佳兆业加速自救：拟重启深圳三项目销售

http://www.yicai.com/news/2015/07/4646264.html

佳兆业破产or重生？一切静待年报落地

http://www.xcf.cn/newfortune/fmgs/201506/t20150619_751281.htm

　　佳兆业2014年年报发布之前，对所有的相关方而言都是煎熬。不管是拟投资佳兆业的股票还是债券，在无底洞的 或有债务前，所有的买入策略都是错误的。在投资之前都得掂量掂量，当公司破产清算时，你是否排在偿还顺序的最后。影响此案的另一个关键因素是错综复杂的政 商关系，为投资者的判断增加了难度。 文芳/文 

　　2015年4月13日，佳兆业一纸公告，融创并购佳兆业一案剧情急转。郭英成重新获任佳兆业执行董事及董事会主席，郑毅获任执行董事，即日起生 效。4月16日，孙宏斌要求融创团队全部从佳兆业办公室撤退。一开始，市场对此是正面的解读，郭英成的佳兆业要好过孙宏斌的佳兆业。

　　据称，郭英成此次回归，主要是为处理佳兆业2014年业绩审计报告一事，因为普华永道出具的审计 报告称，佳兆业2014年度财务报表“多处存在漏洞以及重大报错”。审计报告于是成为各方关注焦点所在，且将决定融创并购佳兆业一案的未来走向。包括佳兆 业董事会、境外债券持有人、融创并购团队等相关方，都在焦急等待着这份至今千呼万唤不出来的2014年年报，而往年佳兆业均在3月中旬发布业绩公告。年报 中暗藏的“多处漏洞以及重大报错”到底是什么？

　　4月21日，剧情再次反复。正与债权人进行债务重组谈判的佳兆业公告称，公司并无就2017年到期的2.5亿美元债券的预定利息付款，这笔债券 的1610万美元利息应在2015年3月18日支付，也无法兑付两项2018年到期债券应于3月19日支付的利息，共计3550万美元。该公司还称，未能 在付息日期之后的30日内作出有关利息付款。至此，佳兆业无法支付海外债券的预定利息，已经构成正式违约。

　　佳兆业称，公司专注于促进发布2014年经审核财务业绩，业绩发布后将继续致力于就未偿还债务达成双方同意的重组。公司希望在切实可行的情况下 尽快与若干境外债务持有人订立暂缓还款协议。分析师和律师称，鉴于佳兆业集团正与债权人开展债务重组谈判，当前利息兑付违约已在意料之中。

　　佳兆业债券的价格变化也反映了投资人的看法。在郭氏回归后，其价格反弹至面值的70%，而在4月21日佳兆业宣布债券违约后，债券价格又跌破了面值的60%。佳兆业的剧情还没完，海外债券持有人似乎嗅到了更大的危机。

　　锁盘致流动性危机，债券持有人陷恐慌

　　因郭英成卷入政治风波，佳兆业身陷破产边缘。

　　一开始是房源被锁或股权被限制转让。2014年11月28日，佳兆业在深圳的上千套房源被锁定；12月4日，佳兆业位于深圳的两家子公司被限制 转让股本权益；12月8日，佳兆业申请重续国家一级资质证书被暂停处理；12月21日，佳兆业位于深圳的项目被当地房管部门锁定。

　　紧接着，公司管理层包括主席、副主席、行政总裁、财务总监，以及超过170名员工（约占总员工人数70%）相继离职。2014年12月28日， 谭礼宁辞任执行董事及董事会副主席，张鸿光辞任CFO。12月29日佳兆业集团停牌。12月31日，郭英成辞任董事局主席一职，触发了其于汇丰银行4亿港 元（约合3.2亿元人民币）贷款的违约条款，只是最终因汇丰银行的豁免而避免了违约。

　　2015年1月6日，“佳兆业即将破产重组”的消息四起，佳兆业随即公告否认破产重组传言。至今，佳兆业仍游走于破产的边缘。佳兆业2020年票据应在1月8日支付的2300万美元利息，由于融创介入重组，得以在一个月宽限期截止前成功支付了这笔利息。

　　对于一家2014年物业销售占了总销售额97%的开发商而言，销售被锁的后果不言而喻，这意味着 其现金流很快会枯竭，而即将到期的债务和每年的利息嗷嗷待哺。佳兆业每月的销售回款都呈下滑趋势，2014年11月通过销售物业回笼资金21亿元，至 2015年2月，这一数据便下降到1.4亿元（图1）。按照德勤的预计，如果形势得不到改善，到2015年上半年佳兆业的流动性就会枯竭。

　　佳兆业境外债券持有人很快陷入了恐慌，其2016年、2017年、2018年、2019年、2020年票据在1月份暴跌（图2）。

　　融创入局，大折价接手4间优质项目公司

　　融创给出的接盘方案相对保守，其先是接手上海4间项目公司的优质资产，后发起股权收购，随后展开与债券持有人的谈判。

　　2015年1月30日，融创与佳兆业订立了两份协约。首先，是接盘佳兆业位于上海的4家项目公司的优质资产，然后，是收购郭氏于佳兆业的股权。 接手的这4处优质资产包括：上海诚湾兆业51%股权、上海赢湾兆业51%股权、上海青湾兆业100%股权、上海荣湾兆业100%股权以及相关债权，总价 23.75亿元。

　　根据2015年1月30日双方订立的股权转让协议，佳兆业全资子公司上海新湾投资将上海诚湾兆业51%股权、上海赢湾兆业51%股权及其股东贷 款出售给融创，总对价为5.986亿元，其中诚湾兆业股权作价3000万元，赢湾兆业股权作价2550万元；将上海青湾兆业100%股权及股东贷款出售给 融创，总对价11.67亿元，其中上海青湾兆业股权作价1元；将上海荣湾兆业100%股权及股东贷款出售给融创，总对价6.1亿元，其中荣湾兆业股权作价 3000万元。

　　这几个项目公司的收购，于融创而言，近乎白菜价。以上海赢湾项目为例，该公司拥有佳兆业上海纯办公和商业项目—浦东金融中心。2013年5月， 佳兆业以15.05亿元高价夺得该地块。但在孙宏斌的报价中，融创收购该项目51%股权代价是2550万元，加上佳兆业方面提供的股东贷款约5.43亿 元，融创对这一项目收购的总代价为5.69亿元。与超过15亿元的地价款相比，孙宏斌的收购有62%的折扣，而同一时期，上海房价是上涨的，好划算的生 意。

　　不过，这份协议中的“购回选择权”条款，似乎暴露了签署协议两个多月后郭氏回归的玄机：在卖方的控制权并无任何变动的情况下，卖方拥有选择权， 以于相关协议日期起计12个月内购回买方根据相关协议向卖方收购的资产及负债。满足购回选择权须满足两个条件：一是债权人及有关利益各方做出实现有关购回 选择权所需的书面批准；二是购回价在孙宏斌的收购价+合理成本（为购买事项支出的所有其他合理成本）+注资金额（买方及其关联公司自相关协议日期起对相关 项目公司进行的额外注资）的基础上再溢价10%以上。如果郭氏回归，这两个条件不难满足，而对于孙宏斌来说，两个多月10%的时间价值也不算亏。据工商登 记资料，截至2015年4月底，这四个项目公司的股东并未发生变化。

　　境外债务重组方案，损害债权人利益

　　出手4间项目公司后，佳兆业在2015年2月6日发出融创收购的公告。公告显示，融创以45.53亿港元，即1.8港元/股的价格接盘佳兆业25.29亿股，占总股本的49.25%，接手郭氏旗下大丰20.15%、大昌19.48%以及大正9.62%的股权。

　　根据收购条款，首批预付款为15.5亿港元，即总对价的34.05%，将于股份买卖协议日期转入卖方指定账户；收购价的17.02%，即 7.75亿港元，将于托管协议日期后一个工作日或之前转入卖方指定账户，作为第二批预付款；交割时要约方应将余款22.28亿港元付款至卖方指定账户，收 购最终截止日期是2015年7月31日。同时，融创已接受持股佳兆业29.94%的富德生命之不可撤销承诺，不出售、转让、处置任何不接纳要约。2015 年4月16日最新的公告显示，佳兆业49.25%的股权仍由郭氏持有，未过户。

　　接手佳兆业股权之后的融创，开始进行债务重组，首先是境内债务。2015年3月2日《建议境内债务重组》的公告显示：佳兆业的债务金额为，于 2014年12月31日欠银行债务约124.18亿元，欠非银行金融机构债务约355.53亿元。重组的主要条款是：第一，抵押品及担保不会出现任何变动 及不削减任何债权人的本金，随时间悉数向所有债权人支付本金；第二，利息被削减至不低于央行贷款基准利率的70%；第三，年限延长至3-6年，原有债务剩 余期限多于6年的，按原有期限执行。境内债权人的本金不受损害、利息被削减这样的条款，对于境内债权人来说，还可以接受，毕竟对于保守经营的银行来说，削 减利息比一笔烂账要好得多。

　　但是，融创收购佳兆业一案的重中之重—对境外债务的重组卡壳了。其重组条款主要包括：本金受保 护，利息受削减，展期延长等（表1）。融创在抛出境外债务重组方案的同时，又聘请德勤扔出了初步清算分析，估算在清算情况下的债权人受偿率。按照估算，如 果建议债务重组不成功被迫清算时，预期对绝大多数境内债权人造成损失；而境外债权人的损失将更加严重，受偿率预期约为9.8亿元，或约2.4%。意思是， 如果境外债券持有人不同意这一重组方案，放任佳兆业破产清算，只能挽回2.4%的损失。

　　对于境外债券持有人来说，这样的方案显然无法接受。一方面，对比境内和境外债务重组的条款，二者均无本金损失，但在利率削减幅度和展期方面，境 外债券持有人的待遇明显不如境内债权人。第一，境内债权人的利率削减至不低于央行基准利率的70%，也就是说，利率削减幅度约为30%，而境外债券持有人 的利率削减幅度为28.89%-66.25%；第二，境内债权人的展期时间为3-6年，而境外债券持有人的展期一律为5年，条款不如境内债权人。而且，对 境外债务在重组后的前两年按上述利率将利息计入本金。如果超过50%的高息票据及超过66%的可换股债券持有人签署该协议，则重组债券将得到额外票息50 个基点。

　　对境内外债权人的厚此薄彼无可厚非，因为境内债务大部分均有抵押，而境外高息债是没有抵押的。在优先顺序上，境外债券持有人是次于境内债权人的。

　　这一重组方案要求债券持有人于2015年3月20日签署重组支持协议，但佳兆业3月22日宣布， 首轮谈判中债务重组方案已经遭到海外债权人否决，公司未能与境外债券持有人就债务重组达成任何共识。部分佳兆业债券境外持有人的律师表示，投资者已拒绝签 署支持协议，拒绝接受佳兆业提出的重组建议。德勤在初步清算分析中指出的时间表（3月底前与债权人达成一致，以在4月融创股东大会前完成重组）根本无法完 成。

　　两天之后，孙宏斌在融创年度业绩会上放狠话：“收购会以融创的利益为先，生意就是生意，债权人如果不能达成一致，我们就会放弃。”字里行间，如 果境外债券持有人不接受损失，那么融创就会拍拍屁股走人。佳兆业的公告显示，其继续与境外债券持有人进行磋商，但至4月21日仍未达成一致。

　　站在境外债券持有人的视角，孙宏斌抛出的债务重组方案，显然带有逼迫的意味。而如今债券持有人并未就范，显示出孙宏斌似乎有些失策。此方案是否是唯一选择，孙宏斌是否还有别的方案可选择？

　　比如，融创不采用股权收购，而是趁低吸纳债券的方式。在高息债价格暴跌至3.5成左右时疯狂扫货50%，或者坐等高息债下跌到更低的价位收集筹 码。这样或许其资金代价比股权收购的45.52亿港元要低。但是，孙宏斌通过吸纳高息债仍然无法获得对佳兆业的控制权，因为大股东可能另有其人。因而，孙 宏斌只能以收购郭氏股权的方式介入即将破产的佳兆业。

　　回顾孙宏斌的系列收购动作，其对能迅速完成与境外债券持有人的谈判寄太大希望。但苛刻的条款无法让债券持有人接受，再加上境外债券持有人本身对整个事态的认识不足，使得这一关键环节悬而不决，整个收购方案错失了最佳时机。

　　弱势的境外债券持有人

　　眼下，在股东、境内债权人、境外债权人、境外债券持有人这四方主体中，佳兆业境外债券持有人成了弱势群体。

　　第一，境外债券持有人分布分散，很难形成与并购方有效谈判的能力。第二，这约154亿元的高息债没有土地使用权或者房产的抵押，按受偿顺序，在 债权人系列中排在末位，当公司破产，满足完境内债权人和境外贷款银行的所有受偿要求后，才轮得到境外债券持有人。第三，最重要的是，包括方圆投资、 UBS、CQS、贝莱德、富达投资和利安资金等境外债券持有人，无法真正调查佳兆业在内地项目的进展、负债、担保等情况，对财产保全也一筹莫展，而对境内 债权人所采取的保全措施也无法及时知悉。

　　从佳兆业4月7日的公告中可见，境内债权人早已采取了行动，目前向法院提出对佳兆业境内贷款下的资产保全申请达70份，法院已接获28份民事裁 定书，涉及境内贷款148.27亿元。而3月8日的公告显示，佳兆业于境内银行的负债为124亿元。据此可以判定，基本上所有的银行均采取了财产保全措 施。还有356亿元的非银行金融机构负债中，大部分机构尚未采取或者不能采取保全措施。

　　佳兆业剩余的未查封资产已经所剩无几，杭州项目除了之前被法院司法查封的佳兆业西溪璞园外，同在杭州的佳兆业君汇上品项目也于4月20日被法院 司法查封。留给境外债券持有人的还有什么？在2013年尚德电力的海外债券违约案中，尚德进行重组后，该公司的国内债权人只能收回债券票面价值的30%， 而海外债权人很多血本无归。

　　郭氏回归难改僵局，都在等待年报

　　2015年4月13日，佳兆业公告，郭英成重新获任执行董事及董事会主席，郑毅获任执行董事。郭氏的回归，能否打破境外债务重组的僵局？

　　目前看，在佳兆业2014年年报出来之前，事态没有任何实质进展。虽然4月9日的一则公告披露了两条进展：先前被锁的物业单位由行政封锁转为司法查封状态；二股东富德生命人寿紧急输血13.77亿元贷款。

　　公告显示，截至4月7日，其在深圳的八处物业被解除房源锁定状态，但大部分被司法查封，合计受司法查封的物业面积约为14.52万平方米。

　　而二股东的输血并非为了佳兆业的运营和偿债，而是为了自身利益的考量。生命人寿旗下深圳富德资源投资于4月8日同意向佳兆业深圳公司提供 13.77亿元的贷款，年利率为12%，期限2年，贷款的抵押物是佳兆业深圳持有的合营企业公司注册资本之50%。这笔贷款用于缴付二者去年联合拿下的深 圳大鹏新区地块土地款。

　　公告显示，该地块是2014年4月9日，佳兆业与生命人寿联合体以54亿元竞得，溢价约59%，折合楼面地价约1.05万元/平方米。在竞得地 块的第二天，佳兆业则宣布，佳兆业深圳与生命人寿成立合营企业公司，共同开发深圳大鹏地块。其中，佳兆业深圳与生命人寿分别拥有51%及49%权益。项目 公司相对干净，负债和权益相对透明，生命人寿此举在于确保这部分资产的安全，即使佳兆业破产也不会被偿付给其他债权人或者股东。

　　早在佳兆业深圳物业被锁定之后，2014年12月4日佳兆业公告，生命人寿以16.68亿港元接手郭氏11.21%股份，此举一度被业内看做是 “江湖救急”。2.898港元/股的价格较佳兆业12月2日股价溢价10.19%。但13个交易日之后，佳兆业股价下跌至1.53港元/股，生命人寿账面 损失47%。也有分析称，郭氏出售股权是为了减少个人动荡对于企业的影响。无论真相如何，生命人寿在股权上亏损可以通过大鹏地块获得补偿。

　　郭氏回归能完成债务重组吗？有分析人士指出，由于郭英成的复职避免了部分债务交叉违约条款，减轻了公司的短期债务压力，佳兆业还可能通过出售部 分项目用于偿债。然而，市场对郭英成的态度也发生了变化。近日郭氏又被曝其去年底悄然以16亿元的总价转让了东莞7个项目到家族私人公司，未做任何公开披 露，对郭氏兄弟的质疑声由此越来越大。

　　佳兆业是破产还是重生，谁也无法准确预知，一切静待年报的落地。2015年4月30日，在港交所宽限一个月年报披露时间的最后一天，佳兆业公告 称，由于公司需更多时间就若干核数事宜整理及收集进一步资料，将延迟发布2014年年报。截至本文发稿之日，佳兆业年报发布仍未有任何进展。年报的迟迟不 发，也许佳兆业的情况真的糟透了，也许各方正在谋求解决佳兆业的困局。

　　按2015年2月6日披露的负债情况，若维持原有票息，不考虑债务的展期和利率削减，佳兆业每年的利息负担便在73亿元左右，若佳兆业物业恢复 正常销售后，平均以每月10亿元回款计算，假设7月1日起恢复正常，2015年销售款回笼60亿元。佳兆业业务要重回正轨，单单依靠销售回款显然不行，还 需要巨大的资金缺口，恐怕需要注入新的资金，佳兆业极有可能吸引二股东生命人寿增资扩股，甚至引入新的战略性投资者。

　　2015年5月28日，融创中国公告，由于收购先决条件未能完成，决定放弃收购佳兆业。融创的退出，似乎暗示了深圳各方谋求拯救佳兆业已经尘埃落定。

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佳兆业并购迷局，郭英成为何在此刻归位？

http://www.xcf.cn/newfortune/fmgs/201506/t20150619_751282.htm

　　一场流动性危机将佳兆业集团推入几乎万劫不复的深渊，刚刚从融绿并购失败阴影中走出来的孙宏斌立刻转向这个新 “猎物”，先是向佳兆业派出管理团队，接管公司，然后在短时间内拿出一整套“完美”的收购方案。整个过程动作之迅速，进攻之犀利，设计之周全让人瞠目。就 在孙宏斌与佳兆业境外债权人的交锋处于胶着状态时，大股东郭英成归位，融创接着退出，整场并购跌宕起伏，波诡云谲。这场并购，在水面之下，究竟发生了什 么？ 符胜斌/文 

　　2015年5月28日，融创发布公告宣布终止收购佳兆业。这时距融创宣布收购佳兆业仅仅过了3个多月的时间，融创再一次折戟并购沙场，孙宏斌似 乎仍旧没有走出融绿并购残局的阴影。但这是否意味着孙宏斌的又一次并购失败呢？或者说，孙宏斌是否从一开始就抱定了必须收购佳兆业的决心？

　　举步维艰的佳兆业

　　相较融创中国和绿城中国而言，佳兆业的规模相对偏小。截至2013年底，佳兆业的资产不过878 亿元，2012年则只有580亿元。表面上看，佳兆业资产负债率较低，毛利率较高，但实质上，其经营已是举步维艰，经营活动产生的现金净流量连续多年为负 值，企业主要依靠多种渠道融资及变卖旗下资产生存（表1）。

　　从佳兆业近三年主要财务数据可知，其经营能力有限，物业销售不能为其扩张提供有力支撑，企业规模的扩大主要依靠债务推动，财务杠杆效用明显，其资金运作能力远高于其经营能力，这点与融创中国明显不同。

　　因此，也就不难理解，在2015年1月底佳兆业11个项目被锁定销售时，市场所爆发的恐慌情绪。相关银行暂停向佳兆业大部分物业买家发放个人抵 押贷款的行为，更是加剧了恐慌情绪的蔓延。佳兆业旗下存款、物业等有效资产纷纷被债权人申请保全，被法院冻结，涉及债务金额148亿元。另外，有高达 280亿元的债务被债权人要求立即偿还，自身现金流日渐枯竭，佳兆业一夜之间陷入风雨飘摇之中。

　　但另一方面，佳兆业的资产规模很大，土地储备也比较充足。根据2014年中报，截至2014年6月底，佳兆业在土地购置上支出90亿元，购得约 1560亩土地，其中有98.4%位于一线和省会城市。其发展中项目共有41个，建筑面积总计约860万平方米。所以，只要重树佳兆业的投资者尤其是债权 人的信心，解决债务负担沉重的问题，轻装上阵，尔后辅之以积极的经营销售能力，佳兆业还是有希望重焕生机。佳兆业的众多股东和债权人也能得以避免佳兆业清 盘所造成的巨额损失。

　　危险与机遇并存。在与绿城中国打完口水官司后，孙宏斌再一次勇敢站出来，果断出手收购因房源锁定、不得销售而陷入清算边缘的佳兆业。融创中国收购佳兆业实际上由资产收购、股权收购和债务重组三部分组成。

　　资产并购，锦衣夜行

　　就在大众还在关注融创中国与绿城中国并购纠纷的时候，孙宏斌就已悄悄同步开展了与佳兆业的合作，并完成了对佳兆业部分优质资产的收购。

　　经过前期大量的准备工作，2015年2月1日，在融创中国发起对佳兆业要约收购的前夜，孙宏斌通过境内的天津融创奥城，收购了佳兆业在上海的4个项目公司（上海荣湾、上海青湾、上海赢湾和上海诚湾）之全部股份，收购对价为23.75亿元（表2）。

　　这4家公司拥有待开发土地336亩，总建筑面积约55万平方米。与绿城中国类似，佳兆业在出售这4个项目资产后，就基本退出了上海市场。

　　从收购成本来看，融创中国付出的代价并不是很高。以上海青湾为例，佳兆业在处置给融创中国之前，本已与万科达成转让协议。2014年12月底， 佳兆业曾拟以12亿元的价格向上海万科房地产有限公司转让上海青湾100%股权。这一价格高出融创中国的收购价格3000余万元。而且根据佳兆业的披露， 出售4个项目公司股权，将会产生4390万元亏损。

　　值得注意的是，在融创中国与佳兆业达成的收购协议中，双方还约定了协议签署后一年内可以由佳兆业进行赎回。不过，这种情况只有在项目公司其他债权人、合作伙伴要求佳兆业进行赎回时才会发生，并且赎回价格要在融创中国收购价格的基础上溢价10%。

　　工商信息显示，上述4家项目公司的股东变更工作尚未完成，原因或许在于这4家公司的股权此前被质押，但由于没有取得债权人（质押权人）同意就进行了转让，被债权人向法院申请偿还6亿元借款，4家公司股权由此被司法冻结而不能进行转让。

　　表面上看，这似乎是融创中国对4家项目公司尽职调查工作不到位所致。但据媒体报道，融创中国在收购前就已对佳兆业进行了数月的尽职调查，真的会出现如此低级的“失误”吗？真正的原因或许只有孙宏斌清楚了。

　　股权收购，谋求两大股东配合

　　在完成对佳兆业优质资产收购后，融创中国开始了对佳兆业整体资产的收购，与绿城中国的收购路径如出一辙。

　　佳兆业现有两大股东，郭氏家族和富德生命人寿（下称“富德生命”）及其关联公司，二者分别持股49.25%和29.94%，剩余20.81%股 份由公众持有。具体收购步骤上，先由融创中国收购佳兆业实际控制人郭英成家族所持佳兆业49.25%股份，收购代价为每股1.8港元，总计约45.53亿 港元。由于触发要约收购义务，融创中国再向佳兆业其余股东以同样价格发出要约。这一要约收购价格，与两个月前郭氏家族以每股2.898港元转让 11.21%股权给富德生命相比，折价约40%。

　　在对佳兆业现存股份发出要约的同时，融创中国也以一定的价格赎回佳兆业所有的股份期权和可转债，预计收购成本分别是0.38亿港元和11.92亿港元。

　　据此，可以推知融创中国全面要约收购佳兆业，总共需支付现金约105亿港元。不过，持有佳兆业 29.94%股份的富德生命已明确表示不会接受融创中国的要约。根据香港《公司收购及合并守则》规定，上市公司私有化须取得75%以上非收购人关联股东同 意，且不得有超过10%股东反对；若要行使强制要约，收购人须取得上市公司90%以上股份。因此，在富德生命明确表示不接受要约的情况下，融创中国的全面 要约收购义务根本得不到执行。并且融创中国还承诺，在收购完成后，佳兆业仍将保留上市公司地位。若届时佳兆业公众持股比例低于25%，融创中国将售出部分 股份。这也就意味着融创中国还可以通过让渡部分股份降低收购成本（图1）。

　　要约价格低，两大股东又积极配合，这将有助于孙宏斌完成对佳兆业的收购。而佳兆业被收购之后将获得融创中国的背书，对其债权人而言也是利好消息。但事情并不简单，在这次收购中，融创中国对佳兆业的债权人提出了更高的要求。

　　融创中国在要约收购文件中明确了要约收购的捆绑条件：债权人同意融创中国提出的债务重组方案以及佳兆业现有的纠纷能以融创中国接受的方案加以解 决。这也就意味着，如果佳兆业债权人不同意融创中国的债务重组方案，融创中国将放弃收购。用孙宏斌的话讲，再大的生意也是生意，不划算就不做。由此，这场 收购的焦点就变成了融创中国与佳兆业现有和潜在债权人之间的博弈。

　　债务重组，纠纷不断

　　截至2014年底，佳兆业有息债务总额高达650亿元，其中约有298亿元需要在未来一年之内进 行偿还。对这些债务，融创中国大体按境内、境外两大块分别进行重组，主要的原则还是在保证本金不受损失的前提下，对债务进行展期和降低利率（表3、表 4）。融创中国同时还要求，在达成债务重组协议后，相关诉讼以及保全措施予以撤销。

　　比较境内和境外两块债务的重组方案，可以明显看出境外债权人得到的补偿力度更小。

　　一是境外债务重组后的利率非常明确，而且打折力度非常大。但对于境内债务，只是给了一句原则性的话，即不低于同期银行贷款利率的70%。既然不 低于，也意味着可以基本相等甚至维持原状（根据佳兆业2013年年报披露，其当年的银行借款利率为6.7%）。考虑到融创中国自身还需要依靠从境内银行借 款，预计境内债权人受损的程度比较小，甚至对境外债务中的境外银行贷款进行重组打折的可能性也不大。融创中国对佳兆业进行债务重组的真正目标是境外发行的 可转债和优先票据。

　　二是偿还利息时间延长。根据重组方案，境内债务基本还是按时偿还利息，只是时间有所延长。但境外债务，却是延缓两年支付利息，利息滚入本金。这相当于佳兆业在两年内的资金压力将大为减轻。

　　初步测算，如果佳兆业境外债务重组方案能最终达成一致，佳兆业将每年减少真金白银的利息支出6.26亿元，等于增厚相应的盈利并减少现金支出。但这也意味着佳兆业这些债券的持有人蒙受了巨额损失。

　　为促使这些债券持有人同意，融创中国一方面给出了胡萝卜，只要及时同意进行债务重组，重组后债券的利息可以再上升50个基点，即0.5%。另一 方面，通过佳兆业“苦口婆心”地告诉债券持有人，佳兆业的资产质量实际上已经非常差，如果不同意债务重组条款，佳兆业将会被予以解散清算，届时各位债权人 的受偿率只有2.4%。孙宏斌也及时放言，债务重组条件谈无可谈，若不同意，融创中国将终止收购佳兆业。

　　其实，孙宏斌对收购佳兆业及其债务重组十分重视。为开展此次交易，孙宏斌聘请了武捷思作为融创中国的首席代表。

　　武捷思曾在1998年任广东省省长助理一职，协助当时的广东省委常委、副省长王岐山一同处理了举世瞩目的粤海集团债务重组。完成粤海集团债务重 组后，武捷思出任董事长。经过努力，三年后粤海集团扭亏为盈，2004年恢复派发股息。武捷思也因将粤海系起死回生而闻名。能请到如此高人相助，难怪孙宏 斌在这次并购中的风格显得如此凶猛和周全，与以往大不一样。

　　孙宏斌对完成整个收购工作给出的时间进度表是，2015年3月底就债务重组初步达成一致；4月底签署债务重组协议；5月份完成收购。留给境外债权人的时间已经不多。

　　境外债权人进退维谷

　　事情正按照孙宏斌预期的方向在发展。

　　2015年2月17日，佳兆业发布公告称，在16日召开的境内借款人初步会议上，对于境内债务重组方案，债权人的初步反馈正面，并且“十分支持本公司将予采取的行动”，双方将“就重组的条款在切实可行的情况下尽早达成共识”。

　　但在3月初召开的境外债权人会议上，佳兆业则声称，仍在与境外债券持有人进行磋商，并未就债务重组条款达成任何协议。并且还透露，与佳兆业谈判时，境外债权代表人代表了超过50%的境外债权总额，并且预期还将有所增加。

　　这意味着，境外债务重组方案不仅在当时未能获得通过，而且难度会越来越大。据称，境外债权人提出的重组方案是债务清偿必须控制在1-3年，利息 不减，在债务未清偿之前不能派息，同时对于债券持有者的损失以股票或者股票期权等类似的方式予以弥补；并建议引入更具实力的企业代替融创中国。

　　从2月初融创中国发布要约收购公告到3月初召开境外债权人会议期间，有两件有意思的事件发生。

　　一是佳兆业可转债、票据的交易非常火爆。在融创中国发布要约收购文件后，方圆投资、UBS以及CQS（对冲基金经理迈克尔·辛兹管理的公司）纷纷在市场上购入可转债和票据。此举有增加谈判筹码的意味。

　　二是在网络上出现了一封以佳兆业的小股东和境外债券持有人名义所写的《给证监会的一封信》。信中指出，孙宏斌和佳兆业双方在收购过程中存在“若 干违规”和“没有尽职”行为，希望证监会“对孙宏斌进行调查，并立即停止对佳兆业股权和债券人利益的侵害”。又是一封举报信，又是向证券监管部门举报，这 与当时的融绿并购案何其相似。

　　佳兆业境外债权人的“反击”能够成功吗？时至今日，仍无更多有关境外债务重组方案的进展信息披露，但事情已经悄悄发生着不利于境外债权人的变化。

　　在境外债务重组方案初次沟通谈判破裂之后，佳兆业旗下的物业资产状态也发生了变化。

　　佳兆业2015年4月9日发布公告，其在深圳的8处物业被解除房源锁定状态，但大部分被司法查封（表5）。从变更状态来看，实际上更新之后锁定的面积加上司法查封的面积，大部分比原锁定的面积都要大。并且对于已售出的面积，相关交易已作为备案或登记。

　　由房源锁定这种行政手段转为司法查封，不仅意味着同样不能对外进行销售，而且还意味着从行政程序进入司法程序。如果佳兆业一旦进入破产清算程 序，被查封资产拍卖所得将首先用于偿还向法院申请资产保全的债权人，在房源锁定状态下则不能达到这样的目的。梳理佳兆业的公告内容，申请资产保全的全部是 境内债权人。截至2015年4月，佳兆业共收到70份向法院申请资产保全的法律文件，涉及境内债务金额148.27亿元。

　　在佳兆业相关物业被司法查封的同时，其第二大股东富德生命向其提供了13.77亿元的借款，年利率为12%。佳兆业则以旗下各合营公司50%股 权作为质押。佳兆业给出的理由是，为了及时支付土地收购资金。但同时也意味，若未来佳兆业被清盘，富德生命将能以13.77亿元代价优先获得佳兆业各合营 公司50%股权。

　　综合上述两项最新进展，再加上孙宏斌前期收购的上海4个项目公司，佳兆业的大部分资产实际上已被定向锁定。一旦不能完成境外债务重组，佳兆业将 极有可能进入清算程序。按照清算分配程序，佳兆业查封资产拍卖所得将首先用于偿还境内债权人。如果拍卖所得能覆盖住境内债务，剩余的部分将向其他债权人、 股东分配。如果拍卖所得连境内债权人也未能覆盖，则意味着境外债权人颗粒无收，血本无归。

　　实际上，当佳兆业旗下物业资产从锁定状态变成司法查封状态后，留给境外债权人的时间和选择已然不多。此时的佳兆业，在某种程度上与2008年金 融危机时的雷曼集团类似，都是因为流动性危机致使企业走入危境。雷曼集团因为没有找到战略投资人对其债务偿还进行背书，从而从五大投行名单中彻底消失。佳 兆业能否避免类似的命运呢？

　　并购迷局

　　从孙宏斌角度而言，他还是有极大的动力和愿望完成对佳兆业的收购，因为这不仅可以巩固其华东地区市场地位，延续加大一线城市开发力度的战略，而 且还能将融创中国的触角伸向华南地区，这对孙宏斌的产业布局大有裨益。这次孙宏斌勇于站出来收购佳兆业，一旦收购成功，想必经过绿城中国一役，苦闷的孙宏 斌也能长舒一口气。

　　更进一步，如果孙宏斌能以既定的方案完成对佳兆业的收购和债务重组，凭借其经营能力，佳兆业在甩掉债务包袱的时候，其经营状况想必也会大为好 转。在佳兆业继续维持上市公司地位的情况下，有助于维护和提升股东的利益。从这个角度来看，由于融创中国已承诺继续维持佳兆业上市公司地位，若境外债权人 承受当前部分损失，转而投资佳兆业的股份，还是有极大可能弥补当前的损失。

　　不过，进一步梳理佳兆业重组的整个过程，仍有若干细节问题值得关注，这些问题之下隐藏的信息更为这场并购案蒙上了厚厚一层迷雾。

　　问题一：孙宏斌为何愿意收购并重组佳兆业？

　　孙宏斌曾经公开表示，佳兆业的资产质量非常差，远超局外人的想象。这些话虽然是对境外债权人说的，但反过来想，既然这么差，为何还要去收购？即使出于战略考量，但也不能为了战略而战略，增加自己收购后的管理和处置难度。孙宏斌是基于更深层次的理由而出手收购吗？

　　问题二：万科为何放弃收购上海青湾股权？

　　当时万科已经和佳兆业签署了转让协议，以12亿元价格收购上海青湾100%股权。短短两个月的时间，佳兆业却转而卖给融创中国，而且价格还低3000余万元。这是为何？并且从区域位置来讲，总部同处深圳的万科应有更大的动力去收购佳兆业。

　　问题三：为何佳兆业旗下物业资产由房源锁定状态变更为司法查封，除了境内债权人的诉求之外，是否还有别的考虑？比如一旦佳兆业进入清算程序，首先要尽最大可能保障境内债权人利益，确保国有银行的贷款不损失？

　　问题四：郭英成为何在此时刻归位？这背后又意味着什么？

　　2015年4月13日，离开佳兆业董事会主席之位不到半年时间的郭英成以“黑马”的姿态重新归位，随之，融创中国派驻佳兆业的管理团队纷纷从佳 兆业撤出。这个细节是此次并购案中最令人迷惑之处。按外界的认识，郭此时已是局外人。不过，在笔者看来，郭还是有一定的存在价值，比如熟悉佳兆业资产情 况、与债权人关系紧密等。在某种程度上，郭的回归，融创团队退出的原因存在三种可能性。

　　一是进一步与境外债权人协商，促使他们接受债务重组方案。达成目的后，完成佳兆业股份交割，彻底、轻松地淡出公众视野。

　　二是做最坏的准备，一旦孙宏斌不能完成重组，佳兆业进行破产清算。熟悉佳兆业情况的郭英成，是最适合的人选。

　　三是郭回归重掌企业，意味着孙宏斌出局。

　　种种迷惑，越发显得孙宏斌重组佳兆业是一盘非常大的棋局，事情远没有外表看起来那么简单。客观而 论，孙宏斌收购重组佳兆业的方案是当时情况下最为合理的方案。整个方案考虑周全，照顾到了各方诉求，步步紧扣，环环相连，是一个“共度时艰”的方案，并且 一切都是在依法合规的基础上进行操作。如果顺利达成，将是一个多赢的局面。

　　若不能就境外债务重组方案达成协议，最有可能出现的局面是佳兆业旗下资产被拍卖、处置，这对众多对佳兆业资产虎视眈眈的企业来说，是一次绝佳的 机会。对于境内债权人来讲，肯定能获得一定数额的赔偿，只是多少的问题。对于境外债权人而言，则只能视清算结果而定了。对于孙宏斌而言，通过此役，在中国 地产界形成了潜在巨大影响。即使收购佳兆业不成功，想必也将对融创中国以后的发展壮大产生极为有利的因素。

　　也许基于这样的底气，孙宏斌在郭英成回归的第二天通过微博表示：“融创收购及重组佳兆业正在如约按计划进行。对佳兆业的收购及重组继续得到了卖方股东、生命人寿和政府的支持。”

　　不过，随着时间的推移，事情似乎在悄悄地发生变化。最主要的表现是，5月21日佳兆业击败全球多 家文化体育公司，中标深圳盐田区体育中心的经营权。很难想象，对于一家处于清算边缘的企业，政府主管部门还能有此信心。这是否意味着佳兆业将肯定不会被破 产清盘？此外，国内房地产市场回暖，境内金融机构似乎对佳兆业的预期也在好转，开始陆续向购买佳兆业物业的贷款业主们放款。这些变化无疑增加了融创与海外 债权人谈判的难度。

　　不仅如此，外围环境的好转，尤其是政府和境内金融机构态度的变化，郭英成似乎也对孙宏斌不再“支持”，闹起了“纠纷”。有传闻说，郭英成向港交所举报融创在收购中存在违规行为。如果该行为被港交所认定，融创有可能连支付给郭英成的15.5亿港元收购首付款都难以收回。

　　没有了外围的众多支持，融创放弃收购佳兆业也就可以理解了。这一点，与孙宏斌对绿城的志在必得有着明显的区别。这也许是孙宏斌所言“生意就是生意”这句话的另一层意思所在。

　　值得注意的是，佳兆业的债务危机并未因融创的退出而得以解决。佳兆业已是第一家美元债违约的中国地产商，多数物业资产仍处于查封之中，命悬一线 的佳兆业急需资金补充。会不会有接盘者出现？新的接盘者又是谁呢？是以收购、参股还是其他方式进行接盘呢？融创虽已退出，但水面之下各利益相关方之间的鏖 战仍在继续激烈展开。不过，这个庞大的战局离收起帷幕的时间已经不远。■

佳兆業複活通道開啟 上海項目恢複銷售

佳兆業複活通道開啟 上海項目恢複銷售

一財網 吳斯丹 2015-10-10 12:47:00

經過漫長而艱難的談判，佳兆業(01638.HK)終於在債務重組方面邁出重要一步：上海公司全面複活，廣州公司項目也將盡快啟動銷售。

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佳兆業又一項目解封 危機正逐步解除？

佳兆業又一項目解封 危機正逐步解除？

一財網 吳斯丹 2015-10-23 12:02:00

佳兆業位於廣州的佳兆業城市廣場項目未售房源700多套已全面解除查封。不過，另一項目佳兆業天裕園的未售房源約280套仍然處於查封狀態。

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佳兆業重啟境外債務重組 “妥協”獲部分債權人認可

佳兆業重啟境外債務重組 “妥協”獲部分債權人認可

一財網 吳斯丹 2015-11-11 14:32:00

即便債務重組順利完成，佳兆業也依然要面臨年報難產的問題，而年報能否出具是佳兆業複牌的關鍵條件。

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佳兆業一季度銷售60億現金流回暖 兩年度財報仍“待產”中

不得不說，佳兆業(01638.HK)自救的能力不是一般的強。

一年前，鎖房危機讓佳兆業的銷售幾乎陷入停擺。一年後，佳兆業有效推進錯綜複雜的債務重組，恢複至每月銷售額20億元的節奏。

4月26日，佳兆業公告稱，公司在今年3月錄21.07億元的總合約銷售，總合約建築面積約16.05萬平方米，銷售均價為13127元/平方米。其中，長三角地區貢獻最多，合約銷售額為9.68億元， 合約銷售面積達4.26萬平方米，均價約22720元/平方米;珠三角地區1.86億元，華中地區1.48億元，華西地區1.34億元，環渤海地區0.69億元。

前三個月，佳兆業共錄得總合約銷售59.13億元，總合約建築面積約為392449平方米，均價為15068元/平方米。

不難看出，佳兆業在全國的項目正在全面恢複銷售，為其帶來穩定的現金流。如果佳兆業繼續保持今年前三個月的銷售節奏，全年的銷售額或許能沖刺400億元。

值得註意的是，佳兆業位於深圳的4個處於預售階段的重點物業項目還未完全解鎖，其中深圳佳兆業城市廣場體量龐大，第三方預計該項目到2020年底將產生經營現金凈額逾110億元。佳兆業在公告稱，公司正積極與債權人商討，以盡快重新開售深圳該4個物業項目。

境內債務方面，佳兆業宣布於2016年4月25日，金額約432.5億元的境內債務已經辦理完相關手續，完成重組。這相當於境內債務總額的約90%。而3月23日，境內債務完成辦理的金額為333.2億元。

中信銀行股份有限公司及中信信托有限責任公司向佳兆業提供了約人民幣166億元供境內債務重組所用。

佳兆業境內債務涉及申請書已經由3月23日的38份減少至33份，其中民事裁定書也由16份減少為12份，涉及金額由86億元減少至70億元;應訴通知書也由24份減至22份，涉及金額由118億元減少至110億元。

關於境外債務重組，截至3月29日，佳兆業的重組方案已經獲得了包括Farallon和BFAM在內的協議安排相關債權人持有的所有申索價值80.9%的贊成。4月20日，佳兆業公告稱，公司向開曼群島大法院及香港高等法院提出的準許召開境外債權人的申請已被接納，並將於5月20日分別在開曼群島及香港舉行相關債權人會議。

公告還透露，如果協議安排在相關會議上獲相關債權人中的所需多數批準，並在法院批準的法令的經蓋章副本已分別提交予開曼群島公司註冊處處長及香港公司註冊處處長後，協議安排將生效且具約束力。

境內外債務重組都已接近尾聲，意味著佳兆業將加速複活。就在3月下旬，佳兆業在深圳開展了近年來規模最大的一次招聘會。當天，佳兆業集團控股、地產集團、金融集團、文化集團、城市更新集團、深圳市足球俱樂部、商業集團、旅遊酒店集團、物業集團、嘉美軒餐飲公司等11家佳兆業系公司參與了這次招聘，招聘職位達300個。一些曾經離開的員工也開始重返佳兆業，助力這家公司的元氣恢複。

不過，佳兆業2013年、2014年的財報仍未刊出，這將是佳兆業接下來急需解決的難題。財報能否正常刊出，將決定佳兆業能否保住港交所的上市公司資格。

【快訊】佳兆業：公司沒有申請破產 境外債務重組推進順利

5月6日，有媒體報道稱佳兆業(01638.HK)正在尋求通過美國破產法，來幫助完成在香港法院進行的債務重組。

對此，佳兆業當天下午17時做出了澄清說明，指出上述內容為不實報道，公司向美國方面提出的申請並非破產申請，只是為了確保香港高等法院批準的重組協議安排在美國生效。

佳兆業的澄清聲明如下：

今日，有相關媒體刊發我司於紐約“申請破產”的不實報道，我司作如下澄清：

一、我司境外債務重組協議安排已獲香港高等法院及開曼大法院接納，並將於2016年5月20日舉行債權人大會，就重組協議進行投票。我司預計將有超過90%的境外債權人支持該協議，並且預計香港高等法院及開曼大法院將批準該項計劃。

二、根據美國法典第11篇第15章“外國訴訟程序於美國認可的機制”的規定，我司在紐約提交了申請，以確保香港高等法院批準的重組協議安排在美國生效，以令所有債權人接受香港高等法院批準的重組協議的條款約束，同時，禁止極少數未接受重組協議且未受香港法院及開曼群島法院司法管轄的債權人在美國采取相關行動。該申請行為不屬於破產申請，相關媒體報道失實。

三、我司目前運營狀況正常，境外債務重組工作按計劃順利推進中。

佳兆業承認三百億債務造假 稱系前雇員私自所為

停牌已久的港股上市公司佳兆業集團19日發布了一份獨立調查報告，該報告由富事高商務咨詢有限公司出具。報告顯示，佳兆業2014年度未償還負債規模為308億元，牽涉到41項借款協議，其中39項公司存有記錄，剩下的2項公司沒有記錄。

上述308億元的未償還負債被錯誤分類，其中138億元的款項記錄為其他應付款項;44億元的款項記錄為權益;82億元的款項在之前的年度中被錯誤的分類為其他應付款項，到了2014年才被重新分類為短期/長期債務;剩下的44億元款項則沒有入賬。

按照獨立調查的結果，導致上述情況的原因是前雇員在財務記賬的會計處理方式上存在“一些不規範的環節”，部分前員工精心策劃企圖隱瞞41項借款協議。

此次調查結果顯示，在2013年至2014年的兩年內，佳兆業共與12名“第三方”進行現金收款或者付款交易，其中9名主要支付和收取對象為匯款代理。

不過富事高出具的結果顯示，佳兆業向12名上述“第三方”支付250億元，其中241億元並無清晰業務目的，該等付款均為集團前雇員所審批，現任管理層不接納有關審批記錄為真正的記錄。

獨立調查結果顯示，佳兆業集團並未因出售及取消交易事項蒙受任何損失，獨立調查委員會則表示不需要針對該事項采取任何措施。

在“重新指定已收墊款所得款項為其他應付款項”的審計中，則存在會計錯誤入賬以及偽造賬目及假冒行為，同時亦存在前雇員隱瞞和提取貸款有關的現金流等情況。

佳兆業方面稱，公司將按情況向警方報警，同時考慮針對犯事者提起民事訴訟。

佳兆業財務造假調查結果：部分前雇員虛構協議涉及154億元

每經記者 黃博文

每經編輯 隋丕寧

一系列跡象顯示，佳兆業正在逐漸複蘇。2016年前10月，佳兆業總合約銷售約264.06億元。最新披露數據顯示，截至目前，佳兆業錄得合約銷售額已突破300億元。

12月19日，佳兆業發布公告稱，一份由富事高咨詢有限公司出具的調查報告顯示：佳兆業的部分“前雇員”主導了財務造假，他們的部分行為並未得到公司授權；而公司董事會主席郭英成以及現任公司管理層對“前雇員”的部分行為並不知情，亦不認可。

佳兆業方面向記者表示，本次公布六項審計事項第三方調查的主要結果及獨立調查委員會報告，意味著佳兆業集團向複牌之路邁出重要一步，複牌進程正加速推進，在可預見的未來，公司將恢複股份交易。

前雇員涉嫌策劃財務造假

2015年2月，佳兆業集團前核數師普華永道提出：2014年若幹協議的發現及會計記錄的確實性、不明的現金付款及收款、購回已出售的項目公司、出售東莞及惠州的附屬公司、重新指定已收墊款所得款項為其他應付款、物業項目的鎖定這六項審計事項，要求董事會成立獨立調查委員會進行調查。

因為此事，長年為佳兆業出具“無保留意見”審計報告的普華永道，亦推翻自己此前多年的結論，拒絕用自身信譽繼續為佳兆業背書，辭任核數師。

2015年4月，佳兆業集團董事會成立獨立調查委員會，並聘請獨立第三方機構富事高咨詢有限公司開展獨立調查。富事高以“擅長幫助企業進行聲譽管理”而聞名全世界。

時隔一年半，佳兆業終於公布了富事高出具的調查報告，對普華永道提出的六項質疑事項給出結果。

富事高調查顯示，2012年至2014年，佳兆業與諸多非銀行金融機構（除商業銀行和專業銀行以外的所有金融機構）訂立了41項借款協議，總貸款額度為352億元，截至到2014年底尚有308億元未還清。

佳兆業並未將這些協議給到普華永道，導致了其認為佳兆業會計記錄存在重大錯誤。在截至2014年底的會計記錄中，這308億元債務被錯誤歸類，其中138億元為“其他應付款”，44億元為“權益”，82億元在往年為“其他應付款”，2014年底又重新分類為“短期、長期債務”，更有44億元款項沒有入賬。

報告稱，根據佳兆業現任管理層提供的資料，盡管該41項借款協議已按本集團當時的政策及程序正式批準及授權，但富事高發現，部分前雇員精心策劃企圖隱瞞這些協議。他們與多方串通，進行了巨額的“未經授權”交易，並采取了不正確的會計處理方式。其中虛構協議及文件部分，共涉及金額154億元。

報告對管理層責任做出界定

這並非佳兆業向普華永道隱瞞的所有借款協議。除上述41項借款協議之外，管理層還發現了另外14項借款協議未向普華永道披露，涉及資金14億元，只不過這部分債務已經償還。

報告同時對管理層的責任做出界定，稱盡管郭英成以及公司現任高管陳耿賢在前述39項借款協議上簽字，但並無證據顯示他們了解會計處理方式；並無足夠證據證明他們違反其作為最終審批者的責任。

富事高的報告亦提及前任核數師普華永道的責任，稱上述41項借款協議中有39項存儲於佳兆業自動化辦公系統內，普華永道在往年審核年報時均認為真實及公允，因此按理不能期望佳兆業香港管理層識別騙徒故意在賬目中隱藏借款的舉動。

在普華永道提出的“不明現金付款及收款”質疑中，富事高查明符合條件的交易第三方有31名，在2013、2014年度，佳兆業向其中12名第三方支付250億元，其中241億元沒有清晰業務目的；佳兆業也反向收取款項216億元，其中214億元無可識別業務目的，差額34億元則可能涉及不正當交易。

報告表示，這些關聯交易多由公司“前雇員”審批，但這些審批並不被現任公司管理層認可，亦沒有證據能夠證明現任公司管理層對這些交易知情。關於現金關聯交易，富事高未能確定最終受益方是誰；關於沒有發生款項支付記錄的項目收購，富事高表示“無法發表意見”。

不過，報告確認佳兆業的關聯交易中存在諸多“不正當行為”，佳兆業部分“前雇員”被懷疑盜用公司資金、偽造賬目及假冒行為。針對“前雇員”在關聯交易中的不正當行為，報告亦建議佳兆業“應向中國警方報告”，如果造成公司實質財務損失，佳兆業還應考慮在中國針對犯事者提起民事訴訟。

富事高的報告中並未點出涉案的“前雇員”姓名，僅模糊表示佳兆業中國營運的財務管理團隊的多名前高級成員、雇員被發現與財報造假有關聯。報告稱這些“前雇員”對富事高全面了解審計事項而言至關重要，但他們均已離職，無法協助進行調查。

公開資料顯示，在2014年底之前，佳兆業的財務總監一直為張鴻光。他於2014年12月29日離職，自2015年1月起，佳兆業原有的財務團隊出現大規模離職現象。

佳兆業方面向記者表示，本次公布六項審計事項第三方調查的主要結果及獨立調查委員會報告，意味著佳兆業集團向複牌之路邁出重要一步，複牌進程正加速推進，在可預見的未來，公司將恢複股份交易。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，這一定程度上能夠減緩各類投資者對於佳兆業項目運營的顧慮。 但也有業內人士認為，港交所對上市公司造假行為打擊嚴厲，佳兆業這份調查報告能在多大程度上推進複牌進程還有待觀察。

富事高發布獨立調查報告之後，佳兆業要面對來自港交所的詢問，以及盡快公布缺失已久的2014年、2015年完整年報，恢複上市。按照該公司早前披露的時間表，12月將刊發2014年、2015年及2016年中期業績；預計至2017年1月，上市公司股份將恢複買賣。