單身族住屋需求勁 豪華劏房搶手 租值升 納米樓跑贏十大屋苑
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GS(14)@2017-03-22 00:33:38■差估署估值指，曉悅一個193呎單位租值升至10.4萬元。
【差餉估值】【本報訊】本港樓市持續上升，但差估署最新差餉重估結果顯示，不少傳統豪宅和十大私人屋苑的應課差餉租值均普遍按年下跌或未有升跌。不過，近年為上車族趨之若鶩的「納米樓」租值卻在淡市中錄得升幅，如其中恒基市區樓盤曉悅一個不足200平方呎單位，租值按年升7%，市場人士分析細價樓需求有增無減，料升勢會繼續跑贏十大屋苑。記者：鍾雅宜譚靜雯
差估署按去年10月1日租值，重估應課差餉租值。全港約321萬個物業業主，本月底至下月初將收到2017/18年度最新差餉及地租通知書。差估署指出，公私營住宅物業差餉租值平均加0.2%，不過，在私人住宅方面，實用面積752平方呎及以下的細單位租值錄得升幅達0.9%，其餘中型及逾千呎大型單位的租值均下跌。
曉悅嵐山升幅勁
本報抽查3個面積少於200平方呎納米樓單位的樓盤差餉租值，發現多個單位均錄得升幅，其中升幅最多的為恒基旗下長沙灣樓盤曉悅，一個中層僅193平方呎單位租值按年升7%至10.4萬元，另一個同樣屬恒基旗下的九龍城樓盤曉薈，一個低層166平方呎單位的租值亦按年升5%至9.12萬元。長實大埔嵐山兩個分別位於中層及低層的196及165平方呎細圍單位租值均分別按年上升3%。反觀本港十大屋苑租值則普遍不變或下跌，如將軍澳新都城一個高層逾500平方呎單位租值下跌5%至13萬元；港島杏花邨一個中層近千呎單位，租值更下跌4%至31.2萬元，而上年度按年租值升一成的鴨脷洲海怡半島，以及太古城、鰂魚涌康怡花園及美孚新邨等多個大型屋苑部份單位租值均不變，僅屬新開通的觀塘延綫沿線樓盤紅磡黃埔花園可倖免，其低層一個800多平方呎單位租值錄得3%升幅。
傳統豪宅表現差
至於傳統豪宅租值亦大部份錄得跌幅，如九龍站君臨天下一個中層近1,500呎單位、凱旋門一個逾1,300平方呎單位及擎天半島一個近2,000呎單位，按年租值均分別下跌3.3%，倚巒一個4,000呎獨立屋租值則不變。消息透露，納米樓租值升幅高於十大屋苑，主要是租值相對較面積大的單位便宜，「租金冇太大跌幅，即使係同一個屋苑，呢一類納米單位租金，比大嘅單位平，就會多人租」。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦認為細價單位需求殷切，「?家單身人士嘅住屋需求強烈，有唔少係高收入嗰班，市區嘅細價樓尤其搶手，呢類『豪華劏房』就梗係越租越貴」。他指相對地4人家庭的住屋需求較少，而十大屋苑供應的普遍為較大單位，故其單位租值升幅放緩，他估計黃埔花園的租值上升或多少因港鐵開通帶動，又預料未來細價樓租值將繼續跑贏十大屋苑及傳統豪宅。2017/18年度的估價冊及地租登記冊將由即日起至5月31日開放予公眾查閱，市民可到長沙灣政府合署15樓辦事處查閱，或可登入差估署網站（
http://www.rvd.gov.hk）或物業資訊網（
http://www.rvdpi.gov.hk）查閱資料。若任何人欲就新差餉租值提出反對，可於5月31日前向署方提交修改應課差餉租值建議書。【話你知】新一份差餉又公佈估值唔啱水心點上訴？
http://bit.ly/2nroC8w
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170321/19965068
廖偉強：納米樓有存在價值
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GS(14)@2017-04-10 23:32:11【明報專訊】兩年前佔中事件，令香港分為兩大陣營，撕裂程度嚴重，至今仍然未能修補！相信要待時間慢慢淡化，希望不久將來可再次融合，重拾和諧，團結香港。筆者相信，只有和諧，才能令政府當局及社會大眾齊心去達成不同的發展決策，社會才能變得更完美。
最近，樓價不斷上升，有樓的人士歡喜若狂，仍未有樓的市民則不斷抱怨，這是正常的現象，相信任何城市或國家都可能會有。香港雖是彈丸之地，但並非完全沒有土地可以供應，只是政府的決斷力，及不同市民的不同觀點，導致不斷的爭拗，令政策推行上困阻重重，影響土地開發進度！
另外，香港人的居住形式正在不斷改變，由以往三代同堂的大家庭組合，到今天以核心家庭為主導。今天的父母，為了下一代的自由空間，寧願早些資助子女置業，讓他們擁有自己的小天地。
發展商有見及此，將推出的單位愈建愈細，以迎合市場口味，亦衍生今天所謂的「納米樓」。不過，納米樓並非今天才有的新產品，只是今天用實用面積計算，面積感覺比較細小，其實很多二手屋苑，以前的建築面積就是今天實用面積的納米樓。
令人更易上車 踏上置業路
筆者認為納米樓完全沒有問題，只要市場有需求，便有存在價值。皆因沒有人一入市便可以購買大單位，向來都是慢慢由細屋換大屋。納米樓是不少市民踏上置業路的首關，第一步就是要令人人都能夠擁有自己的居所，之後，才慢慢考慮增建更大及更多的理想單位，一步步去實現市民的置業夢想及日後換樓的希望。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6095&issue=20170410
市建局倡新式納米樓 設儲物倉 洗衣房 指小單位湧現因家庭結構改變
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GS(14)@2017-05-01 11:38:55■韋志成認為可在重建項目加入共用設施等新構想。
【本報訊】近年「納米盤」湧現，被批壓榨港人生活空間。市建局行政總監韋志成認為納米盤日增，其中一個主因是家庭結構改變，小家庭大增令細單位需求殷切，細單位無可避免成供應主流，更大膽提出在大廈設共用儲存空間或自助洗衣設施以盡用空間，有團體狠批說法不負責任，指因樓價太高令市民買不起大單位，「有邊個特別想住細啲？」記者：鍾雅宜韋志成昨日在網誌提到近年實用面積少於200平方呎的「蚊型盤」或「納米盤」如雨後春筍，他認為供應源自需求，其中一個主因是本港家庭形態出現結構改變，如政府去年中期人口統計數據顯示2006年至2016年間，全港一至二人家庭數量由90多萬大增至近113萬戶，小家庭及有經濟能力的單身族有置業需要，形成對細單位需求殷切。韋志成指在地價和樓面呎價高企下，為迎合市場需求和市民購買力，故發展商增建較多細單位；市建局面對龐大住宅需求和重建項目無增加地積比空間的兩難局面，細單位無可避免地成為主要供應，市建局早年已要求發展商在合作發展的地盤內，扣除露台和工作平台後單位實用面積不得少於260平方呎，但他認為可在項目加入新構想。韋建議，在樓宇內為住客提供共用設施，包括在平台或地牢設立共用儲存空間，讓住戶把季節性物件，例如衣物、被褥、暖爐及抽濕機等存起，省卻租用迷你倉等開支，亦可釋出住宅空間；另一構思是在大廈設置自助洗衣設施，因現時具開放式廚房的住宅，洗衣機均裝在廚櫃內，但廚房欠儲物空間，如能加設自助洗衣房，以成本價供住客使用，可騰出室內空間作其他用途。
研引進機械式家具
他強調此「實而不華」建議仍需配合大廈消防設施等，而《建築物條例》亦無相應樓面面積寬免，在項目總樓面面積不變情況下，若提供共用設施便要犧牲部份樓面面積。韋志成又指，近年市場出現集多功能於一身的機械式家具系統，如融合電視櫃、電腦桌、儲物櫃和床鋪等家居設備，該局正就在細單位內引進機械式家具作研究，正構思在市建局項目內的開放式或一人單位的示範單位，嘗試使用機械式家具增加單位空間的設計概念，看其可行性和用家接受程度。本土研究社成員陳劍青批評其說法不負責任、本末倒置，認為因樓價太高，令市民買不起大單位，不能將此歸咎於市場需求，「有邊個特別想住細啲？」他指發展商的廣告經常鼓吹「住細啲」如同新的居住模式，市建局附和「係另一種洗腦工程，令人覺得至少搵個地方住都可以，（細單位）有價有市唔代表真係好想住，係冇得揀」。陳劍青又認為市建局應檢討其角色，包括提供公營房屋的角色。
識睇睇留言
Peter Lai：是否教人違反大廈公契？擺個鞋架在門口都俾管理公司叫搬返入去，在平台有搭建物又會俾屋宇署釘契，你而家在教人犯法嗎？
Silver Silk：「納米盤」是人民沒選擇、沒計之下的選擇，懂嗎？
Yiukei Lo：共用浴室、公廁，又要陪家姐去冲涼（的）時代又再來臨。
DeeDee Ooz：香港應該立法規限最細樓宇面積，否則隨時成社會炸彈。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170501/20007318
【有片：納米樓氾濫】港樓愈建愈細 Miele：度身訂做迎合市場
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GS(14)@2017-07-27 16:43:02http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8784&issue=20170727
【明報專訊】德國家電品牌Miele曾與不少發展商合作，為各大新盤提供家電。Miele & Cie. KG執行董事Markus Miele表示，隨着單位愈建愈細，開放式廚房成為主流，家電亦要度身訂做，才可迎合香港市場。
逾百年歷史的德國家電品牌Miele，目前由家族第四代Markus Miele營運。他表示，集團上一個財政年度（2015年7月1日至2016年6月31日）錄得37億歐元營業額。香港作為眾多海外市場之一，過去多年營業額不斷增長，單計過去5年已增長一倍，其中最受歡迎的產品為蒸焗爐，佔本港銷售額約三成。
廚櫃無柄慳位增空間
Markus Miele表示，相比德國及其他歐洲國家，香港單位面積較細，是一個充滿挑戰的市場，家電尺寸要有所調整，才可進駐屋內。隨着近年迷你戶愈建愈多，開放式廚房比比皆是，廚房家電設計亦有所調整。他又稱，開放式廚房多為客飯廳一部分，產品除了不可佔用太多空間，外形及用色亦要更加時尚，以配合起居空間的整體設計風格。如近年廚櫃流行無柄設計，旗下家電亦要移除手柄，裝嵌時才可與廚櫃融為一體。
傲璇如圓塔 電器設計考功夫
品牌進駐本港市場已有廿載，在港的營銷模式亦有所轉變。Markus Miele稱，最初進入香港市場，主要與發展商合作，隨着品牌知名度提升，開始零售產品，現時批發及零售的營業額各佔一半。被問及最難忘的地產項目，Markus Miele表示，「當然是傲璇（OPUS）」，項目如圓塔，層層佈局不同，某些地方呈圓狀，要保證產品尺寸可與廚房配合，極具挑戰性。
內地營業額料見雙位數增長
為了加強集團在港的零售市場，旗下銅鑼灣利園體驗中心由一層擴建至兩層，總面積由約65平方米增至約350平方米。事實上，公司於10年前已開始進軍內地市場，現在上海、廣洲及北京均設辦公室，料內地營業額於來年財政年度會有雙位數字增長。
明報記者 方可兒
謝偉銓﹕納米樓何去何從？
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GS(14)@2017-08-29 01:48:52【明報專訊】在政府對樓市實施多項「辣招」調控政策下，上車客成為現時樓市的支柱，發展商「就價」起樓，在「開則」上動腦筋，居住單位面積愈建愈細；如此，入場門檻相對較低，利便一般上車客的能力。
總價低呎價高 未必真廉宜
回顧上世紀中，大量內地移民湧入香港，板間房及劏房應運而生，政府為解決居住問題，容許唐樓騎樓（露台）改作居住。時至今天，香港人居住環境未因社會、經濟進步而有大改善，近年更是一直在倒退，納米樓湧現外，工廈劏房及貨櫃屋等亦因樓價高企，成為部分市民居所，小市民難以容身的境况屢見不鮮。
香港不少年輕人希望有自己的小天地，過獨立生活，故上車成為他們的夢想之一，加上相信炒樓可致富，買入第一層樓後待樓價上升，又可以換樓改善生活，促使更多年輕人希望盡早上車，刺激納米單位的需求。年輕人不再介意居住單位的面積細小，發展商在商言商，自然針對需求，迎合市場來設計。因此近年發展商推出的新盤單位，愈見細小，面積只得約150至200平方呎的開放式，廚房欠奉。單位面積狹小，只適合單身人士居住，若要結婚生子，便需要換樓。細心留意，上車盤的樓價真的廉宜嗎？以呎價計，過去數年有加無減，呎價動輒逾兩萬元，一個納米一手單位相較二手屋苑兩房或三房單位，呎價往往是最高，「總價低，呎價高」，正正是納米樓的特色。
不少上車客在樓花期購買納米樓，收樓才發現單位如此「迷你」，管理費動輒每平方呎4元或以上，連同其他差餉及使費支出，供樓負擔不輕。因此每次新盤賣樓，亦會出現一些「撻訂」個案，因此若盲目入市，最終無力供樓，將白白損失首期，是否值得呢？
制訂「最細居住面積」非治本
過往政府賣地要求「限呎」，促使發展商多興建較多細單位以供上車之用，今天，市場又出現另類聲音，要求定出最細居住面積，以免日後出現百呎也不足的超級納米單位；但若限制發展商必須興建較大面積的單位，也不代表樓價會回落。若要減輕香港市民置業困難，治本還是政府迎難而上，加大力度建屋，增加資助房屋階梯和供應，否則香港納米樓只會有增無減，樓價亦只升多跌少。
思籌知路召集人
[謝偉銓 銓誌言]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9783&issue=20170822
城‧點折實288萬起 首批全低於600萬 即日收500票超額9倍 近期反應最勁納米盤
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GS(14)@2017-08-30 12:07:06http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7493&issue=20170830
【明報專訊】資本策略（0497）旗下樓花期約25個月的屯門啟發徑城·點，是屯門過去一年第6個新盤，首批50伙全部折實低於600萬元，實用面積227方呎開放式戶，折實288.3萬元起，以九成按揭計，首期低見28萬元。市場消息指，即日收約500票，超額9倍，為近期市場反應最勁的納米新盤。
明報記者 謝穎怡、林可為
近月納米新盤反應熾熱，其中麗展（0488）太子基隆街逸新首日收近100票，豐資源負責銷售的葵涌豐寓首日收逾120票，兩盤均能極速近售罄。是次城．點首日更收約500票，反應超越上述兩盤。資本策略執行董事方文彬表示，城·點首批折實平均呎價為「城中焦點價」，項目昨日起接受收票，首批50伙以定價計市值2.5億元。
九成按揭首期低至29萬
城·點首批50伙價單，佔全盤單位總數204伙近兩成半，首批分佈於G、H及L室，當中有17伙為實用面積227方呎開放式戶，33伙為實用面積320及332方呎的1房戶；以定價計，平均實呎17,197元，發展商提供最高12%即供折扣（照售價減9%、印花稅優惠3%），另提供可直減樓價2萬元的鐵路乘車優惠，整批單位折實實呎由12,700元至17,490元。
首批最低入場費單位為實用面積227方呎6樓G室開放式戶，定價329.8萬元，扣除最高12%折扣及鐵路乘車優惠後，折實價288.3萬元，折實實呎12,700元。值得留意的是，項目首批50伙全部折實均低於600萬元，其中17伙開放式戶折實價更低於400萬元以下，發展商是次未有提供高成數按揭，自住買家可透過按揭保險計劃，最高承做八成至九成按揭。若以首批最廉的實用227方呎開放式戶為例，買家承做九成按揭，首期僅需28.83萬元，每月供款9358元。
實呎1.5萬貴絕新界西北新盤
不過，整批折實平均實呎15,065元，較新地（0016）元朗Grand YOHO第2期今年初首批折實平均實呎14,488元貴近4%，若以呎價計，除貴絕新界西北新盤，亦較同區二手屋苑屯門市廣場、瓏門等平均實呎12,562元至13,708元高約一成。
新世界鄉事會路項目獲批預售
另外，繼城‧點昨日公布首批單位的價單後，新世界（0017）旗下樓花期長約1年的屯門鄉事會路88號全新住宅盤，市場消息指剛獲批出預售樓花紙；項目總共提供100伙，標準戶型涵蓋2至4房間隔、單位實用面積約400至800餘方呎；由於單位面積較大，相信上述新盤的目標客源，是以家庭換樓客為主，預料最快9月上載樓書和公布開售詳情。
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GS(14)@2017-08-30 12:07:49http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9146&issue=20170830
【明報專訊】以開放式戶折實入場費約288萬元作招徠的資策（0497）城‧點，除是屯門逾1年來第6個全新推售樓盤，亦屬同區1年來折實入場費最低全新盤；據統計，早前已開售的5個新盤合共累售近1200伙、總吸金額估計約62億元，其中南豐豐連（370伙）、建灝18逸品（18伙），兩盤全部單位已清袋。
豐連去年7月折實均呎8826元
近年新盤供應重鎮之一的屯門，去年7月開始、連同昨日開價的城‧點，逾1年來共6個新盤登場；當中豐連去年7月首推折實平均低至8826元，實用面積253方呎開放式戶，折實僅197萬元起，全部370伙即日幾近清袋。
另3個去年底相繼推售新盤，儘管未清袋，但累售單位分別達項目單位總數逾70%至90%；其中會德豐（0020）掃管笏NAPA、香港興業（0480）寓，於去年10月開盤，折實入場費分別475萬元（460方呎2房戶），及310萬元（274方呎開放戶）。另新地（0016）今年4月開售的珀御，328方呎1房戶折實395萬元起。
城‧點地皮3年前呎價5307元
至於城‧點所處的仁政街地皮，是資策2014年8月以4.27億元投得，每方呎樓面地價約5307元，雖然為當時屯門市中心中高密度地皮新高，但如今項目首推折實1.5萬餘元，即使扣除建築費等開支，估計仍獲不俗利潤。
勢輕微影響納米樓樓價
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GS(14)@2017-09-17 13:45:31【本報訊】政府計劃推出的港人首置上車盤，粗略估算上車盤價錢可能是市價的一半；美聯測量師行董事林子彬指出，首置上車盤的定位在私樓與居屋之間，料會影響現行「納米樓」樓價，但影響輕微。
無礙二手居屋巿場
他解釋指，現時購買納米樓的用家，部份是一些會供得「掹掹緊、好辛苦」的自用年輕家庭，而政府推出的首置上車盤，不但售價較納米樓便宜，單位面積也會是較納米樓大的小家庭單位，「呢啲掹掹緊用家，就會改為購買首置上車盤，一定會影響咗納米樓樓價，但因為比例唔大，影響會好輕微」。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，根據現時掌握首置上車盤資料，料不會影響現時私營巿場的樓價，最主要原因是政府會嚴格限制首置上車盤單位轉售，「只係可以回購畀政府，唔可以喺巿場買賣，咁就影響唔到私樓價格」。他續稱，二手居屋的主要對象是綠表公屋買家，他們不會選擇不能在巿場自由買賣的首置上車盤，故不會影響二手居屋巿場：「我關心嘅係政府首置上車盤對象，唔好夾硬幫一啲根本無能力買樓嘅年輕人上車，畀個陷阱佢哋踩，買咗之後供唔到樓」。■記者蔡朗清
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170908/20146319
發展商趁勢急推納米盤吸客
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GS(14)@2017-10-15 18:27:13■主打一房戶的土瓜灣翰畋料月內開售。馬泉崇攝
【本報訊】施政報告後，中產一族驚覺上車還是要靠自己，紛紛撲入市搶樓，誘使多間中小型發展商密謀急推出多個主打納米戶的新盤望分一杯羹吸上車客。
土瓜灣翰畋或賣「啟德價」
當中主打一房戶的土瓜灣翰畋料月內開售，全盤92伙悉數為一房戶，實用面積僅200餘方呎起。翰畋前身為土瓜灣公務員合作社，由「保齡球大王」楊氏家族收購並重建成單幢樓，已獲批預售樓花同意書。發展商指最快下周公佈價單，且明言價錢參考啟德區新樓，目前啟德新樓呎價近2萬元。至於長沙灣元州街310號單幢盤悅雅，發展商雅仕圖遠東置業過去主要從事印刷及出口業務，同樣首度涉足住宅市場。悅雅全盤僅104伙，開放式及一房戶佔七成，最細單位實用面積低見170方呎，估計本季內會推售樓盤。上述兩個樓盤的發展商早前出席活動時，不約而同強調不擔心首置上車盤對樓盤銷情造成影響。另外，近年着力發展劏房新盤的宏安地產，部署短期內推出最新作品大圍薈蕎，早前已經向代理進行推廣，據悉全盤336伙有多達九成屬中小型單位，開放式單位面積300方呎內。■記者陳東陽
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20171015/20183566
發展商趕年底出貨 三納米盤爭客專家料樓價再升一成
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GS(14)@2017-11-05 15:54:18■新地深水埗匯璽II待批售樓紙，有機會於年底前開售。資料圖片
【本報訊】納米樓繼續推，今年底前料有3個備有納米樓元素的新盤推出，市民為上車或一窩蜂入市。今年首10月一手成交金額已破2,000億元，創1996年有紀錄以來歷史新高。業內人士估計，樓價升勢將持續，料至少再升一成。記者：葉煜燊
利嘉閣地產研究部數據指出，10月全港共錄1,541宗一手住宅買賣登記，涉及總值達157.62億元，雖較9月的2,403宗及234.3億元分別回落36%及33%，惟首10個月累計一手登記已達16,569宗，金額更高見2,031.3億元。
新地兩新盤成焦點
而今年底前料至少有5個新盤推出，包括宏安地產（1243）大圍薈蕎、新世界（017）元朗洋房柏巒第2期柏逸、由雅士圖遠東置業、匯駿置業及居安置業合作的長沙灣悅雅，以及高譽投資馬頭角翰畋，而新地（016）兩大新盤料將成市場焦點，分別為北角海璇及深水埗匯璽II（待批售樓紙），涉及近2,200伙年尾前爭客。祥益地產行政總裁汪敦敬指，美國宣佈上個月開始每月縮表100億美元後，至今未有行動，資產規模甚至增多。在資金充足、負債少的情況下，料樓價不會大跌甚至處於升浪之中，故在半年內樓價仍有10%至20%上升空間。汪表示，樓價不斷攀升，令市民主攻樓價較平的納米盤，相信納米盤會跑贏大市。他指發展商眼見納米樓銷情好，過去數年紛紛將大單位分間成2至3個納米樓盤迎合市場，在政策不變、換樓鏈斷裂的情況下，未來發展商仍很大機會繼續主推納米樓。汪敦敬指，大多數發展商土儲不夠，所以賣樓時求價不求量，不再追求「一Q清袋」，最好是賣淨三分一或三分二，當首批單位沽清後，再提價加推少量單位，而價錢就一浪比一浪高。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，料今年樓價全年升11%至12%，但預期明年最多只升5%，因未有利好因素支持。他稱英國央行加息及美國下月加息，雖然美國加息幅度溫和，但踏入加息周期後，打工仔將受影響，按息升多1.5至2厘就會「入肉」，加上短期供應量多，對樓市有壓力，而近年市場已吸納大量購買力，交投放緩，難以支持升勢。珠海學院商學院院長何濼生直言，樓價有機會下跌，他指雖然現時未有因素令樓市向下，但美國已踏入加息周期，加上本港購買力日漸消耗，兩大因素影響下，樓價下跌壓力將日漸累積，相信未來會下跌10%至20%，其中對納米樓影響最大。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171105/20204957
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