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那些年,我炒房的日子(房產投資啟示錄之一) 被解放的mogwai

http://xueqiu.com/1674117751/26982297
投資證券的人一般都看不起房產投資人,包括我自己。

雖然近幾年本人主要方向還是投資房產,但從花掉的精力和投資回報來看,房產投資大大超越股票投資回報。

其中緣由我已經在之前的一篇《2013年的思考》裡反思過。這一篇我主要結合自己和別人的經歷,說說房產投資的專業性。

房產投資的專業度並不比股票投資差。對於一個新手來說,不同的選擇獲得的投資回報率大大不同,類似於選對了牛股,一飛衝天;選錯了熊股,萎靡不振。

新房:未來市中心是屬於土豪的

在國內一二線城市,新房是大部分初次買房的年輕人會選擇的。但實際上,隨著房價節節攀升,除去富二代和土豪,適合初次買房人的新房絕大部分集中在非常偏遠的地段。上班、生活都非常不方便。

筆者2006年在南京市中心夫子廟附近購買過一處挑高物業,當時的價格在11850/平米,而現在南京舊城市區新房的起步價格都在3萬以上。而1萬多的價格,南京現在只能在江北等偏遠地段買房了。每天過個長江大橋上班都費勁。

所以,對於初次買房人的建議就是:不要買新房,在市區買二手房。這樣可以在黃金地段買到有小區的物業。雖然房子年代舊了點,但上班方便、生活無憂。萬一以後拆遷了,還能賺一筆。

未來市中心新房只會往高大上方向發展。你會發現,2000萬以上的房子,跟買白菜一樣很快光盤。因為在市中心置業的人,都不會只有一處房產。他們能夠辨別什麼是好物業,什麼是爛物業,手上資金也很充裕。



二手房:別跟壞人做交易

提到二手房,筆者一把辛酸淚啊。

二手房遇到的問題比新房要多。不過筆者覺得最關鍵的,還是交易的對象。

在那些炒房的日子,筆者接觸過小建築公司總經理、大學教授、國企職工、博士生、高利貸商人等行行色色的人。

感覺最奇葩的就是「大學教授」。我並非詆毀大學教授,只是教育工作者,包括中學老師,做事情普遍比較細,善於算小賬,沒有大格局。而我又不幸遇到了南京某著名大學的奇葩教授。

感覺最噁心的經歷是被爛中介騙。這也是賣房人要注意的:很多不良中介會唱雙簧,一個冒充賣房人,另一個和你談獨家代理。

感覺最不好對付的就是放高利貸的商人。

炒房經歷的故事太多,以後可以慢慢講述,不在此一一敘述了。 對於新手買家來說,就是兩句話:看準人,定好條款。害人之心不可有,防人之心不可無!



拍賣行:淘便宜貨的好去處

拍賣行也是買房子的好去處。

2006年前後,農行為了能在A、H股上市,把公司歷史遺留的物業統統放到拍賣行出售。很多拍品價格都低於市價,加上那時候房子雖然已經開始火爆,但價格還算在低位,競拍者往往能夠淘到便宜的物業。

2009年,筆者也曾在拍賣行競拍過一套物業。這是一套位於南京黃金地段的房產。樓盤開發商老闆突然去世,導致該樓盤資金鏈斷裂。該樓盤建築商向法院申請了凍結土地,導致該樓盤大證被凍結,業主無法分割辦理土地證,有些內部認購業主甚至無法辦理房產證。

筆者競拍的物業就是由於業主斷供,銀行向法院申請執行的拍賣。也就是說,這是有瑕疵的物業。類似於股票中的垃圾股。當年,相同地段的物業已經達到15000,而這套房產的第三次競拍價(註:法院拍賣一般只拍三次,最後一次價格最低)大概在7000左右。

最終筆者以每平米7800左右的價格,拍下了這套房產。

後來,這個樓盤在拖延了4年後,才最終多方協調解決了土地證的問題。兩證齊全後,該房產售價自然水漲船高,目前的市場價格大概在16000~17000左右。

【注意】 拍賣行雖然能夠拍到房產,但問題也很多,主要問題集中在:
1、房子產權不全,沒有土地證或房產證,有的兩證都沒有
2、房產有共有產權人,拍賣權益只佔其中一部分
3、房子已經通過司法程序拍賣,但房屋內有人居住
4、產權人已落戶在房子裡,且不配合過戶
5、拍賣需全額付房款,且要給拍賣行交付一筆5%手續費

所以,筆者並不建議新手買房自住選擇拍賣形式,但如果有閒錢投資物業,倒是一種不錯的選擇。
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歐洲房產“搶購潮” 中國“土豪”一馬當先

來源: http://wallstreetcn.com/node/72692

歐洲房地產需求迅速攀升,引發“搶購”,價格上漲,引發了人們對資產泡沫的擔憂。 Real Capital Analytics最新數據顯示,中國投資者購買了30多億歐元歐洲房地產,同比增加了2倍。RCA稱,富人、開發商和保險公司對各種類型、大小和區位房地產的投資都越來越積極。 中國監管當局去年5月放松了國際投資限制規則,允許保險公司涉足外國房地產,同時還放松了保險公司的房地產配置比例,限制比例從10%調高到20%。 據普華永道報告,投資者爭先恐後地進入高風險市場西班牙和愛爾蘭,進行購買房地產、次級地產等高風險投資。 據CBRE數據顯示,歐洲商業地產投資量增加21%,已經攀至2013年信貸危機以來的新高,達到1540億歐元。 過去數年中,由於各國低利率和政府量化寬松政策創造了一個低收益環境,全球投資者為了提高收益率,都增加了對房地產的投資比重。因而,如普華永道合夥人Simon Hardwick所言,“巨量資本大軍”進入歐洲房地產市場。 城市土地協會歐洲主管Joe Montgomery警告說,這樣的房地產需求不一定反映經濟基本面;一些市場中租戶需求、租金增長的跡象不多,問題在於:這樣的房地產市場複蘇可以走多遠? 普華永道報告調查對象中有一半多都認為,在巨大投資需求的推動下,歐洲優質地產已經被高估了。Hardwick稱:“優質地產供給有限,需求激烈競爭,不可避免地推高價格,尤其是國際大都市,譬如倫敦。” 大多房產交易都發生在英國和德國,但據CBRE數據顯示,房產投資增長最快的卻是歐洲外圍經濟體,譬如西班牙、葡萄牙和愛爾蘭,這些國家也是前幾年經濟最蕭條的國家。 CBRE的Jonathan Hull:“房產投資者瞄準了市場的複蘇,倫敦中部和德國主要城市等重要商業地區的投資需求仍將非常強勁。” 據普華永道研究,盡管幾年前“踏步不前”,而現在,都柏林房地產市場可謂“炙手可熱”。投資愛爾蘭熱潮還沒退,投資者又開始瞄準了西班牙。 對於中國個人投資者而言,移民是一個重要考慮的因素。相比傳統移民國家對新移民的嚴苛要求,歐洲移民政策則寬松許多,這可能是歐洲房產在中國比較搶手的一個關鍵因素。 中國機構投資者在歐洲房地產市場的動作也很頻繁。據華爾街見聞報道,去年11月中投正接近完成對私募巨頭黑石所持有的倫敦西區辦公樓物業的收購。早在2012年,中投以2.5億英鎊買下德銀在倫敦城的英國總部大樓。 中國房地產企業也著手布局歐洲。譬如,綠地集團1月7日在倫敦宣布,投資倫敦泰晤士河南岸Wandsworth鎮的蘭姆(RAM)啤酒廠住宅項目,並就該土地地塊交易簽署正式收購協議。
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夫妻間房產證「加名」「減名」均免徵契稅

http://www.infzm.com/content/97672

1月17日,財政部、國家稅務總局聯合發佈了《關於夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》,對夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策進行了明確。

根據規定,在婚姻關係存續期間,房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有的,或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額的,免徵契稅。

早在2011年,針對婚前「房產證加名稅」該不該征,曾引起過極大的爭議。

南方週末網此前消息,2011年8月,最高人民法院出台了關於《婚姻法》適用的司法解釋(三),規定婚前個人按揭買房,離婚時房子歸產權登記人,並根據實際情況對另一方進行經濟補償。有消息稱,婚姻法新司解引發各地房產證「加名熱」。

隨後不久,南京市地稅部門即發佈消息,婚前房屋產權證加名將徵收契稅。具體繳納辦法是按照房屋所有權添加人的實際佔有比例,折合成合理市場價,按照贈予類別徵收3%的契稅。

南京地稅還表示,夫妻間對婚前房產加名徵稅,南京並不是第一家,「目前,成都、青島、泉州、蘇州、無錫等城市都已針對這一行為徵收契稅。」與此同時,北京、上海、廣州則表示暫不徵收房產加名稅。「房產證加名稅」分成征與不征兩個派系。

隨著爭議越來越大,2011年8月31日,財政部、國家稅務總局聯合下發通知,婚姻關係存續期間,房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有的,免徵契稅。

時隔兩年多,財政部、國家稅務總局此次的通知則明確了,婚姻關係存續期間,夫妻之間的房產證「加名」或「減名」均免徵契稅。

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無關土豪 移民是美國房產的中堅力量

來源: http://wallstreetcn.com/node/97741

在美國,移民政策仍然是舉國上下爭論不休的話題。但是,對於美國房地產市場來說,移民顯然起到了積極的推動作用。 移民不僅僅創造了需求,消化了房地產市場的庫存,更重要的是,移民改善了原本犯罪率居高不下的臟亂社區。 當一個美國人買房時,他們往往會出售原有房產,這並不會創造新的房產需求。而移民從海外前往美國定居,不論是買房還是租房,都能實實在在地創造需求。據美國人口普查局的數據,每年有80萬至100萬的移民來到美國,這無疑為美國房地產市場創造了可觀的需求。 盡管在初期,移民擁有房屋的比率不高,但是,移民一段時間的家庭在美國擁有房產的比例達到了55%。 杜克大學教授Jacob Vigdor表示,移民擁有住房最大的障礙是缺乏資金以及對未來前景的不確定。正因如此,新移民往往選擇租房而非買房。換句話說,短期內,他們將對多家庭式公寓(Multi-Family Construction)的需求大於對獨棟單元的需求。不過,富裕移民顯然對獨棟單元的需求更大。 隨著美國房地產市場複蘇,房屋供應越來越緊張。然而在現有房屋中,大量房屋卻是“廢棄房屋”。所謂“廢棄房屋”,是指那些由於治安等原因,不再適合購買、居住的房屋。廢棄房屋進一步加劇了房屋供應緊張的局面。 移民正在幫助消化這些不受歡迎的庫存。更重要的是,他們改善了這些不受歡迎地區房屋的價值。 出於經濟原因,移民往往選擇治安較差的地區居住。他們的到來改善了這些社區的品質,擡高了房產的價值。移民的湧入減少了這些地區房屋的空置率,從而減少了犯罪。在紐約的布魯克林以及皇後區,這種現象尤為明顯。
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中國人一年在美購房220億美元 偏愛高檔房產 現金購房

http://www.infzm.com/content/102161

7月8日,全美房地產經紀人協會發佈的一份報告,引起了廣泛熱議。報告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,中國人在美國購房總額達220億美元,約佔國際客戶在美國購房總額的四分之一,是美國房產的第二大海外買家,僅次於加拿大,也是增長最迅速的海外買家,佔比從2013年的12%上升到了16%。相比其他在美置業的外國人,中國人偏愛購買高檔物業的特徵尤為明顯,在美購房中位數高達52萬美元(2013年,美國全國房價中位數僅20萬美元左右)。

2013年4月—2014年3月在美購房均價前5名國家(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

值得注意的是,有76%的中國人選擇了全額現金支付房款。報告稱,中國已成為美國房地產市場中最重要的海外現金來源。加利福尼亞州、華盛頓州、紐約州、賓夕法尼亞州和德克薩斯州依次是中國人最喜歡的購房地點。

中國買家在美購房偏好(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

數據調查顯示,大約一半的中國買家購房主要用於度假和出租,約5%購買者用於商業租賃使用,剩餘39%則主要用於居住。

中國買家購房的預期用途(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

報告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,國際客戶在美國購房總額達922億美元,同比前一年的682億美元,增漲了35%。其中加拿大、中國、墨西哥、印度、英國五個國家合計成交額佔總比重的54%。加拿大仍是美國房地產市場中最大的海外買家,但是佔比已經從2013年的23%跌至19%;中國是第二大海外買家,也是增長最迅速的海外買家,佔比從2013年的12%上升到了16%。此外,墨西哥佔比9%,英國和印度分別佔比5%。

國際購房銷量分佈(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

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索羅斯們爭相搶購 西班牙房產成頂級投資目標

來源: http://wallstreetcn.com/node/100141

索羅斯、高盛等國際投資大鱷正攜帶大規模資金爭相奔向西班牙房地產市場,他們押註該國經濟將持續複蘇。 7月17日,西班牙信貸銀行加泰羅尼亞銀行(Catalunya Banc)發布公開聲明稱,將以36億歐元向黑石集團出售價值64億歐元(約合87億美元)的抵押貸款資產。黑石集團是全球最大的資產管理公司。 黑石購買的這些抵押貸款資產多數由西班牙加泰羅納尼亞地區房屋的抵押貸款構成。 過去幾年,這些國際投資者湧入愛爾蘭房地產市場,推動該國低迷的房地產業重新走向繁榮。當前,他們希望在西班牙市場重複同樣的投資熱潮。 自4月起,西班牙啟動了一項名為Hercules的不良國有資產出售計劃。包括黑石購買的這部分抵押貸款資產等多項待售資產將有利於提升西班牙銀行的資本充足率。當前,西班牙銀行業有序重組基金(FROB)正為該國加泰羅尼亞儲蓄銀行(Catalunya Caixa)尋找買主。該儲蓄銀行的資產之前已經過清理。 據國際房地產咨詢公司Cushman & Wakefield介紹,西班牙需要通過該國國有資產管理局出售2000億歐元的資產,其中包括賬面價值達610億歐元的商業房地產。Cushman & Wakefield合夥人Reno Cardiff表示: 今年上半年,西班牙市場恢複了活力,目前是投資者的頂級目標資產之一。 Cushman & Wakefield還稱,西班牙計劃在下半年出售29%的待售資產,約合285億歐元。 FROB在公開的電子郵件聲明中表示,這部分抵押貸款組合將轉換為證券化基金,從而令銀行和該基金持有人共同承擔這些住房貸款的違約損失。這些基金等同於賬面價值為42億歐元的貸款。黑石將為此支付36億歐元,而FROB將分擔5.72億歐元。 國際金融大鱷喬治·索羅斯也參與了西班牙金融資產的角逐。其他參與競購這些資產的買家還包括阿波羅全球管理公司(Apollo Global Management LLC )、高盛集團、橡樹資本(Oaktree Capital Group LLC)、Cerberus Capital Management LP、孤星基金(Lone Star Funds)。 Cerberus資本管理公司是全球最大的私募基金公司之一。美國私人資本孤星基金擅長處理壞賬,其首席執行官John P. Grayken在上世紀80年代便已處理資產清理信托公司(Resolution Trust Corporation)的儲蓄壞賬而聞名業界。 黑石集團去年還同意出資1.255億歐元購買一組西班牙馬德里公寓。不僅如此,黑石集團總裁和首席執行官Stephen Schwarzman今日還表示,十年以來,隨著集團不斷擴張陷入財務困境的房產業務,黑石管理的低風險房地產總價可能已經高達1000億美元。 核心房地產包含高質量的、易於出租的房地產,比如高檔寫字樓、豪華公寓和購物中心。Stephen Schwarzman還補充稱,黑石的目標是在核心房地產資產中追求10%—12%的凈回報率。 當前,西班牙經濟已經走出了長達六年的經濟衰退。IMF預計,西班牙經濟今年將增長1%。
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《人事佈局》蔡宗翰愛將 活躍投資、房產領域重績效 六人小內閣隱然成軍(110-114)

2014-07-21  TWM
 
 

 

重視「執行力」的蔡宗翰,在用人哲學上也處處展現他以能力掛帥、要求效率的一面,蔡宗翰為了把過去落後對手的成績一次追回來,大量拔擢年輕中階主管,新一批「小王子內閣團隊」儼然成形。

撰文‧梁任瑋、劉俞青

蔡宗翰全面接班態勢日趨明朗,已在國泰金見習超過九年的他,也積極在國泰金內部建立起自己的團隊,這批「小內閣」的輪廓越來越清楚,共同特徵就是「年輕、具備國外留學與外商銀行背景,凡事講求速度、績效」,與過往老國泰人形成強烈對比,從這群「小內閣」的樣貌,更可看出少主亟欲擦亮老店招牌的決心。

「下任國壽總經理」呼聲高劉上旗 助中年業務員e 化如果說這兩年來,蔡宗翰著力最深的組織改造,是要翻轉整個國泰集團的「登峰計畫」,那麼和蔡宗翰掛名計畫「共同執行人」的國壽副總經理劉上旗,重要性自然不言而喻。

今年剛滿五十歲的劉上旗,是一九八八年考進國壽投資部的「黃埔一期」,待了十年後曾經離職到太祥證券擔任研究部及自營部主管三年,直到二○○二年又回鍋國泰投信,才慢慢進入國壽投資部核心。

十二年來,劉上旗受蔡宏圖重用的程度有如搭直升機,一路高昇經理、協理,○九年又坐上「副總經理」大位。一路以來,劉上旗的心力、專長都在台股投資,最顛峰時,他是國壽近三千億元台股投資部位的總操盤人,每次只要國泰金召開法說會,就會看見劉上旗身邊總圍繞大批內外資法人,盛況不亞於總經理,原因無他,因為每位投資法人都想從劉上旗口中,抓住一點國壽資金流動的跡象。

只不過劉上旗向來嚴守分寸,有人形容,劉上旗「話能講一句,絕對不會多一個逗點」。但這兩年,劉上旗的話變多了!

因為蔡宗翰傾全力改造的「登峰計畫」登場,「小老闆」直接點名劉上旗擔任執行者,而這套改造計畫在蔡宗翰心中,最需要被大力改造的其實正是「業務員」——國壽媽媽們;蔡宗翰直接將劉上旗從投資部轉調業務部,就是要劉上旗銜命完成這套計畫中最重要、也是難度最高的一塊拼圖。

最近一年,劉上旗幾乎上山下海跑遍國壽全台各業務員通訊處,如今這批平均年齡「高達」四十四歲的業務員,幾乎人手一台iPad,八○%的新契約保單是透過iPad投保,五成理賠是透過iPad完成,放眼台灣壽險公司,國壽這家最老的壽險公司,同時也是e化最快的保險公司。

劉上旗勤奮的工作態度,迅速端出成績單,他因此深得蔡宏圖、蔡宗翰父子賞識,「下任國泰人壽總經理」的呼聲,早就已在國泰人壽傳遍,而且頗得認同。

精明發言人

林昭廷 熟稔內部大小事相較劉上旗是蔡宏圖父子用來改造國壽內部體質的大將軍,那麼,年輕、精算背景出身的國壽副總經理兼發言人林昭廷,思路清晰、條理分明,就是對外溝通的最好招牌。

只要問老一輩的國壽人,都知道只有「精算部門」才是國壽高階主管的搖籃,而林昭廷無論所學、出身,就是「正紅旗」的精算師。

林昭廷四十六歲,宜蘭人,台大數學碩士、財金所博士班候選人,學校畢業就進入國壽工作,受現任國壽總經理熊明河提拔,一路從數理部、精算部、風管部到外匯部門,循國壽標準人才培養系統而上,血統純正,更在三年多前,被拔擢為國壽對外發言人。

國壽內部人士透露,過去國壽總經理多為精算系統出身,包括熊明河、黃調貴等皆然,但這些人都有共同的特色,就是寡言、不善辭令,因此鮮少對外。但林昭廷則是極少數身兼「精算」與「對外」兩大特色的人才,而且又年輕,完全符合蔡宗翰逐步接班之後,極力年輕化的改造主軸,因此發言人的表現據悉相當得到蔡家父子的授權與肯定;而且聰明如林昭廷,透過發言人工作的歷練,對國壽內部大小事務的熟稔度,也益發得心應手。

林昭廷和劉上旗兩人同時在○九年升任國泰人壽副總經理,當時林昭廷才四十一歲,與劉上旗之間,一內一外,一擅投資一精算,頗有良性競爭的味道。

台股投資舵手

王怡聰 掌管巨資操盤

在蔡宗翰的小內閣中,有一位娃娃臉、四十歲的國壽「投資長」王怡聰,與蔡宗翰的英文名字同樣都是Joseph的他,是國壽內部培養出來的投資領域人才,行事低調,有個冷靜的腦袋。

在劉上旗執掌更重要的「登峰計畫」後,前任投資長鄧崇儀被調至銀行,王怡聰晉陞遞補,接掌台股的投資調度,尤其在蔡宗翰邁入「實質接班」的近兩年,更是一路被小王子重用提拔;據統計,國壽可運用的投資資金將近四兆元,其中投資台股部位高達三三八四億元,足以與外資抗衡,是台股第五大法人股東,若以內資計算,是僅次於政府基金的第二大咖,可謂「喊水會結凍」,而幕後操盤手,正是王怡聰。

曾與王怡聰接觸過的外資券商分析師指出,王怡聰深受國泰高層信任不是沒有道理,「說話有料、敢分享自己對於盤勢的看法、不追高殺低、完全以基本面與投資價值考量進行選股」,也因此,國壽在台股投資績效始終保持相當穩定的表現。

受到特別培養,不僅投資業務範圍從台股、固定收益到海外金融商品一路歷練,他先前還因為被國泰送去美國麻省理工學院念MBA,使得國壽整體操盤績效在那段時間不如原先預期,也凸顯王怡聰的重要性。

眾所周知,國泰人壽在台股投資部位因佈局甚早,與其他壽險公司相比,「歷史包袱」較大,但在之前的劉上旗、王怡聰掌舵下,目前在台股的投資部位按市價計(mark to market)也接近損益兩平,相較之下,新光人壽仍虧損三百多億元,富邦人壽則因購併安泰人壽的起算時間不同,目前獲利約二百多億元。

外資精英

李偉正 致力東南亞佈局至於另一位低調的國泰世華銀行企金執行長李偉正,則是被外界看好未來將在國泰世華銀行獨當一面的金融界精英,目前負責國泰世華東南亞銀行佈局的重責大任。今年七月,國泰拿下越南天然氣總公司二.八億美元聯貸案,以及國泰世華寮國分行准設,成為第一家進入設點的台資銀行,就是他的最新戰功。

一直被視為「購併金童」、國泰金獨立董事郭明鑑子弟兵之一的李偉正,是典型的外資寶寶,最早是花旗銀行儲備幹部,一路跟著老闆郭明鑑負責企金與金融交易業務。

經過花旗八年的歷練後,李偉正又隨郭明鑑轉戰投資銀行摩根大通,因二○○○年負責國巨購併飛利浦被動元件廠表現不錯,獲得國巨董事長陳泰銘賞識被挖角進入國巨擔任執行副總、大中國區總經理,並委以掌管中國業務的重責大任。後來又被郭明鑑推薦進入國泰世華銀行,成為重點栽培人物。

「非常聰明」是李偉正給予外界的第一印象,國泰金控高層之所以對他讚譽有加,除了資歷完整的投資銀行背景外,還具備「對很多事情很快就抓到重點」的能力,因此,國泰金控賦予他參與海外佈局、策略營運訂定等業務。

購併軍師

孫至德 王子的最好朋友在輔佐蔡宗翰接班之路上,另一位不得不提的人物,就是國泰金控資深副總經理孫至德,他有位知名的岳父──監察院前院長、國泰人壽慈善基金會董事長錢復,儘管如此,孫至德行事卻非常低調,曾與他互動過的人都稱讚他是謙謙君子,英文講得一級棒,而他也是少數能與蔡宗翰全程用英文對話的國泰人,深受蔡宏圖父子與總經理李長庚等決策圈高層的信賴。

孫至德受重視的程度,從國泰金控這幾年對外談購併幾乎都有他的身影可以看出,「國泰金控很多主管都有個人特質,但孫至德個人特質並不鮮明,反倒成為他最大的特色。」 一位企業主管解讀,孫至德有種不具侵略性、「無害」的特質,讓他在集團裡反而吃香。

孫至德年紀大蔡宗翰不少,但卻是小王子最好的朋友;原本在蔡宏圖兄弟分家過程中,與蔡宏圖有些疏離的錢復家族,倒是靠女婿孫至德與小王子的好交情,又重新緊密連結起來。

不動產總管

李虹明 買樓眼光精準

在國壽接班梯隊中最特殊的,是負責不動產投資的國壽協理李虹明,雖然他的職位不高,但卻是手握國壽二千億元不動產投資金額的關鍵角色,國壽若要購買商辦大樓,都由他過濾物件後再回報給蔡宏圖、蔡宗翰父子,也讓其在商仲圈備受禮遇。

幾乎被台灣地產界視為蔡宗翰在不動產投資「分身」角色的李虹明,文化大學法律系畢業,他並非地政科班出身,但因為投資眼光精準,而受到蔡家父子重用。

這兩年,蔡宗翰熱中資產活化,加碼投資飯店、倉儲、outlet,每每重要的開幕或動土的場合,都可以看到低調的李虹明靜靜站在角落,只是外界並不知道,他才是主導整個投資案的關鍵人物。

事實上,對不動產投資領域充滿高度興趣的蔡宗翰,這幾年不斷優化國壽資產投資組合,儘管蔡宗翰所掌管的專案投資部位不大,按《保險法》規定最多只能佔資產比重的二%,但只要投資標的正確,有極高的機會成為集團「金雞母」。

國壽不動產投資在蔡宗翰的主導下,策略變得更為靈活,這從下列兩點可以觀察出來:一、最近不動產市場人士都明顯感受得到,過去態度相當謹慎、保守的國壽,最近找投資標的可是找得很勤,這一點,光從最近李虹明在市場上頻頻走動的身影就可嗅出端倪;二、國壽的不動產投資策略將不再是「只進不出」,也讓李虹明近來確實更忙了。

6軍師, 組成蔡宗翰的智囊團

劉上旗

國泰人壽副總經理

出生:1964年

經歷:國泰投顧董事長

學歷:台大財務金融系碩士

業務:執行「登峰計畫」

林昭廷

國泰人壽副總經理、

精算一部經理兼發言人

出生:1968年

經歷:國壽投資部協理

學歷:台灣大學數學系碩士業務:代表國壽對外發言、掌理公司準備金計提、保單分紅

王怡聰

國泰人壽副總經理兼投資管理部經理

出生:1974年

經歷:國泰投信副總經理

學歷:美國麻省理工學院史隆管理學校碩士

業務:股市操盤

李偉正

國泰世華銀行企金執行長兼發言人、國泰金控資深副總經理兼發言人

出生:1965年

經歷:國巨大中國區總經理

學歷:台灣大學商學碩士

業務:代表國泰金與國泰世華銀行對外發言、佈局東南亞市場

孫至德

國泰金控資深副總經理、

國泰投顧董事長

出生:1963年

經歷:國泰證券總經理

學歷:哈佛大學企管及建築

碩士

業務:對外企業購併窗口、金控策略

李虹明

國泰人壽不動產投資部協理

出生:1967年

經歷:國壽不動產投資部經理

學歷:文化大學法律系

業務:國壽不動產投資

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中國房產基金坑爹 海外投資者賠六成

來源: http://wallstreetcn.com/node/103048

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(上圖瑞虹新城圖片來自瑞安房地產網站)

一只估值曾高達10億美元的中國房產基金成立約六年後市值大縮水,海外投資者約60%的投資打了水漂,連老資格的投資機構也未幸免。該基金投資合作方還是曾開發上海新天地的知名開發商瑞安房地產。這是需要謹慎投資中國房地產的最新例證。

房地產顧問公司Venator Real Estate Capital Partners透露,今年6月,31位投資者折價拋售房產開發基金Trophy Property Development Fund所持份額,合計占該基金總額的12%。

Venator稱,上述投資者來自中國香港等亞洲地區與歐洲,其中既有富有的個人,也有老牌投資公司,但未透露折價細節。《華爾街日報》估算,這筆初期合計1.2億美元的投資如今尚不足4980萬美元。

Venator的總裁Philip Mintz稱,Trophy基金陷入困境源於開發項目“明顯延期”,無法在基金存續期內完成項目。此外,Mintz還提到一個原因,該基金與合作方瑞安房地產有限公司關系破裂。

《華爾街日報》報道指出,中國的增長固然有吸引力,但投資房地產涉及多種複雜關系,除了購地相關的法規含糊不明,房產開發商和投資者要對付不同城市各不相同的交易、修建和納稅法規。他們還常常必須重新安置所購地塊的現有住戶,那不但要投入大量資金,政治方面也有難度。

一位上海的知情律師這樣評價Trophy基金的滑鐵盧:

形勢好的時候,大家都會水漲船高。可形勢不妙的時候,你就要能分辨誰是更周密、更謹慎的玩家。

據上述《華爾街日報》報道介紹,Trophy基金的負責人Kenneth Hung與瑞安房地產的董事長羅康瑞有親戚關系。Hung的妻子和羅康瑞的妻子是姐妹。

Trophy基金最初投資了瑞安房地產開發的五個房地產項目,分布在上海、武漢和重慶等城市,商業和住宅項目皆有。其中包括上海浦東新區占地約60公頃的瑞虹新城。

但業績下滑和高額負債迫使瑞安改變大地塊商業地產開發的模式。2012年,瑞安房地產凈利潤同比下滑41%,凈資產負債率升至70%。2013年,瑞安因資金問題收縮戰線。

2013年1月,羅康瑞表示,因重新安置住戶遇到難題,瑞虹新城和另一個項目已被推遲。他當時還說,永遠都不會再投資需要重新安置拆遷戶的項目。

項目推遲推升了投資成本。截至2013年第三季度,Trophy基金的凈資產價值僅有4.15億美元,不到2008年成立時的一半。各投資方一致同意該基金重組。

作為重組的一部分,目前該基金正與瑞安房地產進行資產置換交易,將以中國四個開發項目的少部分投資換取上海新天地住宅項目的大部分所有權。這項交易定於今年第三季度完成。

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範冰冰:財富弄潮兒 擅長房產投資圈內都出名

來源: http://www.yicai.com/news/2014/08/4007562.html

無論從哪個角度來看,範冰冰都是個演藝界的奇跡,也是一個不折不扣的財富弄潮兒。

範冰冰

演藝事業取得巨大成功的範冰冰,以自己獨特的視角,投資開設影視公司和藝術培訓學校,並購下多處房產用來出租,連續兩年摘得福布斯中國名人榜桂冠。無論從哪個角度來看,範冰冰都是個演藝界的奇跡,也是一個不折不扣的財富弄潮兒。

熒幕上的她,光彩奪目。記者近距離看到的她,標準的瓜子臉、大眼睛、挺秀的鼻子,明眸皓齒間盡顯女性嫵媚。

2014年7月28日舉行的電影《白發魔女傳奇》首映記者會上,範冰冰的出現,引起了全場的高呼。暫且不管這部電影的口碑如何,毫無疑問的是,只要有範冰冰參演,這部電影就已經成功了一大半。

一寫到範冰冰,記者的筆尖就再也不聽使喚,不由自主的想在文章里,將之統一稱為“範爺”。這個無數男人心目中的美麗偶像,同時也是性格豪爽樂觀的山東姑娘,可當真對得起“爺”這個字眼。她的演藝事業、人氣、地位、甚至是投資理財方面,都足夠“爺”。

走向王座的“星爺”範冰冰:

24歲登上福布斯

“我沒有想嫁入豪門,我自己就是豪門。”——範冰冰

範爺以前認可這個稱謂,挺逗,因為她覺得自己就是一個男性化的人。

範爺什麽時候開始火的?對於這個問題,很難有一個確切的答案。但對於為什麽有那麽多人會喜歡她,答案卻簡單得多:她美麗、優雅、高貴。

1981年9月16日,範冰冰出生於山東青島。父親範濤是海軍航空兵文工團的歌手,母親張傳美是舞蹈演員。從小,範冰冰就受到藝術的熏陶,學習長笛、鋼琴等樂器。雖然家教嚴格,但範冰冰還是養成了豁達、愛打抱不平的“爺”的性格。

1996年,範冰冰到謝晉恒通明星藝術學校(現在的上海師範大學謝晉影視藝術學院)

去讀書,並先後在一些影視劇中飾演角色。兩年後,18歲的範冰冰就因為在電視連續劇《還珠格格》中飾演金鎖這個角色,而成為家喻戶曉的明星。飛騰公司看好她的潛質,與她簽下120小時的合約。

2000年,範冰冰與大名鼎鼎的金牌經紀人王京花簽約,同年年底華誼成立經紀公司,王京花任總經理,範冰冰隨王京花簽入華誼經紀公司。她先後出演了《亂世飄萍》、《中關村》、《秦始皇》、《少年包青天II》、《給我一個媽》、《塵埃落定》、《特警飛龍》、《婀娜公主》、《四大名捕》、《聚寶盆》、《萍蹤俠影》、《四號女監》、《福星高照豬八戒》、《天一生水》、《大爆炸》等多部影視劇。2003年,22歲的範爺憑借電影《手機》,成為第27屆大眾電影百花獎最佳女主角,並憑借該作品走上2006年的“柏林國際電影節”紅毯,國際知名度和影響力日漸提升。2007年,她又憑借此片,最終摘得“歐亞國際電影節影後”的桂冠。

通過不斷的努力和積累,範冰冰的財富迅速增長。僅僅根據公開的數據,就可以看到,2005年,範冰冰就以1200萬元的收入,排在福布斯中國名人榜綜合排名第10位;2006年,以1700萬元排名第7;2007年,以1900萬元排名第7;2008年,以1950萬元排名第6;2009年,以2680萬元排名第8;2010年,以3050萬元排名第10;2011年,排名第9;2012年,以1.009億元排名第3;2013年,以1.1億元,綜合排名第1;2014年,以1.22億元繼續蟬聯第1。

然而,如此數額巨大的財富,範冰冰是如何賺來的呢?她又是如何憑借自己的智慧,與劉德華、周傑倫、成龍等天王級人物比肩的呢?

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房產界革自己的命:房價自己定

2014-08-18  TCW
 
 

 

蓋房子、賣房子,一向是建商的事。無論房價、屋況、格局、設備,幾乎都是賣方建商說了算,弱勢的買方只能靠僅有的資訊,決定要不要在房子上孤注一擲。

現在,中國網路平台「自由築屋」打破遊戲規則,就是要每個人都能成為建商。你不但能從頭參與,自己買地、自己設計、自己定價、自己銷售,甚至能透過網路找人揪團,把一棟大樓、一個社區蓋起來。這是中國前十大房產品牌、萬通集團董事長馮侖的點子。

身為一名「線上」建商,最重要的就是研究市場行情,設計出人人想住的房子,唯一需要全額投資的就是設計費用。當你設計的房子預售出足夠戶數,才會開工動土,接下來不管是土地權利、還是施工的建築費用,平台會先負擔,而房款除去支付這些開發費用,剩下的便是屬於你的建商利潤。

至於口袋淺淺,只想自己買房的年輕人,這個平台幫你揪團蓋房子。你提出自己的需求設計,多種方案提前票選,只要能吸引一批志同道合的買家,累積一定戶數,便能開團動工,接下來則利用平台延伸的線下(offline)服務一路包辦到完工,包括工程管理、設計、城市管理、金融服務等。

「你需要土地,土地會跟你簽約;需要規畫,規畫會跟你簽約,」連房屋銷售許可證也能一併辦好。馮侖估計,比起傳統建商蓋好房子漫天喊價,先將房屋量身訂做才開工興建,房價至少能壓低兩到三成。

對房地產業來說,土地資源、政府關係都是高門檻。為了避免土地不足致使計畫無疾而終,這次,萬通集團已在西安、溫州兩地,各預備了150萬坪土地背水一戰。

蓋房子像是在經營網路社群,處處蒐集使用者的意見,不靠房子硬體賺錢,看好的是服務收益——換個角度,自由築屋就是房產界的「小米手機」。如今小米已經超越三星,搶下中國市佔第一,證明「互聯網模式」已在手機上開花結果。誰又能說房地產不能造就另一個小米?

 
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