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那些年,我炒房的日子(房產投資啟示錄之一) 被解放的mogwai

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投資證券的人一般都看不起房產投資人,包括我自己。

雖然近幾年本人主要方向還是投資房產,但從花掉的精力和投資回報來看,房產投資大大超越股票投資回報。

其中緣由我已經在之前的一篇《2013年的思考》裡反思過。這一篇我主要結合自己和別人的經歷,說說房產投資的專業性。

房產投資的專業度並不比股票投資差。對於一個新手來說,不同的選擇獲得的投資回報率大大不同,類似於選對了牛股,一飛衝天;選錯了熊股,萎靡不振。

新房:未來市中心是屬於土豪的

在國內一二線城市,新房是大部分初次買房的年輕人會選擇的。但實際上,隨著房價節節攀升,除去富二代和土豪,適合初次買房人的新房絕大部分集中在非常偏遠的地段。上班、生活都非常不方便。

筆者2006年在南京市中心夫子廟附近購買過一處挑高物業,當時的價格在11850/平米,而現在南京舊城市區新房的起步價格都在3萬以上。而1萬多的價格,南京現在只能在江北等偏遠地段買房了。每天過個長江大橋上班都費勁。

所以,對於初次買房人的建議就是:不要買新房,在市區買二手房。這樣可以在黃金地段買到有小區的物業。雖然房子年代舊了點,但上班方便、生活無憂。萬一以後拆遷了,還能賺一筆。

未來市中心新房只會往高大上方向發展。你會發現,2000萬以上的房子,跟買白菜一樣很快光盤。因為在市中心置業的人,都不會只有一處房產。他們能夠辨別什麼是好物業,什麼是爛物業,手上資金也很充裕。



二手房:別跟壞人做交易

提到二手房,筆者一把辛酸淚啊。

二手房遇到的問題比新房要多。不過筆者覺得最關鍵的,還是交易的對象。

在那些炒房的日子,筆者接觸過小建築公司總經理、大學教授、國企職工、博士生、高利貸商人等行行色色的人。

感覺最奇葩的就是「大學教授」。我並非詆毀大學教授,只是教育工作者,包括中學老師,做事情普遍比較細,善於算小賬,沒有大格局。而我又不幸遇到了南京某著名大學的奇葩教授。

感覺最噁心的經歷是被爛中介騙。這也是賣房人要注意的:很多不良中介會唱雙簧,一個冒充賣房人,另一個和你談獨家代理。

感覺最不好對付的就是放高利貸的商人。

炒房經歷的故事太多,以後可以慢慢講述,不在此一一敘述了。 對於新手買家來說,就是兩句話:看準人,定好條款。害人之心不可有,防人之心不可無!



拍賣行:淘便宜貨的好去處

拍賣行也是買房子的好去處。

2006年前後,農行為了能在A、H股上市,把公司歷史遺留的物業統統放到拍賣行出售。很多拍品價格都低於市價,加上那時候房子雖然已經開始火爆,但價格還算在低位,競拍者往往能夠淘到便宜的物業。

2009年,筆者也曾在拍賣行競拍過一套物業。這是一套位於南京黃金地段的房產。樓盤開發商老闆突然去世,導致該樓盤資金鏈斷裂。該樓盤建築商向法院申請了凍結土地,導致該樓盤大證被凍結,業主無法分割辦理土地證,有些內部認購業主甚至無法辦理房產證。

筆者競拍的物業就是由於業主斷供,銀行向法院申請執行的拍賣。也就是說,這是有瑕疵的物業。類似於股票中的垃圾股。當年,相同地段的物業已經達到15000,而這套房產的第三次競拍價(註:法院拍賣一般只拍三次,最後一次價格最低)大概在7000左右。

最終筆者以每平米7800左右的價格,拍下了這套房產。

後來,這個樓盤在拖延了4年後,才最終多方協調解決了土地證的問題。兩證齊全後,該房產售價自然水漲船高,目前的市場價格大概在16000~17000左右。

【注意】 拍賣行雖然能夠拍到房產,但問題也很多,主要問題集中在:
1、房子產權不全,沒有土地證或房產證,有的兩證都沒有
2、房產有共有產權人,拍賣權益只佔其中一部分
3、房子已經通過司法程序拍賣,但房屋內有人居住
4、產權人已落戶在房子裡,且不配合過戶
5、拍賣需全額付房款,且要給拍賣行交付一筆5%手續費

所以,筆者並不建議新手買房自住選擇拍賣形式,但如果有閒錢投資物業,倒是一種不錯的選擇。
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