李志成：百萬富翁撐起香港樓市
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GS(14)@2017-04-25 23:43:46【明報專訊】有銀行進行一項調查，推算本港有87.8萬名百萬富翁，創歷年新高，千萬富翁亦最少有5.9萬。值得留意，該項調查所指的百萬富翁，是指擁有100萬元或以上流動資金的人數，即意味每8名港人就有一人隨時可以拿出資金來投資，另有不少千萬富翁喜愛買磚頭保值，超過八成的千萬富翁擁有多於一個物業，七成二的千萬富翁甚至願意為子女支付100萬元買樓上車，三成八人更於過去5年曾資助子女500萬元置業。二成七富翁預計樓價將會在未來兩年上升，磚頭仍然被視為穩健的投資工具，對樓市起正面作用。
事實上，以最新推算結果計，百萬富翁按年增加14%，折合即一年間手上持逾百萬元流動資金的人數大增近10萬人，據負責是次調查有關機構的發言人稱，當中不少人靠投資及物業買賣獲利。
既然揸磚頭可以致富，那麼現階段為何有不少人持有大量流動資金呢？筆者估計，可能不少市民均認為現時樓價已上升不少，加上未來將有大量供應推出，因此沽貨獲利後等待入市良機。不過筆者則認為，儘管近年樓價大升，仍要視乎外圍環境、本港樓市政策及未來推地情况等因素，而決定是否入市。此外，本港樓市政策方面，特區政府近年來不斷加辣為入市增加限制，早前又限制「一約多伙」，何時放寬入市限制仍未可預期，早前已有不少買家趁政府設限前加快入市。
至於未來供應方面，即使未來3至4年市場將預計有逾9萬伙新供應，政府未來推出的住宅發展用地，部分仍為綠化地，有意透過《土地收回條例》徵收棕地亦收地需時，因此長遠供應是否追上需求，仍要視乎推地落實進展而定。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2261&issue=20170424
韋志成住1,300呎海景豪宅
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GS(14)@2017-05-01 11:38:55【本報訊】年約62歲的韋志成去年出任市建局行政總監，至今上任10個多月，屬發展局前常秘的他曾是候任特首林鄭月娥的「愛將」，早前更盛傳他會加入林鄭問責班子掌發展局，但韋志成早前接受訪問時曾指，一直有與林鄭接觸，但自己盼完成為期3年、即至2019年的市建局行政總監任期。
曾為林鄭愛將
曾是林鄭愛將的韋志成1980年加入政府，2006年出任路政署署長，2010年擔任發展局常任秘書長（工務），至2015年退休，約一年後加入市建局接替暫代行政總監的林濬。市建局最新15/16年報顯示，2015年任行政總監的譚小瑩薪金連浮薪等開支為460萬元，而林濬暫代行政總監約10個月，薪金連浮薪等開支為364.5萬元，但暫未披露韋志成薪酬，至於17/18年度發展局局長薪酬開支為358萬元。根據市建局資料，韋志成報住尖沙嘴港景峰一高層建築面積近1,300平方呎單位，按田土廳資料，他於03年初樓市低潮時以810多萬元買入單位，現時保守估計已升值至2,100萬元，升值近160%。■記者鍾雅宜
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170501/20007333
李志成：出招壓市停不了
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GS(14)@2017-05-18 00:58:08【明報專訊】樓市升溫，政府繼去年11月新辣招印花稅率增至15%後、今年4月出招限制「一約多伙」，金管局亦緊接公布，收緊銀行向發展商提供的融資貸款比率上限，政府連環出招，樓市未來發展孰好孰壞﹖
政府去年11月加辣後，雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）數字近月亦見回升。稅務局最新公布雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）數字，其中4月份雙倍印花稅涉及稅款達20億元，較3 錄14.17 億元升41%。及至今年4月份，政府決定收緊「一約多伙」。出招後，綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料，4月份售出的新盤單位逾1600伙，較3月份的逾2700伙大跌逾四成。
而「一約多伙」成交頓時銳減，統計資料顯示，「一約多伙」佔整體新盤成交比例，由3月份的22%，跌至4月份約8%，涉及「一約多伙」單位數目按月大減近八成，反映政策初見成效之際，金管局近日公布，由6月1日起，銀行向發展商提供的融資貸款比率上限，由地價成本的50%及建築成本的100%，下調至地價成本的40%及建築成本的80%，意味發展商投地成本將增加，但相信措施對財政實力雄厚的發展商影響有限。
加快住宅供應 才可治本
筆者認為，中資來港搶地已成新常態，為奪得靚地，各大發展商表現甚為進取，是次金管局收緊融資貸款比率上限，長遠有助樓市穩定發展。
不過，依靠加辣壓抑市場需求卻非治本之道，相信政府需要考慮如何加快住宅供應，才是治本之策。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0925&issue=20170515
李志成：地王效應成後市強心針
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GS(14)@2017-06-08 00:31:02【明報專訊】5月份土地市場大旺，繼月中中區美利道商業用地以天價約232.8億元批出後，早前啟德第1F區2號地盤商業或酒店地，又以逾246億元批出，兩個周內經為庫房增近480億進帳，堪稱史上罕見。霎時間商用地皮的風頭似乎把住宅地皮蓋過。事實上，啟德新發展區上月再批出新住宅發展用地，每方呎樓面地價亦達1.26萬元水平，可謂以理想價成交；由上述三地成交價可知，發展商對本港住宅及商用物業後市看法樂觀，不惜斥巨資搶地。
值得留意，金管局5月12日出招加強認可機構借貸予地產發展商的信貸風險管理，惟出招後，無論中資或本地發展商均積極投地，顯示辣招暫未對市場有明顯影響。
發展商用行動為後市投下信心一票，等同為本港樓市注入強心針，即使近期政府連環出招，仍未見手軟。儘管政府早在4月推出新措施限制「一約多伙」，似乎影響力有限，畢竟「一約多伙」買家佔少數，未對市場構成衝擊。從差餉物業估價署最新數據可見，期內私人住宅售價指數報327.4點，按月升2.1%，不但於過去13個月內累積升逾兩成，更連續6個月創歷史新高。數據亦顯示4月份私人住宅租金指數報178點，按月升近0.3%，連升5月再創新高。在租金向升支持下，短期內樓價亦難以回落。
租金上升支持樓價
雖然土地註冊處最新發表5月份統計數字，反映4月份整體樓宇買賣合約共7536份，較4月份下跌16.1%，不過兩大新盤荃灣西海之戀及啟德天寰齊齊登場，吸引積聚購買力流一手市場。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7278&issue=20170605
李志成：港樓買家實力不容忽視
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GS(14)@2017-06-21 07:45:12【明報專訊】美國聯儲局上周再加息0.25厘，理論上本港銀行有機會跟隨，不過今年美國連環加息，本港銀行卻無動於中，買家對加息因素似乎早已消化，即使香港跟隨美國加息，相信步伐亦會相當溫和，並未窒礙入市信心。現時本港不少買家仍具實力，購買力不容忽視。
事實上，本港大型銀行因應金管局出招增加按揭成本，上月底一度掀起H按加息潮，上周美國聯儲局宣布調高息率0.25厘，為今年內第2次加息，本港銀行會否跟隨加息備受關注。本行早前針對美國加息對本港樓市影響進行調查，在533名受訪市民中，發現有62%受訪者預期今年內本港銀行將會再加息，當中有78%可接受加息半厘或以上，反映市場對加息早已有所預期，而且市民承受加息能力不俗，相信樓控措施較加息更影響市民置業步伐。
值得注意的是，即使本港銀行加息，有78%被訪者認為可接受加息半厘或以上，當中認為加息半厘以上至1厘及1厘以上至2厘可接受的各佔33%，共354人，可接受加息2厘以上的，亦佔12%。另外，只有22%被訪者可接受加息半厘以下，換言之，如果本港銀行要跟隨加息，以每次0.25厘的加息步伐計算，最少要加息2次以上，始對部分被訪者有所影響。
筆者認為，現時超過九成按揭貸款人使用H按計劃，採用P按計劃的佔比甚低，除非美國加息導致市場資金流動性加劇，否則短期內H按計劃仍然可享低息優惠，並未觸及以P按為基礎的封頂水平，未令市民供樓負擔顯著增加，對本港樓市影響不大。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9273&issue=20170619
李志成：地王屢現利後市
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GS(14)@2017-07-03 22:49:25【明報專訊】今年上半年新盤在多幅「地王」帶動下，政府賣地收入衝破千億元大關，無論住宅地皮及商用地皮均現新地王，反映發展商對後市極具信心。
今年首季政府先後批出兩幅啟德區地盤，以及鴨脷洲利南道地皮，3個項目總地價約298.26 億元。次季批出的啟德1K區1號地盤及屯門掃管笏管翠路項目，2地皮作價103.98億元。
賣地成績理想下，樓市氣氛更趨熾熱，發展商推盤意欲增加。據土地註冊處資料顯示，2017年第二季至今（截至6月27日）一手私人住宅註冊量（每月註冊量主要反映上月市况）錄6,013宗，較首季大增約67.8%。同期註冊金額突破800億元，升至約847.62億元水平，創有紀錄以來季度新高。而且數值較首季約474.89億元急增約78.5%，增幅較註冊量顯著。
下半年多大盤推 吸購買力
以金額劃分第二季至今之一手私宅註冊，價值500萬元或以下錄647宗註冊，較首季333宗激增約94.3%，增幅居首；註冊金額約26.94億元，較首季約13.22億元更大增逾倍。價值1,000萬元以上錄2,626宗註冊，較首季1,494宗增加約75.8%，增幅居次；註冊金額約617.05億元，較首季約326.96億元增加約88.7%。至於500萬元至1,000萬元錄2,740宗註冊，較首季1,756宗增加約56%，註冊金額約203.64億元，按季增加約51.2%。
雖然美國上月再加息，加上金管局的辣招對樓市影響浮現，市場漸現觀望氣氛。不過踏入下半年多個大盤將推出，料能吸引市場購買力，延續上半年一手旺勢。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8507&issue=20170703
李志成：新盤熱賣成後市探熱針
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GS(14)@2017-08-29 01:26:32【明報專訊】踏入8月下旬，樓市焦點由租賃市場轉回買賣市場，其中上周五荃灣新盤開售，出現了大排長龍的畫面，一方面反映公眾入市的信心，另一方面亦為第四季一手買賣熱鬧氣氛展開序幕。
近月一手市場氣氛明顯回暖，帶動一手私人住宅註冊價量同步錄得顯著升幅。根據香港置業研究部資料顯示，本月至今（截至8月21日）一手私宅註冊量錄907宗，較7月同期的392宗大增約1.3倍；註冊金額約112.9億元，較7月同期約55.7億元增加約1倍。當中逾2000萬元一手私樓註冊量，由年初至今（截至8月21日）已錄1675宗，不但超越去年全年1664宗，更創歷年最高，反映近期一手市場轉熾，連帶大碼物業成交表現亦相當理想。
事實上，最近荃灣新盤連環登場，掀起搶客熱潮，其中一個樓盤收票量達數以萬計，成為1997年後新票王，進一步帶動區內樓市升溫。不少市場人士認為，今年多個荃灣新盤均獲買家支持，除相關樓盤鄰近鐵路站，社區配套完善外，相信貼市價開盤為其中主要因素。本行資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，近5年荃灣區二手樓價升勢強勁，由2012年7月平均實用面積呎價約6671元，升至2017年7月份約11,614元，升幅約74.1%，筆者認為，區內新供應匱乏，是次新盤以貼市價開盤，相信物業未來升值潛力可期。
記得2個多月前新一屆特區政府尚未就任之際，不少市場人士認為，下半年樓價將下跌，令不少有意置業人士取態較審慎，惟以現時有新盤開售時出現大排長龍的情况看來，市場上準備入市多時的買家已重拾信心。而新盤開售大排長龍，正好是市場的探熱針，指引後市的方向。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0842&issue=20170828
李志成：車位價漲 不失捧場客
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GS(14)@2017-08-29 01:52:41【明報專訊】回顧本年至今，車位市場連錄新高成交。據土地註冊處資料顯示，數月前西環一個新樓盤的雙號車位，以約518萬元售出，成為全港住宅車位成交價新高後，近日何文田一個新樓盤有車位以約455萬元沽出，據悉原業主持貨短短9天，轉手帳面已賺約100萬元。
土地註冊處資料顯示，今年7月共錄748宗純車位註冊，較6月的713宗增加約4.9%，宗數屬近3個月最多；今年首7個月純車位成交共錄5348宗，較2016年首7個月純車位成交共3386宗，按年升約58%，期內逾200萬元純車位成交量佔844宗，較2016年同期約454宗，更大升約86%，反映即使車位身價向升，但不失捧場客。
車位受捧，除因市場上對車位有一定需求外，相信與未來車位供應有關。政府於2011年推行限「發水」條例，限制新批圖則內地面停車場面積只能獲一半寬免，另一半樓面須在總建築樓面扣減，當時有發展商指興建車位成本勢增，加上部分屋苑鄰近鐵路站，車位比例相對要求較低，故此當時已有市場人士預期車位供應將下降。加上政府對住宅買賣連環加辣，部分投資者看好車位投資潛力已率先入市。
現時買車位動輒逾百萬，買家入市前不妨留意以下幾點：首先，車位按揭有別於住宅，除非於單一合約內購入單位及車位，否則獨立買車位，按揭年期最長只有15年，而息率普遍高於2厘。同時準買家亦要留意，部分大廈公契註明車位只可以賣或租予該屋苑業主，或會令客源大打折扣。另外，車位選址及質素亦非常重要，例如近停車場或升降機出口佔優、室內停車場更勝露天等等，讀者入市前可以做下調查，提高投資勝算。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6248&issue=20170821
李志成：土地難求 樓價企穩
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GS(14)@2017-09-10 14:52:55【明報專訊】特區政府宣布成立土地供應專責小組，廣邀專才研究土地來源及建議發展策略，以示覓地建屋的決心。雖然暫時未知會先考慮發展現有土地還是重新造地，不過筆者可以肯定的是，專責小組任期18個月，由土地供應選項研究至落實執行需時，相信新供應遠水將不能救近火，短時間內仍未能滿足港人累積的房屋需求，樓市無可避免持續走強。
現時樓市焦點集中一手，上月截至29日整體物業錄599宗註冊，較7月同期的5137宗增加約7.0%。當中一手私宅市場交投表現不俗，錄1099宗註冊，較7月同期的864宗增加約27.2%；其註冊量佔整體物業註冊量比率亦達20.0%，較7月同期的16.8%增加約3.2個百分點。期內註冊金額更錄約132.6億元，較7月同期約110.2億元大增約20.3%，註冊量額表現優於大市，一手市場呈「量額齊升」局面。
至於二手住宅則「量升額跌」，表現稍遜色於大市，8月至29日暫錄2608宗二手註冊，較7月同期的2573宗微增約1.4%。二手住宅註冊量佔整體物業註冊量比率約47.4%，較7月同期約50.1%下跌約2.7個百分點。
在一系列樓控措施限制之下，現時樓市入市門檻較以往較高，二手業主普遍採取審慎放盤及惜售策略，叫價相當硬淨，不輕言減價放售物業，導致二手盤源長期短缺。儘管二手市場受到新盤搶佔購買力影響，成交減少，但價格相當硬淨。差餉物業估價署剛公布最新數字，全港私樓樓價指數升至336.8 點再創新高，雖然按月升幅僅0.09%，可見樓價持續強勢。預期年底前市場仍由一手主導，短期二手市場高價牛皮局面勢將持續。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7020&issue=20170904
李志成：首置上車盤 防炒風有法
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GS(14)@2017-09-16 22:29:47【明報專訊】香港地少人多眾所皆知，歷屆政府面對土地不足及房屋供應短缺問題，有的採不干預政策，有的積極干預，取態各有不同。近年政府傾向干預市場，自2009年起推出一系列樓控措施，以壓抑樓價為目標，可惜事與願違，多年來未能阻止樓價升勢。新特首林鄭月娥下月發表首份施政報告，預告推出房屋「新產品」應市，同時組隊研發土地，加快房屋供應，其房屋政策勢成焦點。
現時房屋市場供應主要分為公、私營兩大類，公營房屋又分出租公共房屋及資助出售房屋，主要由房協及房委會提供。由1970年代起，香港政府推行10年建屋計劃，分批出售資助房屋，讓市民可因應個人財政能力置業，逐步改善生活環境，當中包括「居者有其屋計劃」、「夾心階層住屋計劃」及「租者置其屋計劃」等資助房屋，訂價一般與市場掛鈎，但採取折扣形式，以低於市價售予有意上車人士。
近年通貨膨脹，百物騰貴，資助房屋價格亦跟隨大市飈升。新政府致力重建置業階梯，讓市民逐步實現擁有自己安樂窩的夢想，是次推出新產品「港人首置上車盤」，對象針對未曾擁有物業的首次置業香港永久居民。筆者最欣賞之處，在於其概念有別於資助房屋，重點將資源投放有經濟基礎及具迫切置業需要人士身上，起分流置業作用。最重要的是，售價考慮與市價脫鈎，並加強出售條款限制，減少投資價值。
畢竟樓價可升可跌，購買與市場掛鈎的資助房屋無可避免涉及投資成分，要真正杜絕炒風，新產品或可加入條款，日後轉售需以原價交易予同類型新買家，鎖定物業價值，讓物業不存在投資價值。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5034&issue=20170911
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