鳴鏡高懸：怪獸家長放鬆啲啦
1 :
GS(14)@2017-03-22 00:30:34有報道指有家長要求醫生開精神科藥物，望可提升子女集中力及學業成績，與不開心就「索K」無異，比去年「怪獸家長」電視節目內容更誇張，是無知也好、不顧子女健康也好，定要贏在起跑線。能做到最好是應該，但很多極端行徑只會造成反效果，製造更多「高分低能」，農曆年後已有最少7名學生自殺身亡。試問一句，大家中小學時候考試經常名列前茅的同學，現在有多少個真的名成利就呢？除非你是（真正）富豪，有財力、人物關係及資源，這些思維其實沒有太大意義，某些富豪培育孩子，不只提供最優質的教育，還不斷安排全城以至全球的精英，如國際名牌大學教授及頂尖商業奇才，貼身指導及培訓自己的孩子，其中一種方法是高薪聘用這些精英成為孩子的副手，試問每天都要「指導」這些精英工作，「儍仔」都變「天才」喇！不要說小孩時候這麼遠，就是在二十年前，阿里巴巴的馬雲及順豐的王衛會否想像到有今天的輝煌成就呢？沒有先天的優勢，能夠掌握千載難逢的機會，也能成就超級大業！現今世界變得越來越快，iPhone從剛推出到現在都剛只有十年時間，已經把整個世界完全改變了，根本沒有人能夠預測孩子成長後的世界會是怎麼樣，只有時勢做英雄之後，英雄才能做時勢，放鬆啲啦香港人！張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170320/19963493
鳴鏡高懸：樓市十大特效狂藥
1 :
GS(14)@2017-04-04 08:58:29現在是不是亂世筆者沒有肯定答案，但可以肯定的是香港全民怨氣持續升溫，從富豪到基層人士，都各自面對不快且沒能力改變的困局，港地產商面對中資的強勢競爭，在媒體上明顯流露不滿情緒；其他商人也面對經營成本、環境持續惡化；樓價持續像脫韁野馬般上升，離中產置業夢越走越遠；基層人士上樓遙遙無期。筆者不認同有指病人（樓市）已食了幾次藥（辣招）都無效，所以不應該加或改藥，更應該減藥（撤辣），病人自會痊癒的說法；醫生開藥時會指出禁品（如「白居二」和「首置」漏洞）是不能和藥一起食的，如果病人不聽話便後果自負！另一說法是政府應低價賣地，麵粉平不代表麵包平，看看「港人港地」項目。再次強調政府是有能力煞停「瘋漲」，但一直太好心、欠決心，如果（實行機會極微）食了「特效狂藥」後依然失敗，筆者會非常意外。1）租金管制2）大幅提高非自住物業差餉3）大幅提高物業稅及租金收入利得稅4）買家特別印花稅提升至樓價一倍或更高5）港人50%非自住賣樓利得稅6）海外及非「三粒星」香港買家付樓價五倍買家印花稅7）海外及非「三粒星」80%賣樓利得稅8）「首置」只限真正首置人士並只能買一個小型單位9）買地後半年內預售樓花（分期發展無例外），預售金放信託賬戶分期發放，樓盤限時完工並沽清單位10）大量填海、放寬郊區收地發展及舊樓重建。張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170403/19978128
鳴鏡高懸：只升不跌共識已成
1 :
GS(14)@2017-04-10 23:35:00上周發文後，收到不少讀者的反饋，有提供更多打壓瘋漲的建議，也有很久沒通訊的朋友發短訊支持，並希望政府能當機立斷，減少民怨。當然也有反對聲音，甚至人身攻擊，指摘筆者阻人發達，強調筆者是以香港整體長遠福祉為依歸，個人及短線利益不在考慮之列，如果香港樓市能長升長有，筆者肯定是受益者之一。香港人不要奢望在任何其他世界角落，真正能得到和當地人同等的地位和尊重，請不要為短期私利，有意或無意間破壞我們能長遠安居樂業的家園。從朋友圈的行徑及專欄作家的評論，已可以見到一個趨勢，就是「只升不跌」的共識已經形成，市民對政府打壓樓市瘋漲的信心基本上已崩潰，因為過去幾年「信政府的人」，都已經有「現眼報」，政府對濫用首次置業優惠提問的反應，真的使不少朋友對政府的信心跌至冰點。另一個共識是全球各大國政府，為了保持短期經濟增長，已經無所不用其極，當經濟或資產市場出現些微不確定因素，便會搬龍門並出動「核子武器」，把它們拉回上升「正軌」，所以越來越多人相信最大槓桿（maximum leverage）及全數投資（fully invest）房地產是硬道理，並忍無可忍地追入，筆者不反對這邏輯，但現在才以這共識去入市真的是非常遲了（behind the curve）！美國已經開始管理市場對縮減資產負債表的預期，大家真的要控制風險。
張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170410/19985115
鳴鏡高懸：香港沒有土地短缺
1 :
GS(14)@2017-05-18 02:13:07從董特首年代開始，筆者已多次評論香港是沒有土地供應短缺的，問題出於政府面對反對聲音的處理手法及造地執行能力。現在最大的問題，是無論政府想做甚麼，都面對極大的政治阻力，如想填海，環保人士反對；想發展鄉郊地，環保人士反對；想發展棕地，鄉紳反對；想重建舊樓，業主反對。作為政府，期望能做到對不同利益團體面面俱圓是不切實際的，凡事都應以香港大部份人長遠福祉為依歸。筆者樂見政府最近對收地的態度轉趨強硬，如橫洲發展及棕地回收等，有法理依據，便應該盡快執行以供發展。另外，筆者也樂見越來越多人討論及支持香港從新大量填海造地，這是新加坡持續發展及香港過往城市發展的一項重要基石，筆者已忘記在甚麼時候，香港市民突然之間覺得填海造地是萬惡的行為。很多人說香港沒有市區地發展，但大家有否留意現在很多市區的樓宇都是10層樓以下，重建後可用面積可以提升很多倍，這些都是市民最渴求的市區物業地，政府應該盡快立法，方便市區舊樓重建的程序。筆者再次強調，支持干預市場，只是權宜之計，要壓抑需求來買時間，盡快提高供應，當供應出現並能平衡需求的時候，「辣招」就應該解除。現在的問題是，大幅提高供應的指標未能達到，有需要繼續落藥抑壓樓市不理性地上升，防止最終影響香港金融穩定及經濟前景。
張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170515/20021265
鳴鏡高懸：中國地產「狼來了」
1 :
GS(14)@2017-06-10 12:21:47過去幾個月，中國政府一直加重打壓樓市，但香港上市的中國房地產公司股價一直大幅上升，特別是恒大地產（3333），幾個月內上升了223%，原因包括推盤依然大賣、分析員調高目標價、國際評級公司上調評級等，明顯地反映所有人都當中國政府「無到」，驚都冇驚過。過去十多年，每次因為擔心「史上最強」打壓措施，而減持中國房地產股票或住宅投資的，之後都後悔莫及。現在所有人都明白，中國投資市場依然是運行着「一打就死、一死就怕、一怕就放（托）、一放（托）就亂、一亂就打」的周期，而且每個周期之後，有關投資工具的價值都比上個周期明顯上升，每次「死」都是瞓身入市時機，試問投資者又怎會放過這些「包賺」的機會呢？最近在書店看到一本書，開門見山指出中國投資及金融市場的亂象，是因為中國政府一直提供隱含保證（implicit guarantee），使很多人，包括一些銀行及上市公司，不顧風險，千方百計擦邊球，規避監管，以最高槓桿投資，務求盡快致富且大到不能倒，最終能「挾持」中央政府，幫他們買單。雖然如果沒有「影子銀行」，過去10年經濟發展就沒有那麼快，因為很多較高風險的投資都不能拿到融資，但胡亂投資就造成今天的天文數字殭屍債，各行各業供過於求、經營困難的局面。「狼來了」的故事大家都耳熟能詳，但願兇惡的野狼永遠都不會出現！
張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170605/20044398
鳴鏡高懸：全球最差的士服務
1 :
GS(14)@2017-06-23 01:35:05最近筆者在香港會見了一位歐洲負責收購合併的大企業主管，他很少來香港，但見面第一件事就是投訴香港的士服務極差，香港可以算是他去過咁多城市之中，其中一個的士服務最差的城市。雖然他一天的經歷未必代表真實的情況，但他的不快經驗，使他對香港的整體印象留下一個不好的回憶，繼而影響他在歐洲或全球各地朋友對香港的印象，靠旅遊業食飯的香港肯定不是一件好事！其實香港的士服務質素及市場出現問題已經不是什麼秘密，拒載、揀客筆者幾乎每日都見到，有指的士司機服務差及揀客，主因是「心情唔靚」，想賺多些錢，因為每次加的士費，車主會即時加車租，抵銷大部份加幅，所以得益不多，但成本又不斷上升。最近筆者的經歷是有客要加至100元才有司機接單。這種情況其實筆者都明白，在國內和不少亞洲城市都非常普遍，但香港又是否應該用這些壞榜樣來做標竿呢？已經有不少人討論過，面對的士服務日益轉壞，影響全港市民生活、工商業營運效率及旅遊業，但政府對開放的士市場，引進新競爭或大量增加的士牌照的建議，依然無動於衷，反而積極打壓。無論政府是在保護某些少數利益團體，還是好像堵塞「首次置業稅務優惠」漏洞一樣後知後覺，惡果最終都會是由香港全體市民埋單！
張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170619/20060336
鳴鏡高懸：投資不用明只要信
1 :
GS(14)@2017-07-05 03:48:13上周發文之後，收到一些反饋，內容主要是代表現時市場共識，就是各國政府已經是無所不用其極，量化寬鬆（QE）冇得輸，資產價格只會升不會跌，窮人會是最終輸家，例如「自美國QE後，我相信以後冇股災樓災債災，而只有錢災。大市調整到某個位，政府便會QE，除非Ｘ災同時超級通脹，否則QE冇得輸，到時貧富懸殊再一次加大。」當然筆者完全贊同，政府政策在短期內是可以完全穩操勝券，舞高弄低冇問題，但市場始終有周期，物極必會反，比如說現時不少優質物業，毛租金年回報率只高借貸成本1%-2%，扣除營運及稅務成本後，淨利潤並不能彌補風險，如果中央銀行一路加息，很快就會變成負淨回報率，也就是說，業主每個月都要自己補貼現金流。如果環球經濟再次轉差，中央銀行也可以加大負利率，迫使銀行向市場放貸，但經濟弱也代表很難加租，很難想像投資者會長期接近零或者負租金回報。根據歐洲銀行的經驗，借貸利率最低只是0%＋利率差價，不會是負數，也就是說由QE推動的資產價格泡沫始終是有極限。最近國際貨幣基金會，把美國2017及2018年的經濟增長預測，分別下調0.2%及0.4%，看看聯儲局今次又會否搬龍門。筆者再次強調，面對不斷的政策風險，根本冇分析可言，只有信與不信的問題！張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170703/20076869
鳴鏡高懸：星洲減辣經驗可鑑
1 :
GS(14)@2017-10-09 03:54:10筆者過去一段長時間，一直反對有建議促請政府修（收）改辣招，認為這樣可以釋放二手市場供應，繼而壓抑樓市上升的壓力，以現時全球資金嚴重泛濫，持貨成本極低的情況下，全球資產市場，包括房地產都被炒至不合理的水平，任何政府政策改動，都極有可能被市場演繹為「半杯水滿」，如政府打壓樓市上升態度有所放鬆，炒賣賺錢大門重開的信息，大家真的認為因為修改辣招，二手市場業主不會提價，反而會減價賣樓嗎？最近新加坡的例子已對這些建議起當頭棒喝的作用。新加坡於今年三月，眼見樓市連續13個季度下跌後，修改辣招，降低賣方印花稅，政策改動本身實質影響不是這麼大，但對市場氣氛的幫助就極之明顯，認為新加坡政府的底線已到，之後再也沒有打壓的措施出台，資金立即入市，市場整體成交量即時反彈，今年首8個月賣出的私人單位，較2014至2016年度每年全年總銷售量都要高，摩根士丹利估計2018年底之前，樓價會反彈10%。如果政府把持不住，受壓而修改辣招的話，之前艱苦經營的相對穩定便會一筆勾銷，且極有可能一發不可收拾。香港受中國資金影響比新加坡更明顯及嚴重，也沒有龐大的組屋市場份額減少對私人市場的影響，所謂「一子錯，滿盤皆落索」，政府一定要小心行事。
張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170925/20163483
鳴鏡高懸：總有吉舖喺左近
1 :
GS(14)@2017-10-15 15:54:38過去幾個月不斷有評論指香港零售市道已經見底，雖然復蘇速度不是很快，但以筆者在過去2至3個月的觀察，街道吉舖數目好像依然在上升，基本上在零售區每條街都「梗有一兩間吉舖喺左近」，這和市場理解存在一定的出入。中國的經濟明顯地較一年前為佳，在街上看見的遊客數量好像也較一年前多，究竟商舖市道出現了甚麼問題？國內遊客到香港消費的模式好像已經出現了結構性改變，從之前的購買名牌服飾，變成以生活體驗為主，且對價格敏感度也有所提升，商舖產品加價並不容易，但成本就因為最低工資及原材料價格等因素而不斷上升。另外，越來越多人在網上購物，也使實體店經營困難。筆者觀察到一些吉舖已經丟空了幾年，甚至接近十年，為甚麼業主不願意減租把物業租出，早幾個月租出的租金，已可抵銷減租對現金流的損失，丟空同時又要付差餉、管理費及利息支出。有商舖租客投訴，經營環境困難，但業主依然加租，究竟是業主覺得「皇帝女唔憂嫁」、「堅離地」、還是覺得丟空的成本，相對起預期物業價值上升，根本是微不足道？答案肯定是後者，全球量化寬鬆，資產價格飆升，低利息使丟空成本極低。最近銅鑼灣怡東酒店招標出售，市場預期天價成交，但最終流標，銅鑼灣大地主之一的希慎（014）主席利蘊蓮指出，這可能對熾熱的本港物業市場有一個「現實反思」，並預期將出現「調整」或「正常化」。張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177204
鳴鏡高懸：北水齊齊做世界
1 :
GS(14)@2017-10-29 23:31:15從2012年筆者評論港股日趨A股化及政策主導後，情況有增無減，明顯地「誰錢多，誰話事」，不少基金經理都已經放棄固有的投資原則，要賺錢只能跟風炒作，與大媽共舞。幾個月前，有報道指內地基金經理揚言要拿取香港股票市場的話事權，就是說「佢話要高就高，要低就低」。筆者接觸到的內地投資者對港股興趣越來越濃，沒有升跌停板機制、沒有政府主動干預，又沒有實名制，睇中一隻股票，在微信朋友圈「漏」幾個真假消息，大量資金一齊圍上去。另外，請不要盲目相信互聯互通是北水的主要源頭，筆者認識的國內投資者，冇一個需要互聯互通去買賣港股。在黃金周之前，一個國內好朋友通知筆者，一定要買信利國際（732），因為有手機概念，作為基本因素信徒，初步研究之後發現2017年上半年是虧損的；毛及淨利潤率在過去幾年一直下降，代表競爭熾熱；蘋果換新機好像對業務沒有太大幫助；大股東在極低位大量配股給自己，造成攤薄作用等等，所以筆者沒有買入，還告誡朋友要小心。黃金周假期之後的第一天，這股份股價就在超大成交之下上升了29.2%，在短短20日之內，大股東的配股股價就上升了64%，一天的成交金額比建設銀行（939）還要高。其實筆者是否應該加入「做世界」大隊，齊齊食大茶飯呢？張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171023/20191938
Next Page