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看壞後市？ 求售華國飯店、大台北華城周邊等多筆土地台灣「現金王」葉國一房地產抵押設定一六二億

房地產轉向高周轉

「似曾相識的冬天」還未結束，且終期仍不得而知。

　　近日上市房地產企業陸續發佈2011年的成績單，不難發現其中的相似之處：絕大部分房地產開發商的營業收入、利潤仍然繼續增長，同時利潤率下 降，存貨量增加，負債率上升，現金流趨緊，短期償債壓力開始顯現。對於未來，開發商投資意願趨於保守，財務策略更加審慎，「現金為王」觀念深入人心。

　　在房地產調控深度博弈之後，開發商的共識逐漸匯聚而成。正如龍頭企業萬科反覆強調的觀點：中國房地產進入下半場。只有那些快速周轉的企業，不囤地、不捂盤的企業能勝出。

　　上市房企的年報數據顯示，目標針對大眾市場、追求高周轉的開發商，比目標針對高端市場、追求高利潤的，能更好適應嚴厲調控下的市場。

　　「玩法變了。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天說，以往「以時間換空間、依靠土地升值獲取高利潤」的邏輯將無法繼續，取而代之的是以高周轉策略為代表的效率運營。

　　中金公司在一份房地產行業報告中指出，中國房地產市場已經進入政策管制、政府引導的下半場，房子回歸最基本的居住屬性，投資投機需求將被擠出，行業利潤率下行，ROE（淨資產回報率）的提升將主要依託周轉率的加快。

　　中信建投房地產行業分析師蘇雪晶也表示，房地產暴利時代不可能再回來，行業集中度將提高，而房企要規模化發展、提升市場份額，則需要高周轉。「未來的市場將是一個『快魚吃慢魚』的市場。」蘇雪晶說。

流動性壓力抬頭

　　從已公佈年報或業績快報的100餘家房企業績看，超過七成營收及利潤都獲得增長，幾乎所有大型開發商均是業績報喜。行業龍頭萬科全年實現營業收入717.8億元，同比增長41.5%；實現淨利潤96.2億元，同比增長32.2%。

　　這其實反映的是開發商2010年的銷售業績。「由於房地產行業的特殊性，銷售收入的確認週期較長，從銷售到交房結轉通常有一年左右的延後，所以 2011年報中的營業收入在2010年就已鎖定，2011年的報表依然能實現快速增長。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴財新記者。

　　嚴厲的調控在2011年給房企的銷售業績帶來了很大影響，甚至一些大型開發商的銷售業績也未達年初目標，同時存貨明顯增加。

　　根據Wind資訊統計，截至3月19日，在滬深兩市正式披露年報的32家房企中，有21家公司的存貨同比上升。萬科、招商地產、華夏幸福基業等開發商的存貨量同比增幅都超過30%。其中，招商地產、華僑城的存貨量都達到了歷史最高點。

　　國家統計局1月公佈的數據顯示，截至2011年底，中國商品房待售面積增加41.77%，至2.72億平方米，這與主要房企存貨增加的趨勢相一致。

　　業內預期，過去兩年商品房新開工量巨大，2012年下半年市場供應將達到高點，屆時供大於求，房企的去庫存壓力將進一步加大。

　　在銷售不暢、存貨增加情況下，財務上的短期償債壓力也開始顯現，最明顯的信號就是開發商調整後的流動比率在下降。

　　一般流動比率是指流動資產與流動負債的比值。由於房地產行業的預售特性，在建工程計入存貨，銷售後的預收款項計入流動負債，剔除存貨和預收款項調整後的流動比率更為準確。

　　「調整後的流動比率在下降，說明短期償債壓力開始上升。」一位地產公司的財務人士說，相比而言，這項指標比資產負債率更為關鍵和直觀。

　　儘管多家券商的分析報告指出，萬科資金鏈安全，期末賬面貨幣資金342億元，能覆蓋短期借款與一年內到期的非流動負債。

　　但是，根據Wind資訊一份報告，萬科2011年調整後流動比率為0.83，較2010年的1.31顯著下降，是該指標在2008年以來首次跌落至1以內。報告稱，「這是不同尋常的信號，在一定程度上也折射了房地產行業的窘境，短期償債的壓力開始顯現。」

　　成本和價格的雙向壓力——成本上升，售價下降，短期內只會令開發商流動性壓力更大。

　　「開發商的成本壓力正越來越大。」陳嘯天解釋說，一方面是土地成本，2010年土地價格瘋漲之後，現在即使土地市場冷清，價格仍下降不多；另一方面是財務成本的上升，房地產的融資成本去年一路走高，有些信託的年息達20%以上；還有勞動力成本的上升。

　　商品房的成交價格仍在走低。在連續幾個月環比下跌之後，北京、上海等限購城市的房價在今年2月首次出現同比下降。

　　一位調研了多家房企的分析師向財新記者透露，儘管2月成交量出現了明顯回升，但是絕大多數開發商都認為，這次回暖仍很脆弱，2012年將不會漲價。「不會再出現去年四季度的大規模降價了，但是也絕對不敢漲價。」這位分析師說。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，2012年的成交量將會與2011年持平，甚至出現小幅跌幅，降價促銷仍將是全年的主基調。

　　首創置業董事長劉曉光斷言，在雙向受壓的情況下，未來房地產行業的利潤率下調是必然趨勢，會向社會平均利潤率靠攏。他認為，利潤不再誘人之後，一些中小型開發商和非房地產主業的企業將會離場。

轉向高周轉

　　一邊是去庫存、短期償債的壓力，另一邊又在成本和售價上雙向受壓，開發商的應對之策中，囤地捂盤的模式已然過時。幾乎所有的大型開發商，包括做高端為主的開發商，目前都開始強調快速周轉的問題。

　　華僑城總裁劉春平表示，當務之急是想方設法加快銷售，提高周轉率，降低負債率。

　　中信地產一位人士也告訴財新記者，「拖是行不通的，還是要盡快銷售回籠資金，提高周轉。」「兩會」後，該公司認為短期內地產調控不會放鬆，計劃將一些項目搶在二季度開盤。

　　招商地產在2011年將「提周轉、保進度」列為了公司發展戰略，要求提高節點完成率，加快周轉；一些高地價的項目，則犧牲利潤率追求回款。2011年，招商地產完成銷售額210億元，同比增長44%。

　　「招商地產確實在加快周轉的節奏，典型如鎮江項目，拿地136天就實現銷售，這在招商地產歷史上是不曾有的。」蘇雪晶說。

　　陳嘯天認為，龍湖地產是從流程化開發模式向高周轉模式成功轉型的代表，去年以來的幾次「搶收行動」，都是抓住「市場窗口期」的精彩操作。

　　2011年，龍湖地產達成合同銷售額382.7億元，創下歷史新高，且全年銷售回款率超過九成。

　　龍湖地產內部人士也向財新記者透露，從2009年開始，公司就確定了高周轉、規模化擴張的戰略，並逐步轉型，「一個項目從拿地到開工一般9個月，並在9個-12個月的時候進入銷售，這些在業內都是比較快的水平」。

　　龍湖地產在年報中稱，預期國內房地產行業調控仍將持續一段時間，未來將根據不同市場的具體需求提供適銷對路產品，著力提高現金周轉速度，強化現金流管理。

　　「我們還是立足於開發為主，高周轉將是我們未來持續的策略。」龍湖地產董事長吳亞軍在業績會上說。

　　原來注意力都放在一線城市、注重利潤率的富力地產、中海地產等，也開始「比以往更注重二三線城市和小戶型產品」。

　　陳嘯天透露，中海地產去年低調降價和進入了十餘個「剛需」為主的三線城市，主要目的就是為了提高周轉率。「與萬科一樣，中海看到了未來市場的趨勢，但更加低調。」

　　在調控持續不放鬆的形勢下，依靠高槓桿儲備土地，再通過土地增值來獲利的邏輯已不再適用。相反，資產快速周轉才能帶來最佳的資本回報。

　　以萬科為例，2011年ROE達到了18.2%，比2010年增長1.7個百分點，為歷史最高水平。與此同時，萬科的ROA（資產收益率）則由 2010年的17.4%下降到了2011年的16.2%。在淨利潤率下降的情況下，萬科ROE的提升主要來自於資產周轉效率的提升。

　　銀河證券一份報告稱，萬科的存貨周轉率從2010年的0.27提升至了2011年的0.34（由當年營業收入/當年存貨數據得出），顯示了萬科運營效率的改進。

　　這也是目前房地產行業的整體方向：受限於融資政策收緊，地產開發商的槓桿比率難以進一步放大，價格下行壓縮了行業的利潤率，提高資產收益率的途徑只能是提高資產周轉率。

　　郁亮在業績發佈會上總結萬科的經驗提出，提高資產周轉率需要企業自身運營能力的提升，需要通過精細化的管理來實現。

　　同時，高周轉策略的實現還需要對產品結構進行調整。「新的市場邏輯下，需要新的發展模式和新的產品。」陳嘯天表示。

　　萬科策略是進一步提高小戶型產品比例至90%以上，以滿足市場的剛性需求人群。龍湖地產也提出，加強產品線的多元化，覆蓋「剛需」型、改善型和商業經營等不同需求的客戶，在波動複雜的市場中抓住需求和機遇。

　　龍湖地產內部人士透露，公司面對「剛需」消費者的高周轉產品將達到三分之一左右。

　　高周轉戰略最大的挑戰在於企業的管理能力。過去一年，本在質量方面市場口碑頗佳的萬科，多次遭遇質量問題和業主維權事件。其他品牌較弱，又想跟上萬科速度的開發商，更需對此做好應對準備。

可預見的非理性—從阿膠、茅台、房地產、普洱茶談起 枯榮

房地產調控需看地方債務「臉色」

土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長，使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

2011年，「笨豬五國」（葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘、西班牙）、美國主權債務危機此起彼伏，日本、法國等也都面臨巨重的債務循環壓力。除澳大利亞、丹麥、瑞典、芬蘭等少數國家外，其他的發達國家政府債務餘額/GDP都超過60%的警戒線。

與此同時，2011年中國地方政府債務規模激增，潛在風險較大等問題也逐步暴露。與發達國家不同，中國地方政府債務問題產生的根本原因是分權式財稅 體制的弊端。1994年中國分稅制改革後，地方政府隱性債務不斷增長，20世紀90年代末，地方政府紛紛開始建立地方融資平台以解決地方發展中的資金瓶頸 問題。

2008 年為應對全球金融危機，中國大幅減息、放鬆信貸、降低汽車購置稅、全面放鬆並刺激房地產業並推出「4萬億投資」刺激政策，從而實現了中國經濟「V」型反轉。過度的刺激一方面帶來了產能過剩通脹高企的後遺症，另一方面也造成了地方政府債務高企的風險。

按照國家審計署的數據來看，截至2010年底，中國地方政府債務餘額10.7萬億元中，政府負有償還和擔保責任的或有債務總計是9.05萬億元，佔 84.4%，而政府可能承擔一定救助責任的債務1.66萬億元，佔15.6%，地方融資平台公司政府性債務餘額中，有80%由政府負有償還、擔保責任，總 計3.95萬億元左右。

在這些政府性債務分佈中，直接反應出部分縣級政府負債率過高。截至2010年底，有78個市級（佔比19.9%）和99個縣級（佔比3.56%）政 府負有償還責任債務的債務率超過100%的警戒線。另外，由於地方債務主要集中在基礎設施等前期投入大，現金流回收期長的項目，「舉舊還新」使地方債務的 資金鏈蘊含較多風險。初步匡算，2010年底，地方政府性債務餘額中舉舊還新的債務大概在7000億-10000億元左右，佔比是6.54%-9.35% 左右。

由於2011、2012年將有大量過去的貸款到期，這2年地方政府還本壓力最大。地方政府貸款中54%的期限在5年以上，2011年到2015年期 間，大量地方債將進入還本付息期，按照審計署披露的數據，2010年底地方政府性債務餘額中，2011、2012年到期償還的佔24.49%和 17.17%，2013年至2015年到期償還的分別佔11.37%、9.28%和7.48%，2016年以後到期償還的佔30.21%

土地是地方財政收入的命脈。在中國地方政府的可支配收入中，國有土地使用權出讓金是重要組成部分，2010年，土地出讓金佔地方可支配收入27%。 在地方政府負有償還責任的債務中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務佔23.79%，達到2.55萬億元，土地收入下滑將導致地方政府還本付息困難和 壓力顯著增加。一旦房地產價格「硬著陸」、土地出讓金下滑將使地方政府面臨較嚴重的債務負擔和資金還本付息壓力導致地方政府資金鏈斷裂、陷入債務危局。

在房地產的持續調控政策下，2011年中國土地市場呈現流拍率上升、溢價率下降的態勢，這導致地方政府土地出讓收入大幅銳減。130個城市2011 年土地出讓金收入與10年同期相比降12%，其中住宅用地降18%。2012年，房地產開發商的資金壓力加大，銷供比下降會帶動土地溢價率和平均地價進一 步下滑，地方政府土地出讓金收入將會整體大幅下降，土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長，使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

在目前一方面減稅，一方面房價調控的雙重壓力之下，國內許多地方政府今後兩年的財政壓力可見一斑。在一些地方政府看來，投資拉動地方GDP增長的虛 榮猶在，改革總是痛苦的，以往的解決模式當然是最得心應手的。在沒有更加快速有效的解決方式的前提下，走老路，回頭路的情況難以避免。所以2012年以來 不少地方開始出現了房價、土地放鬆的情況。其中還不包括佛山、成都、蕪湖等地的被叫停的樓市微調事件。

房地產開發商的生態圈：有錢不買房是傻瓜？

日前，華遠地產股份有限公司董事長任志強在2012年長吉地產春季發佈會上稱負利率時代不買房就是傻瓜，引發網絡熱議。問對網用戶就房地產開發商行業進行剖析，揭露開發商與其他行業的關係，帶引大家理智分析買房問題。

可以毫不誇張地說，房地產開發是暴利行業。中國社科院近日發佈的2011年住房綠皮書中提到，開發商的平均毛利高達55.72%，絕對是暴利。刨除 掉其他成本，前些年的淨利在20-30%之間。而隨著最近房市疲軟，營業收入下滑，存貨激增、現金流緊張，淨利潤大幅下滑，大有寒冬到來之勢。可以說絕對 屬於高風險、高回報的行業。

房地產開發商的生態鏈 （問對網/圖）

圖中標明了開發商開發單個樓盤的一系列操作，包含產業鏈中的主要玩家，還有些玩家，例如裝修公司、水泥、鋼材等建材供應商沒有在圖中描述，其實這個生態圈可以涉及我們瞭解的大部分行業。開發商開發大致過程如下：

1. 政府城市規劃，劃出一塊地。各開發商各顯神通，最終某家勝出。勝出後要預付一筆首款。地價款的餘款可以後續支付。這筆錢基本是開發商必須提前準備的資金，後續的資金都可以進行資本運作。土地資源不可再生，政府靠賣地賺錢真的很愉快！

2. 政府將土地批文發給開發商。

3. 評土地批文等文件，開發商可到銀行申請貸款。

4. 銀行對開發商進行一些列的評估，如資產負債率等，將貸款發放給開發商。

5. 開發商找建築商開工蓋房子，經常是先蓋房後付款。扯皮拉筋，拖欠工資現象時有發生。沒法子，開發商強勢是大爺，建築師要墊不少錢。

6. 房子修好了，開發商口袋裡有錢了，慢慢和建築商結算。

7. 房子修了一半，差不多可以開始預售了。預售對開發商來說，一是鎖定了客戶降低庫存，而是提前回籠資金。產品沒生產完先手定金，就一個字，爽！

8. 公眾一般都很窮！！！沒幾個人有能力一次付清房款，只好向銀行貸款。看，銀行一頭貸款給開發商周轉，一頭貸款給老百姓買房。而銀行的錢，大部分是存款，多爽！

9. OK，一切搞定了，可以搬進新房羅！有自己的一個蝸居，是多少人的夢想。剛畢業的時候，覺得有套房，有個老婆，一起在沙發上看看電視嗑嗑瓜子，就是人生最 大幸福了——其實現在還這麼覺得。中國人都喜歡地，喜歡房，有錢喜歡把自己圈起來，在自己的地盤上細細經營。古代如此，當代還是如此。房到手了，開始裝 修，買家居買電器，買各種家居用品，消費是經濟發展的基礎，而我們這樣的小老百姓是消費的源頭。

10. 不好意思，小老百姓的幸福還不徹底，因為還要還房貸！10年？20年？30年？人生苦短，慢慢還吧。

還沒有結束，有一隻絕對不容忽視的力量，這種力量是這一切的號角和催化劑，廣告及媒體行業。他們用心策劃，用心製作，用心發佈鋪天蓋地的廣告，通過各種渠道，通過各種形勢，源源不斷的擴大著我們這群小老百姓買房的慾望。

而單純、要求不高的我們，最終為了自己的並不遠大的夢想，也為了下一代、為了父母，一咬牙就買了一套房子。從現金流的角度，小老百姓是生態圈中，唯 一一個現金流負向的玩家。我們通過十年二十年的辛勤勞作，讓很多生態圈中公司和個人率先富了起來。我們付出了一切，獲得的不僅僅是一套單元房，而是一個自 己的家。親愛的開發商和他們的親密朋友們通力合作，終於賜予了我們一個自己家。

房地產還有「白銀十年」 弓也爸爸

房地產黃金十年後，批判者眾，但於情於理於發展，恐怕中國並未做好房地產「十年荒年」的準備。

於理，80後的「嬰兒潮」二代都置業完畢了嗎？他們願意常住保障房嗎？60後都改善居住條件了嗎？工資成本不漲，未來不通脹了嗎？配套了醫院學校超市的房子就要回到當年毛地的價格嗎？房價到了收入上漲無法消化的泡沫階段嗎？

於情，目前中產階級財富的主要載體就活該貶值嗎？買不起房政府就沒責任解決居住問題嗎？

媒體喜歡荒唐的類比，老拿日本來唬人。89年日本房地產市場泡沫破裂，房價下跌70%仍然是家庭年收入的7倍。以本人所在東部三線城市為例，一套三房約120萬元，下跌7成再除以7年，折算一個家庭年收入5萬元。這個收入是與實際不符合的，況且我們的收入仍然在增長。

歷史無法重演，但憑藉「可住、可租、可保值、可槓桿」的天然屬性，房地產「白銀十年」仍然可期。

一個市場集中度不斷提高的市場，行業龍頭是大受其利的。公司的管理層必須久經考驗，並已擺脫「人治」的階段。他們期待合理的「類製造業」的利潤，注重周轉 和財務安全。他們的願景確實是改善人們的居住條件，致力於蓋「有人住」的房子並不斷改進服務，提高業主生活品質。他們樓盤的物業經營一定是可持續的。

但回到股票還不盡然。他們需要重視股東利益。

還有最關鍵的，就是好好利用Mr.Market的愚蠢和偏見，在「絕對低估」（而非相對低估）、「絕對恐慌」（而非相對緊張）的時刻，擦一把冷汗，堅決的做優質房產股的股東。然後用十年去驗證「白銀」的成色。

在一個錯綜複雜的行業保持「常識的判斷」並不容易，但我們仍要去努力，特別是當我們都還年輕。

房地產實證組合

交易記錄

任志強：房價上漲的N個原因

2012-4

房價的問題已爭論多年了，2001年就有了泡沫與春東之爭，而今年與2001年相比房價已上升了許多，這種泡沫與冬天的爭論還在繼續，房價也在叫罵聲中依舊保持著上漲的趨勢。

導致房價上升的原因有許多，導致房價下跌的原因也有許多，問題在於中國現有的發展階段中，導致房價不斷上升的因素在積極發揮著作用，而導致房價下跌的因素尚未成為主流，因此部長們得出了未來20年仍處於上漲的壓力的結論：

我所觀察的主要因素大約有如下幾點，讓中國的房價處於可持續上升的階段：

一、 中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。

中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。改革前的三十年中國並未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低於建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發展，特別是市場化之後，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。

縱觀全球曾經發生過的房地產泡沫中又有哪個國家或地區是在人口告訴增長中發生的呢？當人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現在的德國家庭總數少於住房總套數，房價自然也就難以上漲了。

中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，並在不斷的下降中。正是因為70年代之後的高生育率決定的，80—90後的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續大約至少十年。

中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現象無法緩解，政策的調控可以平衡一時的供求關係，但不等於滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮壓中的需求膨脹，嚴重的衝擊市場的穩定性。

二、中國的城市化需求。

中國正處於經濟數十年持續的高增長中，這個增長中的貢獻相當一部分來自於城市化的需求。沒有哪個國家的房地產泡沫是在這個國家經濟的高增長中出現的，也沒有哪個國家可以在不實現城市化率的提高中實現經濟的高增長。

歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉的二元結構所引發的貧富差別和發展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業而輕城市化的進程。世界上，特別是亞洲的多數國家都在二戰之後迅速的用低成本完成了本國的城市化進程。大多在人均1000美元GDP時實現了城市化率65—70%。而我國1949年時僅有城市132個，市區人口僅為全部人口的7.3%。到1978年只有城市194個，城市化率僅為17.92%，處於城市緩慢發展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農村剩餘勞動力，進城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個，城市化率達到了29.04%。

從世界各國情況看，30—70%的城市化率為加速和快速發展的階段，70%的城市化率之後為穩定發展的階段。而我國正處於這個高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達660個，城市人口已超過6億，城市化率已達45%，雖然低於49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，最高年份達4.65%的增長率。

中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當我國經濟總量達到世界第一時實現城市化率65—70%的水平。

中國現有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標，而長期的供給嚴重滯後，尚無法滿足這個城市化率的需求。

從近十年城市化進程的情況分析，外地非農戶籍人口約佔用城市住房的16.4%，外地農業戶籍人口約佔用城市住房的15.3%，兩者合計約佔用30%以上。不管這些房子是用什麼方式提供的，至少應有這麼多數量的住房，而目前的生產能力是無法達到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。

三、土地資源的稀缺性。

中國現有城市建成區的面積約3.84萬平方公里，僅佔國土總面積的0.4%，而農村宅基地的面積約16.8萬平方公里，佔國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設城市，則至少可以解決14億人的居住問題。實際中國是不缺少土地的。

但中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農村的土地，特別是宅基地產生集中的效應，並讓農民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不 得不出台嚴守十八億畝紅線的政策。於是土地在生態保護、基礎設施建設、工業生產與城市發展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產品。

土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約佔國土面積的17%，但實際的農田只剩了18億畝多一點，其中約13—15億畝用於糧食的生產，其餘用於經濟作物等。但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設用地的增減直接關係並不大，而最大量的則是退耕還林的生態保護。

而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業項目用地、交通水利用地、旅遊用地、軍事用地和城市建設用地等多項。城市建設用地中又有商業、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結果最終的全部建設用地中房地產用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，於是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現天價的種子。

四、城市基礎設施和公共服務提升。

都在抱怨政府天價地太黑的同時，也許大多數人將注意力放在了地價與房價上，尤其是關注政府的地價收入上。其實政府的地價收入都多重新回到了城市的土地之中，變成了房價上漲的基礎條件。

中國經濟的高增長中一個明顯的特徵正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對城市基礎設施和公共服務功能 的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學校、醫院、文體設施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現正在於公路、輕軌的作用;正在於城市花園的環境改變;正在於學校與醫院提供了轉項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。

環境的改善讓價值被重估本就是件合理的事情，而城市的建設與政府的投入又有哪個不是希望提高國民的財富與城市的價值呢？難道會有一個政府專門去想讓國民的 財富不斷的貶值、讓國民的財富越來越不值錢嗎？如果有這樣的政府，也一定會很快被國民推翻的。而提高國民收入分配與提高國民財富價值是同樣重要的事，要嚴 厲批判的恰恰是那些想用國民財富貶值來達到推翻政府執政目的的短視者。

而政府的大量投入和環境的改變難道不同時應提升房屋的價值嗎？

五、價格的提升也是一種貨幣現象。

請問：除黃金作為貨幣發行的後盾因素之外，又有哪個國家的貨幣是永遠升值的呢？有的貨幣在對其他貨幣升值時，對本國的購買能力也許仍然是貶值的。既然貨幣是一種長期貶值狀態，相對於不動產而言就一定是貨幣的升值。

請問：三十年前十元錢能買多少東西，而今天能買多少同樣的東西呢？這就是典型的貨幣現象。請問：三十年前的工資收入是多少，而今天又是多少呢？那麼收入的增長基礎除了生產效率的提高之外，則一定是貨幣的貶值，因此才有了貨幣流動性過剩必然導致通貨膨脹的理論。

如果用銀行存款來計算，所有人都會認為存款的貨幣是在貶值的，同樣的錢辦了不同樣的事情，買不了同樣多的東西了。那麼對其他產品而言的貶值，在不動產上也同樣存在。

六、成本因素的變化。

沉默因素導致產品的價格上漲是個經濟活動中的基本現象，當糧食的收購價格提高時，糧食產品的價格也會提高，房地產也是如此。

土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，最終的產品——房子的價格自然也會是上漲的。總不能購買者的收入在提高時，讓生產者的工資收入下降吧。

重要的是中國浪費了三十年低成本實現城市化發展的最終時機，如今不得不承受高成本城市化的現實。在石油每桶2美元時我們失去了機會，只好在大多數國家已在低成本時就實現了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了，正視這個成本加速增長的現實，就必須容忍不動產價格的上漲。

七、不動產的多重功能作用。

從歷史的經濟週期看，不動產是幾乎所有產品中抗通脹能力最強，保值率最高的產品，許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。

在所有的商品能用於起到金融槓桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現的。同時還是數額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產權制度保護並且是難以作假的。

這種融資作用不但可以提高幫助消費，也可以有助於提供投資、生產的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現消費的。

正因為多重功能的作用同時集於一身，因此增加了民眾對住房的偏好，特別是供不應求讓升值的預期長期並穩定，更促成了價格的上漲。

八、中國的傳統文化。

「有恆產才能有恆心」中國的歷史一直給社會一種成家立業要先置恆產的觀念。山西的大院就正式是這種傳統文化的典型表現。從零開始的置業到逐步具備規模的大院，讓人們安心和後顧無憂。

同時將遺產留給後人的文化，從歷代皇帝傳江山開始演變為民間的一種潛意識。沒有遺產稅，讓這種傳承的文化成為現代大多數老年人一種根深蒂固的觀念。而對年輕的一代則成為沒有私有住房的財富作為生活安全的保障就無法成家立業，讓祖孫幾代人共同為置業而奮鬥。

現代的農村也同樣，第一桶金大多不是用於再生產的投入，而是首先用於滿足居住改善與擴張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產的概念已超越了現實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。

九、精神上的一種追求。

支撐和維繫這種傳統文化的恰恰是生活對比中的精神需求。租被看成是一種無能和恥辱。其實房改之前全社會不都是在租房住嗎？但那時是制度讓人們無法擁有財產的權利，一旦這張網被撕破之後，潮湧般的爆發出了一股置產熱的力量，讓社會與市場在毫無準備之中被沖得七零八落。

於是出現了一種特殊的情況，人口普查中發現：低收入階層的住房私有化率最高，整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比，反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上，最高收入階層的租房比重反而是最高的。

這正是生活的對比中高收入不再為自己的生活地位與消費能力發愁，有沒有祖產不是最重要的，生活質量的好壞是最重要的。反之，最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財產來保住尊嚴與地位。

正是這種對比中的作用讓人們在實物財富的擁有中和精神需求上形成了反差。開著一輛小拉達車的年輕人會對奔馳車表示讚賞，並看不起電動摩托車。同樣擁有住房 的騎自行車的年輕人則不願嫁給只有拉達車而無住房的對象，互補中的精神與物質的追求中，更多的人會以擁有住房資產而驕傲，甚至看不起那些租用住房而追求高 生活質量的大款們。

住房在這種精神回家的追求中成為可靠的港灣，也變成了身份與地位的象徵，價格則伴隨著這種精神的需求而不斷上漲。

十、不可忽略的收入增長。

幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道，更培育出了無數的泡沫夢幻。既有人用不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認房價的增長幅度與數倍遠遠小於收入增長的幅度與倍數。

如果用價格與收入的同比計算，1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854元/平方米，同樣城鎮人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數面積為62平方米，則房價收入比在1：7以下，也就是說大部分城市的房價收入比在1：6以下，少數地區的房價收入比在1：8左右（因為收入合理應用中位數，房價也應用中位數價格，則全國的平均房價收入比都在1：6以下）。

今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，同年城鎮人均可支配收入為17175元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為11.44平方米，全國的住房面積中位數約為68平方米，則8年的收入可以購買91.5平方米的商品房，6年的收入正好購買68平方米。房價收入比都平均在1:6之內，換成中位數技術，則仍是絕大多數地區房價收入比在1：6之下。

再看各自的增長情況，房價從1854元/平方米增長到4445元/平方米，增長了1.39倍，而人均可支配收入則從5425元/年增長到17175元/年，增長了2.16倍，很明顯收入的增長遠遠高於了房價的增長。

問題只在於平均數中只反映了一種統計中的對比情況，實際的生活中則一部分人大大的高於平均收入，而另一部分人則大大的低於平均收入，於是就出現了一些人可 以用更高的價格、更大的面積改善居住條件，而另一些人則只能靠政府的保障解決住房問題。恰恰是略低於活略高於平均收入的一群人，既不能納入政府的保障範圍 之內，又沒有充分的能力可以任意的選擇消費，但又有較高的消費慾望，於是成了被美譽為夾心層的一群，也成為不管實際情況如何也要攻擊房價與社會的主力。

問題還在於中國的商品房住房生產量每年僅有500萬套上下，按城市現有家庭戶數計算大約只佔2.5%（城市人口約6.07億，2億多戶），只能優先滿足那些收入高於平均值的家庭，只有當供給量大量增長時，才能用不同的產品覆蓋更大的受益群體。

因此在收入的增長中，特別是高收入群體收入的快速增長中，房價也就停不下上漲的腳步。試想能在中國經濟的高增長中停下收入增長的腳步嗎？試想能在資產價格 的增長中停下土地價格增長的腳步嗎？除了擴大供給之外，缺少供求平衡的條件時，房價只好承擔更多的上漲壓力了。中國加快國民收入分配的政策只會提高民眾收 入增長的速度。

也許還能舉出更多的理由來說明房價必然上漲的原因，但只希望房價上漲的速度不要過快，不要超過了收入增長的條件。

我同樣可以舉出許多房價會下跌的理由，但至少目前這些國際上曾經出現的讓房價暴跌的理由尚未在中國出現。

如果經濟的下滑、房貸中的高槓桿率（中國一次性付款購房的比重超過了50%，貸款只佔全部銷售額的19%），人口的下降、家庭分裂速度的下降（這些大約都在2020年之後才開始），如果政府投入的減少、貨幣的高速升值（日本當年升值了4倍多），以及大量失業導致的收入減少、城市化率的減速等等。

而當下降的因素尚未出現、上漲的因素佔主導地位時，必須正視這種目前發展階段的特徵，並用對症下藥的方式解決供給量增加的問題，才有讓房價平穩增長的可能。

用政策的強壓硬將房價打下去的可能在中國是存在的，非市場化的經濟運行中政府的力量是可以強大到指揮經濟運行軌跡的。但這種強壓下的市場是政府的主導目的嗎？會讓中國比其他國家更強大嗎？

房價只有在正確的認識與分析中才會具有理性！

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轉帖：銀行資金保衛戰是刺破房地產泡沫的大針頭

此文轉自天涯，作者有點囉嗦，我不完全同意作者的結論和其推理過程，

根據宏觀形勢來判斷個股好壞，本身就是不靠譜的邏輯，

但他文章裡提到的現象很有意思，值得一讀。

一旦中國銀行根據《巴塞爾協議》將槓桿縮小到10倍，那麼中國銀行

的ROE就會受壓，想保持目前的15%很困難，要麼加快資產周轉，要麼提高純利率，

這兩項目前看起來都挺難的，最難受的還是其資產質量有可能崩盤！

你無法通過分析會計科目來分析銀行的資產質量，你真的能撥拉清楚每筆貸款的

質量？我估計史玉柱也沒這能耐，對外行甚至是民生以外的銀行家來講，

此問題無解！

問題是，假如你無法分析它貸款質量確實很好，在沒有確鑿證據的情況下，你又如何

證明它壞呢？並且壞到多少才崩盤呢？

銀行資金保衛戰是刺破房地產泡沫的大針頭

　　知名教授陳志武將房地產泡沫和基建泡沫稱為「泡沫雙雄」。當「泡沫雙雄」變成「泡沫雙熊」的時候，為了顧全大局，必須刺破泡沫。刺破房地產泡沫的針頭 來自哪裡？是掌管印鈔機和外匯的央行和大放貸的商業銀行。這是大多數人始料未及的。道理很簡單，解鈴還須繫鈴人。本章主要說的是第二個針頭。
　　知名開發商任志強有一句名言：「要死也是銀行先死」。他的意思是，銀行在炒房中陷得太深，一旦房地產泡沫破裂，銀行會大禍臨頭。在房市，官商勾結、銀企合污是公開的秘密，情人對男友當然知根知底、洞若觀火。銀行即使沒有「被自查」，也是「啞巴吃餃子 - 心中有數」，也知道自己的許多資金是「肉包子打狗 – 有去無回」。
　　政俯不是「睜眼瞎」，不會讓「嫡子」等死先死，於是房地產調控開始了，主要目的要保護央行的外匯和銀行的貸款，讓「烏龜」先跑。因為多數炒房客有慣性思維，是麻痺大意、貪睡成性的兔子，所以可能會先死。
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　　第1節 《巴塞爾協議》的要求越來越高,「央行印鈔雞」和「銀行貸款雞」難以繼續為所欲為
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　　一、交警叔叔的故事
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　　中國要融入市場經濟大家庭，就要在門衛那裡簽下許多的協議，比如《入世協定》、《巴塞爾協議》等等。進門後，就要服從交警的管理。如果你有幾美分，就要在交警叔叔那裡儲蓄一美分。你有押金，人家才便於管理。給人好處，自己才能方便。
　　.
　　1949年到1973年前後，歐美國家對「社會主義中國」經濟封鎖。我們從老祖宗那裡遺傳了夜郎自大、我行我素的基因，習慣於閉關鎖國，迷戀於計劃管 理。在這種情況下，中國需要流通的貨幣極少。原來的土地是無價計劃調配的，原料許多物資是憑票供應，原來沒有房市股市，原來極少出口，原來的縣長月收入在 100元以下。改革開放，貨幣就需要與國際接軌。所以【改革開放補印鈔票】是必然的。
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　　大約到2005年前後，貨幣與國際接軌的任務就完成了。但是，印鈔雞已經習慣於「加班加點」的工作節奏，所以近幾年超印鈔票太多了，到2013年3月，M2將達到可怕的100萬億元。
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　　2009年以來，美國對華匯率戰升級，交警叔叔主要是衝著中國印鈔機來的，已經以多種形式提醒，幾次揚言給以嚴厲的經濟懲罰。
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　　商販尊重城管是生存的前提。司機得罪交警叔叔是不明智的。今後，如果中國仍然我行我素地大印鈔，除非中國不怕美國以「匯率操縱國」的罪名徵收百分 27.5的懲罰性關稅，除非中國不怕航空母艦開到黃海、南海來「散步」，除非中國不怕「C型」包圍圈的缺口越來越小，除非中國不怕石油進口通道被截斷。
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　　二、《巴塞爾協議》越來越高的要求將使得「央行印鈔雞」和「銀行貸款雞」難以繼續鶯歌燕舞
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　　1、《巴塞爾協議》的規定
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　　《巴塞爾協議》規定，全球各商業銀行2015年內必須逐步將一級資本充足率的下限從現行要求的4%上調至6%。另外，巴塞爾協議維持目前資本充足率8%不變，但是對資本充足率加資本緩衝要求在2019年以前從現在的8%逐步升至10.5%。
　　資本充足率，是指資本總額與加權風險資產總額的比例。資本充足率反映商業銀行在存款人和債權人的資產遭到損失之後，該銀行能以自有資本承擔損失的程度。
　　通俗的理解是，《巴塞爾協議》要求銀行的自有資金率必須逐步提高，目的在於抑制風險資產的過度膨脹。
　　《巴塞爾協議》的規定和實際執行裡，涉及到許多的專業性知識，我們需要的只是通俗性的差不多的理解。我們可以這樣理解，因為《巴塞爾協議》的要求越來越高，所以今後銀行必須確保自有資金率不低於目前的6％。
　　2011年，我國「金融系統總資產113萬億，總負債106萬億」。106萬億 / 113萬億 = 資產負債率為93.81％，即自有資金率為6％。
　　查閱2011年度報表的資產負債率，工商銀行是93.81％，建設銀行是93.35％，中國銀行是93.61，農業銀行是94.43％，招商銀行是94.09％，民生銀行是93.98％。說明，2011年銀行的平均資產負債率為94％，平均自有資金率為6％。

　　2、有人說：「銀行自有資金率達不到要求的時候，大印鈔票就可以補足了。」非也。
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　　2011年，銀行的平均自有資金率只有6％。銀行的資金來源，主要是儲蓄和印鈔機，這都屬於負債，所以銀行的負債率很高，自有資金率很低。在《巴塞爾 協議》的壓力越來越大的情況下，央行、銀行就必須想方設法保證銀行自有資金率不低於6。如果來自印鈔機的鈔票越來越多，必然導致負債率越來越高，必然導致 資金自有率越來越低，所以印鈔機將越來越難以為所欲為，銀行準備金率也不得不保持較高的比例，進而導致銀行的放貸資金將長期緊張。
　　未來幾年，可能是股熊市、房熊市。怎麼辦？大家首先想的是大印鈔票救市。宏觀經濟管理那麼簡單的話，為何全球經濟危機、金融危機層出不窮？
　　房地產泡沫破裂，必然導致經濟危機、金融危機，各行各業都需要印鈔機來救市，印鈔雞必然顧此失彼，捉襟見肘。四面八方在報火警，消防車不可能只救你銀行一家。
　　各行各業的壞賬呆賬使得銀行自有資金率向0靠攏，但是，印鈔機印出來的錢不是銀行的自有資金，大量借給銀行使得銀行自有資金率更低。在巴塞爾協議和美 國控制的三大評級機構的壓力下，銀行無法大量接受印鈔機的援助，所以不但難以發放新貸款，還要追回老貸款。說明不是炒家想像的「發貸基本靠印，發完可以再 印」那麼簡單，說明地球村裡有財務總監，不是你中國的印鈔機想怎麼印就怎麼印的。
　　近十年，中國的經濟發展每年是9%左右，貨幣增發平均18.5％。即使按照國家的五年計劃下調到7％，貨幣增發也可能達到平均15％。在印鈔機加班加 點的同時，銀行每年增加10萬億的貨幣資產，就要增多自有資金0.6萬億元，以達到巴塞爾協議的要求。這導致銀行上市公司在披露2011年中報的同時報出 再融資方案，其中有工行、中行、建行、中信、華夏、南京6家銀行股權融資方案報批。

　　3、《巴塞爾協議》的強大約束力
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　　在世界經濟格局中, 誰有話語權誰就掌握了「制定和監管規章制度」的大權。美國控制著三大評級機構, 借助巴塞爾協議，掌握了對他國金融市場的生殺予奪的大權。你必須讓三大評級機構評級你的信用等級，結果就是他國的許多金融信息必須向美國公開，你有多少壞賬呆賬可以對他隱瞞，但他們比你更加老道，有火眼金睛，是瞭如指掌的。
　　他們是有錯必糾，無孔不入的。2010年以來，我們看到，在歐元危機中，歐洲的很多金融機構被下調評級，金融市場價格大跌，社會動盪不安。
　　如果中國的銀行長時間地嚴重地偏離百分比要求的話，三大評級機構可以借助巴塞爾協議下調評級，那麼世界上的美元銀行和英鎊銀行就會對你冷眼以待，以腳投票，因為你是長期地嚴重地違反交規的司機，年審後已經喪失駕照，憑什麼要我坐你的車？
　　如果三大評級機構宣判你違規和不及格，外商投資環境就是不合規，於是，索羅斯們就要來做空中國，熱錢就要出走，有的外商就要部分撤資，富人缺乏資金安 全感就要移民，結果就是外匯被洗劫。所以，《巴塞爾協議》和三大評級機構就像孫悟空頭上的緊箍圈，將使得中國央行、銀行難以繼續為所欲為。
　　銀行控股權的風險。如果繼續大印鈔票大放貸，將導致房價再次上漲。物極必反。一旦房熊市到來，銀行壞賬更多，將導致銀行經營利潤率趨向負數，即市盈率 達到幾百倍，甚至是虧損股。銀行經營利潤率趨向負數的結果是，銀行自有資金率趨向0，你就嚴重違反了《巴塞爾協議》，評級就當頭一棒，於是銀行股的股價會 大跌。那麼，銀行股在股市的融資功能（增發股票）就會喪失。也就是說，銀行自有資金的主要來源將斷流半斷流。以前銀行重組,有外匯資金注入，一旦外匯被洗 劫，這個來源也困難了。
　　必須達標，就像學生必須補考及格一樣，怎麼辦？對私人對外資引進新投資者。那麼政俯對銀行的控股權就岌岌可危了。
　　如果外資大量介入中國的商業銀行，那時炒房客還能夠大量騙取按揭嗎？缺乏按揭款支持，你的親朋好友裡有幾個是有效自住剛需？不要跟我說你的四周有很多大款，那時他們多數已經被房子套牢，要做的事情是趕快止損賣出。

　　4、缺錢，通貨緊縮嚴重，通貨卻不能膨脹，怎麼辦？
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　　提高準備金率，促使銀行資本充足率達到巴塞爾協議的最低要求。這使得銀行缺乏放貸的能力，買房者難以得到按揭支持。
　　發行高利率的國債和理財產品，提高基準利率，以留住原有的國內外熱錢和儲蓄存款，以吸引新的國內外熱錢和儲蓄存款。這使得通貨膨脹預期降低，使得炒房的資金成本增大。
　　銀行有難，就要對地方政俯催債停貸。債台高築的地方財政飢腸轆轆，連倌員的工資獎金都難以發放，就會飢不擇食，就會支持普遍開徵房產稅。房產稅是炒房客的噩耗。

　　總之，在國際監管下，銀行難以長期源源不斷地對開發商、炒房客提供資金支持，那麼，嚴重貧血的房市如何馬拉松呢？
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　　第2節 銀行資金成了唐僧肉，不得不長期限購限貸
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　　一、銀行是房地產賭局的主要策劃者之一，是房地產泡沫的主要肇事者之一。
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　　2003年以前，老百姓還是5000年來形成的「無債一身輕」的老思想，沒有借貸的習慣，所以在二線城市裡，100平米的房價難以超過30萬元。
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　　地方政府以拍賣土地的形式抬高地價，一次性收取70年的高額的土地使用稅，而銀行對開發商的買地給以貸款支持。央行壓低存貸款利率，形成負利率；地方政府支持炒房，於是形成了買房越來越合算而錢存銀行越來越吃虧的態勢。
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　　有人編了一個美國老太在年輕時貸款買房的故事，媒體、專家學者借此大造「超前消費」、「借債賺錢」的輿論，銀行乘機擴展住房按揭業務。買房可以按揭七 八成，還款期可以20年30年，而且按揭利率可以優惠，使得一些人的購房能力從30萬元增大到100萬元。印鈔廠接到來自銀行的70萬元的紙幣訂單，乘機 把今後20年才印的70萬元提前印出來了。開發商、炒房囤房者借助三四倍槓桿的力量，極力誇大通貨膨脹的可怕性和城市化的剛需量，利用大眾追漲的心理，使 得房價呈現30萬元......60萬元......80萬元......100萬元......150萬元……的不斷上漲的態勢。
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　　住房本是象自來水、大米、綠豆、蔬菜一樣的民生產品，卻被設計為金融產品，當作高槓桿的期貨來炒作，變成超級賭博工具。很明顯，銀行是房地產賭局的主要策劃者之一，是房地產泡沫的主要肇事者之一。
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　　二、一手房的炒房客從銀行不斷套取按揭款，銀行資金淪落為人皆可吃的唐僧肉，於是不得不長期限購限貸
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　　1、2003年，每年有許多積攢的大款爺陳大哥開始炒房，房價為每平米0.3萬元×100平米的一手房 = 總價30萬元×按揭80％ = 從銀行套取24萬元。
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　　2、2006年，二手房的房價為每平米0.6萬元×100平米 = 陳大哥賣出得款60萬元 - 按揭餘額22萬元 = 歸還按揭後現金有38萬元。用這38萬元去買入一手房，每平米0.8萬元×159平米= 總房價為127萬元×按揭70％ = 從銀行套取89萬元。
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　　3、2010年，二手房的房價為每平米1.5萬元×159平米 = 陳大哥賣出得款238萬元 - 按揭餘額65萬元 = 歸還按揭後現金有173萬元。用這173萬元去買入一手房，每平米2萬元×289平米 = 總房價為578萬元×按揭70％ = 陳大哥從銀行套取405萬元。
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　　4、以上是已經發生的真實的狀況。假設調控是空調，房價到2014年仍然是上漲，那麼：2014年，二手房的房價為每平米2.5萬元×289平米 = 陳大哥賣出得款722萬元 - 按揭餘額344萬元 = 歸還按揭後現金有378萬元。用這378萬元去買入一手房，每平米3萬元×420平米 = 總房價為1260萬元×按揭70％ = 大款爺陳大哥將要從銀行套取882萬元。
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　　很明顯，炒房客陳大哥從銀行套取的按揭款就像滾雪球一樣不斷增大，呈現24萬元……89萬元……405萬元……882萬元……的倍增的態勢。也就是 說，如果房價不停上漲，炒房客陳大哥就可以利用這種模式從銀行套取越來越多的按揭款，882萬元的後面是1900萬元，1900萬元的後面是4000萬 元。
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　　查閱2011年度報表的資產負債率，工商銀行是93.81％，建設銀行是93.35％，中國銀行是93.61，農業銀行是94.43％，招商銀行是94.09％，民生銀行是93.98％。說明，2011年銀行的平均資產負債率為94％，平均資金自有率為6％。

　　炒房不停止的後果。2014年市價3萬元的一手房，通過房價收入比、售租比、回本時間等公式的計算，實際價值低於1萬元。如果房地產泡沫破裂，每平米1萬元×420平米 = 銀行只能收回420萬元。銀行放出882萬元的按揭 - 只能收回420萬元 = 僅僅這一個炒房客就使得銀行壞賬達到462萬元。462萬元 / 882萬元 = 銀行虧損率為52.4％。2011年銀行的平均自有資金率只有6％，所以不斷支持炒房的結果是銀行資不抵債，即破產半倒閉。
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　　很明顯，炒房的前提條件是「用少量的資金就可以不斷從銀行套取三四倍的按揭款」。久而久之，銀行就會半倒閉，於是，政俯不得不限購限貸。因為銀行的壞 賬率已經相當於一鍋已經燒到98度的水，一旦放開限購限貸，很快就會沸騰，即氣球很快就會爆裂，所以限購限貸將是長期的，不敢放開。也就是說，炒房的前提 條件已經永遠喪失了，炒房客的好日子已經永遠過去了。
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　　三、老闆介入炒房所套取的銀行資金量更是觸目驚心，銀行資金淪落為廉價的唐僧肉，於是不得不長期限購限貸
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　　2012年7月9日，中財網的文章《鋼貿資金困局誰之過：貸款或用來炒房炒期貨》講到，部分鋼貿企業以鋼材市場為融資平台，通過虛假注資擔保公司，以 抵押質押、重複抵押、互保聯保的方式，大量套(騙)取銀行貸款。同時，企業在騙取銀行貸款後，又變身投資公司，將所得資金投向房地產、股票、期貨，甚至高 利貸等高風險行業。
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　　2012年7月4日，羊城晚報的文章《溫州「走路老闆」 炒房從數億身家到欠債3億》：老闆潘曉勇說：「目前還有27套房子抵押，欠銀行貸款2.2億元。民間借貸還欠5000萬元。去年的時候，欠民間借貸1.1億元。後來，我名下的很多資產，包括大樓都抵債抵掉了。算下來，目前還有將近3億元左右的欠款。」
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　　四、開發商搞官商勾結對銀行資金山吃海喝，銀行資金淪落為敞開供應的唐僧肉，於是不得不長期限購限貸
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　　假按揭的問題很大。有的開發商的操作模式是，房子建成後先賣給自己，利用員工、親友或買來的假身份證辦理假按揭，大量套取銀行資金。媒體報導的一個案 例：「2009年9月，謝根榮利用虛假證明文件，與中國建設銀行的7家北京支行簽訂了566份虛假《個人住房貸款借款合同》，共騙取貸款6.7億。……面 對巨額貸款無法償還的現實，北京建設銀行經濟技術開發區支行行長顏林壯、副行長趙峰參與幫助謝根榮製造虛假報表，並出具共計4.56億元的承兌匯票。」
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　　上海蓮花倒塌樓的開發商，蓋幾十億元的住房，註冊資金只有800萬元，賬上的資金只有6000萬元。空手套白狼的開發商不少。遇到房熊市大跌，獲得大 量房地產開發貸款和按揭款的一些開發商，或資金鏈斷裂或「假破產」，銀行的資金將出現大量死賬呆賬，將收穫大量抵押地、抵押房和爛尾樓。
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　　五、限購限貸會多久？
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　　絞盡腦汁，你算計我，我算計你。全民炒房，大家掙錢，人皆富翁。一覺醒來，回頭一看，原來都在投機鑽營、損公肥私，原來都在掙銀行的錢。賺到的進入 「兒孫」的口袋，虧空的「阿公」報銷，原來政俯在做虧本生意。已經賺到的1元已經全部花掉，但2元的錢窟窿可能十年還補不上，銀行的窮日子不是短期的。即 使銀行又是富翁，因為一朝被蛇咬，所以今後十年對房地產的放貸也會如履薄冰，小心翼翼了。
　　限購將要「敞開大門」。政俯如何才能穩賺不賠？普遍開徵房產稅。有了房產稅以後，不但不需要限購，反而要鼓勵購買，因為可以多收稅。更重要的原因是， 銀行在房熊市裡收到大量的抵債房、斷供房，對兵敗如山倒的炒房囤房者是沒有指望了，唯一的「貴人」就是自住購房者了。當貴賓大駕光臨的時候，銀行的公僕將 給以「低首付」、「高按揭」、「低利率」的回報。
　　近幾年大量建造公租房。今後，銀行的抵債房、斷供房，有的可能轉為公租房。那麼，「房產稅+公租房」的「住房財政」就可以逐步替代「土地財政」了。公 租房的租價低，當地方政俯成為「包租公」的時候，租房市場就被地方政俯壟斷了。私人出租房的租金淨收益率可能從目前的2％降低到1％，如果待租率50％， 就剩下0.5％，正好交0.5％的房產稅。那麼，在房價不上漲的情況下，現在用於出租的非自住房還有保留的必要嗎？
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　　第3節 房價越高風險越大，政俯和銀行不敢繼續玩下去了

　　根據央行公佈的數據，截至2012年6月底，房地產貸款餘額11.32萬億元。房地產貸款包括房地產開發貸款和個人購房貸款。其中，地產開發貸款餘額3.7237萬億元，個人購房貸款餘額7.49萬億元。
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　　在房牛市，銀行的高槓桿，使得銀行獲得了「高槓桿蜜糖」，炒房囤房者獲得「高倍放大的暴利」。在中位，買入100萬元的房子，首付款才30萬元，加上其他的10萬元，三年的成本才40萬元。房價三年上漲100％就有200萬元，盈利就有160萬元，4倍。
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　　一旦進入房熊市，銀行和炒房囤房者都會面臨「高倍放大的虧錢」。2014年，炒房囤房者李四是二手房501室的接棒者，買入總價170萬元，其中首付款77萬元。假設房價跌掉78萬元，李四就淪為負翁，房子可能被銀行收走。
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　　很明顯，隨著房價的不斷上漲，後來才炒房的人，盈利率越來越小，而虧損率越來越大，於是，陳大哥手裡的「高槓桿蜜糖」，到李四手裡就變成「高槓桿毒藥」。於是，最終，炒房客沒有後來者，誰不跑誰就要拿著最後一棒。 .
　　在房價處於低位的時候，按揭的安全性很高。100平米的一手房的總房價30萬元 × 80％ = 銀行出錢24萬元。幾年後這套房子的總市值上漲到120萬元，即使下跌80％，120萬元×20％ = 總市值還有24萬元，銀行仍然安然無恙。但是，到了高低，按揭的風險就很高了。2012年，同樣是100平米的一手房，總房價高達200萬元 × 70％ = 銀行出錢140萬元。只要下跌30.1％，200萬元× 69.9％ = 總市值就低於140萬元，銀行就虧錢了。
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　　要使得氣球越來越大，當然需要越來越多地將氣體吹進去。要使得房價越漲越高，當然需要越來越多的資金流進去。在低位，一套新房的總市值才20萬元，所 以一個城市的房價上漲，只要借助100億元的按揭就可以將房價推高。到了高位，一套新房的總市值就200萬元，1000億元的按揭才能將房價推高。說明一 個城市的房價要不斷上漲，前提是，銀行按揭的發放量必須呈現100億元……300億元……600億元……1000億元……的越來越多的態勢。
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　　實際情況是，隨著房價上漲，銀行按揭的抗風險能力呈現80％……70％……60％……50％……40％……30％的不斷降低的態勢。換句話說，銀行發 放按揭的風險呈現20％……30％……40％……50％……60％……70％的不斷增大的態勢，膽子必然越來越小，按揭的發放量必然呈現1000億 元……900億元……800億元……的越來越少的態勢。按揭的門越關越小的結果是流入房市的資金越來越少，所以房價必然下跌。
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　　世界股神巴菲特說中國的房市「賭得很大」。股市基本上沒有資金槓桿，虧損率是70％，明顯是一個賭場。商品期市是高槓桿賭博，虧損率是80％。銀行的 放貸經營是高槓桿，炒房囤房者獲得的按揭是高槓桿，所以房市變成了類似於商品期市那樣的高槓桿賭博，最終的虧損率，將大到目前說出來都沒有人會相信的程 度。
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　　高槓桿賭博的最大特點是，雖然前面99次贏錢，仍然會因為1次失敗而輸得一乾二淨。不要以為「大款爺陳大哥」他入市早、成本低就穩賺不賠。假設買入後幾個月就下跌30％ × 總房價578萬元 = 陳大哥就將本金和以前賺的合計為173萬元全部輸光了。再下跌就是負資產了，可以持有吃跌，卻不能賣出而止損，因為房子的全部價值都是銀行的。
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　　影子銀行（信託渠道，地下錢莊，擔保公司等）和民間高利貸成為房地產開發商尋求資金的主要來源之一。一些銀行資金流入其中。銀行推銷的所謂理財產品， 有的流入房地產，有的購買地方債，也是一個隱患。地方政俯十幾萬億元的債務，企業的大量貸款，大部分是用土地房屋作抵押。雖然在評估時留有安全空間，但 是，根據他國和90年代海南的教訓，在房地產泡沫破裂的時候仍然會有大損失，而且銀行的活錢將變成長時間等待處理的不動產，土地和房子一動不動地躺著，所 以銀行放貸能力必然大為削弱。
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　　經濟危機必然出現倒閉潮，在聯保貸款的情況下，企業老闆的資金鏈會像傳染病那樣紛紛斷裂。2012年7月媒體報導，杭州600間民營企業，其中包括不 少行業龍頭企業、知名企業、以及擁有"中國民企500強企業"等名銜的民企，近日聯名上書浙江省政府尋求緊急協助，希望當局協調銀行，暫緩向業者追債。
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　　失業減薪者一多，斷供的不會少，銀行就會大損失。當房價大跌，必然導致開發商跑路潮，銀行會大損失。
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　　2011年銀行平均自有資金率只有6％，虧6％後銀行就資不抵債了。在2000年前後，銀行曾經出現過百分30幾的壞賬呆賬率。當時，政府是採用大包 大攬的處理方法，由政府出資成立資產管理公司，將銀行的不良債權全部承接過去，進行股份制改造，然後上市圈錢。一旦房地產泡沫破裂，擁有大量土地房屋抵押 品的資產管理公司也將遇難。
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　　國際上遇到房熊市，都引發經濟危機和金融危機，銀行都是倒閉一大片，例如1990年的日本，1998年的亞洲金融危機（泰國等），2006年的美國。 日本、美國的銀行以私有的為主，尚且紛紛倒閉，中國的銀行，是政俯的兒子，腐敗程度有目共睹。賺錢時獎金多多的，虧錢的時候有人兜底。銀行資金成為人人都 可以咬一口的唐僧肉，自住剛需名正言順地吃，炒房客貪婪地吃，老闆拐彎抹角地大吃大喝，開發商搞官商勾結山吃海喝，地方政府10幾萬億元今後找誰去？整個 房地產業就像一個巨大的龐氏騙局，騙局針對的主要對象是銀行。銀行既是騙子，也是傻子。
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　　時時處處都能夠聽到有人在說「因為會……，會……，所以政府不會讓房價大跌。」如果認為政府比市場還有力量，那麼我們何必要將計劃經濟改變為市場經濟呢？如果認為政府比客觀規律還有力量，那麼幾千年總是在改朝換代呢？
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　　房價不可能永遠上漲，所以這個龐氏騙局最終會演不下去。一旦房價大跌，必然引發經濟危機，導致金融危機，銀行也可能資不抵債。只不過老子奉行的是「穩定壓倒一切」，必然會開動印鈔機來挽救，所以表面上只是半倒閉。
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　　任何事物都有個度，這個度是不以人的意志為轉移的，例如一部居民樓的電梯無法承載30個人，你今天不可能喝下5斤高度酒。當不斷上漲的房價使得銀行壞 賬率接近極限時，銀行就不得不臨陣脫逃。1991年日本的房價大跌，就是銀行斷臂求生，帶頭先跑。中國的印鈔廠和銀行面對自己點燃的炒房熊熊烈火，看到銀 行倒閉的風險越來越大，終於害怕了，終於睡不著了，於是「資金總閘」不得不越關越小，不得不「去槓桿」。
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　　2012年8月1日，網友qusqhq說：「我是銀行搞信貸的，目前我行對商用房也限貸了，第三套以上不貸。」
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　　很明顯，管理層已經不敢讓央行和銀行在房市繼續玩下去了，那麼房價如何上漲呢? 如果你認為調控落空，銀行沒有跑，還在大放按揭，那麼，就像一個嚴重高血壓患者仍然在大魚大肉一樣，銀行將死得更快，死得更難看，中國的經濟將是一地雞毛，地動山搖。

第4節 房地產調控在真抓實幹，烏龜跑得比兔子還要快
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　　1、「銀行去槓桿」的主要方式是「限購」、「限貸」、提高「首付按揭比」。
　　成也蕭何敗也蕭何。限購限貸之前：三教九流到五湖四海，隨便買，銀行提供充足的按揭款，有的人竟然有幾百套。限購限貸之後，二手房按揭難以獲得批准，炒房客想變現很難。公租房大量建造，自住需求減少，把二手房套得更死了。
　　在房牛市後期，對炒房囤房者的「首付按揭比」呈現2:8......3:7......4:6......5:5......6:4......不斷提高的態勢。2011年的「限購」，對一些人提高到10:0。對三套房基本不予批准，對二套房一般也不予批准。
　　多軍說：「炒房的很有錢，會付全款。」這只說對了一半，除了洗錢，許多人如果沒有槓桿，炒房就難以賺錢。過去，100萬元的房子，首付款才20萬元， 加上其他的10萬元，成本才30萬元。房價上漲100％就是200萬元，3年的盈利就有170萬元，5.7倍。如果2013年前後全款買入200萬元的房 子，在長期限貸+限購的情況下，上漲的概率很小，虧錢的概率很大。一旦下跌40％，就虧錢80萬元。一旦要賣出止損，「賣出通道」不順暢了，簡直是自投羅 網去找死。
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　　2、為了控制房地產泡沫，提高按揭利率。
　　按揭低利率加上貸款7折利率優惠→有力地推動了民眾貸款買房的熱情→相當於向印鈔機發出「印鈔訂單」→推動了通貨膨脹→導致房價不斷上漲→導致物價上漲→導致房地產調控→導致按揭利率提高。2011年的存款利率，五年以上的貸款利率是6.6% * 貸款7折利率優惠 = 4.62%。這低於五年期存款利率的5.5%，表明銀行按揭是虧本買賣，所以，銀行不得不提高房貸利率。2010年後接連遇到首付提高、按揭利率提高這二種情況，有效自住剛需大量減少。
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　　3、銀行乘機兜售理財產品，比如有的銀行要求：50萬貸款，需要搭配15000元理財產品。 使買得起房子的人更少。
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　　4、銀根緊縮，使得開發商、炒房囤房者，企業老闆不得不求助於高利貸。高利貸，30％的年息都難以取得，最高的達到180％，於是許多人不堪重負，資 金鏈越來越緊。指望調控會放鬆，但是，政府的背後站著審判官規律帝，站著虎視眈眈的美麗帝，不敢姑息養奸，於是，天長日久後資金鏈紛紛告急，高槓桿的開發 商、炒房囤房者不得不降價自救。銀行銀根緊縮「去槓桿」，最終會刺破房市泡沫。
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　　5、嚴厲的房地產調控勢在必行，如果半途而廢，銀行必然倒閉。也就是說，政府怕「高槓桿毒藥」大發作，通過調控讓銀行先跑。靈敏的炒房囤房者看到「去槓桿」後難以大賺錢，看到銀行在跑，看到先知先覺的「溫州炒房團」在跑，就跟著跑，「死了也不賣」的人就先死了。
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　　6、央行更需要先跑。
　　假設熱錢和外資（其中有華人）先後有0.15萬億美元換成人民幣，來中國炒房，房價上漲，加上銀行按揭的槓桿效應，加上人民幣升值，平均就是4倍的 錢，那麼外資就有0.6萬億美元。如果央行再支持炒房，房價再上漲100％，熱錢和外資就有1.2萬億美元。結果是，他們什麼也沒有干，就可能賺走中國 1.05萬億美元。
　　假設移民者在房市高位變現，可能帶走0.5萬億美元。如果央行再支持炒房，房價再上漲100％，可能帶走1萬億美元。結果是，空置房變成了移民者掏空央行外匯的工具。
　　雖然中國外匯儲備有3萬多億元美元，大部分已經購買了美歐國家的國債。3萬多億元美元，扣除待攤的損失，扣除應該支付外商本金、准利息的外匯，扣除預留2年的進口石油、鐵礦石、軟件、原材料、互聯網使用費、糧食等的外匯需求，實際只有幾千億美元。
　　.如果央行再支持炒房，一旦房價大跌，可能導致人民幣被殺跌，導致熱錢出走、部分外商撤資、移民潮，那麼外匯富翁就可能淪為外匯負翁。於是外匯資金保衛戰成為刺破房地產泡沫的第一個針頭。
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　　7、銀行在劫難逃，不跑會先死，先跑只是後死
　　上帝令瘋。2011年，整個銀行業的信貸餘額是57萬億，其中27萬億是近三年投放下去的。
　　種瓜得瓜，種豆得豆。中國處於金融危機的前夜，金融危機其實是債務危機，債務危機其實是經濟泡沫危機，經濟泡沫危機其實是房地產泡沫危機，房地產泡沫危機其實是金融亂象的結果。所以銀行的劫難是自己搬起石頭砸自己的腳。
　　如果不調控，那麼外匯富翁就可能淪為外匯負翁，銀行家底就會被掏空
　　→於是解鈴還須繫鈴人，於是不得不長期調控，緊縮銀根，限購限貸
　　→導致房價難以上漲，難以出售，時間一長，開發商、炒房客的資金鏈就會瀕臨崩潰，不得不賣房自救
　　→當房價下跌超過40％，負資產的現象就會大量出現，會引爆高利貸泡沫、貸款泡沫、基建泡沫、產能泡沫、出口泡沫等
　　→企業倒閉潮使得許多人失業減薪
　　→導致一些公司、一些債務人面對負資產無力自救，放棄土地和住房
　　→使得銀行的活錢變成一時難以出手的死物
　　→導致銀行放貸能力下降，不但不敢再大放貸，而且雨中收傘
　　→加劇通貨緊縮，市場流動性進一步減少
　　→導致各種泡沫更多地破裂
　　→導致銀行壞賬進一步增多
　　→導致印鈔機加班加點
　　→鈔票救不了重病號，卻導致物價上漲和通貨膨脹恐慌
　　→導致經濟危機顯露無疑
　　→導致金融危機，銀行半倒閉。
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　　說明是上帝令瘋狂，說明神通廣大的孫悟空（銀行）最終跳不出如來佛（經濟規律）的手掌心。
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