48.9亿净资想撬231亿地产奥园沈阳再演“蛇吞象”
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090618/20090618023728680.html
每经记者 杨羚强 发自上海
日前，有媒体报道称，奥园集团 （03883，HK）6月4日与沈阳市政府正式签订合作协议，将投资231亿元于沈阳的商业地产项目——奥园国际新城。这是迄今为止沈阳投资规模最大的综合商业地产项目。
香港资本市场的分析师指出，除非能够通过各种渠道大量融资，否则以奥园现有的实力运作如此大的项目将会非常困难。而截至昨日，奥园地产方面始终未正式承认231亿元投资沈阳奥园国际新城一事。
奥园资金压力巨大
据 奥园地产2008年年报显示，该公司当年营业额只有6.19亿元，而2007年是25.01亿元，净资产总规模为48.9亿元。截至2008年年底，奥园 地产可支配的现金余额为14.81亿元。而今年年初，该公司公布的销售额目标为50亿元。同时该公司还有17个项目总共560万平方米的土地储备需要开 发。
据媒体报道，奥园集团已经完成了几笔重量级的并购，包括近10亿元并购广州中信广场旁甲A级写字楼地块；近8亿元并 购广州白鹅潭项目；7亿元并购广东省中山市西区500亩高档低密度豪宅项目等，总金额高达73亿元。此外，奥园地产已正式宣布了收购天誉置业旗下位于广州 天河区的一地块，代价约为3.5亿元左右。
根据此前的报道，奥园所投资的沈阳奥园国际新城是集商业、住宅产业、教育产业、旅游产业于一体的大型综合型商业地产，建成后将成为沈阳市的地标性建筑之一，总投资231亿元。
信诚证券联席董事连敬涵认为，按照奥园地产目前的资产规模要想操作总投资231亿元的项目几乎不大可能。
“融资是必须的。”连敬涵说，不过直到目前为止，奥园地产并没有就上述231亿元的投资协议发布过任何公告，因此尚难以评估上述投资将对公司产生的影响。
会不会成为“荷兰村第二”？
在外界不看好上述项目前景时，奥园地产也始终不愿意证实231亿元投资沈阳奥园国际新城的真实性。
公司品牌事务部沈仲亚回应《每日经济新闻》称，有关231亿元投资沈阳奥园国际新城的真实性以及奥园将如何筹集足够资金运作上述项目问题，该公司不作回应。
而奥园香港公司投资部门面对记者的采访，也是三缄其口，先是称“报道所述”不确，而后则以“一切以公告为准”回应。
最终，沈阳市苏家屯区新闻中心的工作人员证实了奥园集团确实与沈阳市达成了231亿元的投资协议。
就在几个月前，全国最大的烂尾楼——沈阳荷兰村的景况再次开始被媒体关注。有荷兰村的前车之鉴，资产规模并不多的奥园能让蛇吞象变为现实吗？ 【 作者: 每经记者 杨羚强 发自上海 】 (责任编辑：祝裕)
套现4亿 华侨城天津转投50亿旅游地产
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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-10/HTML_L26OBWROAJRE.html
7月9日，华侨城公告出售天津项目，而两周前，华侨城才与天津市政府签订战略协议，将投资50亿元开发大型的华侨城综合旅游地产项目，卖小买大，华侨城在天津的布局落定。“ 转让所持天津华侨城投资有限公司的全部股份，该股权转让将通过天津产权交易所采取挂牌方式进行，价格不低于该股权的评估价值4.02亿元人民币。”华侨城 公告中所提到的这家投资公司成立于2007年11月，与深圳华侨城房地产有限公司(以下简称华房公司)合资成立，共同实施对华房公司在天津通过摘牌方式取 得的房地产项目的开发。这个项目是2007年9月以16亿的价格拍得的津丽华明(挂)2007-116号项目，出让土地面积约28.8万平方米，规划建筑 面积31.86万平方米，楼面地价为5100元，综合容积率1.10。物业类型为多层、小高层和高层住宅。天津华侨城股东各方共出资 100,000万元人民币，其中：上市公司以人民币现金出资40,000万元，占天津华侨城注册资本的40%；华房公司以人民币现金出资60,000万 元，占天津华侨城注册资本的60%。上市公司出让的是自己持有的那部分股权。另一部分股权仍然由同一集团的华房公司持有，但是，根据集团的透露，另一部分 股权可能也将出售，因为，华侨城在天津已经有了自己“中意”的项目，舍小取大。5月20日上午，天津市市委书记张高丽与华侨城首席执行官任克雷签订了战略合作协议，开发总投资规模为50亿元的天津市东丽湖华侨城项目。华侨城天津东丽区项目将以创意文化、休闲娱乐、旅游度假、商务会议、体育运动、高尚居住和生态环保等元素为核心，进行主题旅游、酒店及商业、主题房地产、主题文化产业及体育公园开发，建成一个文化内涵丰富、主题特色鲜明、配套设施先进、生态环境优美的都市旅游休闲度假目的地。之所以出售手中的28万平方米拍卖来的项目，据内部人士解释，是因为不符合华侨城的综合开发的理念，不是理想的项目资源，如今有了成片开发的项目，宁可选择更适合自己的东丽湖项目，放弃这个纯开发性的项目。根 据华侨城的介绍，已经开始了全国的第二轮布局，天津项目是这轮布局的重要项目，新一轮布局包括了武汉、云南、天津，主要在二线城市，第一轮的布局，在深 圳、北京、上海、成都，主要以一线城市为主，已经开始创造业绩，旅游项目开园营业，开始创造稳定的现金流，地产项目开始销售，由投入期进入到丰收期。第二 轮布局也在展开，云南、武汉项目已经开始动工。
富力地产7月销售面积同比下跌7％
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http://www.caijing.com.cn/2009-08-03/110219931.html
【《财经网》广州专稿/实习记者 王珍】富力地产（02777.HK）8月2日在其官方网站公布的7月营业情况显示，该公司7月的销售面积比去年同期下跌7％，与6月高达80％的增速形成鲜明对比。 富力地产按照已签署的销售协定，7月的销售收入为18.14亿元，销售面积约17.30万平方米，与去年同期相比，销售收入增长1％，销售面积则下跌7％。 该公司7月的销售没有延续6月高速增长的势头。6月，富力地产的销售收入达23.65亿元，销售面积约21.30万平方米，与去年同期相比，分别增长78％和80％。 据广州市国土资源和房屋管理局提供给《财经》记者的数据，今年 6月广州新建商品住宅均价升至9676元/平方米，同比升1.10％，环比升15.40％，自去年12月均价回落以来重回9000元/平方米以上。 但中原地产项目部总经理黄韬此前接受《财经》记者采访，在谈及下半年楼市走势时预测，银行7月起严格执行二套房贷的政策，放贷额度有所收紧，加上7月、8月和9月是房地产淡季，预计7月广州楼市的销量会下跌，估计到9月底或10月初才会有下一轮的行情。 合富辉煌市场研究部在《2009广州下半年商品住宅市场预测》中也指出，由于二季度以来房价迅速上升已经挤出部分首次置业的刚性需求，同时房价 上涨亦可能使基于通胀预期入市的置业者重新权衡机会成本，加上政策层面逐步增加的风险提示和政策微调信息，预计投资需求将继续秉持理性心态，不会盲目追 涨。 合富辉煌预计广州房地产市场下半年的成交量比上半年有所回落，不过仍将超过2008年下半年的成交量。 据营业情况的简报，富力地产7月销售面积最多的三个城市依次为广州、天津和北京，该公司在这三地的销售面积占其7月总销售面积的56.30％。 今年1月至7月，富力地产总的销售收入共约145.75亿元，销售面积约151.36万平方米，与去年同期相比，分别增长56％和68％。富力地产称，对完成2009年全年的销售目标充满信心。 上周三（7月29日），富力地产发行60亿元境内公司债的事宜，获证监会批准。■
建业地产发行7.65亿港元可换股债券
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090806/2009080601471936.html
每经记者 李凌霞
在登陆香港联交所上市一年多以后，河南地产开发商建业地产（00832，HK）终于启动了其上市后的最大规模融资。建业地产昨日宣布，将以发行可换股债券的形式，共融资7.65亿港元，以进行增加土地储备等扩张动作。
方源资本注资6.87亿港元
建业地产昨日上午停牌，午间公司发布公告宣布，公司已经与相关方面签订协议，据此，建业地产将发行本金总额为7.65亿港元的可换股债券。
据 了解，此次建业地产发行的这批换股债为期5年，年利率4.9%，初步行使价为每股3.1港元。该价格较建业地产停牌前收市价每股2.39元溢价了 29.7%。若所有可换股债券悉数兑换后，将转换为246774193股公司股份，占建业地产目前已发行股本的约12.34%以及经扩大后股本 10.98%。
扣除相关费用后，此次发债所得款项净额约为7.62亿港元。建业地产表示，此次融资所得公司将用作收购少数股东权益、购买土地储备以及一般营运资金。
值得关注的是，此次建业地产发行的这总计7.65亿港元的债券中，有绝大部分是由方源资本的全资附属公司FVGreenAlphaII认购的，认购总额约为6.87亿港元，而另外的7800万港元则是由WestHill认购。
据了解，方源资本创立于2007年12月，投资方包括多家国际知名机构投资人，如加拿大国家退休基金、安大略教师退休基金、新加坡淡马锡控股等。去年11月方源资本成立了10亿美元的基金，正式启动了其在中国的投资业务。
利好刺激股价大涨8.787％
在宣布上述融资计划的同时，建业地产还对该公司的现状进行了通报。
公 司表示，全球金融危机对河南房地产市场造成了不利的影响，鉴于市场低迷，所以公司之前采取审慎的决策，推迟了若干项目的推出及竣工时间。另外，在市场低迷 的情况下，公司在今年的商业物业收入贡献比例下降，这也影响到公司的利润率。基于这些原因，建业地产认为今年上半年的业绩以及全年的业绩均将较2008年 同期有一定程度的下滑。
建业地产董事会预计，今年上半年及今年全年公司将交付的总建筑面积将分别约为16.6万平方米及 80万平方米。按全年基准计算的话，董事会预计今年的每平方米平均售价将介于3700元人民币至3900元人民币之间，这较2008年的平均售价4151 元有所降低。
此外，今年上半年建业地产订立的销售合同总值约为13.4亿元人民币，同比下滑了7.5%，因此，公司将今年全年的销售合同总值目标修订为30亿元人民币。
建业地产表示，今年公司的利润下滑只是暂时性的，未来集团的发展重点仍将为住宅项目。
尽管业绩可能出现大幅下滑，但是在融资利好的影响下，昨日午后复牌的建业地产估价还是受到支撑，全天涨幅高达8.787%，报收2.6港元。
中新地产卖北京地产项目 套现11.75亿港元
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090812/20090812030504110.html
每经记者 李凌霞
随着楼市行情转暖，拿地扩张成为很多开发商近期忙于做的一件事。不过，记者发现，与那些在近期融资扩张的开发商相比，中新地产（00563，HK）则显得“特立独行”。
中新地产(000563，HK)近期不仅没有扩张动作，反而将其多个在开发的项目逐渐抛售。
业内人士认为，大量的套现行为体现了中新地产应该面临着较大的资金需求，而中新地产则称其现金流仍然充沛。
出售通州自由小镇项目
中新地产昨天公告宣布，公司已经以总计为10.31亿元人民币 （约11.75亿港元）的代价，将其持有的北京国锐民合投资的100%权益出售。
据 了解，国锐的主要资产为持有北京君合百年房地产开发55.95%的权益，而君合已获授权开发位于北京通州区自由小镇的项目。据悉，自由小镇项目占地 25.3万平方米，总建筑面积80万平方米，根据目前规划，将开发成为综合开发项目，包括商业及住宅楼宇及配套设施。该项目的第一期预计将在2010年年 底之前完成。
根据出售条款，通过此次出售自由小镇项目，预计中新地产将可从中获1.17亿港元的收益。
近期卖盘套现动作频繁
值得注意的是，出售北京自由小镇项目并不是中新地产近期的唯一一次卖盘套现行动，在近两个月里，中新地产的类似动作显得十分频繁。
6 月18日，中新地产宣布，将其持有的在线投资40%的权益以总计4.5亿港元的代价出售，而在线投资的主要业务则为拥有开发哈尔滨某项目开发权。特别值得 关注的是，与出售北京项目相比，中新地产在6月18日出售哈尔滨项目的权益上，实际上承受了高达2亿元人民币（约2.26亿港元）的亏损。
就在“割肉”哈尔滨项目后的仅一个星期，在6月25日，中新地产又宣布将其持有的天津市亿嘉合置业的40%的权益出售给五矿置业，此次出售后中新地产在该项目的权益下降至30%。通过该次出售，中新地产从中套现3.6亿元人民币
（约为4.08亿港元）。
套现或为解决资金难题
近 一年多以来，有关于中新地产的危机论一直不绝于报端。该公司在香港联交所上市的股份自2008年1月22日因“应公司的要求”而停牌后，至今尚未复牌。此 后公司也先后陷入资金链断裂、遭遇债务危机以及遭到联交所调查等等传言及风波之中。中新地产5月26日刚刚花费约5.45亿港元，完成可换股债券的回购。
昨日一位不愿具名的行业分析师告诉《每日经济新闻》记者，虽然中新地产债券回购后，其债务危机暂时得以缓解，但该公司频繁卖盘，应该是还有比较大的资金需求。
公司称：为了优化土地结构
公司在公告中表示，出售北京项目将可令公司重新分配其所有的资源及管理专注力予其余业务以作更有效率的管理。套现金额将用作集团的营运资金、以及将来物业发展之用。
对于公司是否出现资金链困难的问题，中新地产公司并不承认。昨日中新地产在香港的投资者关系部人士在接受查询时表示，该公司年报显示截至4月30日公司的现金结余为20多亿，目前公司现金充裕，而出售上述项目，主要是公司出于优化土地结构来考虑的。
方源资本领衔1亿美元注资建业地产
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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-17/HTML_EO58DJJI7BT7.html
自全球金融危机爆发以来，国际性投资银行倒闭、接管、被并购成风，其旗下的直接投资部门(PE)也命运各异。随着金融危机愈演愈烈，原来火爆的资本市场IPO市场戛然而止。全球各地的企业上市之梦亦随之破碎。宏梦卡通只是其中一例。上市计划被打乱，于是一切都似乎“不对劲”，各种问题随之浮出水面。由于对前景的看淡，IPO退出无望，以及资金募集变得更为艰难，VC、PE们亦放慢了投资节奏，甚至一度中止所有在谈判的投资项目。上海挪宝融资过程的遭遇就是其中一个缩影。由于经济本身、金融市场、投融资市场、公司准备不足等方面的原因，一些投资机构高层动荡，人员频繁跳槽；而一些被投资的公司，各种问题相继爆发，公司清算关闭、裁员，资方撤资，甚至与投资方“反目”，等等。从本期开始，“创业投资版”将开辟“这一年”系列报道，反映VC、PE领域中机构们是如何度过这样艰难的一年，也反映初创公司的遭遇，以及快公司们的应对措施。------------------------------8月5日,香港联交所公告，以方源资本为首的私募股权投资机构以总额近1亿美元的资金注入香港上市公司建业地产(0832.HK)。对于为何选择建业地产，而不是其它上市房地产企业，方源资本负责人唐葵表示，“我们看好中国二、三线城市房地产的未来，它不会像一线城市那样大起大落，随城市化进程推动持续向好。”尽管政府刺激经济的各种措施出台后，房地产也是政策受惠者之一，但有人士担忧货币的大量投放会在未来一年内导致通胀，从而使得央行再次对利率持续上调，进而累及房地产。“建业针对的主要是自主购房者，而不是投资购房，因此不会像一些做大的别墅等项目的开发商，会受到政策那么大的影响。”唐葵分析说。 另外，方源对于郑州等二三线城市的房价仍比较看好。 据相关的统计显示，2008年郑州市户均可支配收入为45430元左右，同期郑州市普通住宅价格为3994元/平方米左右。按户均100平方米计算，即每套住房40万元左右，房价收入比达到了8.8倍。而就算是2007年北京市城镇户均年可支配收入只是65967元，当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平方米计算，则房价与收入之比为23∶1。由此“当地居民可支配收入与房价比和其它大城市相较仍具有较大优势。”唐葵表示。方源资本从去年开始便与建业地产进行接触。 而此次方源资本携West Hill近1亿美元注资建业地产，其中方源资本约出资8800万美元，West Hill出资约1000万美元。 据建业地产公告显示，此次注资以可转债形式完成，债券票面年利率为4.9%,在未来6个月到债券到期日之间，投资方可以行使价3.1港币换股或赎回。若未来投资方将债券全部进行换股，则投资方可获得约2.46亿股股份，占发行后总股本的近11%。另外，该次交易亦发行约7600万认股权证，其中约6833万由方源资本认购，775万份由West Hill认购。
中国地产：地产大亨汪世忠旗下项目突然易主
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090820/20090820022519854.html
每经实习记者 杨可瞻
在中国策略性地点发展住宅及商业项目的物业公司，中国地产（01838，HK）日前宣布，该公司 控股股东汪世忠知会，应一项与江苏昆山经济技术开发区管理委员会签订的协议要求，汪氏旗下昆山不动产将交回拟发展昆山国际城的土地予后者。据此，汪世忠本 人将不再拥有昆山国际城项目权益，而同时中国地产的昆山选择权亦自动失效。至昨日收盘，该股收报2.11港元，跌幅1.86%。
如 今，曾一手打造红极一时的天霸表和海霸表的汪世忠旗下物业项目权益突然易主，而本身有主导选择权却一直未有行使的中国地产却立刻回应选择权失效，并表示该 土地使用存在不确定性，让整个事件有些扑朔迷离。昆山选择权失效到底对中国地产影响几何？中国地产又何故要放弃昆山项目呢？
香 港一家券商地产分析师文干森，昨日向《每日经济新闻》表示，事实或许并不像公告披露那么简单，因汪世忠本人就是中国地产的掌门人，他对是否出售昆山项目应 有主导权。另外，因昆山国际城并未被开发，亦未被计入券商对其未来盈利预测中，故料对中国地产影响有限。
随后，当记者询 问昆山国际城项目具体细节时，该分析师表示曾前往实地进行调研，并称该地块所在位置为江苏省一工业区，虽周边商业项目较繁荣，不过因离上海市区距离较远， 故地价升值空间并不大。话说至此时，不知这又能否部分解释中国地产一直对昆山选择权无动于衷呢？
京华山一国际（香港）地产分析师JanetLeung则在昨日接受《每日经济新闻》访问中称，如果昆山选择权被计入在该公司每股净资产中，那么一旦权利失效无疑将降低企业价值。
据报道，一个月前汪世忠曾率领中国地产，斥巨资150亿元在重庆打造了逾200万平方米的豪宅项目——“曼哈顿”城，而这又是否与中国地产放弃行权有关呢？
JanetLeung回应道，要判断两者是否存在关联比较困难，不过该公司在重庆花重金打造物业项目说明其认为收益将是可观的。事实上，今年上半年中国地产业绩并不太理想，料该公司未来或将专注于开发风险较低的项目。
《每日经济新闻》昨日多次致电中国地产，不过截至交稿时间，均未联系到相关负责人。
林少陽忘記了-盈大地產(432)、永發置業(287)、湯臣集團(258)、天安中國(28)、會德豐地產(49)(更新於8月27日)
謝味皇兄提供湯臣集團(258)及謝Louis兄提供天安中國(28)及會德豐地產(49)。
上星期一，我看到林少陽先生的文章如下，內中提及淨現金的地產股如下:
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/10428
...
恒隆財政健全，是極少數處於淨現金水平的本港上市發展商（記憶中只得恒隆及冷門地產股大 昌集團 （088）手頭現金高於負債），根本不急於賣樓。巧合地，大昌近日亦積極推售其舂磡角的豪宅單位。....
但他可能真的記錯了，如果只以負債等於現金減銀行負債減其他可換股票據等而論，雖然大昌地產仍是手頭現金高於負債，但恆隆現時非現金高於負債了。
此外，如果只以現金多於銀行負債而論，其實仍有一大一中一小的香港上市地產公司符合這個標準，分別是前名友聯建材、東方燃氣的盈科大衍地產(432)、前稱永盛財務、湯臣太平洋、浦東發展的湯臣集團(258)、和大昌地產接近同時上市的永發置業(287)、前稱新亞置業的會德豐地產(49)及天安中國(28)。
恆隆之緣起(自脫苦海先生之紀錄):
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/74
五、恆隆集團
恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、 樓宇按揭業務，認識到香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學， 曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。
1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交 易。當時，港府需要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日 後在地產業發展的基礎。
1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地 盤，包括港島半山區列提頓道1號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的 柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等，已初其規模。
恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於 出價遠遠拋離當時旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年 香港地價跌至谷底時廉價購入大量土地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。
恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。
恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組 財團，奪得地鐵九龍灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司 佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。
1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花園。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為 恆隆的附屬公司，以使進一步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位和部分商場，總投資達9.4億元。
1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。
恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新 世界發展、凱聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站 上蓋物業發展權，全部發展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓 收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳出，全港轟動。
這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時 恆隆擁有的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以 來的第二個高峰。
80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。
不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用 途，並減低補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋 單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再與新世界、廖創興企業、 萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是項計劃 包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產 發展項目。
不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地 將地鐵沿線發展物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售 罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產循環持有戒心，恆隆的土地儲 備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華利山等）均先後將半數 權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆隆的盈利。
1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早 在1980年8月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大 被恆隆收購後地產業務比重加大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大 置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4月，恆隆透過淘大收購樂古實 業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批評恆隆將過多精力浪費 在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。
1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳 曾燾的穩健發展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國 資金、成功推行「C計劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備 方面亦將更加活躍，爭取5年後與其他地產集團看齊。
不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資 27.9億元，其後在8個月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大 廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及借貸共11.4億 元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資 物業。
1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向 張玉良家族購入的銅鑼灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大 廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於地鐵及九廣鐵路沿線的優質物 業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流地產投資公司之列。
在2000年及2001年的重組計劃，把地產業務轉移至淘大地產，並把之易名為恆隆地產，其後恆隆控股(10)把格蘭酒店(A,195，B,196)注入恆隆地產，並把之私有化。
業務轉移:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000728/LTN20000728017_C.doc
格蘭酒店之注入:http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20020829/LTN20020829011_C.doc
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090731/LTN20090731123_C.pdf
恆隆主席陳啟宗先生之專訪等:
http://realblog.zkiz.com/searchresults.php?searchtext=%E9%99%B3%E5%95%9F%E5%AE%97&Submit=%E6%90%9C%E5%B0%8B&ownerid=10
2009年上半年業績:
公司有96.32億現金，但有91.66億長期負債和8億短期負債，以及15億的浮息票據，現時淨負債21.34億元。
大昌地產之歷史(來自脫苦海先生之紀錄)
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/85
大昌地產的創辦人陳德泰，祖藉廣東新會，早在1950年代初已活躍於香港地產界 ， 1950年代中後期已成為香港較大的地產商。1972年8月，陳德泰創辦大昌地產 （集團）有限公司，同年12月11日在香港掛牌上市，將面值2元的股票共1,250萬 股新 股，以每股4元的價格公開發售，集資5,000萬元。當時，大昌地產除直接擁 有地 皮物業外，還擁有若干重要發展工程的少數股東權益，包括和記大廈25％ 權益、 禮頓道一面積41萬方呎商場寫字樓組合40％權益等。
大昌地產上市後，充份利用股票市場狂熱的機會，發行新收購物業或其他地產公 司的少數股東權益及聯營公司權益。1973年，大昌就先後15次發行新股，發行的 股數高達1.5億股，先後用於與新鴻基地產、泰盛發展、利興發展、嘉年地產及 和記國際等公司換股，又購入太批物業及地產投資公司，如購入喜來登酒店35％ 股權、都城地產25％股權及太古昌25％股權等。
大昌地產在上市初期，在投資者心目中的地位頗高，主席陳德泰更被稱為「地產 強人」。不過，大昌較少獨立自主地發展地產，也缺乏魄力獨力承擔大型發展項 目。上市不久，大昌就依附英資財團，協助其地產發展。當時，陳德泰與英資和 記洋行的祈德尊關係密切，大昌與和記屬下黃埔船塢在紅磡擁有龐大土地儲備的 黃埔船塢合組都城地產，以大昌的資金及由建築到銷售的系統，去發展黃埔船塢 在紅磡、大角咀及香港仔三座船塢的土地，但後來和記集團陷入財政危機，控制 權被匯豐銀行所奪，匯豐派「公司醫生」韋理入主整頓，安排和記與黃埔合併， 形勢發生變化。 韋理認為香港地產市道蓬勃毋須與大昌分享，因而推翻雙方往日的許多口頭合約，導致雙方關係破裂對簿公堂，
後來庭外和解。1979年，大昌地產以3.1億元向和記黃埔購回都城其餘55％股權， 同時以1.1億元價格將中區和記大廈25％業權售回和記黃埔，雙方合作由此終止。
1973年，大昌地產還和英資太古洋行合作，聯合收購小型地產公司健誠置業， 改組為太古昌發展，當時太古集團剛涉足地產業，試圖借助大昌的經驗發展規 模龐大的太古船塢。後來，太古集團也覺得沒有必要讓大昌地產分享，遂於1977 年收購太古昌發展全部股權。大昌兩次與英資洋行的合作都半途夭折。後來大昌 又和希慎合作，興建希慎大廈及禮頓中心，1981年9月，利氏家族組成希慎興業在 香港上市，大昌變成持有小量股票的小股東，也不成氣候。大昌地產這種經營方 式，雖不致吃大虧，但卻失去大事擴展的良機。
1981年，大昌地產創辦人陳德泰病逝，公司主席一職遂由其長子陳斌接任。陳斌 1974年畢業於美國麻省理工學院，學成後返港協助父親管理家族生意，當時出任 公司主席時年僅38歲，成為香港最年輕的集團公司主席。不過，由於大昌地產經 營作風較保守，缺乏大氣魄，此時已逐漸落後。
大昌集團(88)的業績公告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090625/LTN20090625233_C.pdf
公司現金有3.68億，銀行負債1.15億，淨現金2.51億。
原地產之由來是來自盈科拓展最初注入德信佳的資產:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/19990504/LTN19990504025_C.HTM
注資入東方燃氣:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20040308/LTN20040308025_C.doc
私有化失敗:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214007_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080417/LTN20080417540_C.pdf
盈大地產今年業績:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090820/LTN20090820182_C.pdf
公司有32.42億現金，短期負債2,400萬，長期負債21.66億，共21.9億，淨現金10.52億。永發置業之故事:
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/3880
今年全年業績:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090720/LTN20090720682_C.pdf
公司有5,900萬現金，無銀行負債。
湯臣集團:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090407/LTN20090407623_C.pdf
2008年業績有15.13億現金，銀行負債3.85億，淨現金達11.28億。
會德豐地產:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090317/LTN20090317305_C.pdf
如 果沒有辨證錯誤，該公司已在約150年前上市，原稱香港麻纜有限公司，在1880-1890年間因一連串內幕交易，導致香港制訂證券法，其後獲會德豐收 購。在1960年間改組，易名置業信託，作為會德豐地產旗艦，並收購張玉良之聯邦地產(77，已私有化)，其後會德豐又版股購入置業信託，令張玉良成為大 股東，埋下被包玉剛全面收購的伏線。
其後，公司成為會德豐的地產業務旗艦，並曾發展鑽石山地王項目(後重建成荷李活廣場及星河明居)，及投資有線寬頻(1097)，之後又控制新加坡上市之馬可波羅酒店。
2000年，公司逐步整合，售出荷李活廣場及有線寬頻，其後又全購聯邦地產，之後又購入新加坡地產的上市公司，在2004年易至現名。
現時的會德豐(20)其實是收購九龍倉的隆豐國際(前稱隆豐投資，在1918年上市，後被會德豐收購，在約60年代又被包玉剛收購，並注入航運資產，其後獲注入九龍倉股權，成為購入九龍倉的旗艦)，在1994年才易名會德豐。
2008年業績有55.93億現金、銀行負債21.14億，淨現金34.79億。
天安:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090824/LTN20090824616_C.pdf
2008年業績有22.99億現金(6.02億為抵押現金)，銀行負債18.77億，淨現金4.22億(若不計抵押現金，則為淨負債1.80億元。
大家仍找到這些高現金低負債的地產公司嗎，不妨分享一下。
地产商筹资买地 远洋地产300亿元待命
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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-3/HTML_GDLGX6LF67KK.html
上半年，国内地产商不约而同开始“融资运动”，配股、发债、银行贷款，不一而足。9月2日，远洋地产在举行业绩记者会当天宣布，获得香港19家银行组成的银团，授出三年定期贷款融资7亿美元，年利率为伦敦银行同业拆息加2.1%。远洋地产总裁李明难掩兴奋之情，表示这为公司开启了新的融资渠道，降低了平均资本金。目前远洋地产有超过300亿元的资金实力，准备这么多钱用来干什么？李明对本报记者表示，“毫无疑问，就为了扩大土地储备。虽然有部分投资性物业需要资金，不过起码会有一半以上用于扩充实力，新增土地储备。”此前一天，一直按兵不动的碧桂园也宣布，准备发售5年期美元票据，偿还银行贷款及发展新项目。地产商圈钱，增加土储是其中一个目标。国泰君安地产分析师姚峣接受本报记者采访时表示，按目前趋势来看，下半年和明年，国内土地市场的价格估计会保持在高位。远洋弹药充足远洋地产今年上半年营业额34.88亿元，同比增加7.42%，股东应占溢利6.7亿元，按年增长23.62%。由于上半年的协议销售额同比大增201％达70亿元，而截至8月31日，协议销售额已达90亿元，超过了原定的全年销售目标80亿元，李明表示，公司决定调升全年的协议销售目标至110亿元。根 据远洋地产提供的最新数据，截至6月30日，其手头净现金为125亿元，净负债比率为34％，是行业内的较低水平。其中，短期贷款的比例由2008年底的 40％减少至27％。另外，远洋地产在上半年发行了为期6年总值26亿元的公司债券，首三年票面息率为每年4.4％。再加上9月2日新增的7亿美元银团贷 款，远洋地产手中弹药充足。李明对本报记者表示，“公司现在总资产中40％是现金，今年的销售额不断看好，相信现金量会持续增加。同时还有超过百亿的银行授信，加起来有超过300亿元的实力去扩大土地储备。”不 缺钱的远洋地产，其实也不缺地。截至8月15日，远洋地产的土地储备按照计划建筑面积计算，约为1195万平方米，分布在6大城市。在2008年地价疲弱 时收购的土地，占远洋地产总土地储备的23％，李明表示，这让公司今年可以更有弹性地选择在合适的时间和价格增购土地。今年上半年多次出现在土地拍卖会上的远洋地产，却收获不多。“我们也赞成适度土地储备，过高的土地储备不是一个正常的状况，远洋地产现有的土地储备已经可以满足未来3－5年快速发展的需要。”李明表示。至于远洋地产下半年究竟会以何种方式增加土储，李明不愿多说，仅向本报记者透露，对于横跨北京新老CBD的中服地块的竞争，远洋地产肯定会参与的。这一地块估计会在今年三季度上市，估计价值过百亿。发展商各打算盘实际上，远洋地产、碧桂园，以及此前选择配股的方兴地产等公司，按照公开的财务资料来看，都不缺钱。姚峣表示，远洋地产本身也不缺钱，此次获得银团三年定期贷款融资7亿美元，有几个方面的原因。“第一，这次银团贷款的利率比较低而时间比较长，年利率仅为伦敦银行同业拆息加2.1%，总成本也就5％左右。第二，贷的是美元，估计是地产商看好美元贬值的趋势，美元继续贬值的话，实际上就等于可以不付利息了。”碧桂园9月1日宣布发行的5年美元票据，市场估计金额约在3亿美元。集资用于偿还中信嘉华银行的3500 万美元贷款，发展现有及新物业项目，以及一般营运开支。姚峣表示，碧桂园发美元票据，主要看境外投资者的接受程度，估计碧桂园也看好美元长期贬值的趋势。“按照我对远洋地产的了解，它应该在行业进入调整的时候才大量买地。它不会追高，目前远洋地产的平均土地成本是每平米2000多元，并不算高。所以我觉得远洋地产只是在市场好的时候先融资，然后在市场低迷的时候买地。目前远洋地产要扩张的话，可能是购买现成的项目。”姚峣说。他认为，有些公司选择高价拿地，开发高端物业，然后以更高的价格出售。“像中海和远洋这样比较稳健的公司，更注重控制风险，保持资金，维持低成本，物业建成后不需要卖太高的价格也可以保持合理的利润。”
中海地产回应土储保守质疑
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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-2/HTML_H22D91LQCHBM.html
楼市似乎又进入了一个敏感期。从7月份以来，深圳的成交一直呈下降趋势。北京、上海等重镇也是类似表现。国家统计局的数据显示，1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。从二级市场看，内地地产龙头企业中海地产(00688.HK)从8月初的19.8港元一度下挫到15.6港元，9月1日收盘于16.2港元。中渝置地(01224.HK)从月初6.6港元的高点一度“速滑”到3.85港元，9月1日收盘于4.24港元。投 资者对地产企业的信心是否还能一如既往？8月26日，2009西部机会全球投资者大会在重庆举行，安保资本投资有限公司亚洲首席执行官威尔逊·卡玛、涌金 资产管理公司副总经理刘易军、SAC资本顾问公司威廉姆·梁等20余家投资机构的负责人出席。对于开发商而言，这更是一次难得的自我推介的机会。中海地产董事会主席孔庆平回应了投资者的质疑，同时也不忘为投资者打气。“我们今年上半年的销售额就已经和去年的大致相当。”中渝置地与中海地产相比没有规模上的优势，不过其董事总经理林孝文却将自己的成本优势完整地向机构投资者一一道来。恒隆地产(00101.HK)主席陈启宗则从全国布局的角度来阐述自己的战略。不一样的情况，只为同一个目的——在这个微妙的时刻“俘获”机构投资者的信心。中海回应土储质疑孔庆平一上来就给投资者提振信心：“房产与经济是正相关的，从长期看，经济是向上的。”根据中海地产的内部研究，房产周期的牛市是从2000年到2050年，而在2035年前会是一个高速发展的阶段。孔庆平认为，这主要基于两个原因，一是中国的城市化进程；其次是人口红利，中国的人口高峰是1962年到1978年，而这一代人现在恰好进入消费高峰。 “我们今年上半年的销售额就已经和去年的大致相当。”孔庆平说。这似乎也能从财务数据得到印证。中海地产财务报告显示，其半年度总利润为港币53.8亿元，折合人民币约47亿元，增加21%。每股收益为港币0.37元，折合人民币0.32元，同比升25.3%。不过，有投资者质疑，中海地产的毛利和土地储备情况并不能令人满意。孔庆平解释，2007年中海地产的毛利率为40%，2008年更是达到了45%，中海地产对投资者的承诺是毛利率不低于30%。此外，中海地产今年上半年结算的收入有很大一部分是2008年的销售结转，而众所周知，2008年是一个地产的冷淡期，因此对价格做了调整。“无论如何，我们的毛利率能保持30%的水平。”孔庆平对台下的投资者说。对于土地储备，孔庆平则认为，中海地产每年的土地储备计划一般是上一年开工面积的120%。2008年，中海地产的开工面积为400万平方米，也就是说2009年中海地产应该完成480万平方米的土地储备计划。此前有报道称，今年中海地产集团资本开支约326亿元，其中134亿元将用于土地收购，包括新增土储、已购入土地余款等。不过，今年以来中海地产一直在土地储备上小心翼翼，并没有出手。直到8月19日，中海地产才耗资38亿元，在山东拿下三幅土地。“土地储备没有变化，不代表不超过。现在还有很多不确定性。我们不会参与地王的拍卖，现在的土地市场比较热，政府可能会增加土地供应，明年3月再看我们的数据，可能不是增加了400万平方米，或许是双倍。”孔庆平说。中海地产目前在内地及香港、澳门共22个城市拥有土地储备约2480万平方米，实际拥有权益约为2180万平方米。“这可满足未来四年保持盈利每年20%以上增长幅度的开发需要。”孔庆平说，“2008年的痛苦很短暂，但是不要忘得太快。”中渝置地大秀土地成本优势与中海地产相比，中渝置地则是主场作战，这家发轫于重庆的开发商则希望通过成本优势的阐述“俘获”投资者。根据中渝置地的研究，重庆人的房贷只占收入的16.7%，成都则刚刚超过20%，“这与无法承受的价格还有很大一段距离。”中渝置地董事总经理林孝文说。此外，2008年很多开发商减少了开工量，导致供应减少。“我们做好了准备，迎接指数式的增长。”林孝文似乎更有信心。不过，中渝置地最为明显的优势是低廉的土地成本。中渝置地每平方米的土地成本平均仅为1100元平方米，“仅仅是土地价格优势就会使每股盈利有很大的空间。”林孝文说。中渝置地一人士举例说，拿地的时候就要求毛利率至少要是20%，拿地的成本一般为1100元/平方米，加上建安成本2200元/平方米，成本大概为3300元/平方米。而销售价格能达到5500元，毛利率至少在30%以上。此外，中渝置地也没有在最疯狂的时候争夺地王，这减轻了其在2008年地产清淡期的负担，得以轻装上阵。2009年，中渝置地拿下了3块土地。其中在都江堰的一幅土地面积为18.7万平方米，每平方米的价格仅为678元。林孝文介绍，两年之前在同一地段拿地的价格为7000元/平方米，中渝置地的价格只有两年前的10%。中渝置地还在成都以2159元/平方米的价格拿下一幅21.7万平方米的土地，在重庆大学城则以657元/平方米的价格拿下了35.6万平方米的土地。目前，中渝置地的土地储备有16块，主要分布在重庆和成都。对此，有投资机构质疑，如此低廉的价格取得土地是否有可持续性。林孝文表示，中渝置地在当地的人脉关系不错，有时不是以拍卖而是收购公司股权的形式获得土地。“我们在收购前会进行一些调查，不会存在法律上的风险。”他说。
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