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任誌強：上漲不是在今年1到9月份上漲的，應該說上漲是在去年就開始了，這是去年上漲的時候到年底12月份的時候接近於正負零，但是這個指數關系，大家覺得它是沒有漲。實際上深圳去年的上漲指數是146,上漲是非常快的。但是因為前年和去年低的比較低，所以去年漲的時候大家沒有覺得。

今年的上漲和去年延續的持續上漲是一個故事，一個原因是去年和前年連續兩年的土地負30%的增長。也就是說，實際的主要城市的供應量都在下降。2012年的時候我說2013年房價會上漲，大家沒有人信，大家說你的理由是什麽，我說2012年和2013年連續兩年土地的供給大幅下降，那次的幅度還不如這次的大，這次是負的30%,前兩年是20%。但是很多媒體，尤其是人民日報連續三次說是因為貨幣原因造成的，我們上次在40人論壇會上我和黃教授都在，和貨幣沒有任何關系。尤其是和個貸沒有任何關系。今年1到10月份的個貸低於去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%，但是我們的央行、銀監會所有人都在說個人住房消費信貸的扛桿太高了，我個人認為0.2是非常低的，和房價上漲沒有任何關系。當土地供應持續下降的時候，部分城市的供應短缺。

這次上漲也不是全國性上漲，主要是20到26個城市，有六七個城市漲的比較低，十幾個城市漲的比較快，其它城市也有略微的上漲，但是指數非常低。如果只有20%的個貸，但是現在的政策是限制個貸，這個我個人覺得政策是誤判。從9月份分析的時候，我們認為漲幅已經差不多了，8月份和9月份相比漲幅是下降的。但是這時候出了政策，最後的結果一定是迫使下一輪漲價漲的很好。

我不覺得房地產政策對，應該說沒有一次是對的。一個最簡單的道理，我們十八屆三中全會，特別是新常態下提到的最強烈的一個口號就是供給側改革，大家都在拼命的圍繞著供給側改革討論宏觀經濟問題。但是只有房地產業不是供給側改革，所有的調控政策是只改需求側，不改供給側。所以，我個人覺得，應該說所有的房地產調控政策都是違反黨中央的意見，或者是嚴重背離的。

那麽什麽是供給側改革呢？房地產供給側改革本來應該是人往哪去土地往哪供，這應該是供給側改革的基礎。但這幾年我們恰怡做反了的是人越不往哪去土地越不往哪供，人越往大中城市去大中城市越不給力。土地短缺其中一個是土地錯配造成的。另外一個是，我們可以看看這十幾個暴漲的城市，基本上和土地有關系，大部分出了貪官的城市都不再供應土地，幾乎出了貪官的都和土地供應有關系。

所以我們研究了一個貪官指數，通常貪官指數在1年半以後，這個地區的房價就開始保障，南京、成都、深圳、很多地方都是因為貪官出來以後，後續的官不敢供應土地，因為土地交易中有很多腐敗，最後導致的結果是兩年之內土地供應短缺，然後房價就開始漲。你們可以數數。

第二個原因是發達地區，不管你供給不供給土地，它的人流集中度還是提高的，因為它占有更多的資源，醫療資源，教育資源等等，像北京、上海等等城市，因此它的房價漲的也比較快。這兩類是今年房價上漲的主導。大家都覺得房價是拼命漲，已經出現泡沫。真實的數據是什麽呢？1到10月份為止，住宅現在的全國平均房價是6000多，去年大概是6700，今年是6800，扣去1萬塊錢的平均城市9個，2萬塊錢的平均房價是10個，扣除這些，平均房價只有4000,除了26個城市，剩余的房價只有4000多，像渭南離西安只有1小吋的路程，這種地級市，平均房價，市中心的只有3000多，稍微偏一點的2000多，這種有400個城市。我們大概一共有660個城市，大概通常只公布大城市指數的時候只公布70個，剩余的城市是房價低的不得了。

這一輪宏觀調控產生的作用就是要讓已經漲起來的房價這十幾個城市把房價降下來，所以還在漲，所以又出臺了第二輪政策，可怎麽辦？領導的意圖是還得出政策，不要把房價弄得很高，成為大家關註的熱點，所以還要強行往下壓，這個不太有利於中國宏觀經濟。年初的時候我也是跟黃教授在一起開40人論壇的時候我當時說，我說今年的近來主要靠房地產拉動，只有房地產能救中國。到目前為止，中國的房地產在今年對GDP貢獻度是8%，如果加上它帶動的其它行業，鋼鐵、水泥、家具、門窗等等，大概9個點，換句話說，如果今年的房地產和去年只有2%的投資量，今年的GDP會在5以下。大家認為房地產已經在中國經濟中占的比例很高了，我個人覺得很低，美國在2008年之後算，大概對GDP的總的貢獻度最低是12.6,隨後是13，14，15的遞增。而我們今年只有8%，比美國在房地產占GDP的比重低得多，只有2/3不到。說明中國在城市化發展的過程中，房地產應該占更大的比重。如果房地產沒有一定的比重的話，是不足以支撐中國經濟發展的。

是不是永遠持續下去呢？新房我們還沒建夠，而美國主要是二手房交易為主，美國去年大約600萬套的交易量，新房只有80萬套，最高年份是850萬套的時候，新房是150萬套，不在於新房能產品GDP。中國實際上現在是城市建設發展過程中還不能滿足70%以上的城市化率發展的過程，所以未來房地產還應該是高速發展的。

但遺憾的是，我們的政策，房地產不是在供給側中進行改革，而是在需求側上進行改革，嚴重的抑制需求，導致的結果是不讓大城市高速發展，但是人們還往大中城市發展。我們最近新增的調控了一些，像武漢、長沙、成都，他們的房價真的高嗎？我覺得不高，平均房價也就是6000多，今年漲的很快，比如說長沙，已經連續出了兩次政策了，是從6300左右漲到了7000。但是全國平均只有6000多，作為一個中心省會城市，是不是可以比全國房價高一點或者是略高一點，這種漲幅表面上高，實際上前幾年沒有，西安也是6000多，漲了一點也就是不到7000塊錢。武漢，成都，大部分是這樣，並不是說一個城市有一兩萬的房子，但是平均房價是低的。上海曾經房價很高，大概十幾萬一平，唐山一品出來的那一年有240套，那年銷售了33萬套房子，所以240套房子對33萬套房子有多大影響昵。所以平均房價用了很不合理的計算基礎。

我們的政府趨向於想自己多撈一點，讓市場老撈一點，這種觀念會導致房價上升。很多土地的招牌掛是什麽昵？限房價，禁地價，房價不能動，但是政府不能少拿，你們打架，你們打的越低越好，政府收入越高越好。有人說它是官鹽制，為什麽有走私鹽呢？因為走私鹽便宜，中國以前是官方控制土地，想從土地中獲得收益，但是同時又限制房價，實際上稅費加上土地已經超過70%，高房價里要達到84%,政府已經拿的不少了，他想拼命的多拿的時候，出臺各種需求側的政策，它不是在供給側進行改革。我們這幾年連續討論政策，都是基本上對需求側控制的結果。

我為什麽斷定下一輪漲價比這一輪更高，就是因為在需求側上進行價格調控的時候，最後導致的是需求在一兩年以後，或者是一段時間以後就會爆發。

最近有幾個境外的投行預測，這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降，但是2017年會上漲。以後的調控政策可能連15個月也做不到，可能八九個月又訪談了，再出臺一個政策可能五六個月又反彈了。這個調控政策一輪一輪以後越來越漲。只要對需求側進行抑制的時候，不會對市場有任何好處，也不會對市場的穩定有好處。

最近我們看到了李總理有一個說法，叫做要讓1億農民城進城，讓他們變成城市戶。於是，國土資源部根據國務院的命令，新增了1200萬畝的供地，但是這個供地，大城市以上的城市一畝地都不給。它把這些土地都給到了中小城市。就是希望新農村建設，城鎮建設，你們都留在農村算了，別進城。我一直奇怪，我們前天演長征八十年，長征要換天不就是農民進城市來嗎，不就是農民幫你們進程，現在不讓別人進城了。現在有2億農民在浮動過程中，他們就是要進城，他們就是在長征的過程中，不斷的躍進的過程中，不斷的長征進大城市。但是我們發現今天不行了。你說你是中國人吧很多城市告訴你不是中國人，因為你不能在這里買房子。你只能是當地人。我們的政策告訴你農民不讓進城，這就是需求側出了問題。最早出經濟學的時候，達爾文的物競天擇，就是我有選擇權，我這樣不行就那樣，現在告訴你沒有選擇權，你只有這一個選擇，這就會出問題。

財富從哪來呢？就是交易，沒有交易，男耕女織，我還是做消費，不會有剩余價值。只有你把這個東西拿出去進行交換的時候才能產生價值。我們的限購就是不準你交易。我記得黨的文件里是寫的是要增加國民財產性收入，那換句話說不讓買房子，只能買股票。實際上房子是占重要地位。

我們現在大家都在評價說收入和房價比差的關系太大，房價收入比不對。1992年房價是998塊錢，大家的工資是88塊錢，一般都是80塊錢。到現在去年為止房價是6000多塊錢，房價增長了6.5倍，但是大學生工資是3750塊錢，通常一般的是3500塊錢左右，工資增長了40倍，所以這比起來全家房價是上漲的。更有問題，美國選擇的是中位數，把高的甩了。另外一個，在美國計算收入，工資收入多少，財產性收入多少，是把所有的都混在一起計算然後是中位數，中國計算的時候，沒有一個人計算財產性收入，因為你的股票收入和房產收入不都在這里。我們今年二手房的交易量在很多城巿超過了一手房，是因為二手房漲價漲的很多，他獲得財產性收入遠遠高於工資收入。清華大學的教授說電信詐騙了1600多萬，就是一套房，北大教授也一樣，賣一套房子就是1000多萬。要把它合到你的財產性收入里，你的收入就大大提高了。但是我們計算的時候從來不這麽算。所以老被人民日報誤導，房價收入比不對，因為他不懂應該怎麽計算。

我很喜歡到這來說，他們能聽懂。所以我想，中國的房地產如果不能從各種正面宣傳中給他一個合理的地位的時候，這個政策一定是不斷出錯誤的政策。所以我昨天打了電話，我說你們得寫個報告報告中央，這所有的調控政策都是錯的，別出臺了，再出臺中國經濟就完了。謝謝。

張維迎：我有點破戒，兩個事情我不敢談，一個是房地產，一個是股票市場。因為這兩個是政府起的作用最大的，所以剛才講的他的出發點和結果非常的不一樣，有人問我房地產怎麽看的話，我一般都說去問任誌強。我理解他的觀點，我覺得他的東西是有道理的。包括他剛才講的這些數字非常重要。從整個供求關系上來看，地本身的供應在相對減少，增加比例在下降，這個自然就是供給側的角度來看，就會推動房子的價格上升。

第二個，供給的本身又有結構問題，包括大小城市的問題，這也是政府在主導。房地產在中國就像古代的鹽一樣，因為鹽的需求是剛性的，政府給壟斷，所以鹽稅從古到今鹽稅是重要的來源。他說的非常有道理。

他剛才講到的跟貨幣沒關系，那是在什麽意義上講，我覺得是有關系的。但是這個關系怎麽起作用，我沒搞清楚，黃老師可能講的比較清楚，我只是在猜。中國這幾年信貸的發展非常快，而我們的實體經濟，制造業本身很疲軟。這些錢都哪去了？去年的股票暴了一下泡沫很快就破了，這個錢究竟哪去了。他分析到這個問題，首富是一個因素，發錢，不給你直接出錢，借貸的方式可以抑制房價上漲。我考慮的問題是，房子的問題跟大米白菜不太一樣，因為長期投資的話，投機性就會體現，所有的泡沫就是長期性的東西，不會短期消費的，像白菜不會有泡沫。我們買房子的話，當你看到預計未來漲的話你會買，那麽你怎麽預計呢。這種情況下我就猜。

任誌強：高地價的大部分是國企，總量是14%。

張維迎：假如大的城市，可以拿到很多錢，這個時候同級土地的話，可以不惜一切代價，付多少錢他也要到手。我們看到房價的時候是跟地價有關的，盡管在理論上講地價是由房價決定的，但是人們判斷房價的時候是跟地價有關。假如國企拿有大量信貸資源，他地標的很高，關於房子土地成本多少再加一倍大體是房價，我的意思是猜這個機制，北京或者是上海、深圳某一個大的地產公司，他拿了多大價格的地的吋候，大家會推斷房價怎麽樣，這是我拿不到首付，不能銀行貸款，我自己砸鍋賣鐵也要趕快把這個房子買下來。這個意義上，是和信貸有關系的。當然還有其它的機制，像溫州炒房團等等。我的意思是，房子這個東西和大米白菜不一樣，這在里面有未來預期的價格非常重要，不會因為明年的白菜20塊錢，你今天就8毛多買白菜，如果預計明年房子翻番的話，可能會借錢買房子。我不太同意你說完全沒有關系。當然，倒推的話，中國的房子問題，基本上是供給側，全是由政府來操縱，政府控制的。那麽它好多的像小產權房的問題沒有解決，我相信中國土地的供應如果大幅度整改，或者是按照生產價值供應土地的話，房價肯定不會這麽變化。當然，任總，假如說收入和房價比也不算高，我沒有這個研究，但是我感覺到中國的房價有點高的離譜，至於怎麽離譜可以分析，北京有一套房子賣了以後，比全世界任何一個地方比北京買的好得多的多的房子，畢竟中國還沒到發達國家的程度。每個人再算一下，每個人的房子一天不住的話損失多少成本，一個房子1000萬，一年的回報至少是50萬，平均一個月是4萬多，你算算一天的房費一天是一千多塊錢，少住一天，這一千就白浪費了。這個是有點高的離譜了。

我提一個問題，政府的房地產宏觀調控的手段的時候，一定會有問題。我們看看歷史，分析背後的潛在的因素，我只看表面現象，一會兒是要抑制，一會兒是鼓勵。這兩年不斷的變來變去，我不看房子，頭暈。

這樣一種思想是不是要改變，房地產本身作為宏觀調控的手段，包括你包括一個錯誤也在這里面，經濟增長，就得靠房地產，既然經濟增長，那就要調控房地產，這個講法應該調整一下，房地產也是一個過程，2008年房價持平的往下降，但是4萬億刺激，鼓勵買二手房，鼓勵了一年房地產暴漲，然後不斷的往下壓。接下來房子疲軟了，什麽叫去庫存，不就是鼓勵大家買房子的意思嗎，大學生畢業以後政府補貼你買房子。這個還沒有做完就幵始暴漲了，我們看看煤炭是不是這樣，鋼鐵是不是這樣，正在忙著去產能，像我們那，哪些煤礦必須關閉，哪些鋼廠必須關閉，煤炭價格漲了30%以上，而且焦煤300%，鋼鐵也是暴漲。這些其實有一個問題，回到主持人提的問題，國家的調控，這就是最短期的問題，為什麽鋼鐵、煤炭最近出現這樣的情況，跟房地產有沒有共同的原因，我們要分析。

我們得出一個結論，你們調整的都錯了，一個可能是你這次弄錯了，你聽我的，聽我任誌強的就會對的。另外一個，任誌強說的也沒用，理解了以後形勢又變了，往東轉的時候，發現又往右轉了，他又繼續往左。我的意思是整體的政府調控的手段，無論作為哪些方面，比它有效的地方是多得多，這才是我們需要反思的。我認為中國房地產一會兒漲一會兒調，與政府的調控有關，我完全認同老任的，只是不要說房地產是經濟的支柱，這樣說的話，你擔心的問題都會出來。

黃益平：討論房地產問題對我來說也挺跨界的，只不過是任務總要來，必須要表示非常的感激任總來支持我們。我非常贊同張維迎老師說的，房地產調控的問題歸根到底是怎麽擺市場和政府之間關系的問題。張維迎老師關於產業政策我也不完全同意。我們歸根到底最後就是這樣。主持人說我為什麽今年幵始房價就開始報複性的反彈了，任總說去年開始的，但是任總說的今年年初我就跟你們說了，只有房地產才能救中國經濟，如果你下回說的話，救的話，就說救中國經濟，不要說救中國。

客觀上來說，我相信有很多官員腦子當中的想法和任總的看法是一樣的，在我們去年年底和今年年初，我們的經濟不斷的持續疲軟，增長速度往下走，看中國經濟哪一塊還能對我們穩増長起到根本性的作用？就是兩塊，一個是地方政府做更多的基礎設施建設，第二個是把房地產拉起來。房地產的銷售增加從去年已經開始，趨勢是這樣的。但是今年政府又加了一把勁，說要去庫存，當然中央有各種辦法，我看到有一些地方是省里列一個指標，把這個分解到各個地方，不管它合理不合理，都得給我一個效果，我覺得後來是看到了效果了。這樣的話，市場起來了，投資起來了，總的固定資產投資的增長速度也還不是那麽快，就是房地產投資，我看到的數據是增長速度在5%左右，跟總的固定資產投資速度還是有一定的距離。但是從原來的零增長，負增長回來，我相信對增長是起到了作用，這樣的話也滿足了一些地方政府官員穩增長的意願。

但是，又開始擔心了，任總今天講了中國的房地產市場不是一個市場，我覺得這個觀點很重要，我有的時候有點疑慮，就是任總一方面說你看房地產市場不是一個市場，你把那些大城市都給踢出去的話，其它的城市的房價很便宜啊，我們的價格收入比也很低，泡沫沒有那麽明顯。在我們所有的關於泡沫的討論當中，我們關註的就是這些大中城市，來來回回的說的就是北上廣深所謂的一線城市，我們說價格收入比的時候，就不能用全國平均，我有的時候看到任總說，改革開放以來收入漲了多少，房價漲了多少，泡沫不嚴重，我覺得這是不準確的，全國來說也許是這樣，我們擔心的是這些大城市的價格漲的很厲害。我擔心的不是不管是不是未來還會漲，有的城市供求關系可能還要漲，但是要關心，第一，我們的房價跟收入的比例這些北上廣深在全世界都是很高的比例了，即便看絕對的價格，我們這些城市都是排在前十左右的水平。我們還是一個中等收入國家，收入水平這麽高了，從政府的角度來說當然要擔心，房價真的上去了，大家都感覺到的，我有一個微信群，每天都在里面吵，吵的很火，一直到國慶。你就看到反對和贊成的都很激烈，無非是有房的和無房的立場不一樣，有房的認為還應該漲，沒房的認為沒有道理。這會變成一個社會矛盾的焦點，這對政府來說當然很擔心這個問題。

第二個問題，也是很實實在在的，房價上去了之後，資源全部在房地產，如果都往這里去了，其它的投資可能就更上不來，我們的產業轉型可能難度會更大。

第三個，從政府的角度來說，一直擔心的是金融風險的問題，如果是價格漲的很快，哪一天下來，像美國的次貸危機，最初就是2007年年初房價往下走了3%,整個巿場就崩潰了。並不是說我們今天也有這樣的問題，但是這個問題是值得關註的，對政府來說很值得關註。

最後又回到剛才兩位說的，這里政府發揮了什麽作用，為什麽大城市的價格在漲，小城市的價格在不漲，不就是供求關系嗎。你怎麽去調節它，我確實覺得他們二位說的很有道理，就是你怎麽樣在尊重市場規律的前提下來調控它，而不是說我現在需要穩增長了，恨不得大家都來買房地產，我一看房價漲的太厲害了，就使勁的砍它，這不能改變房價背後的規律，現在很難改變。

我現在不太知道明年，今年大家都說經濟增長，第一季度6.7%，第二季度6.7%，第三季度6.7%，大多數人贊同增長確實穩住了。你去看建築投資，包括一些傳統行業的訂單都在上升，但是房地產一冷卻，明年的增長還能不能穩住，找看明年的下行壓力挺大的，壓力一起來，政府怎麽看這個問題，現在也不是很清楚，但是從宏觀的角度來說，第一是我們要謹慎，從現在幵始還認為房地產還是支持中國經濟增長的最重要的力量，我覺得這里可能要謹慎一些，從1998年以來確實發揮了很大的作用，下一步還能不能持續支持下去，我確實是有疑慮的。

在產業轉型的過程中，新舊動能轉換不是很順暢，回過頭來看我們老的動力，一個基礎設施，一個房地產投資，這其實是很危險的。就是不停的來來回回的調，最後就是有很多規律性的東西。

最後簡單的說一下貨幣的問題，我也不太清楚到底貨幣在這里發揮了什麽作用，但是有一點是肯定的，老百姓確實有很多錢，老百姓有錢就需要往什麽地方投資，我們現在最擔心人民幣貶值的壓力，大家都在說。我現在回想一下過去大概兩年時間，不知道大家註意到沒有，國內有一個很紅火市場的時候，貶值壓力不那麽突出，國內市場壓力下去了，就突出。股票市場漲了，大家都把錢投資到股票市場了，債券市場漲了就投資到債券市場了，房地產起來了就忙著看房地產了。這個市場權益下去就開始往下走了。這個確實是，從總體上來說，我們還缺乏一個投資渠道，中國老百姓的市場絕大部分在房地產市場上。政府或多或少把增長的希望寄托於房地產，意味著未來市場的動蕩很難在短期內改變。

任誌強：我們中央政府有一個口號叫雙創，重要的是創新，希望大家調整原有的產業結構。但是最大的問題，我說你們喊了半天創新，你們做好思想準備沒有。

什麽是創新，創新就是改變現有的規則。如果政府官員根本就沒有做好準備，你想讓他創新是創新不了的。像滴滴打車，網月車，出了一堆政策，你讓他創新，創新了以後說你不能打破原有規則，這叫什麽創新啊。我們的中央政府到地方政府沒有做好市場創新的準備，因為它並不想改變線也得規則。如果不想改變規則，所有的創新一定是打破規則，從瓦特的蒸汽機出現的時候，就是要打破規則，因為過去是牛車、馬車，但是不打破規則的話就是汽車不能比馬車快。

回到我們的房地產，為什麽我說在房地產可以救中國經濟，重要的是在現有的前提條件下，中央政府不會大改革的時候，只能靠基礎設施投資。如果要改變，就聽我的。十幾年前我們研究城市化的規律，一個規律是從農村走向城市，第二個規律是從小城市到大城市，第三個規律是從市中心到郊區，第四個規律是形成城市群，全世界如此。1960年的時候，全世界只有2個千萬以上的城市，1980年的時候達到了8個，2010年的時候24個，這時候中國有6個，到現在的時候，2030年，中國大概得有20個以上。

張維迎：我們的概念和西方不太一樣，大部分人是農村的，他怎麽統計是千萬級的。

任誌強：中國現在的統計和國際不一樣，國際是常駐以上，工資收入來自於城市就叫做城市。中國是以居住和戶籍兩個條件，第一個是戶籍條件加上六個月以上的城市常住人口。所有的軍隊，不管是在山溝里還是邊界上都是城市化人口，包括武警、警察、解放軍，這是一個特殊計算方式。按照這個方式，我們叫做戶籍人口在半年以上，剩余的就是三個月，兩個月或者是幾天的叫流動人口。

中國需要70%的城市化率將近7億人，我個人覺得至少20個以上的千萬級以上，按照現在的規模來看還有8個左右。我們有了第一條，就是從農村向城市，2億多過來了，還得有。為什麽還得農民進城呢？第一產業現在占8%,美國是1.4,荷蘭800億美元的人口22萬人，中國700億美元出口2.2億人，所以太多的農民是富不起來的。所以他們必須進入城市，才有可能因為城市把他帯富。所以從農村進入城市，從中小城市進入到大城市，這兩個階段正在過程中，但是我們沒有第三個過程，就是市中心向郊區轉移，因為轉移不了，是宅基地，因為土地制度導致第三個過程中斷了，所以中國也不可能有第四個過程叫城市群。美國說的城市群的概念是我雖然住在農村，比如說卡特總統回家了，他那個村700人，老布什小布什回到莊園了，他雖然住在農村，但是他的收入來自於城市。我們現在農民工的收入70來自於城市，30來自於農村。這個比例關系是不對的，如果你來自於小城鎮，但是收入來自於城鎮沒關系。但是我們的土地不能轉移，比如說比爾蓋茨，那個街的房產都是他的，他把資產帶到非大城市的時候把資源也帶進去了。我們土地是最多你蓋一個小別墅，但是你不可能把資源帶過去。

昨天下一個通知，說中央政府不再給否認的村里的衛生所撥錢了，要地方政府撥錢。國外是誰轉移誰可以帶過去。卡特那個地方他有私人診所，沒問題，教育也有，700人也有，因為他自己的錢足夠支撐。我們就達不到。所以我們的資源不平衡，所以要想考北大，你得到北京來。

中斷的結果就是在大中城市可能有泡沬，就是房子那麽貴，我們倒過來算算，西城區100萬人口，500多億稅收。給國家創了6500億，按照人均GDP算是7萬美元，西城區如果人均GDP7萬美元，你說它的房子應該多貴，按照西城區的人民幣計算的話，它的房子至少15萬。

張維迎：這個算法有問題，因為西城區工作的不住在西城區。

任誌強：所以希望把西城區的人都轟走，中央政府要搬走多少多少人。

張維迎：我的意思是金融界工作的人不住在西城區。

任誌強：你要在這住了的就可以享受很多資源。西城區的人均困難戶比別的區的多。

黃益平：還是應該按照人均收入算，不應該按照人均GDP。

任誌強：這樣的話也很高。比如說一個投資家為什麽把它擱在西城區去，因為西城區給他減個人所得稅。因為他自己稅收很多，就要把最有錢的人吸收進來，所以吸收的這些人也很有錢，光稅就多少錢，他收入也很高。這就是個變化，說明在這個地區為什麽會發生這種情況，就是因為有錢人往這集中，這就不行了，比如說你最少有5%的回報，在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到，是因為我們房改房太多，很多人不知道，我們全部的商品房加起來，從1992年到現在一共建了7000萬套，我們就建了這麽多房子，在全國的總量上大概只占30%多一點，70%是政府蓋的房子，或者是原來的房改房，或者是舊房，或者是拆遷房什麽的。這些房子的回報太高，回報率大概400到500,我們拆遷的西城區的房子，當時回遷房是230塊錢，房改房大概是900塊錢，60平米就是5.4萬，現在的房子是多少錢昵，一平米10萬塊錢。這個房子租金多少呢？60平米的房子大概市中心，尤其是學區房的是八千到一萬的租金，我們的租金不合理在於大量的房改房，或者是說低價房子用於出租以後，他們把好幾百的收入了，高價商品房只有富人居住，有些也不低，比如說在女人街蓋子的房子，平均4萬多，因為離美國大使館近，旁邊的美國人，記者什麽的，國家的給那4萬塊錢的房租，就是美國政府給的，所以地方的差別很大。我們在長沙的市中心的房子，政府給老百姓說你買房子，保你5.5%的回報，結果現在我們物業公司幹了三個月，門庭若市，比酒店還好，旁邊的房租2000多塊錢一套，我們的房子6000塊錢左右，住的滿的不得了，我們當時承諾的是200套，後來的人不斷的買，買完以後說你替我租吧。一定要根據當地的特殊情況進行分析，才能得出結果。另外一些地方你想讓他去，沒人願意去。年初給我理發的小姑娘，問我說我想買套房子，買哪的房子，我說你就買固安就行了，買貴的房子你也買不起，固安當時6000塊錢的房子，後來她買了96平米的房子，現在12000塊錢，她賺了一倍，上個月的時候她說漲了1.4萬了。她說我當時應該多買一套，他說你應該把百分之百的買三套，你不就賺兩套房子的錢。固安北京市要投3500億，河北也要投，要在那投幾千億，那房子不就往上漲嗎。買房子發財和這個是量回事兒，那個地方憑什麽漲到1.2萬，1.4萬，因為有個機場，而且還把國航留在了老機場，把東航，等其它三個都搬到這里，所以他們都得到當地買房子或者是租房子，下一步還有物流，他不住在那不行啊，他即使住在新機場也得搬過去。所以北京市政府一般的是從自己的角度考慮的。各地的政府也都是這樣，沒辦法。於是這個房價，他是希望這個地區的房價越高越好，沒有一個地方的官員不是這樣。

剛才說大概地價除以50%是房價，但是大城市是房價賣多少錢就是地價，因為他算了以後，兩年以後的房子就得漲這麽多。現在的開發商的信心建立在政府一定會犯錯誤上。因為政府不會把這個計劃經濟或者是人定勝天的，大自然處理的時候，認為三年就能解決霧霾，那不是認定勝天的事兒，所以在自然規律上，市場經濟決定還是行業政策解決，總想人定勝天一定會犯錯誤。所以這屆政府我想還是人定勝天的想法。所以我想賭，下一次房價上漲一定比這次要高。尤其是中國很多是資源性城市導致的，像鄂爾多斯，煤炭一降價就徹底死了，如果這一輪連續三年上漲就活了。大慶地下如果還有油，它也能起來。不是說所有的房價都能漲。要具體情況，具體分析。

如果說張維迎說政府聽我的，我的條件是城鎮化率（笑看紅綠改）的基本發展，要把後面的土地放開，就沒有房價高漲過程中的城市化進城，就是平和房價過程中的城市化進程。

英國倫敦大家去過，一開始女王下了一個命令，離皇宮三公里內不能蓋民房，三公里外全是民房。第二次是十公里，這解決不了問題。我們當時給國務院報的是2020年北京人口控制在1800萬人口，我說你最好應該定3500萬人口，1800萬人口的概念，國務院一批，蓋章了，國土資源部就按照2020年1800萬人口給你供地，一個人相當於84平米，也就是說到2020年，北京才能給你供相當於1800萬常住人口的土地，這就是現在的計劃經濟就這麽規定的。但是我們什麽時候突破了呢？2008年，提前12年變成了1900萬人，那麽土地指標還在12年以後呢，我們政府又修改了規劃，控制在2300萬人，我就在發愁，這些人夠嗎。我們北京市一年有多少，“十二五”期間平均一年49萬的幹部調京，還有他的老婆孩子呢。所以北京市最高興的一條是你們調進來的幹部我們都不花錢。全國最富的是北京巿養老金富余，但是300萬老人是中央花錢。反而是上海都不夠了，北京市富余，富余一千多億呢，就是因為調進來的幹部是不花錢的。這就是各個城市的差距在這。假定，如果土地可以有一個自由度的時候，那情況就發生了變化了。我在最後一屆政協委員的時候，我有一個提案，當時北京有城中村改造，當時六個，在集體土地上蓋租賃性租房，把租賃的錢給農民，地也不整，然後政府配市政，然後府給定價。這是第一步，不能做到讓土地私有化，但是可以讓農民的集體建設用地用於城市服務，可以解決一部分。所以我說，救中國是因為在現有的制度他們就這麽頑固，你沒辦法。如果土地政策不解決，靠誰都解決不了，所以不能單說一個價格好還是不好。在某些地方價格的收入比是很高的，有些地方的價格收入比，就是轉換的5%可能做不到，只有2點幾，3點幾。我們再看看商場寫字樓，中國的庫存是7億左右，其中住宅減的最多，現在大概不到4億了，我們一年11億左右的住房銷售，4億只是0.3幾比1的概念。但是商場和寫字樓2億多，我們一年銷售2億多，基本上庫存大於銷售。我們統計不出來的，統計局永遠也不知道厙存的商業和寫字樓多少是自用的。

比如說潘石屹在望京的房子，報銷售證的時候是38萬多，他賣了一半，哪半本來也想賣，突然抓貪官了，他退了7億多的定金，那些貪官買，他租了，最初他打算最5塊錢的租金，現在12塊錢的租金。為什麽會發生這種事兒昵，他那個東西，到三年以後才能體現出來，把那40萬平米減到25,實際上只賣了一半。在我們統計數上總有這麽一個差距，沈澱了多少我們也不知道。比如說王健林有多少沒賣，這個樓里有一部分沒賣，這個數據中是有差異的。這個有多少我也搞不懂得我們至少知道，現在預售的面積數是大於每年竣工數的，換句話說，有20%或者是30%已經被賣掉，就是在沒建完的時候賣掉的，還有20%不能賣的，也計算在內，因為車庫，機房什麽的。我不覺得我們的庫存量很大，但是有些地方的庫存就要不行，永遠也賣不出去。

我們可以看到，很多城市是零庫存，現在深圳叫做零庫存，即使按照10月份最後的結算日計算的銷售速度算，大城市一般是在12個月左右的銷售也不能說是庫存很大，因為6個月銷售降低到一半就12個月了。這是有差別的。即使按照大城市算計，也不能說大量的庫存。我們說白菜投資，大蒜也一樣，大蒜也可以投資，這次統計完了以後，連中央都開始發愁，統計了7000萬噸大蒜，然後大蒜猛漲價。投資的概念是價值被低估的你才去投資。你不要以為買房子的人都傻，通常買房子的人都聰明。就是說，不能一概而論，或者是按國外的大規律考慮這個問題。2008年美國的房價暴跌，現在是比美國的房價，如果2008年的時候按100算，現在是145,跌的時候大概華爾街跌老了2000美金一尺，現在大概是4000多美金一尺，但是有些地區沒漲，所有平均是145。換句話說，核心區，或者是大家願意去的地方，你只能是越來越貴的。而另外一些地區不一定了。比如說海南，我說海南買房子你是為了玩兒，是為了家里人到那渡假，不是投資的地方，你賣給誰，新房子還有一大堆呢。四年都沒漲價了。但是會不會有人買？會。可能你買一個LV包，因為LV是在外面，也許你買房子就是買了這個，買了一個很貴的房子，但是一年就去三天。而另外一些可能不是，你買了普通的背包，裝了很多東西，天天用。

我個人覺得，人民日報老說我們投資投機，長期行為沒有叫投機的，因為我們一年多兩年多就是一個周期，我們買房子的時候可能三年以後才交房子，可能要渡過兩個周期，有這麽投機的。但是人民日報的作者不懂什麽是經濟學，所以說你是投機，根本就不是這麽回事兒。他沒法短炒，不像買菜，今天買明天就得吃了。所以我更覺得他們兩位教授應該到中南海給他們上上課，至少他們懂得什麽是經濟學，要不然房地產政策老給搞錯，你就沒辦法。越錯我就敢賭，下一輪還漲。（完）

在許多場合，人類的常識和理性，比複雜的理論和情感，更可靠和更容易穿透時空。但是在大千世界面前，人們通常看到的僅僅是自己願意看到的，對不願意看到的會視而不見。人們願意接受的並非正確的觀念，而往往是和自己相近的觀念。這種我執之心，在許多場合造就了我們對一些簡單事實的判斷。判斷房價是否泡沫，便是一個典型的例子。

京滬深房價當然是巨大的泡沫

對這一點並不需要太多懷疑。我們可以用三個例子來解釋。

一是如果你有興趣看看在京滬不少單套住宅過千萬的小區，不難發現，這些小區淩亂地停滿了自行車、電摩、老年代步車。這些出行工具的存在，絕對不是因為業主有多麽重視環保，而往往是他們最常用的出行方式。廉價出行方式本身，顯示出幾乎絕大部分業主都已喪失了在當下價格水平下購買新房的能力，他們之所以還能居住在千萬豪宅之內，無非是因為其買得早，很可能不是目前收入高。

二是如果你在京滬生活，有統計數據顯示，京滬中位數的家庭可支配收入在約12萬元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入為約20萬元。假定你是個月入2萬的收入不菲的白領，省下50%的收入去養房，京滬最廉價可居住的住宅可能要每套300萬。這意味著，作為高收入白領的你，收入也追趕不上哪怕每年5%的房價漲幅，憑一己之力去買房，也幾乎不再可能。

三是如果我們計算一下京滬深的住宅市值，可能會發現其荒誕。粗略估計北京約有800萬套住宅，每套300萬元，則市值約為24萬元。那麽京滬深的住宅市值目前很可能超過70萬億元，這還不包這三個城市酒店、商鋪、寫字樓等在內。而當下滬深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就僅僅70萬億。

如果常識告訴我們，作為普羅大眾的我們住不起、買不起這麽貴的住宅，這三個城市的住宅甚至超過了有關國民經濟命脈的如此龐大的上市公司的價值時，試圖要回避甚至否定一線城市的房價泡沫，很困難。

為什麽京滬深房價如此之貴？

對此也並不難解釋，大城市病和最富裕的一代人共同催生了房價奇跡。

一是大城市病。以北京為例，五環內面積約為750平方公里，占北京行政區劃面積的約5%，但是教育、醫療、就業、娛樂、創新等各種資源，幾乎全部集中在五環之內。如果不合理界定大都市的核心功能，不疏解功能、分散資源，就不太可能解決過多的人、財、物過度超載地集聚在狹窄區域內的都市病問題。但疏浚城市功能，打造宜居城市，談何容易！例如大堆央企，金融機構、外資和民營企業總部在市紮堆，帶來了高房價的同時，還帶來了地方政府的稅收，消費和就業，誰願意離開？

二是最富裕的一代人。出生在1955-1980年代的人群，也許是中國最富裕的國民，當然“最富裕”是相對而非絕對，即這些年代的人，其擁有的財富和其收入相比，是最為龐大的。不是貨幣工資差異造成了貧富分化，而是你是否買房等財富差異，造成了貧富分化。我將這群人稱為最富裕人群的理由有三：一是這些人經歷了中國最快速的貨幣化進程，從1998年到2015年，中國GDP增長了約8倍，城鎮職工貨幣工資收入也增長了約8倍，但廣義貨幣M2增長了14倍。二是這些人經歷了中國城市化帶來的資產價格膨脹最快的階段。1998年至今，京滬深的房價可能上漲了約15倍，主要上漲是在2005年之後。三是這些人經歷了中國家庭最輕稅負和最高儲蓄率的階段。說國人稅負輕可能會帶來許多不必要的爭議，但中國家庭以占國民收入初次分配約40%的份額僅提供了政府稅收的約8%，中國企業占國民收入初次分配的約50%卻支撐了政府稅收的約70%。中國家庭稅輕加之儲蓄意願強烈，造就了最有錢買房和儲蓄的特殊階段。我們甚至可以這麽說，過去十年，不是你的工資，而是你有無多買房，造就了你是窮還是富。

三是最懸殊的收入分配。許多人可能會驚訝，目前京滬深新房價格動輒過千萬，誰仍有買房實力？據說在美國，占據人口約0.1%的富人，擁有美國家庭部門80%的財富。而在中國，約120萬人擁有37萬億可投資金融資產，而全部中國民眾的可投資金融資產約為100萬億。正是這萬分之一的國民，仍擁有強大的購房能力，仍擁有在京滬深購入新房能力者，可能已不足中國居民的0.1%.

過去20年，貨幣化、城市化和貧富懸殊，推動了繁華大都市的房價，目前為止，大都市病尚未明顯緩解。

京滬深房價泡沫何時見頂甚至崩潰？

泡沫之後？也許是更大的泡沫，也許是泡沫崩潰。判斷京滬深房價是否是泡沫並不困難，但要判斷泡沫何時破滅卻極端困難，甚至不可能精準判斷。如果資產價格泡沫崩潰可預測，那人類大致就可以避免了。也許我們可以粗略地觀察兩個快變量，兩個慢變量來觀察泡沫的存亡。

兩個快變量分別是人民幣廣義貨幣的增速，和人民幣兌美元的匯率。

股票和債券對利率、匯率等的反應和價格調整非常迅速，幾乎沒有粘性，但樓市價格似乎有較強的粘性。陳啟宗曾言，在日本和香港，當貨幣當局對M2的增速從10%以上逐漸放緩至個位數，是一個危險時期，通常在M2增速從10%跌落至8%的大約數年內，房價就會不堪壓力。我沒有驗證過這個說法，但當下中國央行的貨幣供應增速似乎在放緩，2017年期待貨幣政策大放水是不現實的。

另一個快變量是人民幣匯率，我們可以基本不看人們對貨幣籃子、對SDR或者其他複雜參照基準的匯率變動，僅僅需要觀察人民幣對美元指數的變動。目前看，美元似乎處於一個強勢周期的中後段，很可能未來1-2年，人民幣兌美元仍呈有序貶值之勢。但如果我們觀察到人民幣匯率反轉，則需要予以警惕。因為這種匯率反轉意味著京滬深房價泄氣閥的關閉，並且很可能匯率反轉並沒有伴隨中國經濟增速或者外匯儲備余額的回升。

兩個慢變量是儲蓄率和家庭部門稅制。

目前中國家庭部門的納稅是很少的，個人所得稅、遺產稅、房產稅都沒有有效征管甚至沒有開征，這是解釋為什麽中國人覺得自身比一些西方發達國家還有錢的重要原因。一個相對理想化的政策設計是首先開征遺產稅，然後完善個人所得稅，尤其是分項納稅之後的綜合報稅納稅是否有效十分重要。然後是作為財產稅的房產稅的普遍開征。考慮到京滬深不足2%的住宅租金收益率，房產稅的開征必然導致房價劇烈下調。當我們覺得只有死亡和稅收不能避免時，已經意味著流向樓市的貨幣加速枯竭。

另一個慢變量是儲蓄率，中國最富裕的群體正在逐漸老去，我相信85後、90後要比其父母輩相對窮困得多。中國生育率的陡峭下行，以及年輕群體對高消費的渴望，使中國家庭儲蓄率的下行節奏飛快。徐滇慶的研究指出，東亞經濟體高成長階段的高儲蓄率通常僅能維持20-30年。曾經高儲蓄率的日本，家庭部門的儲蓄率已降至零以下，甚至不及美國的約6%。徐教授估計2030-2035年中國儲蓄率將會顯著下行。我相信中國90後在人到中年時，應該積攢不下什麽錢財，其目前買方買車甚至日常消費的啃老行為，即意味著其儲蓄率為負，因此中國家庭部門儲蓄率的下行會比日本更快，其也必然帶來房價難以為繼。

京滬深房價，曾經神話，仍然神話，見證神話破滅，運氣不好的話，也許並不需等待慢變量，快變量也許就足夠了。

延伸閱讀：

社科院預警樓市泡沫：深圳回調空間超180%

“在供求關系發生根本性變化的背景下，房價沒有支撐的暴漲正在加大樓市風險。”國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長任興洲說。她是在11月30日舉行的中國社會科學院《中國住房發展報告(2016-2017)》(以下簡稱《報告》)的發布會上做出上述表述的。據其透露，未來房地產調控不會選擇主動戳破泡沫，而是將慢撒氣，逐步的釋放泡沫帶來的風險與影響，既要消除恐慌，減少投資和投機，也要保持市場的平穩。

“國務院研究中心曾做測算，在2012年、2013年前後，我國城鎮家庭已達到戶均一套房，和過去的極度的全面短缺完全不同。這也意味著，現階段的房地產存在泡沫。”任興洲表示，目前部分行業受過剩產能拖累，導致資金湧入房地產，風險和泡沫又被加大。

《報告》稱，35個大中城市中24個城市房價收入比正向偏離歷史均值，且22個城市的偏離程度高達10%以上。其中，深圳在收入增速保持平穩的狀況下，房價存在超過180%的回調空間，風險狀況堪憂。

《報告》預測，2017年中國樓市將迎調整期，總體呈平穩回落態勢，但具有不確定性。未來樓市調整幅度和時長將基於調控和改革的力度，空間上，調控也將呈差異化。具體指標上，將是全國房價整體增幅收窄，個別月份或將絕對下降。其中，一二線先前房價漲幅較快的城市房價增幅回落會更大，三四線城市分化，去庫存任務仍然艱巨。

房地產泡沫磨滅，購房人將有多慘？

房地產泡沫一旦破滅，房價勢必出現大幅下挫。這一局勢對普通老百姓有何影響，是不是真如大多數購房者所想象的那樣——房價跌破貸款余額，房子扔給銀行，最多是首付款的損失?

為此，筆者仔細研讀了一份《匯豐銀行（中國）房地產抵押貸款合同》，該合同通篇未涉及前述多數購房者所想象的條款，與房價下跌導致抵押物價值不足的條款如下：“如抵押物房地產因任何原因貶值或遭受毀損後其價值低於以下三者中之較低者：

（1）簽約前之評估價或（2）放款前之評估價或（3）抵押房地產的購入價（即貸款滿評價），抵押人有責任重新提供或增加能被抵押權人接收的擔保物以彌補不足，或者根據抵押權人的要求提前歸還部分貸款，以降低未償貸款余額”。如出現每月房貸未償還等違約責任，合同規定“處分抵押房地產所得價款，如不足以償還借款人所欠抵押權人的一切款項及貸款利息，抵押權人有權依法另行追索借款人”。在查閱了其他銀行的房地產抵押貸款合同之後，相關的條款內容也大同小異。

一旦房地產泡沫破滅，上述條款會有怎麽的後果？

在此，舉一個例子，2016年8月，趙先生在北京購買了一套市場價1200萬元的房產，銀行評估價1000萬元，銀行貸款800萬元，首付400萬元。2017年8月，這套房屋市場價跌至900萬元，銀行要求趙先生補足100萬元抵押物或提前償還100萬元貸款，否則將沒收拍賣房產。但趙先生難以補足擔保物或提前償還貸款。由此，銀行沒收房產，拍賣房產得750萬元（通常都大幅低於市場價）。最後，趙先生的損失是400萬首付款和扣除拍賣房產後的債務50萬元。趙先生房子被銀行無情收走，同時還欠下銀行50萬元的債務，進入名副其實的負資產狀態。由此可見，房價暴跌之後的銀行債權並不會因抵押房地產拍賣後而消失。

最後，奉勸購房者和與泡沫共舞的投資者一句：泡沫形成初期，請擁抱泡沫，泡沫加速趕頂和全民資金加速湧入的時候，請遠離泡沫。（完）