📖 ZKIZ Archives

房產觀瀾18：央行吹響穩定樓市號角 橡谷智庫

    我從頭到尾聽了國慶招待會習大的講話，並看了出席會議名單。

     如果你記得我曾寫過一篇文章，寫到此為止，以後要建立法制治國。當時許多人並不相信，謠言漫天飛。實際上，這些傳聞者，無論他們是什麽樣的專家和勢力，他們並不明白政治。

     執政黨的一脈相傳，從毛開始，黨與軍政從毛至鄧江胡習，府院從周至李朱溫李，絕不可能被質疑的，否則黨政的傳承合法性就自己摧毀了。

      今天，江胡和李朱溫出席國慶招待會，明確向全體國民昭示執政黨領導層的團結，且在招待會講話中強調了這點：“我們要加強中國共產黨全黨的團結，加強中國共產黨同各民主黨派的親密合作，保持黨同人民群眾的血肉聯系。我們要鞏固和發展全國各族人民的大團結，加強海內外中華兒女的大團結，大力培育和踐行社會主義核心價值觀，用共同理想信念凝聚民族意誌，用中國精神激發中國力量，動員全體中華兒女共同創造中華民族新的偉業”。

     反腐將向地方豪強勢力邁進，四中全會將制定依法治國。

      同一時間，央行放松首套房資格認定，藉此，坊間傳聞落地，中國拉開穩定房產和經濟大幕！其對房地產的支持政策類似於2008年底和2009年初。當時我曾根據救市政策和貨幣投放量的宏觀數據，寫文章強力建議人們去買房，引發數百萬點擊率和激烈爭論，謾罵幾乎覆蓋了我那篇文字，後來的房價暴漲也奠定了我在財經業的一個基礎。

      但是，今天不同，我不會建議你去買房，剛需另論，因為你總要住的，落地跌一半，你也會住在里面。

     我們先回顧一下最近的數據：

     2014年1-39周重點城市：重慶、武漢和上海仍為本周累計成交面積前三名。除武漢外，重點城市前39周累計成交面積同比全部下降，武漢則同比增加0.87%。本周北京累計成交降幅仍首位，同比下降43.02%，杭州、深圳位列二三，降幅分別達到36.25%和35.44%。

     截至9月28日，中指監測的17個主要城市庫存總量較上周環比上升2.03%，逾七成城市庫存加壓。

     銷售環比增長的基礎，是建立在“9月階段性沖高之後，降價促銷力度依然不減。房企降價或者變相降價的力度還在加大。”之上的。

      預計央行明確穩定房地產政策的出臺後，專家們看好15年後市的觀點，會刺激更多觀望的購房者入市，因此十月份銷售會有所增長。

      同時後續刺激政策也會出臺，不僅僅限於房地產領域，在基礎建設領域也將會大量出現。

      所以，在國慶前我們看到大宗商品連續兩天變紅上漲，這是政策的預期體現。

      在貨幣政策方面，shibor的中長期拆借利率持續下跌，也表明市場資金寬，利率低，因為銀行無法貸出款去。

      這是我勸告投機性買房不要進入的原因之一。

      實際上銀行業已經全面收緊對房地產和大宗商品產業的資金，風險預估使得銀行業開始避開高雷區，這就是寬資金和拆借利率下行的原因。

      另一方面，上層穩定房地產，是要穩定經濟不要出現巨大波動，以應對經濟周期中衰退節點的到來和強勢美元的回歸。目前對地產的維穩，是要去庫存化。

      同一時間，我們註意到：9月25日國土資源部就《關於推進土地節約集約利用的指導意見》召開新聞通氣會。《意見》明確，嚴格控制城鄉建設用地規模。逐步減少新增建設用地規模，東部地區特別是優化開發的三大城市群地區要以盤活存量為主，對近五年平均供地率小於60%的市、縣，除國家重點項目和民生保障項目外，暫停安排新增用地指標。有序增加建設用地流量，提高建設用地利用效率。

      這表明，中國政府充分理解房地產依賴的巨大風險，要控制整個行業對中國經濟的綁架，以免金融業陷入泥潭無法自拔。

      外部環境來說，美元回歸強勢周期，如果未來一個月內，美元能夠突破87的強阻力，將會走向我們一年前分析的邁向93的高位。

      這將對新興市場造成沈重打擊。

      與此同時，我們很容易看到歐美幹涉勢力在烏克蘭和香港的出手痕跡，他們介入反對黨的行為，引發香港金融市場波動，港幣和人民幣大幅度波動。歐元和盧布均進入迅速下跌的境地。

       至此，美元一枝獨秀，將引發全球資金避險行為，向美國市場流入。

      而美元的走強，和未來收益率的大幅度上揚預期，將沈重打擊全球資產市場，包括美國本土，只是會稍後而已。

      不久的未來，另一場金融危機會悄然上演，並伴隨著全球地緣危機。

      所以，我們對房地產的環比回暖可以預料。

      至於長期，凱恩斯說，長期我們都是要死的。

澳財長：要為中國房產泡沫破裂做準備

澳大利亞財長Joe Hockey近日訪華期間表示，中國政府收緊信貸才是澳方必須小心的，要為中方戳破房產泡沫帶來的一切短期陣痛做準備。這與澳最大行業養老基金最近避免增加對華投資的舉動共同體現出，澳方對中國信貸泡沫的擔憂。

Hockey的上述言論表明，澳方真正的擔憂已經從中國征收進口煤炭稅轉移到了中國收緊信貸。作為全球第二大經濟體，中國進口規模幾乎占澳大利亞出口規模的三分之一。Hockey稱：

“那里（中國）的房產泡沫顯然在擠出，那將給整個經濟帶來連鎖反應。”

“那會對我們貿易的名義增長造成影響，我們要設法做預防。貿易下滑會比我們現階段預計的還糟，但不會是恐慌的形勢。”

昨日公布的中國第三季度GDP同比增長7.3%，增速為2009年第一季度以來最低。Hockey對中國經濟增長持謹慎態度，認為中澳雙邊自貿協議將有助於本國經濟免受中國經濟下滑影響。

這種謹慎看法也體現在澳大利亞最大行業養老基金AustralianSuper的最新投資決策上。AustralianSuper最近宣布，在中國的信貸泡沫破滅以前，會避免增加對華投資。

AustralianSuper的亞洲區經理認為，中國政府收縮信貸可能抑制澳大利亞國內房產、教育和旅遊的需求。他說：

“這些都極大依賴中國。當中國收緊信貸時，所有這些需求的來源都會成為受害者。”

“在信貸問題解決以前，我們難以找到增加投資的合理論據。”

不過，AustralianSuper預計，中國資產價格受沖擊只是暫時的，中國可以避免銀行業危機，未來20年的表現仍會強於發達國家。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

為什麽中國人偏愛澳洲房產？

中國人近些年大肆購置澳大利亞房產，甚至已經成為澳洲樓市的頭號國際大買家。

香港券商CLSA所做的一項澳洲房地產業調查結果顯示，中國是當前澳大利亞樓市最大的外國投資來源。今年，中國人仍在持續購買澳洲房產。

圖：2013年澳洲樓市中的國外投資額

圖：澳洲公寓樓申請數量

圖：澳洲房地產審批數量和CLSA的預期

不過，中國人並不是單純為了迅速賺取租金或者最終出售房產而發財。他們買房還有其他理由。

CLSA在報告中表示：

中國對澳洲房產持續增長的興趣背後有一系列驅動力——最重要的一條就是：沒有簡單的投資產品供人們選擇。

另外一個關鍵的原因就是持續增長的移民需要。有些中國人喜歡在心儀的移民目標國購置房產。

澳洲曾在2012年推出“重大投資者簽證（SIV）”制度，自實施以來超過90%的申請者都來自中國。但按照該簽證的規定，相關投資資金不能直接購買澳洲房產。由於澳洲房產具有永久產權且今年總體處於穩健升值通道，一些申請人會提前在澳洲購房。

這又引出了另一個重要動因——將澳洲房產作為投資品。澳洲房產不僅具有上述優點，而且也是將資金轉移出中國的委婉托辭。部分購房者可能為了躲避國內的政治和經濟風險而選擇居住在澳洲。

中國人在澳洲購房還要考慮其他因素。比如澳大利亞良好的教育體系，這個國家也沒有中國那麽嚴重的環境汙染和食品安全問題。

在很多中國人看來，從投資和移民兩方面綜合考量，澳大利亞是僅次於加拿大的選擇。而澳大利亞新南威爾士州（New South Wales）和維多利亞（Victoria ）最受中國人青睞。

但澳大利亞政府並不只是歡樂地埋頭數錢。澳洲聯儲目前不僅擔憂海外投資者較高的貸款水平，而且對中國大筆的購房資金是否能夠持續下去心存質疑。

中國人今日的海外購房大潮像極了當年的日本。

上世紀80年代末到90年代初，經濟高速發展的日本迅速發家致富，財富大幅增長的國民當時同樣在海外大肆出手購買資產。日本對澳洲樓市的投資規模從接近於零大舉增至80年代末的650億美元，而在1992年則驟然下降70%。

但CLSA認為，這波中國人買房潮與當年的日本人存在明顯差異：

我們認為，這次有顯著的差異。最明顯的是，這次是個人推動著中國投資周期，其中的影響動機並非來自金融，而是資產多樣化和潛在的移民需求。

（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

房產觀瀾19：債務與信用 橡谷智庫

    債，是一個人立在責任邊上；責的象形字上半部分是鞭子，束的形體，下半部分是貝，錢的意思。古代用貝殼做貨幣。

    債這個字的象形意義是，人因為錢的原因被人用鞭子追索。責，是追索的意思。

    信，是一個人開口說的話。旁邊是舌字旁，代表誠實，古代有些地方對說謊的人是斬去舌頭，佛家有拔舌地獄之說，是對說謊的懲罰。

    經濟建立在債務之上，你的債務是他人的資產，他人的資產是別人的債務，環環相套。之所以，人們相互借貸，是因為圖利，而圖利不能折了本金，所以要有信用。

    當人們失去信用，債就變成追索。

    我們看待中國經濟時，習慣性以中國政府願不願意讓經濟下滑來作為考量，比如無數人說：中國政府不會讓房地產下跌的。

    這是把政府當做了造物主。

    政府是一個經濟人，他所付出的的，必須要有來源，也就是收成和債務。收成是每年的財政收入，財政收入分為稅收和國有體系收入。而財政收入和經濟擴張緊縮是相輔相成的，當經濟下滑，收入減少，要刺激經濟，就必須擴張債務。

     對於政府來說，人拿著鞭子去抽他追索債務是很難的，因為擁有國家機器，所以有國際信用體系來約束。

     前些日子委內瑞拉對中國幾百億美金的原油違約，而中國對它是沒什麽辦法的，因為他是個失敗國家，已經躺在爛泥里耍無賴，不在乎你再踩他兩腳。而中國擁有太多這樣高風險的主權債權，實際上是對一些國家的信用過於自信了。

    信用不僅僅來自於誠實，還來自於能力。

    中國政府試圖將自己納入國際金融體系，同時預備建立人民幣國際貨幣體系，維系信用是重中之重，所以你指望中國政府不惜一切代價印錢去拯救地產，說明你不了解經濟運行的基本原則。

    中國政府必須要維系財政和匯率均衡，才能維持信用和國家經濟的運行成本。

    對於房地產來說，長趨勢只有一個因素：人口。

    短期趨勢是貨幣，貨幣的濫發會導致房地產暴漲，但根源還在於人口。城市人口的增長是房地產價格上揚的根本原因，貨幣是表象。

    北上廣深擁有超過1億的手機，戶籍約9000萬，房屋擁有量6%，人口占全國城市比11%，而這四個特大城市的居民居住環境已經初步滿足，意味著其余城市的房地產市場已經供需失衡。

     接下去就是一個去庫存化和陰跌或者暴跌的過程。

    對於中國政府來說，每年的利息支出占gdp2成左右，財政收入占2成多，沒有哪個經濟能夠產生這樣高的收益覆蓋成本，意味著整個經濟都在虧損中運營，只是依靠房地產的增值浮贏來維系貨幣增長量和利息成本。

    當經濟持續下行，人口增長的居住需求下滑，單純依靠地產來抵禦貨幣貶值，已經不是辦法。尤其是在人民幣內貶外升的過程中，整個經濟體的出口會遭遇競爭力下降，導致下滑，導致財政失衡，債務失衡。

    現實如果逼迫人民幣貶值，降息，這兩點就可以摧垮人民幣國際化的努力。同時，美元走入強勢，收益率上揚，在人民幣降息貶值的過程中，將會導致資本外流，進一步導致財政失衡，債務失衡。

    所以，中國政府並不是萬能的，能夠無休止的印錢，周邊世界也不是真空，貨幣和國際貿易保護主義都是博弈的工具。

    次年，中國政府或許會通過各種方式壓低利率，甚至整體降息，來降低債務成本，刺激經濟上行，但對於地產來說並不是恢複往日榮光的好時代了。

    然而，我們講經濟崩潰，都是一個用詞而已，有片面之處。實際上大宗商品市場的崩塌，有利於制造業和消費者的購買力上升，可以修正企業的資產負債表。就像橡膠的下跌，已經帶來3年的輪胎廠正收益，對很多輪胎廠來說，他們如果不繼續貸款擴張，收益已經足夠償還半數信貸了；對於鋼鐵廠來說，焦炭和鐵礦石的價格下滑也帶來盈利，更不用說原油的下跌，給整個中國帶來的收益增長。

    只是政府理解不了，他們急於一出現市場崩塌，在最尖銳的呼喊下，就急著救市刺激。

    其實，政府和央行的作用是維持最後貸款人的職責，防止整個經濟因資金鏈全線斷裂而導致整個社會動蕩的局面，而非替代市場去強行大規模救助。

    房地產和大宗商品上，中央政府會重蹈覆轍嗎？

    讓我們拭目以待。

    附註：關於東南亞地緣政治分析報告，我相信許多海外投資人有這樣的需求，甚至許多企業並沒有意識到這點：是的，你是需要的。許多在越南投資工廠，後來遭遇反華暴亂，導致大規模損失的，如果只是事先花些小錢來購買關於越南社會和中越關系的全面分析報告，就會在大的投資上控制風險。

    抱歉，這不是免費的。

    而對一位讀者，我也說抱歉。您說看在閱讀了我多年博客的份上，給您一份免費報告。您應該付我過去博客的錢，而不是我因為這個原因免費給您報告。是不是這樣？當然我寫博客從沒想過要別人錢，但這點成為理由，就有點怪異了。

房產觀瀾20：結構性趨勢 橡谷智庫

    一個月前到東莞參加朋友婚禮，偶遇河南投資者，我們泛談了一下，涉及房地產，才知道他是地產商。

    當時幾個朋友圍觀，我們倆話多，就扯了很久。

    我們倆觀點有所不同，其中一個在於需求。其認為還是要著眼於剛需，我則認為剛需已經暫時枯竭，應該著眼於改善型住宅。

     沒有結論。

     另一個觀點則延續需求問題，我認為二三線城市極度危險，核心城市還行。這個問題，大家也沒有定論。

     在過去的十幾篇房產觀瀾里，我曾從人口結構和城鄉收入上，倒推房地產需求，認為城鎮化已經接近完成，二三線城市沒戲了。在最近的一個推斷中，我借助別人的一個推算，北上廣深，比如上海2400萬戶口，3500門手機，其他核心城市類似，四個城市實際人口1億，房屋存量占全部城市面積6%，人口占11%，同時北上廣深的人口居住初步滿足，略有不寬裕。這意味著其余城市人口與房屋存量失調，下行風險極大。

     實際上，在十月份經過一番政策支撐後，成交量上揚，不僅僅是城市間的分化，上海郊區和內環內也產生巨大的結構性分化。核心四個區，價格堅挺，成交量上揚；而另有六個曲線成交量和價格都大幅度下挫，其中有些地區呈現為-6%。

     而在數據中，北京上海南京杭州的庫存積壓達到2010年以來的最高。

     另一方面的統計證實了我的看法，改善型需求成為這一波成交量的重要組成部分。

     至此可以明朗，核心城市的核心地帶維持了剛性價格，同時也是改善型住宅給與了支撐。但環外和其余城市則會呈現巨大的風險。

      對於明年的結構性趨勢，將繼續演變。面對美聯儲加息的必然，中國政府托市的貨幣政策受制於人，以免出現資金大規模逃離。所以，明年結構性的貨幣支持，也會讓地產市場劇烈分化。大公司的並購，和核心城市核心地段的維系，和二三線城市的房地產下滑，中小型地產公司破產，交織在一起。

      明年或許不會出現房地產的崩塌，中國政府也不會希望地產暴跌，但結構性衰退，將是新常態。

複星增持國際房產 中企加速布局海外地產

複星國際正在尋求增持海外房地產資產，成為中資企業加速布局海外地產的一個縮影。

該公司在過去的一年中有一系列搶眼的行動，包括以7.25億美元購買紐約第一大通曼哈頓廣場，以及對倫敦金融城勞埃德錢伯斯大樓的6450萬英鎊（1.02億美元）收購交易。

負責複星國際地產業務的複星地產總裁徐曉亮說，現在，在銀行貸款和保險商資金的支持下，複星國際正在洛杉磯，巴黎，漢堡，法蘭克福，里斯本和悉尼等地尋求更多房地產交易。他表示，公司已經接近結束一筆在洛杉磯的交易，有望在年底的時候完成。

他還表示，“在國外的大城市里，還有很多資產的價值被低估。“複興正在尋找寫字樓，酒店和住宅資產，不但對完成的建築有興趣，也有意購買開發中的項目。他還說，考慮擴張中的經濟和成熟的監管框架，美國是一個很有吸引力的市場。

複星國際還在考慮房地產服務企業。5月的時候，公司購買了在東京的房地產管理企業IDERA資本管理公司。雙方都沒有披露具體的交易金額。

複興地產表示，名下的資產規模有望在2020年之前從目前的1400億人民幣增長三倍以上，至5000億人民幣（817美元）。公司還計劃將海外物業在投資組合中的占比從目前的21%提高到50%。

加速布局海外

實際上，不僅是複星，萬科、萬達、綠地、安邦保險和泛海控股等中企巨頭紛紛瞄向了海外市場資產項目。

普華永道10月底發布的數據顯示，今年前三季度中國企業海外並購市場繼續保持活躍勢頭，交易總數為176宗，較去年同期上升31%，創歷史新高。

以下是近期一些頗具代表性的海外收購：

11月6日晚間，泛海控股公告披露，公司境外間接附屬公司泛海控股國際有限公司與Promising Land及Uptalent Investments簽署了《股份買賣協議》，據此，泛海控股國際以38.23億港元收購和記港陸71.36%股份。

今年10月，安邦保險以約120億元收購華爾道夫酒店，開源控股以3.45億歐元完成了位於巴黎香榭麗舍大道唯一的五星級酒店萬豪酒店的收購，公司對外稱以吸引赴法高端中國遊客的增長。 

今年6月，萬達集團耗資2.65億歐元從西班牙國際銀行手里購買了馬德里市中心的地標性建築西班牙大廈。

房地產服務企業高緯環球在近期的一份報告中說，很多中國買家近期的海外投資並不太受到利潤的驅動，而是希望嘗試海外市場。地產資本分析和高緯環球提供的數據顯示，海外房地產資產的中國機構投資規模在2014年上半年是51億美元，遠高於2008年同期的7520萬美元。

地產咨詢公司仲量聯行表示，中國進軍海外一定程度上讓人想起了日本在1980年代對外國寫字樓，酒店和高爾夫球場的瘋狂采購。仲量聯行的東亞區董事經理Anthony Couse說，“但是這一波來自中國的采購興趣更加持久。我們看到動機上的不同。”

Couse指出，日本投資者通過舉債大規模提高國內地產價格，以此獲得資金收購海外資產；而中國的買家傾向於多元化、全球化運營。

（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

新稅改央地分成初定：增值稅歸中央 房產稅歸地方

稅制改革核心問題之一——中央和地方的稅收分成，正在漸漸明確。

據經濟觀察報報道，未來稅制改革的基本思路是將流轉稅，主要是增值稅收入大幅上劃中央；而直接稅特別是房地產相關稅收，將會下劃為地方稅。

以房地產稅來說，改革思路的設計將會統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置房地產建設、交易和保有環節的稅負水平，在保障基本居住需求的基礎上，將城鄉個人住房及工商業房地產全部納入征稅範圍，按房地產評估價值確定計稅依據。

其中，對個人住房實行幅度比例稅率，並授權省級政府在幅度內確定本地區適用稅率。實行納稅人自行申報、稅務部門核實稅收的征管模式；對工商業房地產按評估價值征收房地產稅，實行全國統一的比例稅率，促進工商業節約集約使用土地。

改革後，房地產稅將逐步成為地方政府持續穩定的財政收入來源和縣(市)級主體稅種，促進建立房地產市場健康發展的長效機制。

在中國現行的稅制中，涉及房地產的稅種共有10種，包括營業稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，此外還有相當數量的涉房地產收費和政府性基金。

財政部認為，現行房地產稅制已不能適應當前經濟和社會發展需要，對各類房地產統一開征房產稅，統籌推進相關稅費改革，有利於促進房地產市場平穩健康發展，逐步培育地方主體稅種，推進地方政府治理方式的轉型，調節收入和財富分配，促進社會公平。

華爾街見聞網站此前提到，中國財政部部長樓繼偉表示，要加快實施房地產稅，理順中央和地方的財政關系。

樓繼偉提到，要加快推進房地產稅，使之成為地方財政持續穩定的收入來源。總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展。

（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

【第一爭議】不動產登記，房產要被稅？

2014年7月30日，國務院法制辦公開《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》，向社會征求意見，為期一個月。日前，（1）中央編辦已就國土資源部不動產登記中心等事業單位機構編制調整，向國土資源部、住房和城鄉建設部、農業部與國家林業局發送了批複文件。（2）有媒體報道說：在11月30日舉行的“新時期土地流轉中的法律問題”研討會上，來自國土部和學界的消息稱《不動產登記暫行條例》將於12月出臺。不動產登記這一次真的要來了？

【點評者說】在《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》中，規定確保“國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”（21條）；“國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”（22條）。稅務部門共享不動產登記信息，肯定不是為了隨便看看，不排除將來根據這些信息開征新稅種的可能性。現在對房地產開征的稅可不輕，二手房的各項稅費可達到成交價格的13%左右。真要開征房地產稅，能不能清理這些稅種，能不能把個稅改為稅率不超過15%的單一稅，能不能宏觀稅負不增加？