北京近日出臺的樓市調控政策對住宅市場影響多大?房價下一步會怎麽演變?
11日，第一太平戴維斯在平安國際金融中心召開發布會，對第三季度華北區物業市場進行回顧和展望。
第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊誌坤認為，2016年第三季度，盡管一手住宅供應量較第二季度回落，下降7.0%至102.4萬平方米，但受活躍的需求推動，住宅成交量較上季度有明顯回升，環比大幅上漲19.1%至179.5萬平方米。銷售價格指數則繼續保持強勁的上漲態勢，截至8月末，環比上漲7.4%，同比上漲23.0%。
為抑制房價過快上漲，北京市政府於9月30日發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若幹措施》。主要內容包括：施行差異化信貸政策，提高首套房首付比例至35%以上，二套房首付比例至50%以上;進一步加大住宅用地供應力度、加快自住型商品住房用地供應;試點采取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施等。
熊誌坤認為，這些措施旨在增加房地產市場有效供應，優化供應結構，強化交易管理，預計將對北京的住宅銷售市場產生全方位的影響。
“除投資需求外，限購政策的出臺亦將令剛需和改善型購房需求在短期內受到明顯抑制，預計第四季度市場成交量將有明顯回落。新政亦將影響市場整體開發商的信心，加上2016年以來宅地供應有限導致純新盤供應有所放緩，在此情況下一手住宅供應量亦有可能繼續回落。”熊誌坤說。
他表示，盡管政策預期影響明顯，但為沖刺年終業績，部分開發商可能會加快推盤節奏，並在價格上有所優惠以促進成交。這在一定程度上可能對住宅銷售市場起促進作用。在供需兩側均受到影響的情況下，預計第四季度北京一手住宅市場的成交價格上漲幅度或將有所放緩。
在北京甲級寫字樓市場方面，第一太平戴維斯報告顯示，2016年第三季度，北京甲級寫字樓市場共迎來三個項目入市，合計帶來21.2萬平方米新增辦公面積。至此，北京市甲級寫字樓存量達到976萬平方米(含自用面積)。
2016年第三季度，北京全市甲級寫字樓空置率進一步上漲至4.9%，環比上漲0.5個百分點(含自用面積)。一方面，新增供應空置率相對較高，推高市場平均水平。另一方面，CBD及周邊寫字樓業主對引進P2P等新興互聯網金融公司繼續持謹慎的態度，更有部分業主主動調整此類租戶以減少運營風險，這導致區域內入駐率短期內繼續有所下滑。
2016年第三季度，全市甲級寫字樓租金達人民幣每平方米每月337.8元，環比微降0.2%。部分品質較高、空置面積較少的項目仍能保持良好的租金表現。但與此同時，部分業主擬通過提供更多租金折扣的方式引進大中型租戶以吸納空置面積及尋求租戶穩定性，這在一定程度上影響了整體租金的表現。
對於未來市場預測，熊誌坤認為，盡管快速發展的第三產業，包括金融服務，IT及高科技，以及專業服務等將繼續成為北京甲級寫字樓市場的活躍需求，但企業在尋求擴張時將會越發謹慎並對成本更加敏感，或將導致租賃活動進一步減弱。在此情況下，市場整體空置率或將於年底繼續迎來微幅上升。