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港府加辣 增加海外置業意欲 強美元助港人八折英國上車

1 : GS(14)@2017-04-29 22:55:49

【明報專訊】本港樓價持續高企,數據顯示港人不吃不喝也平均需要19年的收入才能買斷物業,負擔水平位列全球第一。眼看樓價尚未見頂,加上美元強勢增強了港人於海外的購買力,而且「買磚頭保值」的思維早已植根港人心中,因此不少港人選擇轉戰海外地產市場,當中以英國和日本最為熱門。康宏國際地產建議,「無殼一族」可先考慮於海外上車,取得較佳回報後再於本港置業。

明報記者 王俊騏

康宏國際地產早前進行港人投資海外物業調查,訪問了1029名市民,發現已投資海外物業的被訪者中,七成人平均投放金額為100萬元以上,主要針對「上車盤」。而已擁有海外物業的受訪者中,超過55%持內地物業,其次是英國、加拿大、澳洲和日本;而有四成人未持有本地物業。此外,行政總裁張永達透露,每當政府推出樓市辣招,都會增加市民對海外樓的興趣,而且作決定時會更快,並相信本港樓價不會下跌。他表示自香港政府收緊住宅印花稅,堵塞「一約多伙」漏洞後,有關海外物業的查詢多了兩成至三成,包括來自大手客。

英澳樓租金回報率勝本港

調查又發現英國是有意投資海外物業人士的首選,比例達56.5%,澳洲和日本則緊隨其後;而匯率是吸引市民前往以上國家置業的一大誘因,因為這些國家的匯率曾大幅向下調整。值得留意的是,僅有17%人視內地物業為投資首選,相信與樓價急升有關,導致其吸引力大不如前。

建議初期購細單位 長期投資兩房

康宏發現,市民普遍傾向預算100萬至200萬元用作海外置業,當中最主要考慮租金回報保證,其次是租賃管理公司和現樓等因素。物業升值潛力和追求平穩投資回報是市民投資海外樓的主因,較少用作自住;而缺乏相關投資知識、沒有足夠資金則是窒礙市民入市的因素。張永達建議,投資者初期可選擇買入細單位,長期建議投資兩房,因為租客搬遷機會較低和升值潛力高。他相信港人海外置業是中長線投資策略,將成為新趨勢,特別吸引尚未上車但偏好「買磚頭」的市民。

在一個不熟悉的環境置業,康宏建議市民事前需要留意匯率風險、按揭貸款事項和二手市場流通量,以及選擇具公信力的發展商和透過可靠的中介公司管理租務,並需關注手續費和稅項,例如印花稅等。除了上述事項,投資者亦須觀察置業地點的租金回報率和空置率;康宏數據顯示,英國和澳洲等國的租金回報率都勝於香港,而這兩國物業的空置率也比較低。

作為港人移民熱點之一的加拿大多倫多上月樓價按月升6.2%,創下有紀錄以來最大單月升幅 ,而市政府早前計劃徵收空置稅,藉此壓抑樓價。張永達稱此舉可能令按揭收緊,但該市空置率低於1% 和居民住屋需求大,相信對樓價影響不大。至於英國脫歐和歐洲多國大選,他表示對匯率影響較大,但「買樓睇長期回報」,認為不會影響市民投資意欲。

英樓價升破去年脫歐公投水平

自去年6月英國脫歐公投後,英鎊一度大幅貶值,引起不少港人投資當地物業的興趣。地產中介公司Rightmove公布,英國今年4月樓價按月升1.1%,達31.3萬鎊(約311萬港元),突破脫歐公投時的31.04萬鎊水平(約308萬港元) ,主要受買家需求強勁帶動。不過,倫敦樓價按年下跌1.5%,見2009年5月以來最大跌幅;當中內城區樓價急跌4.2%,近郊地區則升1.7%。Rightmove主管Miles Shipside表示,以上強勁數據或能緩和今年6月英國大選前市場的恐慌情緒,並指彈性較大的倫敦高端住宅市場須以更低廉價格吸引買家,抵消相關購買稅上調的影響,令當地物業售價仍有吸引力。

料市場已消化英上調印花稅

發展商Ronson Capital Partners銷售總監Laurence Ronson則認為,英國樓市開始消化印花稅消息,海外買家又受惠於英鎊疲弱,置業時已變相獲超過20%折扣。他表示過去每當政府調高印花稅,市場需要約12至18個月消化,相信目前人們已開始理解和接受。他又建議擁有300萬元預算的海外首次置業買家,可選擇於倫敦東部或西部較偏遠地區置業。

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7354&issue=20170428
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=331779

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