細碼寫字樓需求殷 商務中心中環掘金
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GS(14)@2011-04-11 22:07:04http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110411&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=15155351
【商夏財路】中環甲級寫字樓租金去年升三成，今年首季續上揚，國金二期寫字樓新近以呎租 180元租出，逼近 08年金融海嘯前水平；中環乙級寫字樓的呎租亦水漲船高，剛創業或只有三數名員工的小企業，若希望在中環設置辦事處認真苦惱。有個人投資者覷準這商機，把自置物業改為商務中心出租。在港經營逾 18萬平方呎商務中心的 Compass Offices，希望 4年內把生意上市。
記者：高淑嫻 林靜
賭王何鴻燊外甥謝天賜，向來有投資寫字樓作收租之用，眼見中環寫字樓租金近半年不斷上揚，商務中心應大有可為，適逢他在中環荊威廣場買入的一層寫字樓租約去年底約滿，他靈機一觸，今年初斥資 300萬元把全層裝修為商務中心，改名為克頓商務中心，上月開始招租。
改裝後收租增逾倍
雖然謝天賜今次設立商務中心純屬玩票性質，但亦計過數，若商務中心全部房間租出，收益率較以往可觀。他 09年以 3200萬元購入該層樓面 4400平方呎的寫字樓，舊租約每月收租約 16萬元。改為商務中心後，分為 15間 1至 5人用的房間，租約期可以是按月、半年及 12個月計算， 12個月租約的房價較低，介乎 6500元至 4.4萬元不等，假設全部以 12個月租約租出，每月租金約 35萬元，呎租 80元；租金收入增逾倍。
謝天賜坦言，「在香港屬於乙級的寫字樓，業主持有數千呎樓面，不大不細，未必容易出租」，改裝為商務中心，免去租客租用樓層初期要投入的裝修費用，反而有助提升吸引力，近年三五成群自行創業的對沖基金、投資公司、獵頭公司、律師行及科技網站公司興起，中環商務中心為他們提供理想的寫字樓選擇，「純粹買樓收租的日子已經過去，業主一定要為物業增值」。他希望 3個月內把全層租出，並考慮在同一座商廈或中環物色其他寫字樓，購入後再改為商務中心出租。
Compass冀 4年內上市
09年創立的商務中心企業 Compass Offices也是看中中環寫字樓對某類租客吸引力，規模越做越大，現時在中環、灣仔、金鐘及銅鑼灣約十幢商廈經營超過 18萬平方呎商務中心，還考慮 4年內上市。
創辦人鍾永良表示，該公司是本港唯一仍然拓展版圖的商務中心，位於中建大廈、友邦廣場及海富中心的商務中心近月陸續開業，又剛收購金朝陽大廈一個商業中心，現正物色九龍區的商廈。
原先經營獵頭公司的鍾永良，兩年前毅然開辦商務中心，正是受過商務中心收費高之苦，「我都有租用商務中心經驗，但有好多隱藏收費搞到谷鬼氣，為啖氣，於是自己開，我明白生意人要求，所以受租客歡迎。」搞商務中心秘訣正正是公開收費準則及完善電腦設備。
不過， Compass與謝天賜開設商務中心最大的分別，是謝氏本身是業主； Compass則主要租用寫字樓樓面再出租，本身都是租戶，遇上業主加租，如何把成本轉嫁呢？
鍾永良解釋， Compass在金融海嘯後成立，當時中環寫字樓租務低迷，旗下樓面幾乎全部以低租金簽訂的 6至 10年長約，享有低成本優勢之餘，亦相信向客戶收取的租金可隨市場上調。而且，該公司在合適時機會轉租為買，「我都是投資者，未來營運模式，希望一至兩成中心樓面屬自置物業。」
2 :
GS(14)@2011-04-11 22:07:20出租率高
服務配套齊全 呎租可逾$200
2011年04月11日
商務中心一向為中小企、甚至新創業公司的「慳錢」救星，除因多位於中環核心商業區外，又提供多項服務，因此出租率一向甚高，更成為外國公司進軍中國市場的起步點之一，由於單位涉及面積細小，呎租甚至超過 200元。
中環核心商業區外，有接近 100個大大小小的商務中心，個別更處國際金融中心、交易廣場、中環中心等區內頂級甲級商廈內。據瞭解，商務中心會將一層寫字樓分間成多個獨立辦公室或工作間出租，最細單位可由 30至 40平方呎起。商務中心的租金多以大廈本身級數而定，營運商一般會較該大廈市值租金提高三成出租。如國際金融中心現時呎租約 180元，該廈內的商務中心呎租基本上已超過 200元。位於乙級商廈內的商務中心，呎租則約 30元左右。
外企短租 北上踏腳石
美聯商業助理營業董事郭漢釗表示，租用商務中心的租戶多為 10人以下，或在成立初期、兼未有能力在中環承租寫字樓單位的公司。其中要求「靚地址」辦公或方便見客的公司，會首選中環區內的商務中心。近年來中國市場商機擴大，不少歐美、台灣甚至日韓的公司，會在商務中心短暫租用單位，作為往內地探路的聯絡處之用，當成功進軍內地市場時，便會終止租約。據瞭解，一般商務中心租期由 1個月起，最長可達 1年。業內人士表示，大部份商務中心出租率約 60%至 70%，因營運商會預留一定位置，方便客戶隨時遷入。
商務中心除基本秘書接待服務、代接電話、代收郵件、 IT支援及其他專業服務等，部份更設有獨立洗手間及浴室，甚至有 24小時獨立空調系統。現時位於中環的商務中心營運商，大多數為跨國集團。
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GS(14)@2011-04-11 22:07:29用家心聲
見客就腳省時 購物網站叫好
2011年04月11日
購物網站 BOOSST.COM最近簽約租用克頓商務中心一個 3人房， BOOSST.COM行政總裁 Christophe Hochart在港 7年，一直從事科技業務，選擇在中環租用商務中心開業，原因就是方便。
Hochart正租用位於國金中心二期的一個商務中心作為總部，新近租用位於荊威廣場的克頓商務中心擴充業務。國金是甲級寫字樓，他透露，租用商務中心一張枱平均租金 2萬元；後者當然比較相宜。
「如租用服務式公寓」
他指出，在中環開寫字樓，無論自己外出見客或者客戶到訪，都方便省時。商務中心設備齊全，對於他這類剛成立的小企業，可以省下一筆裝修及購置設備的費用十分重要。他形容，租用商務中心好比租住服務式公寓一樣方便，將來擴充業務也會繼續使用商務中心。
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自動波人(1313)@2011-04-11 22:46:47我黎緊會租個細碼工廠大廈單位
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GS(14)@2011-04-11 22:56:524樓提及
我黎緊會租個細碼工廠大廈單位
等你消息
6 :
自動波人(1313)@2011-04-11 22:59:495樓提及
4樓提及
我黎緊會租個細碼工廠大廈單位
等你消息
地方已搵到,是續租,應該明天轉租約