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北京掀“商改辦”熱潮 多家關門百貨商場變身寫字樓

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-21/1185319.html

過去的一兩年中，太陽宮百盛、十里堡西單商場等關門的百貨商場如今怎樣了？北京青年報記者調查顯示，這些昔日的商場如今正在變成各類寫字樓。而“商改辦”項目也正在成為房地產企業和房地產並購基金的新寵。在城市新增建設用地日益緊張的情況下，各路資金開始盯上了城市更新改造項目，北京掀起“商改辦”項目熱潮，隨著這些項目的改造完畢，北京今年也迎來“城市更新”項目的入市潮。

探訪

太陽宮百盛“搖身一變”成商務樓

在北三環東路與京承高速交會處的東北角，曾坐落著一處百貨商場——百盛太陽宮店。2016年10月底，由於長期處於虧損狀態，百盛終止了北京太陽宮店的經營，並出售了太陽宮店項目。

北青報記者探訪發現，昔日的百盛太陽宮店已經完全改換了面貌。盡管大樓仍被圍擋遮掩，但從外立面來看，已是簡約的商務樓模樣。結合商場舊有格局，寫字樓內部將會是特有的大平層設計，並配有獨特長達50米的采光天井、3.2米的樓層凈高，以及600個停車位。

接手百盛太陽宮店的是中融信托旗下的房地產投資基金——中融長河資本。中融長河資本的相關人士告訴北青報記者，這里的改造已經接近尾聲，很快將對外招租，這里將成為新的地標。

                                                    圖片來源：視覺中國

追訪

多家關門商場變身寫字樓

事實上，除了太陽宮百盛，北京西單商場位於十里堡的門店也於2016年年初正式關停，萬科收購了這家物業，這里將從商業業態改建為寫字樓。萬科集團在2016年年報中曾披露北京十里堡西單商場項目權益，該項目占地面積不到1萬平方米，規劃建築面積3.15萬平方米，萬科持有該項目82.5%的權益，項目處於前期階段。

同樣由百貨轉型寫字樓的，還有宣武門附近的莊勝崇光百貨，這家曾風光近20年的百貨商場，今年也傳出被迫關店、可能轉做寫字樓的消息。王府井銀泰in88、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業體，最近也接連傳出將關閉部分商業樓層，改造為寫字樓的消息。東三環附近的盈科中心，早在2014年太平洋百貨撤出後，就啟動了寫字樓改造，今年初基本完成。

熱點

“商改辦”城市更新項目成風口

北青報記者調查顯示，北上廣深四個一線城市的“商改辦”領域最近一兩年正在成為風口，以萬科、保利為代表的開發商大量購進了城市更新項目。

四個一線城市中，深圳、廣州兩市走在城市更新前列，兩地參照香港設置了專門的機構——城市更新局，以協調管理城市更新項目。在城市更新項目的實施率上，深圳已經由2012年的不到7%提升到目前的29%。深圳城市更新項目投資占全社會固定資產投資總額的比例逐年增長，2016年達到16.7%。

北京市城市更新主要體現在落後產業遷出，讓經濟、產業結構轉型，逐步實現“騰籠換鳥”的目的。上海政府城市更新則在保留歷史風貌的前提下，註重對存量資產進行盤活。

而數據顯示，商場變身寫字樓或和需求有關：戴德梁行數據統計，連續數年北京市的寫字樓空置率均在10%以下。其中核心區商圈寫字樓資源更為緊俏，不僅空置率維持在5%以下的驚人低位，租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂價格。2017年三季度，北京市金融街區域更是以682元/月/平方米的寫字樓均價位居全球第三的高位，僅次於倫敦西區和香港中環。仲量聯行最新發布的研究報告稱，2018年，北京核心區域物業投資標的將更加稀缺。受強勁辦公樓需求和租金增長潛力驅動，投資者對於辦公樓物業興趣有望保持高漲。

關註

房地產私募基金盯上“城市更新”項目

北青報記者調查還顯示，傳統商場變身成寫字樓漸火的原因，除了電商劇烈沖擊下實體店經營下滑、寫字樓需求強勁，以及多家龍頭開發商進入等之外，還和房地產私募基金的青睞分不開。

隨著菜市口中融信托大廈和上文提及的太陽宮中融信托廣場的改造進入尾聲，中融信托旗下的專業房地產投資基金——中融長河資本已經悄然完成了北京兩個大型城市更新項目的布局。而有意思的是，北京中融信托大廈的前身，就是一個改造項目——原來是西城區菜市口地鐵站的一家五星級酒店“北京開元名都酒店”，中融長河資本自去年年底完成收購這家酒店後，經歷了不到一年時間的改造，原來單一的酒店業態便變身為集辦公、商業、展示為一體的綜合商業空間。

“在北京、上海等這類城市，資產是非常寶貴的。尤其是在目前疏解城市壓力的環境下，沒有新增用地，城市更新項目定是下一個風口。”中融長河資本總裁王宇濤表示，但他提醒，“城市更新其實是一個很艱難的地產門類，並非適合所有的投資機構，也不是適合所有的地產基金去做，因為改造具有很大的不可預見性，項目里面的潛在風險很大。”

（來源：北京青年報 記者 朱開雲）

住宅炒家轉戰寫字樓 商廈勢成明日之升

1 : GS(14)@2011-02-03 17:29:20

http://www.eastweek.com.hk/index.php?aid=10602
政府針對住宅炒家推出的「額外印花稅」，令短炒住宅成絕響；然而，不少較具財力炒家卻轉攻另一市場——寫字樓，令近期寫字樓的交投勁升。事實上，未來本港寫字樓依然供不應求，加上較少受政策市干預，被業界視為最穩陣的明日之「升」。
要數市場上最早棄住宅投寫字樓的春江鴨，肯定非美孚新邨大業主張大朋莫屬，他早在○九年第三季已買入金鐘海富中心小試牛刀，到去年再動用約三億元增持。近日，愈來愈多住宅投資者於商廈市場尋寶，更有人不惜接「摸上摸」貨，甚至一向熱愛投資住宅的內地買家，亦開始吼內企聚集的寫字樓。
張大朋沽清美孚新邨單位，連本帶利買重海富中心一座。

去年整體甲級商廈的樓價上漲了百分之二十一，單計中環區的漲幅更超逾百分之三十。近日戴德梁行、第一太平、高力國際等測量師行均睇好商廈的「錢」途，並且全都認為，受打擊炒賣措施影響，部分住宅炒家將轉投商廈市場，第一太平董事總經理陳超國更預料，今年商廈市場最少升一成，「甲級寫字樓的價格甚至可望有百分之二十五的增長。」

美孚收租王轉戰海富甲級商廈有價有市，早吸引住宅投資者「過檔」。美聯商業營業董事翁鴻祥透露，有「美孚收租王」稱號的資深投資者張大朋○九年起，已密密吸納海富中心一座單位，至今累積購入近超過兩萬七千方呎樓面，共斥資逾三億二千萬元。
翻查張大朋於海富的入貨紀錄，他於前年第三季，首先以近二千四百萬元，購入一個二千二百六十四方呎的高層單位，呎價才一萬零四百元，同區的力寶中心呎價已達一萬五千元。「張生當時沽了一部分美孚單位，覺得寫字樓低水，就用套現的錢來入貨。」一名知情經紀透露，張大朋小試牛刀後，「大落後」的海富仍未有大變動，張氏亦未再有太大動作。
事隔近一年，政府出手打擊住宅的次數愈見頻密，張大朋於美孚新邨的單位亦沽得七七八八，便又再出動。「他連續兩個月掃入合共二萬五千方呎樓面，其中一個近六千三百方呎的低層單位，更是以創該廈歷史新高的一萬一千四百元呎價買入。」一名熟識他的經紀表示。
近年專攻商廈的廖偉麟，近期動作頻頻，不時換貨，除了短炒外，還持有三萬方呎以上商廈樓面作長線收租，市值逾六億元。

雖則張氏持有的其中一個單位呎價創新高，但有不少單位是低價買入，令其平均呎價成本僅一萬二千元。今年一月，張大朋摸出一個面積六千三百方呎單位，每方呎平均一萬四千四，較去年九月購入價升值近三成。
海富現在的平均呎價約一萬四千五百元，換言之張大朋在海富的樓面已升值約兩成一，連同其摸出的樓面，帳面利潤七千三百萬元！
以此回報速度計，較他在美孚新邨的投資更快。張氏在○六至○七年間，斥資約兩億元購入超過六十個美孚單位，四年間，他先後沽出單位，該區代理埋單計數，估計整批單位帳面獲利約一億元。住宅投資四年才賺五成，但炒賣寫字樓不到一年就有兩成一利潤，怪不得張大朋棄住宅投商廈。
美聯翁鴻祥表示，近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓，情況就如「買住宅一定會去睇太古城一樣」。


力寶閃電「摸上摸」張大朋早着先機，同為資深住宅資投者的貝沙灣業主蔣學源，亦屬知水暖的春江鴨。自一九九六年開始買下不少薄扶林翰林軒、西半山雍景臺、渣甸山嘉雲臺等豪宅，去年十一月突然轉戰寫字樓，以近四千一百七十萬元接炒味甚濃的力寶中心高層「摸上摸」貨。
蔣氏所購的力寶單位，面積二千四百一十二方呎，原來去年以來已是第三次易手。七月時，「摸王」黎汝遠率先以近三千五百萬元購入，每方呎僅一萬四千五百元，到十月便以呎價一萬五千八百元摸出，帳面約賺一成。接摸王貨的炒家手腳更快，僅約一個月，便「閃電」再度「摸出」該單位，最終由蔣學源買入。蔣的接貨呎價達一萬七千二百八十元，即物業兩度轉手累積升超過一成九。
「蔣氏知道件貨是摸上摸，起初都有猶疑，不過考慮期間美國推出QE2，必會出現資產泡沫，他便認定當炒的力寶中心有『錢』途，所以不惜接摸上摸貨。」一名經紀透露。
中環及金鐘區為本地商業核心地，而且可散賣的商廈有限，自然成為住宅投資客轉攻的頭號目標。

政府狙擊住宅炒家，令寫字樓備受垂青。


燒到乙級商廈除了甲級商廈被住宅投資者追捧，就連乙級寫字樓亦獲垂青。美聯商業助理營業董事陳家輝表示，位於中環的盤谷銀行大廈十七樓全層，獲向來主攻住宅市場的新晉投資者以一千五百萬元購入。上手業主持貨兩年，轉手帳面獲利四百零七萬元。
據經紀透露，新買家為凱逸國際發展，該公司股東為陳文興及鄭嘉敏，「他們是新手，但喜好買全層單位，第一次涉足商廈市場為去年九月以一千零十萬元，買入灣仔宇宙商業大廈二十一樓，於上月僅賺五十餘萬易手，再換貨到盤谷銀行。」經紀笑言。
美聯翁鴻祥表示，近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓，「就好似買住宅一定會去睇太古城一樣。」他估計，踏入二○一一年這批住宅客的購買力就會開始逐步引爆，「上一次商廈成為市場投資焦點是○四年，該浪跑出了『玩具鄭』等重量級投資者；但今浪不同，客源好散，目標貨的價錢由幾百萬至兩億都有，張大朋算是今浪大手買入的新面孔。」
集結了許多中資背景公司的灣仔華潤大廈，內地客都趨之若鶩。

李海文指內地客除鍾情海景寫字樓外，還喜好多內地著名企業的商廈。


內地客轉吼寫字樓其實，緊「吼」商廈市場的還有內地客，「他們以往集中買一手住宅，但發展商近期較少選擇，而且部分內地人買了一定數量的住宅作自住及員工宿舍，故開始物色寫字樓為公司設立香港辦事處作準備。」置業18測量師行董事總經理李海文道。
專做內地客的置業18，睇準內地客買非住宅類物業的需求，剛成立包攬寫字樓、商舖、估價等業務的測量師行。
李海文透露，近日已有兩名內地客頻頻到力寶、海富、統一中心，甚至信德中心等商廈睇樓，「其中一個客已買了幾間一手住宅，現在正尋覓二千方呎以上有海景的商廈作公司選址。」
李氏表示，內地客的心水寫字樓與揀住宅要求有點類似，「他們鍾情海景，所有物業都一定要見到海！另外，就是要夠大，一千方呎以上才睇得上眼，並且不太注重租金回報。他們的心態是反正持有的單位夠靚，等升值已可，甚至寧可丟空不出租。」
而內地客揀商廈時，最着重大廈要有知名的內地企業，「就好似灣仔的華潤大廈，就有好多內地客垂青。」
看來，這股商廈炒風方興未艾，難怪有地產界人士指出，今年樓市將是寫字樓市場。
除了當炒的力寶及海富中心外，已有住宅投資者轉吼樓面較細的全層式商廈單位。


今年商廈高價成交


全港寫字樓 供應及空置量

力寶中心的炒風向來勝於海富中心，然而自張大朋掃入海富一座後，該座近期屢錄新高價成交。

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細碼寫字樓需求殷 商務中心中環掘金

1 : GS(14)@2011-04-11 22:07:04

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110411&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=15155351

【商夏財路】中環甲級寫字樓租金去年升三成，今年首季續上揚，國金二期寫字樓新近以呎租 180元租出，逼近 08年金融海嘯前水平；中環乙級寫字樓的呎租亦水漲船高，剛創業或只有三數名員工的小企業，若希望在中環設置辦事處認真苦惱。有個人投資者覷準這商機，把自置物業改為商務中心出租。在港經營逾 18萬平方呎商務中心的 Compass Offices，希望 4年內把生意上市。
記者：高淑嫻　林靜
賭王何鴻燊外甥謝天賜，向來有投資寫字樓作收租之用，眼見中環寫字樓租金近半年不斷上揚，商務中心應大有可為，適逢他在中環荊威廣場買入的一層寫字樓租約去年底約滿，他靈機一觸，今年初斥資 300萬元把全層裝修為商務中心，改名為克頓商務中心，上月開始招租。

改裝後收租增逾倍
雖然謝天賜今次設立商務中心純屬玩票性質，但亦計過數，若商務中心全部房間租出，收益率較以往可觀。他 09年以 3200萬元購入該層樓面 4400平方呎的寫字樓，舊租約每月收租約 16萬元。改為商務中心後，分為 15間 1至 5人用的房間，租約期可以是按月、半年及 12個月計算， 12個月租約的房價較低，介乎 6500元至 4.4萬元不等，假設全部以 12個月租約租出，每月租金約 35萬元，呎租 80元；租金收入增逾倍。
謝天賜坦言，「在香港屬於乙級的寫字樓，業主持有數千呎樓面，不大不細，未必容易出租」，改裝為商務中心，免去租客租用樓層初期要投入的裝修費用，反而有助提升吸引力，近年三五成群自行創業的對沖基金、投資公司、獵頭公司、律師行及科技網站公司興起，中環商務中心為他們提供理想的寫字樓選擇，「純粹買樓收租的日子已經過去，業主一定要為物業增值」。他希望 3個月內把全層租出，並考慮在同一座商廈或中環物色其他寫字樓，購入後再改為商務中心出租。



Compass冀 4年內上市


09年創立的商務中心企業 Compass Offices也是看中中環寫字樓對某類租客吸引力，規模越做越大，現時在中環、灣仔、金鐘及銅鑼灣約十幢商廈經營超過 18萬平方呎商務中心，還考慮 4年內上市。
創辦人鍾永良表示，該公司是本港唯一仍然拓展版圖的商務中心，位於中建大廈、友邦廣場及海富中心的商務中心近月陸續開業，又剛收購金朝陽大廈一個商業中心，現正物色九龍區的商廈。
原先經營獵頭公司的鍾永良，兩年前毅然開辦商務中心，正是受過商務中心收費高之苦，「我都有租用商務中心經驗，但有好多隱藏收費搞到谷鬼氣，為啖氣，於是自己開，我明白生意人要求，所以受租客歡迎。」搞商務中心秘訣正正是公開收費準則及完善電腦設備。
不過， Compass與謝天賜開設商務中心最大的分別，是謝氏本身是業主； Compass則主要租用寫字樓樓面再出租，本身都是租戶，遇上業主加租，如何把成本轉嫁呢？
鍾永良解釋， Compass在金融海嘯後成立，當時中環寫字樓租務低迷，旗下樓面幾乎全部以低租金簽訂的 6至 10年長約，享有低成本優勢之餘，亦相信向客戶收取的租金可隨市場上調。而且，該公司在合適時機會轉租為買，「我都是投資者，未來營運模式，希望一至兩成中心樓面屬自置物業。」

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2 : GS(14)@2011-04-11 22:07:20

出租率高
服務配套齊全　呎租可逾$200
2011年04月11日

商務中心一向為中小企、甚至新創業公司的「慳錢」救星，除因多位於中環核心商業區外，又提供多項服務，因此出租率一向甚高，更成為外國公司進軍中國市場的起步點之一，由於單位涉及面積細小，呎租甚至超過 200元。
中環核心商業區外，有接近 100個大大小小的商務中心，個別更處國際金融中心、交易廣場、中環中心等區內頂級甲級商廈內。據瞭解，商務中心會將一層寫字樓分間成多個獨立辦公室或工作間出租，最細單位可由 30至 40平方呎起。商務中心的租金多以大廈本身級數而定，營運商一般會較該大廈市值租金提高三成出租。如國際金融中心現時呎租約 180元，該廈內的商務中心呎租基本上已超過 200元。位於乙級商廈內的商務中心，呎租則約 30元左右。

外企短租　北上踏腳石
美聯商業助理營業董事郭漢釗表示，租用商務中心的租戶多為 10人以下，或在成立初期、兼未有能力在中環承租寫字樓單位的公司。其中要求「靚地址」辦公或方便見客的公司，會首選中環區內的商務中心。近年來中國市場商機擴大，不少歐美、台灣甚至日韓的公司，會在商務中心短暫租用單位，作為往內地探路的聯絡處之用，當成功進軍內地市場時，便會終止租約。據瞭解，一般商務中心租期由 1個月起，最長可達 1年。業內人士表示，大部份商務中心出租率約 60%至 70%，因營運商會預留一定位置，方便客戶隨時遷入。
商務中心除基本秘書接待服務、代接電話、代收郵件、 IT支援及其他專業服務等，部份更設有獨立洗手間及浴室，甚至有 24小時獨立空調系統。現時位於中環的商務中心營運商，大多數為跨國集團。

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3 : GS(14)@2011-04-11 22:07:29

用家心聲
見客就腳省時　購物網站叫好
2011年04月11日

購物網站 BOOSST.COM最近簽約租用克頓商務中心一個 3人房， BOOSST.COM行政總裁 Christophe Hochart在港 7年，一直從事科技業務，選擇在中環租用商務中心開業，原因就是方便。
Hochart正租用位於國金中心二期的一個商務中心作為總部，新近租用位於荊威廣場的克頓商務中心擴充業務。國金是甲級寫字樓，他透露，租用商務中心一張枱平均租金 2萬元；後者當然比較相宜。

「如租用服務式公寓」
他指出，在中環開寫字樓，無論自己外出見客或者客戶到訪，都方便省時。商務中心設備齊全，對於他這類剛成立的小企業，可以省下一筆裝修及購置設備的費用十分重要。他形容，租用商務中心好比租住服務式公寓一樣方便，將來擴充業務也會繼續使用商務中心。

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4 : 自動波人(1313)@2011-04-11 22:46:47

我黎緊會租個細碼工廠大廈單位

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5 : GS(14)@2011-04-11 22:56:52

4樓提及

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我黎緊會租個細碼工廠大廈單位

等你消息

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6 : 自動波人(1313)@2011-04-11 22:59:49

5樓提及

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4樓提及

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我黎緊會租個細碼工廠大廈單位

等你消息

地方已搵到,是續租,應該明天轉租約

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寫字樓差餉上訴案急升47%

1 : GS(14)@2012-06-13 01:13:29

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120612/16418620

【本報訊】逾5萬個業主向差餉物業估價署上訴，不滿本年度的差餉重估估價過高。反對個案中，商舖繼續是最多上訴的物業類別，佔44%；寫字樓的反對個案更達7,200宗，較上一年度急升47%，當中以海港城的上訴個案最多。有地產業界估計，中環寫字樓租金昂貴，部份企業轉移九龍區，令同區租金急增三成。

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荃灣精品式寫字樓拆售 70萬起

1 : GS(14)@2014-12-23 10:42:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ea_ead1.htm

【明報專訊】由數名資深投資者共同組成的駿賢策略持有、位於荃灣楊屋道富利工業大廈4樓的全層樓面，即將拆售。資料顯示，上址已分間為19個精品服務式辦公室樓面，面積由162方呎起，入場費約70餘萬元，呎價約4321元。


駿賢策略首席投資顧問及董事周佩賢稱，上述拆售單位的主要目標客源，為網上營銷根據地和中小型企業。據悉，項目已接受認購登記，目前已錄得超額認購2倍。

命名樂‧傲 最細單位162呎

資料顯示，業主今年6月以約1764萬元購入上址，代理指樓面涉逾8000方呎，平均呎價約2177元。

香港置業至尊旺舖助理營業董事許諾謙稱，項目位於楊屋道144至146號，其持有的4樓樓面命名為「樂．傲 (Loft Oasis)」，已分隔為19個單位，包括連平台特色單位，面積介乎162至770方呎。

他預期，項目入場費約70餘萬元、即折合呎價約4321元，準買家現時可預約參觀現場。

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工廈劏房扮寫字樓出租住客：十幾間房得一個出口，火燭實死

1 : GS(14)@2015-03-31 08:39:47





■荃興工業大廈一樓有搞手（右圖）將單位一劏十，木門上有寫字樓門牌編號。張軍攝


【本報訊】港府高調打擊工廈劏房第一炮陷於膠着，《蘋果》發現工廈劏房已植根全港各區。本月中屋宇署查封令已到期的荃灣榮豐工廈劏房仍有40名居民不肯搬走；而另一邊廂，原來同區繼續有人豪花百萬將陳年工廈改建為貴價劏房，並包裝成寫字樓出租，但每呎租金達33元，直逼對面街的樂悠居等中產屋苑。有劏房戶直言夜夜擔心火燭，「呢度十幾間房得一個出口，如果火燭實死」。記者：林熊　張軍　關震海



荃灣區工廈林立，跟沙嘴道榮豐工業大廈相隔幾條街的灰窰角街荃興工業大廈，近日出現號稱「品味裝修」的「半辦公房」。上周有地產經紀帶記者參觀上址一樓一個裝修中單位，穿越迂迴走廊，兩旁的10個劏房正是經紀口中的半辦公房，但單位門口仍掛有殘舊的金屬製品廠招牌。


■一名興盛工業大廈劏房住客，指租金2,200元雖平但嘈吵無私隱。

負責人︰邊查得咁多

現場所見，每房設獨立冷氣機、抽氣扇及廁所浴室，木門貼有標示呎數的簡單圖則及門牌，除其中一個面積280方呎劏房租金叫價7,500元，其他每房150方呎，有窗戶租金5,000元起，無窗戶則4,500元，呎租達33元。租金較同區工廈劏房貴一倍，跟對面街的荃灣三大中產屋苑樂悠居、立坊及爵悅庭等睇齊。據土地註冊處資料，上址同層三個單位由一家金屬廠持有，每單位2,000多方呎，自稱劏房負責人姓李男子當時在場，他指同層另一單位已有9個劏房租出，餘下單位是貨倉。他稱「要做得企企理理」，因此10個劏房裝修費100萬元，並包裝成辦公室掩飾。他稱不怕當局查封，「邊查得咁多，根本市場有需求，我哋先會做」。



至於300米外橫龍街興盛工業大廈，記者發現6樓、9樓及13樓均有工廈劏房，其中9樓一個單位間成12劏房，住有30多人，租金2,200元起。上址劏房以薄木板分隔，牆身漆油剝落，住客共用廁所，又不設廚房明火煮食，住客只可用電飯煲煲飯蒸餸。



「隔籬轉身都聽到」


兩名獨居男租客直言晚晚提心吊膽，月入8,000元的68歲清潔散工梁伯說「住呢度最怕火燭，十幾間房得一個出口，呢度幾十人實死」。鄰房65歲的地盤散工亦指：「我日薪600蚊，又要寄錢返鄉下供兩個仔讀大學，邊有餘錢租房。」不過有女住客說「隔籬轉身都聽到，有人咳就唔使瞓」，決定搬走。不過數日後，其房間已迅速租出。



■荃興工業大廈的劏房呎租33元，直逼鄰近的中產屋苑。

■長沙灣永盛工業大廈劏房門外仍保留服飾公司招牌。



工廈劏房有幾危險，住客心照不宣，其他工廈租戶則道出危機，「隔籬貨倉擺乜冇人知，如果係易燃品，火警就大鑊」。針對將工廈改建住宅的違法行為，港府把荃灣榮豐工業大廈二樓兩個單位列為首個打擊對象，可是屋宇署頒佈的封閉令已於本月17日屆滿，但40名居民仍不搬走。屋宇署昨強調「會於適當時候執行封閉令」。去年港府長遠房屋策略報告指全港有8.6萬間劏房，但有社工估計全港劏房戶超過10萬，荃灣區有至少5,000人住工廈劏房。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150331/19096548

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Burberry寫字樓遷出銅鑼灣

1 : GS(14)@2016-08-17 07:54:22

【本報訊】根據仲量聯行《香港物業市場綜述》，灣仔及銅鑼灣甲級商廈租金7月按月上升0.3%至每呎62.6元，港島東及九龍東呎租分別維持47.6元及33.9元。另中環租金按月再上升0.1%至呎租107.5元，隨住核心區及非核心區的商廈租金擴闊，令不少企業搬寫字樓至新興商業區，包括港島東、九龍東等。7月雖然是商廈傳統淡季，但不少租客欲減省開支，預期未來數月，中環以外地區因租金吸引，租務隨之增加。零售慘淡，奢侈品牌節省開支，英國名牌Burberry將由目前銅鑼灣利園宏利保險大廈，遷往太古地產的鰂魚涌太古坊。另外，德國汽車生產商福士Volkswagen也計劃從銅鑼灣遷出，進駐九龍灣億京中心。另外，上環泰基商業大廈總樓面約8.8萬方呎，以10億元易手，傳買家為鵬里資產管理，據悉買入後作收租用途。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160817/19739214

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智富學苑張志雲：寫字樓改商務中心 回報可達10厘

1 : GS(14)@2016-09-09 04:39:28

【明報專訊】過去3年本港住宅、寫字樓及商舖價格走勢各異，惟租金回報普遍不足3厘。智富學苑兼智富中心創辦人張志雲表示，自2009年他每年至少買入一個寫字樓物業，2013年開始將有關物業重新裝修後「劏」作商務中心用途，目前擁有7個商務中心，平均呎租高達90元，每月租金扣除開支後的淨收入逾50萬元，回報率可達10厘，其逆市致勝之道，值得讀者參考。

明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶

張志雲接受訪問時表示，他早於2009年留意到環球央行大印銀紙勢必推高全球物業價格，當年開始大舉投資本港物業，但他擔心住宅樓價急升影響民生將導致政府出招調控，所以集中投資寫字樓，認為收租亦較住宅穩定，「一間公司通常不會經常搬寫字樓，而且較少遇上租霸，所以寫字樓甚有投資價值」。

自從2009年以來，張志雲每年至少買入一個寫字樓物業，目前已持有16個住宅或寫字樓物業。至於買樓資金從何而來，他透露，自己主要靠鋤價買入較市價折讓至少20%的物業，再將該物業借二按套現以投資另一物業，「買樓一定要低於市價逾兩成，此點十分重要，例如某一物業的價值是1000萬元，投資者若成功以800萬元買入，借七成按揭（560萬元），首期只需240萬元。交易完成後，投資者可將該物業以市價向銀行加按，以七成按揭計可借入700萬元，足以償還原有的560萬元按揭，還可以額外套現140萬元資金投資於另一物業」。

2009年起每年至少買一寫字樓

根據差餉物業估價署數據，本港整體寫字樓價格在2009年至2012年勁升逾倍，張志雲上述以折讓價購入物業，等其升值後加按再買的策略，在該大牛市期間十分奏效。不過，隨着港府於2013年2月推出雙倍印花稅（DSD）的稅務辣招，投資者買入寫字樓須繳付8%的DSD，整體寫字樓價格升幅已有所放緩，僅中區甲級寫字樓表現一枝獨秀，該招數成效已大打折扣。

因此，張志雲於2013年開始變招，成立智富中心有限公司，把旗下的寫字樓重新裝修「劏」為商務中心。他解釋，所謂商務中心，就是將一間有一定面積的寫字樓，分間成不同類形的獨立辦公室，分租予多名租戶，並向其提供前枱、接線、收件、公司註冊、會議室、文書影印、電訊、清潔、茶水間等一站式企業服務。他表示，租用商務中心可增加中小型企業的靈活度，符合現今商業社會轉變迅速的大趨勢，「我以前曾在外資公司任職，了解到一間在香港新成立的公司，若一開始便租用一層寫字樓，租金支出不菲，不符合成本效益。目前商業趨勢講求靈活，租用商務中心可以讓企業因應形勢再決定擴展或收縮業務，故市場對此需求殷切」。他又教路說，營運商務中心最重要是熟悉其客戶，而一般來說，位於旺角的商務中心租戶以內地中小企為主；尖沙嘴商務中心主要服務日本、韓國及南亞企業；東九龍商務中心可以本港創業者為目標客戶；而新蒲崗商務中心的租客不少是藝術工作者。

提供增值服務 呎租達90元

上述轉型的最大好處，是可以將原作普通用途的寫字樓呎租提升至少1倍，令回報率可達10厘，最少亦超過6厘，可以加按該物業再投資新項目，「投資者將物業向銀行加按時，須進行壓力測試，其標準是該物業所提供現金流必須達現有按揭利率（約2厘）加3厘、即約5厘的回報。假如該商務中心寫字樓租金回報達6厘，就可望滿足銀行審批加按要求，讓業主可套現買多層樓投資」。

張志雲於2000年從美國回流香港後，曾先後於多間外資公司工作或任職顧問；加上他2008年成立智富學苑以收費課程開班授徒分享投資心得，掌握不少客路，所以2013年以來發展商務中心業務亦事半功倍。他透露，集團近月在旺角購入兩個寫字樓單位改裝作商務中心，全部單位迅速租出；目前擁有7個商務中心，租戶達百多名，平均呎租高達90元，每月租金扣除開支後的淨收入超過50萬元，故擬於尖沙咀增設另一商務中心。

一般人沒有張志雲的營商人脈網絡，經營商務中心未必成功。但張志雲強調，任何人靠自己的專長，再加入創意及房地產的元素，都有機會成功。他舉例說，香港單車隊前隊員蔡其皓，於2014年與他合伙經營火炭單車倉生意，將10,630呎的工廠地舖間成700個單車泊車位，另提供會所服務，向租戶每月收取500元，至今已悉數租出，每月收入達35萬元，扣除11萬元的租金開支及數萬元的其他開支後，每月盈利近20萬元。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6907&issue=20160908

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太古坊變陣 縮寫字樓增零售舖

1 : GS(14)@2016-09-14 05:22:07

【明報專訊】雖然零售市道仍未回升，但部分發展商增加旗下項目零售樓面，其中太古地產（1972）旗下鰂魚涌太古坊重建計劃，最新提出新方案，計劃縮減整個項目逾11.5萬方呎商廈樓面，轉為零售、食肆及服務用途，令商店及服務等樓面由原來約10.5萬方呎，增加至22萬方呎，項目總樓面則維持不變。太古地產發言人稱，是次放棄11.56萬方呎商廈樓面轉為零售、食肆及服務用途，是按社區發展增加配套。

太地：按社區發展增配套

整個太古坊重建計劃，包括已建成的多盛大廈及林肯大廈，以及2期兩幢擬建商廈「太古坊1座」（即前常盛大廈）和「太古坊2座」（即前和域大廈），兩座物業於2011年批出可建樓面共201萬方呎，現時計劃把太古坊1座其中16,130方呎、2座其中的70,470方呎，以及太古坊其他大廈約29,000方呎的商廈樓面轉為零售、食肆及服務用途，共涉115,600方呎。

據申請文件顯示，零售、食肆或服務樓面分佈在各座地下至6樓。項目投資總額達150億元，太古地產發言人又指，維持預期兩座物業於2018年及2021年落成。

泛海匯漢大廈租出8層

另一方面，由泛海國際（0129）持有的灣仔匯漢大廈，泛海執行董事關堡林表示，項目已租出8層共約7萬方呎，呎租逾50元水平，目前最大手租客為美國共用辦公室服務供應商Wework，承租7層，共約6萬方呎樓面。鑑於中區空置率低，商廈市場預料將可平穩上升。

盈信灣仔活道舊樓申強拍

至於泛海與資本策略（0497）合作上海住宅項目Queen's Gate，已售出170伙，套現逾25億人民幣，發展商將為項目第3期申請預售，涉約150伙，未來推售有機會提價逾一成。

另外，近期活躍於物業市場的盈信控股（0015），其持有逾84%業權的灣仔活道1及1A號舊樓項目，最新向土地審裁處申請強拍，項目估值約2.91億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8576&issue=20160914

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內地資金追捧寫字樓 本地薑紛賣非核心物業 恒基44億沽上環商廈 高市價兩成

1 : GS(14)@2016-09-17 15:26:37

【明報專訊】「大孖沙」放售非核心物業成風，就連鮮有出售大型項目的恒基地產（0012）亦落實向獨立第三方，以43.68億元出售上環金龍中心，總建築面積為15.6萬平方呎。集團預計，出售金龍中心交易會在12月1日完成，預期交易會為集團進帳19.96億元盈利。

明報記者 陳偉燊、林尚民

恒地又稱，若加回該項目的累計公平值收益約18.76億元，估計截至今年底錄得出售之收益並列為基礎盈利約38.72億元。不過在今次公布內，集團未有透露買方身分。較早前市場已傳出，恒地會出售一籃子非核心物業，總值達320億元，當中亦包括金龍中心，當時意向價已經介乎44億至45億元。

交易料帶來近20億盈利

根據恒地的官方網頁資料顯示，金龍中心共27層，當中有2.1萬方呎商場，其餘為寫字樓樓面，單位面積介乎962至5385方呎。該項目在過去一年正着手進行翻新工程。金龍中心由恒地負責發展，早於1991年落成，前身為金龍酒樓。近年該集團亦出資將位於區內另一幢租盤富衛金融中心進行分期翻新，此前亦有消息指，富衛金融中心亦為放售物業目標之一。此前，該集團曾於2014年着手安排以19.6億元代價，轉售於新蒲崗的友邦九龍金融中心予同系陽光房託（0435），可惜因為陽光股東反對而未能成事。

呎價貴過信德海景單位

市場消息稱，金龍中心原本放售價約為45億元，現成交價仍與意向價極為接近，而物業折合呎價約2.8萬元，比區內指標商廈信德中心部分海景單位呎價高約兩成，如信德中心招商局大廈低層09至11室，單位可望維港海景及開揚城市景，上月以每方呎2.28萬元放售，面積約4535方呎，涉資約1.03億元。

萊坊：核心商業區租金料升逾2%

另萊坊發表2017年《全球城市報告》，指香港摩天大廈寫字樓租金於未來3至5年將繼續排名全球首位，該行高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，現時中環甲級寫字樓空置率只有約1.6%，屬低水平，加上中資機構需求大，以致其他城市寫字樓租金水平低於香港，預料下半年核心商業區租金將會上升2%至3%，全年會有5%至6%升幅；至於下半年非核心商業區租金則會下調1%至2%，全年約有2%至3%跌幅。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5391&issue=20160916

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