港寫字樓呎租200元 貴絕全球
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GS(14)@2016-09-17 17:25:16【本報訊】香港蟬聯全球寫字樓租金最貴城巿！物業顧問萊坊公佈第二季全球23個城市商廈租金指數，香港寫字樓租金成為全球之冠。調查顯示，本港寫字樓每平方米年租金高達2,996美元，按年升5.9%；換算每月呎租高達200港元，比第二位的紐約曼克頓區貴逾七成。萊坊高級董事兼估價及諮詢部主管林浩文預計，未來3至5年香港寫字樓租金仍冠絕全球；目前核心區寫字樓空置率低，以中環區為例空置率僅1.6%，隨着中資及海外機構需求續升，下半年核心區寫字樓租金料升2至3%，全年升5至6%。非核心區方面，現已有不少機構選擇到九龍東設立總部，林浩文稱，該區寫字樓平均呎租逾三十多元，遠低於中環區平均呎租逾百四元，相信會吸引企業進駐九龍東。他表示，預計未來五年九龍東寫字樓供應達致400至500萬呎，由於供應持續增加，相信短期內租金會受壓，下半年料跌1至2%，全年跌2至3%。林浩文又提到，內地經濟放緩、人民幣貶值，以及內險公司投資海外房地產項目的限制獲放寬等，促使中資企業增加海外投資比例；由於法制完善、融資成本及渠道較多，故香港是中資企業「走出去」的熱門地方之一。他續指，本港寫字樓新增租客中，中資企業料佔四至五成，相信佔比難再提高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160916/19772111
魑魅魍魎：尖東寫字樓會升值
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GS(14)@2016-10-21 05:11:202016年，香港樓盤出現了「不能坐的馬桶」、「超迷你浴缸」等奇則，設計難看得難以令人接受，令身邊銀彈充足的朋友意興闌珊，不再眷戀樓市，均把目光放在寫字樓之上，「住宅畀平民用，寫字樓先係商人用」。士可殺不可辱，既然香港的新樓盤細得像車位、龜池，為甚麼仍要低聲下氣做樓奴？經濟講求周期，樓市無可能一直升，現階段如有閒錢，有香港房地產分析員朋友建議考慮投資寫字樓，好過把資金放在高處不勝寒的樓市。根據戴德梁行的10月初發表的報告，第三季中區甲級寫字樓租金走勢僅升0.3%，較今年首季及第二季明顯放緩，反映租金已接近見頂，跨國企業對環球經濟前景審慎，已傾向減縮開支遷向非核心區。這說明以後企業的觀念會慢慢改變，往後未必非租中環不可。而講到買寫字樓，分析員朋友就話，睇好尖東。理據有二：一來尖東近年跑輸很多商業地段，有條件追落後，之後10年可享更多升幅；二來尖東有望受惠新世界中心重建項目，把海港城、天星碼頭一方的人流，吸過來尖沙嘴的另一邊，帶旺尖東。尖沙嘴是九龍最具商業價值的土地，也是香港零售、旅遊業的重鎮，這點相比近年政府力推的九龍東更具吸引力，也多了一份氣派與實力。而其中尖東的賣點，在於鄰近交通越來方便的紅磡，未來有望吸引更多企業進駐該區設辦公室。以祥祺集團主席、華南城主要股東之一陳紅天為例，近日他斥資45億元向會德豐（020）買入紅磡One HarbourGate東座，未來將作為祥祺集團香港總部。該商廈成交呎價達1.6萬元，折合人民幣約每平方米14萬、15萬元，相比索價超過每平方米10萬元人民幣的前海寫字樓，其實不算特別貴。執筆之時，TVB重播創世紀，飾演許文彪的陳錦鴻上演經典一幕：「（有錢人）拿出少許時間，炒高樓市，便不停賺大錢，這算是公平嗎？」17年之前的劇集，在17年後仍然有共鳴，間接證明這個官商鄉黑勾結的社會，根本沒有公平可言。十一少
http://www.fb.com/11mister本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161021/19807180
高力﹕明年九龍寫字樓租金跌7%
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GS(14)@2016-11-23 07:37:02【明報專訊】受惠中國投資者活躍投資香港物業市場，代理顧問行高力國際發表報告表示，今年第三季成交價逾1億元的物業買賣宗數顯著上升，最大升幅來自住宅、分層出售寫字樓單位，以及全幢商廈交易；高力國際（香港）副常務董事胡孝直表示，相對歐元區國家及美國的經濟不明朗因素，亞洲市場無疑較穩定，令環球市場對亞洲區的物業投資需求上升。
港島租金同期料升4%
報告表示，本港營商氣氛之前一直低迷，直至今年第二季從谷底回升，預料旺勢可持續到年底以至2017年，令寫字樓租金錄得正增長，但明年九龍區租金在東九龍寫字樓新供應增加影響下，相信會下跌7%；惟港島區寫字樓租金，同期有機會上升4%。
看好黃竹坑商廈租金升幅
高力國際商業服務總經理顏慧萍表示，黃竹坑寫字樓租金在港鐵南港島線通車前已見上升，目前平均實用淨租金為每方呎31.9元，預測2017年租金升幅為19%。
另外，香港住宅樓價方面，政府近期調高印花稅以遏止樓價再升，高力國際亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示，目前仍未見到「新辣招」所帶來的全面影響，但預測在冷卻樓市措施下，明年住宅市場會出現微調，發展商傾向興建樓價在300萬至500萬元的小型單位。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6158&issue=20161123
北水炒起商住樓 中環寫字樓呎租$195港商廈租金續全球最貴
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GS(14)@2016-12-10 03:41:34【本報訊】資金洪流入港，令香港樓市拎足「四條煙」，上車盤、豪宅、舖位及商廈先後掄元，甚至衛冕全球最貴威名，最新是中環寫字樓每月呎租195元，按年升15%，且連續兩年貴絕全球。樓價威名響全球，但無殼蝸牛卻不想再見「不吃不喝指數」再稱首。記者：陳家雄
大印銀紙年代，資產坐白金升降機，尤其今年，內地走資入港，不管住宅還是非住宅升勢均像火箭，幾乎各類型物業全球最貴威名集香港於一身。年初根據樓價與收入比例，香港人要19年不吃不喝才供得甩層樓慘絕全球。深圳富豪陳紅天又以21億元買入山頂歌賦山道15號，呎價22.8萬元，呎價又貴絕全球。
拋離倫敦逾五成
雖然舖租冠軍寶座被奪，曾經在2012及2013年連續兩年雄踞全球最昂貴舖租街道榜首的銅鑼灣，自從自由行效應大減後，舖租已不斷下降。根據戴德梁行最新數據顯示，銅鑼灣的舖位最新呎租1,871元，按年下跌逾15%，連續第三年全球排第二，僅次於美國紐約第五大道上段。雖然現時銅鑼灣舖租較紐約低4%，惟本港零售業未回暖，舖租難望上升，料短期內難重奪榜首寶座。不過商廈繼續頂住，根據仲量聯行最新發表全球優質寫字樓租金走勢報告，中環甲廈租金冠絕全球，每月呎租195元，按年升15%，連續兩年成為全球最貴寫字樓租務成本的城市地區，亦拋離第二位英國倫敦每月呎租127元超過53%。仲量聯行報告顯示，全港寫字樓空置率2016年第四季錄4.7%，按季升0.5個百份點，中環寫字樓空置率仍維持於1.5%的低水平，是全港最低商廈空置率的地區。中環未來兩年甲廈供應量僅約24萬方呎，包括華懋中心1期及2期共約13萬方呎，及恒地（012）中環皇后大道中80號H Queen's提供11萬方呎。
業界料仍有力升
業界預期中環商廈呎租仍有上升空間，畢竟中資搶位，越搶越貴。以中環交易廣場一期為例，年內累計八宗租賃成交，其中上月28日該廈高層單位，建築6,488方呎，月租逾97萬元，呎租150元，目前約10個租盤，呎租叫價由150元至170元。同區不少呎租低於100元的商廈料獲追捧，美聯商業營業董事羅仲英表示，區內較知名商廈例如皇后大道中九號年內暫累積約10宗租賃成交，成交呎租由63元至70元，而該廈八個放租盤叫價呎租則由70元至95元；另一支熱門商廈環球大廈年內成交呎租介乎75元至80元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161209/19859718
中資擴充首選中環寫字樓
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GS(14)@2016-12-10 03:41:34【本報訊】外資不斷縮減本港寫字樓規模，但本港商廈租金依然高昂，因中資不斷擴充，並首選租用中環核心區商廈。如渣打（2888）早前推出分租的中環國際金融中心二期半層樓面，已由上海渤海銀行以每月225萬元承接。渣打在去年底作出一系列裁員行動，今年初起要縮減辦公室樓面，故將國金二期12樓逾半層樓面推出分租，以減輕租金開支。據了解，渤海銀行已租用上址共1.5萬方呎，月租約225萬元，呎租約150元。渣打目前租用國金二期12樓半層及15樓全層，合共3.8萬方呎樓面，月租開支共約575萬元，租期至2019年。由於成功分租12樓，以餘下租期計，渤海銀行為渣打分擔其中7,650萬元租金開支。由中國財政部發起設立的中國東方資產管理，以每月269萬元租用國金一期36樓全層，面積約15,856方呎，呎租約169元。反映中資大舉租用核心區商廈。世邦魏理仕早前發表報告指，截至今年3月底，內地企業租用全港一成甲級寫字樓樓面，共1,170間公司，涉720萬方呎。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161209/19859733
唐家成：考慮中環以外覓寫字樓
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GS(14)@2017-02-07 04:56:24【明報專訊】證監會昨日向立法會提交2017/2018財政年度預算報告，預計赤字擴大。對於證監會報告提出下一個年度增設28個新職位，立法會財經事務委員會主席、金融服務界議員張華峯表示，證監會頻頻增加人手，開支大增，但新股上市爆炒、貨源歸邊等亂象卻毫無改善，應該考慮如何整頓市場質素問題以及吸引更多公司上市。另外，他建議證監會在選擇辦公地點時，可以考慮租用次級寫字樓。證監會主席唐家成回應稱，證監會將考慮在不同地點辦公，不會只選用中環寫字樓。
預計新財年赤字擴大
預算文件提及若交易量持續不濟，不排除增加交易徵費及重新收取牌照年費。張華峯表示，市場環境仍然嚴峻，希望仍可以寬免未來一兩年牌費；他又建議證監會從節流角度出發，而不是從經紀那裏「攞着數」。
另外，亦有議員質疑證監會職位數量的增幅高於經濟增速，而新一年計劃加薪4.5%亦高於通脹。唐家成表示，經濟疲弱時，違法案例反而增多，並非白白增加人手浪費公帑；而薪酬是參考市場和行業的平均水平，4.5%只是建議加幅，實際加幅會由薪酬委員會再作決定。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2534&issue=20170207
楊書健：港寫字樓上演動物大遷徙
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GS(14)@2017-03-22 00:17:58【明報專訊】最近電視新聞報道，港島東寫字樓近日錄得數宗大手租務成交。例如跨國律師樓一舉租下1.5萬呎樓面，集結原來散落在中環和灣仔的三個辦公室。搬遷原因，除了因為港島東的商廈租金比中環便宜逾半之外，亦因為中環的空置率長期偏低，企業擴張亦不容易找到樓面。
港島東中環呎租差一截
港島東鄰近地鐵站，要在中環開會，交通亦方便。過去企業略有猶豫，主因是企業形象，怕搬離中環會被視為示弱。當年九龍站亦有同樣問題，因此業主可以吸引三家大型投行進駐，就令迅速提升九龍站的地位，變成核心商業區的一部分。因此，港島東出現超過1萬呎的大型租戶，或會令金融業從此關注該區。當員工普遍接受工作會議可以港島線沿線的任何一站發生，改變了企業文化之後，企業搬到港島東的速度或會加快，令該區再次轉型。
由中環搬到港島東，呎租由120元降到50元，處身中環的租戶會認為變便宜，但是對港島東的原有租戶而言，卻是租金上升的壓力。這些租戶不乏國際企業，不過大部分是零售及相關行業，願意承受的租金一直比中環租戶較低。因此這類租戶，或會搬到九龍東等區域。中環租戶搬到港島東，港島東租戶又搬到九龍東，情况有點像非洲著名的動物大遷徒。
九龍方面，近年亦有不少發展。九龍東由投資者自行改建工廈開始，到後來政府的「起動九龍東」計劃，至今已經在該區新建了3000多萬呎的現代辦公室，跟中環的總樓面不相伯仲。已經在建的新樓面，將在未來幾年一一落成，令總樓面進一步增至超過4000萬呎。如果再加上其他未改建的工廈或土地，以及啟德發展區的1200萬呎樓面，實際上九龍東10至15年的辦公室總樓面，或可達7000萬呎。現階段，九龍東的企業，除了傳統的進出口中小企之外，以商業銀行和保險業等為主。港島東轉型的話，九龍東能否吸引該區的原有租戶進駐，或者會影響了九龍東未來的發展。
東九西九商業圈漸成形
對於投資者而言，中區、港島東、和九龍東都有上巿的收租股，要參與這三個樞紐的發展，就方便就是長期持有這些收租股。
另外，香港還有幾個其他區域，亦有發展空間。例如火炭和石門一帶，就受惠於科學園的新創企業，逐漸發展成獨有的行業生態鏈。
最新例子是荔枝角一帶的九龍西。經過幾年的發展，荔枝角站附近已有不少現代辦公室供應。未來該區更有國際學校落成，將會改變該區人流，進一步轉型。因此，在該區尋寶心態去考慮實體資產，或會有意外收穫。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6678&issue=20170320
中環寫字樓耗3,533萬公帑
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GS(14)@2017-03-22 00:33:36【本報訊】位於中環花園道冠君大廈9樓的候任特首辦，未正式開始運作已經惹來爭議，因為政府在簽約後才告知立法會，將花費高達3,996萬元租用上址1,100平方呎的辦公室，連建制派議員亦群起炮轟浪費公帑，最終政府削減463萬元裝修費，但總開支仍達3,533萬元。政府本年1月中始公佈會動用近4,000萬元成立候任特首辦公室，各黨派一致狂轟大花筒，其中單位裝修及還原費用高達1,500萬元令人譁然，當局最終修訂建議，強調會採取簡約裝修，例如以油漆代替牆紙、非首長級職員辦公地方採用開放式設計，致力令工程費削減三成。更令議員疑惑的是候任特首辦為何不能設於政府物業，而要租用商業辦公室，例如梁振英當選後的候任特首辦便設在舊政府總部西翼。當局曾解釋政府現時名下物業無合適地方。而早於港英時代已有候任特首辦的類似安排，例如董建華出任特首前，時任政務司的孫明揚及時任房屋署副署長的羅范椒芬，分別借調至候任特首辦，擔任政策統籌局局長及辦公室主任。
梁特委任共青團員被轟
而上屆候任特首辦的用人亦有爭議處，梁振英委任擁有共青團團員背景的陳冉加入候任特首辦任項目主任，被批評染紅特區政府，而她非香港永久居民的內地人士身份，卻獲聘任為香港公務員亦被質疑違反《基本法》。■記者許偉賢
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170321/19965035
蔡一鳳賣寫字樓賺千三萬
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GS(14)@2017-04-08 19:39:56盛品儒老婆蔡一鳳擅於投資，近日有地產消息指香港醫思醫療集團（02138）附屬United Link Corporation Limited與蔡一鳳訂立臨時買賣協議，對方以6,000萬港元收購蔡一鳳在金鐘力寶中心第二座6樓613及615室兩個單位，收購事項將於本年6月30日或之前完成。
蔡一鳳
據知蔡一鳳早年以4,700多萬買入，現以6,000萬賣出，淨袋約1,300萬。蔡一鳳昨透過WeChat回覆：「寫字樓我畀咗珠寶店Marvella用，估唔到1年半未到已升值。之前一路有人想睇，我唔畀睇，我話要拎1,000萬票押喺律師行先睇，估唔到呢個買家好有誠意，押咗2,000萬票，結果成交，兩個單位總共2,659呎，遲啲我再買過海景寫字樓。」採訪：楊定
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170407/19982193
英國樓市專家Jon Rickert：倫敦寫字樓跌一成有支持
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GS(14)@2017-06-08 07:59:32http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5034&issue=20170608
【明報專訊】英國於去年6月公投脫歐後，不經不覺已近1年，首相文翠珊提前於今日進行大選，希望贏得更多國會議席，成為真正的「大多數政府」，支持她強勢有效地進行脫歐談判。房地產屬長線投資，從英國不同物業的價格及租金表現，可以了解當地社會及經濟於公投脫歐後的轉變。GAM投資總監Jon Rickert表示，國際金融機構過去一年已減少租用倫敦寫字樓，令有關租金反覆下跌，料此趨勢持續，而售價在未來兩年將跟隨調整。另外，由於英國零售市道料轉弱，加上受網購衝擊，料當地購物中心將面臨重大挑戰。
明報記者 葉創成
GAM投資總監Jon Rickert是英國人，常駐倫敦，管理房地產金融團隊，投資於英國及歐洲的信貸產品，對當地樓市的情况有獨到及深入分析。他在接受訪問時稱，英國於去年6月公投脫歐後，國際金融機構減少租用倫敦寫字樓樓面，改為在法蘭克福、巴黎及歐洲其他城市租用寫字樓，作為拓展歐洲業務之用；摩根大通更已經在愛爾蘭首都都柏林買入全幢寫字樓（編按：據彭博今年5月中報道，摩根大通已以1.25億歐元買入都柏林「200 Capital Dock Building」，面積達13萬方呎；該物業仍在建，預期於2018年第3季落成，可容納1000名員工），過去一年倫敦寫字樓的需求轉弱，個別物業實際呎租更已因此下跌兩成。
Rickert說：「雖然帳面租金可能沒減，但業主已對租客有更大的讓步，例如給予更長的免租期。另外，即使部分業主暫時未有減租，寧願丟空單位，倫敦寫字樓實際空置率已介乎7%至8%，但業主遲早也會向市場妥協，實際呎租向下跌是大趨勢。」
經濟面臨挑戰 住宅亦偏軟
雖然倫敦寫字樓租金過去一年已率先下跌，惟Rickert透露，有關買賣價格暫時變化不大，但他相信，售價將跟隨租金下跌，「物業市場下跌時總是租金快速回落，然後買賣價格將慢慢調整」。他又說，倫敦寫字樓租金及買賣價格受壓，反映英國經濟正面對挑戰，料住宅樓價亦會同樣偏軟。
不過，Rickert強調，只要英國能夠實現「軟脫歐」，他對倫敦維持國際金融中心的地位仍有信心，料未來兩年倫敦寫字樓價格下跌一成後，在低位將有支持，「倫敦是一個獨特的城市，在憲法、制度、資金、基建、交通及語言等方面，均可妥善扮演好國際金融中心的角色，這並不是法蘭克福、巴黎或都柏林可以輕易做到的。另外，倫敦寫字樓的租客亦不只國際金融機構，亦包括科技、傳媒、時裝及其它行業的公司，在客戶分散度方面比20年前有明顯改善」。
通脹升奢侈品仍熱銷
另外，Rickert透露，隨着網上購物愈來愈便利，目前Amazon在英國零售市場的佔有率亦愈來愈高，本來已為傳統零售業帶來挑戰；他預期當地大眾零售市道將再次轉弱（見圖），因此目前在投資英國房地產時，他會選擇城市內主要街道（High Street）的店舖，而非面向大眾消費、正被網購威脅的購物中心，「英國去年6月脫歐後，英鎊對歐元匯價顯著下跌，帶來入口通脹的壓力，目前在英國消費屬百物騰貴，過去1年零售銷售未有轉弱，原因是英國人將部分積蓄用來消費，但我相信這情况難以持續，零售銷售遲早會下跌；加上正被網購搶去市場佔有率，購物中心將面對很大經營壓力。作為比較，即使經濟轉差，對有錢人影響不大，他們仍然會去城市內主要街道的店舖購買珠寶及其他奢侈品，有關物業仍有投資價值」。
在去年6月公投中，在倫敦留歐派的得票率高達75.3%，脫歐派只有24.7%；惟由於倫敦以外的英國人選擇脫歐為主，最終脫歐派以51.9%的得票率勝出，留歐派僅得票48.1%。倫敦能否維持國際金融中心地位，固然影響在該首都城市居住的近千萬人口的生計，惟英國整體逾6500萬人口到底何以多數選擇脫歐，從Rickert以上提及當地零售市場的變化亦可見一班。
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GS(14)@2017-06-08 07:59:43http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6516&issue=20170608
【明報專訊】歐洲製造業採購經理指數（PMI）5月報57點，屬逾6年以來高位，可見歐洲經濟正穩步復蘇，料為當地樓市帶來支持。Rickert分析，歐盟共有28個國家，不同國家經濟有不同表現，目前他最看好西班牙樓市，因為當地經濟增長理想，而且製造業基礎穩健。
另外，Rickert認為可留意愛爾蘭。他解釋，雖然英國脫歐會對愛爾蘭經濟帶來潛在影響，但更多國際金融機構可能仿效摩根大通將營運中心由倫敦轉移至都柏林，帶來新增需求。
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