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房地產開發商的生態圈:有錢不買房是傻瓜?

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日前,華遠地產股份有限公司董事長任志強在2012年長吉地產春季發佈會上稱負利率時代不買房就是傻瓜,引發網絡熱議。問對網用戶就房地產開發商行業進行剖析,揭露開發商與其他行業的關係,帶引大家理智分析買房問題。

可以毫不誇張地說,房地產開發是暴利行業。中國社科院近日發佈的2011年住房綠皮書中提到,開發商的平均毛利高達55.72%,絕對是暴利。刨除 掉其他成本,前些年的淨利在20-30%之間。而隨著最近房市疲軟,營業收入下滑,存貨激增、現金流緊張,淨利潤大幅下滑,大有寒冬到來之勢。可以說絕對 屬於高風險、高回報的行業。

房地產開發商的生態鏈 (問對網/圖)

圖中標明了開發商開發單個樓盤的一系列操作,包含產業鏈中的主要玩家,還有些玩家,例如裝修公司、水泥、鋼材等建材供應商沒有在圖中描述,其實這個生態圈可以涉及我們瞭解的大部分行業。開發商開發大致過程如下:

1. 政府城市規劃,劃出一塊地。各開發商各顯神通,最終某家勝出。勝出後要預付一筆首款。地價款的餘款可以後續支付。這筆錢基本是開發商必須提前準備的資金,後續的資金都可以進行資本運作。土地資源不可再生,政府靠賣地賺錢真的很愉快!

2. 政府將土地批文發給開發商。

3. 評土地批文等文件,開發商可到銀行申請貸款。

4. 銀行對開發商進行一些列的評估,如資產負債率等,將貸款發放給開發商。

5. 開發商找建築商開工蓋房子,經常是先蓋房後付款。扯皮拉筋,拖欠工資現象時有發生。沒法子,開發商強勢是大爺,建築師要墊不少錢。

6. 房子修好了,開發商口袋裡有錢了,慢慢和建築商結算。

7. 房子修了一半,差不多可以開始預售了。預售對開發商來說,一是鎖定了客戶降低庫存,而是提前回籠資金。產品沒生產完先手定金,就一個字,爽!

8. 公眾一般都很窮!!!沒幾個人有能力一次付清房款,只好向銀行貸款。看,銀行一頭貸款給開發商周轉,一頭貸款給老百姓買房。而銀行的錢,大部分是存款,多爽!

9. OK,一切搞定了,可以搬進新房羅!有自己的一個蝸居,是多少人的夢想。剛畢業的時候,覺得有套房,有個老婆,一起在沙發上看看電視嗑嗑瓜子,就是人生最 大幸福了——其實現在還這麼覺得。中國人都喜歡地,喜歡房,有錢喜歡把自己圈起來,在自己的地盤上細細經營。古代如此,當代還是如此。房到手了,開始裝 修,買家居買電器,買各種家居用品,消費是經濟發展的基礎,而我們這樣的小老百姓是消費的源頭。

10. 不好意思,小老百姓的幸福還不徹底,因為還要還房貸!10年?20年?30年?人生苦短,慢慢還吧。

還沒有結束,有一隻絕對不容忽視的力量,這種力量是這一切的號角和催化劑,廣告及媒體行業。他們用心策劃,用心製作,用心發佈鋪天蓋地的廣告,通過各種渠道,通過各種形勢,源源不斷的擴大著我們這群小老百姓買房的慾望。

而單純、要求不高的我們,最終為了自己的並不遠大的夢想,也為了下一代、為了父母,一咬牙就買了一套房子。從現金流的角度,小老百姓是生態圈中,唯 一一個現金流負向的玩家。我們通過十年二十年的辛勤勞作,讓很多生態圈中公司和個人率先富了起來。我們付出了一切,獲得的不僅僅是一套單元房,而是一個自 己的家。親愛的開發商和他們的親密朋友們通力合作,終於賜予了我們一個自己家。

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