凱滙下周二次輪賣383伙 不足一周推售871伙 料涉逾百億
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GS(14)@2018-12-16 16:49:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9262&issue=20181215
【明報專訊】市場焦點新盤觀塘凱滙，一期首輪推售488伙清袋，牽頭發展商信置（0083）「打鐵趁熱」，過去兩日連環加推兩張新價單共涉383伙，並安排下周二（18日）進行次輪銷售，昨天單日已收逾1000票，超額近兩倍。若凱滙次輪銷售清袋，意味項目短短6日累售871伙，佔1期單位總數1025伙的85%，吸金總額有機會突破100億元。
明報記者 林可為、張允亭
凱滙日前首輪推出488伙清袋，成為繼3月將軍澳日出康城MALIBU首輪賣出500伙、過去9個月首日銷情最佳新盤後，發展商過去兩日連發兩張新價單、共涉383伙，並安排下周二作次輪銷售。
至於昨晚最新加推的第5號價單涉103伙，維持提供最高20.5%直減折扣，折實入場費最低為2座38、39樓，實用面積同為452方呎的C室一房戶，折實價909.87萬元（折實實呎2.01萬元）、折實最貴為1座38樓實用面積1092方呎A室四房戶，折實價2193.56萬元（折實實呎2萬元）。另價單顯示，第5號價單有個別單位售價較首輪開售單位加價約3.5%（見表）。
昨晚再加推103伙
可留意的是，如凱滙次輪推出383伙亦清袋，除了令樓盤累售增至871伙外，亦將成為今年另一個「百億樓王」。資料顯示，今年主要新盤吸金王，包括會德豐（0020）累售約1560伙、套現約145億元的MALIBU；新世界（0017）累售約481伙、套現114億元的北角柏蔚山；南豐累售約1545伙、套現約110億元的將軍澳日出康城LP6。
第5號價單個別單位加價3.5%
信置營業部聯席董事田兆源昨日較早時稱，凱滙周四晚加推的第4號價單涉280伙，折實平均實呎18,488元，提價幅度2%，主要是反映樓層和景觀的分別，整批市值43.7億元、折實價計則約35億元。
泓碧昨沽11伙 特色戶高見1624萬
另九建（0034）旗下油塘海傲灣，昨日新推131伙招標發售，樓盤成交紀錄冊顯示售出1伙，為2座11樓G室，屬實用面積208方呎開放式戶，成交價395.3萬元、實呎1.9萬元，令項目累售增加至約104伙、套現5.3億元。
碧桂園（2007）牽頭的馬鞍山泓碧，最新以招標形式沽出11伙，其中第2座地下D室特色戶，實用面積833方呎連828方呎花園，成交價1623.9萬元，創項目新高，實呎19,495元，另有2伙標準單位成交呎價逾2萬元；項目開售至今累售約30伙。
囍逸迷你戶390萬 不足3年賺兩成
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GS(14)@2018-12-21 08:01:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3276&issue=20181221
【明報專訊】新入伙盤連環錄額印貨成交。市場消息稱，近月入伙的粉嶺囍逸首錄二手成交，單位為1座高層G室，實用238方呎，開放式間隔，最新以390萬元售出，實呎16,387元。據悉，原業主於2016年7月以303萬元買入，因購入未滿3年轉手，須支付樓價10%額外印花稅（即39萬元），買賣雙方各支付一半稅款，原業主扣除稅款後仍獲利約67.5萬元，物業2年多升值22%。
海翩匯2房不足3年賺兩成半
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另近月入伙的將軍澳海翩匯亦錄額印貨易手獲利止賺個案，中原地產副分區營業經理柯勇表示，該單位為5座低層E室，實用505方呎，2房望園景，議價後以770萬元成交，實呎15,248元。原業主2016年9月以556萬元買入，持貨不足3年，需另付10% SSD稅款，涉及77萬元，扣除稅款後仍獲利137萬元，單位期內升值25%。
雖然「白居二」客刺激未補價居屋交投，但居屋價暫未有大幅回升，部分成交價更續試今年低位。市場消息指，大圍居屋美城苑首度跌穿400萬元，該單位為C座低層1室，實用面積381方呎，2房間隔，最新以398萬元連補地價易手，實呎10,446元，屬今年首度跌破400萬元成交，同類單位今年高峰時造價逾500萬元，最新做價較高位低約兩成。
美城苑兩房失守400萬 今年首見
原業主2009年107萬元（已補地價）買入，持貨9年，帳面獲利291萬元或2.7倍。
「白居二」285萬入市嘉盛苑兩房
另粉嶺居屋嘉盛苑做價重返兩年前水平，單位位於B座高層15室，實用433方呎，最新以285萬元（未補地價）易手，實呎6582元，新買家為白居二中籤者。據香港房屋委員會資料，同類單位為2016年9月後屋苑新低。原業主1993年以63.7萬元（未補地價）購入，持貨25年，帳賺221.3萬元或3.5倍。
錦綉業主千萬沽洋房 不足兩年實蝕200萬
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GS(14)@2019-01-05 17:15:36https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6457&issue=20190105
【明報專訊】樓市持續回落，部分業主蝕讓沽貨，元朗老牌洋房屋苑錦綉花園，就有業主減價200萬元、以1000萬元售出一幢洋房，不足兩年帳面已蝕50萬元，若連同額印稅等使費，更實蝕超過200萬元。
東環2房583萬 同類新低
利嘉閣地產首席聯席董事季思佳表示，上述單位為錦綉花園M段第五街雙號屋，實用950方呎，3房間隔，3個月前以1200萬元放售，最新減價200萬元或約16.7%，以1000萬元易手，實呎10,526元。原業主2017年3月以1050萬元購入，持貨不足兩年，帳面虧蝕約50萬元，若連同額印及佣金等使費，料實蝕超過200萬元。季思佳補充，屋苑現時約有50個放盤，入場價980萬元，同類型單位則約1100萬元起。
另美聯物業高級營業經理張少勛稱，東涌東環3A座低層10室，2房連儲物房間隔，實用484方呎，最新以583萬元成交，實呎12,045元，屬屋苑同類新低成交價。原業主2015年1月以475萬元購入，帳面獲利108萬元或22%。
新都城今年開齋 2房586萬易手
此外，中原地產副分區營業經理柯勇表示，將軍澳新都城1期3座低層C室，實用364方呎，兩房間隔，最新以586萬元成交，為屋苑今年首宗買賣，實呎16,099元。原業主2012年9月以353萬元買入，帳面獲利233萬元或66%。
大潭紅山半島錄得近半年首宗洋房買賣，利嘉閣地產分行經理梁志偉透露，紅山半島D區棕櫚徑雙號洋房，實用2583方呎，原叫價8500萬元放售，最新減至8000萬元售出，實呎30,972元，原業主2009年9月4700萬元購入，帳面獲利約3300萬元或七成。
荔園茶餐廳不足兩年結業 變陣租荔枝角D2商場開中菜館
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GS(14)@2019-01-10 07:44:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2041&issue=20190110
【明報專訊】屬於港人集體回憶的荔園，近年發展多元化業務，繼2015及2016年將荔園遊樂場短期「復活」後，2017年更進軍飲食界，在零售市道淡靜下租用尖沙嘴加連威老道、即地標商場之一The ONE對面開設「荔園茶餐廳」。惟本報獲悉，茶餐廳開業不足兩年，於上月已結業，更表明將回歸樂園誕生之地荔枝角，於D2 Place TWO開設全新中菜館，擬於2019年上半年開幕。
明報記者 甘潔瑩
本報就荔園茶餐廳結業向荔園查詢，惟截稿前未獲回覆。荔園主席邱達根於前年落實開設荔園茶餐廳時曾表示，希望透過不同的企劃繼續連繫大眾，讓大眾認識另一面的荔園，開設茶餐廳並非短期形式，團隊已增加人手。餐廳會把一些具象徵意義的遊樂項目用其他方法呈現，亦會注重食物質素，並加入創意元素。可惜不足兩年，荔園茶餐廳已結業，目前該址已由一家泰國菜館營業。
2017年35萬承租 租期至2020年
土地註冊處顯示，荔園餐飲有限公司於2017年2月以月租35萬元承租加連威大廈地下12號舖，較對上租客Paisano's Pizzeria於2011年以月租39萬元租用該舖低逾一成，以面積約2300方呎計，折實呎租152元，租期為3年至2020年2月14日止，現時荔園茶餐廳於租約期滿前已結業，未知荔園是否已退租；不過代理消息指，上述商舖自荔園承租後，不曾於市場放租。而目前荔園餐飲有限公司仍由荔園主席邱達根持有。
據荔園茶餐廳網頁資料，邱達根對於進軍飲食業仍野心勃勃，已落實租用荔枝角於D2 Place TWO開設中菜館，商舖面積更大、設計具特色，有別於之前經營港式茶餐廳。
事實上，近年港式茶餐廳行業競爭頗大，不少老店難敵集團式的營運對手而要結業，如以五吋特厚蛋治、巨型火腿奄列馳名的荃灣嘉樂冰廳，去年已宣布賣舖，暫定於今年3月結業。
加連威老道近年短租舖盛行
至於荔園茶餐廳位處的尖沙嘴加連威老道，早年因零售業下滑而成為全港核心零售區「吉舖」重災區，該地段近年曾經最少出現逾16個吉舖，有業主為避免長期將商舖丟吉，故面對現實調低叫租以吸納租客，個別商舖租金由高峰時下跌超過一半始能成功租出，而其中由加拿芬道至漆咸道南的一段加連威老道，過去更是吉舖重災區，但隨着資深投資者「舖王」鄧成波收購加連威老道61至73號（單號），亦重整該一段商舖租賃，不少商舖以短租形式出租，亦改寫了「死城」之說。
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GS(14)@2019-01-10 07:44:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4053&issue=20190110
【明報專訊】雖然荔園茶餐廳結業，但集團式經營的茶餐廳、冰室如雨後春筍般於市場大量湧現，如太興集團旗下文華冰廳、敏華冰廳，另金記冰室、紅磡冰室等亦加快擴充步伐，大部份以懷舊作招徠，而且落戶在中產屋苑或大型商場「靚位」，成功吸納高消費一族。
目標打入大屋苑吸中產客
第一太平戴維斯商舖部董事陳澤鳴表示，近年零售業中，以餐飲業表現較佳，在2014年零售業低迷、處於調整期間，餐飲業不受市况吹淡風影響，有關租金表現相對穩陣，主要是消費者將奢侈品消費轉至餐飲消費所致，正因消費者願意花費在餐飲上，餐飲營運者提供多元化的餐飲選擇及服務，盼能吸客之餘，亦能抓緊賺錢時機，因此，市場上出現了大大小小的餐飲品牌。
對於餐飲品牌而言，只要分店位置佳、人流足夠，生意能源源不絕，「計到數」賺錢便會承租。
「全日服務」餐飲選擇多元化
陳續指，港式茶餐廳備受歡迎，全因可以「全日服務」，即可從早上起便提供餐飲服務至晚上，餐飲選擇亦多元化，如西式扒餐、中式小菜或碟頭飯均備有；至於選址於中產屋苑及大型商場，則因其人流有保證，商戶的營業時間亦能配合商場的開放時間，故餐飲品牌即使承租較昂貴的商舖租金，但亦會落戶於高消費區。
另一方面，不少旅客到港旅遊，亦會選擇港式茶餐廳用餐，品嘗港式特色食品，令集團式茶餐廳能於餐飲業突圍。
公二居二半月成交不足40宗跌28%
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GS(14)@2019-01-17 08:06:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6761&issue=20190117
【明報專訊】雖然十大屋苑交投有反彈之勢，「白居二」買家入市速度卻減慢，拖低整體未補價成交。據房委會資料顯示，本月截至昨日，即約半個月公屋、居屋第二市場錄得37宗成交，較上月同期51宗下跌27.5%，而上月全月同類市場成交量則更新為241宗，按月減少一成。
東旭苑3房20個月首跌穿700萬
同時本月繼續錄得多宗未補價公屋及居屋低價成交。筲箕灣東旭苑一伙低層戶以698萬元（未補地價）易手，實呎10,738元，成交價是自2017年5月後、屋苑再錄得未補價700萬元以下成交，區內代理透露，單位為東寧閣低層3室，實用650方呎，新買家為綠表客，而原業主2007年以204.22萬元（未補地價）買入，持貨12年，帳面獲利493.78萬元或2.4倍。另黃大仙鳳德邨實用349方呎中層戶，成交價215萬元（未補地價），實呎6160元，成交價及呎價為該屋邨同類市場約一年新低。
天麗苑綠表實呎低見5140元
此外，市場消息指，天水圍天麗苑中層6室，實用535方呎，屬2房間隔，單位曾於黃開基拍賣行開價綠表270萬元，最終於拍賣前以275萬元（未補地價）易手，實呎5140元，呎價為屋苑2016年8月後同類市場新低。原業主1997年以65.22萬元（未補地價）買入，2013年起單位多次加按，現持貨22年，帳面獲利209.78萬元或3.2倍。
仲量聯行料今年傳統豪宅落成不足百伙
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GS(14)@2019-01-31 07:47:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5699&issue=20190131
【明報專訊】雖然去年第四季樓價高位回落，但有業界人士指出，由於豪宅供應量少，今年傳統豪宅落成量將不足100伙，估計傳統豪宅及中小型單位樓價走勢各走極端，傳統豪宅樓價將會在淡靜樓市中企穩。
豪宅樓價上季跑贏中小單位
仲量聯行最新發布的《住宅銷售市場報告》，中小型住宅樓價於去年8月見頂，並已回落4.2%，為長達27個月的持續升幅畫上句號。相反，豪宅樓價2018年第四季度大致持平，該行預計，明年傳統豪宅區（山頂、南區、九龍塘、何文田及半山）落成的豪宅（面積 1722方呎或以上）將不足100伙，供應量稀缺將令傳統豪宅區的樓價在淡靜樓市中企穩。
皇璧低層3540萬沽 10年平手離場
仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑表示，傳統豪宅及中小型單位的樓價走勢各走極端，兩類買家背景南轅北轍是當中主要關鍵。豪宅市場得到資金實力雄厚的買家支持，他們大多專心致志投資理想居所；但中小型住宅市場則對市場情緒較為敏感，買家在做出購買決策時更為審慎，一旦市場情况轉差，不少買家會迅即採取觀望態度，以期獲取更高折讓和更低交易成本。
另外，新界豪宅升幅跑輸大市。OKAY.com住宅物業部顧問李淑嫻稱，荃灣油柑頭皇璧低層A室，實用2419方呎，屬四套房複式間隔，以3540萬元易手，實呎14,634元；資料顯示，原業主2009年3334萬元一手購入，持貨近10年，帳面獲利206萬元或6%，惟扣除釐印費及佣金，估計接近平手離場。
樓市回暖 1月新盤撻訂率大回落 全月37宗佔總數不足2% 返正常水平
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GS(14)@2019-02-03 12:30:36https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2242&issue=20190202
【明報專訊】去年12月觀塘凱滙紅盤高開，帶動多個於上月推出的新盤均錄理想銷情，令上月全月錄約1960宗一手成交，創去年9月以來的4個月高位。本報統計，上月新盤市場累錄約37宗撻訂，相對市場整體成交量，取消交易比例約1.9%，比去年10月至11月中、即樓市遇冷鋒最嚴峻時期的3.5%下降。分析估計，目前撻訂比率重返正常水平，料不會再特別惡化。
明報記者 林可為
綜合一手銷售網資料，一月錄得的37宗撻訂，來自13個主要新盤。若以單一樓盤計，以信置（0083）牽頭、去年12月推出至今累售逾1480伙的觀塘凱滙一、二期錄10宗佔最多；以相關單位總成交額逾1.19億元、而各買家遭沒收5%訂金計，發展商共沒收逾597萬元。不過，若以凱滙一、二期累售單位總數計，撻訂比率僅0.7%，仍屬偏低水平。
維港頌3伙撻訂成功重售涉2.5億
至於上月最矚目的新盤撻訂，為會德豐（0020）負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON；項目錄得推售約3年來首宗撻訂，買家損手估計達3609萬元，相關金額足夠購買港島指標屋苑太古城3個實用面積約580方呎的2房戶。上述MOUNT NICHOLSON一期16號洋房，實用7978方呎，去年12月31日原以逾7.21億元售出、實呎逾9萬元，買家於購入物業後約11日撻訂，料遭沒收樓價5%約3609萬元。
分析員料新春後撻訂不會惡化
值得一提的是，部分豪宅於撻訂後，發展商再於短時間內重新招標和售出；如長實（1113）北角維港頌上月中撻訂的第1座31、32及33樓B室（同屬實用1594方呎），發展商殺訂1275萬元後，日前再以8250萬至8800萬元，實呎5.17萬至5.52萬元售出，其中兩伙新售價比之前賣平不足1%，另一伙則賣貴0.4%，消息指上述3伙由同一組買家購入，總作價2.54億元。
資深地產分析員林一鳴認為，上月新盤撻訂宗數，相對市場整體交投量，比例仍不算高。他指出，上月新盤市場氣氛熱烈，估計選擇撻訂離場的人士，多屬是身處售樓處、受場內熾熱氣圍影響的鹵莽買家，在簽署臨約後，始發覺自己缺乏供款能力或「計不到數」，而被逼撻訂離場。林預計新盤市場撻訂情况，於新春後不會特別惡化。
夾公仔機吸年輕一族 不足半年租核心區10舖
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GS(14)@2019-02-18 17:04:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1849&issue=20190218
【明報專訊】過去零售市道高峰，名店及金飾珠寶店紛搶租核心區舖，但隨着零售市道回落，近年市場對核心區舖需求亦見回落，有夾公仔機營辦商逆市下積極在港拓展業務。該營辦商自去年9月起，5個月內連環承租10個位於消費核心區如銅鑼灣、尖沙嘴、旺角等商舖，並揀選面積介乎600至1000方呎商舖，當中包括短租商舖，每月租金支出涉資近100萬元。
每月租舖開支近百萬
夾公仔機營辦商Big Bear於去年10月起於本港開業，首個據點設於鄰近「波鞋街」及新晉住宅SKYPARK的旺角洗衣街，該舖面積約700方呎，月租7.5萬元，呎租107元，屬市價租金。Big Bear老闆蔡榮欽有感旺角店受歡迎，生意額不俗，決定擴充業務，隨後一口氣承租多個舖位，選址大多為年輕人行逛熱點，如銅鑼灣、尖沙嘴等區。
租逾600呎舖擺放20至30枱機
蔡榮欽接受本報訪問時表示，選舖首要是餐飲商戶及人流較多的地區，因顧客在等候餐廳入座時，夾公仔機店舖可吸引他們駐足，甚至成功吸引他們玩夾公仔來打發時間。此外，另一個選舖要求為商舖內沒有主力柱，最理想是舖面闊落，呈長方形方便佈局，面積大小則沒有特定要求。目前Big Bear承租的商舖面積約600至1000方呎，可擺放20至30枱夾公仔機。他又稱：「租期長短對業務發展不構成大影響，以尖沙嘴店為例，該店是短租舖，租期僅半年，因涉及財團收購，但該處是不少人必經之地，故以月租8萬元承租該舖。」
Big Bear承租的尖沙嘴店位於加連威老道65號地下，美聯旺舖高級區域營業董事蔡良其表示，該舖面積約1000方呎，另設700方呎閣樓，2013年曾以月租25萬元放租，一直乏人問津，至2014年租客約滿離場後，一直丟空至去年，他估計業主為免長時間丟空舖位，故把商舖改以短租形式租出。 若以現時租金8萬元作比較，現時租金較2013年月租叫價低68%。
擬年底前增設20個據點
蔡榮欽又稱，計算商舖租金及貨品，每間商舖的投資額約100萬元，他亦稱租金開支為投資成本中所佔比例最高，「因首個據點旺角店於開業後4至5個月已回本，對這個業務發展充滿信心，計劃今年底前增設20個據點，將選址未有據點的地區，如沙田、上水、粉嶺等區域。因商舖是24小時營業，所以只選人流必經的地舖，不考慮進駐商場。」
明報記者 甘潔瑩
嘉湖車位124萬「摩」出 不足兩月賺24%
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GS(14)@2019-02-24 09:46:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2287&issue=20190223
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【明報專訊】除住宅樓價反彈外，車位做價近月有反彈迹象，天水圍嘉湖山莊錄車位短炒獲利個案。祥益地產分行經理謝利官表示，嘉湖山莊景湖居一個地庫單號車位，原業主去年12月底以100萬元買入，一直以確認人身分以125萬元放售「摩貨」（成交前已轉讓），於日前完成轉名手續後，隨即減價7000元、以124.3萬元成交，即原業主持貨不足2個月，帳面獲利24.3萬元或24.3%。
投資者逾240萬掃嘉湖兩車位
另近日亦見投資者活躍於市場尋寶，中原地產區域營業經理伍耀祖表示，繼上周一名投資者於一周內連環掃入3個嘉湖山莊車位後，本周再有另一名投資者於一日內連購兩個嘉湖山莊車位，分別為景湖居雙號車位，成交價120萬元，以及麗湖居單號車位，成交價120.5萬元，共斥資240.5萬元。原業主於2015年2月以65萬元購入景湖居車位，帳面賺約55萬元或85%；另位於麗湖居的車位則於2015年6月以69萬元成交，是次轉手期內升值51.5萬元或75%。他指出，目前屋苑車位市值租金每月約2500元至2900元，如能以上述租金出租，租金回報約2.5至2.9厘。
紅磡納米樓不足200呎月租萬元
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GS(14)@2019-02-28 11:17:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3011&issue=20190228
【明報專訊】雖然去年下半年樓市逆轉，部分納米盤銷情未如理想，不過市區迷你單位買賣及租務交投仍獲支持。九建（0034）旗下紅磡環海．東岸3年多前開售，今年1月起陸續入伙，屋苑本月錄逾70宗租賃成交，面積最細不足200方呎的開放式月租1萬餘元起。
明報記者 謝穎怡
攝影 楊柏賢
環海．東岸提供1008伙，以單幢設計，雖分為1A、1B及1C三座，但座與座之間只相隔一道玻璃門。項目一層36伙，設有8部升降機，樓層設計以木色為主色調。是次介紹的1A座高層L室，實用194方呎，屬全盤面積最細單位，採開放式間隔。甫入大門，左邊為開放式廚房，提供一系列Bauknecht家電，包括雪櫃、電磁煮食爐、2合1洗衣乾衣機等，可留意的是，全個項目單位均不設明火煮食。大門另一邊則為浴室，設有企缸，惟浴室內不設通風窗。大廳面積逾100方呎，間隔方正，外望開揚樓景。
本月逾70宗租賃個案
項目本月錄得逾70宗租賃成交，據了解，上述單位已獲承租，月租1.13萬元，實用呎租58.2元。另參考同類開放式戶租務成交，如1A座中層L室，實用面積同屬194方呎，以1.08萬元獲承租，實用呎租約55.6元；另項目面積最大的開放式戶、實用241方呎，以1C座高層E室為例，以月租1.2萬元獲承租，實用呎租49.8元。
另一方面，項目二手交投亦相當活躍，自本月錄得首宗二手成交以來，現已錄得約13宗二手成交，個別單位成交呎價高見逾2萬元。中原分行經理葉文浩表示，環海．東岸1A座中層C室，實用285方呎，屬1房間隔，成交價600萬元，實呎21,053元，原業主2015年10月以537.5萬元買入，持貨逾3年，帳面獲利62.5萬元或近12%。
暫錄13宗二手成交 個別呎價逾2萬
環海．東岸3年多前開售時獲不少投資者追捧，區內代理透露，有持有數個單位的業主，於收樓當日隨即沽出持有的其中一伙，如1A座低層G室，屬實用325方呎1房戶，以538萬元沽出，實呎16,554元，原業主2015年10月以約521.2萬元購入，持貨逾3年，帳面獲利約16.8萬元或3.2%，若扣除使費等開支，預料蝕約4萬元離場，該名業主亦持有屋苑另一伙單位，惟料保留作自住。
配套方面，環海．東岸基座設有逾3萬方呎的商場，而項目周邊民生商舖林立，毗連崇潔街雖為舊式大廈中的小巷，惟亦屬一條食肆林立的美食街，吸引不少遊客慕名而來，因此又稱為「崇潔美食街」，另項目未來亦接近港鐵沙中線土瓜灣站。
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