📖 ZKIZ Archives

觀察|鹽改新政落地在即 誰將受益？

從2017年1月1日開始，政府放開所有鹽產品價格，取消食鹽準運證，取消食鹽產銷區域限制，允許現有食鹽定點生產企業進入流通銷售領域，食鹽批發企業可開展跨區域經營。

今年5月，國務院印發《鹽業體制改革方案》，使得我國食鹽行業政府定價、區域壟斷的格局被打破。

據了解，長期以來我國食鹽實行專營政策，使得國內食鹽產業呈現“多、小、散、弱”的局面，而食鹽產品種類單一，細分市場發展更是嚴重不足。

在此次新政中，全面放開食鹽價格是基於打破原有的鹽業專營體制中包括定點生產、批發專營、運銷管理、政府定價、區域市場準入等一系列的限制，讓食鹽行業更趨於市場化。

中國鹽業協會副理事長兼秘書長宋占京在接受記者采訪時表示，食鹽價格放開後，在較長的一段時間里，價格會有所下降。但鹽價不會降太多，與其他調味品相比，食鹽價格本就不高，一袋500克的普通食鹽零售價只有2元。如果價格大幅下降零售商就沒有積極性了。

記者還了解到，改革後的食鹽安全問題也曾經一度拖慢了改革落地的進程。鹽業改革從1996年提出至今，已有近20年左右的時間。今年5月出臺的第7套方案公布實施後，鹽行業終於開始邁入市場化。

啟用明星代言人，似乎成為鹽行業釋放市場活力的開端。在近日上海舉辦的國際調味品及食品配料博覽會上，記者留意到一家名為益鹽堂的企業，邀請湖南衛視知名主持人汪涵為其品牌代言，這也是行業內第一家邀請明星做代言的鹽業品牌商。

過去一向低調的鹽企業為何會如此高調宣傳品牌和其供應的產品？現場參展的一位來自廣西負責食鹽運輸及批發的林經理告訴第一財經記者，和其他流通的商品一樣，食鹽也會有越來越多的市場化動作。利用明星代言可以擴大品牌的影響力，增強消費者信任度。鹽業改革政策落地後，會出現1到2年的一個市場過渡期。從消費者的角度，剛開始除了覺得新鮮外，也可能會出現對開放的鹽行業有不信任。

此外，她還進一步向記者表示，市場是需要更加細分品類的鹽、品牌代言，還可以區隔不停的產品品類。此次政策的開放，對於企業發力中高端產品市場是有利好的。

記者梳理了相關行業報告了解到，目前食鹽產業產能過剩問題突出。食鹽年度需求量大約為1000萬噸，但食鹽定點產業量已經超過4000萬噸。而根據發改委的表述，鹽行業多年來產大於銷，卻沒有滿足消費者對食鹽的多樣化需求。

“發達國家食鹽品種很多，日本市場多品種鹽多達近千種。而我國食鹽售價常年偏低，不能按質論價抑制了食鹽新品種開發。”宋占京說，近幾年多品種食鹽定價權下放到省級物價部門後，我國食鹽品種有所豐富，食鹽企業陸續開發了綠色食鹽、綠標食鹽、竹鹽、平衡鹽、保健鹽等多品種食鹽，有的還引進國外海鹽加工成高端食鹽。但仍不能充分滿足市場需求。而價格放開後，生產經營者創新產品的積極性被調動起來，將使食鹽市場供給層次更為豐富。

此外，新政中鼓勵社會資本進入食鹽生產領域。社會資本一旦進入食鹽終端銷售環節，不但有助於將流通環節的利潤部分轉移至生產端，而且競爭優勢加劇將使食鹽整體價格進一步降低。

國信證券分析師劉鵬表示，鹽業改革是大勢所趨，既可攪動源頭活水，又解決消費利益。“從投資的角度來看，我們認為擁有資源，具有區域優勢的且市場化運作的體制內公司將率先受益鹽業改革。”

大型央企市場化債轉股大幕拉開 中鋼超600億債務重組落地

經過超兩年漫長談判的中鋼集團債務重組終於塵埃落定。

12月9日，中國銀行、交通銀行、國家開發銀行、中國農業銀行、中國進出口銀行和浦東發展銀行六家銀行與中國中鋼集團公司（下稱“中鋼集團”）正式簽署《中國中鋼集團公司及下屬公司與金融債權人債務重組框架協議》。

第一財經獲悉，中鋼集團債務重組方案采取“留債+可轉債+有條件債轉股”的模式，第一階段對本息總額600多億元的債權進行整體重組，分為留債和可轉債兩部分，第二階段在相關條件滿足的情況下，可轉債持有人逐步行使轉股權。

這是國務院《關於積極穩妥降低企業杠桿率的意見》（54號文）提出關於市場化銀行債權轉股權相關政策之後，首個大型央企的市場化債轉股。

留債+可轉債+有條件債轉股

“光需要簽約的合同就上千份。”參與中鋼集團債務重組的相關人士告訴第一財經。從上千份的合同簽署來看，中鋼集團債務重組的這兩年拉鋸戰中，各方的協調並不輕松。

中鋼集團是國務院國資委管理的中央企業。主要從事冶金礦產資源開發與加工等，是一家為鋼鐵工業和鋼鐵生產企業及相關戰略性新興產業提供綜合配套、系統集成服務的集資源開發等的跨國企業集團。根據其網站的介紹，有所屬二級單位65家，其中境內49家，境外16家。

2014年9月，中鋼集團被曝出出現貸款逾期的情況。針對中鋼集團的債務問題，在2014年底，銀監會選擇中國銀行、交通銀行、國家開發銀行、中國農業銀行、中國進出口銀行、浦東發展銀行六家銀行作為主席行成立了債委會，解決中鋼集團的債務問題，目前債委會共有44家金融機構。。

根據最新落定的債務重組方案，采取“留債+可轉債+有條件債轉股”的模式，按回收風險對重組範圍內金融債權劃分層級,兼顧企業當前和未來發展需要，設計差異化方案並分兩階段實施。即第一階段中鋼集團對本息總額600多億元的債權進行整體重組，分為留債和可轉債兩部分。

據上述相關人士對第一財經介紹，該600億元的債權中，銀行總體留債比例在一半以上。可轉債部分，由中鋼集團成立新的控股平臺向金融債權人發行，可置換金融機構債權人非留債部分對應的債權，使中鋼債務得以緩解。

第二階段則是“有條件債轉股”，即銀行持有的可轉債在滿足相應條件後於第三年可以開始轉股，所有的金融機構轉股由債委會統一安排。中鋼集團實現相應經營指標等前提下，銀行就可以進行下一步談轉股價格、履行審批程序等。

“選擇可轉債，我們也是希望留一定的期限推動客戶進行內部改革。”前述相關人士稱，留債固定一個期限，也可以保證在這個期限內金融機構不會再抽現金流。

債務重組+業務重組雙線推進

面對中鋼集團錯綜複雜債務困局，中國銀行等六家主席行牽頭債委會除了幫助厘清債務關系，同時還需要幫助其理順業務。

“我們選擇的是債務重組和業務重組雙線推進，因為如果債轉股對企業發展的要求不夠，企業未來可能還會出現問題。”上述人士對第一財經稱。

2014年開始中鋼集團大幅“瘦身”，目前中鋼集團將若幹業務整合為5大業務板塊：鋼鐵資源、工程承包、科技新材料、貿易物流，投資金融板塊。

從中鋼集團債務重組方案來看，方案安排既可以有效降低企業杠桿率，為其減輕負擔輕裝前行，同時推動企業自我加壓、深化企業內部改革，形成運行高效靈活的經營機制，持續深化和推動央企的改革。

由於中鋼集團債務重組涉及金融機構債權人較多，總體規模較大，協調成為中國銀行等主席行做得最多的事情。簽約之後的執行，還將面臨更大的挑戰。

“債轉股按照市場化、法制化，由於每個債務問題企業存在差異，每個企業單獨談，是可行的，但是時間會比較長，遇到問題會非常多。”上述人士稱，“相關法律還是不夠的。例如債務重組中涉及到的庭外重組，債委會並沒有一定的法律地位，很多決定沒有法律效力，僅能夠靠協議去約束，會大大降低整個效力。希望在相關法律上面做一些調整，給債委會賦予一定的法律地位。”

“豪車稅”落地 二手豪車走俏

12月1日起，中國市場上零售價格130萬元（不含增值稅）及以上的乘用車和中輕型商用客車，在零售環節加征10%的消費稅。如今，新政允許的“5天‘免稅報備’時間”也已過去，豪車正式進入多征稅時代。受此影響，新政開始波及二手車市，12月1日至今，南寧售價過百萬的二手豪車成交量，比以往一個季度還要多。其中，奔馳S500、寶馬745、路虎攬勝行政版、瑪莎拉蒂總裁、保時捷卡宴等車型交易踴躍，價格也較之前上漲有一成左右。但業內人士分析，南寧二手豪車保有量不大，且對應消費群體對價格不敏感，新政影響力可能在短時間消散

市場：百萬元級二手豪車走俏

南寧二手車市場經過多年的培育，在白沙大道、東盟二手車市場、華南城形成了中高端二手車交易集散地，此次新政波及的豪華車也主要集中在這些區域。12月3日，新政落地後第一個周末，南國早報記者走訪以上市場了解最新行情。在白沙大道較為知名的信奇德、萬隆、乾亨二手車行內，待售車型主要為高性能跑車、大型豪華轎車以及大型豪華SUV，其中銷量占比較大的是奔馳S級、BMW 7系和X5/X6、路虎、雷克薩斯的SUV等車型。

新車方面，豪車消費稅落地，也讓二手車商看到了商機。南寧一家二手車行負責人丁沛林告訴記者，新政落地後他趕緊把瑪莎拉蒂、保時捷等一些新車價格超過130萬元的二手車，擺放到店面最顯眼位置，結果第二天就成交了一輛奔馳GLS。該車的買家原本想買保時捷新車，但要等40天才能提車，且擔心要加稅，所以就買了二手車。丁沛林介紹，店內一款2015年的保時捷卡宴，標準的新車價為165萬元，二手車價僅120萬元，而且二手車不需要繳消費稅。“才跑了2萬公里，和新車幾乎一樣，現在買這款新車還得多交12萬元的稅，不劃算。”

走訪：“搶購潮”只是噱頭

一直考慮選購一款百萬元級別二手車的廖先生說，他上周了解二手車行情，發現百萬元級別的豪車雖說市場熱度升溫，但並未出現價格飆升或車源緊張的情況。目前二手豪華車價格跨度較大，並非所有二手車價都會受新政影響。例如，路虎攬勝車型的二手車售價區間為80萬元至120萬元，其低配車型的新車價格不會超過130萬元，所以對應車型二手車價不受新政影響；而攬勝行政版和加長版的新車價格就會受加稅影響，進而波及二手車。他表示，會重點考慮不受加稅影響車型的二手車，例如二手攬勝運動版或者寶馬X6、740Li等。

業內人士方高暉介紹，近年來捷豹、寶馬、奧迪一些豪華品牌新車，一般有著10萬元甚至30萬的優惠，因此即便新車加稅，也是收緊優惠幅度而已，這意味著從新車市場轉到二手車市的客戶不會太多。所以說，近日出現的“豪車搶購潮”，更多是車商刺激消費營造的營銷噱頭。另一方面，臨近年底，各個行業費用結算，按往年慣例會有很多車主出售車輛回籠資金，因此會有不少豪華車進入二手市場，車源增多後，更加淡化加稅的影響。此外，在南寧，售價超過百萬的二手車保有量不高，且對應客戶群體對車價不敏感，相信新政對二手車市的影響很快就會過去。

趨勢：二手車細分化明顯

根據最新的全國二手車交易數據分析，在二手車行業中，30萬元以上的車型屬豪華車區間，占比約15%左右。在南寧二手車市場上，近5年來豪華車交易量漲勢迅猛，每年都能保持10%以上的速度。在經銷店的規模方面，不少二手車經銷店的規模以及店面檔次，都“碾壓”許多新車4S店。例如，長灃裕航、泰駿二手車等今年新開業的二手車行，展廳面積超過數千平方米，而展出的新車超過上百款。

長灃裕航負責人韋先生稱，隨著二手車行業的發展，二手車市與新車市場類似，產品細分將成為今後的發展趨勢。特別是二手車越賣越高級之後，客戶的需求也是越來越挑剔，擺攤式的銷售模式已經不適合高端二手車銷售。不少受訪的車商也認為，此次加稅對於二手車來說是利大於弊，讓消費者可以更多關註沒有購置稅、沒有消費稅的豪華二手車，感受在市場細分的大環境下，邕城二手車的另一個新面貌。

IDG資本正式獲法甲里昂股權 里昂青訓將在華落地

知名私募股權投資基金IDG資本13日正式宣布簽署合約投資法國里昂集團，並在中國成立合資公司，同里昂足球俱樂部進行青年訓練機制等合作，以增進雙方在足球領域的資本合作。

據新華社報道，投資後IDG資本將在里昂集團占股20%，IDG資本同里昂集團成立的合資公司將發展足球學校、俱樂部咨詢和體育旅遊等業務。

IDG資本於1992年開始在中國進行風險投資，是最早進入中國的外資投資基金。里昂集團依托於里昂足球俱樂部組建，成立於1999年，主要業務包括票務、廣告、電視及商業版權、品牌衍生品和球員交易等。而里昂集團旗下的里昂俱樂部是歷史悠久的法甲豪門，曾創下法甲“七連冠”的戰績;在青訓方面，里昂青訓擁有完整的職業梯隊建設，青訓實力在法國排名第一。以俱樂部青訓營培養出的球員目前在歐洲五大聯賽效力的數量來看，里昂青訓營排名歐洲第四。

IDG資本投資合夥人李建光介紹，有別於市場上其他收購國外足球俱樂部的案例，IDG資本此次是以合資形式促成里昂俱樂部青訓機制在華落地，與國內市場合作，而不是品牌授權模式，這種模式在國內是首創。

里昂集團主席奧拉斯表示：“IDG資本入股里昂集團將使里昂集團的各項業務上升到一個新臺階。在擁有自己的體育場之後，里昂俱樂部又在國際化的進程上邁出了重要一步，這也將進一步鞏固里昂俱樂部在歐洲足壇的領先地位。我們非常榮幸能與中國夥伴達成合作，堅信IDG資本的經驗和能力將使我們受益良多。同時，我們也非常高興把里昂在職業足球，特別是青訓領域的經驗與中國分享。”

加息即將“靴子落地” 美國三大股指全線低開

美國三大股指全線低開，標普500指數低開2.42點，跌幅0.11%，報2269.30點；道瓊斯工業平均指數低開29.27點，跌幅0.15%，報19881.94點；納斯達克綜合指數高開2.18點，漲幅0.04%，報5466.01點。

北京時間12月15日3:00，美聯儲將宣布利率決定。目前市場調查顯示，美聯儲本周加息概率達到100%。 目前幾乎所有經濟學家都預計，美聯儲將加息25個基點，為時隔一年後再次加息，也是十年來美聯儲第二次加息。

加息幾成定局的背景下，投資者們更加關註未來加息路徑。德銀、摩根士丹利、摩根大通認為，美聯儲將繼續以緩慢步伐加息，2017年全年將會加息兩次。 北京時間15日3時30分，美聯儲主席耶倫將舉行新聞發布會並答記者問，期間或將涉及明年加息前景。

上財報告：若改革落地 中國GDP潛在增速能在7%左右

“今年房價上升對消費有一定積極作用，但由於房價迅速上升，人們更願意把資金用於買房從而降低當前消費，而未購房者為了買房省吃儉用，也拖累消費，應該警惕高房價對消費的‘擠出’效應。”

12月18日，上海財經大學高等研究院發布中國宏觀經濟形勢分析與預測年度報告(2016-2017)(下稱“報告”)，上述判斷只是報告海量內容的一小部分。

上海財經大學高等研究院院長、報告課題組負責人田國強告訴第一財經記者，報告的一個基本結論是中國經濟下行壓力仍較大，盡管穩增長政策讓全年經濟有回穩態勢，但基礎並不牢靠。同時，加上一系列“黑天鵝”事件，引發了外部不確定因素增多。

報告給出了8個經濟走勢及主要問題：消費增速減緩，有效需求不足，需警惕高房價對消費擠出效應;制造業利潤增速回升帶動民間投資回暖，房地產調控加碼可能抑制投資;對外貿易繼續負增長，進口價格大漲導致貿易條件惡化;人民幣匯率將繼續下行，關註非熱錢所引起的資本外流;通脹壓力有所減緩，廣義通脹風險上升;若房地產泡沫破滅，將導致銀行系統不良率大幅上升;地方政府債務和企業債務暗藏金融風險;勞動力市場供求疲弱，宏觀刺激政策對企業新增崗位效果溫和。

針對人民幣貶值問題，報告認為，近期人民幣貶值壓力依然存在，但綜觀各方面，市場對於貶值的恐慌情緒已較匯改初期大幅下降，加上目前有一定程度上有效資本管制，人民幣貶值幅度與步伐在短期內仍然可控。

報告課題組稱，有鑒於美國的新政治形勢，央行將在2017年1月20日美國新任總統特朗普任職前大幅釋放人民幣貶值壓力，而於之後升值，作為中美關系新篇章中重要的一環。因此2016年底的強勁貶值壓力將在2017年初獲小幅改善。

此次中央經濟工作會議再次提出穩中求進的總基調，田國強分析，中國經濟要實現穩中求進，必須推進市場導向的結構性體制和治理改革，現代市場經濟制度不可替代，改革的要旨進一步明確和強化市場導向，政府應該在巨大的外部性維護和服務方面大大有為，在市場發揮決定性作用方面大大無為。

“市場化改革對潛在增長提升改革非常明顯，如果改革真的到位，比如城鄉改革和國有企業改革真正落地，我們測算‘十三五’期間，平均潛在增長率仍能維持在7%左右。如果改革陷入停滯，那潛在增長率會受到很大影響，‘十三五’時期最悲觀的假設情景下，平均潛在經濟增速只有5.57%。”田國強稱。

此次中央經濟工作會議提出，要深化國企國資改革，加快形成有效制衡的公司法人治理結構、靈活高效的市場化經營機制。混合所有制改革是國企改革的重要突破口，按照完善治理、強化激勵、突出主業、提高效率的要求，在電力、石油、天然氣、鐵路、民航、電信、軍工等領域邁出實質性步伐。加快推動國有資本投資、運營公司改革試點。

田國強認為，當前中國經濟疲軟的一大最直接原因是，中央改革發展決議精神和地方部門貫徹落實方面出現了較大的落差。深化供給側結構性改革必須要增強改革執行力。

此次中央經濟工作會議特別強調，各級領導幹部特別是高級幹部要把落實黨中央經濟決策部署作為政治責任，黨中央制定的方針政策必須執行，黨中央確定的改革方案必須落實。

北京網約車細則正式落地 堅持“京籍京牌”

12月21日消息，據央視新聞報道，繼今年7月28日交通運輸部聯合多部門公布《網絡預約出租汽車經營服務管理暫行辦法》後，經過幾個月的研究和制定，今天，北京市《網約預約出租車經營服務管理細則》正式對外發布。

在國家規定和授權的基礎上，北京網約車細則細化了網約車平臺公司、車輛、駕駛員的相關許可和要求，規定網約車平臺經營期為4年，到期經審核合格後可延期，網約車平臺要依法承擔承運人責任、安全生產責任和相應的社會責任，承擔車輛、駕駛員的安全管理職責以及為人員和車輛購買相關保險。

車輛準入方面，北京網約車細則要求車輛需在北京市登記，滿足北京市公布實施的最新機動車排放標準，對車輛的排量、軸距也做了明確的規定。要求，5座三廂小客車排氣量不小於1.8L，車輛軸距不小於2650毫米，含新能源車;駕駛員準入方面，北京網約車細則規定從事網約車的駕駛員需具有北京市戶籍，也就是在車輛和司機準入方面，北京市依舊延續了此前“京車京人”的規定，此外細則還規定網約車司機的駕駛證件需為北京市核發，接入網約車平臺的個人和車輛必須經過審核，具備相關資質後方可上路參與營運。

新政發布後，網約車將與傳統出租車在價格、營運車輛規格、營運規範等方面進行錯位發展，形成差異化經營。

今年10月8號，北京市公開發布網約車管理實施細則的征求意見稿，面向大眾征求意見和建議。那麽，大眾都反映了哪些意見，管理實施細則前後都做出了哪些修改呢?

據了解，在征求意見階段，北京市政府共收集社會公眾有效反饋意見和建議9246條。其中，“網約車車輛資質條件及管理”受關註度最高，占總條數的36%。對網約車營運車輛必須為北京牌照的意見，超過90%的人表示贊同;對車輛排量條件要求的意見，表示質疑和提出修改意見的占到54%。

之後，經過多番討論研判，在新版管理實施細則中對舊有條目進行修改的內容主要包括：由“5座三廂小客車排量不小於2.0升或1.8T”改為“5座三廂小客車排量不小於1.8升”;“車輛軸距不小於2700毫米”調整為“車輛軸距不小於2650毫米”;並去掉了原條目中“7座乘用車車長大於5100毫米”的限制性條件等，共計39處修改。

北京市交通委運輸局副局長馬瑞表示：這回調整完了以後，與征求意見稿相比，在車輛的軸距和排量上有所降低，跟傳統的巡遊車(出租車)接近，但是又高於傳統的巡遊車(出租車)，這樣會為兩個行業融合發展打下基礎。

同時，與網約車管理實施細則一同發布的《北京市關於深化改革推進出租汽車行業健康發展的實施意見》和《北京市私人小客車合乘出行指導意見》，與其相對應的征求意見稿相比，同樣有政策規定上的新增或修改共83條。

另外，在此次征求意見階段、關註度同樣較高的，“網約車司機必須為北京戶籍”的意見，表示質疑的只占25%，因此在最終正式發布的文件中沒有進行調整。

國內首個藝術品三維質押融資項目落地湖北

第一財經記者26日上午從首屆中國文化產權市場戰略研討會上獲悉，國內首單藝術品三維質押融資協議在湖北簽署。

據悉，湯文選、周韶華兩位國畫大師的中國畫(《大地音符》、《三春暉》)質押15萬元貸款成功發放。華中文交所聯合建設銀行、湖北利寶文化公司推出藝術品三維質押融資，解決了藝術品鑒定難、估值難、變現難三大難題，也降低了藝術品投資門檻，加快藝術品市場流轉。

與此同時，恒通協成、尚唯廣告、邦興教育等6家文化企業股權在華中文交所文創金服平臺掛牌。長江證券、華夏銀行、湖北省擔保行業協會、荊門中小擔保公司、漢陽造文化創意產業園與文創金服簽署戰略合作協議。

華中文交所旗下藝術品電商平臺——“中藝購”亦同期上線。據了解，目前已有100多位藝術家攜4000余件作品入駐“中藝購”，內容涵蓋書畫、陶瓷、玉器、紫砂、文玩等，價位從幾十元到上萬元不等。

湖北省委宣傳部副部長鄧務貴表示，湖北省去年文化產業產值同比增長15%，高於全國平均水平2.8個百分點，文化產業正在成為湖北省新的經濟增長動能。

鄧務貴指出，文化體制改革和文化產業發展是一項系統工程，以文化產權交易所為代表的文化市場要素平臺建設是其中的一個重要組成部分，是實現文化與科技、金融融合，推動文化供給側改革的一條有效途徑。

據華中文交所董事長程家忠介紹，華中文交所在交易量、交易品種、服務企業量、融資量、招商量、經營績效、資產規模、創新業務等數據指標在全國排名中比較靠前，其中在國有產權交易、文化科技創新等方面取得較好成績，被譽為“湖北模式”。截止到2016年12月，累計掛牌項目2485宗，成交金額4930億元。

“十三五”時期，華中文交所將充分發揮文化產權市場的資源配置功能，服務文化產業發展和文化企業改革，不斷創新交易模式、交易方式、交易品種和交易量，形成涵蓋國有產權交易、藝術品交易、投融資交易、文創交易、文化旅遊交易、廣告資源交易、版權交易、影視動漫交易、文化收藏交易等多元化、集團化格局，力爭2018年前建設成為年交易量過萬億元、功能齊全、國內一流的綜合性文化產權交易機構。

樓市呼喚長效機制，房地產稅有望加快落地

冷清—火爆—冷卻，僅僅兩年多時間，樓市就經歷了如此“打擺子”周期，擺脫這樣的反複，建立房地產發展的長效機制再度提上議程。

告別“打擺子”，呼喚長效機制

2016年12月16日結束的中央經濟工作會議明確表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，過去的房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是需要完善長期制度建設，房地產稅等長效政策有望加快落地。

“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠。”萬科總裁郁亮近期在接受《人民日報》專訪時說，房地產業要實現長期健康發展，關鍵在於利用踩“剎車”後的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。

財政部原財政科學研究所所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康也認為，中國的房地產市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩重天，冰這邊的壓力太大，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那麽大，沒想到才幾個月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施，這種‘打擺子’式的表現，再次說明我們前幾年說的多輪調控主要是治標，而非有效治本。”

他認為，過去的調控都是簡單的調節，光講政策的話，放寬就是取消限購限貸，收緊就是恢複限購限貸。“這種治標的方式根本不夠用，關鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等。”

這其中，房地產稅討論多年，關註度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點，但房地產稅推進過程一直“雷聲大雨點小”。有專家認為，房地產稅推廣在技術方面不存在問題，主要障礙在於既得利益群體的阻撓。

“放眼看去，世界上稍微現代的經濟體，都建立起了住房保有環節的稅收制度，中國這個坎遲早要過的，那麽早一點考慮，爭取不那麽滯後，這也是一個應有的選擇。”賈康說，房地產稅不是“定海神針”，一招決定全局，但它是制度建設中的一個必選項。

不過，房地產的長效機制並不僅僅只有房地產稅，尤其是如果沒有其他相應的制度改革做配套，那麽房地產稅所起到的作用將十分有限。

張大偉說，房地產稅如果稅率過低，很可能難以覆蓋征稅成本。稅率過高，將影響房地產行業的發展。房地產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少後的地方稅源，在房地產依然是經濟重要支撐的情況下，如何推進更需綜合考量。

他認為，房地產稅是新增實際收稅的稅種，在實際交易中並不能促進增加新供應。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產、新建住宅供應少於需求的話，房地產稅依然會被轉嫁給買房者支付。此外，征收房地產稅帶來的持有環節的成本提高，也極有可能通過轉嫁給租房者、或者其他途徑規避掉。

賈康也認為，加快房地產稅立法推進改革，需要有一系列的配套。房地產稅應該把房地產有關所有的稅費放在一起做一個系統的優化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的呼應。

增加有效供給

這其中，土地供應制度改革亦十分關鍵。中央經濟工作會議明確要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

當前，由於土地在地區之間的供需錯配，導致部分一二線城市土地供應不足，房價高速上漲。而大部分三四線城市土地供應過剩，庫存高企，即使現在不再增加土地供應，多年都不能消化完，存在土地浪費、效率低下等問題。

全國房地產商會主席顧雲昌曾在接受媒體采訪時認為，目前我國房地產存在的問題是供給側的問題，也就是供給側方面的土地供需錯位。2008年以來，在我國的城鎮化建設中，土地的城鎮化和人口的城鎮化出現了扭曲，土地城鎮化使大量中小城市周圍的農田變成了城市建設用地，而人口城鎮化使大量的人口從農村來到中小城市，走向現代化大城市，也就是土地的供應和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應甚至是無地供應，但人還在流入。

因此，要解決這個問題，就必須建立起人地掛鉤的制度。廈門市房地產中介行業協會副會長王崎對第一財經表示，未來在土地供應方面，一二線熱點城市的土地紅線應當適當放寬，把周圍的三四線城市的土地指標轉移到一二線熱點城市。這樣在滿足一二線城市發展需要的同時，也能促進三四線城市的集約化發展。

王崎說，像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點城市，他們發展農業的附加值本來就不高，還不如在城市之間進行合理分工，讓這些地方努力發展好城市經濟，讓以農業為主的地方努力發展好農業。

“現在大中城市蓋樓，最大問題是土地供應量不足。表面上看，這些城市能用於開發建設的土地確實很少了，但往深里分析，也與土地供應制度有關。”郁亮說。

現行《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。因此，農民集體所有的土地在出讓、租賃時是受到限制的，不能與國有建設用地同等入市。於是，就形成了城鄉二元結構的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。

郁亮分析，過去城市發展起步階段，土地強制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經發揮過重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動，就供不出來”。他建議，我國可以探索建立土地市場多元化供應制度，允許讓有土地一方根據規則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉效率、快速增加有效供給。

據新華社報道，土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規劃。全國人大環資委指出，現行土地管理制度特別是農村土地管理制度與社會主義市場經濟體制不相適應的問題日益顯現，表現為土地征收制度不完善，宅基地用益物權難落實，土地增值收益分配機制不健全，農村集體經營性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同價同權等。為此，多名全國人大代表提出議案，建議修改土地管理法。目前，國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

此外，房地產的長效機制還應包括城市住房制度等方面的改革，未來必須促進房地產投資盈利模式轉變，由短線投機的方向引導到長線投資的合理方向，使經營模式由單一的“只售不租”變為“租售並舉”，這也是長效機制的一個重要方向。

郁亮認為，在商品房市場外，應大力發展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設既有產業功能又有居住功能、既宜居又宜業的衛星城和城市群，從而疏散核心城區人口，並為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。

高大上的智慧社區，要落地還得俯下身解決四個現實問題

李永華 2016-12-26 15:59

“智慧社區”的打造近幾年方興未艾，不論是地產商、物業這樣的直接利益相關方，還是智能硬件、互聯網企業、傳統的零售、金融、服務等外部服務型機構，都在火急火燎地爭奪社區這個多年前無人問津的市場。

一時間，智能家居、智能樓宇、智能安防、智能醫院、社區金融、票證繳費、家庭護理……智慧社區幾乎囊括了社區生活所能接觸的方方面面。

然而，概念高大上、內涵極廣的智慧社區，建設過程卻步履蹣跚。可以說到目前為止，很少有人直接觸摸到了智慧社區的存在，這個構想仍然飄在空中。不禁要問，為何如此火熱的市場熱情換來的卻是遲緩的發展現狀？

在筆者看來，智慧社區發展滯後乃是因為在高大上的概念之後，忘了俯下身段解決落地實施的最現實問題。

一、組織者缺失：作為系統性建設，卻沒有統合各參與方的最終主導者。

在利益相關參與者眾多，服務、產品層出不窮的情況下，應該存在有的市場責任主導者實際上是缺位的，就好比高手再多、武功再強而群龍無首，充其量只能是散兵遊勇難以成勢。

1、地產、物業、第三方平臺等利益相關方各有小算盤

大部分逐利的地產商眼里，“智慧社區”都是惹眼的營銷噱頭，所謂智慧社區打造只有可以增強直觀銷售亮點、提升售價的基礎硬件，如小區WIFI。打造物業管理與安全服務、智能家居、便民服務這些綜合性智慧社區要素似乎“不在興趣範圍內”。

而面臨轉型壓力的物業公司熱情原本是很高的，但先天不足，低廉的物業費收入讓本應該是主導者身份的物業公司只能淪為各方勢力的資源“接口”，很多時候，物業公司非但不願意為智慧社區付出，還要收取高昂的“接口”費。

看起來，就是為了智慧社區而生的第三方平臺才最有主導的動力和義務，而事實上來看，沒有體系化沈澱、強用戶粘性就急於流量變現的結局是既沒有推動智慧社區發展，起來又倒下的平臺又比比皆是。

2、服務供應商眾多，利益分配複雜衍生出封閉的本位主義

市場主導者缺失，除了造成體系偏廢外，還使得智慧社區的參與者之間無法有效利益協同，反過來又加劇了各自為政的後果。提供單個服務的供應商，一旦缺乏有效的主導，逐利性和合作意識的缺乏就極端暴露，都成了“撈錢客”而不是“參與者”。

網路硬件服務提供商介入智慧社區，只關心是否使用了它的網路設備、服務器、存儲介質；即時交流軟件廠商關心客戶是不是用他們的產品作為通訊工具或者支付；智能家電廠商更直接，只關心賣進去多少硬件產品，或者是否形成了自己的生態壁壘阻擋別的產品進入……

最有能力的地產商不願意，最有動力的物業沒能力，最合適的第三方平臺走了歪路，服務供應商們一盤散沙，這就是智慧社區建設組織的現實問題。在業界，恒大、騰訊在香港借殼上市的恒騰網絡，背靠恒大地產龐大的物業/社區資源，上擁騰訊巨量的線上資源，中間整合協調社區服務、社區金融、社區家居等智慧社區相關的幾乎所有服務，通過大服務的基礎平臺及其垂直產品線，滿足不同年齡段社區消費者多層次、多樣化的需求，其根本目的，其實就是做這樣的市場最終主導者。此外，萬科的睿服務3.0，依靠萬科地產/物業的資源基礎發力，不斷整合社區相關的互聯網服務，以服務為中心打造 Uber 化的智能社區模式，本質上，也是希望同Uber成為網約車的組織者一樣主導智慧社區的發展。

二、服務整合不足：作為整合型構想，各類別、各層次的服務整合反而拖了後腿。

一體化智能生活體驗是智慧社區所必須，然而現狀卻是智慧社區的不同產品往往由不同的團隊甚至不同的公司完成，甚至智慧小區本身也彼此形成了一個個孤立、分散的“信息孤島”，根本沒有整合的跡象。

1、室內智能家居整合，最火熱也最缺乏整合體驗

智能家居已經成為各大廠商趨之若鶩的產品，小米、360、美的、海爾等紛紛上馬，各路英豪競爭的結局就是各幹各的，行業沒有統一的標準。每一家都宣稱要打造自己的生態鏈，但業主不一定只喜歡一家的產品，結果你能拿個手機控制美的電冰箱，卻控制不了小米燈泡和海爾微波爐。人人都想自創生態，其結果就是業主沒了生態。

如果消費者需要每一樣家居都有一種控制方式，那就談不上任何的“智慧”。其實，依托阿里雲的雲計算平臺打造的阿里小智，就是為了解決這個問題，意圖給消費者家用智能家居一網打盡的掌控體驗，未來，阿里還將在家電產品、家具產品、安防產品等全品類“智慧家”整合上發力。

2、社區智能服務整合，技術簡單而業務執行困難

推及社區智能服務，則涵蓋面更為廣泛，涉及到社區方方面面的服務。如果說開發一個運營平臺搭載所有智能服務，技術上可能不存在太大困難，但因不同領域業務的整合而造成的利益分配問題卻難以有效解決。

更為重要的是，由於業務涵蓋面的複雜性、多樣性，智能服務整合產生的“組合”形式既數量多又個性化，無法制定統一的利潤分配模式，只能針對性解決，這給智慧平臺的集約化、標準化建設和運營造成了難以克服的困難。

巨型央企中信國安集團發力智慧社區的“國安社區”能夠快速擴張的的原因除了資本雄厚，就是在模式上將社區智能服務實現了有機整合，借助中信國安自有品牌形象，整合社區各類資源，實現社區信息共享，通過品牌跨界合作實現多參與方的共贏，也就保障了整合型業務的有效落地執行。

3、跨社區聯動整合，智慧社區本身也在無效率單幹

數據是智慧社區“智慧”的根源。如果沒有貴陽花果園、南寧嘉和城這樣的巨型房產大盤，智慧社區的建設必然要求樓盤之間相互資源整合，否則一方面無法獲得足夠支持服務策略的數據並進行分析、輸出，另一方面只針對孤品樓盤的相關智能服務邊際成本也會直線上升。

而除非不計邊際成本，不然業主數據收集、智能服務提供必然要求這樣的社區聯動。萬科地產的睿服務，通過打造互聯互通的雲端大平臺，以簡單、透明的方式將400呼叫中心、CRM、住這兒APP、助這兒、EBA、設備設施管理系統、資源管理系統、營帳管理系統互聯互通、相互支持，通過平臺的運作，整個萬科物業將成為一個內生驅動的系統，各個“智慧社區”將不再是單打獨鬥，信息/服務實現完全共享，可以說是解決跨社區聯動的積極探索。

三、產品不達痛點：作為社區化服務，產品卻不能體現社區化應有的差異性。

社區O2O的大規模興起又大規模失敗，同樣也集中反映了智慧社區重要問題：直接把互聯網服務的那套模式搬過來，不考慮社區服務的針對性和競爭優勢。

1、產品沒有獨特性，無法給業主選擇的理由

營銷的本質並不複雜，給客戶一個理由，讓TA選擇你。然而許多打著智慧社區旗號的產品，在業主的眼里卻並並沒有選擇的理由，倒並不是它們不好，而是可替代性太強。

最普遍的，莫過於那些社區社交平臺產品，妄圖通過線上的社區圈子黏合客戶，建立社區內的微生態。然而這些社交產品在自我陶醉的同時，似乎都忘了微信群、淘寶、58同城等的存在，基於web2.0時代所提倡的UGC，紅利窗口期早已過去。打著社區的幌子，重複著業界大佬已經實現並且深入人心的功能，註定是要失敗的。

2、線上線下深度結合才是面向社區的產品不可替代的優勢

互聯網時代的科技產品都能給自己冠上智慧的標簽，而線下地理上聚合是智慧社區產品所獨有。用面向社區的獨特手段，通過信息和媒體的整合，建立線上和線下、無形和有形、虛擬和現實相結合的智慧社區產品模式，才是行之有效的。

線下的、有形的、現實的優勢，就是把業主們衣食住行的動態信息交互，以人情味、溫馨等社交體驗促成某種類似UGC的線下內容創造，如線下社區跳蚤市場、社區運動會、相親會、兒童活動等，最終活化產品。

而彩生活能夠在香港上市，就是深諳了智慧社區的優勢和模式。通過運用線上“彩之雲”、“彩付寶”、線下“彩空間”三大法寶，線上線下協同推進，為地理聚合的消費者提供更便捷更悉心與周到服務的一種新模式，形成了基於社區的智慧生活閉環，建立了廣域互聯網產品無法入侵的壁壘。

3、不只是社區O2O，智慧社區還有很多事要做、可做

在智慧社區基礎硬件-物業管理與安全服務-智能家居-便民服務四個層次中，O2O只是便民服務的內容之一，更傾向於會上網年輕人的吃喝玩樂。

在社區O2O之外，智慧社區應當圍繞公共服務、公共安全尤其是產業經濟來展開，把社區的“智慧”和居民的紐帶關系建立，這是智慧社區的延展要求，如此才能把智慧社區做實，融入社會體系並穩固下來成為緊密的生活方式。

熱炒的碧桂園馬來西亞“森林公園”，本質上就是同產業經濟深度結合的智慧社區模式。一帶一路推薦，馬來西亞政府支持，品牌酒店、名校深度合作，華為深度定制，氣候模擬計算技術打造舒適生活體驗，雲計算全島嶼封閉式ID管理……不知不覺，這樣一個智慧社區已經融入產業體系，想不落地都難了。

四、技術配套滯後：作為技術性集成，標準統一、數據處理、管理維護都不受關註。

技術能力是智慧社區的基礎，沒有技術配套跟上，智慧社區最終只會變成海市蜃樓。在圍繞技術的前、中、後三個階段上，當前的智慧社區建設條件都遠未達到。

1、技術之“前”，各類協議、標準遠未統一

說當前技術水平不足以支撐智慧社區的建設，這是假話。但水平足夠的技術，還面臨更大的麻煩：產品開發面臨多種協議標準的抉擇，導致歸屬不同廠商的的不同硬件很難做到相互兼容，限制了各智能硬件的協同集成發展。

例如，僅智能照明的技術協議，就有ZigBee、MacBee、藍牙5.0、WiFi、2.4G等，各具原生優勢，又都有短板，各種協議相愛相殺。盡管阿里巴巴、海爾、美的這些代表性的廠商都在為了智能化標準統一推動產業升級而努力，但由單一產業鏈的整合轉變為各個生態圈間的融合發展的路途還比較漫長。

2、技術之“中”，數據集成分析的細度遠達不到要求

基於移動通信網絡，實現有效的智能感應、數據收集、整合、挖掘、分析，最終產生有建設性的決策依據，是智慧社區發展關註的焦點之一，對形成新的業務體系和商業模式具有直接意義。無奈的是，目前普遍的數據體系都只有拼湊式歸集及粗略的聚類分析，還遠達不到智慧社區要求的細度。

而越細分的精確數據集成分析，越能為後續運營提供有效支持。恒大地產、騰訊集團合作創立的恒騰網絡，在兩個關鍵方面促成了數據集成的細分化：恒大地產豐富、針對性的線下數據來源，騰訊集團巨大的線上用戶資源與強大的數據綜合處理能力，雙方合作發力將輸出結果應用至綜合性社區服務，形成了“體驗-數據-整合分析-體驗提升”的智慧社區數據閉環，可以說這直接讓恒騰網絡的智慧社區實踐直接更上了一個臺階。

3、技術之“後”，智能系統的社區運維人才基本為零

平臺方自然不缺人才，但應用了豐富現代信息技術的智能系統，終究要在社區有落地之處，且負責運維的只能是物業管理相關人員。

長期以來物業管理體系幾乎談不上人才素質，這樣的高素質技術管理及業務辦理人才更是奢求。保障智慧社區軟硬件資源最大限度的發揮作用，面臨極大的人才儲備挑戰。比如重要的智能安防系統，一旦誤觸誤碰造成通信系統癱瘓，以現有物管人員的水平很難去恢複，勢必使智慧社區的運行成效大打折扣。沒有好的後期維護，就談不上成功，萬科之所以在布局睿平臺的社區加強引入勝任智能型操作的員工，大投入培訓可提升的員工，擴大傳統物業排斥的高技術人才儲備，就是在為智慧社區的“智慧運維”而鋪路。

總之，改變生活方式的智慧社區建設必然是富有挑戰的，打造新的社區管理與服務新模式也需要新的思維方式。而不論是否漫長，找到合適的組織方式、進行有效的服務整合、開發針對性的特質產品以及推動技術相關配套的發展，都是智慧社區建設必須走的路。

文章評論

匿名用戶

發布

全部評論：10

發布