【勵志系列】4個成功上車的故事
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GS(14)@2015-04-06 00:05:35
為上車你可以去到幾盡？日日捱麵包、唔去鳩嗚、唔去旅行、唔畀家用……其實上車並不需要過於苦行，成功上車秘訣就是「父母」。「成功需父幹」是其中一個可以上車指標，有資金雄厚的爸媽，仔囡女上車可以少奮鬥幾年。而活生生的例子就發生在將軍澳新盤嘉悅推售，上演一幕又一幕溫情勵志上車故事，堪稱「勵志新盤」。
父母助一半首期
揀樓現場車水馬龍，準備明年結婚的關先生中了70幾號籌，可以上車心情更為興奮，並用約470幾萬元購入中層一房單位作新婚愛巢。單位承造八成按揭，當談及首期，他就笑言「都係一個勵志故事，屋企人幫咗幾十萬，自己又儲咗幾十萬」，上車在望的喜悅，很葡萄吧！
儲利是錢當首期
陳母一行三人，代剛出差年約30歲的兒子，購入面積約400餘呎的兩房戶，成交價約600萬元，作為新婚入住。關鍵是首期動輒逾百萬元，陳母為幫兒子儲首期，不諱言「由細同佢儲利是錢，揸乾揸淨，一出糧就勒索佢，幫佢儲」，更指自己無幫手畀首期，靠儲利是錢可以邁向上車之路，陳母可謂用心良苦，想當年樓主本人多年的利是錢上繳了，就永不回頭。
80後慳妹儲80萬
從事市場推廣工作的謝小姐與爸媽，擠在排隊的人龍中等揀樓，堪稱「慳妹」一名，她坦言，讀書時已經努力儲錢，投身社會之後繼續節儉過日子，每月儲過萬元，至今已踏入第八個年頭，積蓄約80萬元，加上父母幫忙約40萬元，合共約120萬元，目標是買入一個定價600萬元以下，實用461方呎的單位，有逾一球銀彈在握，上車是遲早的事。
媽媽30萬助上車
楊母與女兒揀樓完畢，就忍不住笑言「開心，很開心！」中了4號籌的80後物理治療師楊小姐，以約459萬購入2座低層一房單位作自住用途，承造八成按揭，首期約92萬元。楊母又言「幫左少少喇，30萬到」，其實60餘萬由女兒負責。「上車需父幹」可惜這些機會並不是屬於我們的，只能靠自己雙手創造屬於自己的上車夢！樓亦霏@樓言霏語
https://www.facebook.com/ladyhouseIII
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150405/19101829
樓神之子趙朗：樓價難跌 上車趁早
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GS(14)@2015-06-17 12:43:052015-05-23 IM
長和（00001）執行董事趙國雄的兒子趙朗，貴為樓神之子，年僅28歲已擔任里昂證券房地產基金投資董事。這位「小樓神」近年動作多多，先在拆售「羅素街8號」成績一鳴驚人，今年更將耀華街38號重新包裝為銀座式商廈再招租。他接受本刊專訪時直言，看好銀座式商廈發展前景，其升值潛力有待釋放。他更多角度拆解樓市現況，預期今年樓價將穩中有升，且勸喻投資者上車趁早，因愈遲買愈貴。
趙朗原是讀財富管理出身，志願是做私人銀行家，可惜2009年畢業時，私人銀行行業不景氣，裁員情況嚴重，機緣巧合之下便投身房地產基金這一行。
說起趙朗的成名之作，不得不提「羅素街8號」。里昂去年底以約18億元購入銅鑼灣羅素街8號全幢，他就「拍板」把服務式住宅改成銀座式商廈並拆售，結果短短兩個月就賣個滿堂紅，為基金大賺16億元。其後他由房地產基金投資經理升級為董事，一躍成為地產界紅人，更有「羅素街狼人」的美譽。
銀座式商廈成新趨勢
趙朗一舉成名後，事隔一年又有新舉動，里昂以16億元買入耀華街38號全幢，並改裝為銀座式商廈「Zing！」，其中15層樓面正招租。
他稱目前反應不俗，低層舖位已全部租出，中高層舖位的租約亦談得七七八八。他直言希望引入新概念，除傳統零售業外，更有新派行業，如修甲、健身、水療美容等，或者新興活動「密室逃脫」等，針對年青人、專業人士等消費群，集吃喝玩樂、購物消閒於一身。
據政府統計處早前發表最新零售業銷貨額數字，3月零售業總銷貨價值為384億元，較去年同月下跌2.9%；首季零售業總銷貨價值亦較去年下跌2.3%。盡管零售數據疲弱，本地零售業現淡風，趙朗仍看好銀座式商廈發展，「銀座式商廈不是主打賣商品，而是賣零售服務。政府公布的零售數字，沒有包含銀座式商廈佔比最大的餐飲業、美容服務，因此零售數字差不代表銀座式商廈前景黯淡。近幾年香港經濟好轉，失業率又低，對銀座式商廈前景應該有幫助。」
核心區商廈需求強勁
然而，銀座式商廈升值潛力仍未被發掘，「銀座式商廈位於傳統核心商業地段，租金不算便宜，但跟地舖或是商場租金相比低很多。以銅鑼灣為例，二綫地舖呎租約150至300元，廣場鋪例如銅鑼灣的食通天，呎租起碼100元以上。而銀座式商廈呎租約50至60元，未來上升空間很大。」他預計，銀座式商廈租金在3至5年可有雙位數升幅，因此將陸續物色核心地段的商廈，並翻新成銀座式商廈，以供拆售或放租。
除了銀座式商廈，他亦看好核心商業區的寫字樓租金及售價。根據香港置業工商舖資料研究部數據顯示，4月市場錄得180宗商廈註冊，按月微增10%；同期註冊金額約36.4億元，按月微升8%。當中五大核心商業區更錄70宗商廈註冊，按月激增75%，創近26個月新高。
核心區商廈需求愈見殷切，不乏用家追捧。他解釋，滬港通開通後，中資金融機構相繼進駐傳統核心商業區，帶旺整體商廈銷情。「中資機構多數買商廈自用，而不是租。就算是租，其租金佔營運成本相當少，即使在2007年，租金佔比兩成，聽上來好像很多，但在整盤生意上佔比只是很小。」
多角度拆解樓市現況
五一黃金周期間，本地樓市火熱，新盤銷售創9年高。趙朗認為，主要有三大原因，「第一，過去一年香港登記結婚的註冊宗數達4萬至5萬宗，有一定剛性住屋需求；第二是金管局收緊中細價物業按揭成數，吸引更多買家轉投一手市場；第三，發展商已適應一手市場條例，更積極推新盤。」
市場焦點落在一手樓市上，令二手樓市偏淡。不過，他認為一手樓盤主要吸引用家，二手樓主則吸引投資客。一手樓市火熱，並不意味二手樓市吸引力大減。「投資者買樓偏好二手樓，貪其屋苑設施成熟，租盤較少，放租有穩定回報。但買一手樓，須等待入伙後再放租，租盤可能超過100多個，難有穩定租金回報。」
另外，近日大額豪宅成交頻現，尤以一手豪宅為甚，「去年大額豪宅交投量基數較低，現時可能是市場追落後；發展商予一手豪宅很多稅務優惠，減低了買樓成本，吸引更多買家買大額豪宅；加上環球股市暢旺，推動資金流入豪宅市場；再者，『物以罕為貴』，香港可供發展豪宅的土地有限，豪宅之所以賣得貴，是因為罕有，且難再有新供應。」
細價樓近日成投亦不俗，他表示，細價樓涉及的印花稅較少，以投資角度而言比大價樓吸引。「買幾個細價盤的印花稅，都不及一個大價盤的多，故投資者可能會選擇買幾個細價單位收租。」
加息料難阻樓價升勢
樓價高企，政府早前更出辣招，收緊按揭，將非住宅物業按揭與入息比率降至4成。惟趙朗相信，即使辣招再現，今年樓市亦將平穩增長。除非發生重大事故，如1997年的金融風暴、2008年金融海嘯等，否則樓市易升難跌。「樓市一向依賴經濟，目前香港經濟穩健，失業率維持低水平，人人有工開，又有人工加，自然有錢買樓。加上環球央行正在量化寬鬆，市面很多資金，只要資金鏈不斷，樓價好難會跌。」
他分析，樓市走勢有其周期，「經濟有周期，樓市都有周期。樓價是以波浪型發展，而這個波浪會永遠向上。現時覺得樓價貴，但到下一個浪，即5至7年後，回看今時今日又不覺得貴。正如有人覺得2007年樓價貴，但跟目前相比，其實又不是那麼貴。」
現代年輕人常埋怨上車難，身為年輕人的他，認為儲夠錢就應該入市，因愈遲買樓只會愈貴。「若單位用作自住，就不需要擔心樓價高低，更不要以甚麼見頂訊號去評估樓市，只要量力而為、有持貨能力，承受到經濟周期轉變，就甚麼時候都可入市。相反若不斷探索樓價何時下跌，反而失去上車機會。」
市場普遍相信，美國加息令本港樓價面臨壓力，但趙朗表示，市場早已消化美國加息預期，故對樓價影響有限。「以上一個加息周期為例，即2004年至2007年，當時樓價未受息口拖累，不跌反升。美國加息問題已困擾市場一段時間，早已反映在現時樓價。待加息不明朗因素消化後，對樓價反而有幫助。」
趙朗 Profile
現職：
里昂證券房地產基金投資董事
事業：
2010年加入里昂前，曾任職永鼎顧問有限公司基金投資
學歷：
美國南加州大學工商管理學士
新加坡管理大學財富管理碩士
「Zing！」集吃喝玩樂於一身
「Zing！」坐落於銅鑼灣的核心地段，全天候24小時開放。商廈樓高30層，其中7層為零售服務舖位，其他全為食肆，意向呎租由50元起。目標客以本地年輕專業人士為主，租戶有健身室、特色食肆、潮流商舖及美容中心等。
?建築面積由2,959至3,416平方呎不等
?中高層單位可飽覽270度維港海景及都會景觀
?部分單位更設平台，可俯瞰跑馬地馬場壯麗景致
資料來源：Zing！網頁
iKnowledge：銀座式商廈
時下消費模式的改變，加上核心消費區舖租急升，令「樓上鋪」消費成為大趨勢，造就銀座式商廈興起。銀座式商廈主要租戶包括美容中心、特色食肆、潮流商店以及醫療服務，大多集中於旺角、尖沙咀、銅鑼灣等旺區，並可分為高端飲食及綜合式的銀座商廈，前者如尖沙咀厚福街H8；後者如銅鑼灣金朝陽中心、旺角銀城廣場等。
近年一些中高檔甚至米芝蓮星級食肆，都相繼進駐銀座式商廈，原因是其商廈設計、格局、環境，跟中高檔餐廳非常配合，加上核心消費區的街舖長期面對租金壓力，令她們選擇搬上樓上開業。「樓上鋪」成為新趨勢，吸引到很多業主不惜大灑金錢將旗下物業改建成銀座式商廈。
300萬以下私樓放盤剩75單位屯門上車盤大減五成
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GS(14)@2015-07-22 02:18:13■豫豐花園362方呎單位叫價298萬元。 資料圖片
【本報訊】樓市火熱，熱到昔日見底指標的新界西北已今非昔比，傳統上車樂園嘉湖山莊不再上車價，兩房都升穿四球。上車希望惟有遠到去屯門，惟區內平盤買少見少，300萬元以下私樓放盤半年間銳減近半至目前約75個。記者：陳家雄 朱連峰
一直被視為上車樂園的天水圍嘉湖山莊，兩房成交價升穿400萬元。中原地產謝明亮表示，麗湖居9座中層E室，實用446方呎，成交價406萬元，成屋苑首宗2房升破400萬元個案，呎價9,103元。原業主2012年底以242.8萬元買入，賬面賺163.2萬元。本月初，同屬麗湖居的4座低層E室，面積相同，成交價380萬元，相差兩周，造價高6.8%。
嘉湖400萬內僅40伙
根據代理祥益地產資料，截至昨日，天水圍嘉湖山莊400萬元以下放盤現約40個，例如賞湖居兩房，實用449方呎，叫價355萬元，呎價7,906元。上車惟有寄望隔多兩個西鐵站的屯門區，目前屯門400萬元以下放盤共約614個，私樓放盤約374個，已補地價居屋約240個，其中最多400萬元以下私樓放盤屋苑，包括豐景園、時代廣場、豫豐花園，例如豐景園2座低層8室，實用309方呎，叫價320萬元，呎價10,356元。至於屯門「真．上車盤」買少見少，今年1月初區內300萬元或以下放盤有約147個，7月份已縮減至75個。
屯門公屋叫不足百萬
最後上車希望的屯門，驚見不足100萬元放盤。昨日有讀者報料，指屯門公屋良景邨出現一個不足100萬元上車盤廣告，以「首期9萬，月供3,055元」作招徠，單位實用面積264方呎，一房間隔，未補地價叫價90萬元，呎價3,409元，惟僅綠表買家才有資格購買。通常綠表最高按揭成數95%，首期僅4.5萬元。祥益地產黃振文表示，該單位今年初已於市場放盤，最初居二市場嗌價高達120萬元，因放盤多時仍未賣出，惟有減價放售，減幅達25%，自由市場叫價亦由240萬調低至230萬元。業主2013年2月僅以15萬元向房署租置購入，是次轉售須繳付10%額外印花稅。目前屯門叫價低於100萬元的住宅放盤不多於5間，全部是未補地價超細公屋，例如該區山景邨4座低層7室，實用294方呎，屬一房，居二市場叫價93萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150721/19226569
第一城租金兩年新低兩房降至9,000元 新界上車屋苑掀減租潮
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GS(14)@2015-10-08 01:58:41■第一城租金一浪低於一浪，兩房最近以9,000元租出，回到2013年價位。
【本報訊】樓市前景未明，硬頸業主寧租不賣，造就租盤增加，令租金受壓。新界細價樓租金即冧，沙田第一城兩房戶月租9,000元，粉嶺名都兩房戶8,300元租出，一起坐時光機，把租金帶回2013年，創兩年新低。其他新界上車盤租金亦陷冧租漩渦，馬鞍山新港城月租創十個月新低。記者：陳家雄 陳東陽
沙田第一城兩房租金年初至今徘徊一萬元，然而交投死寂、股市波動、加息殺到埋身，多項不明朗因素纏繞，儘管業主寧租不賣，亦嚇到心慌慌，上月底即嚇到一位業主以月租9,100元將單位租出。不過低處未算低，日前再有一個兩房單位以兩年前價位租出。美聯吳嘉權表示，沙田第一城50座低層H室，實用304方呎，沒有半年、甚或一年租的附加條款，以月租9,000元租出，呎租29.6元，創兩年新低。業主2012年11月248萬元買入，租金回報率4.35厘。第一城租盤已增至約80個，按月增逾30%。
新港城銀禧紛減租
鄰近粉嶺站的粉嶺名都租金同樣創兩年新低，六福行粉嶺中心分行經理蔡惠娟表示，粉嶺名都3座低層C室，實用376方呎，租客今年7月搬走後，業主放租叫價1.2萬元，之後一直租不出，到本月初調整叫租至8,600元，惟仍未獲承租，最後租金減到8,300元才租出，呎租22元。月租創兩年新低，同類單位月租8,300元已追溯至2013年10月，當時為4座中層C室，實用面積一樣。同區租盤亦難倖免，美聯周志強表示，粉嶺碧湖花園3座中層C室，實用441方呎，3日內連減兩次價，由1.05萬直插至9,000元租出，減價幅度近15%，呎租約20元，跌至今年3月水平。目前屋苑租盤按月增五成，入場400方呎兩房戶叫租9,300元。
租盤增加 租金料回調
多個新界上車盤租金同步冧價，美聯馮棣齡指，馬鞍山新港城N座極低層7室，實用337方呎，業主兩個月前以1.3萬元放租無人問津，近期願意減租2,000元至1.1萬元租出，呎租約38.6元，與去年年底租金水平相若，創十個月新低。利嘉閣鄭勁松表示，火炭銀禧花園1座中層A室兩個月前原叫租1.7萬元，但租務市況欠佳，業主被迫多次減價至2,500元，以低市價1.45萬元才租出，減幅近15%，實用呎租約28.7元。屋苑上月8座凶宅同層同類型單位，更以1.3萬元租出。中大經濟系副教授莊太量認為，業主拒絕割價賣樓，轉移將單位出租減輕供樓負擔，近期租盤數量增加令到業主租客雙方形勢逆轉，租客議價能力轉強亦令租金回調。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151007/19323555
周顯 炒股密碼 仁智國際 頭站上車
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GS(14)@2015-10-18 23:20:12http://www.metrohk.com.hk/index.php?cmd=detail&id=292837&search=1
話說「仁智國際」(8082)在年前注入了殯儀業務，並且找了基金入股，股價曾經狠狠的炒了一轉，本來這業務大有可為，只可惜公司和基金後來談不攏條件，終於把殯儀業務賣回了給其主席徐秉辰，這公司又變回了空殼。
徐秉辰向來有「創業板殼王」之稱，自說：「我的血裏充滿財技。」看他的往績，從2006年的「嘉利盈」(8029，即現在無人不識的「太陽國際」)，到2008年後的「仁智國際」，無不是第一浸炒到你唔信，跟着的第二浸就……唔好提啦。
所以，炒這一系的股票，必須在炒第一浸時便要上車，觀乎「仁智國際」又成為了空殼，兼且在本年2月已經一供二，把貨源供乾了，只要重新注入資產，股民就可以搭乘一轉「頭站上車，大把空位任坐」的順風車了。
周顯 (逢周二、五見報)
資深投資者，著名股評人，股壇教育家
【遊英國】童話書印上車 聖誕列車出發
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GS(14)@2015-12-10 08:50:0212月去旅行，總想找到當地聖誕主題的景點觀賞，感受一下節日氣氛，最佳目的地一定是歐洲！英國維珍火車（Virgin Trains）特別為今年聖誕節設計了兩列火車，經典Pendolino及 Class91型號的火車由紅色變為養眼的天藍色，印上色彩繽紛的聖誕老人、企鵝和雪橇，吸引大人細路前往影相，更於本月正式運作，以King’s Cross站為起點，載着市民和遊客出遊。列車設計是維珍火車公司與英國閱讀慈善組織Book Trust合作舉辦的全球繪畫比賽的得獎作品，不少參賽作品主題和靈感也來自英國著名童書作家Jill Murphy所寫的《Worst Witch》和《 Large Family》系列；而得獎者是兩名分別為9歲和11歲的英國小朋友，他們的繪圖成功印上車廂，載運旅客周遊列國。如果今個月將到倫敦旅行，不妨去坐坐聖誕列車。
火車印上聖誕老人、企鵝和雪橇，圖案繽紛可愛，吸引大人細路前往影相。
列車設計是全球繪畫比賽的得獎作品，可愛公仔成了小朋友至愛。
列車12月正式運作，以King’s Cross站為起點，載着市民和遊客出遊。
記者：王秋婷
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20151209/19404303
專家料漸獲上車客承接
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GS(14)@2016-01-18 18:26:39【跌價不少】二手成交回升，惟局限新界細價樓，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，新界細價樓短期已尋底，較去年高位回落20%至25%。
港島九龍交投未回升
布少明稱：「新界樓仔摸到個底啦，跌兩成至兩成幾，買家就湧返晒出來，而且有承接，反映上車需求大。事實上，天水圍嘉湖山莊入場費要400萬元，令到上車客覺得好吃力，上車上到氣咳，但現在回落至300萬元，平咗100萬元，每個月供少幾千蚊，上車客的負擔能力高返好多。」他認為，目前不算「小陽春」，畢竟局限新界細價樓，港島及九龍區交投未回升。紀惠集團行政總裁湯文亮認為，願意劈價賣樓的業主主要兩類，分別是欠財務公司數的「財仔盤」和換樓客，「如果唔係無必要賣樓㗎，做乜要劈價箒，唔係急，唔會劈價。」樓市下行，「財仔盤」劈幅更深，因為物業揸得越耐越唔着數。他續稱：「而家係買家主導市場，見到等錢使嘅業主，買家嘅殺手鐧是快成交，畀現金，唔使銀行上會。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160118/19456566
淘大月租2年來首穿萬元 市區上車盤租金持續回軟
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GS(14)@2016-01-20 18:54:53http://property.mpfinance.com/cf ... 0120/paa01/laa1.txt
【明報專訊】新春前租賃例淡，各區租金持續回軟，市區大型屋苑亦難逃跌勢。樓齡已逾30年的牛頭角淘大花園一伙向牛頭角道、內籠裝修略為殘舊的細單位以9500元租出，為屋苑近2年來首穿1萬元的租賃成交，亦較3年多前簽訂的舊租平1000元或近1成。
明報記者 方可兒 林尚民
淘大花園一直是市區大型指標上車屋苑。美聯分行區域經理李浩洋表示，淘大花園H座中層2室，實用391方呎（建築501方呎），原則2房，後改作1房，以9500元租出，實用呎租24.3元（建築呎租19元）。事實上，面積相同的同類單位早前市值月租約1.2萬元水平。業主於2010年198萬元購入價計，租金回報亦達5.8厘。
本月21宗租賃超上月全月
利嘉閣分行高級經理鮑允中稱，隨着業主減租，屋苑本月已錄21宗租賃成交，已超越上月全月錄約17宗租賃成交，惟本月屋苑卻僅3宗買賣。屋苑目前租盤已少有萬元以下，入場單位亦索租1.15萬元。
昇悅居2房則王 低見1.5萬
西九四小龍之一的荔枝角昇悅居，亦有2房則王以1.5萬元低價租出。香港置業分區董事文啟光表示，昇悅居5座高層C室，實用522方呎（建築689方呎），最初叫租1.8萬元，終以1.5萬元租出，實用呎租28.7元（建築呎租21.8元），為屋苑同類單位近1年新低。業主於2008年以280萬元購入，租金回報約6.4厘。
美孚1.25萬 近1年同類新低
另美聯營業經理王俊康表示，美孚新邨5期蘭秀道15號中層B室，實用508方呎（建築676方呎），以1.25萬元租出，僅較舊租1.2萬元略高500元或4%，實用呎租24.6元（建築呎租18.5元），亦較同類單位月租約1.5萬元至少低16%，為近一年屋苑同類新低價。業主1993年196萬元購入，租金回報7.6厘。
傳御金2房1.68萬租出
昨晚市場消息傳出，西九龍御金‧國峰有2房戶月租跌至1.68萬元，位於2座高層C室，實用601方呎（建築786方呎），較14年底以2.8萬元的舊租勁減4成，實用呎租僅27.9元（建築呎租21.3元），惟消息未獲證實。
另柯士甸站The Austin 5座複式單位，實用2700方呎，業主原叫租20萬元，現減價至16.5萬元租出，減租17.5%，實用呎租61元，屬市價。業主2013年9230萬元購入，租金回報約2.1厘。
鄧成波﹕2018年才可「上車」
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GS(14)@2016-02-03 13:37:43http://property.mpfinance.com/cf ... 0203/paa01/laa3.txt
【明報專訊】人稱「波叔」的「舖王」鄧成波，其持有的觀塘興業街4號全幢工廈，早前已活化成零售及服務用途，並命名The Wave 推出招租。他指近年來購入的工廈屬「儲磚頭」，面對樓市轉勢，他籲年輕人再等兩年、即2018年才「上車」，皆因早兩年已感到樓價升幅不合理，預計未來兩年住宅樓價將會進一步回落。
The Wave 呎租50元起
鄧成波於2009年以1.78億元購入的興業街4號工廈，並斥逾1億元活化成商舖用途。波叔「孻仔」鄧耀昇表示，公司另花了數千萬裝修，項目意向呎租介乎50至150元，目前已有部分樓面租出，包括4樓全層獲餐飲客承租，呎租近50元；按每層約7500方呎計，市場估計月租逾35萬元。
The Wave全幢面積約96127方呎，鄧耀昇表示，8樓及以下樓層為餐飲及零售，上層則為工作間，The Wave行政副總裁湯喬予則稱，9至11樓共提供500個工作坐位及逾50個工作間，租金由1500元起，目前10至11樓的工作坐位已有20%使用率。
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