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房價有望迎來深度調整 新政後各地成交紛紛下滑

在過去的十一黃金周，各地密集出臺樓市新政後，市場也隨之迅速降溫。

過去這10天成交紛紛下滑

根據中原地產研究中心統計數據顯示(即在各城市的二手房報價統計)：深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數下調了10%(即報價下調的數量比例)。其他包括上海、天津、成都也有下調，整體看，市場的調整周期已經明顯。

從成交量上看，熱點城市的下滑十分明顯。數據顯示，10月1日至10月7日，廈門一手房成交量僅為143套，同比下跌65.38%。一手住宅成交32套，同比下跌88.89%，日均成交不足5套，創下近6年來最低值，10月3日那天甚至出現“零成交”。

在南京，據統計，10月1日至10月9日，南京共認購商品住房1445套，成交1601套，創五年來同期的最低值，而這一認購數據，甚至連去年的一半都不到。

在濟南，濟南新房的成交量則是“從高空跌到谷底”。10月2日最高1765套，當晚“限購限貸”政策出臺，10月3日開始網簽量就大幅縮減，呈斷崖式下跌，到10月7日成交量僅為230套。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，因為十一長假期間各地集中出臺限購政策，所以10月初的簽約量收到政策末班車影響，依然處於高位，預計接下來的市場成交下滑會更加明顯。

在成交下滑的同時，價格也開始出現了不少下調的案例。例如，在深圳，自10月4日“深八條”出臺以後，深圳樓市似有降溫之勢。10月9日晚，“深八條”出臺以來深圳首個新盤山語海開盤比備案價平均低10%，總體均價約5.8萬元。

在蘇州，蘇州市政府辦公室10日發文稱，10月3日，蘇州市《關於進一步加強全市房地產市場調控的意見》頒布後，社會反響良好。從市區日均成交價格來看，盡管日均價格有所波動，但房價總體保持平穩。調控之前的9月份市區日均成交價為17313元/平方米，調控之後(10月4日至9日)市區日均成交價為16298元/平方米。

價格有所波動的主要原因有：一是新政出臺後，購房者的預期發生變化，出現了一些觀望現象。二是由於每天成交的房屋結構存在差異，高端樓盤的高價房銷售速度有所減緩，導致每天的成交均價產生波動。三是市物價、住建等部門加強了對高價房的成本審核，一定程度上減緩了高價房的上市步伐，也導致了成交均價的降低。

張大偉分析，目前短期內出現了房價下調的個案，但買賣雙方依然在博弈過程中，預計房價在成交量下調1-2個月後，會有明顯松動可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。

不過，雖然短期內樓市面臨調整，但調整的幅度有多大，則要取決於信貸的松緊程度。

張大偉說，影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現一輪明顯的調整，但如果針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現，很可能房價的調整幅度會小很多。

廈門市房地產中介行業協會副會長王崎也對《第一財經日報》分析，目前各地調控樓市，僅僅收緊限購限貸的是遠遠不夠的，由於這幾年對開發貸並沒有限制，導致開發企業大舉借債，高杠桿、高價搶地，帶來地王頻出，從而推高了房價。

除了開發貸，在住房貸款審批環節，目前銀行對個人收入的審查力度也過於寬松。王崎說，在房價快速上漲帶來了財富效應下，很多購房者的貸款額度超出了自己的還款能力。“目前很多購房者的收入證明不夠真實，但銀行對貸款額度不加限制，給的額度太高了。很多人一年收入才十來萬，就動輒貸個200萬。”

“富人為了少納稅，往往申報收入時報得少，所以如果銀行嚴格依據夫妻年度收入證明來放貸，會限制他們的貸款規模，從而也限制了富人的炒房資金規模總量，對中產階級炒房資金的限制效果則更明顯。”王崎說。

未來需要加大制度改革

另一方面，即便本輪各地紛紛收緊了調控政策，但在專家們看來，這樣的調控仍然是治標不治本。

華夏新供給經濟學研究院院長賈康日前在接受《第一財經日報》采訪時表示，中國的房地產市場就是‘打擺子式’的。前一段時間大家還擔心“冰火兩重天”，沒想到才多久就迅速發生轉變，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，逼得各地政府不斷推出各種限購限貸措施。

王崎告訴記者，之前一段時間去化政策放松、資金放水，猶如把“小老虎”放出來，現在養成了“大老虎”，咬人傷人了，這個時候只能給老虎打麻醉槍。現在的政策都只能起到麻醉作用而已，治標不治本。

賈康分析，光靠限購限貸這些政策明顯不夠用。樓市的治本就是要建立起制度框架，包括土地制度、投融資制度、住房制度，以及稅收制度。這其中，在稅收方面，要凝聚共識，加快房地產稅立法推進改革。

王崎認為，樓市要治本，土地制度改革也是重要一環。比如在這幾年房價上漲最快的廈門，不解決土地供應問題，怎麽調控都白搭。

數據顯示，去年廈門樓市成交量為350萬平方米，僅相當於廣州、重慶、成都這些城市的一個零頭，說明廈門的需求其實比起廣州等地還是小很多，但重慶、廣州等地比較平穩，而廈門房價卻高速上漲，9月份廈門新房均價已達到了每平方米36194元，比一線城市廣州高出了1.5萬元，僅次於北上深，穩居全國第四。

對此，王崎說，廈門樓市最核心的問題還是土地供應問題，其實廈門還有大把的農用地，但由於嚴格的農用地存量指標紅線的限制，難以突破，所以導致當地土地供應十分緊缺，滿足不了市場的真實需求。

他認為，未來土地供應方面應該要進行一個大的改革。一線城市和二線熱點城市吸引了大量的人口進入，對土地的需求更大，而三四線的用地仍比較粗放，由於土地供應過多，庫存高企，土地浪費十分嚴重。所以未來在土地供應方面，一二線熱點城市的土地紅線應當適當放寬，把周圍的三四線城市的土地指標轉移到一二線熱點城市。這樣在滿足一二線城市發展需要的同時，也能促進三四線城市的集約化發展。

“像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點城市，他們發展農業的附加值本來就不高，還不如在城市之間進行合理分工，讓這些地方努力發展好城市經濟，讓以農業為主的地方努力發展好農業。”王崎說。

賈康也認為，土地供應問題非常重要，當前也有一些城市在穩定房地產市場上的策略和制度頗為成功。比如重慶，有一個占補平衡下的地票交易制度，既使得基本農田能夠保證，也讓房地產市場土地供應十分充足，確保房價波動小，值得其余城市參考借鑒。

機構：調控影響開發商信心 北京房價漲幅將放緩

北京近日出臺的樓市調控政策對住宅市場影響多大?房價下一步會怎麽演變?

11日，第一太平戴維斯在平安國際金融中心召開發布會，對第三季度華北區物業市場進行回顧和展望。

第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊誌坤認為，2016年第三季度，盡管一手住宅供應量較第二季度回落，下降7.0%至102.4萬平方米，但受活躍的需求推動，住宅成交量較上季度有明顯回升，環比大幅上漲19.1%至179.5萬平方米。銷售價格指數則繼續保持強勁的上漲態勢，截至8月末，環比上漲7.4%，同比上漲23.0%。

為抑制房價過快上漲，北京市政府於9月30日發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若幹措施》。主要內容包括：施行差異化信貸政策，提高首套房首付比例至35%以上，二套房首付比例至50%以上;進一步加大住宅用地供應力度、加快自住型商品住房用地供應;試點采取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施等。

熊誌坤認為，這些措施旨在增加房地產市場有效供應，優化供應結構，強化交易管理，預計將對北京的住宅銷售市場產生全方位的影響。

“除投資需求外，限購政策的出臺亦將令剛需和改善型購房需求在短期內受到明顯抑制，預計第四季度市場成交量將有明顯回落。新政亦將影響市場整體開發商的信心，加上2016年以來宅地供應有限導致純新盤供應有所放緩，在此情況下一手住宅供應量亦有可能繼續回落。”熊誌坤說。

他表示，盡管政策預期影響明顯，但為沖刺年終業績，部分開發商可能會加快推盤節奏，並在價格上有所優惠以促進成交。這在一定程度上可能對住宅銷售市場起促進作用。在供需兩側均受到影響的情況下，預計第四季度北京一手住宅市場的成交價格上漲幅度或將有所放緩。

在北京甲級寫字樓市場方面，第一太平戴維斯報告顯示，2016年第三季度，北京甲級寫字樓市場共迎來三個項目入市，合計帶來21.2萬平方米新增辦公面積。至此，北京市甲級寫字樓存量達到976萬平方米(含自用面積)。

2016年第三季度，北京全市甲級寫字樓空置率進一步上漲至4.9%，環比上漲0.5個百分點(含自用面積)。一方面，新增供應空置率相對較高，推高市場平均水平。另一方面，CBD及周邊寫字樓業主對引進P2P等新興互聯網金融公司繼續持謹慎的態度，更有部分業主主動調整此類租戶以減少運營風險，這導致區域內入駐率短期內繼續有所下滑。

2016年第三季度，全市甲級寫字樓租金達人民幣每平方米每月337.8元，環比微降0.2%。部分品質較高、空置面積較少的項目仍能保持良好的租金表現。但與此同時，部分業主擬通過提供更多租金折扣的方式引進大中型租戶以吸納空置面積及尋求租戶穩定性，這在一定程度上影響了整體租金的表現。

對於未來市場預測，熊誌坤認為，盡管快速發展的第三產業，包括金融服務，IT及高科技，以及專業服務等將繼續成為北京甲級寫字樓市場的活躍需求，但企業在尋求擴張時將會越發謹慎並對成本更加敏感，或將導致租賃活動進一步減弱。在此情況下，市場整體空置率或將於年底繼續迎來微幅上升。

31個省會房價：12城均價過萬 北京一套房可換重慶長沙七套

作為所屬行政區域的政治、經濟、文化、交通中心，省會城市往往具備了該省最好的教育和醫療等公共資源，在城鎮化加快推進的過程中，資金、人口進一步向省會城市集中，這些城市也成為未來城鎮化的核心區域。

那麽各個省會城市的房價是怎麽樣的? 《第一財經日報》根據中國房價行情平臺發布的9月31個省會城市(含四大直轄市)的住宅房價排行情況統計發現，9月份，有12個城市均價超過萬元大關，北京均價已經超過5萬元/平方米，是重慶、長沙的7倍多。在部分東部和中部省會房價高企的同時，西部和東北的大部分省會仍處於去庫存的過程中，房價也比較平穩。

這也正是本輪樓市的一大特點，即一線城市和二線熱點城市十分火熱，廣大三四線城市和弱二線城市仍比較平淡。熱點城市房價上漲過快的情況，也引起了中央的高度重視，從9月30日開始，各地也紛紛出臺了限購限貸的調控舉措，房價上漲過快的熱點城市出現了明顯降溫。

需要說明的是，統計中價格和漲幅為該市的全市範圍內均價，在現實成交中，一個城市中心城區的價格和漲幅都會比統計的數據高出不少。

12城均價過萬 合肥上漲最快

首都北京的均價已達到了52104元/平方米，是31個城市中唯一一個突破5萬元大關的城市。必須指出的是，這僅僅是統計中的均價，目前北京中心城區市場早已豪宅化，10萬+比比皆是。

北京之後，另一個超一線城市上海的均價達到了46154元/平方米。位居第三的是南京，這個二線省會城市均價達到了23472元/平方米，超過了廣州和杭州。之所以位居第三，是因為去年下半年以來南京房價持續高漲，今年更是與蘇州、廈門、合肥並稱房價上漲的二線“四小龍”，而同期廣州、杭州漲幅遠低於南京。

在31個城市中，房價最高的7個城市來自沿海發達地區，除了北京、上海和天津三大直轄市外，南京、廣州、杭州和福州對應的江蘇、廣東、浙江和福建，剛好是東南沿海四個民營經濟最為發達的省份，經商群體眾多，老百姓的可支配收入也比較高。

例如，位居第七的福州，盡管在外邊的影響力不如省內的另一個中心城市廈門，但作為省會，福州近年來經濟發展勢頭不錯，其均價也達到了18149元/平方米，與天津、杭州相當。

福州之後，排名第8到第10的是中部的三個省會城市合肥、武漢和鄭州。這其中，第8的合肥，雖然與第7的福州還有較大的差距，但上升速度最快。去年9月，合肥的均價只有8122元/平方米，在中西部排在武漢、南昌等城市之後，但到今年9月，合肥均價已上漲至13298元/平方米，雄踞中西部各城市榜首，其漲幅高達63.71%，位居31個城市第1。

過快上漲、過高的房價也帶來了不少隱憂。從產業結構上看，由於緊鄰長三角經濟發達地區、承東啟西的地理位置、較低的綜合成本、良好的高教資源、以及安徽充足的勞動力資源等優勢，加上皖江城市帶承接產業轉移示範區的獲批和建設，作為該示範區的核心城市，合肥吸引了美菱、榮事達、海爾、格力、長虹、美的、華淩、三洋等家電巨頭落戶，並一舉發展成為全國最大的家電制造業基地。

制造業的發展壯大對合肥區域經濟快速發展至關重要。制造業的發展需要一個較低的綜合成本環境。房價上漲過快、房價過高，同樣也會造成房租等各種生活成本的提高，進而會阻擋年輕人流入的步伐，那麽未來合肥在與同類型中西部城市的競爭中就可能處於不利的位置。

武漢和鄭州兩個中部省會的大漲也頗為引人關註。作為這些人口大省的省會，武漢和鄭州都是所在省份的單極核心城市。例如，在人口大省河南，早在2010年末，河南省的戶籍人口就超過1億人。盡管有1000多萬人口流向了沿海發達地區，但本省常住人口還有9000萬左右，城鎮化還有很大的空間，這其中，鄭州最可能吸引大量的人口進入。因此，鄭州也成為近兩年來房地產市場廣為看好的二線城市。

北京1套房可換重慶、長沙7套

排名第11位的第三經濟大省山東的省會濟南，房價低於合肥、武漢、鄭州三個中部省會，與同為東部沿海的省會南京、廣州、杭州、福州更是有相當大的距離，這其中的一大原因在於山東雖然是第三經濟大省，但產業結構中以農業和重化工業為主，在城鎮化水平、人均純收入等方面與浙江、江蘇、廣東、福建都有差距。

不過，城鎮化率低的另一方面也意味著潛力無限。今年以來，濟南樓市也開啟了一輪火爆的行情，價格隨之上揚，9月濟南均價已達到了11770元/平方米，比去年同期上漲了兩成。

排名第12的是石家莊，隨著京津冀一體化的推進，身為人口大省河北的省會，石家莊的房價也水漲船高。9月石家莊均價突破萬元大關，達到了10974元/平方米，同比漲幅超過了三成以上。

總體上看，31個城市中，房價排名靠前、漲幅較多的大多位於東部沿海以及中部幾個勞動力大省的省會，房價較低的省會則主要來自東北、西北和西南。雖然省會城市作為所在省份的核心城市，聚集了所在省份最好的教育和醫療文化等各種公共資源，但仍有不少省會由於供應量過大，目前仍處在去庫存的階段，在今年以來一二線城市房價上漲的過程中，這些省會仍處於下滑或不溫不火的水平。

從漲幅上看，沈陽、長春都出現了同比下降的情況，哈爾濱、西安、銀川、呼和浩特等地的漲幅也很低。這些城市大多來自能源重化省份或西部地廣人稀省份，供應過大，人口流入緩慢，面臨著不小的去庫存壓力。

一個城市的房價與當地的經濟發展水平緊密相關。但這並不等於說，房價越高，經濟發展水平就越好，競爭力就越強;房價越低，經濟發展就越差，城市競爭力就越弱。比如重慶和長沙，這兩個城市近年來的經濟增速領跑一二線城市，但這兩個城市的房價卻保持穩定，至今仍沒有超過7字頭，這個價格甚至還不如浙江、江蘇的很多縣城。

這其中的一大原因就是，重慶、長沙的供應十分充足，很好的滿足了購房需求，從而使得房價保持在較為平穩的水平，有利於為當地的實體制造業提供較好的外部成本環境，區域經濟也得以快速發展。

以重慶為例，9月重慶的均價為6869元/平方米，與去年同期基本持平，在西部地區，這一價格排在蘭州、昆明、成都、南寧、西安等城市之後，不到北京的七分之一。中部的長沙均價也只有6906元/平方米。也就是說，同樣買100平方米一套的房子，北京1套房子就可以換至少7套重慶、長沙的房子。

但在房價保持低位的同時，重慶、長沙的實體制造業卻保持十分良好的態勢。例如，重慶市統計局發布的半年報顯示，今年上半年重慶實現地區生產總值(GDP)8000.82億元，按可比價格計算，同比增長10.6%，較全國高3.9個百分點。這也是重慶經濟增速連續十個季度在全國領跑。

各直轄市、省會、首府的小區在當月出售的存量住宅均價的算術平均值(元/㎡)。

排名

城市名稱

省份

平均房價(元/㎡)

同比上年

1

北京

北京

52,104

+41.11%

2

上海

上海

46,154

+35.04%

3

南京

江蘇

23,472

+36.09%

4

廣州

廣東

21,211

+6.43%

5

杭州

浙江

19,323

+7.91%

6

天津

天津

18,925

+23.49%

7

福州

福建

18,149

+26.72%

8

合肥

安徽

13,298

+63.71%

9

武漢

湖北

12,732

+29.96%

10

鄭州

河南

11,833

+26.77%

11

濟南

山東

11,770

+18.72%

12

石家莊

河北

10,974

+31.15%

13

南昌

江西

9,359

+3.99%

14

蘭州

甘肅

8,980

+6.79%

15

成都

四川

8,362

+3.87%

16

昆明

雲南

8,312

+1.62%

17

太原

山西

8,180

+3.15%

18

海口

海南

7,926

+7.78%

19

拉薩

西藏

7,709

-0.85%

20

哈爾濱

黑龍江

7,423

+1.43%

21

南寧

廣西

7,288

+3.54%

22

沈陽

遼寧

7,097

-0.49%

23

長沙

湖南

6,906

+8.41%

24

重慶

重慶

6,869

+0.02%

25

西安

陜西

6,789

+0.06%

26

烏魯木齊

新疆

6,588

-2.87%

27

長春

吉林

6,526

-1.04%

28

呼和浩特

內蒙古

6,437

+2.52%

29

貴陽

貴州

6,062

-0.78%

30

西寧

青海

5,872

+2.56%

31

銀川

寧夏

5,018

+0.57%

(數據來源：中國城市房價行情平臺)

合肥一房產中介員工自述：房價上漲中介有很大原因

“早上9點網上掛出一個123平米230萬的房子，到了10點，房東就把價格改成了240萬。”朋友Y告訴記者，他本來準備帶客戶去看這套房子，到了下午去之前給房主打電話確認時，發現房子竟然已經賣出去了。

Y原在一家公司做文職工作，去年隨著合肥樓市的爆發，便改行做了當地某大型房產中介公司業務員，“錢賺得更快一點”。

也是，合肥剛從三線城市升級到二線城市沒多久，還處在二線下遊的尷尬位置，但是今年以來來房價飆升速度卻超越北上廣，新房和二手房房價漲幅均居全國前列，這也使得二手房中介行業大發展。

就在10月2日晚間，合肥出臺了被認為是“二線城市最嚴厲”的樓市限購限貸政策。但Y說，他目前的感覺還不明顯，“至少合肥二手房還沒明顯影響，我們現在最大的問題不是沒客戶，而是沒房子。”他稱，有的要價太高的房東，他也以限購為理由勸房東降價成交，不過，目前房東還沒有降價的意思。

“遲買不如早買，房子只會越來越貴的。”Y說，“如果是一般的客戶，我肯定會勸說他們砸鍋賣鐵買房啊。”但合計下需要付的首付和按揭後，他還是同意記者“別為買房影響了正常生活”的觀點。

“實話說，房價上漲我們中介也是蠻大的原因。”Y說，房主把出售房源掛在了網上，合肥有十來萬的中介業務員，每100個業務員中有1個人打1個電話給房主，這房主就能接到1000多個電話。談起飆漲的房價，Y也做了個“自我檢討”。“還有時候，客戶找我們看好了一套房子，覺得應該再看看，於是又找了其他的中介公司，其他中介又打電話給房主……房主一看，哇塞，這麽多人問這麽多人想買，價格自然就漲上去了。”

截至10月7日傍晚的數據顯示，目前合肥市二手房掛牌均價14476元/平方米，同比9月上升9.77%。瘋漲的房價讓很多房主產生了“捂著”惜售的心態，而“限購令”一出，又有房主選擇了“觀望”。

Y所言不虛，在國慶期間，記者也接到了不同中介咨詢是否賣房的電話，比限購前還要頻繁。

“你在網上看到物美價廉的房子，結果打電話過去一問，往往房主都提價了。除了買賣雙方的博弈因素外，也有部分是房產中介通過故意降低房價來吸引人註意。”Y提醒說，“虛假廣告”也是業內的“潛規則”。

偶爾也會有開價不高甚至明顯低於市場價的二手房源，但這樣的房源很難落到買家手里。因為敏銳的房產中介可能會做起高拋低吸，倒騰房子的生意。中介行業里，這種倒賣房子的人叫“房蟲”。

Y舉了個例子，前些天篩查房主信息時，他們發現一條幾年前的賣房信息。“房主人在外地，打電話過去問他還賣房嗎？他問目前多少錢，我們就報了每平米一萬多的價格，對方欣然接受。”接下來，中介公司就接手了房子，不辦理過戶手續，只去做委托公證。獲得房子後，轉而以一萬五六的價格掛牌出售。確定買家後，他們就拿著房本和公證書直接過戶，不用原房主出面，稅也逃過了。

Y說，中介公司冒充賣房者或買房者進行炒房並不少見，因為他們熟悉市場行情，有的房主不懂行情，有的則是怕麻煩，急於脫手。按照合肥的政策，房地產中介一般會收取買方2%以下的房產中介費，但做房蟲，明顯是件收益更大的好生意。

也有精明的房主和中介公司達成協議，中介公司以不低於某個底價的價格獨家代理房源，如實際成交價格超過約定價，可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。這樣以來，中介除了掙得規定的2%的服務費外，還能坐享增值部分收益。

重慶前三季度增長10.7% 經濟高增長與低房價並行不悖

在國家統計局公布前三季度經濟數據後，地方的經濟“三季報”也將逐漸揭曉。

重慶市統計局19日公布的“三季報”顯示，前三季度全市實現地區生產總值12505.05億元，按可比價格計算，同比增長10.7%，比上半年提高了0.1個百分點，較全國高4.0個百分點。

分行業來看，重慶經濟增速高速增長，與工業制造業的高速增長密不可分。作為中國六大老工業基地之一的重慶，在全國工業經濟下行壓力較大的情況下，工業經濟發展勢頭良好。前三季度，重慶規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長10.4%，較全國高4.4個百分點。

這其中，全市規模以上工業39個行業大類中33個保持了增長，占84.6%。在“6+1”支柱行業中，汽車、電子、裝備、化醫、材料、消費品和能源等行業增加值增速分別為11.1%、21.7%、10.6%、8.3%、5.7%、9.2%和5.3%。

在這些支柱產業之後，重慶的新興產業也已崛起。早在2014年上半年，重慶就開始研究部署戰略性新興產業的發展。2014年7月，重慶市委、市政府召開全市大會，提出發展十大戰略性新興產業，包括集成電路、液晶面板等電子核心部件，物聯網，機器人及智能裝備，石墨烯及納米新材料，軌道、通用航空等高端交通裝備，新能源及智能汽車，綜合化工，頁巖氣，生物醫藥，環保產業等。

重慶社科院區域經濟研究中心主任李勇此前對《第一財經日報》分析，這幾年重慶的產業發展得非常不錯，尤其是汽車和電子兩大產業都做得很大。與此同時，重慶也在布局機器人、通用航空和3D打印等新興產業，確保未來後續產業也能跟得上。

在工業總產值快速上漲的同時，企業的效益也相當不錯。 從企業效益看，1-8月，全市規模以上工業主營業務收入14093.47億元，增長10.2%，實現利潤總額834.42億元，增長16.1%，較全國高7.7個百分點。

值得註意的是，今年以來，全國民間投資增速持續低迷，但重慶的民間投資卻保持了較快的增速。數據顯示，前三季度民間投資6155.32億元，增長12.0%，比全國水平高出了9.5個百分點，占全部投資的比重為51.9%。

在實體經濟、區域經濟高速發展的同時，重慶的樓市卻保持相當平穩的態勢，區域經濟高速增長與低房價並行不悖。數據顯示，商品房銷售面積4122.19萬平方米，增長18.2%，其中住宅銷售面積增長16.2%。商品房銷售額2204.38億元，增長15.4%，其中住宅銷售額增長15.5%。

根據中國房價行情平臺的數據，9月重慶的均價為6869元/平方米，與去年同期基本持平，在西部地區，這一價格排在蘭州、昆明、成都、南寧、西安等城市之後。

相比一些城市大拆大建，依靠高房價、房地產拉動地區經濟，甚至出現實體產業空心化等現象，重慶經濟高增速，主要是得益於實體制造業的發展。較低的房價也讓人們更敢於消費。數據顯示， 1-9月全市實現社會消費品零售總額5274.62億元，同比名義增長13.1%，比全國高出2.4個百分點。

GDP增速第一，房價卻低位平穩重慶“低”房價之謎

全國GDP增長最快的重慶，常年保持著全國最低的房價水平，被譽為“高燒樓市中的一股清流”。圖為重慶江北步行街。（視覺中國/圖）

全國GDP增長最快的重慶，常年保持著同級別城市最低的房價水平。這個謎團的背後，實際是重慶獨特的經濟增長模式，和一系列制度設計。

重慶通過大量出讓土地，籌集基礎設施建設資金，從而維持投資驅動的高GDP增長率。而土地得以源源不斷的供給，則來自於被特批的“地票制”。

因為房價多年保持平穩，重慶近日成為全國焦點，被網友稱為“高燒樓市中的一股清流”。

中國指數研究院2016年10月1日發布的百城房價數據顯示，9月份，重慶主城區新建住宅樣本均價為每平方米7164元。在經濟體量接近的城市序列中，遠遠低於均價15337元/平方米的蘇州、12307元/平方米的天津以及53384元/平方米的深圳。甚至，蘭州、昆明、南寧這些二線省會城市的住宅均價，也早已超過直轄市重慶。

2010年6月到2016年6月，重慶房價漲幅僅為5.1%，而全國100個主要城市的房價平均漲幅已高達30.7%。7月份之後，一線城市以及二線熱門城市房價繼續狂飆，以至於“十一”假期前後，全國二十余個城市先後出臺房地產限購、限貸新政，力度空前。但在地處西南的直轄市重慶，房價卻“巋然不動”，也沒有出臺任何限購限貸政策。

房價平穩的重慶，GDP卻多年保持在兩位數的高速增長，領跑全國。

重慶為什麽？

去庫存的蠻荒之力

盡管重慶已用了“蠻荒之力”在去庫存，但庫存壓力依然大。

最近半個月，李世龍明顯感覺到周圍談論樓市的人多起來。他是土生土長的重慶人，現任教於重慶大學建設管理與房地產學院，密切關註著重慶及全國房地產市場。

一直以來，由於房價走勢平穩，重慶人一般不太關心房價。但近來，許多重慶人在微信群、朋友圈里轉發討論外地購房者“大舉”殺入重慶樓市的消息。

“十一”假期，李世龍實地走訪了重慶樓市，真的碰到了外地炒房團。在沙坪壩區西部新城即將開盤的萬達文旅城，打出了“熱烈歡迎合肥、無錫、廣州看房團，蒞臨重慶萬達城”這樣的廣告牌。

李世龍在該項目售樓大廳連續觀察了三天，發現外地購房者多來自無錫、合肥，以家庭的形式集結，手里攥著一沓沓的購房材料。該處樓盤“吹風價”（預售價）為八千多元一平方米，高於周邊樓盤15%左右。

“他們是跟著萬達的項目走，合肥萬達城兩萬元一平，而且限購限貸，重慶才八千多元，他們覺得重慶至少不比合肥差吧。”李世龍說，他與外地購房者交流得知，炒房團的投資預期為，兩三年內可以漲到每平米1.5萬—2萬元/平米。

但他認為，這基本是難以實現的目標，因為目前均價1萬元以內的樓盤仍是重慶市場主流。

徐峰是重慶一家本土房地產開發企業的老總，他向南方周末記者介紹，重慶房地產從2016年4、5月份開始，銷量明顯升溫，但價格漲幅並不明顯，只能算作是微弱上揚。他認為，熱點城市限購後的資金外溢對重慶樓市有一定的帶動，但是作用十分有限，因為“重慶庫存太多了”。

而重慶市房地產協會會長莫元春更是公開警告稱，外地炒房客來重慶炒房，“你會死得早”。

五年前到重慶這一房價“窪地”淘金的炒房客，如今大都鎩羽而歸。

以自稱發布真房源的鏈家網房源為例，重慶北濱路上2010年建成的華潤某樓盤，目前在售的近200套二手房中，超過70%的房源是清水毛坯房。多位房產中介告訴南方周末記者，這些樓盤的投資客目前大都以低於開盤價在虧本甩賣，“只求少賠點”。

重慶房價難漲的主要原因是，供給過剩。

重慶的供給量之大可以從一組數據中體現：據重慶市統計局公布的數據，2015年重慶房地產開發企業房屋施工面積28985.67萬平方米，其中，住宅竣工面積3185.90萬平方米。而深圳2015年住宅竣工面積僅為202.37萬平方米。也就是說，2015年重慶的住宅竣工面積是深圳的十多倍。

“去庫存”，仍是目前重慶樓市的主基調。銳理數據發布的報告顯示，截至2016年8月，重慶的商品房存量為2982萬平方米；其中住宅存量為1245萬平方米。

相比2015年9月，重慶商品房存量已減少1188萬平方米。據重慶統計局數據，截至2015年9月底，重慶商品房存量面積高達4170萬平方米。2015年重慶市商品房銷售面積為5381萬平方米。2016年1-8月，重慶商品房銷售面積4122.19萬平方米，同比增長18.2%。

今年重慶仍然把去庫存作為首要任務。年初，重慶出臺《推進供給側結構性改革方案》，明確提出在2到3年內完成1000萬平方米去庫存任務，今年房地產去庫存的目標是800萬平方米。今年上半年，重慶市共完成房地產去庫存455.65萬平方米。

為了去庫存，重慶市計劃兩年內將土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內，通過貨幣化安置去除房地產庫存400萬平方米。重慶市長黃奇帆甚至公開表示，從今年開始三年內，重慶每年將關閉500家房地產公司，3年關掉1500家。

盡管重慶已用了“蠻荒之力”在去庫存，但重慶接下來幾年的房屋庫存壓力依然會大。據重慶市統計局數據，今年1-9月，重慶房地產開發企業住宅施工面積17155.76萬平方米，住宅竣工面積2135.91萬平方米，共計19291.67萬平方米，按照人均30平方米計算，可供643萬人居住。

2016年9月27日，重慶新建的商品房。（視覺中國/圖）

源頭活水

重慶何以長期保持巨量的土地供應？答案是“地票”制度保障了其“源頭活水”。

重慶樓市的庫存大，關鍵在於源源不斷的土地供給。

重慶在供地方面有多“土豪”，從一組數據中可以管中窺豹。根據國家統計局的數據，2013年重慶出讓給房地產開發企業的土地面積為1896.65萬平方米，2014年為1864.59萬平方米，而2014年北京、上海、深圳的同一數據分別為580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米。

巨量的土地供給，使得重慶土地價格相比其他城市極為低廉。國家統計局數據顯示，2013年和2014年，重慶房地產開發企業土地成交價款分別為448.79億元和679.99億元，即2013年土地成交均價為2366元每平米，2014年為3647元每平米。而北京2014年土地成交均價為2.37萬元。

如此低廉的土地價格，使地價貴過樓面價的“地王”現象不可能在重慶出現。

“面粉貴過面包的事，重慶不會有。”重慶一家地產開發企業的銷售總監馬健對南方周末記者說，重慶的開發商手中大都還有沒動工的土地，加上銷售一直不溫不火，所以拿地意願不強。

那麽，重慶何以長期保持巨量的土地供應？答案是，“地票”制度保障了其“源頭活水”。

李世龍介紹，城市新增建設用地無非有兩個來源，一是舊城改造，盤活存量土地；二是城市擴張，拓展增量土地。

囿於18億畝耕地高壓紅線，國家對城市新增建設用地指標的控制格外嚴格。2008年之前，重慶同樣受制於建設用地的指標束縛，一度重度依賴舊城改造來供應建設用地。但是城市拆遷周期長、成本高，2007年轟動全國的“史上最牛釘子戶”事件，便發生在重慶楊家坪。

轉機出現在2008年，作為國家城鄉統籌綜合試驗區的重慶報經中央批準，成立農村土地交易所，啟動地票制交易試點改革。所謂的“地票制”，是將農村閑置的集體建設用地複墾為耕地，增加耕地數量，根據“增減掛鉤、耕地占補平衡”的原則，再把增加的耕地數量置換成為城市建設用地指標。

“增減掛鉤”制度在全國許多地方都有，但通常只限定在縣域範圍內，難以解決大城市的土地緊張。而通過地票，農村範圍廣闊的重慶將農村的土地“飛”到了城市。另一個實行地票制度的城市則是同為國家城鄉統籌綜合試驗區的成都。

“地票制度是用地需求逼出來的。”重慶市社會科學院農村發展研究所所長陳悅曾對媒體表示，他參與了重慶地票制度的設計過程。據《光明日報》報道，截至2016年5月上旬，重慶累計交易“地票”17.7萬畝。

有了“地票制”之後，重慶便不再為缺地發愁。國家統計局數據顯示，2013年重慶征用土地面積1831.57平方公里，2014年為1475.88平方公里。而同期北京的征用土地面積僅為35平方公里和14平方公里。

“別的城市缺地，而重慶不缺地，所以能夠‘走量’。”當地一位學者對南方周末記者說。

開發商徐峰對重慶土地的供應變化感受明顯。他舉例說，十年前，政府規定的重慶樓盤容積率（即項目用地範圍內總建築面積與項目總用地面積的比值）一般高達4.99，而現在只需要1.5—2.0即可，不到之前的一半。

西南政法大學經濟法學院教授江帆，對地票制也有著長期研究。她告訴南方周末記者，地票制有很多理論創新，在實際操作過程中，對城市的意義、作用更大。“（地票制）就是地方為了緩解、解決用地指標的問題，這是根本目的。”江帆說。

重慶某樓盤的懸空售樓部。（視覺中國/圖）

土地錢袋

通過“八大投”的樞紐作用，重慶可以便捷地把土地出讓的收入，再投入到固定資產投資中。

但重慶源源不斷地將大量土地上市的動力究竟來自哪里？這需要從重慶獨特的“投資拉動型”經濟增長模式中尋找答案。

在經濟下行的大環境下，重慶是全國唯有的兩個保持兩位數增長率的省級單位之一，2015年，重慶全市實現地區生產總值15719.72億元，同比增長11.0%，大大高於全國平均水平6.9%。

但重慶的GDP增長是典型的“投資拉動型”，據重慶市統計局的數據，2015年，全市完成固定資產投資同比增長17.1%，占當年GDP總值的95%，達到15480.33億元。其投資規模接近總人口相當的北京市年固定資產投資7990.9億元的兩倍。

事實上，近年來重慶市固定資產投資占GDP比例在不斷攀升。2011年，重慶GDP同比增長16.4%，達到10011.13億元，固定資產投資規模總量完成7631.80億元，占GDP的76.2%。到2013年，GDP達12656.69億元，而固定資產投資規模首次突破1萬億元，達到11205.03億元，占比88.5%。

據重慶發改委數據，2014年重慶全市固定資產投資完成13224億元，增速18%。其中，基礎設施投資3419億元，占比26%；產業結構調整占比43%，其中工業（含能源）完成投資4164億元，占全市固定資產投資的31%；房地產開發占比27%。

在財政性資金主導的重大專項建設中，市級重點建設項目完成投資3560億元，占全市固定資產投資的27%，其中十大基礎設施項目完成投資895億元。

早年，由於重慶市基礎設施領域開放度低，社會資本難以進入，投資主要靠財政性資金和政府債投資。近年來，重慶市積極推進PPP（公私合營）模式，試圖引進社會資金維持高投資率。但“賣地”仍然是重慶市政府最便捷的投資資金來源。

通過旗下八大國有投資平臺——包括城投、地產集團、交投、水投等，俗稱“八大投”——的樞紐作用，重慶可以便捷地把土地出讓的收入，再投入到上述固定資產投資中。

與其他城市不同，重慶“八大投”既是重慶的土地收儲平臺，同時也是基礎設施投資的主體。一方面重慶市政府賦予“八大投”土地儲備職能，外界估計它們有40萬－60萬畝土地儲備；另一方面，“八大投”主導了重慶幾乎全部的高速公路、橋梁、輕軌、大學城等基礎設施建設。

“重慶土地供應量一直很大，重慶有幾大地產公司，它們將土地經過整治以後再交給政府，政府再進行出讓，始終保持土地在政府的手上。”莫元春近日在一次城市論壇中指出。

投資驅動GDP增長模式必然伴生高負債率，而當債務壓力過大時，土地又成了重慶償債的重要資金來源。2012年末，國家審計署公布的重慶市政府債務率（債務與GDP之比）高達92.75%，居全國第二。2015年3月底，黃奇帆宣布，至2014年底，重慶債務率下降到77%，債務余額比2013年底減少1090億。

重慶市財政局公開表示，重慶減債的途徑包括土地出讓、資產變現等。2014年和2013年，重慶市國有土地使用權出讓收入分別為1665億元和1520億元，增長9.5%和11.8%。而2012年重慶市國有土地使用權出讓收入1312.9億元，僅增長0.3%。

與土地過量供給推動的房屋供給過剩形成鮮明對比的，則是重慶住宅需求的相對疲弱。

從人均居住面積來看，重慶遠高於廣州、上海等城市。早在2013年8月，重慶市城市建設綜合開發管理辦公室主任徐千里就透露，重慶人均居住面積已達到30平米。據統計年鑒，同年廣州的城鎮人均住房面積為22.73平方米，上海僅為17.5平方米。

此外，一個城市的房價長期決定於其人口凈流入。李世龍研究發現，重慶的廣大郊縣人口為凈流出，主城區人口凈流入，兩相抵消，人口為微弱的流入趨勢。據重慶市統計局數據，2015年，全市常住人口比2014年增加25.15萬人，僅增長0.8%。

（應受訪者要求，文中馬健為化名）

房價匯率“二選一”誇大風險 央行強調貨幣穩健

11月8日，央行發布《2016年第三季度中國貨幣政策執行報告》(下稱《報告》)，在下一階段貨幣政策思路中，首次增加了“在保持流動性合理充裕的同時，註重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險”。這一提法在10月底的中共中央政治局會議上首次在貨幣政策中提出。市場曾解讀為，這是貨幣政策將要偏緊的信號。央行此次在《報告》中強調，“就貨幣政策而言，關鍵是要繼續保持穩健和中性適度的貨幣環境”。

與此同時，《報告》對當下“棄房價、穩匯率”還是“棄匯率、穩房價”的爭議問題也作出厘清。《報告》指出，上述觀點誇大了各自領域的風險，而且也都不是好的做法。

抑制資產泡沫

《報告》指出，第三季度以來，中國人民銀行繼續實施穩健的貨幣政策，保持政策靈活適度，註重穩定市場預期，為穩增長和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

在下一階段貨幣政策思路中，《報告》指出，堅持實施穩健的貨幣政策，保持靈活適度，適時預調微調，增強針對性和有效性，做好與供給側結構性改革相適應的總需求管理，為結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境，在保持流動性合理充裕的同時，註重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

這一提法在10月28日召開的中共中央政治局會議上已經出現。《第一財經日報》記者采訪了解到，隨著三季度的GDP增速基本達到預期，個別指標還有企穩的跡象，房地產價格上漲過快，加之近期人民幣對美元貶值幅度較大等因素，現階段貨幣政策的重心由穩增長轉向抑制資產泡沫，大幅度提供流動性不會再有。不過，這並不意味著貨幣政策“穩健”的基調發生改變，就此言“偏緊”為時尚早。

2015年以來，全國房地產價格普漲，一線城市的上漲最為瘋狂。

2016 年 9 月末，廣義貨幣供應量 M2 余額同比增長 11.5%;9月份個人住房貸款依然占據當月新增貸款的四成，此前的7月、8月分別達到98.68%和71.20%。今年前三季度，個人住房貸款增長占全部的35.7%。業內人士分析，這輪房價上漲和2015年的貨幣政策的寬松不無關系。

東方證券首席經濟學家邵宇此前告訴《第一財經日報》，目前從保增長的角度來看，前期投促的力度比較大，可能產生了一些副作用，就是資產價格泡沫以及金融風險的上升。此次政治局會議關於貨幣政策的表述，可以認為是從“不再過度強調特別大的政策力度去保增長，而是強調更加關註金融風險，抑制資產泡沫”。

另一方面，9 月末，CFETS人民幣匯率指數為94.07，人民幣對美元匯率中間價為6.6778 元。進入10月，人民幣對美元連續下跌。10月25日，人民幣對美元匯率中間價報6.7744元，與9月30日的6.6778相比，不到一個月時間跌去近千個基點，跌幅達1.4%。截至11月8日，人民幣對美元中間價為6.7817，貶值壓力仍存。這對資本外流帶來一定的壓力。如果國內政策目標轉移到抑制資產泡沫，對於保持匯率穩定有一定幫助。

不過，交通銀行首席經濟學家連平告訴《第一財經日報》記者，從“抑制資產價格泡沫”角度來講，並不能和貨幣政策收緊簡單畫等號，目前的資產泡沫並不是全面的資產泡沫，主要是房地產價格泡沫，且房地產泡沫也是區域性的，只是在少數經濟領域出現了一些泡沫，這需要貨幣政策運用適當的工具進行抑制，但不適合全面收緊。

貨幣政策繼續保持穩健中性

《報告》對當下“棄房價、穩匯率”還是“棄匯率、穩房價”的爭議問題也作出厘清。《報告》認為，上述觀點誇大了各自領域的風險，而且也都不是好的做法。“就貨幣政策而言，關鍵是要繼續保持穩健和中性適度的貨幣環境”。

前一段時間國內部分城市房地產價格上漲較快，人民幣匯率受美元指數持續走強影響出現小幅貶值，各方面對房地產和匯率問題比較關心，市場上甚至一度出現了關於應該“棄匯率、穩房價”還是“棄房價、穩匯率”的討論。

《報告》稱，“棄房價、穩匯率”的一種邏輯是緊縮貨幣，從而擠出資產泡沫，並以高利率來穩定匯率，這會導致危機式的被動去杠桿，代價很大，過程比較痛苦，匯率實際上也很難穩住;“棄匯率、穩房價”則是放松貨幣來支持房價，試圖以低利率刺激通脹和房價，這同樣會加劇結構扭曲和債務積累，導致調整的時間更長、代價更大。展望未來，中國經濟仍有條件保持平穩較快增長。

“就貨幣政策而言，關鍵是要繼續保持穩健和中性適度的貨幣環境，同時發揮好宏觀審慎政策在維護金融體系穩定中的作用。更為重要的是，要通過推進結構性調整和改革，進一步增強市場信心和經濟的內生活力，促進經濟持續健康穩定發展，並擴展金融資源有效配置的空間。”《報告》指出。

“大幅度提供流動性，應該也不會這樣做了。”邵宇對本報記者表示，未來匯率方面還是會溫和貶值，資本賬戶方面的管理會更加嚴格。利率方面短期內降息、降準的可能性不會特別大，公開市場操作方面更多是應急性的，比如當流動性確實出現了困境，可以通過公開市場操作進行應急性救助緩釋。

穆迪：2017年一二線城市房價與銷量不會大幅下降

穆迪近日發布房地產研究報告預計，盡管新一輪調控措施旨在抑制房價的飛漲，未來6-12個月一二線城市的售價與銷量不會大幅下降。政府將繼續在控制房價漲幅的意願與維持穩定的房地產業來支持經濟增長的目標之間取得平衡。

穆迪指出，一二線城市相對較低的庫存將降低短期內房價明顯下降的風險。此外，今年調控措施的嚴厲程度不及造成2011年初和2014年行業下滑時的措施。同樣，雖然房貸政策略有收緊，但房貸供應和寬松的貨幣政策總體上仍將支持房地產業。調控措施收緊會加大市場回調的風險，進而對開發商的銷售和現金流造成負面影響。

與2016年全年全國合約銷售額預測同比增長約25%的高基數相比，穆迪預計2017年全年全國合約銷售額會與2016年持平或略有下降。在2016年9月及10月大中城市收緊調控措施之後，銷量將小幅下降，但該下降在一定程度上會被這些城市的低庫存造成的房價溫和上漲所抵消。同時，如果2017年大中城市房價繼續大幅上漲，政府可能會進一步收緊調控措施。

2016年前9個月全國合約銷售額達到人民幣6.9萬億元，同比增長43.2%，合約銷售建築面積為9.31億平方米，同比增長27.1%。上述兩項指標均處於多年高點。2016年前9個月全國平均房價同比上漲12.7%，一線城市均價同比上漲31.9%。目前約20個城市已收緊了購房或房貸標準，這些城市在2016年前8個月的全國合約銷售額中占比約為40%-45%。

穆迪還指出，盡管如此，今年早些時候調控措施的嚴厲程度不及造成2011年初和2014年行業下滑時的措施。鑒於房地產業對經濟的重要性，預計政府不會采取像當時一樣嚴厲的調控措施。在上述行業下滑時期，47個城市采取了限購措施 (這些城市貢獻了50%以上的全國合約銷售額) ，同時房貸和貨幣政策也偏緊。當時全國範圍內二套房貸最低首付比例提高到60%，高於目前20個調控城市中多數采用的30%-70%。中國當前的貨幣政策對房地產業更具有支持性，中國人民銀行的基準貸款利率和法定準備金率均處於多年低點。

融資方面，穆迪預計，未來12個月房地產業流動性與融資渠道依然良好。中國國內流動性將保持充裕，可支持開發商的融資及購房者的房貸供應。在中國經濟增長放緩的情況下，未來6-12個月貨幣政策不大可能驟然緊縮。

盡管國內銀行可能會控制房貸增速，但銀行將繼續向房地產業放貸，包括發放住房按揭貸款，原因是房地產業與其他行業相比運營業績突出，而且中國家庭杠桿率較低。此外，房地產貸款通常由房產抵押。不過，銀行仍會有選擇性地放貸，傾向於財務狀況更健康的大型開發商、首次購房者及改善型購房者。

投資投機、造假炒作……房價上漲背後的5大真相

2016年中國樓市波瀾讓人印象深刻，背後的五光十色值得探究。

對崇尚安居樂業的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標，房子也日漸成為經濟上的沈重負擔。在追蹤樓市調控新政一個多月效果之時，人們同樣追問，是什麽推動了這一輪房價上漲？

紅色警報：“買房杠桿高，買地杠桿更高”

如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那麽巨額資金湧入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。

“居民加杠桿購房和企業加杠桿購地是當前房地產市場過熱的主要原因。”中國房地產業協會原副會長朱中一說，房地產業是資金密集型行業，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。

從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。

據央行統計，今年9月末個人購房貸款余額為17．93萬億元，同比增長33．4％，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至9月個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。

相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。

今年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139％、110．1億元的總價拍下上海靜安區一宗3．1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創造的驚人樓面價，還有這家企業的“膽量”。根據其中期業績報告，融信今年上半年的合同銷售額為132億元。

房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來？

“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。”一名長期研究房地產行業的專家說。

記者從一些金融機構了解到，按規定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。現在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業內潛規則。

如此配資導致房企負債規模不斷上升，盈利狀況下降。據統計顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產企業合計營業收入為8780．5億元，而凈利潤只有687．8億元，平均利潤率跌至7．8％。而今年上半年，130家房企的凈利潤率還在8．15％，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10．1％。

樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。

中國社科院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背後，不排除一些地方政府和房地產開發商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控，對這一趨勢應該警惕。

值得註意的是，一些地方和部門已開始既調控“面包”，也監督“面粉”。在近期調控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調整項目上市節奏，拿地趨於謹慎。

金色誘惑：割舍不下的“地王”盛宴

各路資本湧入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。

“今年濟南東部先後出了兩個地王，地面價格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導致房價從年初每平方米八九千元上漲到約1．6萬元。”濟南市房地產中介行業協會副會長張鑫恭說。

“地王”的出現，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發民眾恐慌，造成開發商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。

財政部數據顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2．65萬億元，同比增長15．2％，而去年同期降幅超過25％。國土資源部門的數據則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4．8％。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。

值得警惕的是，今年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風險隱患。對於地價快速上漲，一名房企負責人直言，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里，開發商入市要謹慎小心。

中原地產統計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72．2％，二線城市漲幅達到86．7％，遠超房價上漲幅度。而據萬科最新公告，其持續觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至111％，創近年來新高。

“買地的價格越來越高，擺在開發商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經濟研究所副所長張平說，這一現象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。

“地王”頻出，令房地產企業承壓。近期，為攤薄風險，萬科、綠城、融僑等多家房地產公司紛紛加入高價地股權轉讓潮，樓市劇情的反轉，暴露出拿地企業資金周轉壓力增大。

10月中旬，信達地產發布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50％股權，融創中國和濱江集團分別持股40％和10％，三方合作開發該項目。這一今年5月123億元拍下的全國總價地王，當時溢價率近96％。

業內人士認為，市場預期的走低，將導致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而複始上演的“地王盛宴”背後，一些地方政府扮演的角色引人關註。

華融證券首席經濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調控者；既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產市場發展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。

幕後黑手：投資投機下的虛火

房子是給人住的，這個定位不能偏離。

歷次房市調控的最終目的都是一個，即“促進房地產市場平穩健康發展”。一個健康的房地產市場，應該讓住房回歸其居住屬性，而不能大範圍成為投資品。

在一段時間內，樓市幾成“股市”。多地上演的企業和個人“炒房”熱潮背後，不乏投資投機者的身影。

“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區，今年則以上海客為主力，從嘉興一路買過來，有跡可循。”杭州濱江房產集團股份有限公司副總經理朱立東說，外來投資客的大量湧入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。

記者近日從珠海市住房和城鄉規劃建設局獲知一個案例：珠海一家生意不景氣的貿易公司買了80多套房子，近期正陸續出手。

同樣在珠海，大量外地資本湧入本地樓市。據當地住建部門數據，今年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41．8％，珠海以外的國內其他地區居民占57．8％，國外買家占0．33％。

一家知名房地產企業副總裁說，今年開始，他們去競拍土地，發現競爭對手里有了基金公司。“這說明不少金融機構的資金都在往房地產市場投。”這位副總裁說。

有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業主要業務是炒房。“不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產市場。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

據相關統計，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案，總金額達到93億元。此外，截至上半年Ａ股有1305家上市公司投資性房地產資產凈額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地產達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

泡沫的可怕，不止於泡沫本身，更在於扭曲的價值對其他行業產生的“虹吸效應”。

“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協秘書長梁遠新表示，對於吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防範風險，避免陷入房地產泡沫。

灰色地帶：造假炒作推高房價預期

虛假宣傳，查！捂盤惜售，查！營銷不規範，查！

10月，深圳開啟為期三個月房地產行業專項整治執法行動，發現不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發現互聯網金融公司涉嫌經營“首付貸”業務；上海依法查處8家違規房企、7家中介；廣州四部門聯合出擊規範房地產市場秩序，發布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規被列入“誠信黑榜”……

記者跟隨深圳專項執法行動，來到“前海東岸”樓盤發現，該樓盤今年7月開盤當天實際成交140套，約占910套可售總房源的15．4％，卻對外宣稱開盤當天“主推戶型兩小時勁銷90％”。

在杭州余杭的合景天峻樓盤，今年4月房價每平方米約1．3萬元，10月個別戶型漲到2．8萬元。一共12棟樓分十多次開盤，每次放出有限的房源，但每次開盤房價都會上漲。

發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導市場出現非理性行為推高房價。

除了不合理的市場行為，一些機構和網絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期，為房價上漲推波助瀾。

山東省住建廳房地產市場監管處處長張國強說，今年6月，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米7100元，接近年初部分項目新房售價。該地塊屬於低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高，但卻引發炒作，造成民眾恐慌，擡升房價上漲預期，隨後萬科在該地區拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近9000元。

針對各種不合理開發和違法違規經營行為，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規項目、曝光45個房地產企業和中介機構的基礎上，召集國內近千家一級資質房地產企業開會亮出強硬治理的狠招。

房地產的未來健康發展，離不開良好的市場秩序。

中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強說，政府此次嚴厲查處開發企業、中介機構的違法違規行為，對維護市場秩序，穩定市場預期發揮重要作用。經過近一階段整頓規範市場秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場環境正在凈化。

房價太高，王石和潘石屹都看不下去了！他們給出了這樣的辦法

每經記者 王傑

11月，樓市入冬。

中原地產研究中心統計數據顯示：11月全月，全國主要54個城市合計商品房住宅簽約量刷新最近18個月的最低值（春節2月不計算），同比跌幅高達16.4%。整體看，在2016年“9·30”政策密集出臺後，全國市場連續2個月出現了非常明顯的成交量下滑。

▲11月20日當周主要城市成交量，數據來源：平安證券

本周末，一座小城市也加入了限購大軍。據浙江嘉興市城鄉規劃建設管理委員會公告，自12月3日起實施住房限購，在市區範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

調控效果立竿見影，且政策也在繼續加碼，但目前還沒有到可以松氣的時候。比如王石、潘石屹夫婦這些地產大佬，也認為房價太高，需要繼續調控。

多個城市加碼調控

周末，樓市仍然是所有人關註的焦點。

剛剛過去的11月，武漢新房成交2.6萬多套，相比10月的2.06萬套，增長了約6000套。至此，武漢今年新房成交量已達27萬套，成交面積2798萬平方米，全面超越2015年22.49萬套、2283萬平方米的歷史最高值。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者註意到，11月1日至15日，武漢新房成交15065套；11月16日至30日，武漢新房成交11632套，相比之前減少了兩成多。其中的分水嶺在11月14日，當天晚上，武漢市住房保障和房屋管理局官網發布《進一步促進我市房地產市場持續平穩健康發展的意見》，武漢主城區住房限購政策再次升級：本市戶籍家庭禁止購買第三套住房，非本市戶籍則需要連續在本市繳滿2年社保或個人所得稅證明才能購買首套住房。

據央廣網12月3日報道，近日，河北廊坊200多個樣本樓盤的房價監控顯示，11月以來，廊坊部分房產項目價格開始下調，河北環京房價進入停歇階段。

在北京，據央視報道，近日，北京市發改委、住建委啟動房地產中介“雙隨機”專項檢查，從2000多家中介機構數據中，隨機抽取30家中介，重點檢查明碼標價情況、房源信息真實性等情況，將在近20天內完成“突擊”檢查，一旦發現問題，會嚴格按照法律法規進行處罰，絕不姑息。

不僅僅是熱點城市政策頻出，一些小城市也加入了調控大軍。

據嘉興市城鄉規劃建設管理委員會公告稱，“為進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，根據國家“分類調控、因城施策”的總要求，結合我市房地產市場實際，經市政府研究決定，我市自12月3日起實施住房限購。限購政策明確，在市區範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。”

2016年9月30日起，全國熱點城市掀起新一輪房地產市場調控熱潮。北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳等城市陸續祭出樓市新政。隨後，多個熱點城市的樓市也開始降溫。

據中原地產數據，11月份，包括北京等一線城市的成交量環比跌幅達到了19.5%，北京11月網簽5861套（含自住房），上海簽約11690套、廣州簽約10453套、深圳簽約2829套，跌幅分別達到了7%、12%、28%、30%；杭州、南京等城市成交量甚至現了超過50%的下調。

中原地產首席分析師張大偉表示，在調控一個月後，隨著簽約周期的變化，部分城市因為限購的末班車效應的集中簽約釋放後，市場逐漸開始出現調控導致的成交下調現象。

中原地產研究中心統計顯示：11月來，已經超過10個城市在10月基礎上出臺了樓市調控措施，從全國看，從9月30日開始的這一輪樓市調控各地已經有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施：

自11月10日起，杭州進一步實施住房限購措施並上調公積金貸款首付比例；

11月14日，武漢限購升級：首付全面提高至3成，本地家庭主城限購2套；

西安、南京也於11月14日夜間發文加強樓市調控；

11月15日，深圳市住房公積金管理中心官網發布通知稱，深圳職工家庭首套房公積金貸款最低首付比從20%升至30%，二套房首付比從30%升至70%；

11月17日，東莞市住房公積金管理中心下發《關於調整住房公積金貸款最低首付款比例有關事項的通知》，宣布自2016年11月18日起，該市繳存職工申請住房公積金貸款最低首付款比例從20%調整為30%；

11月18日，廣州市住房和城鄉建設委員會、廣州市國土資源和規劃委員會、廣州市金融工作局聯合發布《關於對競買商品住宅用地資金來源核查的通知》；

11月21日，福州再出調控新政：二套房公積金貸款首付不低於50%，在限價措施方面，將所有樓盤備案價格上漲幅度由上一輪調控要求的10％以內調整為“零增長”；

11月28日，上海、天津兩個城市同日發布了樓市調控“新政”，提高首付比例以及“認房又認貸”的條件升級進一步強化了“維穩”房價的預期。

潘石屹：出臺房產稅是必要的

盡管本輪房地產調控已是史上最嚴，但一些房地產大佬仍認為調控應該持續甚至加碼。

據財新昨日報道，王石表示，當房地產價格與居民收入不匹配時會非常危險，“中國的房地產不是市場經濟，也不是計劃經濟，在房地產價值背離的情況下，我歷來贊成調控”。王石還補充說，“非常擔心調控不能堅持下去，由於房地產的特殊屬性，(政府)可能在關鍵時刻會手軟。”

王石進一步解釋稱，由於房地產對產業上下遊的拉動作用和經濟增長的推動力，一旦調控影響經濟，可能調控政策就會“軟”。

王石還補充道，“價格一定要限制，（為）什麽不能限制？一定要限制的，在中國現階段的國情下，唯一可取的就是限制”。

SOHO中國董事長潘石屹、SOHO中國首席執行官張欣近日在麻省理工（MIT）的一次講座中表示，出臺房產稅十分必要，否則將造成巨大的浪費。

潘石屹夫人張欣表示，中國房價高企的一個原因就是持有成本低。她說：

中國人在美國買房，大家就比較猶豫。在中國就不猶豫。因為在中國的物業管理費低。買了房子放在那里就行。沒有成本。

美國就不一樣。美國買房不管你住不住都得交物業管理費和稅，而且相當貴。這樣就使得很多想著買房空置的人望而止步。如果中國有一天像美國這樣，收稅、收物業管理費，那可能會不一樣。

潘石屹則表示，出臺房產稅是必要的，否則將造成巨大的浪費。他說：“我知道北京有人買一百套房，自己只住一套。”

他說：“房產稅的考證從15年前開始了。可是十幾年過去了，依然沒有推出。征收房產稅的阻力很大，尤其是來自中等收入群體的阻力。”

他稱：“從我們的討論來看，應該推出房產稅。極端的概念下：第一套房不收稅、第二套收2%，第三套收3%，第四套收4%。”

對於未來的房價，潘石屹則表示，這誰都說不清。

每經編輯 杜恒峰