佳兆業（01638.HK）暫停了半年多的境外債務重組正式重啟。加上近期不斷與境內金融機構達成和解，這家一度瀕臨死亡深淵的房地產企業正逐步“複活”。

近日，佳兆業發布了建議境外債務重組的公告。同樣是基於“保本、削息、展期”的目的，這一次的重組方案相比於早先3月份公布的方案要讓步得多，不僅削息力度減小，還承諾待股票價格回升後給予境外債權人最高7%的“或然價值權”。

先前的境外重組方案原本是在融創（01918.HK）的主導下進行的，也正是因為削息過多、展期過長而遭到境外債權人的反對，融創也因此在收購佳兆業的路上止步。

在業內看來，郭英成的回歸是佳兆業債務重組進展較此前更為順利的主因。只要境內外債務重組完成，佳兆業的銷售恢複正常，這家企業就能擺脫困境。

但橫亙在郭英成面前的，還有年報難產的大問題，如不能順利交出年報，佳兆業將面臨被摘牌的危險。

新方案的妥協與讓步

佳兆業在公告中稱，此次境外重組方案已經與督導委員會達成一致意見，並獲得後者的無約束力支持函。“督導委員會”是由佳兆業境外可換股債券及高息票據的若幹持有人組成。

此次公布的重組計劃主要涉及五筆優先票據和今年到期的可換股債券。這五筆優先票據包括人民幣18億元的2016年到期優先票據、2.5億美元的2017年到期票據、8億美元的2018年到期票據、4億美元的2019年到期票據和5億美元的2020年到期票據，票息率在6.875%~12.875%之間。今年到期的可換股債券總額15億元，利率為8%。

根據最新的重組方案，佳兆業擬發行5筆總計18.5億美元的新高息票據，取代舊有票據。新高息票據的到期時間為4年~6年後，票息率降至6%~9.9%之間。

對於今年到期的可換股債券，佳兆業計劃展期4年，並擬將目前2.64港元股的兌換價盡快減低至2.34港元股。同時，佳兆業對新換股債券可選擇按10%的年度現金票息再延長一年。

相比於此前融創團隊主導下的境外債務重組方案，佳兆業此番做出了更多妥協和讓步。

今年3月，融創團隊宣布收購佳兆業之後迅速主導了其債務重組。彼時的境外債務重組方案是這樣的：幾筆優先票據展期全部展期5年，年利率更是降低到3.1%~6.9%；今年到期的15億可轉換債券也將展期5年，利率由8%下調到2.7%，並推遲前2年的利息支付。

當時，大幅縮水的利息回報及五年的還款期遭到了一些境外債權人的反對。有債權人提出希望能夠在原有的方案上增加利息、縮小延期，並適當為新債進行擔保。

此後，融創收購佳兆業無疾而終，郭英成回歸後顯然了吸取了教訓，新的重組方案給予了債權人更多讓步與優惠。

除了在削息、展期方面讓步之外，佳兆業此次的重組方案在支付方式上也有所改變。此前，舊的重組方案中曾規定展期前兩年均用“實物票據支付”，一些債權人頗為不滿。在最新方案中，佳兆業計劃除了第一年以實物支付利息外，第二年起采用“現金+實物支付票據”方式付息；至第四年及以後，可全部選用現金付息。

不僅如此，佳兆業還承諾在一定條件下給予債權人補償：新高息票據總額的7.0%“或然價值權”。補償的條件是，佳兆業普通股的30天成交加權平均價達到或超過1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4港元時，這項權利分別可觸發20%。

佳兆業在公告中稱，公司會繼續與督導委員會進行磋商，旨在於相關司法權區，透過互為條件的協議安排，根據合約細則的條款，實施建議重組。

銷售重啟與元氣恢複

債務問題總是連環套。與先前不斷發生違約而引起的多米諾骨牌效應一樣，現在的佳兆業正因在債務重組上取得的一個個進展而進入正向循環。

在境外債務重組取得關鍵進展的同時，佳兆業的境內債務重組已攻克諸多難關。

自去年12月以來，佳兆業深圳多個項目的“鎖房危機”讓這家企業陷入了前所未有的危機，債務違約連鎖反應，進而導致佳兆業在全國多地的項目遭到了司法查封，銷售停擺。

到今年9月12日，惠州佳兆業1號重新開盤，成為佳兆業陷入危機以來第一個重啟銷售的項目。

隨後10月，佳兆業上海公司與中國銀行、中銀投達成和解，上海佳兆業城市廣場、佳兆業八號、上海浦東金融中心等項目均恢複正常。佳兆業廣州公司與佳兆業城市廣場項目的債權人達成和解，該項目於10月底重啟銷售。

11月1日，《第一財經日報》記者從佳兆業相關人士處獲悉，深圳佳兆業前海廣場項目（又名“山海美域花園”）部分房源已解除司法查封，主要涉及已認購但未簽約備案的房源，共有約200套。這些房源已於10月底全部完成簽約備案，符合相關條件的業主均成功從銀行獲得購房貸款。

此外，佳兆業在湖北、遼寧、山東、珠海、佛山、成都、重慶、長沙等地項目都已陸續正常銷售。

隨著項目逐漸解封恢複銷售，佳兆業此前面臨的流動性枯竭也將獲得大幅緩解。這也將進一步促進境內外債務重組。

截至2014年底，佳兆業的有息債務合計650.09億元。其中，境內債務涉及包括結欠銀行債務、非銀行金融機構債務，合計479.71億元，境外有息債務為170.38億元。

不過，即便債務重組順利完成，佳兆業也依然要面臨年報難產的問題。此前，佳兆業因為年報審計存在問題，一再延遲刊發2014年年報以及2015年中期業績公告。審計機構普華永道要求佳兆業處理好六大問題才能進一步對年報進行審核。而年報能否出具是佳兆業複牌的關鍵條件。