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智富學苑張志雲:寫字樓改商務中心 回報可達10厘

1 : GS(14)@2016-09-09 04:39:28

【明報專訊】過去3年本港住宅、寫字樓及商舖價格走勢各異,惟租金回報普遍不足3厘。智富學苑兼智富中心創辦人張志雲表示,自2009年他每年至少買入一個寫字樓物業,2013年開始將有關物業重新裝修後「劏」作商務中心用途,目前擁有7個商務中心,平均呎租高達90元,每月租金扣除開支後的淨收入逾50萬元,回報率可達10厘,其逆市致勝之道,值得讀者參考。

明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶

張志雲接受訪問時表示,他早於2009年留意到環球央行大印銀紙勢必推高全球物業價格,當年開始大舉投資本港物業,但他擔心住宅樓價急升影響民生將導致政府出招調控,所以集中投資寫字樓,認為收租亦較住宅穩定,「一間公司通常不會經常搬寫字樓,而且較少遇上租霸,所以寫字樓甚有投資價值」。

自從2009年以來,張志雲每年至少買入一個寫字樓物業,目前已持有16個住宅或寫字樓物業。至於買樓資金從何而來,他透露,自己主要靠鋤價買入較市價折讓至少20%的物業,再將該物業借二按套現以投資另一物業,「買樓一定要低於市價逾兩成,此點十分重要,例如某一物業的價值是1000萬元,投資者若成功以800萬元買入,借七成按揭(560萬元),首期只需240萬元。交易完成後,投資者可將該物業以市價向銀行加按,以七成按揭計可借入700萬元,足以償還原有的560萬元按揭,還可以額外套現140萬元資金投資於另一物業」。

2009年起每年至少買一寫字樓

根據差餉物業估價署數據,本港整體寫字樓價格在2009年至2012年勁升逾倍,張志雲上述以折讓價購入物業,等其升值後加按再買的策略,在該大牛市期間十分奏效。不過,隨着港府於2013年2月推出雙倍印花稅(DSD)的稅務辣招,投資者買入寫字樓須繳付8%的DSD,整體寫字樓價格升幅已有所放緩,僅中區甲級寫字樓表現一枝獨秀,該招數成效已大打折扣。

因此,張志雲於2013年開始變招,成立智富中心有限公司,把旗下的寫字樓重新裝修「劏」為商務中心。他解釋,所謂商務中心,就是將一間有一定面積的寫字樓,分間成不同類形的獨立辦公室,分租予多名租戶,並向其提供前枱、接線、收件、公司註冊、會議室、文書影印、電訊、清潔、茶水間等一站式企業服務。他表示,租用商務中心可增加中小型企業的靈活度,符合現今商業社會轉變迅速的大趨勢,「我以前曾在外資公司任職,了解到一間在香港新成立的公司,若一開始便租用一層寫字樓,租金支出不菲,不符合成本效益。目前商業趨勢講求靈活,租用商務中心可以讓企業因應形勢再決定擴展或收縮業務,故市場對此需求殷切」。他又教路說,營運商務中心最重要是熟悉其客戶,而一般來說,位於旺角的商務中心租戶以內地中小企為主;尖沙嘴商務中心主要服務日本、韓國及南亞企業;東九龍商務中心可以本港創業者為目標客戶;而新蒲崗商務中心的租客不少是藝術工作者。

提供增值服務 呎租達90元

上述轉型的最大好處,是可以將原作普通用途的寫字樓呎租提升至少1倍,令回報率可達10厘,最少亦超過6厘,可以加按該物業再投資新項目,「投資者將物業向銀行加按時,須進行壓力測試,其標準是該物業所提供現金流必須達現有按揭利率(約2厘)加3厘、即約5厘的回報。假如該商務中心寫字樓租金回報達6厘,就可望滿足銀行審批加按要求,讓業主可套現買多層樓投資」。

張志雲於2000年從美國回流香港後,曾先後於多間外資公司工作或任職顧問;加上他2008年成立智富學苑以收費課程開班授徒分享投資心得,掌握不少客路,所以2013年以來發展商務中心業務亦事半功倍。他透露,集團近月在旺角購入兩個寫字樓單位改裝作商務中心,全部單位迅速租出;目前擁有7個商務中心,租戶達百多名,平均呎租高達90元,每月租金扣除開支後的淨收入超過50萬元,故擬於尖沙咀增設另一商務中心。

一般人沒有張志雲的營商人脈網絡,經營商務中心未必成功。但張志雲強調,任何人靠自己的專長,再加入創意及房地產的元素,都有機會成功。他舉例說,香港單車隊前隊員蔡其皓,於2014年與他合伙經營火炭單車倉生意,將10,630呎的工廠地舖間成700個單車泊車位,另提供會所服務,向租戶每月收取500元,至今已悉數租出,每月收入達35萬元,扣除11萬元的租金開支及數萬元的其他開支後,每月盈利近20萬元。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6907&issue=20160908
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=308097

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