美孚兩房645萬沽 屋苑半年最低成交價
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GS(14)@2018-08-19 07:54:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4558&issue=20180819
【明報專訊】面對貿易戰及新房策等因素，二手交投回落，作為九龍區指標屋苑之一的荔枝角美孚新邨本月迄今暫錄7宗成交，為近半年同期最少，最新一個平台樓層單位，減價11%後以645萬元成交，為過去半年來美孚新邨最低成交價。
代理﹕大廈曾有人跳樓 平台層受影響
香港置業營業經理林桂新表示，美孚新邨本月迄今暫錄7宗成交，較上月同期少三成，為近半年最少，而平均成交實呎則約1.35萬元，為近4個月最新低。最新一宗成交為4期百老匯街105號低層A室，實用497方呎，原裝2房單位，原業主於上月底以730萬元放售，近日減價85萬元或11%，以645萬元售出，為過去半年來美孚新邨最低售價單位，實呎12,978元。美孚新邨上月平均成交實呎約1.45萬元。
他補充，除受近日市况影響外，該廈曾有人跳樓，而單位正位於平台樓層，故價錢有一定影響。據悉，原業主於1975年以7.19萬元一手購入，惟去年原業主過身後成為遺產貨，事隔43年物業升值637.8萬元或88.7倍。
碧海藍天2房呎租見38元
事實上，除美孚新邨外，多個屋苑成交量均見疏落，中原地產副區域營業董事歐陽振邦指出，西九四小龍本月至今只有碧海藍天錄得1宗成交，但當中昇悅居便暫錄8宗租務，其中5座中高層F室，實用508方呎，採2房間隔，以19,500元租出，實呎38元。業主於2007年2月以270萬元入市物業，現租金回報約8.7厘，回報率理想。
另美聯物業營業經理林志堅指出，將軍澳海天晉1座連花園特色戶，實用1328方呎，連227方呎平台及1335方呎花園，最新以月租7萬元租出，創將軍澳次高租金，並為屋苑新高，實呎約53元。業主於2016年4月以3298.9萬元一手買入，租金回報為2.5厘。
事實上，據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，8月首16日（反映7月市况）二手住宅註冊量錄1854宗，較7月同期2283宗下跌約18.8%，反映新房策及中美貿易戰升溫對樓市的影響，美聯物業首席分析師劉嘉輝估計，8月全月二手住宅註冊宗數回落約3400宗，見約一年新低，8月首16日二手住宅註冊金額錄約142.3億元，按月更跌約24.8%，估計全月最終可達260億元左右，屆時將見11個月新低。
樓市受壓 業主不欲賤賣美孚新邨本月租盤急增料拖冧租金一成
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GS(14)@2018-11-26 05:25:41【本報訊】樓市吹淡風，一片劈價浪潮下，部份業主不願平價沽貨，將物業轉賣為租，導致近期部份屋苑租盤增加，幅度有一成至兩成不等。其中東涌映灣園連環錄低價成交後，業主索性轉租，令區內租盤驟增兩成；荔枝角美孚新邨本月租盤亦增加一成。業界預期臨近年尾租務淡季，業主欲盡快出租，年底前租金料有一成下調壓力。記者：葉煜燊 陳家雄
二手樓市冰封，藍籌屋苑之一美孚新邨本月迄今只錄3宗買賣。中原地產余考成指，業主心態轉弱，叫價逐漸回落，單計過去一個月叫價便下跌5%，議價幅度擴大至最高5%。然而政府增辣稅後，樓市炒風大減，樓齡已達半世紀的美孚新邨，不少業主是脫離樓奴行列的供滿樓一族，不欲賤賣，寧願將單位轉租，遂令租盤增多一成。余表示「客人普遍還價一成以上，但好多業主都好早期買入，都具實力而且唔想平賣，所以唔啱價就轉租，除非換咗樓急住套現」。美孚新邨目前約有250個買賣放盤，最平叫價約600萬元，平均呎價約1.45萬元，當中有一成即約25個單位同時放租。目前放租單位約70個，平均呎租約37元，不少業主為求盡快租出單位，紛紛下調租金，如蘭秀道24號中層C室，實用面積715方呎，業主早於1989年以105萬元買入物業，已供滿樓屬現契物業，本月初原放租2.88萬元，遇上有租客願意快起租，即減至2.6萬元租出，呎租36元，租金回報高達30厘。余考成指，美孚新邨本月至今暫錄23宗租務成交，平均呎租約35元，較上月36元輕微下調。現時為租務傳統淡季，加上租盤增加，料租金有一成下跌空間，「太多盤，業主要平少少租出」。
嘉湖10單位轉賣為租
至於不斷下試低位的嘉湖山莊，祥益地產謝利官表示，麗湖居8座中層G室，實用547方呎，業主本月初原叫租1.4萬元，日前減至1.28萬元，見租客一次繳付半年租金，即場再減600元以1.22萬元租出，呎租22元。目前有10個單位轉賣為租，如麗湖居5座低層C室，實用546方呎，今年9月曾放盤叫價680萬元，及後下調至560萬元，但已減到底線，近期見3房單位成交價見「4字頭」，決定轉賣為租，放租叫價1.35萬元。美聯物業方吉和表示，映灣園約有10個業主轉賣為租，其中8座高層H室，實用901方呎，原叫價1,150萬元，後減至1,100萬元，業主不想再減，最終決定轉賣為租，現叫租2.35萬元。屋苑租盤亦按月增加約20%，目前約60個租盤，租金議價空間由3%至5%不等。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20181126/20554958
美孚新邨連續3月實呎險守1.3萬
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GS(14)@2018-12-03 06:49:05https://www.mpfinance.com/php/da ... 7932&issue=20181203
【明報專訊】樓市成交疏落，二手成交價回落情况蔓延至老牌大型屋苑，樓齡逾40年的荔枝角美孚新邨，上月僅錄3宗成交，成交量為該屋苑近兩年新低，而上月平均實用呎價連跌4個月至13430元，並連續3個月平均實呎險守1.3萬元水平，與今年7月時高位的14280元相比則跌約6%。
明報記者 張允亭
提供逾1.3萬伙的老牌屋苑美孚新邨，近月隨大市價量同告回軟。中原美孚高級分行經理余考成表示，屋苑業主普遍於早年購入物業，現已供斷，故未見大幅減價放售個案，難吸引買家入市，成為交投未見反彈的原因之一。余續指出，有部分業主正觀望來年樓市情况，轉賣為放租，令屋苑上月的租務增至24宗，較10月19宗，升幅達26%。另外，亦有業主同時放租及放售，靜待心儀價位才售出。現時屋苑放盤量約350個，入場單位為2期吉利徑9至11號中層B室，實用面積460方呎，1房間隔，外望山景，叫價620萬，業主另有議價空間。
維景灣畔兩房708萬 今年同類新低
二手樓價回調，將軍澳維景灣畔有兩房成交價創今年新低。美聯物業營業經理林志堅表示，維景灣畔5座低層G室，實用面積516方呎，兩房間隔，原叫價860萬放售，最終累減逾150萬，新近以708.8萬元易手，實呎13736元，成交價創屋苑同類戶型今年新低。原業主2007年3月231.5萬買入，持貨11年，帳面獲利477.3萬元或逾2倍。
此外，有豪宅業主蝕讓離場。市場消息指出，九龍塘珏堡中層E室，實用面積1330方呎，4房連套房間隔，原業主以3000萬元放售，及後減至2850萬元售出，實呎21429元。據了解，原業主於2012年9月以2934.8萬元購入該單位，持價6年，帳面蝕近85萬元或3%。
珏堡2850萬沽 6年蝕85萬
另類二手樓盤方面，有凶宅同層戶以低價易手。市場消息指出，馬鞍山錦豐苑F座中層11室3房戶，料為凶宅同層戶，實用面積604方呎，新近獲買家以490萬元（居二市場價）承接，實呎8113元。代理稱，同類正常單位現市價約570萬元，即是次成交價比市價低逾一成。原業主早於1997年4月以未補地價的123.21萬元購入，持貨21年，即使成交比市價低，原業主帳面仍獲利367萬元或2.9倍。
[二手放大鏡]
王晶美孚三房1280萬沽 低估價9%
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GS(14)@2018-12-25 11:31:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2326&issue=20181225
【明報專訊】樓價回軟下，有名人趁機沽貨套現。市場消息指，導演王晶以遺產執行人身分持有的荔枝角美孚新邨三房戶，近日以1280萬元沽出；代理消息指，相關單位為美孚4期百老匯街69號低層B室，實用1055方呎，今年7月放盤，叫價1600萬元，經多次減價後，降價至1280萬元易手，即累減320萬元或20%，實呎12,133元。
根據三家銀行網上估價，上址估值介乎1323萬元至1403萬元，意味是次成交價較估價低逾3%至近9%。
遺產執行人身分持有 賺35倍
據土地註冊處資料顯示，上述單位由王晶已過世的父親王天林，早於1978年以35.8萬元購入單位，根據遺產分配協議，王晶以遺產執行人身分持有單位，帳面獲利逾1244萬元或近35倍。
美孚新邨另有三房低市價約5%沽出。香港置業首席區域董事余柏表示，美孚新邨5期蘭秀道24號中層D室，實用面積720方呎，屬三房間隔，成交價1000萬元，實呎13,888元，原業主早於1973年以9.8萬元買入，持貨45年，帳面大幅獲利990.2萬元或101倍。
港島指標屋苑太古城連環錄成交，中原高級資深區域營業經理張光耀表示，其中寶山閣中層實用面積582方呎B室，以1060萬元易手，實呎18,213元；因原業主早於1977年以16.4萬元一手購入單位，持貨41年，帳面勁賺逾1043萬元，單位升值64倍。
太古城業主長揸41年升值64倍
屯門豫豐花園亦錄減價成交，祥益地產營業董事胡志偉表示，單位為8座高層F室，屬實用面積396方呎2房戶，上月中以500萬元放盤，累減62萬元或12%後、至438萬元易手，呎價11,061元；原業主2007年以156萬元購入，持貨11年，帳面獲282萬元，物業升值1.8倍。
翻查資料，豫豐花園同類低層F室，今年7月以544萬元易手、呎價13737元，即相隔5個月後，意味高層戶比低層平近兩成。
置地高層2550萬購半山老牌豪宅
另土地註冊處資料顯示，中半山樓齡約58年、位處麥當勞道54號樂觀大廈的低層前座單位，本月初以2550萬元易手，以實用面積1690方呎計，實呎15,089元，新買家為周明祖 （CHOW RAYMOND MING JOE），與置地執行董事同名，料為同一人；資料顯示，新買家繳付108.3萬稅款，為樓價4.25%，意味周以首置客名義入市。
美孚新邨本月41宗成交1年最多
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GS(14)@2019-03-27 09:25:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7886&issue=20190327
【明報專訊】多個大型二手屋苑交投暢旺，繼太古城本月成交量創下屋苑逾4年來最旺紀錄後，荔枝角美孚新邨本月成交量亦突破一年高位，且價量齊升。中原地產高級資深分區營業經理黃惠霞表示，美孚新邨至今暫錄約41宗成交，已創一年新高，平均實呎13,648元，當中14宗均屬千萬元成交，佔整體成交量逾三成，反映換樓客紛紛出動。
黃指，其中一宗逾千萬元成交，為1期百老匯街7號低層B室，實用面積827方呎，3房套間隔，以1100萬元易手，實呎13,301元。原業主2010年4月465萬元購入，持貨9年一直自住，帳面獲利635萬元或逾1.3倍。
換樓客出動 三成涉逾千萬成交
另市場亦連環錄得多宗豪宅成交，土地註冊處顯示，山頂環翠園B座頂層相連單位，實用面積分別為2593及2399方呎，各連1個車位，均以1.4億元轉手，實呎分別為53,992元及58,358元，總價2.8億元。雖然兩個單位登記買家，包括CITY WEST LIMITED及CITY EAST LIMITED，以及原業主ACT I INTERNATIONAL LIMITED，3家公司董事同為梁慧（LEUNG JACQUELINE ALEE），屬內部轉讓。
趙世光家族2.8億沽環翠園相連戶
不過翻查ACT I INTERNATIONAL LIMITED的文件紀錄，上述兩伙原來均由華光航運已故董事長趙世光的妻子何琍琍及長女趙式明擔任董事，至去年12月轉至梁慧名下。換言之，上述兩個單位於去年便透過賣殼形式由何琍琍等人沽出。
據代理資料，該兩伙原以每伙1.5億元放售，相信今次每伙1.4億元的「內部轉讓」價錢，與當時的成交價相若。另資料顯示，何琍琍等早於1985年以580萬元購入有關物業，以現時成交價共2.8億元計，持貨34年帳面獲利2.742億元或47倍。
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