「大花筒」的心態。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170608/20048474
回到英殖時︰港府申69億建萬間夾屋
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GS(14)@2017-06-22 07:37:46【96年6月21日】即將接任特首的林鄭月娥，當選後曾受訪稱，上任後或短期內試行「港人首置上車盤」，以公私營合作模式建屋，協助收入和資產高於申請居屋水平，但又買不起私樓的市民上樓，形容計劃可能是「倒轉一下」的「夾屋」。夾屋全名叫「夾心階層住屋計劃」，港英年代於1993年推出，董建華上任特首後叫停。夾屋計劃英文名為「Sandwich Class Housing Scheme」，又稱「三文治階層住屋計劃」。90年代本港樓價飆升，夾心家庭收入超過公屋及居屋申請限額，但又無力買私樓。港英政府便委託房屋協會興建夾屋，首批於1995年推出，當時申請家庭入息限額為25,001元至50,000元。
董建華1998年叫停
1996年的今日，港府向立法局財委會申請69億元貸款予房協，用作興建第二批共一萬個夾屋單位，選址包括堅尼地城、鰂魚涌等。惟回歸後遇上金融風暴，前特首董建華1998年施政報告宣佈停建夾屋，以穩定樓價。夾屋自此成歷史，在1993年至1997年間，有逾5,700個家庭受惠於夾屋計劃。回歸後香港人越來越難上樓。1997年8月，公屋輪候冊共有14.7萬宗申請，截至去年底，已翻倍增至28.23萬宗，平均要輪候4.7年。停建近20年的夾屋則樓價屢創新高，上月夾屋青衣宏福花園一個中層單位以712萬元售出，呎價1.29萬元，成新界夾屋王。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170621/20063094
大道甚夷而港府好徑？
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GS(14)@2017-08-28 09:21:54http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4665&issue=20170826
【明報專訊】一個地方，不理它的五星級酒店房租如何高昂，又或是當地的三星米芝蓮餐廳每頓要數千甚至數萬元，都不會有大問題，因有錢人自會消費得起。最怕是劏房的每呎租金高過豪宅，又或是平民在街巿買餸的支出如在酒店消費，這才是根本的民生大事，反映政府的施政真正失敗。
辣稅好心做壞事 反炒起細單位樓價
美聯物業分析土地註冊處資料，選取五十大屋苑計算，年內迄今實用面積400呎或以下平均呎價錄13,113元，竟較同期逾800呎大單位的12,981元高出約1%，比起401呎至800呎中小型單位的12,078元更貴約8.6%（見圖1）！
筆者記得，數年前樓價剛起飛飈升不久，有人在電台投訴兩夫婦月入10多萬元也買不起樓，之後便有輿論分析說豪宅樓價過高會造成「滴漏效應」，如不制止，會由上而下的一步步推高中小型住宅，政府竟然相信此言，大增豪宅印花稅和收緊豪宅按揭，以為可終止「滴漏效應」，殊不知卻促使資金轉去炒印花稅較低和按揭相對寬鬆的中小型住宅，反令細單位價格後來居上。
之後，政府又聽從「好心人」建議，推出「白居二」政策，以令買不到綠表居屋、收入較高的白表買家，也能以暫不用補地價方式買二手居屋，結果二手居屋又全面被搶高，從而推動中小型單位的樓價加快攀升，可以說對收入和買樓預算相對緊絀的細單位準買家真是「愛你變成害你」。由於細單位的價格接連上升及收緊按揭措施影響，上車客唯有，或只能買入細銀碼單位，反而最終令有關單位的價格被搶高，出現單位愈細呎價愈貴的情况！
政府政客走捷徑卻迷路
總之，政府愈出辣招，無殼蝸牛愈大鑊，對付樓價飈升的王道方法，其實很很簡單，就是增加土地和房屋供應。不過，增加供應至達到有控制樓價效果，往往需要幾年，政府或政客，往往喜歡食即食麵，《老子》早說，「大道甚夷而民好徑」意即康莊大道很顯然，人們卻偏喜歡走小路捷徑，最終反而迷路！
說到要增加供應，卻也常有一批年輕人或政客，往往以「民意」為由，阻止政府開發新土地，說會破壞環境！不過，政客常說自己代表民意，真正民意到底如何？特首林鄭月娥早前說希望可在未來1年舉行土地政策和房屋政策大辯論，以求找出真正民意來制訂合適的政策，民間組織107動力於今年7月委託港大民調中心就「香港土地用途」向全港巿民作調查，其結果或可作參考。
受訪市民多認為住宅用地不足
該調查合共收取了1026名香港居民的意見，問題之一是﹕現時香港土地中，大約有三分之二為綠化土地，包括郊野公園及林地，約四分之一屬於已發展土地，包括9%為機構、休憩及運輸用地、7%為住宅用地、3%為工商業用地，以及5%其他已建設土地，剩餘約一成面積為農地。請問閣下認為住宅用地比例是否足夠？結果是有77.4%受訪者認為香港的住宅用地比例「唔足夠」（見圖2）。
問題二則是﹕閣下是否支持政府重新規劃香港整體土地用途，包括將一部分更有生態保育價值的土地納入郊野公園，以及將一部分生態保育價值較低而又接近市區的郊野公園用地撥作土地發展？結果是57.8%即過半受訪者「支持」，反對則佔29.3%（見圖3）。
部分郊野公園建屋 民意傾向「支持」
問題三﹕有意見認為，政府應該開發部分郊野公園用地，例如鄰近市區的邊陲用地興建房屋，亦有意見認為必須保存現時所有郊野公園用地，保護原有的自然環境。請問閣下傾向贊成開發部分郊野公園用地興建房屋，抑或保存現時所有郊野公園用地？結果是贊成開發部分郊野公園用地興建房屋佔受訪者的54.5%，認為應保留現時所有郊野公園用地的佔40.4%（見圖4）。
107動力召集人何民傑說，有關調查反映其實「民意」是較傾向接受發展部分郊野公園用地去興建房屋，以紓緩現時的房屋不足問題，該會將發起「1%運動」，推動民間社會討論增加住宅土地供應的創新方法，包括近日有建築師倡議碼頭上蓋建住宅、淡水湖建新市鎮等等，務求在3年內將現時僅7%的住宅土地比例增加多一個百分點至8%，該會認為新增1%住宅土地估計可以興建150萬個公私營住宅單位，大大改善港人住屋環境。
[陸振球 樓市解碼]
瑞銀林世康籲港府增住宅供應 大灣區將吸引大量人才來港
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GS(14)@2017-09-01 09:24:22http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7482&issue=20170831
【明報專訊】瑞銀財富管理投資總監辦公室董事林世康接受訪問時預測，隨着本港、澳門與廣東省9個城市組成的「粵港澳大灣區」（下稱大灣區）發展成為具有全球競爭力的世界級城市群，本港除可望在河套區發展科技園力爭成為「中國矽谷」外，經濟增長加快及人口持續流入均帶來殷切的住宅需求，他認為港府須大幅增加土地供應，始可望穩定樓價。
明報記者 葉創成
由年僅30歲出頭的林凱源所創辦的本港初創科技企業、網上貨運物流平台GoGoVan本周宣布，與內地同業58速運合併，新公司估值料達10億美元，成為近日城中熱話。事實上，本港若能夠出現更多像林凱源一樣靠做科技發圍的實業家，經濟便可望改變近年過分依賴金融業「一好遮百醜」的格局。
瑞銀財富管理投資總監辦公室董事林世康在本周初接受訪問時，GoGoVan與58速運合併的消息尚未公布，但他當時已提出一個美好願景，「facebook創辦人朱克伯格（Mark Zuckerberg）在哈佛大學的宿舍內想出成立社交網站的念頭，之後便是靠美國矽谷科技產業的完善配套，發展成今日的環球科網巨企（編按：目前facebook全球用戶逾20億、市值近5000億美元），但這不代表香港不可以有這樣的人才。我覺得只要有一個好意念（idea），本港初創科技企業的市場不單止本港，可以是全中國，甚至是全世界」。
林世康在本港就讀中學後到美國升學，以最優等成績取得美國波士頓大學經濟學與數學學士學位，跟著獲得哈佛大學統計學碩士學位，之後曾在加州工作，近年在本港多間國際資產管理公司任職。
深圳科技業起飛 靠廣東製造業支援
過去10年深圳科技業發展快速，孕育出騰訊、華為、中興及大疆等科技企業龍頭的總部，令人羨慕。林世康表示，廣東省多個城市如廣州、東莞、惠州及珠海均是國際級製造業城市，是深圳發展科技業的強大後盾，「深圳有整個廣東省的製造業作為後盾，有鄰近供應鏈的優勢，初創科技企業在當地落戶後，要製造一個樣版予客戶很容易，跟着要大量生產亦很容易」。
不過，林世康強調，上述優勢並不是深圳獨享，尤其是特首林鄭月娥在7月1日履新當日，在國家主席習近平見證下，與國家發改委主任何立峰、廣東省長馬興瑞及澳門行政長官崔世安，在港簽署《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》（下稱《協議》），他相信隨着大灣區的發展，可帶動本港科技業及整體經濟進入新台階。
大灣區規劃未動 跨境基建已先行
林世康解釋，大灣區包括本港及澳門兩個特區，以及廣東省內肇慶、江門、佛山、中山、珠海、東莞、惠州、深圳及廣州等九大城市，其去年GDP達1.4萬億美元，若以此作為一個經濟體的話，在全球排行第12位。該區亦是中國最富庶的區域，人均GDP為20,450美元，是全國人均GDP的2.5倍。
根據《協議》，大灣區將訂立由中央牽頭的機制，四方每年定期召開磋商會議，定出大灣區發展中的合作事項，並協調重大問題。林世康估計，未來區內將加快基建發展，例如除了港珠澳大橋及廣深港高鐵等兩項跨境基建料於今明兩年啟用外，連接深圳及中山兩地的深中通道已拍板興建，而廣東省內多條鐵路亦在興建中，目標是減少區內的客運及貨運時間，促進人流、貨流、資金流及資訊流互連互通，改善資源分配，提高整體競爭力，人均收入料逐步追上三藩市大灣區等全球其他大型城市群（見圖）。
河套區科技園 可成中國矽谷
大灣區為本港科技業的發展帶來哪些機會呢？港府今年初已與深圳市政府簽署合作備忘錄，深圳確認河套區土地業權屬港府，港深雙方會在87公頃河套區發展「港深創新及科技園」，由香港科技園公司管理，使用本港法律。園區將發展機械人技術、生物醫藥、智慧城市及金融科技四大領域，估計可創造約4萬職位。林世康分析，隨着大灣區規劃的推進，本港的初創科技企業落戶該科技園後，可望與深圳一樣借力廣東省在製造業及供應鏈上的優勢，並且進軍內地消費市場，加上結合本港國際金融中心的優勢，可望加快發展做大做強。
他又稱：「目前本港國際金融中心的地位是多層次的，包括是全球主要股票市場、領先的人民幣離岸中心、發展成熟的資產管理中心，而近日傳媒報道已有多家資產值達千億元的央企擬在本港成立企業融資中心；而深圳則是科技創新重鎮，下一步要打做成世界級的科技中心，即是中國的矽谷。但任何城市要做矽谷的話，要吸引很多人才，亦要吸引很多資金，例如在美國風險投資基金（venture capital）中有四成位於矽谷所在的三藩市灣區，我覺得香港可以利用國際金融中心的優勢，吸引全球風險投資基金進駐，屆時本港年輕人只要有一個好意念，籌集資金在科技園創業也許不是一件難事。事實上，並不一定只有深圳才可以做創新科技產業，香港也可以。」
上述發展趨勢對本港住宅樓價有何影響呢？林世康表示，他多年前在三藩市大灣區所在的加州工作時，加州已是全球第五大經濟體，樓價是全美國平均樓價的兩三倍，但至今其升幅亦一直較快，「就算當年加州樓價看來已經很高，但只要其經濟發展繼續強勁，外地人口便會繼續流入，這兩大因素都會增加對住宅的需求，支持樓價繼續上升，買不起區內核心地段的居民，唯有到附近的衛星城市買樓及居住」。
經濟增長人口流入 推動港住宅需求
就本港情况而言，林世康認為，由於大灣區的的發展料為本港帶來更大住屋需求，建議港府全方位增加住宅土地供應，才可望穩定樓價。他認為，過去一個多星期新盤銷情火爆，從售樓處的情况可見，買樓的大部分是本地人，可見即使樓價過去多年已累積上升數倍，樓價亦是居民收入中位數逾18倍，仍有很多本地人有能力買樓，所以增加供應才是治本之道。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-09-01 09:24:36http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8621&issue=20170831
【明報專訊】相信不少讀者均同意本港應增加住宅土地供應，問題是地從何來而已？林世康表示，雖然港府可以透過填海、發展新市鎮及郊野公園等方法增加住宅土地供應，但在上述更改規劃的過程中，料需要較長時間才能與持份者達成共識，遠水不能救近火。他認為，最快見效的方法，是加快與發展商達成補地價協議。
新地今年獲批 增650萬方呎住宅樓面
事實上，屋宇署於6月公布，新地（0016）旗下西貢西沙路十四鄉大型住宅項目，獲批興建約30幢低密度住宅及約48幢分層住宅，涉及482.4萬方呎住宅樓面，業界料涉及4700伙住宅；另外，新地位於屯門兆康第54區的商住項目，亦於5月完成補地價，涉及逾65.3億元，當中住宅樓面涉167.9萬方呎，非住宅樓面涉117.3萬方呎，後者面積之廣，媲美位於港島東、樓面面積約111萬方呎的太古城中心。上述兩大項目涉及的住宅樓面總和超過650萬方呎。
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