世紀21的故事-資本策略(497)、冠中地產(193)、21控股(1003)
今日，21控股的控價暴跌，其後停牌，令我非常好奇。
21世紀地產，香港人應該非常熟悉，其業務主要是以多家地頭蟲組成聯盟，然後交換資訊的地產代理。據21控股(1003，前稱樂家集團、興旺行、當時稱為真樂發控股)收購世紀21的全部股權中稱:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080506/LTN20080506348_C.pdf
目標集團於一九九三年由賣方創辦。
根據分特許經營協議，世紀21香港獲授永久獨家權可轉授特許若干Century 21商標，並可授出Century 21特許經營權予持牌房地產經紀，及使用由Century 21 US開發之Century 21系統以在香港及澳門成立、發展及經營房地產代理公司。
Century 21 US為全球最大之住宅房地產銷售集團之原有特許經營權擁有人，於全球58個國家及地區擁有超過8,400個獨立擁有及特許經營代理公司。Century 21 US設計及開發出標準化之標誌、代表性佩章、名片、文具、業務表格、辦公程序手冊、中央推廣計劃、銷售培訓計劃及人事管理及監控系統。
世紀21香港根據分特許經營協議已獲授於香港及澳門使用上述系統之權利。
...
世 紀21香港主要從事提供特許經營、顧問及物業代理服務；世紀21物業代理主要從事提供物業代理服務；而世紀21測量行主要從事提供測量、物業項目顧問服 務、物業估值、物業代理服務、拍賣及招標服務。目標集團現時在香港及澳門經營超過120間（包括4間由目標集團擁有）持牌房地產代理公司。
但是世紀21的大股東是誰呢?其實來來去去只是一個人持有，就是吳啟民先生了。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090623/LTN20090623298_C.pdf
吳 先生，五十五歲，於二零零八年七月加入本公司，擔任執行董事，另獲委任為本公司若干附屬公司之董事。吳先生持有英國倫敦大學倫敦經濟及政治學院之碩士學 位。吳先生曾於文華行地產顧問有限公司、美國大通銀行、世貿中心集團及廣東銀行擔任高級職位。彼於房地產行業擁有豐富經驗，並為世紀21香港有限公司之創 辦人。吳先生為本公司一間非全資附屬公司(即欣明，稍後會詳說。)之董事兼股東之胞兄。
但世紀21卻用了不同的載體，但亦有淵源的公司來控股，讓我們來回顧一下，另由於關係太複雜，有部分細節將會被忽略。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20010711/LTN20010711028_C.doc2001年1月，資本策略(497，前稱海洋資訊、創見太平洋控股)購入吳啟民先生持有的Consective Profits Limited 80%股權，其持有世紀21 82.5%股權，即購入世紀21的66%股權。
Consective Profits Limited 80%股權作價1,905萬，以200萬現金，剩餘1,705萬，以每股55仙發行3,100萬股支付。
即當時世紀21的估價為:
1,905 / (82.5% x 80%)
= 2,886.36萬。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20030110/LTN20030110081_C.pdf
2003年1月，資本策略(497)購入慶屋國際(193，後稱冠中地產)的24.7%股權，即1.43億股，每股22仙，作價3,150萬。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20030325/LTN20030325001_C.pdf
2003年3月，資本策略(497)購入樂家集團(1003，後稱興旺行、真樂發控股、21控股)的即28.08%股權，即2億股股份，每股30仙，作價6,000萬。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20030909/LTN20030909035_C.pdf
2003年9月，資本策略(497)把Consective Profits Limited 80%股權售予冠中地產(193，前稱慶屋國際)，作價600萬，較前2年的1,905萬，下降68.05%。
至今世紀21的股權，由資本策略，轉移至冠中地產。
當時的估值為:
600 / (82.5% x 80%)
= 909萬。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20031112/LTN20031112028_C.pdf
2003年11月，資本策略(497)把興旺行(1003，後稱興旺行、真樂發控股、21控股)的2.01億股，以每股30.35仙轉讓予梁先生及黃先生，作價6,100萬，資本策略算是微賺。
據2005年10月，資本企業家雜誌對梁黃二人的專訪，兩人稱「2000年至2004年是公司的高速發展階段，經過數年之後，我們遇到一位朋友，他對我們說:「香港做生意的人很多，但有多少人有條件當上市公司主席?」透過上市公司，我們可以加快實現理想。」
那位朋友是誰?應該是吳先生了。
http://202.66.146.82/listco/hk/21holdings/annual/2005/ar2005.pdf
2004年1月，因並沒有出公告收購，並在年報中發現，並從據21控股(1003，前稱興旺行、當時稱為真樂發控股)收購世紀21的全部股權反證，相信是向吳啟民先生弟弟購入欣科60%股權，作價600萬元。
據年報稱，欣科是買賣及製造玩具、禮品及贈品。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20040204/LTN20040204064_C.pdf
2004年2月，資本策略(497)的29.37%股權，即450,364,000股，轉移至鍾楚義先生，作價7,300萬，當時其履歷如下:
鍾楚義先生，43歲，英國倫敦大學畢業，一九八三年獲法律學位。鍾先生於一九八六年取得香港執業律師資格。
鍾先生於一九八八年任職渣打（亞洲）有限公司，一九九零年成為奔達國際有限公司(268，前稱國泰京華集團，即後來的世貿集團，鵬利集團，已在2003年私有化)之董事兼總經理，其後於一九九二年加入中策集團有限公司(235)。一九九九年三月，鍾先生加入電訊盈科集團，現為電訊盈科有限公司(8，前稱德信佳)執行董事。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20050518/LTN20050518022_C.pdf
2005年5月，資本策略(497)出售859,864,000股冠中地產(193)予朱年耀先生，作價4,041萬元，每股均價約4.7仙。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070801/LTN20070801316_C.pdf
2007年7月，冠中地產(193)出售Consective Profits Limited 80%股權售予久違了的吳啟民先生，作價400萬，較前4年的600萬，下降33.33%。
當時世紀21的估值為:
400 / (82.5% x 80%)
= 606萬。奇妙之旅至此開始。
真樂發(1003，後稱21控股)經過一輪清洗及出售業務予舊股東後，在2008年5月有一項宣佈。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080506/LTN20080506348_C.pdf
公司宣佈5合1。
另外，其宣佈收購除之前的世紀21香港外，亦收購世紀21物業代理及世紀21測量行，作價4.3億元，其中2億以現金支付，1億以年息3厘承兌票據支付，剩下1.3億以年息2厘的可換股債支付，換股價是合股後13.75仙(即20合1後的2.75元)。
其擔保盈利為2,300萬，如低於此數，其代價需作一定扣減。
同時，公司配售4億股，每股12.5仙，及1億元年息2厘可換股票據，換股價13.75仙。
若全部行使，吳先生將持有28.48%股權，成為大股東。
但從其公告上，前兩年並無1年的合併盈利多於這個數字的20%。
但是其後通函稱:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080627/LTN20080627502_C.pdf
根據分別載於本通函附錄五、六及七之世紀21香港、世紀21物業代理及世紀21測量行會計師報告，於世紀21香港、世紀21物業代理及世紀21測量行截至二零零八年三月三十一日止年度經審核財務報表反映之目標集團除稅前總溢利約為24,980,000港元。
因此，該金額已達至保證溢利金額，賣方無須與Kingbox作出任何補償。
為何盈利會突然暴增，連報告內也看不出太多，相信大家非常清楚。
另外，估值更達4.65億元，較之前的一部分值606萬(其餘兩項的合共帳面值為負)，不知這位估值師是否沒飯吃，需要做出誇張的估值。
在這項交易中，吳先生當然是最大受益者，把一件值數百萬的東西賣到4.3億元，其中2億更是現金，雖之前批股失敗，但暫時亦取得1,000萬現金，足夠補回購入Consective Profits Limited 的代價之餘，還賺600萬，所以他真的賺翻了。
所以他的股票可稱無本。
但最後市況好轉，公司推出更兇狠的批股計劃:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20081222/LTN20081222545_C.pdf
公司宣佈20合1，然後由恆利批新股2.2億，股價為合併後15仙(即合併前0.75仙)，結好批可換股債1.2億，年息2.25%，換股價18仙(即合併前0.9仙)，集資淨額1.51億，目的在償付吳先生的代價。
其後股價暴升至2元以上，這批新股及可換股債接貨者獲利豐厚，就算今日暴跌，也賺約3倍。現時，該批作收購吳先生資產之用的可換股債行使價已下降至1.006元，但是換不換已沒所謂了。http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090730/LTN20090730866_C.pdf
其後，公司放出的消息都是散貨手段。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090907/LTN20090907255_C.PDF
今日停牌，都是因為這件事可能告吹吧。
不過任務完成，已沒所謂呢。
P.S.還有一件事提醒大家，老x集團的412、913及273已進駐，真要小心。
| Heritage International Holdings Limited | 102(L)
| | | 13,888,888(L)
| 4.37(L)
| 31/07/2009 |
| Unity Investments Holdings Limited | 102(L)
| | | 13,888,888(L)
| 4.37(L)
| 31/07/2009 |
| Willie International Holdings Limited | 102(L)
| 14,444,444(L)
| | 14,444,444(L)
| 4.54(L)
| 31/07/2009 |
“地产龙头”SOHO中国中报不佳后劲足
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090909/20090909024835426.html
每经记者 李凌霞
中国商业地产龙头——SOHO中国（00410，HK）昨日公布了上半年业绩。因为今年上半年公司并 无任何新项目完成或入账，所以集团的营业额仅为7190万元（人民币，下同），毛利为1650万元，股东应占净利润仅为1292万元。每股盈利仅为 0.002元，公司表示不派发中期股息。
据了解，今年上半年SOHO中国的营业额较上年同期的1.05亿元减少了 3270万元，降幅为31%，SOHO中国表示，这主要是由于结算的建筑面积减少造成的。今年上半年集团结算的建筑面积为1645平米，而SOHO中国在 上年同期的建筑面积为3173平方米。不过，今年上半年结算的建筑面积平均价基本与去年持平，为35868元，去年为35437元。
尽管SOHO中国上半年账面业绩表现平平，但实际上该公司的业务表现并不逊色。业绩显示，公司今年前八个月已经签订了价值约为74亿元的销售合约，预计今年全年的商用房地产产品销售额将创新高。
对于在今年频频出手拿下大项目，SOHO中国主席潘石屹表示，通过私人磋商和公开拍卖可取得更多的烂尾项目及收购更多的土地，总的来说，公司目前可销售的物业达500亿元，并且拥有280亿元的可用资金，“我们已经做好充分准备，争取强劲的利润增长。”
黄秀虹掌舵鹏润地产低调转型？
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090917/20090917025928277.html
每经记者 杨羚强 发自上海
有 “国内最大地主”之称的鹏润地产，近日在上海以4.0688亿元竞得浦东新区惠南镇（原属南汇区）东城区一幅占地面积55103平方米的纯住宅地块。这是鹏润地产今年第一次公开拿地，也是鹏润地产首次在上海通过土地拍卖市场成功购买土地。
在业界人士眼里，惠南地块地理位置偏远，且面积不大，是幅不值得关注的“小地”。分析师认为，鹏润地产此次拿下该住宅地块，或许是出于资金周转考虑。
今年以来首次公开拿地
自今年2月黄光裕胞妹黄秀虹执掌鹏润投资以来，曾在土地市场呼风唤雨的鹏润就鲜有拿地动作，反倒是卖项目套现的传闻不断。今年4月份，业内传出“鹏润计划将国美广场、昌平一地块出售套现”的消息。今年8月份又有报道称其以60亿元转让国美商都。
此次在上海拍地，是鹏润地产今年在土地市场上的首次公开秀。虽然地块面积不大，但超出底价124%的拿地价和4102元/平方米楼面地价依然出人意料，因为上述地块曾在去年因无人竞标而流标。
事实上，早在2007年，当时涉足地产领域不久的鹏润地产，就在上海成立了分公司，并在普陀区参加拍卖长风4号东南地块，但未能成功。
两年后，鹏润地产最终获得了上海的一幅土地，多少算是一种安慰。不过，鹏润投资董事长黄秀虹明确向《每日经济新闻》表示，惠南镇地块并非鹏润地产在上海的第一个项目。
这让业内人士大吃一惊。据了解，易居中国的在建项目查询系统中没有鹏润地产在上海地块的登记；上海市住房保障和管理局的网站也显示，2007年8月在上海市工商局注册的鹏润地产上海公司并无任何开发信息。
低调全国扩张
业内评论，鹏润地产在上海的“暗渡陈仓”，与其一直以来的低调形象十分吻合。事实上，直到去年中关村发布增发公告，鹏润地产的惊人土地储备才为人所知。
根据公告，鹏润控股旗下拥有众多土地一级开发和土地整理项目，主要位于北京，总占地面积超过1亿平方米，可建设用地面积超过4943万平方米。上述土地储备规模，已经足够令鹏润地产成为开发商中的“中国最大地主”。
黄秀虹透露，上海并非是鹏润地产今年唯一发展的重点，在全国其他的主要城市，鹏润地产也有项目将开发。
上海鹏润房地产开发有限公司发布的网络招聘广告显示，鹏润地产集团下辖的天津、上海、深圳、重庆等八个项目公司，完工和在建项目总建筑面积已达500万平方米，储备项目预计建筑面积达800万平方米，土地储备项目共计约20000余亩土地。
不过，尚处低潮期的鹏润地产显然不愿意过度张扬。国美电器的有关人士暗示，高层依然希望鹏润地产的对外形象能够继续保持“低调”。
拿地意在转型？
黄秀虹的低调拿地或许与鹏润地产的转型有关。
鹏润地产总裁王军曾向媒体透露，鹏润地产的业务重心，可能会由占用资金较多的一级开发土地和商业地产，转向资金回流更快的住宅项目。
按照2008年5月份鹏润地产的发展规划，要降低持有类资产比例，增加销售类资产比例，目标是把销售类资产比重从20%提高到80%。
“惠南镇地块的最大优点是面积小，开发周期短，资金回笼速度快。”易居中国分析师薛建雄说，相比鹏润地产此前倾向开发的商业项目，住宅产品的开发周期要短得多，资金周转的速度也会更快一些。
根据上海市规划和土地管理局今年8月公布的第57号土地公告，惠南镇东城区C6－1储备地块出让面积5.51万平方米，容积率不大于1.8，总建筑面积近10万平方米。
不过，薛建雄计算，上述地块要建成住宅，至少需要1万元/平方米才能盈利。而目前当地住宅的售价大约在8000元/平方米左右，因此可能会延长开发商的开发周期，否则利润将会受到影响。
吞蚬壳电器三成股权 中海地产谋曲线拿地？
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090917/20090917025928306.html
每经记者 朱蔚淇 发自香港
除了上海“长风”这样的地王之外，中海地产对小型地产项目的兴趣也日益浓厚。据悉，中国海外发展
（以 下简称中国海外发展，00688，HK）在本月悄悄收购了名不见经传的香港蚬壳工业 （集团）有限公司（以下简称蚬壳电器，00081，HK）近30% 股权。分析人士认为，此次收购实际上是为了间接入股蚬壳电器控股70%的光大地产，从而让中海地产得以分享其丰富的土地储备。但是中海的这笔如意算盘，可 能遭遇光大集团阻拦。
电器公司坐拥大量土储
蚬壳电器以生产风扇起家，近年来其主营业务变为房地产，旗下 光大地产本为光大集团全资子公司，后为蚬壳控股。光大地产在北京、上海、珠海、桂林等地拥有众多商业及住宅项目，记者根据蚬壳电器今年4月发布的年报初步 统计，光大地产旗下土储在238万平方米以上，按蚬壳持股70%计，相当于蚬壳电器的土储在167万平方米以上。
蚬壳电器在光大之外的地产业务还包括广州中信广场、深圳高科技工业厂房以及位于美国加州Livermore办公楼。上个月，该公司还和惠州众望合作以9292.74万元代价拿下惠州市惠阳区19.688万平方米土地。
坐拥大量土储的蚬壳电器却在8月11日宣布出卖控股权，称正与独立认购人磋商可能进行集团重组及可能发行新股份，并可能完成全面收购。
或遇光大集团阻拦
当时没有人知道这个 “独立认购人”是何方神圣，直到8月21日有媒体报道，中国海外发展收购蚬壳电器本已渐入尾声，却半路杀出光大集团这个“程咬金”。
报道称，持有光大地产剩余30%股份的AssureWin公司不满蚬壳电器擅自出售光大地产，欲提起诉讼，并认为AssureWin享有优先购买权。但蚬壳电器当日表示，对方的申诉没有根据。据记者了解，这家AssureWin正是光大集团附属公司。
尽 管遇到拦路虎，中国海外发展铁了心要收购蚬壳电器，并与母公司中国建筑一起向港交所申报，已于本月9日收购蚬壳电器29.99%股份，每股作价2.9港 元，总涉资约4.553亿港元。而被收购方蚬壳电器从7月29日停牌至今，7月28日收盘价报3.75港元，中国海外发展的收购价较此有23%的折让。
收购落实尚存变数
记者昨日致电蚬壳电器，一位自称秘书的女士称，中国海外发展确实正与公司洽谈收购事宜，但仅签署了初步文件，交易还没落实，对于会否全面收购以及收购股权来源等细节还不便透露。
昨日下午，中国海外发展与蚬壳联合发布公告称：可能在蚬壳电器完成重组后提出收购。
记者致电中海地产以及光大集团在香港的公关部门，截至发稿，对方均没有回应。
京 华山一国际（香港）房产业分析师梁锦华对 《每日经济新闻》表示，这种通过合并的方式增加土储的行为会变得越来越普遍，因为地价在不断上涨；中海以这种 方式可以低价获取大量土地，是一笔划算的交易；但全面收购能否成功，还要看光大集团方面是否愿意和解，交易可能会延期，但中海如能给予高价相信最终能化 解。
雨润地产拟上市祝义才或控三家上市公司
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090924/20090924073847415.html
每经记者 刘春香 发自上海
出手南京中商后，雨润集团董事长祝义才又有新的计划。
雨 润集团旗下涉足的六大行业中，雨润地产或将成为雨润集团继食品之后的又一个上市公司。而此前，雨润集团的部分食品业务已经在香港联交所成功上市。目前祝义 才旗下已经有雨润食品（01068，HK）和南京中商（600280，SH）两家上市公司，如果地产分拆上市，祝义才将手握三家上市公司。
昨日，可靠消息人士对《每日经济新闻》记者透露，雨润集团正在积极筹划雨润地产项目上市。雨润地产已经开始独立的运作，从地华实业中脱离出来，目标是为了上市。此外，雨润物流将会成为下一个上市目标。
记者在向雨润集团核实这一消息时，该公司有关人员并未否认，称“雨润涉及的这些产业和子公司最终走向上市，是我们集团的目标。而雨润地产有可能成为除食品之外，集团第二个上市子公司。”
据一位接近祝义才的消息人士称，祝义才本人对地产项目相当热衷，并且对地产抱有很高的期望，“他对地产项目的期望值很高。”
公开资料显示，目前雨润集团涉及地产项目的企业为雨润地华，系江苏地华实业集团有限公司旗下子公司。而江苏地华实业集团是江苏雨润食品产业集团有限公司的姊妹企业。成立于2002年5月。
目前，该公司旗下拥有40余家分子公司，业务涉及房地产开发、销售、装饰、绿化等众多领域，开发项目遍布南京、安庆、黄山和吉林等地。
据雨润集团相关人士透露，目前，正在建设和计划建设中的地产项目还有位于南京河西新城区的雨润国际广场、安徽安庆的“中央新城”和吉林长白山的“黄金海岸”等项目。
“正准备把雨润地华从江苏地华实业集团中拆分出来，这样才能包装上市。”上述知情人士称。
已经披露的信息显示，雨润地华已经建成的项目有南京 “星雨华府”，南京“月安花园”，安庆“秀水华庭”、“香水百合”，黄山“御墅天筑别墅”等。
刘益谦详解50亿投资金融地产
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http://www.21cbh.com/HTML/2009-10-13/149313.html
“每天都有人给我算浮盈还是浮亏，我也很烦。”10月9日，在刘益谦隔江遥望陆家嘴的办公室里，如今转战金融地产的昔日“法人股大王”向记者表示。刘 益谦的烦恼源于其进入2009年以来的数次豪掷。在年初以16.8亿元参与京东方A（000725.SZ）增发之后，刘益谦又接连斥资4.76亿元、 4.886亿元和10.854亿元，参与金地集团（600383.SH）、首开股份（600376.SH）、保利地产（600048.SH）增发。而刘益谦最近的一个“猎物”则是浦发银行（600000.SH）。2009年9月30日，浦发银行公告其150亿定向增发融资的获配结果。自然人刘益谦以15.2亿元，将9172万股浦发银行收归帐下。就此，刘益谦在2009年已经调动了52.5亿元资金，参与上市公司增发。昔日法人股大王俨然已成“增发股大王”。如此密集的资金调动，何以保证“新理益系”资金链不陷危局。“我是把股票买完之后，全部押给信托。像保利地产，10.8亿押给信托公司，拿回来6个多亿。金地集团4个多亿，押回来2.5个亿。”刘益谦告诉记者，其正是利用将股权质押给信托公司获取后续资金。粗略算下来，这是一个3倍的资金杠杆。而刘益谦所斥52.5亿参与增发，自有资金不过15亿元左右。“原来我做法人股，是流通股与限制流通的法人股之间的的差价套利；现在参与增发，是在一年期限里，流通与不流通的差价。”刘益谦毫不讳言自己的投资策略。再战浦发行根据浦发银行公告，该公司以16.59元/股的价格，向9个对象总计发行了9.0416亿股，刘益谦则是其中唯一一个自然人投资者。16.59元的增发价，较2009年9月29日收盘价折价15.7%，较之前增发的底价13.19元上升了25.8%。以浦发银行10月9日的收盘价20.99元计算，刘益谦此间浮盈已达4.04亿元。但由于有12个月的锁定期，刘益谦的获利仅是纸上财富。“我是在2700点左右时，参与浦发银行增发的。而增发价格是打下来86折，相当于上证综指2300点。”刘益谦向记者表示。“我对浦发银行比较认同。而利差这块，二季度以后见底了。我认为今年下半年各家银行的盈利都是一样的，比较稳定。在这个点位买银行股本身也比较保险。”刘益谦向记者表示。海 通证券（600837.SH）和雅戈尔（600177.SH）亦在浦发银行的获配名单之列，分别获配1.2亿股和1.06亿股。而在2009年的数次上市 公司增发中，两家公司与刘益谦多有携手进退。海通证券曾经斥资9.6亿元参与京东方增发，而雅戈尔则以6亿元认购首开股份。“浦发银行是最稳健的银行，从价值来说，是被严重低估的，前一段时间银行股跌幅很大，但不改变其基本价值。”上海凯石投资管理有限公司（以下简称“凯石投资”）总经理陈继武向记者表示。凯石投资系雅戈尔的资产投资咨询顾问机构。在陈继武看来，浦发银行今年EPS可以达到1.4～1.5元，明年则有望1.8元，对应10倍左右的市盈率，估值价值尽显。刘益谦则用一个简单的逻辑来解释其看好银行股的原因——“现在是A、H股倒挂。香港是离岸市场，本身应该比较便宜才对。国际投行天天算，他们的评估系统严格得多，他们会算不过我们？”50亿资金进场路径截至2008年12月31日，新理益集团的总资产约为24.94亿元，所有者权益合计约为17.25亿元，而刘益谦又何以撬动50亿资金频频攻城略地？“我们今年参与增发的50亿投资，自有资金也就是10几亿元。”刘益谦告诉记者。记者了解到，刘益谦大多采取将参与增发的股票质押给信托公司的办法，为其后续的资本运作提供资金。记者得到的某信托公司为刘所做的一个产品说明显示，“刘益谦将其持有的3500万股限售股首开股份质押于受托人，为受托人购买的标的股票收益权项下收益的取得提供质押担保。”而3500万股是其在首开股份的全部投资，刘益谦借此成为上市公司第五大股东。根据信托计划，标的股票的质押价格不超过7.14元/股，若信托计划财产净值低于预设的补仓线，则刘益谦负有向信托计划追加资金使信托财产净值恢复至补仓线之上的责任。以首开股份10月9日的收盘价20.50元计算，质押价格仅为其市价的34.8%，仍有较高的安全边际。“保利地产押给信托，10.8亿参与增发，从信托拿回了6个多亿。”刘益谦告诉记者。而这6亿元现金，又成为其参与金地集团增发的现金来源。此后，刘益谦又将所持金地集团3400万股质押给另外一家信托，又到手2.5亿元左右的现金。“浦发银行的股权质押，我们正在谈，应该可以做到押回10个亿。”刘益谦表示。利用增发股进行资本运作并非只有刘益谦一人。今年8月，京东方另一自然人股东柯希平，就讲其所持2亿股京东方质押给民生银行用于借款。“现在银行利率只有5点多，我们做信托，也只有8个点左右。将来的通胀肯定是超过8的，现在的点位不高，我认为这样赢面会大过输面。”刘益谦向记者表示。以时间套利“刘益谦是法人股大王，他赚的钱是套利的钱。常规消费品行业有15%的毛利率就不错了，建筑等也就是20%，而他的原始积累比较顺风顺水。他是赚也赚在上面，亏也亏在上面。”上述私募人士向记者表示。而考量一下刘益谦2009年的投资，也是输赢互现。以10月9日收盘价计算，刘益谦在浦发银行中浮盈4.04亿元，其10.854亿元入股保利地产，则仅有4635万元的浮盈，金地集团更是跌破增发价，浮亏1292万元。相比之下，刘益谦4.886亿元参股首开股份，浮盈已达2.3亿元。而其在市场底部，以16.8亿元参与的京东方增发，则市值几近翻番，浮盈15.75亿元。“我们参与首开股份之后一个月，地产股拼命地涨。因此后来参与保利地产和金地集团的价格会高起来。”刘益谦向记者表示。但他依然认为这是一笔划算的交易。“参与保利、金地的时候，市场是3000多点，打折打下来，差不多2300多点。反过来说，我如果3000多点买流通股的话，我买的保利、金地怎么也持平不了。”刘益谦对地产的乐观，在其参与保利地产增发的时候可见一斑。“保利地产增发报价，我们报的是20元，而刘益谦报到了28块钱，我们觉得这个价格已经远远超过了安全边际。”一位最终放弃了保利地产增发的私募界人士告诉记者。最终保利地产的增发价确定为每股24.12元。“我看好地产，不是认为房价有多少上升空间，而是基于金融危机以后，通胀肯定是趋势。和2007年相比，现在炒房的人少了，刚性需求和资产增值的人多了。”他表示。“是否参与增发，主要看公司质量和现在对应的估值，一般来说，地产和金融会成为大方向，市场的点位也是一个重要的参考，3500点以上可能风险就很大了。”刘益谦对增发也有自己独到的价值判断。
霍英东集团建游艇会带动10亿地产物业
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20091014/20091014031417902.html
每经记者 卢肖红 发自广州
霍英东集团2.5亿元广州投建南沙游艇会，计划2010年广州亚运会期间投入使用。据了 解，霍英东集团依托游艇会，铸造高端滨海休闲度假房地产复合项目，该游艇会涉及的地产等物业预计投资约10亿元。同时，霍英东集团参与投资的大型低密度休 闲滨海社区——南沙湾·东苑也开始动工，总投资近18亿元。
南沙游艇会位于南沙东部的虎门水道旁，与东莞遥遥相对，距南 沙客运港约800米。该游艇会占地面积500亩，是一个将游艇会和大型商业与高端地产物业相融合的大型组合性项目。其中，游艇会计划总投资2.5亿元，首 期开发建设约80个水上泊位，计划在2010年广州举办第16届亚运会期间建成使用。此外，地产等物业预计投资约10亿元。
正在动工的南沙湾·东苑项目由霍英东集团和当地政府组建的合资公司负责开发建设，总投资近18亿元，其中一期投资约3.7亿元。项目首期开发约120亩，计划于2010年配合广州市第16届亚运会同步建成销售。
今 年初，《游艇安全管理规定》正式生效，该规定简化了游艇检验与登记的程序，拓宽了游艇航行水域及游艇驾照适用范围。随后，我国沿海城市兴起对游艇基地或码 头的建设。深圳、青岛都计划发展游艇产业，厦门也正在建设国内最大的海上游艇基地和在亚洲排名前列的游艇俱乐部。
除游艇 码头的建设外，游艇在国内的销售也走俏。据了解，主要做国内市场的千岛湖阳光游艇制造有限公司今年的销量不减反增。同时，9月下旬在千岛湖举行的第五届千 岛湖国际游艇展，现场成交25艘，成交额5106万元；接待客商近6000人，意向购买游艇100余艘，协议资金1.6亿元。
買方看賣方，賣方看買方-會德豐地產(49)、英皇國際(163)(補充)
(註: 因不慎刪除掉，故此需要在中國的股吧拿回紀錄，並補上新東西，真謝謝reciva的幫忙及am730的提醒。)
今日我寫一下看公告的技巧。
如果隨便看其中一張公告，你會看到一頭霧水，以下是一個例子。
第一張公告:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091014/LTN20091014011_C.pdf
第二張公告:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091014/LTN20091014527_C.pdf
如果看第一張公告，是會德豐地產(49)出售物業賣方是Pizzicato Limited，買方是Point Ocean Investment Limited，如果不看注釋，你根本不知道賣給誰。
但賣的標的和價錢都十分清楚，就是北角健威花園的商場，價錢是9.35億。
該物業資料如下:
該物業於一九七九年落成，目前由本集團持有作投資用途。該物業於二○○八年十二月三十一日的帳面淨值為港幣八億七千萬元。
截至二○○七年十二月三十一日止九個月期間，該物業的應占除稅前及除稅後淨盈利分別為港幣二千零四十萬元及港幣一千六百八十萬元，而截至二○○八年十二月三十一日止財政年度則分別為港幣二千八百一十萬元及港幣二千二百九十萬元。
到最後一句，你突然看到一句:
英皇國際及其附屬公司的主要業務為地產發展及投資和酒店營運。
再看附註:
「買方」 指 Point Ocean Investment Limited，一間於香港註冊成立的公司，為英皇國際的全資附屬公司
在第二張公告，買方的公司變了瀜海投資有限公司，賣方一樣是Pizzicato Limited，標的和價錢是北角健威花園的商場，價錢是9.35億。
然後你還不知道是誰賣的，然後在字句間稱:
按會德豐地產有限公司就該協議而於二零零九年十月十三日刊載之公告，該物業之帳面淨值為
870,000,000港元。根據該物業租約之現行安排，該物業于完成時之總年度租金將約為44,000,000港元。
找找附註:
「賣方」 指 Pizzicato Limited，于香港註冊成立之公司，及為會德豐地產有限公司（股份代號：49，其股份於聯交所上市）之全資附屬公司
真相已經大白。
其實是英皇國際附屬Point Ocean Investment (瀜海投資有限公司)，購入會德豐地產附屬Pizzicato Limited的健威花園商場物業，作價9.35億元，就是這樣簡單。
如果不細心看其中一張公告，你只是得知買方或賣方是誰，而不知對手方是誰呢。根據上市規則的第14章須予披露交易公告規定:
14.60 除《上市規則》第14.58條訂明的資料外，須予披露的交易、主要交易、非常重大的出售事
項、非常重大的收購事項或反收購行動的公告，至少須載有下列的簡要資料：
(1) 交易的一般性質，如交易涉及證券，則包括日後出售該等證券的任何限制之詳情；
(2) 將予收購或出售的資產的簡要資料，包括任何有關公司、業務、實際資產或物業的名稱；如資產包括證券，也包括該等證券所屬公司的名稱及業務概況；
(3) 如屬出售事項：
(a) 上市發行人就有關交易預期錄得的盈虧詳情，以及計算此盈虧的基準。如上市發行人預期其收益表所載列的盈虧，與所披露的盈虧不同，則須對有關差異作出解釋。在計算盈虧時，將參照帳目內資產的帳面價值；及
(b) 出售所得款項擬作的用途；
當中是並無披露對手方的最終公司的義務，如果只披露對手方的名稱，其實是已經足夠。且對對手方的中英文名稱並無一致的標準。
如果不是它是上市公司，根本就不知道對手方是誰，這就造成一些不公平資訊的機會，況且報紙其實對出售健威花園的新聞早已披露，且聲稱作價更高達11億，以現時角度來看，這誠屬一些耳聞，並不屬實，這對公司的股價變動是有影響的。
2009-10-07 經濟日報:
健威坊明截標 意向價11億
市區供發售的整個商場物業不多，據悉，會德豐地產（00049）暗標放售的北角健威坊（fitfort）商場，將於明日截標，業主意向價約11億元。
負責獨家標售的第一太平大衛斯，其香港及澳門行政總裁李偉文稱，北角健威坊即將截標，現時反應尚算不俗。他指，物業現每月租金近400萬元，以業主意向價約11億元計，新買家租金回報可達4厘以上，物業呎價亦僅8,000餘元。
重組租戶 回報料可達6厘
另外，新買家購入後，可重組租戶，拉高租金，料可達6厘以上回報。他分析，現時市區可供發售的整個商場物業少，加上呎價合理，相信物業可獲多個投資者競投。
商場位於北角英皇道560號，地庫至3樓商場，總面積約12.5萬平方呎，以及353個車位，物業上蓋為健威花園住宅。會德豐地產於06年，斥資約4,000萬，為健威坊商場翻新增值。
所以，我建議以下兩點:
(1)如果報紙披露上市公司出售物業的新聞，而公司仍未停牌的話，聯交所需要該上市公司發一張公告披露該物業的情況，以供市民知悉。
(2)需要統一公告本方和對手方的離岸公司中英文名稱，並列對手方的最終持有人，就是人頭也好，也優於不披露，為小股東提供一個平等的環境去買賣呢。
P.S 後來德興在13日出公告，披露該可換股債的認股者身份:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091013/LTN20091013317_C.pdf
鑑於近期對認購人之最終實益擁有人身份之關注，董事會及認購人謹此知會股東及公眾投資者，認購人Giant Project Investments Limited乃李如樑先生全資實益擁有。
此外，董事會謹此重申，認購人及李如樑先生均為獨立且與本公司、本公司及其附屬公司之董事、行政總裁及主要股東或彼等任何各自之聯繫人士概無關連，且並非與任何股東一致行動（定義見收購守則）之人士。
延伸閱讀:
BVI 公司 隱藏老細身份:
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/11748
David Webb 原文:Tack Shin Secret Subscriber
http://webb-site.com/articles/tackhsin.asp
豪宅瘋 地產經紀股能買嗎？ 王雅媛
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香港的豪宅近期是漲得不得了，簡直到了瘋狂狀態。港島西半山新盤天匯複式戶，以驚人天價港幣4.39億元售出，每平方呎逾港幣7萬元（折合約每坪新台幣1,057萬元），打破英國倫敦紀錄，成為全球最貴分層住宅。
豪宅價格創新高，什麼股票是最受惠的？看近日的股價表現，似乎不是早前以每平方公尺超過港幣30萬元、售出一個一房單位的新世界發展（17），也不是被李嘉誠不停回購的長實（1），而是地產經紀公司美聯集團（1200）。
美聯集團2009年上半年盈利為港幣2.7億元，每股賺港幣0.37元。雖然我沒有經歷過1997年時香港樓市瘋狂炒買的情況，但是單以現在仍有很多房價還沒有重上1997年高位，便可以想像當時的瘋狂。
大家可能不知道，據金融管理局資料顯示，今年7月，香港的新取用住宅按揭貸款已經打破1997年的紀錄，達到港幣260億元，為暫時的單月新高。
其 實金融管理局每月都會公布新取用住宅按揭貸款，雖然此數據不是直接跟地產經紀公司的盈利表現掛鉤，但基本上投資者可以根據這個數據，來推敲地產經紀公司的 盈利表現。根據今年7月及8月的數字，美聯下半年每股要賺得多過上半年是一點都不困難的，此刻它的2009年市盈率只是單位數而已。不過，先不要那麼開 心，以為又找到了一檔值得投資的股票。
地產經紀公司跟一間證券經紀公司在經營上是一樣，相對固定成本，變動成本很小。公司的租金、後防人員和負責人員的工資等，這些開銷都是放在那裡不變的。當市道好，多一個銷售人員為公司多帶來一筆生意，基本上是實實在在的收入。
銷售人員靠佣金收入，他們所消耗的成本，可以想像成一張桌子一部電腦。所以這兩個行業也都是非常周期性的。
這 類股票市場根本不會給予太高的市盈率，我認為，美聯現價已經基本反映2009年樓市好的事實。如果要股價再漲，一定要有原因令投資者相信2010年的樓市 會更好。現在某豪宅已經到達每坪新台幣1,057萬元的水準，你認為香港樓市上升空間還有多少呢？（作者任職申銀萬國證券，負責港股經紀業務，在2007 年2月中港模擬投資比賽拿下冠軍）
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