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【房地產】新中介的崛起與房地產價值鏈重構:信息分發與匹配、交易制度重構

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11398&summary=

【房地產】新中介的崛起與房地產價值鏈重構:信息分發與匹配、交易制度重構
CY_young15 轉載自【中國銀行業協會首席經濟學家 巴曙松】
2017-01-19

屋交易是一項高度信息密集型的決策,每一個節點都需要準確的信息支持。房屋供給具有高度本地化、分散化、非標準化的特點,買方需求又高度差異化、個性化,交易雙方信息不對稱是房地產交易最大難題,是房地產經紀行業首先需要解決的問題。

 

二手房交易中信息的內涵與影響因素

 

(一)信息的定義和內涵

 

在房屋在流通過程中,信息不僅僅是指房屋本身所具有的靜態信息和物理信息,也包括交易過程中產生的動態信息,這種動態性表現信息的生產、分發、匹配以及交易後。

 

 

具體而言,信息包括以下四個部分:

 

1.委托信息

 

房源信息是其中最為複雜的一項,它產生於業主向中介機構委托房屋銷售的過程中。委托信息主要包括:委托對象、委托方式、委托期限。其中委托方式主要有獨家委托、獨家代理和開放式委托三種。

 

 

2.物理信息

 

房屋的物理信息主要包含房屋質量、面積、結構、瑕疵等,也包括對居住體產生影響的信息,包含社區、交通、教育、醫療環境等。影響物理信息質量的因素在於,掌握信息的主體(包括業主、經紀人和政府相關部門)是否能夠全面、真實的展示所有問題。

 

3.權屬信息

 

權屬信息包括產權信息、抵押貸款、物業費等債權信息以及附著於房屋上的其他權利,如戶口、學區名額等。厘清權屬信息是極為複雜的過程,加之通常涉及第三方,可控性較差,極易滋生牽涉大額資金的糾紛。

 

4.匹配信息

 

匹配信息是指在房源與客源匹配的過程中產生的動態信息,既包含可直觀量化的如帶看量、咨詢量、業主調價幅度及次數等,也包含難以量化的預期變化、急切程度等。匹配信息影響著最終成交的價格與時間,是對預判成交狀況極為重要的信息,也是最難以共享的部分。

 

(二)影響房源信息質量的因素

 

影響房源信息質量的主要的因素有:

 

一是經紀人對房源信息是否具專有性,即房源是否以獨家委托方式委托給經紀人。

 

二是信息的分發方式,即信息是通過統一的平臺分發還是零散地向各個媒體分發。

 

三是信息內外傳播是否具有一致性,即經紀公司在房源分發的內部系統與外部系統上是否具備統一的規則,以形成反饋的閉環和統一的質量。

 

信息生產、分發和匹配的國際經驗

 

(一)房源信息的生產

 

1. 房源委托必須以受法律保護的書面形式確定

 

美國、日本房源委托中賣方與經紀公司簽訂書面的委托合同都有明確規定。美國大部分房源委托合同都由地方經紀人協會提供統一的表式。日本以立法的形式在《宅地建物交易業法》中明確給定了書面房源委托合同的基本內容,行業協會給出了更加具體的委托書範本。

 

 

2. 獨家委托方式逐漸成為市場的主流

 

美國幾乎全部的房源都是獨家委托。美國1880年之後經紀行業開始萌芽,最初為開放式委托。20世紀50年代以後,旨在促進經紀人合作的房源信息共享平臺MLS(Multiple Listing Service)逐漸得到市場的認可並成為美國經紀行業的核心。目前美國幾乎所有的地區級經紀人行業協會和城市地區的經紀人行業協會會員都加入了MLS,意味著絕大部分房屋交易委托采用獨家委托合同。

 

日本獨家委托、獨家代理以及開放式委托三種方式均得到承認。開放式委托又分為“明示型”和“非明示型”,前者要求賣方向中介公司公開所有已委托的中介名單,而後者無需。在明示型委托中,如果賣方與名單外的中介公司達成了交易,名單內的中介公司有權利向賣方要求一定的中介費用。

 

 

 

從近年發展趨勢上看,從2002年到2014年間,獨家委托房源增長131%,獨家代理房源增長25%,開放式委托房源增長40%,獨家委托增長大大超過其他方式,市場份額不斷擴大。

 

 

 

從美國、日本等發達國家的經驗看,隨著二手房交易規模的擴大和從賣方市場向買方市場的過渡,房源委托方式從開放式向獨家委托轉變是大勢所趨,這是擴大房源曝光範圍的需求。

 

 

 

(二)房源信息的分發

 

1.傳統信息共享平臺

 

在委托方式得到明確的時代,美國與日本的二手房市場均形成了大範圍的房源共享平臺,這使得行業信息從封閉壟斷走向開放共享,標誌著經紀行業開始走向成熟。

 

美國通過由地方經紀人協會創建的MLS平臺實現房源信息共享。1880年以前,美國二手房交易規模較小,經紀行業尚未形成,二手房買賣主要是交易雙方隨機遇見。1907年美國第一個本地MLS在紐約成立。1970年後,美國二手房成交數量大幅提升,幾乎所有的地區級經紀人行業協會和城市地區的經紀人行業協會會員都加入了MLS。目前本地MLS的數量已經接近900家。

 

 

日本的REINS(Real Estate Information Network System)是由《宅地建物交易業法》中規定的流通機構運營的房源信息共享平臺。與MLS的市場自發形成有所不同,日本的REINS的形成與發展與政府的持續推進密不可分。

 

70年代以前的日本二手房市場同樣面對房源信息混亂的困境。1984年5家大型中介公司合作成立了“不動產流通促進協議會”。同時期,全國陸續設立了超過100家的“認定流通機構”,踏出了信息小範圍共享的第一步,但是流通機構之間的信息交換卻依然封閉。為進一步促進信息流通,1986年流通機構與政府成立的指導機構“不動產流通近代化中心”共同開發了REINS,全國37個地域的從業者都可以在線上進行房源的登記和檢索。


 

比較REINS與MLS產生和運行規則,日本的REINS更像是美國MLS的早期版本,REINS在組織形式、運行規則上存在一定的差別。

 

第一,美國MLS市場自發形成的特征明顯,而REINS的運營者—指定流通機構行政色彩更強,它由幾家全國規模的大型經紀行業協會支持設立,並在法律中明確規定了使用方式。

 

第二,REINS的開放程度低於MLS,信息透明度仍然較差。


第三,REINS仍處於不斷完備中,條款細節存在修訂和改善空間。

 

 

2.互聯網時代的房源信息分發體系

 

 

20世紀90年代以來,互聯網普及率上升以及消費者註意力從線下轉移到線上,一批互聯網企業開始與信息共享平臺簽訂房源數據分發協議,把傳統封閉的房源信息發布到公眾可以接觸的網站平臺。

 

美國MLS通過互聯網自動分發。進入互聯網時代,傳統封閉在MLS的數據開始通過互聯網平臺向消費者開放。

 

 

日本通過REINS平臺有選擇地曝光房源信息。日本房源信息傳播在透明度上與美國成熟的信息分發體系相比仍存在差距。

 

進入Web2.0時代,互聯網傳播重塑了房源信息傳播流程。第一,經紀人的信息匹配功能被削弱。用戶通過互聯網搜索房源信息的比例已經占據絕對比重。第二,房源端的互聯網化率提高削弱了MLS等房源平臺的壟斷能力。賣方可以繞過經紀人直接將房源信息發布到媒介平臺,形成賣方-媒介平臺-買方的新閉環。

 

從未來看,互聯網時代的房源信息分發將可能呈現三個演變方向:一是參與決策的信息重要性提高,如本地信息、估值信息以及經紀人的評價信息等。二是信息生產方式由PGC轉向UGC。

 

(三)房源信息的匹配

 

匹配信息對於成交結果至關重要,美國MLS規定,在交易完成之後,委托銷售代理應對該交易信息及時修改,在系統中如實填寫交易的成交價。如果委托方在合同到期之前撤回房源,經紀人必須向MLS提供賣方與經紀人的書面協議副本,MLS將房源標明為撤銷。

 

日本REINS要求,在獨家委托協議下,經紀公司在REINS上登記後須至少每周一次報告交易情況;獨家代理協議下,經紀公司需每兩周一次報告交易情況,成交後應當立即通知REINS,匯報成交情況。

 

 

在交易階段,房源信息尤其是物理信息和權屬信息的真實性決定了交易能否安全順利實現,發達國家已經建立了成熟的保障體系。

 

一是物理信息的核查制度。主流市場已建立起比較完善的保障體系,從法律法規的角度明確了業主對房屋狀況的披露義務,明確了經紀公司或獨立第三方檢測機構對房屋狀況的查驗及信息傳遞責任,相關政府機構也建立了公開可查的房屋數據庫。

 

二是權屬信息的核查制度。發達國家在事前跨部門間信息共享、事後交易風險共擔或轉移機制上都已形成成熟的體系。在美國,產權信息向公眾公開,並幾乎完全實現了電子化和互聯網化。

 

我國信息生產、分發和匹配的現狀及原因

 

我國目前二手房交易處於初期階段,在生產、分發、匹配個環節上均存在制度性缺陷,用戶體驗性極差。參照美國、日本等發達國家的國際經驗,我國房源信息混亂的主要原因包括:

 

一是沒有確立書面委托合同。目前,我國房源委托沒有強制要求固定的書面房源委托合同,主要為電話委托和店面報盤,都屬於口頭委托,隨意性強,方式缺乏約束力。

 

二是沒有確立獨家委托方式。美國基於獨家委托對房源生產者50%傭金分配的私有產權保護,才促使MLS成為會員間共享真實房源的公開平臺。我國實行的開放式委托下對房源信息產權保護不足。

 

三是內外網不統一。我國既沒有形成類似MLS的信息共享平臺,也未形成像澳大利亞的REA,房源信息的分發效率極低。我國參與房源信息分發的主體主要有兩類:第一類是傳統經紀公司通過互聯網發布房源;第二類是媒體性質的互聯網公司,由於缺乏交易支撐,其房源信息來自於經紀人或經紀公司。

 

四是房源信息監管存在真空。相對於美國NAR對經紀人行為的嚴格限制以及MLS對於房源信息真實性的保障,我國對房源信息真實性的監管存在缺陷。第一,我國缺乏發布虛假房源處罰問責機制。第二,我國目前的房源信息監管只針對傳統經紀行業,對於互聯網企業發布房源信息的行為沒有有效的監管機制。

 

五是缺乏信息的查驗和保障制度。我國房屋物理信息的高度依賴於中介公司和買方自查,賣方難以在事實上對信息的準確、真實性負責。政府公共部門對房屋產權相關的信息公開不到位,目前也難以為公眾提供全面及時有效的信息查詢服務。

 

總結與建議

 

總體而言,由於二手房市場發育不完善以及相關的監管體系實施不到位,我國的房源信息生產、傳播和獲取都處於相對混亂無序的階段,離全面、真實、及時的要求相距甚遠。為了實現全面、真實、及時的房源信息,讓用戶的房屋交易決策更聰明、更透明、更理性,房源信息的生產和傳播需要做出根本性改變。

 

(一)規範房源委托制度,推出產權信息查詢服務

 

1.全面強制推行房源書面委托制度。全面推行房源書面委托制度,是真房源標準能夠落地、房源信息披露制度能夠得以規範的先決條件。對於委托出售的房源,賣方應與房地產經紀機構形成書面委托關系,並對房屋基本狀況、委托出售條件、委托出售價格、委托形式等進行記錄。

 

2.全面推行《房屋狀況說明書》制度。在執行《房地產經紀管理辦法》第22條之規定的基礎上,進一步明確房地產經紀機構、房地產經紀人在房源信息披露中應使用《房屋狀況說明書》,以書面形式披露房屋狀況、交易關鍵信息。

 

3.加快建立網上產權查詢服務平臺,向備案的房地產經紀機構以及持證經紀人開放房屋登記信息查詢服務。各級房地產行政主管部門應加快建立網上服務平臺建設,暫不具備網上服務平臺建立條件的,應開放辦事窗口查詢功能,並限期推出網上服務平臺在線查詢服務。

 

(二)完善房源監管體系,規範信息發布制度

 

1.建立覆蓋多元主體的信息監管機制。當前及今後一個時期,隨著經紀行業主體多元化發展,一些互聯網企業從事房源信息傳播服務,一些傳統線下中介也開始互聯網化,由於這部分監管存在空白,其房源信息的真實性無法得到保證。

 

2.推行房源信息實名發布制度。房地產經紀人對外發布房源信息時,應采用實名發布形式,不得冒充他人名義發布房源信息。

  

3.建立真房源保證金制度。房產經紀機構、提供房源信息發布服務的互聯網平臺應在行業協會繳納真房源保證金,行業協會公開接受社會舉報。

 

4.建立發布虛假房源黑名單制度。對於發布虛假房源數量較多的房地產經紀人應納入“黑名單”。

 

(三)優化信息披露制度,建立房源泛評估信息系統

 

為了提高消費者參與決策的效率和體驗,未來需要建立泛評估信息系統,主要包括鄰里信息和房屋估值。

 

1.房源信息披露中增加基礎數據。通過政府部門與企業聯合,在房源信息中完善如學校、醫院、商店、交通、自然災害、犯罪記錄等城市基礎數據。

 

2.建立並規範市場行情信息披露制度。除了必須公開委托合同及《房屋狀況說明書》中的信息外,還要公開真實的銷售動態供消費者決策,包括房屋被帶看的次數、賣方報價調整記錄、同小區房源歷史成交價格、同期在售房源的報價比較等信息,形成統一的數據庫,以便建立房屋估值系統。


二手房交易的本質是合同約束下產權與資金的動態交換過程,不同於一般的商品交易,二手房交易動態過程伴隨著信息流、資金流與產權流重疊和時間的錯配,交易環節複雜,參與主體眾多,涉及新老債權人的進入和退出,交易的長周期伴隨著多種不確定性與潛在風險。此外,二手房作為非標準化商品,產權信息複雜,隨著市場環境的變化,買賣自行完成交易難度不斷增加,風險累積,而任何小概率事件對於買方都是難以承受的損失。

 

在整個交易過程中,參與方的核心訴求在於資金與產權安全、資金和時間效率及順暢的交易體驗。實踐中,今天經紀行業飽受詬病的突出問題多半產生於繁雜冗長的交易過程,隨著二手房交易量的增多、交易的複雜度提升,提供更加流暢而安全的交易制度已迫在眉睫。更完善的交易制度不僅意味著交易安全,也意味著效率與體驗的改善,這將使得二手房流通過程摩擦減少,交易更加通暢和便捷,進而帶來行業整體效率的提升。

 

二手房交易制度的內涵、要素與現狀

 

(一)內涵:六大關鍵環節

 

二手房交易制度的內涵主要包括前期的房屋檢查、產權核驗,中期的資金監管、文書處理、繳稅安排等,交易完成後還需要提供一定的交易後服務以確保房屋在產權和物理狀態上與前期披露的狀況一致,不存在糾紛或瑕疵。

 

房屋檢查是指對房屋物理狀態、使用情況、是否有瑕疵等進行信息披露和檢查。房屋檢查的信息提供者或操作方包括賣方、買方、經紀人和第三方檢查機構。

 

產權核驗是指對待交易房屋的產權、債權、戶口、學區等附著權利和因使用房屋帶來的水電氣、物業費的繳納情況進行檢查,以保證買方不必付出超出協議內容的對價。



資金監管是二手房交易制度的核心,也是保證資金和產權安全的基礎途徑。一般而言,資金監管的主要方式是將房款交由第三方保管,直到產權交割的進展滿足一定條件,才由第三方支付給賣方。房款應當以怎樣的方式存放、如何解決新老債權交替與資金流轉錯配的問題和滿足繳稅等資金分流問題是資金監管過程中最難以解答的問題。

 

文書處理是與交易中資金流轉相配合而產生的需求。交易流程中文書繁雜、參與方眾多,需要多次信息交互和確認,在很多國家和地區都由特定的專業人員完成。

 

即便交易完成,房屋的產權和物理問題的暴露仍然是持續性的。確認房屋使用過程中出現瑕疵情況的責任方和必要的賠付機制是交易後服務的核心。

 

(二)三大要素:安全、效率與體驗

 

安全、效率與體驗是評價二手房交易制度的三大核心要素,不同的市場環境中三者形成了不同的權衡方式。

 

安全是交易的基礎。安全意味著賣方能夠按時收到約定的對價、買方能夠如約獲得房屋的產權並持續使用。實現交易安全,既要保證交易過程中的資金和產權安全,也需要事後的責任劃分與索賠機制的保護。

 

其次是效率,效率意味著橫向上參與交易的各方能夠順暢和及時地溝通信息,縱向上在資金劃撥、產權調查、法律文書、交易後服務的環節間建立有效的鏈接。這個過程需要中間人與買賣雙方不斷溝通,並確保溝通的效率與準確性,高效的溝通能常常能夠縮短交易周期和減少交易糾紛的出現。

 

第三是體驗。一次好的體驗可以定義為在安全與效率得到保障的前提下,買賣雙方在交易流程中耗費更少的時間和精力,具有更好的時間和空間的靈活度,並且能隨時把握、了解交易的進展狀況。

 

在二手房交易市場發展的初級階段,參與者與監管者不斷完善法律法規和各項制度、調整證書文檔與資金流轉間的鉤稽關系、提高從業者的素質和能力,盡可能查找漏洞減少糾紛,保證交易安全。對於交易安全的重視不可避免的帶來了流程上的複雜化,監管的廣泛化和細化。隨著交易體量增加和交易複雜度提高,對小概率事件的風險覆蓋必然帶來交易效率和消費體驗的降低,並且完全消除交易風險也是不現實的。房產交易高單價與低頻次的特征令交易雙方個人難以承受風險——即便出現的概率很低,這使得在交易的環節中設定責任承擔或風險共擔的機制成為必須。



中國的交易制度:現狀與問題

 

隨著房屋自有率不斷提高,我國二手房交易從90年代末的零星交易逐步發展到占據重要地位,而城市經濟發展程度與人口流動的分化導致二手房交易流程存在較大差異。總體來說,由於發展歷史短暫,我國房屋交易行業缺乏完善的法律體系,銀行之間結算體系相對孤立,交易流程服務行業尚處於萌芽狀態,我國二手房交易安全、效率、體驗仍處於較低的層次。隨著二手房交易量的快速增長、交易環境的複雜化、參與主體的多元化,交易風險與安全需求矛盾日益突出,現行交易制度難以滿足二手房主導趨勢的發展要求。

 

因此,我們需要推動交易流程服務市場化,明確交易流程服務行業定義,引導行業健康發展,在產權信息共享、個人信用信息的共享和第三方處理權限及信用的認可上為企業營造更適合生長的土壤,使第三方資金監管與輔助主體真正成為買賣雙方權益最重要的保護者和責任的承擔者。

 

(一)交易安全:現狀與問題

 

我國交易流程區域化特征明顯,各地交易量、政府監管要求以及買賣雙方需求的不同,交易流程存在較大差異,總體來說,主要分為定金、合約簽訂、貸款申請、繳稅、過戶五個核心環節。

 

我國交易制度的安排同樣無法避免交易流程中產權與資金交換上的時間錯配風險,多次資金交付節點早於產權轉移,產權轉移之後存在尾款回收問題。同時,隨著一線城市房價快速增長,房屋交易資金量增加導致風險損失額度不斷增大,損失影響程度加大。此外,國內房屋交易存在特殊風險,如附著於學區房之上的戶口等特殊風險。

 

交易風險的暴露具體表現為以下幾方面。

 

(1)產權調查不及時或不進行,部分城市由於政府產權核驗周期達10-15個工作日,查詢信息相對滯後。及時、全面、準確的產權信息是成功交易的前提之一,相較於房屋自身的物理狀態,由於產權信息無法直接直觀呈現、涉及其他交易之外的債權人,並需要動態反饋,房屋產權的核驗更具難度,也更容易滋生糾紛。

 

(2)大部分地區資金監管缺位,資金轉移與產權轉移交錯進行,且資金監管範圍僅限於除去定金與貸款部分的自有資金。國內二手房市場仍然是典型的賣方市場,賣方為提前獲得房款,抵制資金監管,要求買方直接支付定金、首付款,存在極大的賣方違約與欺詐風險。


 

(3)資金監管無資金分配權限,賣方需自行解除房屋抵押,導致額外資金流和新的債務主體加入交易流程中。解除抵押為新舊債權人進入與退出的重要環節,是二手房交易主要風險環節。已有的國際經驗制度均能形成新舊債權人進入和退出閉環,阻隔風險,如美國ESCROW制度,日本、英國、中國我國臺灣通過銀行結算制度,均能實現買方貸款資金償還賣方貸款,解除房屋已有抵押,資金不經買賣雙方且賣方無需在交易資金外籌集資金。而國內賣方需在過戶前自行籌措資金,甚至借貸資金償還貸款解除房屋已有抵押,在銀行之外引入新的債務主體與貸款資金。

 


不同於日本地區產權與資金同一時空轉移消除時滯,解除錯配風險,也不同於美國ESCROW制度第三方公司資金監管,依據交易雙方進行資金分配,我國解決資金與產權轉移時間錯配的實踐仍處於初步階段,形成我國獨有的資金監管格局,多層次力量提供多種監管方式的資金監管結構,既有市場力量主導下的自行托管、四方資金監管與專業第三方資金監管,也有政府力量主導的政府監管與第三方資金監管平臺。

 

現有資金監管格局下,我國交易資金監管覆蓋比例遠遠不足,資金監管率與資金監管單量偏低。資金監管率,即實行資金監管二手房交易占據總體二手房交易的比例;資金監管單量,即應監管交易金額占據總交易資金比例。仍以北京、上海為例,北京城五區(海澱區、豐臺區、石景山區、西城區、亦莊區)由於政府強制資金監管,資金監管率高,但資金監管單量偏低,監管資金範圍僅限於除去定金與首付款的自有交易資金,其他城區無政府強制監管,資金監管率不足40%。上海地區則由於政府監管自願選擇以及賣方市場的高度強勢,資金監管率不足10%。

 

(二)交易體驗:現狀與問題

 

好的體驗直觀體現為買賣雙方交易過程中時間精力投入程度、交易信息透明度及辦理時間地點的靈活程度。國內交易制度尚未能保障交易安全與效率,交易體驗還未形成迫切需求。當前,交易活躍地區二手房交易量增加,政府窗口承載能力有限,已經出現了大量排隊、擁擠。以北京市場為例,買賣雙方進行產權核驗、稅費計算、交易安全維護以及過戶登記,雙方繳稅、過戶需提前5-7個工作日預約,辦理地點嚴格限定於房管局交易中心,產權信息不公開,產權核驗周期長,交易流程信息不透明,買賣雙方無從知曉交易狀態進程,因此交易體驗處於低級階段。

 

政策建議

 

縱觀國際經驗,交易制度的產生與形成是不同市場條件下交易參與方與監管方在安全、效率、體驗三要素下平衡的結果,綜合來看其啟發在於:第一,二手房交易的複雜性與高風險特征使得以促成成交為主要目標的經紀人難以勝任交易全程服務的重任,交易流程由專業的第三方輔助完成更為恰當;第二,這個第三方不應是免費的公共資源而應當是交易的深度參與者,市場化的解決方案才能帶來更優質的服務,這對於安全責任的劃定、提升效率與體驗都具有重要意義;第三,公共信息的可獲取和企業準入的進一步放開是實現真正的第三方交易的前提。

 

據此,結合我國的實際情況,提出以下政策建議:

 

(一)推動產權核驗信息有條件公開

 

隨著產權狀態的複雜度提高,產權信息核驗和動態反饋、產籍以及房屋的抵押、查封等信息的及時準確傳遞越發重要,產權信息的更新不及時或不準確容易造成消費者大額資金損失。

 

現階段,我們建議:一是盡快建立網上服務平臺建設,各級房地產行政主管部門應加快建立網上服務平臺建設,暫不具備網上服務平臺建立條件的,應開放辦事窗口查詢功能,並推出網上服務平臺在線查詢服務。二是向備案的房地產經紀機構、以及持證房產經紀人開放查詢服務,允許機構通過網上服務平臺或是在辦事窗口查詢房屋產權、產籍信息。房產中介機構應在查詢後,以書面形式向客戶提供產權調查報告。三是推進信息聯網,對交易中產權信息變化進行動態提示,對於網簽後新增的房屋抵押、查封等信息,應在網上服務平臺通過在線提醒、短信提醒等方式,建立面向房產中介機構、消費者的動態提示功能。

 

(二)強制推行資金監管制度

 

在二手房交易中,絕大多數的風險和糾紛中最為核心的就是交易資金的安全問題,推行資金監管是管理風險的唯一方法。主流市場資金監管比例幾乎都在九成以上且已形成固定的模式,國內資金監管剛剛開始,經歷了政府、銀行、經紀公司、第三方機構等多個階段,迄今為止在非強制資金監管的地區,主動監管的比例極低,這形成了交易中的風險敞口。具體來講,我們建議:一、規範資金監管流程,建設資金監管標準。由政府主管部門推動建立規範的資金監管流程,資金類型涵蓋定金、首付款、貸款、物業交割保證金、戶口遷移保證金及其他類型資金。二、建立資金監管機構向主管部門的信息報送與核對校驗機制。資金監管機構應以日為單位,按月以明細和統計的雙重維度向主管部門報送本機構新增的資金監管業務以及完成解凍的資金。鼓勵有條件的經紀機構向主管部門報送交易數據,包括除權屬轉移以外的其他交易進度信息,如定金交付信息、物業交割信息、戶口遷移信息。三、積極引入互聯網+技術,為消費者提供更好的交易體驗。大力推動有條件的專業機構綜合利用互聯網、移動互聯網的各種新技術與模式,幫助行業穩步、快速地向互聯網+轉型,為消費者提供便捷、高效、透明的資金監管體驗。四、認可第三方支付資金監管平臺信用認可與資金分配權限。

 

(三)鼓勵專業機構提供多元化的交易服務和產品

 

無論是美國的Escrow和產權保險、還是日本的司法書士、英國的產權律師,亦或是我國臺灣的建經公司,均是在交易流程中上引入了第三方的力量,房地產管理機構不介入交易保證業務,而只起到監督和管理作用。市場化是解決二手房交易中安全、效率與體驗的平衡問題中最具效率的手段,應堅持政府主導流程規範與標準制定,社會力量積極參與的大方向。

 

在交易的文書處理和流程安排方面,國內大型經紀公司內部實際已形成了“過戶專員”這樣的細分崗位,小型經紀公司或個人交易者在未來也可能將更多求助於第三方機構完成交易。在國內交易服務定制化、互聯網化的大趨勢下,應鼓勵第三方支付公司、經紀公司等專業機構提供更加貼合市場需求的多元化業務模式。

 

在交易後服務方面,應在信息資源共享、牌照管理、標準制定等方面,積極鼓勵保險公司、經紀機構通過提供“產權保險”、“交易保險”、“安心承諾”等新產品和新服務,用市場化的方式提高交易流程中安全、效率與體驗。(完)


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