布少明：新政府新房策
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GS(14)@2017-07-03 22:49:25【明報專訊】「七‧一」特區政府換屆，香港踏回歸祖國20周年新里程，樓巿亦迎來新時代，零息時代落幕，中國因素抬頭，巿場危機交錯，正是新政府瞻前顧後時候﹗筆者對接班政府些少建議。
（1）拆彈機制防樓巿逆轉；辣招雖趕絕炒家，卻斷換樓鏈，鎖死近120萬個二手私樓供應，二手巿場「供求俱傷」，積弱多年，在極低成交下，加大樓價波動，樓價愈壓愈升，大巿靠剛需主導，發展商增加按揭成數「解辣」，吸盡市場購買力，反而上車人士卻因為按揭困難，難買入二手物業，本末倒置，大錯特錯﹗樓巿受外圍因素影響，局勢一旦遽變，難免對樓巿及經濟造成震盪，新政府宜當機立斷，及早設立完善撤辣及退巿「拆彈」機制。
（2）建首置樓解決上車需求；私樓與普羅市民負擔能力愈趨脫節，「富人住私樓，窮人住公屋」兩極化將愈來愈嚴重，截至今年3月底，公屋輪候冊申請已增至近27.6萬宗，平均要4.6年才能上樓，今期居屋超額認購50倍，反映市民對公營房屋龐大需求。筆者支持新政府推「首置樓」，提供優惠扶助首置客上車。
（3）加大力度造地增供應；本屆特首以增供應為樓巿大方向，未來3至4年私人住宅一手市場供應多達9.6萬伙的紀錄新高，總結回歸20年間，私樓落成量增加最大的地區為將軍澳及西貢區，佔整體私樓落成量約一成半，其次是油尖旺及元朗區，各佔約一成，該重點發展地區為香港造就經濟動力，包括就業巿場、生產力及生活社區。發展新巿填乃增供應一大要策，「土地問題」屬先天不足，增土儲慢，難追上需求，政府當務之急是再下一城，加速填海谷供應，以解決長遠房屋問題﹗
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8320&issue=20170703
布少明：按保樓價上限應提高
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GS(14)@2017-08-29 01:26:31【明報專訊】「全‧城滙」主攻中小型單位，巿場反應熱烈，細價新盤繼續受買家青睞，未來多個主打中小型單位的新盤將陸續登場，將吸去大量上車購買力。
的確，上車客大部分財務實力不足，除非靠「父幹」，否則在有限財力下，大多會選擇購買細價盤，發展商為迎合上車巿場的需求，推出不少中小型單位，而且為買家提供多項按揭優惠及較彈性的付款辦法，深得巿場歡迎，持續搶吸市場購買力。
由於置業需求大，並在辣招及息口低企之下，樓價持續被搶高。差餉物業估價署早前公布6月份樓價指數，按月升約0.7%，升幅較之前明顯收窄，屬今年以來最小的升幅。而早前一直牽頭上升的實用面積431方呎以下A類細單位按月只微升約0.3%，為各類型物業中升幅最少，雖然最細單位升勢放緩，但單計上半年，仍升9.5%跑贏大市。
雖然上車客「將貨就價」，但面對着細單位樓價持續攀升，部分準買家追價乏力，加上多個細價新盤為推出買家提供優惠吸客，令今年二手細價盤的交投表現未及中型及大型單位。
部分二手細價盤業主為求打破悶局，開始願意擴闊議價空間，可是盤源仍缺，買家選擇少，而且議價幅度與買家仍有差距，加上未來三至四年潛在一手私人住宅供應量為9.8萬伙，令買家入市態度普遍轉趨審慎，繼續傾向新盤市場，二手細價盤仍會受壓，樓價則持續向上。隨着樓價升勢持續，400萬或以下的單位可能絕迹，建議放寬按揭保險樓價上限，700萬以下單位可做按揭保險，以減輕上車客首期負擔，亦建議政府調低首置客的印花稅，以激活二手細價樓市場。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0764&issue=20170828
布少明：富戶令公屋居屋「私樓價」
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GS(14)@2017-08-29 01:52:23【明報專訊】近日巿場以一手作主調，新盤大包圍吸客，二手交投未見起色，惟居屋及公屋市場屢現破頂成交，搶盡巿場焦點，原因之一乃公屋富戶政策將於10月收緊，購買力釋放，造就綠表市場屢錄破頂成交，在公屋富戶及投資者爭相入市下，刺激資助房屋售價水漲船高﹗
觀乎二手私樓樓價持續高企，令不少財政實力較遜的買家望樓興嘆，目前一伙200餘呎私樓，樓價動輒數百萬元，首期負擔不小，相反部分中小型公屋，自由巿場價300萬樓下仍有選擇，因而吸引一批年輕買家青睞，轉戰公屋及居屋市場尋寶。與此同時，一批公屋富戶趕在10月收緊公屋富戶政策前入市，為公屋及居屋巿場帶來另一批購買力。
部分置業人士轉投公屋市場，惟公屋放盤有限，加上近期不乏公屋富戶吼優質公屋盤，連帶不少屋邨盤做價「逐級跳」，部分成交呎價更破1.5萬元，公屋「私樓價」教巿場嘖嘖稱奇，居屋市場亦不遑多樣，屢現高價成交，新居屋王此起彼落。
富戶政策收緊前趕入市
翻查資料，居屋及公屋第二市場交投走勢反覆，6月份跌至一年半新低後，7月宗數由低位回升，居屋及公屋第二市場成交宗數合共錄154宗，較6月份按月回升約26.2%。至於8月上半月暫錄22宗。
不過，買家在綠表市場買入二手公屋或居屋而要承做按揭須注意，由於有房委會擔保，綠表客最高申請95%按揭，但有關擔保期只由首次開售計起30年有效，而按揭年期以30年減首次發售日期計算，與私樓計法不同。部分較高樓齡的居屋，銀行願意提供的按揭年期較短，每月供款因按揭年期短而可能大幅增加。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5592&issue=20170821
布少明：二手樓整固 年底再上
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GS(14)@2017-09-10 14:52:54【明報專訊】私人住宅樓價連升多月後，開始略現疲態。差餉物業估價署剛公布7月樓價指數按月僅微升約0.09%，升幅為16個月以來最低。如果據美聯「樓價走勢圖」的顯示，8月份以實用面積計算的平均呎價報約11,762元，按月微跌約0.1%，皆反映樓價升幅似有暫歇之勢。
樓價指數升勢略顯放緩的主要原因，是今年上半年樓價已顯著上揚，導致部分準買家近期追價乏力。單以今年首8個月計算，迄今樓價累積升幅已達約9.1%，購買力消秏下，自需回氣再上。加上月內曾驟現地緣政治危機，美朝的緊張關係令火熱的股市乍現波動，樓股唇齒相依，樓市氣氛難免受到影響，部分買家態度轉趨觀望，令樓價進入高位整固階段。據美聯統計全港100個中小型屋苑的樓價走勢圖資料，以實用面積計算的8月平均呎價約1.18萬元，更是連升6個月後首度回落，跌幅約0.1%。
樓市無大跌誘因
相信樓價短期內仍會於高位牛皮，但長遠而言，大跌的誘因並未出現。其實樓價與經濟息息相關，本港經濟基調穩固，失業率再見逾3年新低，內需復見強勢，零售已由谷底回升。此外，市場對美國再加息的預期降溫，發展商更以「貼市價」甚至低於市價推售新盤，帶動買家入市持續，預計樓價於下半年未虞轉勢，年底有力再上，但下半年升勢放緩至最多只有約3%至4%。8月份10大藍籌屋苑錄得約105宗，較7月份約108宗減少約2.8%，並連續3個月不足110宗的低位橫行，反映新盤攤薄市場上不少購買力，而且新盤付款辦法靈活，訂價克制，在樓價高踞下更形吸引，買家傾向買新盤。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6942&issue=20170904
布少明：又見北水入巿買樓
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GS(14)@2017-09-16 22:29:46【明報專訊】中國經濟發展迅速，香港及內地緊密合作，內地人來港買樓已成趨勢。雖然內地人買港樓需繳付辣稅，加上中資嚴打走資，仍無礙內地客來港買樓的熱情，在中港融合勢頭下，大陸客對香港商廈及房屋需求增加，除超級豪宅續受內地客追捧外，新盤售樓廠亦屢現其蹤影。
逾億元超級豪宅獲承接
最近市場上多個逾億元超級豪宅成交，大多由內地客承接，而且於各大新盤亦有內地豪客大手入市情况，難怪近期內地客買樓比例重返BSD出台前的水平。一二手住宅個人買家登記中，按已知買家姓名作分析，當中內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔個人買家於香港樓市住宅註冊量比率較第一季增加1.1個百分點至約9.7%，創自2012年第三季後的19個季度新高；若以金額計算，第二季註冊金額比率更升至約16.1%，較第一季增加1.9個百分點，更創自2012年第一季後的21個季度（即逾5年）新高，重返BSD出台前水平。
一手市場中，內地買家購入本港一手住宅所佔的宗數比率亦按季增加約1.8個百分點至16.8%，創自2012年第四季後的4年半新高，且連續3季達一成半以上。以註冊金額計亦增加1.3個百分點至22.8%，連續3季超過兩成水平。至於二手方面，二手住宅個人買家登記中，內地買家購入本港二手住宅所佔的宗數比率亦由首季約6.1%升至上季約6.3%，略為增加約0.2個百分點。若以金額計，則增加約0.7個百分點並上升至約9.3%，直迫一成水平，並創自2012年第四季後的4年半新高。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4956&issue=20170911
布少明：逾千萬物業交投增
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GS(14)@2017-09-25 04:08:30【明報專訊】樓市繼續熾熱，物業價格上揚，令逾千萬元一二手註冊量不斷湧現。雖然近期市場一手新盤多主打中小型單位，但部分兩房價格已逾千萬元；二手業主亦見樓價升，提高叫價，令市場上逾千萬售價的物業大增，最近被外界喻為上車天堂的沙田第一城，一個連天台單位竟以1060萬元沽出，成為屋苑今年首宗逾千萬元個案，相信一二手逾千萬元成交個案將更趨普遍。
今年發展商積極推盤，當中有四成交投為逾千萬以上，盡破歷年以來的紀錄。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，本年首8個月一手逾千萬元個案住宅註冊量共有4907宗，佔整體一手私樓註冊量約40.8%，為有紀錄以來最高，並較去年全年比率約26.2%，增加14.6個百分點。逾千萬元新盤註冊量增加的主要原因是發展商於今年所推出的新盤，有些交通優勢、位處優質地段或享維港景觀，故該些物業定價會較進取。若以3區劃分，今年首8個月逾千萬元的一手住宅個案中，新界比例佔最多，錄2240宗；其次為1916宗的九龍區，至於港島區則佔751宗。
樓價上升下，不少大型屋苑買賣相繼出現逾千萬元個案，今年首8個月逾千萬元二手個案最多的是太古城，超過一半登記銀碼為逾千萬元。另海怡半島亦達38.4%，而康怡花園、黃埔花園及美孚新邨亦分別有約21.6%、約17.7%及約11.3%屬逾千萬元個案。隨着發展商開價繼續進取，而且二手業主勢而提高叫價，令市場上逾千萬元放盤增加。不過，隨着發展商為買家提供多項高成數按揭計劃及優惠，買家將續聚焦一手，預料逾千萬元一手私樓註冊會大幅拋離二手。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8565&issue=20170918
布少明：縮表無阻樓市旺勢
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GS(14)@2017-10-01 19:18:48【明報專訊】美國聯儲局如預期般維持息率不變，同時宣布10月開始縮減資產負債表（簡稱「縮表」），惟因「縮表」議題於今年6月已提出，市場早消化相關消息，可以預期「縮表」短期內對本港住宅市場影響有限。事實上，自2015年以來，美國已加息4次，惟由於本港銀行結餘仍然充裕，故暫仍未有跟隨加息。與此同時，本地經濟增長持續改善，政府因此調高全年經濟增長預測，失業率亦維持低水平，皆是支撐本地樓市重要支柱。
「縮表」既然屬意料中事，整體樓市氣氛保持高漲。先說近數月表現相對冷靜的二手市場，據美聯物業分行統計，全港15個二手指標屋苑本周末兩天的預約睇樓量共錄得約464組，按周升約5.5%，在有大型新盤推出下仍然連續兩周錄得升幅，反映市民置業的情緒並未受到到影響。新盤氣氛更是火熱，日前正式開價的將軍澳新盤反應熱烈，睇樓現人龍。本月住宅物業交投亦見理想，首20日新盤已售出約1,300伙，估計全月可望達2000伙，屆時超越8月約1,600伙，並創4個月新高。
今年一手成交金額勢創新高
今年首7個月落成量創新高的同時，不少單位亦已被吸納。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料，截至8月底，今年首7個月11,253個落成單位中，已售出約7,242個單位，即售出約64.4%單位。如扣除一手公營房屋，本年至9月18日止，一手私樓註冊量已錄13,060宗，涉及金額約1,718.3億元。由於今年內仍有多個新盤部署推出下，預計今年一手金額勢可超越去年總數，將創歷史新高。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6449&issue=20170925
布少明﹕放寬按揭 遏「靠父幹」
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GS(14)@2017-10-08 22:01:06【明報專訊】金管局對「父幹上車」現象表示關注。的確，年輕人「上車靠父幹」的比例不斷增加，以近日開售的屯門單幢新盤為例，於美聯物業的客戶當中，八、九十後年輕客佔約四成，當中有半數年輕客需要父母協助支付首期。此外，美聯物業於今年8月進行的「首次置業調查」，透過電話訪問，成功回收1142份問卷，結果發現九成受訪的首置人士表示上車困難，有36%業主指首期需由父母或其他家人協助，近六成受訪者用個人或共同買家積蓄，反映現時年輕一代，趨靠家人助付首期實現置業夢。
從調查結果不難發現「上車靠父幹」已成為社會風氣，反映年輕人上車困難的困境。為人父母，為子女未來籌謀是人之常情，惟必須正視現象產生的成因，找出解決方法，助樓市健康發展。如果單純把問題歸究於樓價高企，實過於片面。事實上，在低息環境下，部分年輕人，特別是年輕夫婦，收入已能通過銀行的壓力測試，入市困難主要源於缺乏足夠首期。
首期高昂的一個原因，自然是樓價高企。然而，據現行的按揭貸款規定，首次置業人士只有購買400萬元以下的住宅方可以做足九成按揭，惟現時市場上400萬元以下的放盤屈指可數，九成按揭名存實亡，可見這限制不合事宜，既失去壓抑樓價的作用，反提高入場門檻，成首次置業者的重要障礙。縱觀新盤銷售火熱的原因，發展商能提供按揭優惠是其一，正好反映按揭成數與置業的密切關係。
既然樓價短期內難大幅向下調整，實應放寬按揭保險樓價上限，700萬以下單位可做按揭保險，以減輕上車客負擔，亦建議政府調低首置客印花稅，助有需要的人士上車，從而減低年輕人對「父按」需求。
美聯物業 住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1384&issue=20171003
布少明：冀房策助市民上車安居
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GS(14)@2017-10-15 13:58:06【明報專訊】能擁有自己的安樂窩，是很多香港人的夢想。歷屆特區政府都尋求為市民「圓夢」之法。特首林鄭月娥於參選時已承諾推出「港人首置上車盤」，料將於其首份施政告中兌現。美聯物業早前進行了「施政報告前上車置業」調查，訪問逾千名市民，以了解他們對房屋政策的看法。結果竟然發現有多達47%受訪者認為「港人首置上車盤」有助市民置業的效用存疑，比率接近一半。
理解箇中原因前，需先明白「港人首置上車盤」細節。計劃定位介於居屋及私人住宅之間，類似過往的「夾屋」，兩者同樣限制了申請家庭的入息，但夾屋沒要求買家必須是首次置業者的港人；夾屋一樣有轉售限制，業主如在5年內出售其單位，便須首先把單位向房協出售；如房協不回購有關單位，業主便可向政府補地價，然後在公開市場以市值出售。較多的限制應該是不少市民對「港人首置上車盤」效用存疑的主因，例如10年內出售擬僅可以用原價售予政府，或不補地價售予綠表、白表人士，令申請者無法享受資產增值的財富效益，因而令部分人士卻步。
值得留意的是，在認為「港人首置上車盤」無助市民置業的受訪者中，有多達45%認為增加公私營房屋供應最有助市民置業，故筆者建議政府的新房策需盡量顧及市民上車及保值的需要，才可真正幫助市民置業，增加向上流的動力。
筆者強調，任何能幫助市民上車的政策都應該支持，「港人首置上車盤」能為部分港人提供置業機會，絕對值得讚好，惟不能忽視市場真正的需要。因此，希望政府在推出「港人首置上車盤」同時，亦需積極覓地增加居屋供應，以解市民所急。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2203&issue=20171009
布少明：施政報告重建置業階梯
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GS(14)@2017-10-22 14:06:24【明報專訊】傳說大禹治水，改圍堵為疏導，終成功克服水患，為人民帶來安居。以史為鏡，為人做事亦應多疏導少抑壓，強行堵塞流通往往帶來更大問題。本地樓市正是其中一個實例，「辣招」推行多年，未見到壓抑樓價的作用，據最新的「美聯樓價指數」顯示，今年至今樓價已錄約9.27%升幅，可見這些壓抑調控措施未有發揮效果，只窒礙二手成交，令放盤減少，降低樓市的流動性，讓星斗市民更難置業。
因此，筆者認為特首林鄭月娥於首份「施政報告」中，推出連串措施協助市民重建置業階梯的做法，起了疏導樓市的作用，方向絕對正確，先提供安居之法，待市民財富累積才按需要考慮換樓，無疑較一味靠辣更加健康。當中的「港人首置上車盤」雖然尚有大量細節未公布，但已引起社會廣泛討論，若訂價及首期訂得夠低，相信可吸引部分有上車需求的人士申請，惟首批只提供約1,000個單位，加上建屋需時，對樓市短期影響有限，故維持樓價全年升13%的預測。
從特首林鄭月娥施政報告後的發言，可見其對辣招的看法與之前的政府官員有異，她直言辣招「已經很辣」，更承認金管局收緊按揭成數令二手市場滯後。不過，由於樓價高企，相信政府減辣機會不大，但有可能部分放寬。特首已指出有空間把從價印花稅（DSD）的退稅期由現時6個月延長至9個月，讓市民有多3個月時間賣出原有物業。筆者認為，延長退稅期有利盤源輪轉，特別是細價樓近年因供應短缺，成交價升幅凌厲，若能增加細價單位盤源，則有望紓緩該類物業的升勢，令換樓市場更趨健康。總的來說，辣招效果已失，是時候重新檢討撤辣時機。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4719&issue=20171016
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