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樓市雖存變數 結婚自住可上車

1 : GS(14)@2014-04-11 12:49:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140411/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】「港人港地」被暫緩，港府對樓市政策似乎有了微妙的變化，特首梁振英早前亦表示自樓市雙辣招推出後，樓市已經不存在過熱的情，市場揣測港府未來是否不會再加辣，甚至會撤招。事實上，反映樓價走勢的中原城市領先指數較去年3月高位回落逾5%，近日一些新盤亦以貼近二手市場的價格開售，都反映了樓價有所回落。作為準買家，最關心的問題是：現在是入市的良機嗎？


孫先生準備與女朋友於今年底結婚，本來希望在結婚前先置業，但又擔心現時置業會「接火棒」。孫先生現時月入2.5萬元，女朋友月入1.7萬元，合共收入4.2萬元。支出方面，兩人每月支出約2.93萬元，每月可儲蓄1.27萬元。現時孫先生與女朋友儲備約100萬元作支付置業首期、結婚及裝修之用，預計結婚及裝修各需20萬及10萬元，即餘下70萬元可作首期。

供樓最好限家庭收入四成內

如孫先生承造七成按揭，70萬元首期可買入市值約230萬元的物業。不過，若孫先生符合資格承造七成以上的按揭，在物業預算上可有較大彈性。例如孫先生承造八成按揭，購買一個350萬元的物業，供款期30年，年息2.2厘，首期將為70萬元，每月供款額則為10,632元，以孫先生及女友現時每月盈餘來看，足夠支付上述的按揭供款。

有見及此，孫先生在置業前宜先衡量自己的財務狀，再作最後決定，供樓支出亦最好保持在家庭月入的三分之一至四成，以免供樓對家庭造成太大的負擔。

未來10年供應增 樓價將受壓

至於現時是否買樓的時機，相信除了要考慮樓市整體情及未來樓市供應外，亦要配合自己的經濟承受能力，以及是否有置業的迫切性。隨多個大型項目延遲在今年落成，政府預計今年私樓落成量將創10年新高至1.76萬伙。隨供應增加，樓價進一步受壓，對投資者來說，現時入市的風險亦頗大。不過以孫先生這類目標為上車自住的買家來看，如現時不置業，婚後亦要付出與供樓相若的金額來租樓。因此如屬上車自住人士，且有能力付出首期，現階段入市亦未嘗不可。

應預留6個月開支資金

除了要解決置業問題外，孫先生亦要留意兩人結婚後是否有生育計劃，以及應預留足夠6個月開支的資金作必要時用。因此，如孫先生作按揭供款後沒有太大盈餘，便不應將全數70萬元投放在首期，解決辦法包括承造九成的按揭，或降低物業預算。

羅湋楠

AMTD證券及財富管理 業務部證券分析員

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月供基金 30歲圓上車夢

1 : GS(14)@2014-07-04 10:44:51

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140704/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】從鄒先生的個案中，他的理財目標是在3年內置業，買入350萬元的物業，筆者認為雖然是可行的，但也有兩大重點要留意。


第一、壓力測試。基於400萬元以下的物業，即使是單身人士也可以向一般銀行申請九成按揭，只要在已厘定上按金額後，將現時按揭息率＋3％作為壓力測試的可承受壓力之供款，若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入65％或以下的話，壓力測試便能通過，茲鄒先生將會以單身人士去申請貸款，所以在個人總收入上必須由現時的2.3萬元，以未來三年也可以每年提升5％及增加收入為目標，將三年後的個人每月總收入提升至約2.65萬元(未扣除強積金前)。





九成按揭 須通過壓力測試

第二、降低個人投資風險，及努力儲蓄將資產提升至可承擔20％首期。雖然鄒先生是一位可承受中高風險的投資者，當樓市回調至乎合鄒先生要求上車置業時，在付首期時可否準確地預算置業開支？相信日後為置業而儲蓄的資產需要將靈活性提高及投資取向轉為中至低風險。

我建議鄒先生可好好利用現在還未置業約36個月的時間，將每月儲蓄1萬元去以月供基金形式投資儲蓄，再加上已擁有的47.2萬元，在投資風險上可選擇80％或以上偏低風險的定期收息的歐洲國家債券基金或東南亞地區以通脹掛的政府債券基金作重點投資，餘下的絕小部分投資便可選擇現時持續向上但較高風險的歐美小型公司股票基金。若以年度平均5%回報來預算，合共可儲蓄的資產約38.7萬元。預計到2017年中可運用的總資產約93.5萬元。

而當鄒先生選擇購入自住物業時，可優先考慮交通和已翻新單位的二手樓盤，可以省去一些翻新裝修及基本家電的開支。

購入一個350萬元單位首期預算安排：

A. 首期：70萬元(樓價的20％)

B. 地產代理佣金：3.5萬元

C. 印花稅：78,750元

D. 按揭保險金：46,200元

置業支出總額：A+B+C+D= 859,950元

按揭供款預算安排：

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

按揭利率：3％(預算三年後低幅度的加息情下)

每月供款：11,805元

壓力測試：

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

測試加息後按揭利率：6％(原本上按息率加3%)

測試加息後每月供款：16,787元(對比是否佔申請貸款人的65％總收入或以下)

其實以置業目標為本的理財儲蓄，雖然要堅守目標有相當的困難，但以了解個人財務狀後來定立的置業儲蓄方法，成功個案比比皆是。當然鄒先生可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及策劃將來的理財計劃。

余淑穎

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大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後，部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期，雖然以3房單位作主打，但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位，佔屋苑單位總數1071伙近18％，為新界區新盤中最細的單位類型，實用面積只由177方呎起，與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考，但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計，該類開放式單位入場費有機會低於200萬元，預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示，嵐山I期最快下周公布開價，並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書，過往一直未有披露具體資料的開放式單位，終正式曝光。資料顯示，嵐山I期的開放式單位可分成三款，最細一款實用面積僅177方呎，另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位，均設有13至19方呎窗台位，但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台；由於內籠袖珍，相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤，包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍，均有別致的圖則設計；是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤，為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤，為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏，實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶，分佈於第3、5、6、9座H室；第6、7、8、9座A室；以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是，嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外，其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示，開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇，但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外，全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸，非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面，嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主，與其他標準單位相若。不過，第3、5座H室、以及第7、8座A室，大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位，估計室內採光度會略受影響。此外，可留意的是，各款開放式單位與毗鄰的3房單位，並非由主力結構牆作分隔，意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位，有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民

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2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓，過往主要出現在市區，不過，今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期，有測量師指出，由於現時本港樓價水平高，發展商唯有把單位愈建愈細，以較低的總價吸引買家入市，既可保銷情之餘，亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示，無論市區或新界，現時新盤最重要是銀碼廉，本港樓價水平高企，並非人人可以負擔得起，但現時市場以用家主導，且不少為新家庭或年輕單身人士，他們的負擔能力不高，發展商唯有推出蚊型戶，以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱，新界區過往主要以呎價平作賣點，但由於近年新界區新盤呎價已累升不小，區內細單位已由過往的600、700方呎，縮細至400多方呎，現再出現實用百多方呎的開放式單位，蚊型單位蔓延至新界區，已是市場的趨勢。

事實上，近年細單位受市場追捧程度高，有發展商亦臨時把大單位改成細單位，如新地(0016)大圍香粉寮項目，近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個，每伙平均面積則由688方呎，縮細38%至424方呎，申請文件指是因應最新市場需要，調整單位數目及比例。

何又指出，若發展商以較高之呎價推出大單位，對銀碼的影響較為明顯，客戶的承受能力有限，相反，若是推出實用百多呎之細單位，即使呎價貴，對銀碼的影響不會太大，市場仍會有一定買家捧場。

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「上車天堂」兩房戶賣340萬嘉湖呎價$7,589　九七後分層新高

1 : GS(14)@2014-09-22 22:18:17




【本報訊】市民瘋搶細價樓，樓市再現狂潮。「上車天堂」天水圍嘉湖山莊，最新一個實用448方呎2房戶，造價攀升至340萬元，實用呎價達7,589元，直逼7,600元大關，創下嘉湖山莊97年樓市高峯後分層戶新高紀錄，再次締造上車神話。記者：湯家明

近年樓價「火箭級」上升，購買力被迫向偏遠新界進發，嘉湖山莊一直是新界區堪稱最後「上車」大型屋苑，惟2房戶成交價由以往低於300萬元，拾級攀升至最新340萬元。祥益謝澤銘表示，賞湖居2座高層E室，建築面積560方呎，實用面積448方呎，業主上月才放盤，索價348萬元，一名區內租客見市況持續向上，棄租轉買，以340萬元買入單位，實用呎價7,589元，再創下屋苑97後分層戶紀錄。扣除連天台特色戶，嘉湖山莊標準分層戶對上一宗紀錄為本月成交的美湖居4座高層C室，以400萬元易手，呎價7,353元，不過單位屬3房戶，若以2房戶比較，推至今年6月底至7月，景湖居及樂湖居分別實用面積441及448方呎2房戶，以318及320萬元易手，呎價分別7,211元及7,143元，惟最新成交的賞湖居2房，成交價已媲美連天台戶售價。按銀行網上估價，刷新97後紀錄的賞湖居2房單位，匯豐銀行、中銀香港（2388）及恒生銀行（011）對該單位估價介乎298至316萬元，普遍估不到價，惟仍有用家承接。中原謝明亮指出，昨更錄一宗嘉湖山莊相連戶成交，為美湖居7座中層G及H室，實用面積共1,088方呎，685萬元成交，呎價6,296元。原業主2010年以430萬元買入2伙，賺255萬元，升59%。隨着美國聯儲局日前議息後指低息將維持一段時間，市場緩和加息陰霾下，二手業主再度心雄，美聯表示，全港各區出現反價甚至封盤情況，令本身已呈貨源短缺的二手市場盤量更買少見少。


十大屋苑成交縮26%

選擇減少，導致交投回落，該行統計過去兩日十大屋苑僅14宗買賣，較前周錄19宗跌26.3%，嘉湖山莊佔去6宗，已是成交最佳屋苑。「捧蛋」屋苑則包括鰂魚涌太古城及觀塘麗港城。中原伍耀祖表示，政府實施額外印花稅（SSD）後，貨源已驟減，業主持有自住單位「焗住吊高嚟賣」，一是「賣咗買唔返」，二是「賣出後換入一件新貨，成本增多」，二手市場不容易在雙倍印花稅期限內進行一買一賣，遂令叫價越叫越高。熱門上車地區如屯門，美聯梁浩文指出，整個屯門區八成業主不是反價就是封盤，整區本月暫錄約70宗買賣，較上月同期近90宗跌逾兩成。



【動LIVE】萬人罷課　蘋果全程直播:和平佔中: http://occupycentral.appledaily.com
YouTube: http://bit.ly/occupycentral




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140922/18874599

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內地客蝕賣瓏璽佔中後業主減價　上車客趁機買細價樓

1 : GS(14)@2014-10-06 23:07:59




【本報訊】佔中後，有來自浙江省內地客被「震走」，趕緊在十．一國慶日以1,460萬元蝕沽大角嘴瓏璽大單位；多個新界細價樓則在局勢緊張下，錄得上車客趁業主肯減價，伺機「上車」。記者：湯家明　陳家雄



佔中局勢緊張，曾錄得不少內地買家捧場的瓏璽，在近日佔中啟動後，有業主不惜損手沽貨。美聯關穎賢表示，該單位為8座低層D室，建築1,272方呎，實用995方呎，為一個三房連套房單位，望維港灣及浪澄灣，現時附連租約，每月3.8萬元。據知，該業主一年前已將單位放賣，當時叫價1,680萬元，惟一直乏人問津，鮮見準買家出價，直至今年業主逐步調低叫價，至9月份調低至1,500萬元，直至剛過去十．一國慶日，再減價40萬元，終以1,460萬元沽出，實用呎價1.46萬元。



大興花園減價20萬沽

土地註冊處資料顯示，單位原業主姓陳，2011年中透過私人名義斥資1,417.55萬元向發展商一手買入，報住地址為浙江省永康市龍山鎮，除兩年前向恒生銀行承造一按外，今年4月向康業信貸快遞有限公司借二按達500萬元，佔樓價35.3%，事隔約五個月後即沽貨離場，扣除使貴及佣金等，料損手約25萬元。內地業主沽貨之餘，亦有買家伺機「趕科場」。祥益地產高級營業經理黃振文表示，屯門上車屋苑之一的大興花園2期10座低層A室，建築704方呎，實用544方呎，業主一直叫價370萬元，區內租客心儀單位，最終業主願減價廿萬元，買家即把握機會以350萬元入市，建築呎價4,972元，實用呎價6,434元。單位為「97貨」，原業主當年4月以255萬元買入，賺95萬元。另屯門藍地的豫豐花園，有買家見業主「佔中減價，減至唔使300萬」，立即心動，由原業主索價310萬元，減價15萬元至295萬元買入6座低層A室，建築485方呎，實用361方呎，實用呎價8,172元。利嘉閣傅志雄指出，青衣翠怡花園3座中層G室，建築478方呎，實用368方呎，本地上車客以380萬元承接，實用呎價1.03萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141006/18890431

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上車毋須急 等跌亦不易 周顯

1 : GS(14)@2014-10-09 16:31:20

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】在「佔中」如火如荼的時候，我出席了一個講座，有聽眾問我﹕如果明年加息，會不會影響到樓價呢？


我的回答是，這個問題分為兩方面，第一是加息會不會影響到樓價，第二是明年的樓價看升還是看跌，但這兩個是屬不同範疇的問題。

世界上大部分的事情，其形成的因素，都不是單一的，而是由很多因素互動所形成的，而這些因素也在不停地變動，所以，在很多時候，一件事情客觀地發生了，但我們永遠不會知道究竟這件事的真正形成原因。

樓價升跌 難找到真正原因

以樓價為例，影響它的因素有很多，除了利息的高低之外，還有現時的供應量，未來的預期供應量，人口的增加數量，外地人如內地移民的購買力，香港的客觀經濟狀，股市，港元匯價，以及政府的行政措施，銀行的按揭政策等等……以上的影響因素，不會全是利淡，肯定有些是有利因素，有些是不利因素，但這些因素是如何互動的呢？這便影響到樓價最終的升跌了。

所以，如果我們只看單一因素，如利息的上升，當然是會令到樓價下跌，但是，由於樓價的升跌，是由很多因素的互動而成的，所以，如果我們只看加息一項，是不足以評估樓價升跌的。

但如果要我對未來一年的樓價，下一個結論，我會說，不論是升是跌，其升幅和跌幅都不會太過significant，所以，未上車者不必急買樓，但是一心要買樓的，也不要等待樓價下跌，因為這可能是好幾年之後的事。

[周顯 投資二三事]

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2 : ijoe79(20432)@2014-10-09 16:50:47

佢噏乜?咁都呃到稿費

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施政報告着重遠水　市區上車盤趕應市恒地三貨尾盤擬加價

1 : GS(14)@2015-01-19 00:59:34





【本報訊】施政報告只着重長遠供應及增加資助房屋，市場多個一手貨尾盤齊齊加價，恒地（012）三個位於深水埗及長沙灣的曉字系單幢貨尾盤擬短期內加推，並指有加價空間。而今明兩日一手樓將有逾四百五十伙出售。記者：程俊華


四叔李兆基旗下香港小輪（050）將粉嶺逸峯貨尾瘋狂加價最多近三成後，同屬四叔的恒地亦部署加推貨尾。恒地營業（一）部總經理林達民表示，深水埗曉尚、曉盈及長沙灣曉悅最快下周加推，三個項目有現樓亦有樓花，全為市區上車盤，由於現時建築成本持續上升，每方呎達四千至五千元，而細單位成本更高，故有加價空間。



■恒地林達民表示，建築成本持續上升，細單位更有加價空間。　李潤芳攝





全為單幢樓　涉約百伙

三個樓盤合共四百三十五伙，共售出三百二十九伙，套現十六億六千七百萬元。以售出的單位計算，曉尚、曉盈的平均呎價為一萬四千七百元，曉悅則為一萬七千元。現尚餘一百零六伙貨尾，以曉悅有五十八伙最多。林達民又指，農曆新年前會推售貨尾為主，羊年頭炮將會是旺角曉珀．御或土瓜灣馬頭圍道項目，分別有四十一伙及一百伙。他認為，施政報告豐富各類型物業供應鏈，而公營房屋與私樓客源不會重叠，對樓價未有影響，料今年樓價上下波幅15%。施政報告後已有逸峯、將軍澳THE PARKSIDE及尖沙嘴The Austine Place趁勢加價加推。而周末一手市場共有逾四百五十伙新盤推出，包括新地（016）東涌東環今售三百三十伙。中國海外（688）及市建局合作的西營盤星鑽明日發售一百伙，共收逾二百八十票。信置（083）大埔天賦海灣重推一百一十六伙，據一手銷售網紀錄首日共沽逾二十三伙，九成以上為用家。房協長沙灣喜盈、喜韻共六伙撻定戶加價後亦全數沽清。恒地營業（二）部總經理韓家輝表示，與金朝陽（878）合作發展的大坑雋琚將於明日開放示範單位予公眾。



白居二購買康強苑

此外，政府早前推出的免補地價買綠表居屋（俗稱白居二）計劃，有申請人趕尾班車入市。富山地產黃澤龍表示，樂富康強苑剛錄今年首宗成交，高層13室，實用面積五百三十方呎，買家以四百零八萬元買入，實用呎價七千六百九十八元。原業主一九九三年於居二（綠表）市場以一百三十一萬元買入，持貨十六年，賺二百七十七萬元，升逾兩倍。美聯物業曾偉明表示，葵涌葵芳閣一座中層E室，實用面積約為三百九十七方呎，成交價約四百二十二萬元，呎價約為一萬零六百三十元，屬屋苑新高呎價。單位放盤兩日即獲承接，業主臨場反價四萬元，用家照追價。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150117/19005480

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上車屋苑估值 最多年漲三成

1 : GS(14)@2015-01-26 11:55:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150126/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】特首梁振英兩周前發表任內第三份施政報告，雖然政府扭盡六壬增加房屋供應，但短期內仍難壓抑樓價。施政報告公布後一周，加上歐央行「放水」消息刺激，全港樓市繼續「癲升」，銀行對藍籌屋苑單位估值亦大幅調高，與去年同期相比，十大屋苑估值全線上揚，其中新界上車屋苑如沙田第一城、天水圍嘉湖山莊的細單位升勢驚人，年內最多升幅逾三成。


明報記者 李宛婷

梁振英自2012年上任以來，一直強調房屋是「重中之中」的施政重點。2013年梁振英發表任內首份施政報告，揚言會大力增加房屋供應，同年政府再對樓市「落藥」，推行雙倍印花稅，並實施一手新例，樓市買賣氣氛轉差，樓價勢頭向下。本報追蹤過去兩年施政報告公布後十大屋苑估值變化，發現去年初與2013年同期，十大屋苑估值幾乎全線下跌，即使向來受上車客追捧的沙田第一城及嘉湖山莊，三家銀行估價亦下跌0.4%至4.9%不等。

去年初估值曾全線微跌

不過，近期樓價重拾升軌，估值亦由低位反彈，個別屋苑細單位估值遠較去年升逾三成。以沙田第一城10座中層H室為例，實用327方呎(建築395方呎)，中銀最新估值為413萬元，實呎1.26萬元，較去年同期、施政報告公布一周後估值314萬元比較，單位年內升值近百萬元或31.5％。

屋苑呎價屢破頂 支持估價

本月初嘉湖山莊有分層戶實呎突破97高位，銀行亦上調屋苑估值，其中賞湖居2座一個中層兩房戶估值，去年1月下旬恒生估價為240萬元，較2013年同期241萬元微跌0.4%，但隨樓價升，上址最新估價為305萬元，以實用449方呎計，實呎6792元，年內漲價65萬元或27.1%。

除了新界上車盤，港島及九龍屋苑估值同樣上升，平均升幅近兩成。以魚涌太古城金星閣中層D室為例，實用528方呎(建築675方呎)，匯豐最新估值為908萬元，較去年同期780萬元升16.4%。不過，上址於2013年初估值僅802萬元，與去年同期對比，估值微跌2.7%，反映樓價已由低位反彈。

業界料年中加息 估價或回調

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，受辣招及一手新例影響，2013年至去年初整體樓市買賣氣氛欠佳，樓價明顯走下坡，隨市場逐漸適應辣招，積聚已久的購買力得到釋放，去年下半年樓價已止跌回升。黃氏指出，近期金管局再度出招收緊按揭，對市場造成一定心理壓力，加上年中起有機會進入加息周期，估計可為熾熱樓市降溫，樓價升勢有望放緩。

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2 : GS(14)@2015-01-26 11:55:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150126/news/ea_eaa2.htm



居屋錦鞍苑 實呎撲萬元破頂


2015年1月26日





【明報專訊】十大屋苑估價全面上升，公屋及居屋亦連錄破頂價成交。樓齡27年的馬鞍山居屋錦鞍苑，一個高層單位以自由市場價385萬元易手，實呎9601元易手，創屋苑新高呎價紀錄。


業主持貨逾27年 帳面賺225萬

世紀21奇豐區域經理鄭達昌表示，馬鞍山錦鞍苑C座高層5室，實用401方呎(建築512方呎)，獲區外用家以自由市場價385萬元購入，實呎9601元(建呎7520元)，呎價創屋苑新高。

資料顯示，上址實呎追上同區海景居屋錦豐苑早前錄得的極高層單位，以實呎9698元成交全區居屋呎價新高紀錄，成為區內居屋呎價次高。

鄭達昌指出，原業主於1987年以一手價40萬元購入上址，至近期補地價後於自由市場放售，估計涉及金額約120萬元，現持貨逾27年沽出，料帳面獲利約225萬元或升值1.4倍。

屯門山景 實呎高見6678元

此外，屯門亦有公屋以破頂呎價成交。祥益地產高級營業經理胡志偉表示，山景景榮樓3座低層1室，實用277方呎(建築360方呎)，亦以自由市場價185萬元成交，實呎6678元(建呎5139元)，呎價創屋苑新高。

胡志偉稱，原業主3日前以200萬元放盤，原業主於2004年11月以居二價6.24萬元買入，估計扣除補地價後，帳面獲利約68萬元，或升值近60%。他又指，屯門新圍苑C座高層6室，實用554方呎(建築712方呎)，亦以自由市場價365萬元易手，成交價創同類單位做價新高。

希爾頓兩房550萬沽破頂

至於細價屋苑沙田希爾頓中心一單位亦錄做價新高。中原高級分區營業經理敖國偉指，A座中層2室，實用427方呎(建築670方呎)，以550萬元易手，實呎12,881元，做價創屋苑兩房戶新高。

事實上，中原地產統計資料顯示，十大屋苑周末共錄得22宗成交，按周升10%，連續第四周錄得升幅。

美聯住宅部行政總裁布少明指出，歐洲央行推出量寬措施，市場憧憬本港低息環境持續，令累積多時的購買力釋放，市場屢現創新高成交個案，並預期短期市場高價成交個案將持續。

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無懼新辣招 上車盤續破頂

1 : GS(14)@2015-03-10 18:06:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150310/news/ea_eaa1.htm
【明報專訊】金管局出招收緊樓按，二手交投量插水式下滑，但樓價卻未有大幅急挫，上車盤做價繼續跳升。去年中細戶才首破400萬元的新界上車龍頭屋苑沙田第一城，不足一年，一個實用327方呎兩房戶，近日獲用家以468萬元承接，實呎1.43萬元，成交價較出招前舊紀錄再貴5.2%。至於不受辣招影響的大單位，樓價升勢更急，荔枝角美孚新一個「凸海」戶，以1905萬元易手，實呎高見1.37萬元，成交價及呎價雙雙刷新屋苑紀錄。



明報記者 李宛婷

較春節前舊紀錄高5％

新辣招出爐後，個別買家繼續以破頂價入市新界上車盤。其中沙田第一城本月一度「守齋」7日才錄得首宗成交，惟屋苑近日交投開始陸續增加，本月迄今暫錄得約6宗成交，樓價亦於新辣招生效後繼續攀升，其中一個高層兩房戶更以破頂價易手。美聯營業經理吳嘉權表示，1座高層D室，實用327方呎(建築395方呎)，兩房望開揚河景，原業主為投資者，最初以470萬元放售上址，終獲用家以468萬元承接，實呎14,312元(建呎11,848元)。據了解，今年1月底屋苑細戶最高成交價為445萬元，故上述成交較辣招出台前的舊紀錄再貴5.2%。他續稱，賣方於2011年1月份以約242萬元購入，轉手帳面獲利約226萬元或93%。

美孚「凸海」戶首破1900萬

細價樓升勢熾熱，不受辣招約束的大單位，樓價更攀升至巔峰。市場消息表示，美孚新1期百老街8號中低層A室，實用1387方呎(建築1835方呎)，屬「凸海」單位(可遠眺中環海景)，賣方最初以1980萬元放盤，最終獲買家以1905萬元承接，實呎高見13,735元(建呎10,381元)，售價首破1900萬元關口，呎價更創屋苑歷史新高。原業主2008年以600萬元入市，帳面勁賺約1305萬元或逾2倍。

新都城特色戶 實呎1.5萬破頂

將軍新都城呎價突破1.5萬元水平。利嘉閣分行經理劉浩勤表示，新都城2期6座一個頂層連天台單位，實用363方呎(建築515方呎)，賣方減價20萬元，以548萬元沽出單位，實呎高見15,096元(建呎10,641元)，呎價創屋苑新高。

至於荃灣樂悠居特色戶做價觸及「七球」水平。利嘉閣高級經理李國輝表示，樂悠居一個頂層連天台單位，實用538方呎(建築753方呎)，另連天台，享海景，賣方放盤多時，今年1月底叫價695萬元，即使金管局出招，賣家態度依然硬淨，最後更反價至710萬元將單位沽出，實用呎價13,197元(建呎9429元)，做價創屋苑新高。原業主2008年5月以396萬購得上址，帳面獲利314萬元或79%。

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2 : GS(14)@2015-03-10 18:07:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150310/news/ea_eaa2.htm
辣招後新盤熱賣支持樓市
2015年3月10日

【明報專訊】雖然金管局「加辣」，但暫未能為樓市明顯降溫，以新盤為例，長實(0001)紅磡悅目，即使在新辣招下仍然開出「紅盤」，首批108伙於90分鐘內沽清，極速套現7.36億元，對樓市有正面作用。二手方面，受辣招影響，市場入市態度觀望，交投量應聲下跌，但樓價卻未有明顯向下勢，個別藍籌屋苑如沙田第一城、美孚新等仍獲買家高追入市。

學者料上車盤價仍升5%至10％

事實上，首置人士(即手上並無持有任何香港住宅物業)購買400萬元以下物業，仍可透過按保計劃承做最高九成按揭，故市場上仍有不少準買家符合申請高成數按揭的資格，對樓價有一定支持。

理大建築及房地產學系教授許智文(圖)稱，金管局收緊樓按，旨在維持銀行體系的穩健性，對壓抑樓價的作用不大。他解釋，在新辣招下，部分財力不足的準買家或擱置買樓大計，變相令市場需求減少，交投量會明顯萎縮，但個別有實力的買家，仍會轉戰樓價更細的上車盤，支持樓價向上。許氏預計，未來上車盤仍有約5%至10%的升幅。

轉買為租成趨勢

辣招後令部分準買家因置業成本增，惟有轉買為租，靜觀後市變化。中原分行經理馬斯力表示，天水圍嘉湖山莊本月迄今錄得20宗租賃成交，較上月同期10宗升1倍；美孚新本月暫錄12宗租務交投，按月升逾三成。業內預計，市場對租盤需求強勁，預計今年租金升幅介乎5%至10%。

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【實用文】新居屋上車全攻略

1 : GS(14)@2015-03-29 13:26:08







新居屋上周四攪珠，2160位成功上車的幸運兒將在今年5月揀樓，當天除需要帶備選樓通知書及申請人身份證正副本之外，還須付首期(綠表樓價5%，白表樓價10%)，另外，綠表申請人要帶同租住證(即租約)。不過新居屋樓花期長達2年，料2016年年底或2017年入伙，就算今年揀完樓後，還須等待房委會發出入伙紙，才需找銀行承造按揭，付清尾數，即俗稱「上會」。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，明年進入加息周期，假設息率上升3厘，每月供款比現時增加近4成，買家必須衡量負擔能力。以今期推售居屋中最平單位為例，沙田美柏苑1樓3室，定價187.3餘萬元，若為白表中籤，借9成按揭，首期約18.7萬元，利息2.15厘，分25年攤還，每月供款7,271元；若加息3厘，月供將增至1萬元，供款較現時增幅約37.6%。雖然金管局上月出招，首次置業供款佔入息比率收緊至45%，但建議中籤者把供款佔入息比率維持40%或以下，屬較健康水平。美國聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）早前出席三藩市儲行研討會發表講話重申，今年內儲局很可能開始漸進式加息，但加息次數不會太多，市場認為美國今年加息步伐緩慢，預期本港今年加息不多於半厘。雖然今次新居屋名額只得2160個爭崩頭，就算中頭籌「67」揀樓次序隨時排到5位數字，注定上車無望！唯有寄望下一輪新居屋申請，想知哪區最多新供應，可以click入以下網址收看之前的動新聞︰
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150101/18987637樓亦霏@樓言霏語
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150329/19094235

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