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當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前，大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易，頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園，其影響，是讓真正有需求的製造業者﹁無地自容﹂。

撰文‧梁任瑋

奢侈稅開徵即將滿兩年，當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際，䒷面下，卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地，這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。

新北市一家工業電腦上市公司老闆，近日為了尋找擴廠土地，廣泛蒐集各處地價，這才發現，新北市工業區土地貴得嚇人，以五股工業區為例，每坪地價已漲至近一百萬元，較兩年前上漲了一倍。

原本想用時間換取空間的他，曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地，「沒想到那裡工業區土地也不便宜，一坪喊至三、四十萬元，土地愈找愈貴，真的是一肚子火！」「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○％「那個價格吞不下去啦！」他拿出計算機按了按數字，以林口、土城工業區土地容積率二一○％換算，每坪三十萬元的土地，容積單價就要十五萬元，再加上每坪營建成本十萬元，等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字，對毛利率不超過五％的電子廠來說是不可承受之重。

這位電子廠老闆無奈表示，製造業很依賴資深技術人員，很多人建議他往桃園、中壢設廠，但他也要考慮員工上班通勤距離，深怕廠一遷走，員工連帶流失，「現在已經不好找人了，如果還要搬到中南部，解決土地問題，恐怕還要擔心缺工問題。」如今，北台灣工業區土地究竟有多夯？

今年初，新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地，特別成立了「工業用地供需服務資訊網」，網站開張沒多久，點擊次數已經超過一萬多次。

此外，三月七日，鋼鐵業者青鋼金屬以三．二億元處分五股工業區廠房，以土地面積三四八坪換算，每坪單價高達八十六萬元，寫下五股工業區土地新天價。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，最近這一年，北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地，一坪都開價二百六十萬元，五股也漲至八、九十萬元，連去年才十三、四萬元的中壢工業區，現在都站上二十萬元，這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」，不過，今年已上漲二、三○％，他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。

實際走一趟新北市五股工業區，只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠，除了出租倉庫之外，甚至還有人在經營垃圾資源回收場，完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。

「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋，台商搶這些土地可是搶瘋了，三年前這裡不過一坪五十萬元，因為供需失衡，讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。

集資買進再切割 轉手獲利高「大家都是在養地！」當地一位土地代書說，在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主，因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處，未來捷運機場線也將通車，成為大新莊重要的交通樞紐，「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。

甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈，以集團式手法收購工業區土地囤積，所以才會看到一坪百萬元的土地，卻拿來當資源回收場的浪費景象。

事實上，工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉，連新北市經發局都清查出，目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃；廠房二四六筆，約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高，此刻要新北市政府再開發新的工業園區，更加不易。

據了解，這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地，因為背景多半是當地的不動產業者，對於區域行情、地主身分瞭若指掌，也比外地人敢投資。

最常見的手法就是以「集資」方式合夥，鎖定遭法拍的舊廠房，買進後先將建築物拆除，再切割成十數筆「素地」銷售，因為是「非都市計畫內的工業地」，所以在兩年內交易，一毛奢侈稅都不用繳。

更誇張的是，這類型案件如果是一年內交易，土地公告現值未調整，根本不用繳土地增值稅，再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅，一年內轉手獲利率可高達五、六成。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說，北台灣工業區土地飆漲的另一個原因，是建商看好土地變更的機會，只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手，這個現象，在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。

去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說，現在桃園超過萬坪以上的工業區土地，根本沒有地主拿出來賣，不只地主惜售，桃園本地的開發商也積極收購，甚至還有投資客專門買大面積工業地，再切割成小塊地出售，每坪單價都喊至十三至十八萬元。

桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地，就連年拿下全公司業績第一名，「一塊土地一年內轉手五、六次，投資客完全不用繳稅。」場景轉到台中工業區，中部製造業者同樣面臨一地難求的困境，在看似工具機業景氣大好的強烈需求下，不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。

放任搶地、養地、炒作地價台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出，很多台商向他抱怨，中部幾座新興工業區，每次招商就搶破頭，甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地，只要搶到土地之後就轉手出售，讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。

他說，中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了，甚至還有得標廠商無任何建廠動作，至少有一半空地閒置在那裡，主管機關視而不見，不去抓養地的廠商，放任地價被炒作。

他甚至更直接地表示，目前只有中科沒有養地的情形，因為主管機關是國科會，不容許廠商炒地皮，但其他針對機械業招商的新興工業區，都有養地的問題，最好的作法是政府應該祭出公權力介入，「不開工，就收回。」事實上，台灣工業區土地浪費的問題，監察委員早已發現。

二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出，全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地，還有五○二．一二公頃在養蚊子，而尚未公告租售的設廠用地有一一五六．一五公頃，顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。

監察委員認為，造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫，又缺乏跨部會協調機制，造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今，奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾，恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。

綜觀工業區用地閒置怪象，從房地產市場探討，政大地政系教授張金鶚批評，奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑，但房價依舊在高檔，很明顯，就是有辦法的人還是不用繳稅，尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅，更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討，只會造成更大的居住不正義。

工業區土地被投資客與養地大戶控制，讓真正有需求設廠的廠商無立足之處，政府卻視而不見，完全無法可管，背後所衍生的產業衝擊，恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站，就可以解決的問題！

漲很大！

——北台灣工業區土地行情在奢侈稅開徵前後變化區域 奢侈稅前（2011年） 目前（2013年） 漲幅（％）新北市五股工業區 48 8679.00 桃園縣平鎮工業區 6～7 10～13 40.90 新北市林口工業區 10～15 15～20 40.00 台北市南港經貿園區 6590 38.00 新北市土城工業區 27 37 37.04 桃園縣龍潭工業區 3～4 5～6 36.40 桃園縣中壢工業區 8～10 12～1635.70 台北市內湖科技園區 100 130 30.00 新北市樹林工業區 18～20 20～24 15.79 單位：萬元╱坪 資料來源：台灣房屋

在離婚率只升不降的當下，「合不來，就分開」，在歐、美已經成為一筆好生意。 眼看離婚產業潛藏上億美元商機，原本積極投入的日本業者卻突破不了保守民風，短期內恐怕還是只有眼紅的份。

從療傷假規畫再賺到收購婚戒

去年底，日本主辦單位預計在四月下旬，大張旗鼓的將風行巴黎、紐約的「離婚博覽會（Divorce Expo）」引進東京，日前卻悄悄延期三個月，並且變更名稱、場地，還重新招商，連入場券也從五千五百日圓（約合新台幣一千六百元），下修成一千五百日圓，不到原價的三分之一。

二○○七年，全球首屆離婚博覽會（以下簡稱離博會）在維也納舉辦，專為離婚夫婦辦理手續，並解答法律﹑財務的疑難雜症。六年來，離博會巡迴歐、美各大都會區，內容益發包羅萬象，例如：旅行社規畫療傷假、房仲業介紹新居、百貨公司採買新生活用品、珠寶業者收購婚戒等，就連投資銀行摩根士丹利（Morgan Stanley）、美林（Merrill Lynch）等都爭相擺攤，搶進這個上億美元的新興市場。

其中最吸引人的要算是慶祝分手的「離婚典禮」：夫妻與親友回顧交往到離異的經過，最後舉起榔頭敲碎婚戒。日本首位離婚典禮策畫師寺井廣樹說：「公開宣告離婚，除了避免雙方各說各話，也有助於跟彼此的朋友維持良好關係。」自二○○九年開業以來，他一年至少策畫五十場離婚典禮。

據日本厚生勞動省統計，去年共有二十三萬七千對怨偶離異，亦即每三對結婚就有一對離婚，讓日本儼然躋身「離婚大國」；而且相較於歐、美國家，日本家庭主婦更可能面臨離婚後找不到工作、租不到房子，更需要專業協助。

離博會策展雷聲大、雨點小，顯示日本人還沒準備好以平常心看待離婚，難以擺脫離婚商機就是「靠別人不幸賺錢」的印象。日本雅虎（Yahoo）曾公布一份「離婚典禮」線上調查，一萬二千多份問卷中，高達七成受訪者表示不會去參加，認為離婚還是低調的好。《日本經濟新聞》專欄作家豐島逸夫表示：「像這樣具有成長潛力的商機，若繼續以不道德的禁忌來看待，不只歐、美，恐怕也無法贏得中國、印度等新興市場的經濟競爭。」

問題澱粉風波延燒，衛生署要求販售粄條、肉圓等八項產品的業者，六月一日起須在店家明顯處張貼檢驗報告，證明「未檢出」順丁烯二酸。

當政令一下，經衛生署食品藥物管理局（簡稱食管局）公告可檢測順丁烯二酸的十八家實驗室都忙翻了。

走進全國公證檢驗公司（編按：全球第二大產品檢驗、認證機構，規模僅次於SGS）的食品衛生檢測實驗室，入口旁桌上擺著幾包透明夾鏈袋，裡頭裝著被搗碎的澱粉製品，等放入試管後，加入試劑均勻混合，震盪三十分鐘後、靜置兩小時，讓澱粉內各類物質分離，再與順丁烯二酸溶液分別放入儀器比對，如果兩者檢測結果吻合，就代表送驗產品可能含有問題澱粉。

出具合格證明為何出包？》

但經過這些程序出具的報告，卻仍有兩大疑慮，難以確保消費者食品安全：

一、送驗樣本和售出產品，不見得是同一批貨。》

台灣主婦聯盟生活消費合作社理事主席黃淑德就質疑，店家自主出示檢驗報告，也許暫時降低消費者疑慮，但衛生署和檢驗機構都無法保證，廠商送驗的澱粉和賣給下游業者的是同一批，這也讓檢驗淪為形式，就像名記豆花即使有合格報告背書，卻仍遭驗出含超標順丁烯二酸。

二、只能檢驗「已知」添加物，無法防患未然。》

目前，食管局「正面表列」可用的食品添加物逾八百種，實驗室每次只能檢驗其中一種，或同類型數種，判斷是否違反使用標準。因此，若是廠商沒有要求檢驗的添加物一有問題，或像塑化劑、順丁烯二酸等化工原料，因為不在表列範圍內，事件爆發前，根本無法驗出，「我們也很希望一掃描就能知道，但這些從未出現過的，以前根本想不到它會被拿來用，也沒有方法檢驗。」台大食品科技研究所教授呂廷璋坦承。

如果通過檢驗也不能保證吃得安心，那食品安全該如何把關？呂廷璋認為，要求業者出示報告只是應急做法，主管機關應持續稽查上游化工廠、食品廠，管控工業原料流向，避免它再流入市面，讓下游攤商、消費者遭受池魚之殃。

戴勝益被今年即將進入職場的八年級生，選為心目中成功典範，《今周刊》邀請全台大學生，對戴勝益提出他們最想了解的問題，透過採訪進行精采的紙上對談。

撰文‧許瓊文

編按：王品集團創立二十年，推升台灣餐飲服務業整體形象功不可沒，並因獨特的企業文化與良好的福利待遇，受到青年及大學生青睞。戴勝益還因此獲選台灣八年級生心目中最成功典範之一，同在榜上的還有五月天主唱阿信及知名導演李安。

因此，《今周刊》邀集台灣北、中、南、東各地的大學生，透過學生會組織，邀約學生對王品集團董事長戴勝益提問，從收到的超過六十個問題中，篩選出十二個問題，由《今周刊》直接向戴勝益提問，進行一場「八年級生偶像戴勝益與大學生」的紙上對談。

由於戴勝益行程忙碌，在台北往台中的高鐵上，不到一小時，戴勝益受訪回答問題，就連引起熱烈討論的「月入五萬元不要儲蓄」，戴勝益也不厭其煩地說明原委。

全文摘錄全台六所大學、十二個問題，戴勝益的精采回答。

談把握青春

﹁年輕人不該在最關鍵時刻宅在家﹂1.高雄餐旅大學學生會問：董事長在中興大學畢業典禮上，提及月入不到五萬元就別存錢，應多花錢和朋友交際，您有怎樣的看法是要對家長說的？

戴勝益答（以下簡稱答）：在中國人的社會中，對剛出社會的人是不公平的，因為我們要求他們儲蓄，又要寄錢回家，試想，只有兩萬八千元，光付房租、三餐、生活費，在台北就要一萬多元，如果還要儲蓄、寄錢回家，就只能節省與朋友出去聚餐、交友的費用，只會讓自己愈來愈退縮，走不出去。一個月五千元，十年六十萬元，只有存下六十萬元，但是消逝的青春卻永遠追不回來。

如果這十年你認真地與人互動，也許有朋友說，我老闆缺一位特助，你可能有機會，薪水馬上多六千、八千元；當家人有醫療需求，如果你平日不與朋友往來，他們會告訴你哪裡有好醫生嗎？我很勇敢地這麼說，因為覺得年輕人不應該在人生最關鍵的時刻，把自己封閉變成宅男宅女。

2.淡江大學統計系四年級王郁綺問：如果自己大學四年所學與興趣落差很大，該如何選擇？

答：這樣很好啊！恭喜他！因為這表示他知道自己的興趣在哪裡，很多人大學畢業，連自己喜歡什麼都搞不清楚。通常所學與工作興趣都會不一樣，我們公司的高階主管中，沒有一位是念餐飲管理或是連鎖店管理的。在大學時期應該是拓展人脈關係，累積生活經驗，找到自己的興趣，如果大學畢業都茫茫然，不知道要做什麼，才是打擊，這位同學找到自己的興趣，值得恭喜！

談職場建議

﹁先在台灣磨兩年、

學好英文，較易成功﹂3.高雄餐旅大學學生會問：國外打工旅遊是一個滿夯的話題，也是很多人畢業就想去做的事，對於剛畢業的我們，適合馬上去國外打工旅遊嗎？

答：我認為國外打工之前，先在國內打工吧。若沒經過工作壓力的試煉，年輕人到國外會受不了，所以先在國內打工兩年以上，再出國比較合適，否則一下子就出國，加上思鄉的情緒，會更辛苦。

4.輔仁大學大眾傳播研究所碩二許欣媛問：鼓勵台灣剛畢業的年輕人前往海外工作嗎？現在去大陸工作是時機嗎？

答：中國市場大，競爭也很激烈，今年中國的大學畢業生約六百萬人，是創新高的一年，當地人環境熟悉，又有人脈，你怎麼拚得過？我建議先在台灣磨練，經過兩年的養成期，扎實地學習，累積人脈後，再去海外工作。而且，前提是在台灣做得很好再去，若是在台灣被淘汰，到大陸「必定被淘汰」，淪為台流，沒有工作又不敢回來更慘。試想，如果在自己熟悉的場合，你都不能成功，在海外不熟悉的場合，怎麼可能會成功？

5.輔仁大學大眾傳播研究所碩二許欣媛問：關於台灣薪資結構，對於剛要入社會的畢業生，該如何合理要求理想待遇？

答：我認為先把英文弄好，這是關鍵，在各行各業都是如此，因為台灣正在走向國際化，不論什麼產業，英文好，就比較可以和雇主談到好的薪資條件，這可以讓你很快地提升待遇。

6.交通大學電機系四年級林東岳問：對於非餐飲本科系的同學想從事餐飲服務業，有什麼看法和建議？

答：其實這一行很辛苦，但這是有機會從小而大、自己獨立的一個行業。最重要的條件就是要能吃苦，每天八小時拿盤子、洗碗的磨練，要一萬小時，剛好五年，才有出人頭地的基礎。

我認為你如果對餐飲業有憧憬，那就來吧，年輕的時候來嘗試看看，一輩子不會遺憾，說不定因此喜歡服務業的種子萌芽。

但是，至少要待超過一年，因為到新場合，前半年都是磨合期，一定要經歷過這段時間，才能論定自己適不適合。

談王品經營

﹁好吃永遠存在，關鍵在新的服務感受﹂7.台灣大學園藝所碩一吳宗憲問：當顧客已習慣王品的餐飲模式，漸漸有喜新厭舊之感時，該如何因應？

答：關鍵就在於讓顧客隨時有新的服務感受，不會喜新厭舊。

在美國紐約，有一家超過一百二十五年的牛排館叫作「Peter Luger」，天天客滿，生意好到只收現金，不能刷卡，在美國是非常少見的，那證明好吃的東西會永遠存在，就像你的故鄉若在彰化，每次都會去吃的肉圓，就不會有喜新厭舊的問題，因為這就是經典。

8.台北科技大學材料及資源工程系五年級辛曜宇問：現在的科技管理很盛行，王品集團有沒有什麼祕訣？

答：如果要做連鎖店，ＩＴ是很重要的基礎，一開始王品就用電腦記錄，慢慢地隨著品牌擴張，愈來愈成熟。現任的資訊部主管，很厲害，部門不到二十人，可以承攬公司所有的系統，別人ＥＲＰ系統花一億元，我們只花五百萬元，很厲害吧！外面的人來參訪，以為我們ＩＴ部門至少要五十到一百人，結果我們不到二十人，他們的貢獻非常大。

談個人生涯

﹁若人生重來，我仍會選擇餐飲業﹂9.高雄餐旅大學學生會問：董事長是一位喜歡旅行的人，想請您分享在旅途過程中，印象最深刻的一次？

答：到目前為止，我去了一○七個國家，印象最深刻的是非洲肯亞，因為有很多野生動物保護區，每個幾乎有半個台灣這麼大。特別是在馬賽瑪拉部落保護區，可以看到馬賽族牧羊，另一邊看到獅子老虎，卻不會跑來亂咬人，人與動物協調地生活，大家彼此相安無事。這給我一個很大的啟發，凶猛動物不是我們的敵人，只要用合理的方法對待牠們，彼此就能相安無事。人與動物可以結合得這麼好，這是一個很棒的典範。

10.高雄餐旅大學學生會問：在旅途過程中帶給您的啟發是什麼？

答：每次旅遊，我都會寫超過五十則小故事，很多是我對餐飲的啟發，然後回來集結成書。例如前年，我去了印度洋的賽西爾群島，入住一家飯店，隔天電話morning call竟是一位中國女生，飯店因為知道是台灣人入住，特地找會說中文的人morning call，這樣細微的貼心，讓我很吃驚。

同一次旅行，我記得入住一家很差的旅館，清晨六點的飛機要離開，必須四點起床，沒想到飯店已經為我們準備很完整豐盛的早餐，我真的很感動，表示他們大概凌晨兩、三點就開始準備。當一個人很努力地表現出一個優點，其他缺點就不太重要；但是如果連一個優點都沒有，缺點就會被放大。

11.高雄餐旅大學學生會問：董事長面對壓力，會如何處理？

答：我相信透過運動紓壓。運動的時候，腦內會釋放出一種腦內啡，可以讓你感到舒服。平時不能天天登山，所以我日行萬步，為了達到這個目標，每天會走很快，讓自己流汗，這樣的規律性運動，不但可以紓壓，還可以讓你平常想不通的事情想通。

規律運動很重要，同樣走路，我都喜歡繞學校或國父紀念館，因為沒有紅綠燈，就可以不中斷一直走，這樣腦袋想的事情才不會中斷。很多時候走路會產生靈感，稍縱即逝，所以要趕快用手機、紙筆立刻寫下來。

12.高雄餐旅大學學生會問：如果人生可以重來，董事長還是會選擇餐飲業嗎？

答：絕對會！因為這是快樂的行業。

我向同仁說，下輩子我們還是選擇餐飲業，只是你們當董事長，我來當員工，這樣比較公平啦！（笑）餐飲業是面對人，比起面對死板板的機器、數字有趣；餐飲業可以磨練心志、鍛鍊意志力。第二個原因是，餐飲人都很快樂，因為每個人來用餐，都是抱著快樂而來，沒有人不開心。

王品不可思議

作者：陳芳毓

政大新聞系、英國史特林大學媒體管理研究所畢業。2004年加入《經理人月刊》，曾專訪60位領導品牌及上市櫃公司CEO，現任《經理人月刊》主編。

出版：巨思文化（2013年6月27日）