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上海銀監再發文整頓樓市信貸 銀行將設“中介黑名單”

過去一年，由於對杠桿資金的助推使得房產中介走上了市場的風口浪尖。在這過程中，商業銀行作為合作業務的一方，其篩選業務的標準也需要進一步“嚴格化”。

《第一財經日報》記者了解到，近日上海銀監局下發《上海銀監局辦公室關於進一步規範轄內商業銀行與房地產中介機構業務合作管理的通知》(下稱《通知》)，進一步規範銀行業金融機構與房地產中介結構業務的合作管理。接近銀監的人士表示，該《通知》的下發是為了重申此前上海市政府下發的樓市“325新規”。新規嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為，開展專項整治。

此次下發的《通知》進一步強化了對房地產中介機構業務合作資質的審核，並實施了黑名單制度。一旦房地產中介機構存有《通知》規定的五類違規行為則列入黑名單，並報送上海市銀行同業公會。其中包含此前市場多次嚴打的“首付貸”、“尾款”等融資服務、制造虛假按揭、套取銀行信用等違規做法。

同時，本報記者從商業銀行相關人士處獲悉，部分商業銀行在上周五就已經下發了上述《通知》，未來商業銀行對“黑名單”上的中介將停止新增業務合作，僅維持存量業務。

該政策的出臺在一定程度上體現了銀監部門正式“撒大網”，這對於市場的規劃具有積極作用，銀行網點後續的經營壓力將會增加，但勢必利好此類商業銀行的業務規範。

商業銀行設立房產中介合作黑名單

《通知》要求商業銀行進一步加強對合作房地產中介機構的資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，不得與未在房地產主管部門備案的房地產中介機構開展業務合作。

同時設立了五類違規行為，並明確指出，一旦房產中介機構存在違規行為之一，則商業銀行立即終止與其合作關系，並將其列入黑名單，報送上海市同業公會。

這五類違法行為分別為：中介機構或其員工為購房人提供或參與提供首付款或尾款等融資服務;中介機構或其員工曾制造或參與制造假按揭，或存在其他重大信用瑕疵，可能危及銀行信貸安全;出現經營狀況惡化影響業務推薦能力，或發生欺詐和套取銀行信用等不良行為;向商業銀行推薦的個人住房貸款中，集中爆發不良貸款;發布未經產權人書面委托的房源信息，隱瞞抵押等影響房屋交易的信息，房源信息不安規定發布和撤出。

多位房地產業內人士指出，在上述多個違規行為中最為重要的還是第一條，即遏制首付貸以及尾款等融資服務。

在《通知》下發之前，《第一財經日報》記者曾經走訪在過去一年因為首付貸等過橋貸款而被推向輿論風口的鏈家房地產中介，相關中介工作人員表示，鏈家目前已經停止了相關業務，但是在實際售樓的過程中依然有不少的購房者詢問相關業務，其中以二套房購買者為主。本報記者從接近鏈家的人士處獲悉，在過去一年，鏈家通過相關過橋貸款資金業務盈利約達20個億，可謂盆滿鍋滿。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，《通知》的下發並非針對中介機構，更多針對商業銀行的業務規範。部分商業銀行疏於審查，也是資金違規進入房地產市場的原因之一。

此外，該規定具有較強的指向性，即認為中介機構是目前違規信貸的“發源地”，所以該類政策背後實則是給中介列了多種操作邊界，從操作指引角度看，商業銀行後續操作能夠有規律和指引可循。

一位接近上海銀監局的人士表示，該政策的出臺也是為了重申在2016年3月25日上海市政府下發的《關於進一步完善本市住房體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若幹意見的通知》，即“325新政”。新政指出，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為，開展專項整治。

“前兩天一位房地產開發商老總還在約我，讓我教教他如何做房地產金融。”一位從事房地產金融的高管人士對《第一財經日報》記者表示，雖然房地產金融處於調整期，但在過去一年中，大量的開發商、中介機構正在以不同的形式殺入房地產市場，而此前部分遭遇嚴打的中介機構也正在尋找機會試圖重新介入該市場。

黑名單如何落地

嚴躍進進一步指出，從實際情況看，還要提防“打擦邊球”的做法，比如說中介本身可能不參與此類資金，但中介可以暗示購房者去利用此類模式，類似信用卡透支、消費貸等。這樣一來，商業銀行和中介可能都有理由去做，甚至可以用其他人的名義去獲取此類貸款等，這些都是需要提防的。

對於首付貸和尾款等相關項目的融資，在後續操作層面，除中介機構外，其他機構也需要強化審查，包括微信、APP理財工具等。

在商業銀行層面，《通知》下發並不代表商業銀行將幹涉房地產中介業務，而是對房地產中介業務進行排查。一位業內人士表示，此類排查通常會采取抽樣調查的方式，全部排查受制於成本較高的原因，並不現實。

另一種排查方式則是查找目前辦理貸款的購房者的貸款記錄，如果貸款記錄頻繁，比如超過三次，則可對近期的貸款繼續排查，即查找是否有部分非房地產方面的貸款記錄等。

本月初，因審查首付款不嚴格而吃罰單的先例已經在蘇州出現。2016年9月6日，蘇州銀監局開出25萬元的罰單，工商銀行蘇州分行成為首個因首付款審查不嚴吃罰單的銀行機構。罰單中給出的違規事實描述為：對借款人首付款來源審核不嚴，未發現部分首付款來源於開發商，導致個別個人住房按揭貸款實際首付款比例不足。

2016年8月，住建部等七部委聯合下發了《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，明確規定中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，且中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用等。

合肥一房產中介員工自述：房價上漲中介有很大原因

“早上9點網上掛出一個123平米230萬的房子，到了10點，房東就把價格改成了240萬。”朋友Y告訴記者，他本來準備帶客戶去看這套房子，到了下午去之前給房主打電話確認時，發現房子竟然已經賣出去了。

Y原在一家公司做文職工作，去年隨著合肥樓市的爆發，便改行做了當地某大型房產中介公司業務員，“錢賺得更快一點”。

也是，合肥剛從三線城市升級到二線城市沒多久，還處在二線下遊的尷尬位置，但是今年以來來房價飆升速度卻超越北上廣，新房和二手房房價漲幅均居全國前列，這也使得二手房中介行業大發展。

就在10月2日晚間，合肥出臺了被認為是“二線城市最嚴厲”的樓市限購限貸政策。但Y說，他目前的感覺還不明顯，“至少合肥二手房還沒明顯影響，我們現在最大的問題不是沒客戶，而是沒房子。”他稱，有的要價太高的房東，他也以限購為理由勸房東降價成交，不過，目前房東還沒有降價的意思。

“遲買不如早買，房子只會越來越貴的。”Y說，“如果是一般的客戶，我肯定會勸說他們砸鍋賣鐵買房啊。”但合計下需要付的首付和按揭後，他還是同意記者“別為買房影響了正常生活”的觀點。

“實話說，房價上漲我們中介也是蠻大的原因。”Y說，房主把出售房源掛在了網上，合肥有十來萬的中介業務員，每100個業務員中有1個人打1個電話給房主，這房主就能接到1000多個電話。談起飆漲的房價，Y也做了個“自我檢討”。“還有時候，客戶找我們看好了一套房子，覺得應該再看看，於是又找了其他的中介公司，其他中介又打電話給房主……房主一看，哇塞，這麽多人問這麽多人想買，價格自然就漲上去了。”

截至10月7日傍晚的數據顯示，目前合肥市二手房掛牌均價14476元/平方米，同比9月上升9.77%。瘋漲的房價讓很多房主產生了“捂著”惜售的心態，而“限購令”一出，又有房主選擇了“觀望”。

Y所言不虛，在國慶期間，記者也接到了不同中介咨詢是否賣房的電話，比限購前還要頻繁。

“你在網上看到物美價廉的房子，結果打電話過去一問，往往房主都提價了。除了買賣雙方的博弈因素外，也有部分是房產中介通過故意降低房價來吸引人註意。”Y提醒說，“虛假廣告”也是業內的“潛規則”。

偶爾也會有開價不高甚至明顯低於市場價的二手房源，但這樣的房源很難落到買家手里。因為敏銳的房產中介可能會做起高拋低吸，倒騰房子的生意。中介行業里，這種倒賣房子的人叫“房蟲”。

Y舉了個例子，前些天篩查房主信息時，他們發現一條幾年前的賣房信息。“房主人在外地，打電話過去問他還賣房嗎？他問目前多少錢，我們就報了每平米一萬多的價格，對方欣然接受。”接下來，中介公司就接手了房子，不辦理過戶手續，只去做委托公證。獲得房子後，轉而以一萬五六的價格掛牌出售。確定買家後，他們就拿著房本和公證書直接過戶，不用原房主出面，稅也逃過了。

Y說，中介公司冒充賣房者或買房者進行炒房並不少見，因為他們熟悉市場行情，有的房主不懂行情，有的則是怕麻煩，急於脫手。按照合肥的政策，房地產中介一般會收取買方2%以下的房產中介費，但做房蟲，明顯是件收益更大的好生意。

也有精明的房主和中介公司達成協議，中介公司以不低於某個底價的價格獨家代理房源，如實際成交價格超過約定價，可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。這樣以來，中介除了掙得規定的2%的服務費外，還能坐享增值部分收益。

新三板強制摘牌“11條”：賦予中介更大權責

◎每經實習記者 張祎

10月21日，股轉系統發布《全國中小企業股份轉讓系統掛牌公司股票終止掛牌實施細則(征求意見稿)》(以下簡稱《實施細則》)明確，掛牌公司未按時披露年報半年報等11種情形，將被強制摘牌。

消息一出，引發輿論強烈關註。《每日經濟新聞》記者註意到，股轉系統官網最新(10月23日網站更新)數據顯示，目前新三板掛牌企業已經達到9227家。如此龐大的體量，其牽涉面不可謂不廣。那麽，《實施細則》究竟存在哪些關竅？未來實施之後新三板市場被強制摘牌的情況會否明顯增多？投資者權益將如何得到更好的保護？

為探究上述種種問題，《每日經濟新聞》記者展開了采訪調研。

摘牌更加倚重市場

10月21日，股轉系統官網發布了上述《實施細則》，並向社會公開征求意見。其中最吸引市場關註的，莫過於將被股轉系統強制終止掛牌的11種情形。

具體包括：1. 未在法定期限內披露年度報告或者半年度報告，並自期滿之日起兩個月內仍未披露年度報告或半年度報告；2. 最近兩個年度的財務會計報告均被註會出具否定或者無法表示意見的審計報告；3.受到證監會行政處罰並在行政處罰決定書中被認定構成重大違法行為，或者被證監會依法移送公安機關；4. 因欺詐掛牌受到股轉系統紀律處分；5. 最近三十六個月內累計受到股轉系統三次紀律處分；6. 持續經營能力存疑；7. 不能依法召開股東大會或者不能形成有效決議，在十二個月內不能恢複的；8. 與主辦券商解除持續督導協議，且未能在三個月內與其他主辦券商簽署持續督導協議的；9. 被依法強制解散；10. 被法院宣告破產；11. 股轉系統規定的其他強制終止掛牌情形。

從中可以看出，股轉系統賦予了中介機構更大的責任和權利，體現在註會意見、定期報告的披露、持續經營能力的判斷、主辦券商的督導等條款上。有市場分析指出，用獨立第三方來監督三板公司的運作，這是更為市場化的方式，加快了市場運轉的效率。

政策推出節奏明顯加快

不過，從當下看，新三板掛牌的速度遠遠大於摘牌的速度。Choice金融終端數據顯示，從2014年起截至10月23日，從新三板摘牌的公司僅有56家。

北京中會仁會計師事務所主任丁會仁告訴記者，未來監管越來越規範和嚴格，一些企業在內外壓力下會主動要求摘牌。據其介紹，新三板企業要支付多種費用，而且掛牌後各種成本也會有所升高。此外，監管對主辦券商和會計師事務的監管壓力，也會傳導到對應的新三板企業。

值得註意的是，《實施細則》提到，如果最近兩個年度的財務會計報告均被註冊會計師出具否定或者無法表示意見的審計報告，將會被強制終止掛牌。

記者註意到，在iFinD統計，2015年年報被註冊會計師出具無法表示意見的新三板公司共有7家，分別是ST樺清、ST中試、ST展唐、ST巨環、ST鑫秋、ST瑞澤、ST哥侖步。除此之外，ST賽諾達直接被出具了否定意見。

“股轉系統在這個時間點上發布上述《實施細則》，早於我們的預期，可以明顯看出新三板政策推出的節奏在加快。”聯訊證券副總裁曹衛東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，摘牌制度的推出是新三板完善制度建設的重要環節，摘牌的市場化和常態化是必然趨勢。

“新三板終於有了能上能下的市場化進出機制。”《實施細則》發出的第二天，中科沃土基金董事長朱為繹就在個人公眾號“繹眼看新三板”上表示，這將有利於掛牌企業公司治理的完善，保證掛牌公司的質量，吸引更多的投資者進入這個市場。

曹衛東預測，隨著《實施細則》的最終出臺，新三板掛牌公司終止掛牌的頻率勢必加快，數量逐漸增多，不符合維持掛牌條件的企業將被強制摘牌，一些與新三板當前定位不符的企業也將主動退出新三板。

四重機制保護投資者權益

《每日經濟新聞》記者註意到，此次發布的《實施細則》還特別提到了保護投資者權益，並設置了四重保護機制。

機制一：保護異議股東

《實施細則》第二十一條提到：主動申請終止掛牌的掛牌公司應當在董事會決議和股東大會決議中對異議股東的保護措施作出相關安排。

對此，南山投資創始合夥人周運南認為，這條規定是對主動退市中處於劣勢地位的二級市場投資者的一種保護，也是要對不同意主動退市的小股東的去留作出合理的安排。但這是個原則性的約定，如果遇上企業惡意主動退市，同時只給予二級市場投資者遠低於正常市場價格的回購方案。投資者還是只能被動接受方案，或者在公司摘牌後繼續當股東，正當權益勢必會被侵犯。

周運南進一步指出，異議股東是指在股東大會上明確投反對票的股東，但很多二級市場投資者可能未能準確獲知會議消息，或者因其他原因未能出席股東大會，錯失了投反對票的機會。因此，建議把異議股東改為非贊成票股東。

機制二：可設專門基金承擔補償義務《實施細則》第二十二條提到：股票被強制終止掛牌的掛牌公司及相關責任主體應當對股東的訴求作出安排並披露。掛牌公司或者掛牌公司的控股股東、實際控制人，以及掛牌公司的主辦券商可以設立專門基金，對股東進行補償。

周運南表示，本條規定在實操上難度很大，因為在掛牌公司屬於被強制退市的情形下，一般很難拿得出合理的安排方案，而且監管層並沒有強制要求掛牌公司設立對股東進行賠償的專門基金。

周運南認為，“應當參照近期欣泰電氣的處罰補償方案，中介機構誰失責誰先承擔全部補償責任。合理的補償標準可以用表決量化，相關方案必須經非利益關聯股東中的三分之二以上通過。”

朱為繹則表示，此規定可能會加大主辦券商的責任。“因為專門基金的表述是‘可以設立’，並沒有說‘應當設立’，因此可能最終還是先由主辦券商去解決這個問題。券商先行賠付，然後再去找相關公司控股股東追償。”

機制三：終止掛牌鼓勵網絡投票《實施細則》第二十三條提到，掛牌公司股東大會可通過網絡投票等方式，為股東參與審議、表決股票終止掛牌事項提供便利。

“這不但為摘牌表決提供便利，也可以為平常的股東大會提供表決便利，我們二級市場投資者可以借助網絡真實表達自己對股東大會決議的態度，避免內部股東說了算。”周運南表示，他目前基本不參加股東大會，但如果有了網絡投票，他會更願意參與表決。

機制四：主辦券商職責明確

《實施細則》第二十四條提到：主辦券商應當督促掛牌公司及時披露終止掛牌相關公告，協助掛牌公司對主動終止掛牌時的異議股東，或者對強制終止掛牌時的股東作出妥善安排。

“可以看出，主辦券商對維護弱勢方中小股東權益是責無旁貸的。”聯訊證券新三板策略組分析師在接受記者采訪時表示，《實施細則》對投資者權益保護的規定，主要是為了防止退市制度實施後，沒有明確的善後措施指引，造成不必要的問題，從過去的摘牌情況看，因為新三板企業股權普遍集中，大股東侵害小股東的情形時有發生，已經成為了市場焦點問題。從細則條款中看，更多體現的是對中小股東權益的維護，也可以從一定程度上防止大股東隨意操作。

“有些上市公司並購新三板企業，大股東走了，將中小股東留在新三板市場。”朱為繹認為，保護好投資者的利益，設立補償機制，不但有利於下一步新三板並購市場的發展，也有利於下一步其他資金進入市場。

P2P、小貸支撐中介加杠桿 各地收緊房地產金融 

日前，房地產中介世聯行披露的三季報顯示，其旗下金融服務收入高達3.75億元，同比增長36.45%，是除“互聯網+”以外增速最快的業務板塊。

同為廣東大型房地產中介的合富輝煌中報顯示，截至6月30日，旗下P2P平臺合富金融經營規模超過12億港元，營業額約3940萬港元，並“繼續看好房地產相關金融服務的發展前景”。

事實上，近年來，涉足金融業尤其是互聯網金融已經成為房地產中介的趨勢。從傳統的線下地產中介商，到創新性的房產O2O平臺、經紀公司平臺等，各家中介公司紛紛加持金融杠桿，並不斷創新產品形態，包括被各地金融監管部門重點整頓的“墊資”、“首付貸”、“贖樓貸”、“尾款貸”等。

盡管產品花樣百出，但歸結起來，其底層金融工具大都依舊是P2P和小額貸款公司。如今，監管已經越加收緊，地方金融監管機構乃至行業協會更是反複篩查其合規性。

玩法各異

秉承著買房場景和龐大的客流優勢，房地產中介出手互聯網金融。

合富輝煌於2015年9月上線了綜合投融資平臺合富金融，並陸續推出 “萬家盈”、“萬家優選”、“萬家易投”等產品。

世聯行涉足金融服務要更早一些，旗下信用貸款產品家圓雲貸早在2013年就推出，以世聯小貸公司為放貸主體，對世聯代理的一手房輸送過來的客戶進行貸款業務，前提是要交齊首付。近日，世聯行的再融資申請引起監管部門的關註，並收到證監會的反饋意見通知書，通知書顯示：2016年上半年世聯行金融服務業務的毛利額占毛利總額的四分之一，核心產品家圓雲貸主要為擁有自有房產或已經簽訂購房合同並付清首付款的申請人提供“消費貸”、“裝修貸”、“家居貸”、“教育貸”、“車位貸”、“商工貸”等系列金融產品。

證監會的通知書要求，保薦機構核查世聯行金融服務業務的資金來源，該業務是否屬於P2P網絡借貸、股權眾籌業務等互聯網金融整治的範圍。對比鏈家地產金融服務的違規行為，結合行業及政府監管的相關規定，核查披露公司金融服務業務的合規性及風險防範措施。

鏈家地產自墊資事件之後，便引發了監管的一系列“蝴蝶效應”。近年來，鏈家擴張速度驚人，先後並購了成都伊誠、上海德佑、北京易家、深圳中聯、廣州滿堂紅等當地大型中介服務商，迅速搶占市場份額。其金融板塊包括2006年成立的北京中融信擔保、2014年底上線的鏈家理財以及第三方支付理房通。

在鏈家理財的平臺上，目前發布了5類產品，包括贖樓業務、購房尾款、抵押自用、抵押經營和抵押消費。

除了傳統房產中介以外，創新型的互聯網房產中介平臺也開始紛紛加持金融工具，比如愛屋及烏、房多多、吉屋科技、Q房網等。

Q房網副總裁花蘊此前曾表示，互聯網金融的運營已經蔓延至所有互聯網中介中，這是產業鏈中不可缺少的一個重要環節。

2015年初，房多多開始布局互聯網金融，打造房多多金融服務平臺，推出基於買房賣房者、開發商、經紀公司經紀人等用戶需求的互聯網金融服務產品。

同樣的還有愛屋吉屋，其APP上的“愛理財”頻道推出一款名為房產寶的超短期理財產品，預期年化收益超過7%，愛屋吉屋對本報解釋，這款產品主要是基於買方和賣方的投融資需求。

本報查詢其具體項目，比如房產寶一款標的顯示賣房者貸款尚未還清，故而申請貸款用於償還貸款;另一個標的顯示：買方的銀行貸款已批但未放款，所以急需借錢用於支付新房放款。

吉屋科技也成立了互聯網小貸公司吉屋小貸，與其他房地產中介的金融模式不同的是，吉屋小貸主要放款給平臺上的房產經紀人。吉屋小貸CEO潘國棟此前接受本報采訪時表示，吉屋小貸並不接觸買方者和賣房者，而是解決新房銷售商傭金結算周期長的痛點。

“新房中小銷售商面臨的資金周轉的瓶頸，吉屋小貸主要是在開放商還未結清傭金的情況下，為平臺上的中小銷售商提供貸款，以供他們及時支付經紀人的傭金。”他說。

杠桿的福禍

整體來看，房產中介的金融產品盡管花樣百出，但歸結起來，其底層工具最多的依舊是P2P和小貸公司。比如合富輝煌上線的合富金融以及鏈家上線的鏈家理財均為網貸平臺，愛屋吉屋旗下的“愛理財”同樣也是網貸工具，而包括吉屋科技、世聯行在內的房產中介則成立了小貸公司，以自有資金放貸。

廣東南方金融創新研究院秘書長徐北對本報表示：房地產中介利用互聯網強勢介入金融服務也是必然的選擇，“很多一線城市樓價不斷攀升，成交活躍，需要大量相關的金融(包括一些家裝、家具消費分期)等服務，同時，經過幾年的發展，房地產中介積累了大量有效數據，而且通過房產的消費場景是可以非常有效切入和延伸到各種金融及020服務中去。”他說。

徐北同時表示，目前有觀點認為這類金融杠桿是推高房價的“兇手”，雖然國家有各種“限購”、“限貸”措施有效抑制房價，但過高的金融杠桿的確加速房屋買賣的流動，從而加大一些工薪階層的購房負擔。

現如今，監管已經越加收緊房地產金融，地方金融監管機構乃至行業協會更是反複篩查其合規性。

11月10日，深圳市互聯網金融協會還下發關於嚴禁互聯網金融企業開展“首付貸”、“眾籌炒房”等違規房地產金融業務的通知。嚴禁各企業新開展“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規房地產金融業務，並立即清理存量業務;嚴禁各通過更換“名稱”、轉為線下等方式重新開展各類違規房地產金融業務;嚴禁以任何形式為各類違規房地產金融業務提供支持。

通知要求，下一步，協會將按照國家、省、市有關政策，加強配合深圳市各監管部門，嚴查並整治相關涉事企業。各企業如已涉及“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規房地產金融業務，須在一個月內完成清理整頓，並將整改報告提交協會。

據了解，深圳市互聯網金融協會已經多次下發這樣的通知，其協會秘書長曾光光表示，如果有企業在月內未完成改造的，將通報給有關執法部門。

住建部：對違規房地產中介給予暫停網簽等處罰

25日據中國經濟網消息，住建部今日召開了規範房地產中介行為持續整頓市場秩序電視電話會議。會議要求，各地要對房地產中介的違法違規行為作為整治重點，依法從嚴從重從快進行查處。

會議指出，房地產中介行業違法違規問題仍較為突出，嚴重侵害群眾合法權益，擾亂了市場秩序，社會反映強烈，必須保持嚴查高壓態勢，持續整頓、常抓不懈。會議要求，各地要將房地產中介機構編造散布謠言、發布虛假信息、賺取房源差價、挪用交易資金、違規開展金融業務、違規代理銷售、無照經營等七類違法違規行為作為整治重點，依法從嚴從重從快進行查處。

要視情節輕重，依法給予責令限期整改、暫停網簽、處以罰款等行政處罰;對情節嚴重的，要在整改期內暫停中介機構所有門店的業務辦理。

在此基礎上，還要將違法違規的中介機構公開曝光，列入嚴重失信企業“黑名單”，性質惡劣的要依法清出市場。構成犯罪的，要移送有關部門依法追究刑事責任。

住建部同時公布了近期各地查處的30家違法違規房地產中介機構名單：

1.滿懿(上海)房地產咨詢有限公司北京分公司

2.上海誌遠房地產經紀有限公司

3.廣州喜福來房地產代理有限公司

4.深圳市家家順房產交易有限公司

5.天津市方圓經紀有限公司西青區大地十二城店

6.蘇州鏈屋房地產經紀有限公司

7.南京美之居房產經紀有限公司

8.無錫市好屋信息技術有限公司

9.杭州築家房產代理有限公司

10.廈門市香居房地產營銷策劃有限公司

11.福州愛樓房地產代理有限公司

12.濟南冠潤房地產經紀有限公司

13.安徽中安眾邦房產代理銷售公司水陽江路分公司

14.武漢安居偉業房地產經紀有限公司

15.四川天誠物業服務有限公司

16.青海金屋子房地產經紀有限公司

17.綿陽樂意房地產投資顧問有限公司

18.新余市家盛房地產經紀代理有限公司

19.昆明馳泰房地產經紀有限公司

20.常州市上誠房地產代理有限公司

21.淮北市永安房地產經紀有限公司

22.河北融海行房地產經紀有限公司

23.涿州市鴻運房產中介

24.襄陽市美南經紀公司

25.廣西錦航房地產經紀有限公司

26.哈爾濱嘉誠房地產經紀有限公司

27.西安尖峰房產信息咨詢有限責任公司

28.銅川愛家房地產營銷策劃有限公司

29.海南昌旺達房地產交易公司

30.重慶鋼運置業代理有限公司

此前，住建部已公布過一批各地查處的違法違規的房地產開發企業和中介機構，包括北京國銳房地產開發有限公司等共45家。

票交所未接入中介業務 構築票據大案防火墻

2016年由於票據大案頻發，曾經在銀行內部都算冷門的票據轉貼現業務，一下子成了大眾耳熟能詳的高風險代名詞。不過，隨著上海票據交易所上線運營，一個透明而去中介化、高效電子化、統一而市場化、參與主體多元的票據交易所將極大程度顛覆票據市場的原有面貌。

回顧今年票據市場不難看出，發生在銀行間轉貼現市場的紙質票據大案是票據業務風險重災區。農行、中信、天津、寧波、廣發、工商銀行先後爆發的6起票據大案，累計風險金額高達108.7億。

在此背景下，上海票據交易所應運而生。這個由央行牽頭，專門為銀行間票據轉貼現市場搭建的交易場所第一步將瞄準紙票電子化交易，解決票據市場存量巨大的紙票風險。而作為票交所本身，將逐步取代票據中介的作用，為銀行同業提供更加透明的報價和交易信息。業內普遍認為，央行搭建的票交所一系列制度安排將有效防範票據風險。

票據大案背後的元兇

如果將銀行開承兌匯票理解為“票據發行的一級市場”，那麽當企業持票到一家銀行貼現後，票據便到了銀行手中，銀行通過賣斷、賣出回購等方式，票據開始在銀行間市場流轉。這個市場可以看作票據的“二級市場”。

前述票據大案便多發生在這個票據轉貼現的“二級市場”。2016年上半年爆發的6起票據大案中，有4起票據窩案都發生在票據轉貼現市場。除工行票據案外，其余5起全部是紙票風險。由於這個市場並不透明，區域之間信息也不對稱。於是催生出為銀行撮合交易的票據中介，他們利用自身信息優勢，幫助銀行牽線搭橋。作為信息中介，本來也無可厚非。

“其實，目前一些票據業務做的比較好的大型商業銀行所成立的票據運營中心，本質上也有部分票據中介功能，他們是銀行重要的盈利部門。”中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛對《第一財經日報》記者指出。

但問題在於，當票據中介不滿足於信息撮合服務，而是動了“期限錯配”賺利差的心思。本應在央行清算系統內流動的票據交易資金，便在票據中介的主導下輕易流出央行清算體系之外而不受監控。

中介直接操作“期限錯配”非常危險。某商業銀行票據內部人士指出，一些中介通過期限錯配，將應付未付留在賬戶中的利息投到2015年上半年的股市配資中，後逢股災爆倉後，即便利率倒掛也要“期限錯配”套出資金彌補窟窿。

但是窟窿越來越大，最終票據中介為了彌補股災中的巨大損失，利用空殼公司開出商業承兌匯票，經過農信社、村鎮銀行或某些商業銀行背書後，從銀行間套出資金，金額達百億級。

於是便有了2016年票據大案中“票據變報紙”，或到期找不到交易對手行的離奇案件。“正常的票據交易融通資金，賺取利差，本來是風險極低的銀行間業務，但因“中介”為了套取銀行資金，采取內外勾結一票多賣的手段，最終出現重大案件。”上述商業銀行票據業務人士對記者指出。

票交所不對接票據中介

“此次央行對於票據中介並不認可，均沒有接入票交所系統中。”某國有大行票據中心人士對《第一財經日報》記者指出，該大行參與了票交所的籌建工作。

根據央行此前下發的《關於做好票據交易平臺接入準備工作的通知》，首批試點接入的商業銀行共35家，財務公司2家，證券公司3家以及基金管理公司3家，共計43家機構，並沒有出現票據中介。票據中介無法接入交易平臺，杜絕了票據中介 “期限錯配”賺利差，甚至“一票兩賣”將錢騙出銀行間市場。

“票交所上線後，即便票據中介收買一家小銀行，利用小銀行的同業戶在票交所上買賣票據，但錢也套不出銀行間市場，可以在票交所上走賬，但是資產拿不走了。票交所對票據的登記、托管使得一票兩賣無法實現。”某資深票據市場人士對記者表示。

不過對於一個承兌總量約20萬億，交易量百萬億級別的交易市場，正規做信息撮合的票據中介十分渴望接入這個市場。某票據中介人士對記者表示，未來央行對於票據中介的定位將是信息中介。但這個身份在票交所上線後，信息更加透明，票據中介在“二級市場”的信息服務功能也將被弱化。

不過有票據市場資深人士對記者表示，票交所上線後，僅對接票據二級市場，即對銀行間轉貼現的部分產生影響，對票據中介在一級市場中的業務影響不大。

某上海票據中介人士看來，即便票交所成立，信息也不能做到完全對稱。正規的票據中介依然可以提供信息撮合服務。就像債券市場一樣，場外撮合，場內交易確認一樣，票交所能夠記錄票據全周期的軌跡，也有交易的功能，但信息的匹配依然有市場空間。他表示，票交所明確不允許出借銀行賬戶，未來如何杜絕中小銀行出借賬戶給票據中介的違規行為，將成為票交所需要重點防範的風險。但他表示，票交所成立上線後，之前遊離於監管之外的同業戶亂象將被有效杜絕，違法票據中介無法再利用不受監管的同業戶將錢套出銀行間市場。

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陽煤化工借殼糾紛案：投資人、中介、借殼公司三方利益牽扯

近日，第一財經記者從中國裁判文書網公布的一份判決書獲悉，陽煤化工 (600691.SH) 借殼投資項目複牌收益不及預期， 法院判決資金中介方北京安控投資有限公司(以下簡稱“北京安控”)向原告投資人西藏華鴻財信創業投資有限公司(以下簡稱“西藏華鴻”)支付投資回報款3.57億元及其余費用。

在A股市場中，上市公司重大資產重組幾乎每天都在發生，借殼傳聞也不絕於耳，但在總量龐大的重組案中，除開利益相關者之外，鮮少有人關註借殼、重組投資項目的具體運作方式。這份判決書揭示了更多資本運作的細節，龐大的借殼交易中，投資人、資金中介、借殼公司三方利益牽扯可見冰山一角。

2012年10月，陽煤化工重大資產重組事項經中國證監會審核通過。盡管重組順利推進，但借殼項目涉及的各方資本的回報顯然未被全面顧及。判決書曝光了更多借殼資金運作細節，看似“穩賺不賠”的重組項目，卻因資本運作收益不及預期，資金雙方決定對簿公堂。

借殼項目細節曝光：三方利益牽扯

2016年12月29日，湖南省高級人民法院對西藏華鴻與湖南湘暉資產經營股份有限公司（下稱“湖南湘暉”）、北京安控的合同糾紛一案作出判決，判令北京安控向原告支付投資回報款3.57億，並向原告支付律師代理費120萬。判令湖南湘暉承擔連帶清償責任。

就陽煤化工借殼項目來說，原殼公司*ST東碳擬非公開發行股份購買陽煤化工100%股權，和順化工51.69%股權、正元化工60.78%股權、齊魯一化17.97%股權。本次收購的陽煤化工個體公司100%股權中包含了陽煤集團、海德瑞、中誠信托、北京安控等多方持股，上述公司分別持陽煤化工股份58.91%、19.09%、18.37%、3.63%。本次合同糾紛中，原被告雙方交易僅涉及了中誠信托、北京安控的兩方股份。

陽煤化工借殼項目的資金籌集啟動於2010年，作為合作方參與*ST東碳重大資產重組項目，北京安控、西藏華鴻簽訂《陽煤化工項目合作協議書》 (以下簡稱《原協議》)、約定西藏華鴻投入4.1億資金投入借殼項目的運營中。

同時，陽煤化工的借殼在有條不紊地推進之中，雙方約定，本次重大資產重組方案為擬將陽煤化工的資產註入殼公司*ST東碳，並且*ST東碳向陽煤化工的全體股東定向增發股份。

按照《原協議》的具體投入方式，西藏華鴻投入的4.1億資金以信托計劃的方式進行運作，通過資金中介方北京安控的安排，投資方西藏華鴻獲得了信托的次優級受益權，以及北京安控在信托中的預期收益。如重大資產重組延期過會，則約定清理《原協議》中的資金占用費，向西藏華鴻結算4.1億元資金的占用費用。

作為項目標的陽煤化工，則在重組預案中約定，承諾2010年凈資產收益率為13%，2011年、2012年、2013年凈利潤在2010年的基礎上每年遞增30%;若該利潤未能達到，則按照《框架補充協議》，北京安控應向次優受益人，也就是西藏華鴻支付的預期收益及補足差額。

2012年10月，陽煤化工公司重大資產重組事項經中國證監會審核通過，信托計劃所對應的陽煤化工股權轉化為*ST東碳股份1.69億股，但上市公司股價並未因重組產生涅槃的改觀。

2015年5月，因陽煤化工股票價格低迷，作為信托資產的1.16億股陽煤化工(原*ST東碳)股票減持後獲得的收益僅能覆蓋信托計劃中優先受益人的利益，剩余的股票資產以及現金資產都無法向次優級受益人西藏華鴻“分羹”，故西藏華鴻將資金中介方北京安控告上法庭。

客觀上來看，借殼成功後的陽煤化工也並未完成《原協議》中的業績承諾。2012年10月30日，陽煤化工系列公司已完成上述股份的登記托管與資產過戶。但2012年度實際實現歸屬於母公司所有者的凈利潤2.52萬元，實際比預測少完成1.02億元，主要歸咎於化工行業不景氣、新項目受制約、財務費用增長等原因。

標的公司管理不善，也是被告北京安控認為應當追加陽煤集團為本案第三人的原因。

對簿公堂：交涉後的最後選擇

第一財經記者查閱判決書發現，最終西藏華鴻選擇與北京安控對簿公堂，這是經雙方多次交涉無法和解的最後選擇。資本市場中借殼、重組類交易繁多，然而最終此類合同糾紛卻少有實際的對簿公堂，很大一部分原因是交易雙方在交涉過程中，利益分配已經達成了妥協。

在本次交易中，《原協議》規定西藏華鴻向項目合計投資4.1億元具體投資分配方式為，5800萬元認購由被告北京安控發起的泉源1號集合資金信托計劃(以下簡稱“泉源1號”) 的次優級受益權 ，余下3.52億元按照《原協議》的有關約定支付給北京安控，最終項目的投資回報為優先獲得北京安控在泉源1號中的預期信托利益。

項目到期後，由於收益未覆蓋到西藏華鴻的預期，雙方重新補充約定收益的償還方式。西藏華鴻改變了《原協議》中收益計算方式，改為按照投資總額以及固定收益的投資回報。2015年6月17日，西藏華鴻、北京安控調整交涉後達成《陽煤化工項目合作協議書之補充協議》(以下簡稱《補充協議》)。

《補充協議》的約定，西藏華鴻按照北京安控指示設立單一資金信托，該信托主要持有的投資品種為由泉源1號指向的陽煤化工股票。同時，北京安控將上述股票作為按約履行投資回報支付。

除了以股票作為回報，現金形式的回報也在《補充協議》中約定，西藏華鴻有權收回不低於3億元的投資回報。具體收回方式為西藏華鴻有權要求上述單一資金信托分配3億元資金，且北京安控應當促使單一資金信托項下現金形式信托財產不低於3億元，否則兩被告應當在2015年8月31日前及時將差額部分補足與原告。

《補充協議》期限延後之後，2015年9月30日，上述協定信托財產為6867.96萬股陽煤化工股票，而信托財產專戶的資金為0元，與西藏華鴻預期收益3億元顯然是不匹配的，原告故向人民法院提起訴訟。北京安控公司則認為，西藏華鴻資金到位時間跨度長達兩年，這對項目的順利推進產生嚴重影響，也是導致其投資回報不能按期回收的重要原因。

【房地產】新中介的崛起與房地產價值鏈重構：信息分發與匹配、交易制度重構

揭秘房產中介費：北京市一年至少300億元體量

記者工作單位的大門旁，有一家南瓜蛋糕店，開了約有兩年的光景，每天上下班路過，總會看到有人在排隊等著買新出爐的烤蛋糕，想必小店的生意還可以。前些日子，這一帶臨街店鋪做危房改造，包括蛋糕店、手機店在內的一些店鋪拆後重建。此後，多家商鋪陸續恢複營業，可這家蛋糕店卻遲遲沒有開張。不幾天，只見這間門臉及旁邊兩間門臉的上方掛了一個綠底白字的房產中介招牌，裝修一新的中介門店已經開業。

其實，這里並不缺房產中介。在這家店的對面不遠處，一百米左右的位置，就有另一家黃底藍字招牌的房產中介門店，而且已經開了多年。房產中介如此比鄰而居，並不為這一位置所獨有，在北京、上海、深圳等大城市的很多街道，每隔幾百米，人們就很容易看到一兩家甚至好幾家房產中介門店，有的中介公司甚至直接把門店開在小區的底商。

租房子開店，自然是需要交租金的。盡管蛋糕店難以支撐不斷上漲的房租，但是房產中介公司卻能“坦然”接受，還不顧馬路對面就是同行對手的競爭壓力，可見當前房產中介公司盈利能力的強大。

中介費居高不下

碩士研究生畢業後留在北京工作的劉雙，曾和家人於2010年3月份用按揭貸款方式，在北京南三環中路購買了一套66.6平方米的一居室，按照總房款133.5萬元、以2.7%的比例，付了3萬多元的中介費。為了給孩子換學區房，2016年6月份，劉雙夫婦以259萬元的價格賣掉了這套一居室，房屋買家向中介付了6萬多元的中介費。6年的功夫，隨著房價上漲，中介費已經從3萬多元漲到了6萬多元。

賣掉自家房子後，手里無房的劉雙一家人生怕房價上漲，通過房屋中介加緊選房，終於在7月下旬簽約了西城區白紙坊橋附近的一套非重點小學的學區房。這是一個建成於1988年的75平方米的老房子，總房款459萬元。經過與中介艱辛地死纏硬磨，劉雙終於在2.7%中介服務費標準的基礎上爭取到打折優惠，向中介交了10萬元多一點的中介費。

劉雙告訴記者，她賣出的房子是豐臺區60多平方米的一居室，地理位置和教育文化資源等並不占優勢。相比之下，西城區、海澱區核心區域的房子，單價和總價都已經高高在上。

家住北京海澱區的張先生就面臨著幾十萬元中介費的換房問題。2016年9月下旬，張先生家喜添二孩，高興之余，全家人也在考慮著把目前140多平方米的三室兩廳一衛，換成四室兩廳兩衛，以解決排隊上廁所、保姆居住等現實難題。雖然是就近換房，但是附近的房子單價已接近10萬元一平方米，換成一個200平方米的房子，總價在2000萬元。如果中介費是2.7%，需拿出54萬元的中介費。

張先生說，雖說中介費有一定議價空間，但即便按照總房款1%計算，換房子的中介費也得20萬元。他認為，無論成交房屋總價高低，中介公司幹的活都是一樣的，服務並沒有增值，但中介費這麽高，是不好接受的；可如果不用中介，自己去找房子，他又沒有這方面的經驗和精力，而且賣方也不一定能接受。

就在反複考慮的過程中，張先生聯系了中介，打探自家房子大概能賣多少錢，並加入了看房隊伍。

面對2016年八九月份的房地產瘋狂漲勢，北京出臺了“9·30”樓市新政，房地產市場頓時恢複清醒和理智。盡管如此，11月初，張先生之前看中的一套180平方米的房子還是被人簽約買下了。在跟筆者電話交流中，張先生連連說沒想到交易竟然這麽快，那個買家想必得付出最少二三十萬元的中介費。感慨之余，那種失之交臂的遺憾溢於言表。

正是有了劉雙、張先生等購房或換房群體的消費需求，每成交一套房，中介公司就有一筆可觀的進賬。盡管有網上房產中介號稱“只收一個點”，但受品牌影響力有限的影響，這些網上中介難以掌握足夠的房源，一時間很難沖擊“綠中介”“黃中介”等老牌中介的壟斷地位，因此房產中介市場目前還難以實現充分競爭。

來自偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，2016年，北京市二手住宅網簽總量達27.24萬套。如果以每套房價格500萬元、總房款2.7%的比例計算中介費，那北京市一年的房屋中介費用約為367.74億元；如果打個折扣，按照2.2%的比例算，那也有299.64億元。另據偉業我愛我家市場研究院的數據，目前，北京存量房有800萬套，每年僅轉手3%，低於歐美發達國家的水平。因為這些有利因素，房產中介門店越開越多，甚至比鄰而居，就不難理解了。

高提成引人入行

在強大盈利能力的支撐下，一線城市的房產中介公司對求職員工的要求在提升，而且中介員工也在積極籠絡、維護客戶和房源，甚至個別房產中介員工暗地里對競爭對手予以“撬單”。

近日，北京一名房地產經紀人在其微信朋友圈發布了他們公司的招聘信息，在申請條件一欄，前兩條分別是“統招本科學歷”和“20-35周歲”。其實，這家房產中介公司在前些年早就要求新入職員工是“統招本科學歷”了。在崗位要求上，這家公司除了要求員工完成正常的二手房登記、帶客戶看房、促成交易、協助客戶辦理銀行貸款、地稅局繳稅、到房產交易大廳辦理過戶登記等工作外，還要求員工定期參加內部業務培訓並通過相關考試。與此相對應，中介公司給予的薪酬福利也頗為優厚。

在這名經紀人所發的招聘信息里，筆者看到，該公司規定除了給新入職者繳納社保五險（公積金為自選項目），新人實習期（助理經紀人）內可享受無責任底薪4000元/月+5%師傅業績，最長6個月，“轉正後經紀人可享受《最低收入保障計劃》，分為2500元、4000元、6000元三檔”。該中介公司還提出，轉正經紀人最低“提傭”（也就是“提成”）是所促成交易房屋中介費的30%至75%不等。

在北京等一線城市房價如此高位的情況下，三成至七成的中介費成為促成交易員工的當月業績提成，可謂豐厚甚矣！以劉雙所買房屋花費的10萬多元中介費為例，其中的3萬元至7萬元，將會成為促成簽約成交的員工提成；如果張先生通過中介簽約買到一套2000萬元的房子，那張先生所繳納20萬元至54萬元不等的中介費中，將有最低6萬元、最高40萬元的提成歸促成交易的中介員工。

在如此大力度提成的吸引下，近些年，越來越多的大學畢業生加入到房產中介隊伍，馮磊就是其中的一員。今年32歲的馮磊老家在山東，幾年前本科畢業後，他和女朋友的哥哥一起在北京做生意，因為生意不順、感情破裂，他落了個凈身出戶的慘境。一時間，馮磊沒有找到合適的工作，於是就硬著頭皮向一家房產中介公司發了簡歷郵件，並順利通過面試，成為了這家公司的員工。

馮磊說，幹中介工作很辛苦，有時候帶人看房都顧不上吃飯，還不好意思告訴老家的人自己的職業，但是這份收入跟付出成正比。特別是遇到市場行情好的時候，有的業務經理一年能收入三四十萬元，更出色的可以賺到六七十萬元，若是升級到店長或商圈經理並同時幹著一線業務，有人一年能掙到近百萬元。現在，他們公司里很多店長和商圈經理已經開上了寶馬、奔馳等高級轎車。這些人的收入就是靠成交二手房的中介費獲得的提成。由於收入可觀、學歷要求提高，公司里一些達不到統招本科學歷的老員工早已不敢輕易辭職。

對撬單者要嚴懲

面對高誘惑，有人開始鋌而走險。2016年8月到9月份，北京樓市迎來了當年第二波漲勢，而且比春季第一波來得更猛，有的區域漲幅達30%至40%。在北京“9·30”樓市新政前，很多剛需族在恐慌之下加速出手，賣家則趁機坐地漲價，個別簽了買賣協議但流程沒有走完的賣家甚至選擇違約。

記者註意到一個二手房交易維權的微信群，這個群主要接受北京地區被賣家違約的二手房買家。從去年9月初到2017年1月初，群里的人數從42人迅速增長到145人，其間還經過群主嚴格把關入群審核，還有些人因糾紛得到解決退出了群。

據這個微信群里的維權買家反映，一部分賣家之所以違約，就是因為房價上漲，一些房產中介個別員工許以漲價再賣的挑唆，致使賣家沒有守住誠信底線，不願出賣已經簽了合同的房屋。這些被違約的買家，處境尷尬，內心焦慮，不得不拿起法律武器去維權。他們普遍鄙視失去底線、公然違約的賣家，也憎恨那些見利忘義、企圖撬單的不良中介人員。

看來，二手房交易中中介費偏高，已經不是個小事情，除了會增加買房者的經濟負擔，甚至還會促使一些道德底線不堅強的人違約違法，增加交易糾紛。有關方面應該出臺完善相關法律法規和行業管理規定，保障市場的充分競爭，促進中介費合理收取，並對房產經紀人員嚴格管理，以實現房產中介市場健康發展。